2. Änderung Bebauungsplan Nr. 8 Maxim-Gorki-Straße SATZUNG. Gemeinde Glienicke/Nordbahn

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1 Gemeinde Glienicke/Nordbahn 2. Änderung Bebauungsplan Nr. 8 Maxim-Gorki-Straße Auftraggeber: Gemeinde Glienicke/Nordbahn Hauptstraße Glienicke/Nordbahn Planverfasser: architekturbüro civitas Dr. Regina Bolck & Rüdiger Reißig Große Hamburger Straße Berlin TEL: (030) FAX: (030) Stand: 28. August 2006

2 BEGRÜNDUNG Begründung 1 Lage des Teilbereichs der Planänderung Vorgesehen sind Planänderungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Lage der baubaren Grundstücksflächen und zu den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. Die Änderungen bzw. Ergänzungen der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung betreffen das gesamte Plangebiet. Von den Planänderungen hinsichtlich der Lage der baubaren Grundstücksflächen und zu den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist nur das Eckgrundstück Budapester Straße 15 / Tulpenstraße 27 (Flurstück 381/1, Flur 4, Gemarkung Glienicke / Bezugsdatum: ) betroffen. Dieses von der Planänderung betroffene Grundstück befindet sich im Nordwesten des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr Veranlassung der Planänderung und Erforderlichkeit Auf dem Grundstück Budapester Straße 15 / Tulpenstraße 27 ist die Errichtung eines eingeschossigen Einfamilienhauses, mit einer Grundfläche von mehr als 150 m², geplant. Die vorgesehene Baufläche für dieses Gebäude befindet sich außerhalb der festgesetzten Baugrenzen des rechtskräftigen Bebauungsplans. Die für das Grundstück durch die Baugrenzen festgesetzte baubare Grundstücksfläche wurde im Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans maßgeblich von der unteren Forstbehörde beeinflusst. Da der zusammenhängende Baumbestand auf dem Grundstück, trotz seiner geringen Flächenausdehnung (kleiner 0,2 ha), i.s. des LWaldG Waldeigenschaft hatte, wurde eine Genehmigung der Waldumwandlung von der unteren Forstbehörde nicht in Aussicht gestellt, so dass die im Vorentwurf für das Grundstück vorgesehenen baubaren Flächen nicht beibehalten werden konnten. Abb. 1 Blick von der Tulpenstraße auf den Baumbestand (März 1999) architekturbüro civitas Seite 2

3 Eine Genehmigung der Waldumwandlung wurde von der unteren Forstbehörde unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht gestellt: - Die bebaubare Grundstücksfläche wird im nicht baumbestandenen Grundstücksteil festgesetzt. - Die Erschließung des Grundstücks (einschl. Zufahrt) erfolgt von der Budapester Straße. - Die baumbestandene Fläche wird als Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe b) und Abs. 6 BauGB) festgesetzt. Die Art der Bindungen für Neupflanzungen, insbesondere der Bodenflora, wird textlich festgesetzt. Entsprechend dieser Vorgaben erfolgten die Festsetzungen, so dass im Bebauungsplan das gesamte Grundstück als Wohnbaufläche ausgewiesen werden konnte, wodurch eine Bebaubarkeit des Grundstückes, wenn auch eingeschränkt, erst ermöglicht wurde. Abb. 2 Vorentwurf (Bearbeitungsstand: ) Abb. 3 Plankonzept im Ergebnis des Ortstermins mit mit der unteren Forstbehörde am Die damalige Situation hat sich aber durch den Sturm im Jahr 2002 deutlich verändert. Auf dem Grundstück wurden viele Bäume umgeworfen, zerbrochen oder sind abgestorben. Nach einer baumfachlichen Begutachtung durch die Gemeindeverwaltung wurde eingeschätzt, dass die vorgesehene Bebauung im nördlichen Grundstücksteil aus der Sicht des Baumschutzes vertretbar ist. Durch die untere Forstbehörde wurde inzwischen mit Schreiben vom die Feststellung getroffen, dass es sich bei dem Baumbestand auf dem Flurstück Nr. 381/1 (Flur 4 in der Gemarkung Glienicke) nicht um eine Waldfläche im Sinne des 2 Abs. 1 des Waldgesetzes des Landes Brandenburg handelt. Vom Eigentümer des Grundstücks wurde außerdem beantragt, für das Baugrundstück mit einer Größe von 950 m² nicht die jetzt festgesetzte Grundfläche von 150 m² sondern eine GRZ von 0,2 festzulegen, um einen Baukörper mit einer Grundfläche von 190 m² errichten zu können. Im Bebauungsplan architekturbüro civitas Seite 3

