Herzlich Willkommen zum BDB Seminar in AC

Herzlich Willkommen zum BDB Seminar in AC Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 1

Überblick über die Themen des Abends Alles nach der ImmoWertV 2010 1. Vergleichswertverfahren 15 (1) 2. Sachwertverfahren 21-23 3. Allgemeines Ertragswerverfahren 17 (2) 1 Vereinfachtes Ertragswertverfahren 17 (2) 2 lassen wir aus Gesplittetes Ertragswertverfahren lassen wir aus 4. Maklermethode 5. Beleihungswert 6. Probleme in der Praxis Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 2

Aussage Prof. Kleiber Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 3

ImmoWertV 2010 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 4

3 Verfahren möglich Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 5

1.0 Vergleichswertverfahren 15 (1) Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 6

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15 (2) Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 8

Verfahren nach Gerady.. / Gut begründen! Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 9

Geschossflächenzahl / Wertzahl Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 10

Eigentliche Aufgabe Vergleichsgundstück Bewertungsgrundstück A GFZ Wert- A GFZ Wertm² zahl m² zahl 1 2 2. V.S.3 4 5 2. V.S.3 1000 1,2 1,08 1000 1 1 Wertfaktor (6/3) 0,93 Bodenrichtwert 222 /m² Bodenwert 206 /m² Grdst-Wert 205.556 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 12

Grundstückstiefentabelle Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 13

WertV 1988 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 14

ImmoWertV 2010 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 15

Mit diesen Faktoren müssen wir zur Zeit rechnen! Das aktuelle Rechenmodell für die Städteregion Aachen Vorraussichtlich bis zum 31.12.2012 NHK - Kosten 2000 GND - Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre Baupreisindex Basis 2000 Alterswertminderung nach Ross SWF - Sachwertfaktor Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 16

Alterswertminderung im Vergleich / Ross zu Linear Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 17

10 Schritte bis zur Verkehrswertermittlung 21-23 2. 0 Sachwertverfahren NHK 2000 ermitteln Ausstattungsstandard Gebäudejahrsklasse Einstufung NHK Regionaler Anpassungsfaktor Ortsgröße Anpassungsfaktor Ergebnis NHK 2000 (1) Korrektur durch Geschoßhöhe! Ist in der ImmoWertV nicht vorgesehen. Trotzdem bedenken! Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 19

2.1 Ausstattungsstandard ermitteln Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 20

2.2 Gebäudejahrsklasse Einstufung / GSH Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 21

2.3 Regionale Korrekturfaktoren für die Bundesländer Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 22

2.4 Ortsspezifische Faktoren Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 23

2.5 GSH = Geschoßhöhenkorrektur Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 24

2.6 GSH Tabelle (Hammes) Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 26

2. Schritt Baupreisindex auf Wertermittlungsdatum BGF ermitteln Zwischergebnis (2) 3. Schritt: In den NHK nicht enthaltene Bauteile, Garagen, Wintergarten,... Zwischenergebnis 2 + 3. Schritt x Nebenkosten (14-18%) Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 28

2.7 Baupreisindex umrechnen von 2005 auf 2000 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 29

2.8 BGF = Bruttogrundfläche Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 30

Die Schritte 4 bis 10 4. Schritt Alterswertminderung nach Ross oder Linear (Modell) Sachwert der baulichen Anlagen 5. Schritt Sachwert der baulichen Aussenanlagen (4 bis 8 %) 6. Schritt Sachwert der nicht in NHK 2000 7. Schritt Bodenrichtwert zum Bodenwert 4 + 5 + 6 + 7 = Sachwert 8 Schritt Sachwertfaktor (Gutachterausschüsse) (0,85 bis 1,1) Vorläufiger Verkehrswert 9. Schritt Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 10. Schritt Verkehrswert mit Rundung Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 32

2.9 Beispiel rechnen EFH Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 33

Ansicht Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 34

Grundriss Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 35

Information zur regionalen Lage / Rhl-Pfalz und Dorfgröße Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 36

Zusatzinformationen Bewertungsjahr 2010 Baujahr 1980 Bodenrichtwert 150 /m² GND 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross Auststattung mittel Grundstücksbreite 9,33 m + 3,0 m = 12,33 m Sachwertfaktor 0,9 (Basis NHK 2000) Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 37

