Forschungsstelle für Immobilienrecht Fakultät für Rechtswissenschaft Prof. Dr. Florian Jacoby Das (gesetzliche) Bemühen um die Sicherung des Bauhandwerkers Happy End in Sicht? Prof. Dr. Markus Artz Kündigungsrecht und Kündigungsschutz des Wohnraummieters in Europa
Das (gesetzliche) Bemühen um die Sicherung des Bauhandwerkers - Happy End in Sicht? Prof. Dr. Florian Jacoby
Austauschverhältnis 320 Abs. 1 Satz 1 BGB: Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern... 641 Abs. 1 Satz 1 BGB: Die Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten.
Vorleistung des Bauhandwerkers 94 BGB (1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen... (2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. 946 Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache. Vorleistung des Bauhandwerkers - Arbeitskraft - Materialien
Übersicht I. Zwei Problemgestaltungen II. Die gesetzlichen Lösungsversuche III. Ein neues Konzept für ein Happy End
Zweipersonenverhältnis Unternehmer 631 BGB Besteller = Eigentümer
Dreipersonenverhältnis Subunternehmer 631 BGB Hauptunternehmer 631 BGB Besteller = Eigentümer
II. Die gesetzlichen Lösungsversuche BGB, 1900 Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Bauhandwerkersicherung) und anderer Gesetze, 1993 Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen, 2000 Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen (FoSiG), 2009 Änderungen am FoSiG, Mitte 2009 Anhaltene Reformdiskussion - Vorschläge Baugerichtstag - Kommissionen BMJ
BGB von 1900 648 BGB: Der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Bewertung: - Geeignetes Sicherungsobjekt (am Erbauten), - aber Vorrang bereits voreingetragener Grundpfandgläubiger Notwendigkeit der Geltendmachung
Bauhandwerkersicherung von 1993 648a BGB (insgesamt 7 Absätze) Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Vorleistungen in der Weise verlangen, daß er dem Besteller zur Leistung der Sicherheit eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmt, daß er nach dem Ablauf der Frist seine Leistung verweigere. Bewertung - Geltendmachung gefährdet die Vertragsbeziehung - Praxis wehrt damit allein Nachbesserungsbegehren ab
Beschleunigungsgesetz von 2000 Anspruch auf Abschlagszahlungen, 632a BGB Beschleunigung der Werklohnfälligkeit durch - Ergänzung von 641 BGB (Durchgriffsfälligkeit) und - Einfügung von 641a BGB (Fertigstellungsbescheinigung) Ergänzung des 648a BGB Bewertung: siehe FoSiG
641 Abs. 2: Durchgriffsfälligkeit Die Vergütung des Unternehmers für ein Werk, dessen Herstellung der Besteller einem Dritten versprochen hat, wird spätestens fällig, wenn und soweit der Besteller von dem Dritten für das versprochene Werk wegen dessen Herstellung seine Vergütung oder Teile davon erhalten hat. Unternehmer Durchgriffsfälligkeit, 641 Abs. 2 BGB: 631 BGB Besteller mit Werklohn 631, 362 BGB Dritter
FoSiG von 2009 I: Korrekturen am Beschleunigungsgesetz Änderung des 632a BGB Streichung des 641a BGB Änderung des 648a BGB
632a Abschlagszahlungen (1) Der Unternehmer kann von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden. 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 4 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird. (2) Wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, können Abschlagszahlungen nur verlangt werden, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind. (3) Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 vom Hundert, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 vom Hundert des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. (4) Sicherheiten nach dieser Vorschrift können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.
