- 2 - DRUCKSACHE BA-13/017. Anlagen: 1. Lage des Plangebietes 2. Abgrenzung des Plangebietes 3. Planungskonzept 4. Modellfotos

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1 - 2 - DRUCKSACHE BA-13/017 Anlagen: 1. Lage des Plangebietes 2. Abgrenzung des Plangebietes 3. Planungskonzept 4. Modellfotos 1. Lage und Abgrenzung des Plangebiets Das rd. 700m² große Plangebiet liegt im Stadtteil Weingarten. Nördlich grenzt die Sulzburger Straße an, im Osten und im Süden die Wohnbebauung an der Sulzburger Straße und im Westen die Straße Binzengrün. 2. Ausgangslage Die betreffende Fläche, für die die Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) erbbauberechtigt ist, grenzt direkt an eine bestehende viergeschossige Wohnbebauung aus den 1960er Jahren an. Die Fläche ist Teil des Sanierungsgebietes Weingarten-West (vgl. Drucksache G-11/229). Bereits 2006 wurde Weingarten-West in das Städtebauförderungsprogramm Soziale Stadt aufgenommen, das einen ganzheitlichen Ansatz zur Aufwertung des Stadtteils verfolgt. Am hat der Gemeinderat den Beschluss über die Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans für den Stadtteil Weingarten-West mit einer umfassenden Bürgerbeteiligung gefasst (Drucksache G-11/230) wurde im Zuge der Erstellung des Rahmenplans für einen Teilbereich eine Mehrfachbeauftragung ("Neue Ideen für Weingarten-West") mit vier Büros durchgeführt. Mit dem Ziel, ein städtebauliches Gesamtkonzept für drei Teilbereiche zu entwickeln, wurden u. a. Möglichkeiten einer Innenentwicklung zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum untersucht. Das Konzept des Architekturbüros Melder & Binkert ist hierbei von der Bewertungskommission als überzeugendste Grundlage zur behutsamen Weiterentwicklung von Weingarten-West angesehen worden. Insbesondere im Bereich der Erweiterung der bestehenden Wohnhöfe entlang der Sulzburger Straße sprach die Bewertungskommission eine Empfehlung für die weitere Bearbeitung aus. Für das Gebiet der Bebauungsplanänderung sieht der Entwurf vor, die Gebäudeecke des bestehenden viergeschossigen Wohnhofes zwischen der Sulzburger Straße 33 und 45 zu schließen. Auch der Stadtteilentwicklungsausschuss Weingarten hält die Nachverdichtung durch Anbauten an die bisherige Bebauung in der Sulzburger Straße für denkbar. Das geplante Bauvorhaben stellt einen ersten Schritt zur Umsetzung der Ergebnisse der Mehrfachbeauftragung als Baustein des Rahmenplans Weingarten-West dar. Die Umsetzung erfolgt an dieser Stelle, da der Bereich innerhalb des bestehenden Sanierungsgebietes liegt und die Sanierung der angrenzenden viergeschossigen Bebauung durch die FSB zeitnah geplant ist. Die Umsetzung der Eckbebauung an der Sulzburger Straße stellt jedoch keinen Beschluss über eine nachfolgende Eckbebauung der südlich angrenzenden Wohnhöfe dar. Ebenso ist damit keine Entscheidung über eine mögliche Be-

