Teilbebauungsplan Teichsiedlung

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1 Gemeinde SITZENBERG-REIDLING 3454 Reidling, Leopold-Figl-Platz 4 Tel.: 02276/2241-0, Fax: 02276/ [email protected] Homepage: GZ E Teilbebauungsplan Teichsiedlung Entwurf Text- und Plandokumente Erläuterungsbericht samt Verordnung Teilbebauungsplan Sitzenberg-Reidling, Juli 2015 Die Unterlagen stehen während der Auflagefrist anonym und kostenlos unter zum Download bereit

2 Impressum Ersteller des Entwurfs GEMEINDERAT der Gemeinde Sitzenberg-Reidling A-3454 Reidling, Leopold Figl-Platz 4, Bezirk Tulln T F E [email protected] mit fachlicher Unterstützung Kommunaldialog Raumplanung GmbH Ingenieurbüro für Raumplanung und Raumordnung Dipl. Ing. Margit Aufhauser-Pinz Mag. Stefan Aufhauser Ing. Florian Kaiser Feldgasse 1 A-3130 Herzogenburg T E [email protected]

3 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Verordnung Projektgebiet Teilbebauungsplan Teichsiedlung Festlegungen im Detail Straßenfluchtlinien Baufluchtlinien Bebauungsdichte Bebauungsweise Bebauungshöhe Höhenlage des Geländes Bebauungsbestimmungen Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan Anlage...14 Genderhinweis: Wir legen großen Wert auf geschlechtliche Gleichberechtigung. Soweit sich die in diesem Bericht verwendeten Bezeichnungen auf natürliche Personen beziehen, gilt die gewählte Form für beide Geschlechter. Bei der Anwendung dieser Bezeichnungen auf bestimmte natürliche Personen ist die jeweils geschlechtsspezifische Form zu verwenden. E, -1-

4 1. Einleitung Mit dem Örtlichen Raumordnungsprogramm 2012 wurde die sg. Teichsiedlung neu als Bauland-Wohngebiet gewidmet. Die ursprüngliche Planungsidee der Gemeinde sah vor, dass die gesamte Siedlung einheitlich gestaltet und auch von nur einem Projektträger bebaut wird. An dem Planungsziel der einheitlichen Gestaltung soll festgehalten werden, die Umsetzung durch nur einen Projektträger (Bauwerber) scheitert aber an den finanziellen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Mit dem vorliegenden Teilbebauungsplan soll der rechtliche Rahmen festgelegt werden, dass trotz unterschiedlicher Bauwerber die einheitliche Gestaltung der gesamten Siedlung gesichert bleibt. E, -2-

5 2. Verordnung Der Gemeinderat der Gemeinde Sitzenberg-Reidling beschließt (nach Erörterung der eingelangten Stellungnahmen) nachstehende V E R O R D N U N G Teilbebauungsplan Teichsiedlung 1 Gemäß 29 ivm 33 NÖ Raumordnungsgesetz 2014, wird der Teilbebauungsplan Teichsiedlung erlassen. 2 Die Inhalte des Teilbebauungsplanes werden so festgelegt, wie dies in dem von Kommunaldialog Raumplanung GmbH, Feldgasse 1, 3130 Herzogenburg, GZ 15015E, verfassten Plan auf einem Planblatt neu dargestellt und im dazugehörigen Erläuterungsbericht begründet ist. Diese Plandarstellung ist Bestandteil der Verordnung. 3 Bebauungsbestimmungen (1) Ortsbildgestaltung: Als Dachform ist nur ein Flachdach mit einer allseits umlaufenden Attika oder eine optisch gleichwertige Konstruktion zulässig. Mit Ausnahme von Kaminen dürfen Dachaufbauten (Photovoltaikanlagen, Sattelitenantennen und dergleichen) nicht mehr als 0,1m über die Attika-Oberkante reichen. Die Dachform von Nebengebäuden und Carports hat sich der Dachform des Hauptgebäudes anzupassen. Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen und die Rückseite eines Carports dürfen max. 1,5m hoch sein. Die Einfriedungen sind als Felder-Zaun mit Sockel (Sockelhöhe max. 0,6m) auszuführen (keine Maschendrahtzäune). Einfriedungen sind so zu gestalten, dass mindestens ein Stellplatz uneingefriedet bleibt. Einfriedungen gegen das Grünland dürfen nur transparent (z.b. Maschendrahtzaun verzinkt) errichtet werden. (2) Private Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge: Es sind mindestens zwei Stellplätzen pro Wohneinheit zu errichten. (3) Bauwerke im Bauwich: Im seitlichen und hinteren Bauwich ist die Errichtung von Nebengebäuden und oberirdischen baulichen Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, verboten. Im vorderen Bauwich wird die Errichtung eines Carports erlaubt. Die Carports müssen einen Abstand von mind. 1,0m zur Straßenfluchtlinie aufweisen, sie dürfen max. 6,0m breit sein. E, -3-