648a Bauhandwerkersicherung (1) Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon kann vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Satz 1 gilt in demselben Umfang auch für Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten. Der Anspruch des Unternehmers auf Sicherheit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Ansprüche, mit denen der Besteller gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen kann, bleiben bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt. Die Sicherheit ist auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber das Recht vorbehält, sein Versprechen im Falle einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers mit Wirkung für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen zu widerrufen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hat. (2) Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Das Kreditinstitut oder der Kreditversicherer darf Zahlungen an den Unternehmer nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch des Unternehmers anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung der Vergütung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf. (3) Der Unternehmer hat dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 vom Hundert für das Jahr zu erstatten. Dies gilt nicht, soweit eine Sicherheit wegen Einwendungen des Bestellers gegen den Vergütungsanspruch des Unternehmers aufrechterhalten werden muss und die Einwendungen sich als unbegründet erweisen. (4) Soweit der Unternehmer für seinen Vergütungsanspruch eine Sicherheit nach den Absätzen 1 oder 2 erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach 648 Abs. 1 ausgeschlossen. (5) Hat der Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit nach Absatz 1 bestimmt, so kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. Kündigt er den Vertrag, ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen. (6) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 5 finden keine Anwendung, wenn der Besteller 1. eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder 2. eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt. Satz 1 Nr. 2 gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer. (7) Eine von den Vorschriften der Absätze 1 bis 5 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
FoSiG von 2009 II: Stärkung des Subunternehmers Ausbau der Durchgriffsfälligkeit in 641 Abs. 2 BGB Separierungspflicht für Hauptunternehmer durch das BauFordSiG mit Haftungsandrohung für Geschäftsleiter Unternehmer 631 BGB Besteller mit Werklohn 631, 362 BGB Dritter
Aktuelle Reformvorschläge Änderung des 648a BGB (Baugerichtstag Hamm, 7./8. Mai 2010) Änderung des BauFordSiG (Diskussionen im BMJ und BMVBS)
III. Ein neues Konzept für ein Happy End 1. Zu einem Leistungsaustausch Zug um Zug kommt es beim Bauvertrag angesichts der Vorleistung des Bauhandwerkers nicht. 2. Daher bedarf es einer Sicherung des Bauhandwerkers. 3. Auf die Aushandlung geeigneter Sicherheiten (Privatautonomie) ist wegen der eingefahrenen Marktverhältnisse und der Marktmacht kein Verlass. 4. Geboten ist gesetzliche Sicherung des Unternehmers an dem, was er dem Besteller vor Abnahme verschafft: Zweipersonenverhältnis: (Bebautes) Grundstück Dreipersonenverhältnis: Forderung gegen Eigentümer
Vorbilder Werkunternehmerpfandrecht (an beweglichen Sachen), 647 BGB Beseitigung der Schwächen der Sicherungshypothek des Bauunternehmers nach 648 BGB (vgl. Sicherung des Bauhandwerkers durch 837 Abs. 1 Nr. 3 ZGB, Schweiz) Vorrang der Wohnungseigentümergemeinschaft nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (2007)
Erlösverteilung nach 10 Abs. 1 ZVG Nr. 1: Erhaltungsausgaben während der Zwangsverwaltung Nr. 2: - bis 2007: Litlöhner - seit 2007 : Wohnungseigentümergemeinschaft - Vorschlag: auch Bauhandwerker Nr. 3: Öffentliche Lasten Nr. 4: Grundpfandgläubiger Nr. 5: Einfache Gläubiger
Beschränkungen des Vorrechts der WEG aus 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Art der Ansprüche Auf zu versteigernde Wohnung entfallende Lasten und Kosten Zeitliche Dimension - Laufende Beiträge - Beiträge aus letzten zwei Jahren vor Anordnung der Zwangsversteigerung Deckelung 5 % des Verkehrswerts (nach Maßgabe des Verkehrswertgutachtens)
Vorschlag im Zweipersonenverhältnis Vorrang des Bauhandwerkers in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: Art der Ansprüche Werklohnansprüche gegen den Eigentümer Zeitliche Dimension Sicherung erlischt, wenn sie nicht innerhalb von sechs Monaten nach Abnahme im Grundbuch (ggf. auf Grundlage einer einstweiligen Verfügung) eingetragen wird Deckelung Prozentuale Beteiligung am Erlös gemessen an der (noch vorhandene) Steigerung des Verkehrswerts durch die Werkleistung (nach Maßgabe des Verkehrswertgutachtens)
Vorschlag im Dreipersonenverhältnis Gesetzliches Pfandrecht des Subunternehmers an der Werklohnforderung des Hauptunternehmers gegen Eigentümer - für die eigene Werklohnforderung, - im gleichen Rang mit anderen Subunternehmern. Beschränkungen: - Hauptunternehmer gilt als zur Einziehung der Forderung unter der auflösenden Bedingung ermächtigt, dass er den Erlös zugunsten der Subunternehmer separiert. - Eigentümer kann wegen Ermächtigung mit befreiender Wirkung an Hauptunternehmer zahlen. - Subunternehmer darf Ermächtigung nach Pfandreife ( 1228 Abs. 2 BGB) widerrufen.
Kündigungsrecht und Kündigungsschutz des Wohnraummieters in Europa Prof. Dr. Markus Artz
Gemeinschaftsrechtliche Bezüge des Wohnraummietrechts Es gibt keine Berührungspunkte zwischen Unionsprivatrecht und Wohnraummietrecht. Wohnen und Mieten findet lokal statt. Es besteht kein Bedürfnis, auf eine Harmonisierung des Wohnraummietrechts in Europa hinzuwirken.