2.10 Kurzverfahren Beispielaufgabe Verkehrswertermittlung - Kurzverfahren Sachwertverfahren / Alterswertminderung nach Ross / GND 80 Jahre Bewertungsjahr 2010 Baujahr 1980 Gebäudealter 30 Jahre 1 Freistehendes EFH Typ 1,32 2 Ausstattung mittel 3 Baujahr 1980 1970 bis 1984 4 NHK 2000 (GschH = 2,85) 611 /m² 5 Korrektur Rheinland Pfalz 0,975 6 Korrektur Ortsgröße Dorf 0,9 7 Korrektur wegen G-höhe 2,875 m Effektive mittlere G-H = 2,875 Abweichnung 2,85 von 2,875 = 3 cm 1,00 kein Einfluß NHK 2000 536,15 /m² Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 38

8 Baupreisindex Basis 2005 113,7 für 2010 Baupreisindex Basis 2000 0,98 116,02 NHK 2010 622 /m² 9 BGF: 2 x 9,33 x 9,33 174,1 m² Zwischenwert Bauliche Anlagen 1 108.297 10 In den NHK nicht erfasste Bauteile 0 11 Garagen etc. 0 12 Zwischenwert Bauliche Anlagen 2 108.297 13 Baunebenkosten 16% Zwischensumme 3 125.624 14 Alterswertminderung nach Ross Basis GND Jahre 80 26% S. Gebäudealter 30 32.662 Alterswertminderung Ross 26% Basis GND Jahre 80 Gebäudealter 30 Zwischensumme 4 92.962 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 39

15 Sachwert der Aussenanlagen 4% 3.718 16 Sachwert sonst.aussenanl. 0 17 Bodenwert 86.658 Fläche 650 m² Breite B + 3 m 12,33 m² Tiefe 53 m Tiefenabschlag 0,89 Bodenrichtwert 150 /m² Bodenwert 133,32 /m² 18 Sachwert 183.339 19 Sachwertfaktor SWF 10% 20 Vorläufiger Verkehrswert 165.005 21 Besondere Objektspezifische Gr.st. 0 Aufwertung wegen guter Modernisierung Abwertung wegen Modernisierungsstau 22 Verkehrswertbeurteilung Abzug 0 23 Verkehrswert rd. 165.000 Der Gutachter ist nicht vepflichtet kaufmännich auf- oder ab zu runden. Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 40

2.11 Fiktives Baujahr (Programm Hammes) Ermittlung "Fiktives Baujahr" Jedes Gebäudealter wird durch Verbesserungsmaßnahmen jünger als es wirklich ist. Dieses Gebäudealter wird dann "fiktiv" bezeichnet. Bei einer Kernsanierung bleibt nur der Rohbau bestehen. Der Innenausbau wird komplett erneuert und das Gebäude wird energetisch komplett saniert. Bestandsdaten des Gebäudes Wertermittlungsstichtag 2012 Baujahr des Gebäude 1948 Eingabe Gebäudealter 64 Jahre Restnutzungsdauer Baisis 80 Jahre 16 Jahre Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 41

Wertbeinflussende Bautelwerte in Summe 100 % Nr. 1 Rohbauanteil Kosten 33% 33% von 64 Jahren x(1-erneuerung in %) Erneuerung in % 0% Altersanteil Rohbau 21,1 Jahre Nr. 2 Zimmerer Kosten 4% Erneuerung 0% Altersanteil Rohbau 2,6 Jahre Nr. 3 Dachdecker Kosten 8% Erneuerung 100% Altersanteil Rohbau 0,0 Jahre Nr. 5 Innenausbau Kosten 17% Erneuerung in Prozent 50% Böden, Bäder, etc 5,4 Jahre Nr. 6 Energ. San.-Kosten 38% (12% Heizung enthalten) Erneuerung in Prozent 100% Fenster, Aussenwände, etc. 0,0 Jahre Summe 100% Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 42

Ergebnis nach der Bewertung Verjüngung 35 Jahre Fiktives Gebäudealter 29 Jahre Fiktives Baujahr 1983 Restnutzungsdauer RND 51 Basis 80 Jahre Alterswertminderung linear 36% Alterswertminderung Ross 25% Basis 80 Jahre Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 43

Beispiel Vergleich Baujahr 1948 und Fiktives Gebäudealter Ermittlung "Fiktives Baujahr" Jedes Gebäudealter wird durch Verbesserungsmaßnahmen jünger als es wirklich ist. Dieses Gebäudealter wird dann "fiktiv" bezeichnet. Bei einer Kernsanierung bleibt nur der Rohbau bestehen. Der Innenausbau wird komplett erneuert und das Gebäude wird energetisch komplett saniert. Bestandsdaten des Gebäudes Wertermittlungsstichtag 2010 Baujahr des Gebäude 1948 Eingabe Gebäudealter 62 Jahre Restnutzungsdauer Baisis 80 Jahre 18 Jahre Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 44