6 4 Diese Verordnung tritt mit dem auf dem Ablauf der zweiwöchigen Kundmachungsfrist folgenden Tag in Kraft. E, -4-

7 3. Projektgebiet Teilbebauungsplan Teichsiedlung Der gegenständliche Planungsbereich befindet sich in den Katastralgemeinden Sitzenberg und Reidling. Im Süden grenzt das Gebiet an bebautes zentrumsnahes Siedlungsgebiet an, für welches ebenfalls eine Teilbebauungsplan erlassen ist. Gebiet-Bebauungsplan (KG Reidling) Gebiet-Bebauungsplan (KG Sitzenberg) Abbildung 1: Planungsgebiet (Legende: rote Linie Projektgebiet BEP, schwarze Linie KG Grenze) Das Planungsgebiet liegt direkt an der L5009, nördlich von bereits bebautem Siedlungsgebiet der Gemeinde Sitzenberg-Reidling und umfasst eine Fläche von ca. 4,7ha. Im unmittelbaren Umgebungsbereich des Planungsgebiets überwiegt die Wohnfunktion. Der Teilbebauungsplan des angrenzenden südlichen Siedlungsraumes sieht im Wesentlichen folgende Bestimmungen vor: Geschoßflächenzahl: 0,6 Bebauungsweise: freie Anordnung (seit der Novellierung 2014 der Bauordnung offene Bebauungsweise) Bebauungshöhe: 7,25m Weiters ist die Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit mit 2,0 verordnet. E, -5-

8 Der geplante Teilbebauungsplan Teichsiedlung nimmt diese grundsätzlichen Gestaltungsformen und strukturen auf bzw. gleicht sich diesen an. Im nordöstlichen Bereich des Planungsgebiets liegen in ca. 70m Entfernung Flächen, welche als Bauland-Betriebsgebiet gewidmet zurzeit aber ungenutzt sind. Für diesen Bereich ist kein Teilbebauungsplan erlassen. Im Ortszentrum von Reidling finden sich öffentliche Einrichtungen, Gewerbebetriebe und landwirtschaftliche Betriebe. Das Örtliche Entwicklungskonzept sieht für den Bereich einen Hauptsiedlungsschwerpunkt der Gemeinde vor. In diesem Sinn sind Baulanderweiterungen in Richtung Norden vorgesehen und bedarfsgerecht möglich. Abbildung 2: Ausschnitt aus dem Örtlichen Entwicklungskonzept Der Flächenwidmungsplan legt für den Planungsbereich ausschließlich die Widmungsart Bauland-Wohngebiet fest. Die Flächen sind als sogenannte Aufschließungszone gewidmet, deren Freigabebedingung lautet: A6: Erlassen eines Teilbebauungsplanes E, -6-

