Marktgemeinde Tulbing KG Tulbing Teilbebauungsplan Am Hauptgraben Erläuterungsbericht 1 Ausgangssituation In der Marktgemeinde Tulbing liegt derzeit ein Flächenwidmungsplan i.d.f. der 8./8a. Änderung vor (Gemeinderatsbeschluss vom 15. September 2016). Ein Bebauungsplan für das gesamte Gemeindegebiet besteht nicht. Es stehen der Teilbebauungsplan (TBB) Diözesangründe und TBB Gewerbepark Tulbing-Ost in Rechtskraft (beschlossen vom Gemeinderat in den Jahren 1999 und 2000). Im Zuge der 8. Änderung des Flächenwidmungsplans wurde im nordöstlichen Siedlungsgebiet von Tulbing nördlich und südlich des Hauptgrabens eine Umwidmung von Grünland Land- und Forstwirtschaft (Glf) in Bauland Wohngebiet Aufschließungszone 2 und 3 (BW- A2, BW-A3) durchgeführt. Die Voraussetzungen für die Freigabe der beiden Aufschließungszonen sind das Vorliegen eines Parzellierungs- und Erschließungskonzeptes und eines Teilbebauungsplanes in Abstimmung zwischen Gemeinde, Grundstückseigentümer und Verkehrstechniker. Mittlerweile liegen konkrete Bebauungsüberlegungen für Teile des Planungsareals vor. Um eine geordnete Bebauung sicherzustellen und auch langfristig für eine Vermeidung von Fehlentwicklungen im gegenständlichen Siedlungsteil zu sorgen, soll ein Teilbebauungsplan erlassen werden. Das neu gewidmete Wohnbauland, für welches ein Teilbebauungsplan erstellt werden soll, liegt westlich des Gewerbeparks Tulbing. Hier ist der Teilbebauungsplan Gewerbepark Tulbing-Ost, welcher in analoger Form vorliegt, rechtsgültig. Die Marktgemeinde Tulbing beabsichtigt daher den Teilbebauungsplan Gewerbepark Tulbing-Ost abzuändern (Anpassung an aktuelle Plangrundlagen), auf die am Hauptgraben neu gewidmeten Wohngebiete zu erstrecken und zugleich unter der Bezeichnung Teilbebauungsplan Am Hauptgraben neu (digital) darzustellen. Seite 1
2 Planungsraum Der Planungsraum bezieht sich auf jene Flächen im Nordosten des Ortes Tulbing nördlich der Landesstraße L 118, welche im Zuge der 8. Änderung des Flächenwidmungsplans in Bauland Wohngebiet-Aufschließungszone (BW-A2, BW-A3) umgewidmet wurden. Der Planungsraum ist in der Abbildung 1 dargestellt und umfasst jene Bereiche, auf die der Teilbebauungsplan erstreckt werden soll. Der Geltungsbereich des Teilbebauungsplans Am Hauptgraben ist in der Abbildung 1 dargestellt sowie der Plandarstellung zu entnehmen. Der Geltungsbereich umfasst neben dem Planungsraum auch den östlich angrenzenden Gewerbepark Tulbing, in welchem der TBB Gewerbepark Tulbing-Ost rechtsgültig ist. Abbildung 1: Flächenwidmungsplan mit Geltungsbereich und Planungsraum Planungsraum TBB Geltungsbereich TBB Quelle: Marktgemeinde Tulbing, Flächenwidmungsplan, Stand: 8./8a. Änderung, März 2017. Der Planungsraum grenzt direkt an als Bauland Wohngebiet (BW) gewidmeten, großteils mit Einfamilienhäusern bebauten Siedlungsgebiet von Tulbing. Östlich befindet sich durch eine Verkehrsfläche sowie einen Grüngürtel (Ggü-IS-5) getrennt das Betriebsgebiet Tulbing Ost. Dieses ist im Bereich der Landesstraße L 118 als Bauland Betriebsgebiet mit dem Zusatz Emissionsarmer Betrieb, 60dBA/50dBA Tag/Nacht (BB-EAB ) gewidmet. Seite 2
3 Grundlagenforschung 3.1 Vorgaben, Rechtsstand Im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Tulbing (Stand: 8./8a. Änderung) ist der Planungsraum als Bauland Wohngebiet-Aufschließungszone (BW-A2, BW-A3) gewidmet. Die Voraussetzung für die Freigabe der Aufschließungszone ist wie folgt definiert: BW-A2, BW-A3: Vorliegen eines Parzellierungs- und Erschließungskonzeptes und eines Teilbebauungsplanes in Abstimmung zwischen Gemeinde, Grundstückseigentümer und Verkehrstechniker. Des Weitern liegt der rechtskräftige TBB Gewerbepark Tulbing-Ost vor, welcher angepasst, auf die neu gewidmeten Wohngebiete erstreckt und unter der