Bebauungsplan Wohngebiet Saarstraße Südost OT Eiche, Gemeinde Ahrensfelde

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1 Gemeinde Ahrensfelde Sitzungstermin Beteiligungsverfahren gemäß 3 Abs. 1 BauGB - Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Offenlage vom bis Bebauungsplan Wohngebiet Saarstraße Südost OT Eiche, Gemeinde Ahrensfelde VORENTWURF / Planstand: 02/2015 Die Öffentlichkeit hatte im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vom bis Gelegenheit, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung (Vorentwurf der Planfassung vom Februar 2015) zu unterrichten und zur Planung zu äußern. Es gingen drei Stellungnahmen ein. Das nachstehende Abwägungsprotokoll führt die wesentlichen Inhalte und abwägungsrelevanten Sachverhalte in Kurzform auf. Hinweise: Das Abwägungsmaterial muss Einwenderschreiben nicht vollständig im Originaltext wiedergeben ( Arbeitshilfe Bebauungsplanung des Ministeriums für Infrastruktur vom November 2014). Die Wiedergabe der Stellungnahmen wurde auf die abwägungsrelevanten Argumente reduziert, um den Gemeindevertretern ein kurz gefasstes Abwägungsmaterial zur Entscheidung vorzulegen. Die Originalstellungnahmen können im Rathaus beim Fachdienst Infrastruktur und Umwelt eingesehen werden. Im Sinne des Datenschutzes wurden die Namen und Adressen der Bürger nicht aufgeführt, liegen aber im Stadtplanungsamt vor. BP Wohngebiet Saarstraße Südost, Beteiligungsverfahren gem. 4 (1)und 3 (1) BauGB Abwägungsprotokoll Bürger Seite 1

2 1 Bürger 1, 2, 3 Von den zuständigen Bearbeitern dieses Bebauungsplan- Vorentwurfes wird also ganz offensichtlich selbst als Ziel die Einfügung in die angrenzende bestehende Bebauung genannt. Die zum geplanten Wohngebiet westlich direkt angrenzenden Grundstücke an der Saarstraße wurden allesamt nach 1990 mit Einfamilienhäusern bebaut und haben folgende Nutzungsmaße (die Einzeldaten aus den jeweiligen privaten Bauunterlagen siehe Anlage): Grundstücksgröße 800 qm bis qm, Grundflächenzahl GRZ 0,08 bis 0,11, Geschossflächenzahl GFZ 0,14 bis 0,16, Ein Vollgeschoss mit ausgebautem Dachgeschoss (gegenwärtig in Brandenburg mit zwei Vollgeschosse" bezeichnet). Die im B-Plan (Plankarte mit textlichen Festsetzungen) genannten Maße der baulichen Nutzung (mit GRZ 0,25 und GFZ 0,50) übersteigen die tatsächlichen Maße der angrenzenden Einfamilienhausbebauung um bis das Dreifache. Sie widersprechen offensichtlich den oben genannten, selbst gesetzten Zielen. In der Begründung zum Vorentwurf des B-Plans wird ausgeführt, dass das geplante Wohngebiet sich in das Nutzungsmaß der umgebenden Einfamilienhausbebauung einfügen soll. Der Begriff der umgebenden Einfamilienhausbebauung ist dabei nicht auf die unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Wohngrundstücke zu beschränken, sondern muss weiter gefasst werden. Es ist zumindest die Bebauung beidseits der Saarstraße zu Grunde zu legen. Weiterhin ist bei einem Vergleich der Nutzungsmaße zu beachten, dass bei der Ermittlung der Grundflächenzahl GRZ gemäß 19 Abs. 3 BauNVO alle baulichen Anlagen und versiegelten Flächen zu berücksichtigen sind. Die nebenstehende Berechnung der GRZ berücksichtigt dagegen offensichtlich nur die Wohngebäude. Die bauliche Nutzung und die Größe der Wohngrundstücke entlang der Saarstraße variiert erheblich. Während die in der Stellungnahme erwähnten, unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Grundstücke Größen bis zu m² und Grundflächenzahlen von maximal 0,28 aufweisen, zeichnen sich die westlich der Saarstraße liegenden Grundstücke durch eine geringere Größe und eine deutlich intensivere Nutzung aus. Hier finden sich Grundstücke von nur rd. 320 m² und einer GRZ von 0,5. Der Vorentwurf des Bebauungsplans sieht eine Grundflächenzahl von 0,25 vor. Gemäß 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte GRZ von 0,25 durch Nebenanlagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, um 50 % überschritten werden. Daraus ergibt sich eine maximale GRZ von 0,375. BP Wohngebiet Saarstraße Südost, Beteiligungsverfahren gem. 4 (1)und 3 (1) BauGB Abwägungsprotokoll Bürger Seite 2

