Investments von heute in Wohnformen von morgen Mehrwertanlage Knittelfeld Betreutes Wohnen in Form einer optimierten Immobilienveranlagung Vorteile für Investoren Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung Förderung vom Land Steiermark - Annuitätenzuschüsse über 10 Jahre Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- und Nebenkosten) Gemeinsame Vermietung (Mietenpool) Diese Kurzinformation dient reinen Werbezwecken und nicht als Angebot zum Kauf von Miteigentumsanteilen. Die Kurzinformation und insbesondere die enthaltenen Zahlen dienen zu Anschauungszwecken, haben keine rechtliche Verbindlichkeit und können nicht garantiert werden. Als Grundlage für den Erwerb von Miteigentumsanteilen gelten die Teilnahmeerklärung, der Kaufvertrag sowie die sonstigen bindenden Dokumente der Silver Living GmbH.
Mehrwertanlage Betreutes Wohnen Knittelfeld Das Objekt Altbestand Die Liegenschaft umfasst laut Grundbuch 880 m². Beim Altbestand handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus inklusive ebenerdigen Geschäftslokal. Nun soll dieses Anwesen umfangreich saniert und in weiterer Folge in eine neue Wohnform für Senioren adaptiert werden. Zusätzlich zur Sanierung entsteht ein Zubau, der einen einladenden Gemeinschaftsraum sowie ein Büro für die Betreuungskraft beinhalten wird. Betreutes Wohnen in dieser Form bietet die ideale Lösung für altersgerechtes und barrierefreies Wohnen für ältere Menschen an. Nach Ausstellung des Förderbescheides durch das Land Steiermark kann mit dem Bau begonnen werden. 2
Nach erfolgreicher Revitalisierung Sanierung und Ausbau des Altgebäudes 15 Wohneinheiten plus Allgemeinflächen Wohnungsgrößen 31 m² - 72 m 2 (Basis Bebauungsstudie) ertragsbewertete Nutzfläche: 788 m² (Basis Bebauungsstudie) kalkulierte Mieten pro m² für geförderte Flächen gemäß den Förderrichtlinien des Landes Steiermark, aktuell ca. 3,83 (zzgl. 0,43 EVB- Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) sowie 50,- pro Einheit für eine altersgerechte Wohnungsausstattung kalkulierte Mieten pro m² für ungeförderte Flächen entsprechend dem Immobilienpreisspiegel 2015 von 6,35 (inkl. Erhaltungsrücklage) Gesamtinvestitionsvolumen: 2.150.000,- (netto) Grundbesitz kann nicht verloren gehen oder gestohlen werden, er lässt sich auch nicht wegtragen. Wird er mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist es die sicherste Kapitalanlage der Welt. Theodore Roosevelt, 26. Präsident der USA, geboren am 27.10.1858 in New York City 3
Die Lage 8720 Knittelfeld Kärntner Straße 7 Knittelfeld ist mit ca. 12.500 Einwohnern die einwohnerstärkste Stadt im Bezirk Murtal in der Steiermark. Gemeinsam mit den Gemeinden Judenburg, Fohnsdorf, Zeltweg und Spielberg bildet Knittelfeld einen alpinen Ballungsraum mit rund 50.000 Einwohnern und hat sich als ehemalige Eisenbahnerstadt zu einer blühenden Einkaufs-, Kultur- und Wohlfühlstadt entwickelt. Das Umfeld Die Stadt Knittelfeld und ihre Umgebung bieten ein großes Angebot an Freizeitmöglichkeiten. Die Region ist neben ihren wunderbaren Wanderrouten und Radstrecken vor allem für den Red Bull Ring bekannt, auf dem nach der Wiedereröffnung seit 2014 wieder Formel-1 Rennen ausgetragen werden. Das Objekt eignet sich aufgrund des Umfelds hervorragend für Betreutes Wohnen. Fußläufig erreichbar befindet sich der Hauptplatz von Knittelfeld und somit alle notwendigen infrastrukturellen Einrichtungen, wie Lebensmittelanbieter, Drogerien etc. als auch Ärzte und eine Apotheke. 4