4 wurde aber für das Gebiet eine maximal Grundfläche (GR) von 150 m² festgesetzt. Für Grundstücke mit einer Größe von weniger als 750 m² wurde eine GRZ von 0,2 festgesetzt. Damit widerspricht der Antrag auf eine Bebauung mit einer Grundfläche von 190 m² einem Grundsatz des Bebauungsplans. Durch die Gemeinde besteht aber der Planungswille zur Aufnahme einer Festsetzung, die künftig im Geltungsbereich des Bebauungsplans auf den Bauflächen W1 und W3 die Errichtung von Gebäuden mit einer Grundfläche von höchstens 180 m² zulässt, wenn es sich dabei um eingeschossige Gebäude handelt. Durch die eingeschossige Bauweise passen sich die Baukörper auch in die vorhandene städtebauliche Situation im Gebiet ein. Die Festsetzungen für den Bereich des Flurstücks 381/1(Flur 4, Gemarkung Glienicke / Bezugsdatum: ) sollen so geändert werden, dass die vom Eigentümer vorgesehene Bebauung mit einer Grundfläche von höchstens 180 m² realisiert werden kann. Grundlage für das Änderungsverfahren ist der Beschluss Nr /05 die Einleitung der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 8 Maxim Gorki Straße. 3 Planunterlage Planunterlage ist der Ausschnitt aus dem vom Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises Oberhavel aus dessen Datenbeständen erstellte amtliche Lageplan (Bearbeitungsstand: Juli 2000), der das Flurstück 381/1 in der Flur 4 der Gemarkung Glienicke (Bezugsdatum: ) umfasst, auf dem die Änderung der Planzeichnung des Bebauungsplans erforderlich ist. 4 Städtebauliche Planung 4.1 Maß der baulichen Nutzung Die textlichen Festsetzungen zur Grundflächenzahl und Grundfläche baulicher Anlagen werden so ergänzt, dass die Errichtung von eingeschossiger Gebäude mit einer Grundfläche von höchstens 180 m² auf den Bauflächen zulässig ist, auf denen eine Grundfläche von 150 m² als Obergrenze festgesetzt ist. Dabei darf allerdings eine Grundflächenzahl von 0,2 nicht schritten werden. Durch die Ergänzung der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung soll für größere Grundstücke, auf denen die Errichtung eingeschossiger Gebäude (ebenerdige Wohnform) vorgesehen ist, eine Grundfläche von bis zu 180 m² ermöglicht werden, um das Raumprogramm, das bei anderen Gebäuden mit kleinerer Grundfläche auf zwei oder mehr Ebenen realisiert werden kann, auf einer Ebene unterbringen zu können. Die einschränkenden Bedingungen für eine Grundfläche von 150 bis 180 m² werden festgesetzt, um nachteilige städtebauliche Auswirkungen durch ortsuntypische sehr große Baukörper und eine sehr hohe Bebauungsdichte zu vermeiden. Daher dürfen Gebäude mit einer Grundfläche von maximal 180 m² nur ein Vollgeschoss verfügen, wobei aber eine Grundflächenzahl von 0,2 nicht schritten werden darf. Demnach sind Gebäude mit einer Grundfläche von 180 m² nur auf Grundstücken ab einer Größe von 900 m² zulässig. Auf Grundstücken mit einer Größe zwischen 750 m² und 900 m² ist für Gebäude mit einem Vollgeschoss eine Grundfläche zulässig die maximal 20 % der Grundstücksfläche betragen kann. Diese Ergänzung der Festsetzung berücksichtigt den verstärkten Bedarf bzw. architekturbüro civitas Seite 4

5 Wunsch nach Wohnformen, die sich auf einer Ebene, also ohne Treppen, entwickeln, die insbesondere als altersgerechte Wohnform besonders geeignet sind. Die Festsetzung zur Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl bzw. der Grundfläche baulicher Anlagen um höchstens 50% durch Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen nach 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, wird so ergänzt, dass die Überschreitung auch durch nichtunterkellerte und nichtdachte Terrassen zulässig ist. Die Nennung der Terrassen erfolgt, da nicht eindeutig geregelt ist, ob nichtunterkellerte und nichtdachte Terrassen an Gebäuden zu den Nebenanlagen nach 14 BauNVO gehören. 4.2 Überbaubare Grundstücksfläche Die Baugrenzen auf dem Flurstück 381/1 werden so geändert, dass die vom Grundstückseigentümer beabsichtigte Bebauung errichtet werden kann. Die parallel zur Tulpenstraße verlaufende, vordere Baugrenze liegt nicht wie bei dem östlich angrenzenden Nachbargrundstück 5 m sondern 6 m von der Straßengrenze entfernt. Der größere Abstand zur Straßengrenze dient der Erhaltung der Baumreihe entlang der Tulpenstraße. Da das geplante Gebäude unterkellert werden soll, wäre bei einem Abstand von 5 m zwischen Straßengrenze und Baugrenze die Entfernung zwischen Arbeitsraum und Baumwurzeln zu gering, um nachhaltige Beeinträchtigungen an den Zugwurzeln der Eichen zu verhindern. Abb. 4 Planausschnitt Bebauungsplan Nr. 8 mit Darstellung der geänderten Festsetzungen im Bereich des Flurstücks 381/1, Flur 4, Gemarkung Glienicke (Bezugsdatum: ) architekturbüro civitas Seite 5