9 Abbildung 3: Planungsgebiet (Auszug aus der 1. Änderung des ÖROP 2012) Für die Flächen liegt eine detailreiche Bebauungsstudie vom Büro Aquadrat Ziviltechniker GmbH (Kirchengasse 13, 3430 Tulln) vor. Diese Studie bildet die Grundlage für die Freigabe der Aufschließungszone durch den Gemeinderat und stellt die Motivation für den Gemeinderat dar, einen Teilbebauungsplan zu erlassen. Abgestimmt an den speziellen Natur- und umgebenden Siedlungsraum wurden Bebauungsentwürfe für die verschiedenen Bereiche rund um den Teich entwickelt. Eine verschiedenartige Bebauungsstruktur, Reihenhäuser, Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser sollen Wohnraum für vielfältige Bewohnergruppen schaffen. Unterschiedliche Grundstücksund Gebäudegrößen bilden die Basis für das Angebot an leistbarem und anspruchsvollen Wohnraum. Der Zugang zum See, als gemeinschaftliche Anlage, ist für jede Wohneinheit individuell möglich und vorgesehen. Besonders Augenmerk wird auf die Höhenentwicklung der Gebäude und auf die Durchlässigkeit des Siedlungsraumes gelegt. Durch spezielle Höhenfestlegungen abhängig von der Wasserlinie und dem Urgelände sollen herausragende Gebäudeteile vermieden werden. Festlegungen zur Gestaltung der Einfriedungen und Zäune sollen den Blick zum See ausgehend von öffentlichen Verkehrsflächen und zwischen den Grundstücken gewährleisten. Die Bebauung wurde bewusst teilweise locker mit großzügigen Abständen zwischen den einzelnen Wohngebäuden konzipiert, um für die zukünftigen Bewohner möglichst viel Grün- und Freiraum zu gewährleisten. Auf der anderen Seite bilden lange Gebäudefronten im Westen eine Abschirmung zur angrenzenden Landesstraße. Neben Eigengärten sind großzügige Spiel- und Freizeitbereiche geplant. Vorgärten und der Straßenraum sollen harmonisch aufeinander abgestimmt werden, Kraftfahrzeuge werden deshalb auf den jeweiligen Grundstücken abgestellt. Der Autoverkehr (Straßen und Parkplatzflächen) wurde bei dem Areal bewusst an die Randbereiche gedrängt. E, -7-

10 Abbildung 4: perspektivische Darstellung des Projektes E, -8-

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12 Die Gemeinde plant mit der Umsetzung des Projektes bewusst neue Lebens-, Wohn- und Bauformen zu initiieren. Diese Philosophie wurde im Zuge der Ausarbeitung des Örtlichen Entwicklungskonzeptes formuliert und dafür dieser Standort festgelegt. Mit der Erlassung des Teilbebauungsplans Teichsiedlung schafft die Gemeinde die Grundlage, wesentliche Inhalte des Örtlichen Raumordnungsprogramms zu realisieren. E, -10-

13 4. Festlegungen im Detail Von den Grundstückseigentümern wurde das oben beschriebene, in sich schlüssige und mit Gemeindevertretern abgestimmte Gesamtkonzept für die Gestaltung der Teichsiedlung vorgelegt. Mit den beschriebenen Planungsmaßnahmen soll der rechtliche Rahmen für die Verbindlich-Machung des Gestaltungskonzeptes gesetzt werden Straßenfluchtlinien Die Festlegung der Straßenfluchtlinien erfolgt in Abstimmung mit den aus dem Gestaltungskonzept abgeleiteten Parzellierungsentwürfen. Neue Siedlungsstraßen werden im Projektgebiet mit einer Breite von 7,0 Metern und 10,4 Metern festgelegt. Aufgrund der Gestaltungsvorschrift, dass mind. 1 Stellplatz nicht eingefriedet werden darf, erscheint die Straßenbreite ausreichend Baufluchtlinien Aufgrund der reduzierten Straßenbreiten werden generell vordere Baufluchtlinien ohne Anbauverpflichtung weitestgehend mit einem Bauwich von 3m festgelegt. Die hinteren Baufluchtlinien werden so festgelegt, dass unter Beachtung der natürlichen Gegebenheiten im gesamten Planungsgebiet die Bebauung auf einen in etwa gleichen Korridor beschränkt bleibt Bebauungsdichte Auf die Festlegung einer Bebauungsdichte wird verzichtet, sie ist aufgrund der Korridorregelung nicht erforderlich Bebauungsweise Entsprechend dem Gestaltungskonzept wird von Westen nach Osten die Verbauungsdichte stufenweise reduziert. Im Westen sind zwei große Grundstücke für Wohnungsbauten in offener Bebauungsweise geplant, daran anschließend ein Bereich mit gekuppelter Bebauungsweise und östlich anschließend Bereiche mit offener Bebauungsweise Bebauungshöhe Seit der Bauordnungsnovelle 2010 ist die Bauklasse II (5-8m) quasi die Standard-Bauklasse in Niederösterreich. Inhaltlich soll diese auch für das gesamte Projektgebiet festgelegt werden. Aufgrund des besonderen gestalterischen Gesamtkonzeptes wird aber keine Bauklasse, sondern im Sinne 31 Abs. 3 eine höchst zulässige Gebäudehöhe festgelegt. Die Gebäudehöhe wird relativ festgelegt und zwar 194,8 abzüglich festgelegte Geländehöhe über Adria. Diese Festlegung gibt für alle Bereiche eine höchst zulässige Gebäudehöhe von ca. 8 Meter, sie ist aber deutlich leichter darzustellen als die Festlegung einer Gebäudehöhe für jedes Grundstück 4.6. Höhenlage des Geländes Aufgrund des Gestaltungskonzeptes wird generell eine Anpassung der Höhenlage des Geländes vorgegeben. Die Festlegung erfolgt anhand von Profilen in der Plandarstellung. Nur so kann eine harmonische Gestaltung der gesamten Siedlung sichergestellt werden Bebauungsbestimmungen Neben der Anordnung (Bebauungsweise) und Höhe der Gebäude (Bebauungshöhe) bestimmen die Dachform und die Gestaltung von Einfriedungen und Nebengebäuden sehr wesent- E, -11-

