IM BESCHLEUNIGTEN VERFAHREN GEMÄSS 13a BauGB

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1 MARKT MURNAU AM STAFFELSEE BEBAUUNGSPLAN "DR.-SCHALK-STRASSE" IM BESCHLEUNIGTEN VERFAHREN GEMÄSS 13a BauGB BEGRÜNDUNG

2 Begründung zum Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße des Marktes Murnau am Staffelsee im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB Eberhard von Angerer Dipl. Ing. Architekt Regierungsbaumeister Lohensteinstraße München T.: F.:

3 1. Rahmenbedingungen 1.1 Lage, Größe und Beschaffenheit des Planungsgebietes Lage des Planungsgebietes im Ort Das Planungsgebiet befindet sich Nordosten von Murnau auf dem nördlichen Teil einer innerörtlichen Grünfläche. In der südlichen Nachbarschaft ist an der Weindorfer Straße (Kreisstraße GAP1) vor Kurzem der Neubau der Realschule Murnau fertiggestllt worden (Fl.Nr. 908/66). Der Umgriff des Bebauungsplanes Dr.-Schalk-Straße wird begrenzt von der Dr. Schalk-Straße im Norden, der Wittmerstraße im Westen und dem Längenfeldweg im Osten. Südlich grenzt der verbleibende Teil der genannten Grünfläche an (Bebauungsplan Realschule ). Westlich des Geländes schließt auf der gegenüberliegenden Seite der Wittmerstraße ein Wohngebiet mit zweigeschossigen Doppel- und Reihenhäusern mit Satteldächern an. Das Wohngebiet östlich des Längenfeldwegs ist geprägt durch zwei- bis dreigeschossige Geschosswohnungsbauten. Nördlich der Dr.- Schalk-Straße liegt ein Umspannwerk der E.on mit ebenfalls dreigeschossigen Satteldachbauten (Bebauungsplan Isar-Amperwerke ) Der Geltungsbereich umfasst neben dem zur Bebauung anstehenden Grundstück mit der Fl.Nr. 908/4 Teilflächen der Straßengrundstücke mit den Fl.Nrn 708 (Längenfeldweg) und 908/4 (Wittmerstraße). Das Grundstück ist derzeit unbebaut und frei von Bewuchs. Es wird landwirtschaftlich genutzt. Von Westen nach Osten steigt das Gelände um ca. 6 m an. Es sind weder im Umgriff des Bebauungsplanes noch im Nähebereich Bodenoder Baudenkmäler in der Denkmalliste verzeichnet. Markt Murnau am Staffelsee Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße Begründung Seite 3

4 Auszug Luftbild ( Digitales Orthophoto der Bayerischen Vermessungsverwaltung) 1.2 Planungsrechtliche Vorgaben rechtskräftiger Flächennutzungsplan Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist der Bereich des Bebauungsplanes Dr.-Schalk-Straße als Grünfläche dargestellt. Der Flächennutzungsplan ist deshalb in Richtung Wohnbaufläche anzupassen. Markt Murnau am Staffelsee Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße Begründung Seite 4

5 1.3 Verkehr Die Grundstücke im Geltungsbereich sind über die angrenzenden Straßen an das örtliche und überörtliche Straßennetz angebunden. 1.4 Ver- und Entsorgung Die Abwasserbeseitigung erfolgt über die vorhandene zentrale Kanalisation des Marktes Murnau, die Wasserversorgung über das gemeindliche Leitungsnetz. Das Gebiet wird von der E.on Netz GmbH mit Strom versorgt. Die Müllbeseitigung in der Marktgemeinde Murnau erfolgt durch den Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Markt Murnau am Staffelsee Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße Begründung Seite 5

6 2. Ziel und Zweck der Planung Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll die in der Nachbarschaft vorhandene Wohnbebauung mit einer Einzel- und Reihenhausbebauung ergänzt werden. Bei einer Belegung mit drei Bewohnern je Wohneinheit kann im Bebauungsplanumgriff so Wohnraum für ca. 30 neue Einwohner geschaffen werden. 3. Planungskonzept 3.1 Städtebau und Verkehr Planungskonzept von Angerer, März 2015 Die Planung sieht entlang der Dr.-Schalk-Straße im nördlichen Grundstücksteil eine Bebauung mit zwei Dreispännern vor. Die verhältnismäßig breiten und wenig tiefen Reihenhäuser mit integrierten Garagen ermöglichen eine gute Sonnenausrichtung und durchgehende Südorientierung der Grundrisse. Dem Geländeverlauf folgend treppen sich die Gebäude von Ost nach West ab. Südlich davon sind vier Einzelhäuser ebenfalls mit First in Ost-West-Richtung festgesetzt. Während das westliche und das östliche dieser Einzelhäuser von den angrenzenden Straßen (Wittmerstraße und Längenfeldweg) erschlossen werden, sind die beiden mittleren über einen privaten Stichweg an die Dr.- Schalk-Straße angebunden. Von dem nördlich der Dr.-Schalk-Straße liegenden Umspannwerk sowie dem daran angrenzenden Gewerbegebiet wirken Schallimmisionen auf das Planungsgebiet. Die südliche Realschule hat keinen relevanten Einfluss. Markt Murnau am Staffelsee Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße Begründung Seite 6