Nr. 1 Rohbauanteil Kosten 33% 33% von 64 Jahren x(1-erneuerung in %) Erneuerung in % 0% Altersanteil Rohbau 20,5 Jahre Nr. 2 Zimmerer Kosten 4% Erneuerung 50% Altersanteil Rohbau 1,2 Jahre Nr. 3 Dachdecker Kosten 8% Erneuerung 100% Altersanteil Rohbau 0,0 Jahre Nr. 5 Innenausbau Kosten 17% Erneuerung in Prozent 50% Böden, Bäder, etc 5,3 Jahre Nr. 6 Energ. San.-Kosten 38% (12% Heizung enthalten) Erneuerung in Prozent 100% Fenster, Aussenwände, etc. 0,0 Jahre Summe 100% Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 45

Ergebnis nach der Bewertung Verjüngung 35 Jahre Fiktives Gebäudealter 27 Jahre Fiktives Baujahr 1983 Restnutzungsdauer RND 53 Basis 80 Jahre Alterswertminderung linear 34% Alterswertminderung Ross 23% Basis 80 Jahre Sachwert b.a. Alterswertm 1948 nicht saniert 200.000 69% 62.000 2010 Kernsaniert 200.000 23% 154.000 Wertaufschlag wegen Alterswertminderung 92.000 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 46

Gebäude Baujahr 1948 Verkehrswertermittlung - Kurzverfahren Sachwertverfahren / Alterswertminderung nach Ross / GND 80 Jahre Gleiche Gebäude wie im Beispiel Baujahr 1948 Bewertungsjahr 2010 Baujahr 1948 Gebäudealter 62 Jahre 1 Freistehendes EFH Typ 1,32 2 Ausstattung einfach 3 Baujahr 1948 1946 bis 1959 4 NHK 2000 (GschH = 2,85) 453 /m² 5 Korrektur Rheinland Pfalz 0,975 6 Korrektur Ortsgröße Dorf 0,9 7 Korrektur wegen G-höhe 2,875 m Effektive mittlere G-H = 2,875 Abweichnung 2,85 von 2,875 = 3 cm 1,00 kein Einfluß NHK 2000 397,51 /m² Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 47

15 Sachwert der Aussenanlagen 4% 1.155 16 Sachwert sonst.aussenanl. 0 17 Bodenwert 86.658 Fläche 650 m² Breite B + 3 m 12,33 m² Tiefe 53 m Tiefenabschlag 0,89 Bodenrichtwert 150 /m² Bodenwert 133,32 /m² 18 Sachwert 116.686 19 Sachwertfaktor SWF 10% 20 Vorläufiger Verkehrswert 105.017 21 Besondere Objektspezifische Gr.st. 0 Aufwertung wegen guter Modernisierung Abwertung wegen Modernisierungsstau 22 Verkehrswertbeurteilung Abzug 0 23 Verkehrswert rd. 105.000 Der Gutachter ist nicht vepflichtet kaufmännich auf- oder ab zu runden. Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 49

Fiktives Baujahr 1983 Verkehrswertermittlung - Kurzverfahren Sachwertverfahren / Alterswertminderung nach Ross / GND 80 Jahre Gleiche Gebäude "Fiktives" Baujahr 1983 Bewertungsjahr 2010 Baujahr "Fiktiv" 1983 Gebäudealter 27 Jahre 1 Freistehendes EFH Typ 1,32 2 Ausstattung gehoben 3 Baujahr 1983 1970 bis 1984 4 NHK 2000 (GschH = 2,85) 737,5 /m² 5 Korrektur Rheinland Pfalz 0,975 6 Korrektur Ortsgröße Dorf 0,9 7 Korrektur wegen G-höhe 2,875 m Effektive mittlere G-H = 2,875 Abweichnung 2,85 von 2,875 = 3 cm 1,00 kein Einfluß NHK 2000 647,1563 /m² Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 50

15 Sachwert der Aussenanlagen 8% 9.341 16 Sachwert sonst.aussenanl. 0 17 Bodenwert 86.658 Fläche 650 m² Breite B + 3 m 12,33 m² Tiefe 53 m Tiefenabschlag 0,89 Bodenrichtwert 150 /m² Bodenwert 133,32 /m² 18 Sachwert 212.756 19 Sachwertfaktor SWF 10% 20 Vorläufiger Verkehrswert 191.481 21 Besondere Objektspezifische Gr.st. 40.000 Solar, Aufwertung wegen guter Modernisierung Erdwärme Abwertung wegen Modernisierungsstau 22 Verkehrswertbeurteilung Abzug 0 23 Verkehrswert rd. 230.000 Lüftungsanlage Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 52