3 zu 1 Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl fügt sich damit nicht nur in die umgebende Einfamilienhausbebauung ein, sondern bleibt deutlich unter der bereits vorhandenen maximalen Nutzungsintensität der Saarstraße. Es ist kein Widerspruch zwischen den Planfestsetzungen des Vorentwurfes und der Begründung erkennbar. 2 Bürger 1, 2, 3 Die angestrebten Grundstücksgrößen von 600 bis qm sind zwar mehrfach genannt (in den Abschnitten 3 und 4.2), aber nicht im B-Plan festgesetzt. Warum wird damit den eigenen gesetzten Zielen widersprochen? Eine konkrete Festsetzung der Grundstücksgrößen im B- Plan ist zur Umsetzung der gestellten Ziele aber zwingend erforderlich. Denn sonst könnten zukünftig auch z.b. 400 qm große Grundstücke gebildet werden, wo dann mit der vorgegebenen GRZ von 0,25 eine Überbauung von 100 qm erfolgen könnte (was durchaus marktüblich wäre). Eine derartige Parzellierung und dichte Bebauung entspräche dann in keinster Weise den selbst gesetzten Zielen und würde sich nicht in die angrenzende Bebauungsweise einfügen. Die im Bebauungsplan festgesetzte Geschossflächenzahl von 0,5 ergibt sich rein rechnerisch aus der Grundflächenzahl (0,25) und der Zahl der Vollgeschosse (2). Im Sinne der Eindeutigkeit wird in der Begründung zum Entwurf der Begriff der umgebenden Einfamilienhausbebauung näher erläutert. Kenntnisnahme (kein Abwägungsfall) Die in der Begründung des B-Plans angegebenen Grundstücksgrößen von 600 bis m² sind dem aktuellen Parzellierungsplan entnommen und haben einen informativen Charakter. Eine verbindliche Festsetzung der beabsichtigten Grundstücksgrößen ist für Bebauungspläne unüblich. Denkbar wäre die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße zur Vermeidung von städtebaulichen Konflikten. Darauf kann jedoch im vorliegenden Fall verzichtet werden, da sich aufgrund der Tiefe der Wohnbauflächen von rd. 40 m automatisch großzügige Grundstücksgrößen ergeben. Bereits die Errichtung eines 8 m breiten Einfamilienhauses erfordert aufgrund der seitlichen Grenzabstände (jeweils 3 m) eine Grundstücksbreite von mindestens 14 m. Daraus ergibt sich faktisch eine Mindestgrundstücksgröße von 560 m² (14 m x 40 m). Die Bildung von 400 m² großen Grundstücken kann somit ausgeschlossen werden. Es besteht daher keine Notwendigkeit für die Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße. BP Wohngebiet Saarstraße Südost, Beteiligungsverfahren gem. 4 (1)und 3 (1) BauGB Abwägungsprotokoll Bürger Seite 3