14 lich den optischen Gesamteindruck einer Siedlung. Daher werden im Sinne des Gestaltungskonzeptes auch diese Gestaltungselemente einheitlich geregelt. (1) Ortsbildgestaltung Die Regelung der Dachform und Gestaltung von Einfriedungen stützt sich auf 30 Abs. 2 Z. 3 NÖ ROG 2014, die Regelung für Einfriedungen zusätzlich auf 30 Abs. 2 Z. 13. (2) Private Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge: Die Regelung erfolgt auf Grundlage des 30 Abs. 2 Z. 10 NÖ ROG 2014, sie ist aufgrund der reduzierten Straßenbreiten erforderlich. (3) Bauwerke im Bauwich: Das Verbot der Errichtung von Gebäuden und oberirdischen baulichen Anlagen im Sinne 51 NÖ Bauordnung 2014 sichert die freie Durchsicht vom öffentlich zugänglichen Straßenraum auf die Teichlandschaft. Die Errichtung von Garagen im vorderen Bauwich würde ebenfalls die freie Durchsicht beeinträchtigen, daher wird ihre Errichtung nicht im Sinne 51 Abs. 1 generell erlaubt, sondern nur in optisch verträglicherer Form eines Carports. E, -12-

15 5. Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan Der vorliegende Entwurf zum Teilbebauungsplan Teichsiedlung entspricht dem Widmungsstand der gleichzeitig aufgelegten 1. Änderung des Örtlichen Raumordnungsprogramms. Daher kann der Teilbebauungsplan mit Rechtskraft der 1. Änderung des Örtlichen Raumordnungsprogramms in Kraft treten. Sitzenberg-Reidling, Gemeinderat der Kommunaldialog Raumplanung GmbH Gemeinde Sitzenberg-Reidling Ingenieurbüro für Raumplanung & -ordnung Fn d, LG. St. Pölten Bgm. Christoph Weber Dipl.-Ing. Margit Aufhauser-Pinz A-3454 Sitzenberg-Reidling, Leopold Figl-Platz 4 A-3130 Herzogenburg, Feldgasse 1 (für den Ersteller) T:+43 (0) , H: (für die fachliche Ausarbeitung) E, -13-

16 6. Anlage E, -14-

17 BEBAUUNGSSTUDIE SEEGRUNDSTÜCK REIDLING Blick Richtung Süd-Westen BAUMASSENMODELL_1 your vision - our mission ARCH.D.I. MICHAEL G. FICK ARCH.D.I. ANDREAS PACHNER A-3430 TULLN / KIRCHENGASSE 13 TEL [email protected] FAX DW 20 P14120 P050_