7 Die in Auftrag gegebene schalltechnische Untersuchung ( V04, Hentschel Consult, Freising vom ) kommt zu dem Ergebnis, dass mit den heute vorliegenden Betriebsgenehmigungen mit Überschreitungen an der geplanten Bebauung zu rechnen ist. Die zwingend zweigeschossigen Reihenhäuser im Norden bilden den Lärmschutz für die südlichen Baukörper, weshalb der Bereich, in dem der Stichweg liegt, durch eine Lärmschutzwand zu schließen ist. Der Bebauungsplan enthält darüber hinaus geschossweise Festsetzungen zur Grundrissorientierung bei den betroffenen Bauräumen. 688,2 m 688,0 m 689,0 m 690,5 m 689,5 m 692,0 m 691,0 m Ost-West-Schnitt mit Höhenfestsetzung für die nördliche Bauzeile 693,0 m 692,0 m 694,0 m 693,0 m ,0 m Die Festsetzung der Wandhöhen ermöglicht auch für die südlichen Neubauten eine zweigeschossige Bebauung. Damit keine übermäßig hoch wirkenden Baukörper entstehen, wird als unterer Bezugspunkt stets der tiefste Punkt der jeweiligen überbaubaren Fläche festgesetzt. Um eine ortstypische Gestaltung der Neubauten erreichen zu können wird im Wesentlichen die Geltung der Ortsgestaltungssatzung angeordnet. Weil die Verkehrsfläche der Wittmerstraße in einem Teilbereich heute nur Wegbreite hat, wird aus dem zur Bebauung anstehenden Grundstück mit der Fl.Nr. 908/64 ein Streifen der Straßenfläche zugeschlagen, um eine durchgehend ausreichende Straßenbreite zu erhalten. Entwurf des Bebauungsplanes Dr.-Schalk-Straße Markt Murnau am Staffelsee Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße Begründung Seite 7

8 3.2 Art und Maß der baulichen Nutzung Das Planungsgebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) sowie als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) maximal zulässiger Grundflächen für die Hauptgebäude (GR) und maximal zulässiger Wandhöhen (WH) sowie der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse. Die festgesetzte Grundfläche darf darüber hinaus für die Anlagen gemäß 19 Abs. 4 BauNVO überschritten werden. Hierbei ist die Größe von Nebenanlagen (zur Unterbringung von Fahrrädern, Müllbehältern oder Gartengeräten) durch Festsetzung begrenzt, um die relativ knappen Grundstücke nicht übermäßig zu verstellen. 3.3 Flächenbilanz und bauliche Nutzung Bruttobauland (Geltungsbereich) 0,58 ha = 100,0 % davon entfallen auf: Nettobauland 0,50 ha = 86,2 % Öffentliche Verkehrsflächen 0,08 ha = 13,8 % Markt Murnau am Staffelsee Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße Begründung Seite 8

9 4. Beschleunigtes Verfahren Der Bebauungsplan umfasst ein freies Grundstück im innerörtlichen Bereich von Murnau, dessen bauliche Nutzung neu geordnet werden soll. Der Bebauungsplan dient einer Maßnahme der Innenentwicklung i.s.d. 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB. Die im Bebauungsplan zugelassene Nutzung unterschreitet die Flächenbegrenzung des 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB (Grundfläche), dient keinem UVPpflichtigen Vorhaben ( 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB) und lässt keine Beeinträchtigung von FFH- oder Europäischen Vogelschutzgebieten erwarten ( 13 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Die Bebauungsplanänderung wird daher im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB durchgeführt. Das beschleunigte Verfahren führt zur entsprechenden Anwendung des vereinfachten Verfahrens ( 13 BauGB; Absehen von der Umweltprüfung und vom Umweltbericht sowie zur Nichtanwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung - vgl. 13 a Abs. 2 und 3 BauGB). 5. Realisierung 5.1 Bodenordnende Maßnahmen Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich, da sich das Grundstück in der Hand eines Eigentümers befindet. 5.2 Erschließungskosten Für die leitungsgebundenen Ver- und Entsorgungseinrichtungen von Neubauten werden die nach den einschlägigen Satzungen zu entrichtenden Beiträge erhoben. München, 20. April 2016 Murnau, 20. April Eberhard v. Angerer... Rolf Beuting, 1. Bürgermeister Markt Murnau am Staffelsee Bebauungsplan Dr.-Schalk-Straße Begründung Seite 9

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