Mehrwertanlage Betreutes Wohnen Knittelfeld Das Bauherrenmodell Unter einem Bauherrenmodell ist eine Investition in eine Immobilie unter gleichzeitiger Inanspruchnahme steuerlicher Begünstigungen zu verstehen. Das Bauherrenmodell ist ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit dem Ziel eine konkrete Immobilie gemeinsam: zu erwerben (persönlichen Besitz aufbauen) umfassend zu sanieren (Werterhalt generieren) langfristig zu vermieten (eine Einkunftsquelle erschließen) MEG kauft/besitzt ein Altobjekt und saniert dieses in der Regel mit Fördermitteln Nach der Sanierung wird das Objekt von der MEG langfristig vermietet MEG Investor beteiligt sich an einer Miteigentümergemeinschaft (MEG) Bei den meisten am Markt angebotenen Bauherrenmodellen erwirbt der Anleger ideelles Miteigentum mit einer persönlichen Eintragung seiner Anteile im Grundbuch. Neben den steuerlichen Begünstigungen wird bei den meisten Modellen versucht, aufgrund des Tatbestandes der Sanierung der Objekte, und somit Anhebung der Kategorie der Wohnungen, Förderungen zu erhalten. Rahmenbedingungen Funktionsweise Das Bauherrenmodell ist eine Möglichkeit der Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem Wohnhaussanierungs - oder dem Mietrechtsgesetz 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den Investoren eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre. Bei einem Bauherrenmodell erwerben interessierte Investoren Miteigentumsanteile an einer bestehenden, sanierungsbedürftigen Liegenschaft. Bei einem Miteigentumsanteil besitzen alle Eigentümer gemeinsam nach Anteilshöhe die ganze Liegenschaft, es gibt keine individuelle Zuordnung der einzelnen Wohnungen. Dieser Altbau wird idealerweise unter Berücksichtigung von Förderungen und Annuitätenzuschüssen saniert und gemeinsam vermietet. Die Finanzierung erfolgt bei diesem Projekt mit einer Laufzeit von 15 bzw. 20 Jahren nach Mietbeginn, danach ist die Liegenschaft schuldenfrei und die Eigentümer erhalten ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen. Die Beteiligung bei einem Bauherrenmodell ist eine langfristige und nachhaltige Immobilienveranlagung. Durch die Optimierung von Förderungen und Zuschüssen, sowie steuerlichen Effekten wird ein überdurchschnittlich hoher Ertrag erreicht. Zielsetzung Der Grundgedanke einer Beteiligung an einem Bauherrenmodell ist sich als Investor ein indexiertes und erwerbsfreies Zusatzeinkommen aufzubauen. Für die Erreichung dieser Ziele werden erfahrene Unternehmen beauftragt, wobei für den Privatinvestor der Aufwand reduziert, jedoch volle Transparenz und Einsicht gewährleistet ist. 5
Die Vorteile für Investoren Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung Förderung durch das Land Steiermark nicht rückzahlbare Annuitätenzuschüsse über 15 Jahre beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- und Nebenkosten) Risikominimierung durch gemeinsame Vermietung (Mietenpool) Berechtigung zum Vorsteuerabzug auf Grund Unternehmereigenschaft geringer Kapitaleinsatz bei Finanzierung arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement demografische Entwicklung sichert Nachfrage nach Betreutem Wohnen erfahrene und verlässliche Betreiberorganisation leistbare Mietkosten für die Bewohner Transparenz durch laufende Information indexierte Mieterträge aufgrund umfangreicher Dienstleistungspakte kein persönliches Engagement durch Investoren notwendig individuelle Finanzierungsgestaltung Keine Chance ohne Risiko Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.b. steuerliche Änderungen, Förderungen) Bauherrenrisiken (es gibt nur Kostenschätzungen für den Um- und Zubau, sollte es günstiger oder teurer werden, trägt das Risiko aber auch die Chance der Bauherr, Bodenrisiko, Baukostenindexerhöhungen, behördliche Auflagen, usw.) Finanzierungsrisiken (z.b. Zinserhöhung) Förderungsrisiken (z.b. Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der Förderung, usw.) steuerliche Risiken Art und Umfang der angestrebten steuerlichen Vorteile betreffend Immobilienspezifische Risiken (z.b. Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungsund Instandsetzungsrisiko, usw.) zeitliche Risiken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.) langfristige Anlageform, da ein Ausstieg vor dem Erreichen eines steuerlichen Gesamtüberschusses zu Nachversteuerungen führen kann für eine bestmögliche Steueroptimierung muss ein einkommensteuerpflichtiges Einkommen in den steuerlichen Verlustjahren bestehen 6
Der Mehrwert durch Investition in Betreutes Wohnen Das Investment in Immobilien für Betreutes Wohnen bietet wesentliche Vorteile, die mit anderen Immobilien nicht erzielbar sind: Die steigende Nachfrage nach dieser Wohnform ist durch die demografische Entwicklung in Österreich über Jahrzehnte hinweg garantiert. Im Unterschied zu vielen anderen Formen der Vorsorgeimmobilie ist das Risiko von Mietausfällen durch Leerstände aufgrund der demografischen Entwicklung sowie der Überalterung der österreichischen Bevölkerung extrem gering. Attraktive Rendite sind bei unseren Betreuten Wohnanlagen von Silver Living GmbH auch langfristig und nachhaltig erzielbar! Der Effekt ergibt sich aus dem Bauherrenmodell und der umfassenden Sanierung, welche durch das Land Steiermark gefördert wird. Aufgrund unserer intensiven Mitarbeit im Europäischen Normungskomitee und der Erstellung der ÖNORM für Betreutes Wohnen steht Silver Living an der Spitze einer Entwicklung hin zu modernen Wohnräumen für selbstbestimmtes Leben im besten Alter: Barrierefreiheit, Energieeffizienz, geeignete Standorte, sowie kommunikations- und sicherheitstechnische Architektur sind zukünftige Anforderungen, die wir bereits heute in unseren Betreuten Wohnprojekten erfolgreich umgesetzt haben. In den vergangenen Jahren hat Silver Living viel bewegt und ist in Österreich zum führenden Spezialanbieter für Betreutes Wohnen geworden. Mehr als 30 Betreute Wohnprojekte wurden bis dato von Silver Living entweder selbst errichtet oder in der Konzeption und Umsetzung begleitet. Sichere Investition Eintragung ins Grundbuch in optimaler Lage Komplettlösung aus einer Hand Silver Living GmbH übernimmt alle notwendigen Tätigkeiten Attraktive Rendite attraktive Rendite durch umfassende Sanierung in Kombination mit Fördermittel nachhaltige Auslastung durch demografische Entwicklung Betreutes Wohnen starke Nachfrage nach dieser Wohnform starker Anstieg der nachfragenden Zielgruppe für die Auslastung des Objektes kein Pflegeheim! Selbstbestimmtes Wohnen für Senioren 7
Der Mehrwert durch Leistungsangebot Betreutes Wohnen bedeutet, dass Senioren ihren Lebensabend in der Privatsphäre ihrer eigenen, barrierefreien Wohnung genießen können, ohne dabei auf Sicherheit und Unterstützung durch qualifizierte Betreuungskräfte im Haus verzichten zu müssen. Im Unterschied zu einem Pflegeheim bleibt beim Betreuten Wohnen ein hohes Maß an Selbständigkeit erhalten, während nötige Hilfe dennoch rund um die Uhr abrufbar ist. Wir organisieren für jede Anlage den perfekten Betreiber- und Leistungsmix und stellen so die optimale Unterstützung für die Bewohner sicher. Und durch die Zufriedenheit der Mieter ist gleichzeitig auch die nachhaltige Vermietung gut abgesichert. Kern-Leistung