4 zu 2 Es erfolgt keine Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße. 3 Bürger 1, 2, 3 Das Planungskonzept im Abschnitt 3, der Kern des Begründungsteils, spiegelt sich nicht vollständig in dem B- Plan des Vorentwurfs wider. Jedes im Planungskonzept genannte Planungsziel muss städtebaulich begründet werden und dann auch im B-Plan enthalten sein. Ansonsten besteht ein nicht zulässiger Widerspruch zwischen B-Plan und Planungskonzept. Im Rahmen einer Normenkontrolle vor einem Verwaltungsgericht würde dieser B-Plan somit als rechtswidrig erkannt werden. Wie in den voranstehenden Punkten bereits erläutert besteht kein Widerspruch zwischen Planzielen, den Planfestsetzungen des Vorentwurfes und der Begründung. Kenntnisnahme (kein Abwägungsfall) 4 Bürger 1, 2, 3 In Anbetracht der vorgesehenen Grundstücksgrößen von 600 bis qm und den o.g. Aussagen des Planungskonzeptes erscheint folgendes Nutzungsmaß höchstens ableitbar: GRZ <=0,15 GFZ <= 0,30 2 Vollgeschosse. Zur Berechnung der Grundflächenzahl s. lfd. 1 Bei der nebenstehend geforderten Grundflächenzahl von 0,15 wird offensichtlich nur die Errichtung des Wohngebäudes berücksichtigt. Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl orientiert sich an der beispielhaften Bebauung eines 600 m² großen Grundstücks mit einem Wohnhaus (120 m²), einer Garage mit Zufahrt (45 m²), einer Terrasse (30 m²) und einer Reserve für Gartenhaus oder Wege (30 m²). Die festgesetzte GRZ liegt mit 0,25 bereits deutlich unter der in 17 BauNVO definierten zulässigen Obergrenze für allgemeine Wohngebiete von 0,4. Die Festsetzung einer Grundflächenzahl unter 0,2 ist für allgemeine Wohngebiete eher untypisch. Eine so geringe Grundflächenzahl würde eher der Gebietskategorie des Kleinsiedlungsgebietes nach 2 BauNVO entsprechen. Die Festsetzung eines solchen Kleinsiedlungsgebietes entspricht jedoch nicht dem städtebaulichen Entwicklungsziel der Gemeinde. BP Wohngebiet Saarstraße Südost, Beteiligungsverfahren gem. 4 (1)und 3 (1) BauGB Abwägungsprotokoll Bürger Seite 4

5 zu 4 Es erfolgt keine Änderung der festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahlen und der Zahl der Vollgeschosse. 5 Bürger 1, 2, 3 Zur weiteren Absicherung der geplanten Bauhöhe ist es sinnvoll, im B-Plan zusätzlich zur Anzahl der zwei Vollgeschosse die maximale Bauhöhe vorzugeben. Diese sollte - gemäß dem Planungskonzept - zur angrenzenden Bebauung passen und könnte z.b. mit 8 Meter vorgegeben werden. Da im Plangebiet überwiegend normale Geschosse zu erwarten sind, kann die Höhenentwicklung ausreichend über die Zahl der Vollgeschosse geregelt werden. Die zusätzliche Festsetzung einer maximalen Bauhöhe ist nicht erforderlich. Nach laufender Rechtsprechung müsste die Höhe im Sinne des Eindeutigkeitsgebotes über NHN (Normalhöhenull) angegeben werden. Da die Grundstücke und die Gebäudestandorte noch nicht feststehen und das Plangebiet eine Höhendifferenz von ca. 7 m aufweist wäre eine Festsetzung der maximalen Bauhöhe daher nur schwer möglich. Der Empfehlung, die maximale Gebäudehöhe vorzugeben wird nicht gefolgt. Berendt Vorsitzender der Gemeindevertretung Gehrke Bürgermeister BP Wohngebiet Saarstraße Südost, Beteiligungsverfahren gem. 4 (1)und 3 (1) BauGB Abwägungsprotokoll Bürger Seite 5