2 - 3 - DRUCKSACHE BA-13/017 bauung der Freifläche östlich Binzengrün mit Punkthochhäusern, wie im Entwurf vom Büro Melder & Binkert aus der städtebaulichen Mehrfachbeauftragung vorgeschlagen, verbunden. Die Prüfung von Alternativen zu möglichen Punkthochhäusern durch bauliche Maßnahmen an den südlich angrenzenden Wohnhöfen, wie von der Bürgerschaft im öffentlichen Gespräch am vorgeschlagen, ist zeitlich von der Bewilligung eines zweiten Sanierungsabschnittes Weingarten-West abhängig. Erst dann können über eine Anpassung der Bestandgebäude (Aufstockung, Teilabriss, Neubau etc.) sowie deren Finanzierung und Umsetzbarkeit belastbare Aussagen getroffen werden. Bis dahin erfolgt keine Bebauung östlich Binzengrün gemäß der in der Mehrfachbeauftragung empfohlenen Punkthäuser. Eine Aufnahme des Gebäudebestandes südlich der Sulzburger Straße in das laufende Sanierungsverfahren ist nicht geplant. Am führte das Stadtplanungsamt einen offenen Beteiligungsworkshop unter dem Titel "Neue Ideen für Weingarten" durch, auf dem u. a. die Ideen der Mehrfachbeauftragung durch die einzelnen Büros vorgestellt wurden. Die Eckenschließung der Hofhäuser wurde dabei positiv bewertet. Vom bis zum stellte die Quartiersarbeit Weingarten-West im Rahmen des "Planning for Real" den Bewohnern/innen in Weingarten auf dem Else-Liefmann-Platz die Ergebnisse der Bewertungskommission vor. Die FSB hat zudem die angrenzenden Mieter/innen im Rahmen einer Mieterversammlung am über die anstehende Planung informiert. Der Sanierungsbeirat wurde am von der Planung in Kenntnis gesetzt. In beiden Veranstaltungen wurde der Vorschlag der Eckbebauung positiv aufgenommen. Parallel zu der Neubebauung ist durch die FSB geplant, die viergeschossigen Bestandsgebäude, die innerhalb des Sanierungsgebietes Weingarten-West liegen, ab März 2014 im bewohnten Zustand zu sanieren. Um die Belastung der Bewohner/innen zu minimieren soll der geplante Lückenschluss zeitgleich mit der Sanierung durchgeführt werden. 3. Baurechtliche Situation 3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) 2020 stellt für das Planungsgebiet Wohnbaufläche dar. Eine Änderung der Darstellung ist voraussichtlich nicht erforderlich. 3.2 Änderung des wirksamen Bebauungsplans Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans Weingarten Plan-Nr. 6-8, der für das Plangebiet ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt. Danach handelt es sich bei der Plangebietsfläche um nicht überbaubare Grundstücksflächen. Die angrenzende viergeschossige Bebauung wird durch eine Baulinie von der nicht überbaubaren Grundstücksfläche abgegrenzt.

3 - 4 - DRUCKSACHE BA-13/017 Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Konzepts zu schaffen, ist daher eine Änderung des geltenden Bebauungsplans nötig. Westlich grenzt der Bebauungsplan "Stadtbahn Weingarten" Plan-Nr an das Plangebiet an. Für einen kleinen Bereich wird dieser Bebauungsplan im östlichen Teil durch den neuen Bebauungsplan überlagert. In diesem Bereich setzt der Bebauungsplan allgemeines Wohngebiet (WA) und öffentliche Verkehrsfläche fest. 4. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Der vom Geltungsbereich umfasste Teil des Grundstücks Flst.Nr. 6997/4 liegt im Bereich der Neuen Mitte von Weingarten-West, die die Funktion eines Stadtteilzentrums erfüllt. Die Struktur des Stadtteils ist in diesem Bereich sowohl durch zum Teil unsanierte mehrgeschossige Wohnbebauung aus den 1960er Jahren als auch durch neue Wohn- und Geschäftshäuser geprägt. In den vergangenen Jahren wurden Neubauvorhaben auf dem ehemaligen Böhlergelände und dem Rosen-Kromer-Gelände sowie die energetische Sanierung des Wohngebäudes Bugginger Straße 50 durchgeführt, die nachhaltig zur Aufwertung des Stadtteils beigetragen haben. Auch die Neugestaltung des öffentlichen Raumes im Bereich des Else-Liefmann-Platzes hat den Stadtteil sowohl funktional als auch städtebaulich positiv beeinflusst. Als Eckbebauung und Lückenschluss der bestehenden hofartigen Wohnbebauung aus den 1960er Jahren soll das neue Wohngebäude zum einen zusätzlichen Wohnraum von ca Wohneinheiten schaffen und zum anderen einen städtebaulichen Akzent im Bereich der Neuen Mitte setzen. Die bestehende Hofstruktur soll ergänzt und die Ecke zwischen den fensterlosen Giebelwänden geschlossen werden. Es handelt sich bei dem Vorhaben um eine behutsame Nachverdichtung des Stadtteils im Zuge der Innenentwicklung. Die geplante Bebauung soll achtgeschossig realisiert werden und städtebaulich auf die Gebäude reagieren, die sich um die Kreuzung Sulzburger Straße und Binzengrün gruppieren. Die neue Eckbebauung wird als Lückenschluss die Raumkante gestalterisch fassen und dem Platzcharakter der Neuen Mitte Rechnung tragen. Sowohl der Neubau in der Straße Binzengrün 26 als auch in der Bugginger Straße 87 wurden bereits achtgeschossig gebaut. Um die bestehenden Wegeverbindungen vom Wohnhof zu den öffentlichen Flächen im Bereich der Neuen Mitte und der Straßenbahnhaltestelle zu erhalten, ist ein großzügiger Durchgang in Ost-Westrichtung vorgesehen. Es ist angedacht, den bestehenden Kiosk auf der Freifläche vor der Wohnbebauung zurückzubauen und in das Erdgeschoss des neuen Gebäudes zu integrieren. Die gewerbliche Nutzung soll der Stärkung des Stadtteilzentrums dienen. Auch in den Gebäuden Binzengrün 26 und 28 sowie Bugginger Straße 87 wurden bereits gewerbliche Nutzungen und Allgemeinflächen im Erdgeschoss integriert.