Aufbau einer Hausgemeinschaft Aktivierung und Mobilisierung, Gedächtnistraining, Turnen, kreative Tätigkeiten und vieles mehr Informationen & Beratung Bei der Haushaltsführung Für Hilfe im Alltag oder bei Krankheit Bei Freizeitaktivitäten Für Besuchs- und Begleitdienste Vermittlung von Abwesenheitsdiensten, Sozialdiensten und Gesundheitsdiensten Optionale Wahlleistungen Essensangebot Haushaltsführung (putzen, bügeln, etc.) Mobile Pflege- und Betreuungsdienste Dienste wie Fußpflege, Massagen, etc. 24h Notruf Bezahlen je nach Inanspruchnahme Leistbare Betreuung durch kompetente Partner Mögliche Partner für des Land Steiermark sind alle Sozialen- und Pflegedienste wie zum Beispiel: Österreichisches Rotes Kreuz Hilfswerk Caritas Volkshilfe 8
Demographische Grobanalyse Diese Grobanalyse dient als Entscheidungsgrundlage, ob in Knittelfeld Bedarf für eine weitere Betreute Wohnanlage besteht. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit sondern dient rein zur Einschätzung des ungefähren Bedarfs für eine Einrichtung im Bereich Seniorenwohnen. Einwohner Zu Beginn des Jahres 2015 leben in Knittelfeld 12.546 Menschen, hiervon ca. 3.500 Menschen in der Altersklasse 60+ (2.086 Frauen und 1.458 Männer). Betrachtet man das Einzugsgebiet in einem Umkreis von 20 km von Knittelfeld entfernt, so leben hier insgesamt um die 14.600 Senioren mit einem Alter von 60+ und hiervon ca. 5.600 Personen, die älter als 75 Jahre sind. Auf Basis national und international anerkannter Kennziffern lässt sich für die analysierte Region grundsätzlich ein Potential von 391 (7% der über 75-jährigen) bis 440 (3% der über 60-jährigen) Interessenten für Betreutes Wohnen als Wohn und Lebensform ermitteln. Dieses Marktpotential ist den bereits vorhandenen Angeboten für Senioren im Raum Knittelfeld entgegenzustellen. Seniorenunterkünfte 60 bis > 75 60 bis 74 Jahre > 75 Jahre Alle Alter in Einzeljahren 74 Jahre Jahre männlich > Geschlecht männlich weiblich gesamt männlich weiblich gesamt 60 Jahre Steiermark 91.584 102.827 194.411 44.131 71.848 115.979 135.715 174.675 310.390 1.221.570 Bezirk Murtal 5.916 6.699 12.615 3.203 4.991 8.194 9.119 11.690 20.809 72.930 Knittelfeld 951 1.185 2.136 507 901 1.408 1.458 2.086 3.544 12.546 Pol. Bezirk Murtal Knittelfeld 951 1.185 2.136 507 901 1.408 1.458 2.086 3.544 12.546 Spielberg 2 km 471 507 978 182 211 393 653 718 1.371 5.293 Sankt Margarethen bei Knittelfeld 3 km 217 242 459 115 168 283 332 410 742 2.705 Kobenz 4 km 132 150 282 62 94 156 194 244 438 1.839 Großlobming 5 km 137 151 288 67 107 174 204 258 462 1.803 Zeltweg 7 km 628 728 1.356 323 479 802 951 1.207 2.158 7.329 Sankt Marein-Feistritz 8 km 146 155 301 65 103 168 211 258 469 2.705 Weißkirchen in Steiermark 11 km 408 409 817 180 279 459 588 688 1.276 4.883 Seckau 11 km 117 102 219 59 71 130 176 173 349 1.303 Gaal 15 km 106 118 224 66 79 145 172 197 369 1.428 Fohnsdorf 17 km 649 769 1.418 430 647 1.077 1.079 1.416 2.495 7.770 Summe Gemeinden Murtal bis 20 km 3.962 4.516 8.478 2.056 3.139 5.195 6.018 7.655 13.673 49.604 Pol. Bezirk Leoben Entfernung Entfernung Alle weiblich > 60 Jahre Kraubath an der Mur 18 km 110 122 232 43 91 134 153 213 366 1.262 Sankt Stefan ob Leoben 19 km 172 184 356 104 144 248 276 328 604 1.917 Summe Gemeinden Leoben bis 20 km 282 306 588 147 235 382 429 541 970 3.179 Einzugsgebiet Knittelfeld bis 20 km: 4.244 4.822 9.066 2.203 3.374 5.577 6.447 8.196 14.643 52.783 Derzeit gibt es im Raum Knittelfeld 21 Einrichtungen für Seniorenbetreuung - sowohl in Form von Pflegeheimen, als auch in Form von Seniorenzentren. Für Betreutes Wohnen besteht derzeit ein Angebot von etwa 90 Wohnungen, verteilt auf 8 Häuser. Gesamt > 60 Jahre Gesamt 9