Bestehende Einflüsse des Europäischen Privatrechts auf das Wohnraummietrecht Rechtsharmonisierung im Privatrecht durch Richtlinien - Kein Sekundärrechtsakt zum Wohnraummietrecht - Beeinflussung des Mietrechts durch andere Richtlinien Klauselrichtlinie Haustürgeschäfterichtlinie Zahlungsverzugsrichtlinie Vorschlag einer Rahmenrichtlinie für Verbraucherverträge
Es gibt bereits zahlreiche Berührungspunkte zwischen Unionsprivatrecht und Wohnraummietrecht!
Es besteht kein Bedürfnis, auf eine Harmonisierung des Wohnraummietrechts in Europa hinzuwirken.
Grenzüberschreitende Bezüge des Wohnraummietrechts Zunehmende Mietermobilität Zunehmende Investitionsbereitschaft auf ausländischen Immobilienmärkten
Kündigungsrecht und Kündigungsschutz in Europa Deutschland Spanien Frankreich
Deutschland Grundsätzlich wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. Asymmetrische Kündigungsfristen - Dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters, 573c Abs. 1 Satz 1 BGB - Verlängerung der Kündigungsfrist des Vermieters nach fünf Jahren auf sechs bzw. nach acht Jahren auf neun Monate, 573c Abs. 1 Satz 2 BGB Ordentliches Kündigungsrecht - Mieter kann stets kündigen. - Vermieter benötigt einen besonderen Kündigungsgrund, 573 BGB.
Deutschland Sonderfall Eigenbedarf Der Abschluss eines Zeitmietvertrags ist in Deutschland nur unter qualifizierten Voraussetzungen möglich, 575 BGB. Typischer Fall ist der abzusehende Eigenbedarf. Beim Zeitmietvertrag ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten dauerhaft ausgeschlossen.
Spanien Grundsätzlich wird ein Zeitmietvertrag vereinbart. - Einigen sich die Parteien auf eine bestimmte Vertragslaufzeit, ist das Kündigungsrecht des Mieters so lange ausgeschlossen. - Verzichten die Parteien auf eine entsprechende Vereinbarung, ist der Vertrag für die Dauer von einem Jahr geschlossen und verlängert sich jeweils um ein Jahr bis zum Ablauf von fünf Jahren. Der Mieter kann der Verlängerung jeweils 30 Tage vor Jahresende widersprechen. Dem Vermieter steht in den ersten fünf Jahren kein Kündigungsrecht zu. Unterjährig kann auch der Mieter nicht ordentlich kündigen. - Nach Ablauf von fünf Jahren und ausbleibender Kündigung verlängert sich der Vertrag wiederum dreimal um ein Jahr. - Nach acht Jahren verliert der Mieter den Schutz des Wohnraummietrechts.
Spanien Sonderfall Eigenbedarf Wird bereits bei Abschluss des Vertrages vereinbart, dass der Vermieter die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst oder für Familienangehörige benötigt, tritt eine Verlängerung nicht ein, wenn zu diesem Zeitpunkt der Eigenbedarf tatsächlich besteht und die Wohnung vom Vermieter/Familienangehörigen innerhalb von drei Monaten in Anspruch genommen wird. Wird die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten in Gebrauch genommen, hat der Mieter einen Anspruch auf Neuabschluss eines Zeitmietvertrags mit der Regeldauer von fünf Jahren.
Frankreich Grundsätzlich wird ein langfristiger Zeitmietvertrag vereinbart. - Mindestdauer drei bzw. sechs Jahre. - Verlängerung um weitere drei/sechs Jahre zu den selben oder geänderten Bedingungen. - Zum vereinbarten Vertragsende kann der Vermieter bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes (z.b. Eigenbedarf) kündigen. - Mieter kann den Zeitmietvertrag immer mit einer Frist von ein bis drei Monaten kündigen.
Frankreich Sonderfall Eigenbedarf Ein kurzfristiger Zeitmietvertrag (mind. ein Jahr) kann geschlossen werden, wenn ursprünglich auf den zukünftigen Eigenbedarf hingewiesen wird. Tritt das Ereignis nicht ein, verlängert sich der Vertrag auf drei Jahre.
Gemeinschaftsrecht und divergierende Kündigungsrechte Regelungskompetenz der EU - Binnenmarkt, Art. 114 und 115 AEU Harmonisierungskonzept - Kombinierter Ansatz aus Mindest- und Vollharmonisierung