Bezeichnung Teilbebauungsplan Am Hauptgraben neu (digital) dargestellt werden soll. Der rechtsgültige Teilbebauungsplan findet sich in der Anlage. Im TBB Gewerbepark Tulbing-Ost sind für das Betriebsgebiet die wahlweise offen oder gekuppelte Bebauungsweise sowie die Bauklasse II (im südlichen Bereich an der L 118) und die Bauklasse III (im nördlichen Bereich am Hauptgraben) festgelegt. Vordere Baufluchtlinien sind in einem Abstand von 3 m bzw. 5 m (an der L 118) zu Straßenfluchtlinien festgelegt. Des Weiteren ist an der L 118 ein Ausfahrtsverbot (Straßenfluchtlinien, an denen Ein- und Ausfahrten aus Gründen der Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs nicht zugelassen werden) definiert. 3.2 Baubestand und Umgebungsbereich Der Planungsraum im Nordosten von Tulbing ist noch unbebaut. Die Erhebung des Baubestandes beschränkt sich daher auf den an dem Planungsraum angrenzend liegenden, bebauten Bereich. Westlich und nördlich an den Planungsraum direkt angrenzend sowie südlich der L 118 liegt überwiegend verbautes Bauland Wohngebiet. Die bestehenden Ein- und Zweifamilienhäuser sind in offener bzw. offen erscheinender Bebauungsweise errichtet. Das Einfamilienhaus mit starker Durchgrünung durch Hausgärten bestimmt diese Bebauungsstruktur. Die Gebäudehöhen liegen im Bereich der Bauklasse I (bis 5 m) und Bauklasse II (5 bis 8 m). Westlich daran angrenzend (westlich der Feldgasse) liegen als Bauland Agrargebiet gewidmete Flächen. Hier befinden sich neben den Wohnnutzungen in den Hintausbereichen großteils landwirtschaftliche Gebäude (Stadel, Schuppen, landwirtschaftliche Hallen) sowie Nebengebäude. Die Objekte bilden an der L 118 teils geschlossene Häuserfronten. Die Gebäudehöhen liegen im Bereich der Bauklasse I (bis 5 m) und Bauklasse II (5 bis 8 m). Seite 3
Östlich des Planungsraums befindet sich der Gewerbepark Tulbing Ost, für welchen bereits ein Teilbebauungsplan gültig ist (siehe Kapitel 3.1 sowie Anlage). Hier besteht eine heterogene Bebauungsstruktur, mit teilweise großvolumigeren betrieblichen Bauwerken. Abbildung 2: Orthophoto mit Geltungsbereich und Planungsraum Planungsraum TBB Geltungsbereich TBB Quelle: NÖ Atlas, www.atlas.noe.gv.at, April 2017. Seite 4
4 Gestaltungsziel Ziel des geplanten Teilbebauungsplans ist es, die Realisierung von konkreten Bebauungsüberlegungen im Bauland Wohngebiet zu ermöglichen. Dabei sollen, unter Berücksichtigung der Bestandsanalyse des Umgebungsbereiches, auf das Projekt abgestimmte Bebauungsbestimmungen festgelegt werden. Dadurch wird sichergestellt, dass die Ausführung der Bebauung in einer funktionsgerechten und ortsbildgerechten entsprechenden Art und Weise erfolgen wird. Gleichzeitig wird darauf abgezielt, dass auch langfristig die Siedlungsstruktur gemäß den Bebauungsüberlegungen gesichert bleibt und unerwünschte Entwicklungen sowie das Siedlungsgefüge störende Bauvorhaben unterbunden werden. 5 Teilbebauungsplan Am Hauptgraben Im Teilbebauungsplan Am Hauptgraben werden für das Bauland Betriebsgebiet die Bebauungsbestimmungen des analogen Teilbebauungsplans Gewerbepark Tulbing-Ost sinngemäß übernommen, an die aktuellen Plangrundlagen (DKM, Flächenwidmung) angepasst und digital neu dargestellt. Für das neugewidmete Wohnbauland (Planungsraum) sieht der Teilungsplan folgende Inhalte vor: - Im gesamten betroffenen Wohnbauland (BW-A2, BW-A3) werden eine Geschoßflächenzahl von 0.7 und eine höchstzulässige Gebäudehöhe von 8 m festgelegt. Hierdurch sollen die möglichen Baumassen entsprechend der im Umgebungsbereich bestehenden Bebauungsstrukturen beschränkt werden. - Die Bebauungsweise wird nördlich des Hauptgrabens (BW-A3) mit der wahlweise offenen oder gekuppelten Bebauungsweise festgelegt. Die Anordnung der Gebäude soll somit möglichst flexibel