4 - 5 - DRUCKSACHE BA-13/ Erschließung Im weiteren Planverfahren ist ein Konzept zum Nachweis der notwendigen Stellplätze für die neuen Wohn- und Gewerbeeinheiten zu erstellen. Bei der Gebäudekonzeption sind daher die notwendigen Flächen für Kundenverkehre mit Fahrrad und Kfz sowie die gewerbliche Andienung auf der privaten Fläche zu beachten. 6. Umweltbelange Umweltbelange werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt. Für die Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie menschliche Gesundheit sind weitere Untersuchungen vorgesehen. Innerhalb des Plangebiets befinden sich mehrere Bäume auf einer kleinen Grünfläche. Eine Erhebung und Bewertung der Bäume ist im weiteren Planverfahren vorgesehen. Außerdem ist vorgesehen, ein Lärmgutachten zur Untersuchung der Lärmeinwirkungen des Verkehrs (Straße, Schiene) zu beauftragen und im Hinblick auf die Verträglichkeit mit der angestrebten Nutzung zu beurteilen. 7. Energiekonzept Es ist beabsichtigt, das neu zu bauende Gebäude entsprechend den aktuellen baulandpolitischen Grundsätzen nach dem energetischen Standard "Effizienzhaus 55" mit Abluftanlage zu errichten. Nach derzeitigem Stand ist das Gebäude an das Fernwärmenetz Weingarten-Rieselfeld anzuschließen. Es wird die Errichtung einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach geprüft. Details werden im städtebaulichen Vertrag geregelt. 8. Städtebaulicher Vertrag Mit der Planungsbegünstigten, der FSB, ist ein städtebaulicher Vertrag auf Grundlage der aktuellen baulandpolitischen Beschlüsse abzuschließen, soweit sich durch den Bebauungsplan zusätzliche Baurechte ergeben. 9. Verfahren und Zeitplan / Öffentlichkeitsbeteiligung Im vorliegenden Fall liegen die Voraussetzungen zur Durchführung eines Verfahrens nach 13a BauGB vor, da es sich um einen Bebauungsplan handelt, der der Nachverdichtung dient (Bebauungsplan der Innenentwicklung) und bei dem die Größe der versiegelten Grundfläche weniger als m² beträgt. Durch den Bebauungsplan wird zudem keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegen. Beim vorliegenden Bebauungsplan kann daher von der Durchführung einer Umweltprüfung abgesehen werden. Für Bebauungspläne der Innenentwicklung gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 Baugesetzbuch (BauGB) entsprechend.

5 - 6 - DRUCKSACHE BA-13/017 Aufgrund der Vorhabensgröße von weniger als m² ist gemäß 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die Eingriffsregelung nach 1a BauGB in Verbindung mit 18 Bundesnaturschutzgesetz (BnatSchG) nicht anzuwenden. Im Zuge der Erstellung des Rahmenplans Weingarten-West und der Mehrfachbeauftragung "Neue Ideen für Weingarten-West" sind bereits umfangreiche Beteiligungsmaßnahmen der Öffentlichkeit erfolgt. Aufgrund der Bedeutung des Projektes für den Stadtteil und die betroffene Öffentlichkeit wird trotz des beschleunigten Verfahrens gemäß 13a BauGB eine frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung durchgeführt. Die Beteiligung soll voraussichtlich vor der Sommerpause 2013 erfolgen. Ansprechpartner ist Herr Meier, Stadtplanungsamt, Tel.: 0761/ Bürgermeisteramt -