Zusammenfassung Das bebaute Grundstück mit dem Gebäude von 1948 hat einen Verkehrswert von: 105.000 Durch Erneuerungsmaßnahmen "Fiktives" Baujahr ermitteln. Das bebaute Grundstück mit dem Gebäude von 1983 hat einen Verkehrswert von: 190.000 Mit den besonderen objektspezifischen Merkmalen steigt der Wert an auf: 230.000 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 53

Sanierungskosten deutlich höher als die Verkehrswertsteigerung. Wertsteigerung von 105 auf 190 tsd. = 85.000 Die BGF beträgt 175 m² Sanierung mit Rückbau und wieder Einbau 900 /m² 157.500 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 54

3. 0 Ertragswertverfahren / Sachwertverf. nur anwendbar bis 3-Familienhaus im Regelfall. Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 55

3.1 Rechengang, Rechtsgrundlage und Symbolik Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 56

3.2 Grafische Dartsellung Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 57

Erläuterung der Grafik Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 58

3.4 Beispielaufgabe Ertragswert / ImmoWertV 2010 17 (2) 1 Ertragswertermittlung - Basis 70 Jahre Laufzeit Bodenwertberechnung Gesamtgrundstücksgröße 708 m² Rentierlicher Anteil 708 m² Nicht rentierlicher Anteil 0 m² Bodenrichtwert 280 /m² Rentierlicher Grundstückswert (Ansatz in Berechnung) 198.240 Nichtrentierlicher Grundstückswert 0 Gesamtgrundstückkosten 198.240 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 59

Mieterträge roh Mieterträge Kaltmieten ohne MwSt Bezeichnung Whg. m² Monate KaltmieteJahresmiete /M Arztpraxis im OG 72 12 510 6.120 Wohnung im OG 75 12 500 6.000 Neuer Balkon 9 12 135 1.620 Ingenieurbüro im EG 110 12 880 10.560 Archiv KG 40 12 200 2.400 Arztpraxis im KG 73 12 486 5.832 Parkplätze 6 12 180 2.160 Doppelgarage 2 12 100 1.200 Jahresrohertrag kalt 35.892 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 60

Verwaltungskosten und Instandhaltung sollen nicht pauschal angesetzt werden nach der ImmoWertV 2010. Abzüglich Verwaltungskosten In Anlehnung an 28 II. BV + WertR 4 Einh. X 175 /Stk/Jahr 700 6 Einh. X 30 /Stk/Jahr 180 1 Einh. X 100 /Stk/Jahr 100 Entspricht 3% vom Rohertrag -980 Abzüglich Instandhaltungskosten In Anlehnung an 28 II. BV + WertR 84 m² NFL/WFL 11,5 /m²/jahr 966 295 m² NFL/WFL 10,5 /m²/jahr 3.098 6 Stck 68 /Stck 408 1 Stck 100 /Stck 100 Entspricht 13% vom Rohertrag -4.572 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 61

Mietausfallwagnis Abzüglich Mietausfallwagnis 3% Wohnen 9.000-270 5% Gewerbe 26.892-1.345 Entspricht 4% vom Rohertrag -1.615 Die sogenannten Bewirtschaftungskosten addieren sich zu 20% Mittelwert um 20 % Oder 25 % Pauschal ansetzen Jahresreinertrag 28.726 Betriebskosten werden nicht in Abzug gebracht, da diese bei Ansatz von Kaltmieten auf die Mieter umgelegt werden. Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 62

Berechnung / Liegenschaftszins und Vervielfältiger Abzüglich Ertragsanteil des Bodens 5,50% von 198.240-10.903 Ertragsanteil des Gebäudes 17.823 Stichtag 2011 Baujahr 1997 Alter 14 Jahre GND 70 Jahre RND 56 Jahre Liegenschaftszins 5,50% Vervielfältiger 17,28 Ertragswertanteil 17.823 x 17,28 307.976 zuzüglich gesamt Grundstückskosten 198.240 Abzüglich Reparaturstau 0 Ertragswert vorläufig 506.216 Marktanpaasung 95% 480.905 Ertragswert rd. 480.000 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 63

Gutachterausschuss liefert den Liegenschaftszins Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 64

Barwertfaktoren Anlage zur Immowert 2010 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 65

4.0 Maklermethode Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 67

Mittelwert bei Wohngebäuden 15,5 Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 68

5.0 Beleihungswert Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 70

6.0 Probleme in der Praxis Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 71

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Klaus Dieter Hammes / 12.11.2012 72