6 4.3 Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Der Verlagerung der baubaren Grundstücksfläche auf dem Flurstück 381/1 der Flur 4 in der Gemarkung Glienicke (Bezugsdatum: ) in den Bereich des Baumbestandes macht die Veränderung der festgesetzten Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen erforderlich. Abb. 5 Ausschnitt aus dem rechtkräftigen Bebauungsplan Nr. 8 mit den derzeit bestehenden Festsetzungen im Bereich des Flurstücks 381/1, Flur 4, Gemarkung Glienicke (Bezugsdatum: ) Im Ergebnis der Planänderung reduziert sich diese Fläche und umfasst den nördlich und westlich der baubaren Grundstücksfläche vorhandenen Baumbestand. Da es sich bei den verbleibenden Bäumen noch um einen ortsbildprägenden Gehölzbestand handelt, der bedeutsam für das Orts- und Landschaftsbildes ist, wird festgesetzt, dass die Bäume in dieser Fläche zu erhalten sind. Bei Abgang von Bäumen, wie durch Sturmschäden, Erkrankungen o.ä., ist an gleicher Stelle gleichartiger Ersatz (mit einem Stammumfang von mindestens 25 cm, gemessen in 1,0 m Höhe) zu pflanzen. Außerdem wird festgesetzt, dass die Errichtung von Nebenanlagen nach 14 BauNVO, Stellplätzen und Garagen nach 12 BauNVO sowie die Herstellung von Zufahrtswegen, Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen auf dieser Fläche unzulässig ist. Da der zusammenhängende Baumbestand auf dem Grundstück keinen Wald mehr i.s. des LWaldG darstellt, wird auf die Pflanzbindungen zur Entwicklung einer waldtypischen Bodenflora verzichtet. architekturbüro civitas Seite 6

7 Textliche Festsetzungen 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, BauNVO) 2.1 Grundflächenzahl und Grundfläche baulicher Anlagen ( 19 BauNVO) Die Grundfläche (GR) baulicher Anlagen bzw. die Grundflächenzahl (GRZ) werden gemäß nachfolgender Tabelle für die einzelnen Bauflächen als Obergrenze festgesetzt. Bei Gebäuden mit nicht mehr als einem Vollgeschoss ist in den Bauflächen W1 und W3 eine Grundfläche baulicher Anlagen (GR) von 180 m² zulässig, wenn eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 nicht schritten wird. Eine Überschreitung der festgesetzten Grundfläche (GR) baulicher Anlagen bzw. der Grundflächenzahl (GRZ) um höchstens 50% durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen nach 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, sowie durch nichtunterkellerte und nichtdachte Terrassen ist zulässig Tabellarische Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung GRZ GR zulässige Überschreitung TH Traufhöhe FH Firsthöhe Baufläche gem. 19 (1) BauNVO gem. 19 (4) BauNVO gem. 18 BauNVO W1+W3 150 m² 50 % 4,5m 9,5m W2 0,2 50 % 4,5m 9,5m W4 265 m² 50 % 11,5m 9.3 Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) Für die Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen auf dem Flurstück Nr. 381/1 (Gemarkung Glienicke, Flur 4 / Bezugsdatum: ) werden folgende Bindungen festgesetzt: Der Baumbestand auf dieser Fläche ist zu erhalten. architekturbüro civitas Seite 7

8 Bei Abgang von Bäumen innerhalb der Fläche ist an gleicher Stelle gleichartiger Ersatz (mit einem Stammumfang von mindestens 25 cm, gemessen in 1,0 m Höhe Gelände) zu pflanzen. Die Errichtung von Nebenanlagen nach 14 BauNVO, Stellplätzen und Garagen nach 12 BauNVO sowie die Herstellung von Zufahrtswegen ist auf der Fläche unzulässig. Für die Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen auf dem Flurstück Nr. 412 (Gemarkung Glienicke, Flur 4 / Bezugsdatum: ) wird folgende Bindung festgesetzt: Der Baumbestand auf dieser Fläche ist zu erhalten. Bei Abgang von Bäumen innerhalb der Fläche ist an gleicher Stelle gleichartiger Ersatz (mit einem Stammumfang von mindestens 25 cm, gemessen in 1,0 m Höhe Gelände) zu pflanzen. architekturbüro civitas Seite 8

9 RECHTLICHE GRUNDLAGEN Rechtliche Grundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.2414) letzte Änderung vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818) Gesetz Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBl.I S. 1193), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S.1359) Verordnung die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 446) Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I S. 58) Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 16.Juli 2003 (GVBl.I S.211), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. Dezember 2005 (GVBl. I S. 267) Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung (VVBbgBO) vom 01.September 2003 (ABl. S. 926) Gesetz den Naturschutz und die Landschaftspflege im Land Brandenburg (Brandenburgisches Naturschutzgesetz - BbgNatSchG), in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Mai 2004 (GVBl. I S. 350) Waldgesetz des Landes Brandenburg (LWaldG) vom 20. April 2004 (GVBl. I S. 137) Satzung der Gemeinde Glienicke/Nordbahn zum Schutz von Bäumen und Sträuchern (Baumschutzsatzung) vom 01. März 2006 architekturbüro civitas Seite 9