18 BEBAUUNGSSTUDIE SEEGRUNDSTÜCK REIDLING Blick Richtung Nord-Osten Blick Richtung Nord-Osten BAUMASSENMODELL_2 your vision - our mission ARCH.D.I. MICHAEL G. FICK ARCH.D.I. ANDREAS PACHNER A-3430 TULLN / KIRCHENGASSE 13 TEL [email protected] FAX DW 20 P14120 P050_

19 BEBAUUNGSSTUDIE SEEGRUNDSTÜCK REIDLING Blick Richtung Osten BAUMASSENMODELL_3 your vision - our mission ARCH.D.I. MICHAEL G. FICK ARCH.D.I. ANDREAS PACHNER A-3430 TULLN / KIRCHENGASSE 13 TEL [email protected] FAX DW 20 P14120 P050_

20 Gemeinde Sitzenberg-Reidling Teilbebauungsplan "Teichsiedlung" Entwurf Übersicht: / / m² Maßstab: 1 : Planverfasser: Kommunaldialog Raumplanung GmbH Ingenieurbüro für Raumplanung & -ordnung Fn d, LG St. Pölten A-3130 Herzogenburg, Feldgasse 1 T.: +43(0)2782/ m Planzahl: 15015E Datum: DKM-Stand: 10/2014 DKM-Beschluss: 10/2014 Copyright DKM by Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen; Rückfragen/Katasterberatung im zuständigen Vermessungsamt; aktuelle DKM-Daten im zuständigen Vermessungsamt oder via Internet-GDB-Provider Der Entwurf ist vom bis zur öffentlichen Einsichtnahme aufgelegen. Mit Verordnung beschlossen in der Sitzung des Gemeinderates vom... Nach der Kundmachung vom.. in Kraft getreten am.. 3 Bebauungsbestimmungen (1) Ortsbildgestaltung: Als Dachform ist nur ein Flachdach mit einer allseits umlaufenden Attika oder eine optisch gleichwertige Konstruktion zulässig. Mit Ausnahme von Kaminen dürfen Dachaufbauten (Photovoltaikanlagen, Sattelitenantennen und dergleichen) nicht mehr als 0,1m über die Attika-Oberkante reichen. Die Dachform von Nebengebäuden und Carports hat sich der Dachform des Hauptgebäudes anzupassen. Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen und die Rückseite eines Carports dürfen max. 1,5m hoch sein. Die Einfriedungen sind als Felder-Zaun mit Sockel (Sockelhöhe max. 0,6m) auszuführen (keine Maschendrahtzäune). Einfriedungen sind so zu gestalten, dass mindestens ein Stellplatz uneingefriedet bleibt. Einfriedungen gegen das Grünland dürfen nur transparent (z.b. Maschendrahtzaun verzinkt) errichtet werden. Der Bürgermeister (2) Private Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge: Es sind mindestens zwei Stellplätzen pro Wohneinheit zu errichten. (3) Bauwerke im Bauwich: Im seitlichen und hinteren Bauwich ist die Errichtung von Nebengebäuden und oberirdischen baulichen Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, verboten. Im vorderen Bauwich wird die Errichtung eines Carports erlaubt. Die Carports müssen einen Abstand von mind. 1,0m zur Straßenfluchtlinie aufweisen, sie dürfen max. 6,0m breit sein. Legende Abgrenzung des Planungsbereiches 8,5 Straßenfluchtlinie entlang nicht bestehender Straßengrundgrenze (Abtretungsverpflichtung) 188,85 7 Straßenfluchtlinie entlang bestehender Straßengrundgrenze (keine Abtretungsverpflichtung) 188,35 Niveau der Verkehrsfläche ü.a. S1-12 festgelegte Höhenlage des Geländes (Angabe der Nummer des Schnittes) zwischen den Schnitten ist die Höhenlage verlaufend auszubilden S1 210,90 