Großnutzendarstellung Gesamtinvestition für 100 % Miteigentumsanteil (2015) Eigenkapital EUR 530.000,-- Bankdarlehen gefördert mit Zuschüssen EUR 1.052.613,-- Bankdarlehen freifinanziert EUR 567.387,-- Gesamtinvestitionssumme EUR 2.150.000,-- Errichtungszeitraum (2015-2017) Eigenkapital Steuer bei 50 % Steuerprogression Nettoeinsatz 2015 EUR 230.000,-- - EUR 128.942,-- EUR 101.058,-- 2016 EUR 200.000,-- - EUR 108.016,-- EUR 91.984,-- 2017 EUR 100.000,-- - EUR 44.381,-- EUR 55.619,-- Summe: EUR 530.000,-- - EUR 281.339,-- EUR 248.661,-- Finanzierungszeitraum (ab 2017) Ø monatliche Zuzahlung nach Steuer EUR 1.727,-- Summe für 18 Jahre EUR 373.004,-- Ertragszeitraum (ab 2036) Gesamtinvestitionsvolumen inkl. aller Kaufnebenkosten EUR 2.150.000,-- Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuern EUR 621.666,-- Ersparnis durch System Bauherrenmodell EUR 1.528.334,-- wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen p.a. EUR 90.763,-- Rendite auf den effektiven Kapitaleinsatz 14,6 % 10
Graphische Großnutzendarstellung Gesamtinvestition (2015) 100 % Miteigentumsanteile- Gesamtinvestitionssumme: EUR 2.150.000,-- Eigenkapital: EUR 530.000,-- Bankdarlehen gefördert: EUR 1.052.613,-- Bankdarlehen freifinanziert: EUR 567.387,-- Ende Errichtungszeitraum (2017) Gesamtinvestitionssumme nach Baufertigstellung nach Steuer: EUR 1.868.661,-- Eigenkapital: EUR 530.000,-- Steuer: - EUR 281.339,-- Bankdarlehen gefördert: EUR 1.052.613,-- Bankdarlehen freifinanziert: EUR 567.387,-- Ertragszeitraum (ab 2036) Ersparnis durch das System Bauherrenmodell: EUR 1.528.334,-- entspricht 74 % der ursprünglichen Gesamtinvestitionssumme Eigenkapital: EUR 530.000,-- Ersparnis durch System Bauherrenmodell: EUR 1.528.334,-- (Steuern, Landeszuschüsse, Mieteinnahmen) 11
Silver Living GmbH, Campus 21, Europaring F08/401, A-2345 Brunn am Gebirge T 01/890 84 94-0, F 01 890 84 94-11, office@silver-living.at, www.silver-living.at Ihre Partner Konzeption des Modells, Zusammenführung der Miteigentümergemeinschaft und fachliche Konzeption Silver Living GmbH, Brunn am Gebirge Finanzierungs- und Förderbeschaffung, Vertrieb (im Exklusivvertrieb) ÖKO Wohnbau SAW GmbH, Klagenfurt Ausschreibung und Bauaufsicht Betriebs- und Betreibermanagement Vermietung Planung Metropolis Real Estate GmbH, Wien Assisted Living Betriebsmanagement GmbH, Graz SEWO Seniorenwohnen GmbH, Brunn am Gebirge Purgay & Ocko Bau-Controll GmbH, Bruck an der Mur RECHTLICHER HINWEIS / HAFTUNGSAUSSCHLUSS Die vorliegenden Angaben dienen ausschließlich der unverbindlichen Information. Bei den darin enthaltenen Informationen handelt es sich nicht um eine Empfehlung für den An- und Verkauf. Die Informationsbroschüre ersetzt nicht die fachgerechte Beratung für die in diesem Informationsblatt beschriebenen Anlageobjekte und dient insbesondere nicht als Ersatz für eine umfassende Risikoaufklärung. Die Information stellt weder ein Angebot, noch eine Einladung zur Angebotsstellung zum Kauf oder Verkauf dar. Die hier dargestellten Informationen wurden mit großer Sorgfalt recherchiert. Die Silver Living Gmbh übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit. Druckfehler vorbehalten. Stand: Oktober 2015 Exklusivvertrieb www.oeko-wohnbau.at Vertriebsbetreuung/Verwaltung Denkstraße 34, 4030 Linz T 0732 944 999 F 0732 944 994 service@oeko-wohnbau.at Firmensitz St. Veiter Straße 46, 9020 Klagenfurt T 0463 591 196 F 0463 590 530 service@oeko-wohnbau.at