gehalten werden. Im Bereich südlich des Hauptgrabens, für welchen bereits konkrete Bebauungsüberlegungen vorliegen, soll entsprechend dieser die offene Bebauungsweise festgelegt werden. - Entlang der Landesstraße L 118 sowie im Bereich der Einmündung der Erschließungsstraße in die L 118 wird, in Abstimmung mit dem Verkehrstechniker, ein Ausfahrtsverbot (Straßenfluchtlinien, an denen Ein- und Ausfahrten aus Gründen der Sicherheit, Leichtigkeit und Flüssigkeit des Verkehrs nicht zugelassen) festgelegt. Nördlich des Hauptgrabens wird im Westen an der Straßenfluchtlinie zur Feldgasse, welche in diesem Bereich nicht die notwendige Breite aufweist um zusätzliche Erschließungsfunktionen zu übernehmen, ein Ausfahrtsverbot definiert. - Die Straßenfluchtlinien werden entlang der Widmungsgrenzen zu den öffentlichen Verkehrsflächen festgelegt. Die Breite der geplanten Verkehrsflächen (8.5 m und 6.1 m) wird im Teilbebauungsplan angegeben. Seite 5
- Die Baufluchtlinien werden in Anlehnung an den rechtsgültigen Teilbebauungsplan Gewerbepark Ost festgelegt. o o Südlich des Hauptgrabens (BW-A2): Im Süden zur L 118 wird eine Baufluchtlinie im Abstand von 10 m zur Straßenfluchtlinie festgelegt. Dies entspricht in etwa der Verlängerung der im östlichen Bereich bereits festgelegten Baufluchtlinie. Weiters wird hierdurch ein entsprechender Abstand der Bebauung zur Landesstraße unter Berücksichtigung einer etwaigen Verbreiterung der Landesstraße gewährleistet. Zu den sonstigen Verkehrsflächen werden Baufluchtlinien im Abstand von 3 m zur Straßenfluchtlinie festgelegt. Zur westlich angrenzenden Wohnbebauung wird eine Baufluchtlinie mit einem seitlichen Bauwich von 5 m definiert, wodurch ein entsprechender Abstand (Belichtung) zur benachbarten Wohnbebauung gesichert wird. Nördlich des Hauptgrabens (BW-A3): Im Süden zum Hauptgraben wird eine Baufluchtlinie in einem Abstand von 5 m (hinterer Bauwich) definiert und so ein entsprechender Abstand der Bebauung zum Gewässergrundstück sichergestellt. Im Westen zur Feldgasse wird eine Baufluchtlinie im Abstand von 10 m zur Straßenfluchtlinie definiert. Hierdurch soll ein entsprechender Abstand (Belichtung) zum gegenüberliegenden, direkt an der Verkehrsfläche errichteten Baubestand erreicht werden. An den sonstigen Verkehrsflächen werden ebenfalls Baufluchtlinien im Abstand von 3 m zur Straßenfluchtlinie definiert. Im Verordnungstext zum Teilbebauungsplan werden folgende Bestimmungen festgelegt: - Die Praxis zeigt, dass die gemäß 11 NÖ Bautechnikverordnung 2014 bei Wohngebäuden zu errichtenden Pflichtstellplätze nicht ausreichend sind. In weiterer Folge werden deshalb Fahrzeuge verstärkt auf öffentlichem Gut (Straßenraum) abgestellt. Um dieser Problematik entgegenzuwirken, soll die Anzahl der Pflichtstellplätze gemäß 11 NÖ Bautechnikverordnung 2014 erhöht werden. Der Faktor um den die Pflichtstellplätze erhöht werden, werden in Abhängigkeit der Gebäudetypen bzw. Bebauungsstruktur für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen (inkl. Reihenhäuser) und für Wohngebäude mit mehr als vier Wohnungen unterschieden. Dies begründet sich dadurch, dass in Wohngebäuden mit mehr als 4 Wohnungen eine größere Durchmischung der Wohnungsgrößen gegeben ist bzw. auch kleinere Wohnungen vorhanden sind. Der durchschnittliche Stellplatzbedarf ist bei diesen Gebäudestrukturen somit geringer. Die Mindestanzahl der in 11 NÖ Bautechnikverordnung 2014 vorgeschriebenen Pflichtstellplätze muss für Reihenhäuser und reihenhausähnliche Wohnhäuser und für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen um den Faktor 2,0 und für Wohngebäude mit mehr als vier Wohnungen (ausgenommen Reihenhäuser und reihenhausähnliche Wohnhäuser) um den Faktor 1,75 über den dort festgelegten Werten liegen. Seite 6