5/2 Bebauungsdichte oder höchst zulässige Geschoßflächenzahl o,k S2 93/2 -...keine Festlegung arabische Zahl für Grundflächenzahl oder Geschoßflächenzahl g...geschlossen k...gekuppelt o...offen o,k...offen oder gekuppelt 99/1 96/2 7 96/1 Bebauungshöhe S3a 24 Sitzen b Baufluchtlinie mit Angabe des Bauwichs in m hintere Baufluchtlinie mit Angabe der Bebauungstiefe von der vorderen Baufluchtline in m BW Bauland-Wohngebiet Glf BK Bauland-Kerngebiet Gho BB Bauland-Betriebsgebiet Ggü- Grünland-Landund Forstwirtschaft Grünland land- und forstwirtschaftliche Hofstelle Grünland-Grüngürtel BI Bauland-Industriegebiet Gsh Grünland Schutzhaus BO Bauland-Sondergebiet Gmg GrünlandMaterialgewinnungsstätte Gg Glp Grünland Lagerplatz Gkg Grünland Kleingarten Gö Grünland Ödland/Ökofläche Gspo Grünland Sportstätte Gwf Grünland Wasserfläche Gspi Grünland Spielplatz Gfrei Grünland Freihaltefläche Gc Vp Verkehrsfläche-privat Gp ,8 üa erg S4 90/2 Grünland Campingplatz Grünland Friedhof 89 Grünland Parkanlage GrünlandAbfallbehandlungsanlage Gd Grünland Aushubdeponie 90/1 e S7 Ga- Hinweise 100 Bauverbote und Beschränkungen aufgrund von Bundesund Landesgesetzen Haupt- und Nebenbahnen und Straßenbahnen auf eigenem Gleiskörper: 187, ,35 187,85 101/1 Bauverbot innerhalb von 12 Metern von der Mitte des äußersten Gleises ( 38 Eisenbahgesetz 1957) k Seilbahnen: Bauverbot innerhalb von 12 Metern beiderseits des äußersten Seilstranges ( 38 Eisenbahngesetz 1957) 194,8 üa Berg- und Talstationen von Seilbahnen: S9 alle Eisenbahnanlagen: 187,85 S8 innerhalb der Bahngrundgrenze und bis zu 12 Meter von dieser ( 38 Eisenbahngesetz 1957) generelles Verbot der Errichtung von Anlagen und der Vornahme sonstiger Handlungen, durch die der 555 o ß stra des Lan Verkehrsfläche-öffentlich G / S6. Grünland Windkraftanlage b n e z Sit Grünland Gärtnerei 188,35 4 Aufschließungszone 194,8 üa 10, -A Gwka re h A erhaltenswertes Gebäude im Grünland S3b S5 Baulanderhaltenswerte Ortsstruktur Geb e rg b n 99/2 1 S1 o 7 BS- Bauland-Argrargebiet S10 kenntlich gemachte Widmungsfestlegungen g e rg 2 S1 Reidli n 194,8 üa..berechnete höchst zuslässige Gebäudehöhe: 194,8 Meter abzüglich vorgeschriebene Höhenlage über Adria lt. Plan (ca. 8m) BA Bebauungsweise 194,8 üa /2 87 Bestand der Eisenbahn und die sichere Betriebsführung gefährdet wird ( 39 Eisenbahngesetz 1957) 101/2 Eisenbahnen mit Dampfbetrieb: Anlagen in einer Entfernung von bis zu 50 Metern sind sicher gegen Zündung druch Funken 53 (zündungssicher) herzustellen ( 40 Eisenbahgesetz) Bundesautobahnen: 86 beiderseits Bauverbot in einer Entfernung von 40 Metern ( 21 Bundesstraßengesetz) Bundesschnellstraßen sowie Zu- und Abfahrten von Bundesautobahnen: 7 beiderseits Bauverbot in einer Entfernung von 25 Metern ( 21 Bundesstraßengesetz) Landesstraßen B außerhalb eines Ortsbereiches: beiderseits Bauverbot in einer Entfernung von 15 Metern ( 13b NÖ Straßengesetz) 102 Landesstraßen L außerhalb eines Ortsbereiches: beiderseits Bauverbot in einer Entfernung von 10 Metern ( 13b NÖ Straßengesetz) /