Bebauungsplan Parkhaus Orbinstraße Gemarkung Bruchsal Seite 1. Beigefügte Teile zum Bebauungsplan. Begründung ( 9 Abs. 8 BauGB)

Transkript

1 Gemarkung Bruchsal Seite 1 Teil B Beigefügte Teile zum Bebauungsplan ( 9 Abs. 8 BauGB)

2 Gemarkung Bruchsal Seite 2 Inhaltsverzeichnis 0. Übersichtsplan 1. Flächennutzungsplan, 2. Bebauungsplan Inneres Stadtgebiet, Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz 3. Darstellung des Plangebietes 4. Planungsziele 5. Inhalt und Festsetzungen 6. Eingriffsdarstellung und Ausgleichsmaßnahmen 7. Zusammenstellung der Flächen

3 Gemarkung Bruchsal Seite 3 O. Übersichtsplan

4 Gemarkung Bruchsal Seite 4 1. Flächennutzungsplan Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Parkhaus Orbinstraße ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Bruchsal als Mischbaufläche (M) und als Fläche für den Gemeinbedarf, Schule dargestellt. Die angrenzenden Bereiche sind ebenfalls als Mischbauflächen, als Flächen für den Gemeinbedarf und als öffentliche Grünflächen dargestellt.

5 Gemarkung Bruchsal Seite 5 2. Bebauungsplan Inneres Stadtgebiet, Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz Für den westlichen Teil des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Parkhaus Orbinstraße besteht bereits ein seit dem 02. Januar 1975 rechtsverbindlicher Bebauungsplan Inneres Stadtgebiet - Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz. Der neu aufzustellende Bebauungsplan "Parkhaus Orbinstraße" soll in den Grenzen seines räumlichen Geltungsbereiches die Festsetzungen des Bebauungsplanes "Inneres Stadtgebiet Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz" ersetzen. Der Bebauungsplan Inneres Stadtgebiet - Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz setzte als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet und überlagernd eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der besonderen Zweckbestimmung Schule fest. Das Maß der baulichen Nutzung war mit 0,75 GRZ und 1,5 GFZ festgesetzt. Die Zahl der Vollgeschosse war mit drei Vollgeschossen als Obergrenze festgesetzt. Als Bauweise war geschlossene Bauweise festgesetzt. Die Überbaubare Grundstücksfläche war durch Baugrenzen festgesetzt, die im wesentlichen einen Abstand von 5,0m zu den Grundstücksgrenzen einhielten. Der östliche Teilbereich des Bebauungsplanes Parkhaus Orbinstraße ist planungsrechtlich als unbeplanter Innenbereich nach 34 BauGB einzustufen. 3. Darstellung des Plangebietes Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Parkhaus Orbinstraße wird im Norden von der Stadtgrabenstraße, im Osten und im Süden von der Orbinstraße und im Westen von der Luisenstraße begrenzt. Das Gebiet befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortslage und ist weitestgehend bebaut. Das Plangebiet grenzt unmittelbar an die nördlich gelegene Innenstadt. Die Entfernung zur Innenstadt beträgt nur rund 200 m. Im Westen grenzt das Plangebiet an ein Mischgebiet mit Wohn-, Verwaltungs- und nicht störender gewerblicher Nutzung. Südlich des Plangebietes verläuft in Ost-Westrichtung der Saalbach. Daran anschließend befindet sich die Stirumschule. Östlich des Plangebietes grenzt ebenfalls ein Mischgebiet an. Das Plangebiet liegt damit im Übergangsbereich zwischen der City und den innenstadtnahen Wohn- und Mischgebieten. Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen Baublock mit Blockrandbebauung. Im westlichen Bereich besteht ein dreigeschossiges ehemaliges Schulgebäude, das teilweise umgenutzt wurde und jetzt sowohl als Verwaltungsgebäude durch das Landratsamt Karlsruhe als auch als Schulgebäude genutzt wird. Entlang der Stadtgrabenstraße stehen mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser. Die Erdgeschossnutzung ist gekennzeichnet durch Geschäftsnutzungen, Schank- und Speisewirtschaften und Dienstleistungseinrichtungen. In den oberen Geschossen befinden sich Wohnungen. Entlang der Orbinstraße bestehen mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser und reine Wohngebäude. In den Wohn- und Geschäftshäusern sind Schank- und Speisewirtschaften, Dienstleistungseinrichtungen sowie Einrichtungen für soziale Zwecke vorhanden. Der Blockinnenbereich ist geprägt durch untergeordnete bauliche Nebenanlagen und die versiegelten Parkplatzflächen des Landratsamtes und der Handelslehranstalt.

6 Gemarkung Bruchsal Seite 6 Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die umgebenden Straßen. Die Stadtgrabenstraße ist Teil des Innenstadtringes. Die Entfernung zum Bahnhof mit Interregiohalt, Stadtbahnhalt und zukünftig der Endhaltestelle der Rhein-Neckar- Schnellbahn beträgt rund 250 m. Die verkehrliche Erschließung des Gebietes ist damit optimal. 4. Planungsziele Das Gebiet ist bereits überwiegend bebaut. Die vorhandenen Nutzungen und baulichen Anlagen entsprechen der Lage des Gebietes innerhalb des Stadtgefüges. Die vorhandene Struktur des Gebietes soll erhalten und weiterentwickelt werden. Im Westteil des Gebietes überwiegen die kerngebietstypischen Nutzungen. Dieser Teil des Gebietes soll deshalb weiterhin als Kerngebiet entwickelt werden. Im Bereich des Kerngebietes soll zusätzlich neue Parkraumkapazität durch den Bau eines Parkhauses auf der Fläche des heutigen Parkplatzes geschaffen werden. Der ökologische Verkehrsentwicklungsplan Bruchsal vom Dezember 1996 weist für das Innenstadtgebiet und die angrenzenden innenstadtnahen Wohn- und Mischgebiete Parkraumdefizite aus. Als Maßnahme zur Behebung des ermittelten Parkraumdefizites wird vom Verkehrsentwicklungsplan vorgeschlagen im Randbereich der Innenstadt Parkraum zu schaffen. Der heutige Parkplatz bietet sich für die Errichtung eines Parkhauses an, weil die Zufahrt direkt von der Stadtgrabenstraße als Teil des Innenstadtringes erfolgen kann und das Grundstück auch verfügbar ist. Die Ausfahrt des Parkhauses soll über die Orbinstraße in die Luisenstraße erfolgen. Von dort kann der Verkehr entweder nach Norden über den Innenstadtring oder nach Süden über die Prinz-Wilhelm-Straße in Richtung B35 abfließen. Die angrenzenden Wohn- und Mischgebiete werden deshalb durch den Parkverkehr nicht beeinträchtigt. Durch den Parkhausneubau sollen die angrenzenden Wohn- und Mischgebiete auch von gebietsfremden Parkverkehr entlastet werden, so daß die vorhandenen Stellplätze im öffentlichen Straßenraum in höherem Maße den Anwohnern zur Verfügung stehen. Entlang der Orbinstraße soll in baulichem Zusammenhang mit dem Parkhaus ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet werden, das die derzeitige Baulücke zwischen dem Landratsamt im Westen und der vorhandenen Bebauung der Orbinstraße im Osten schließt. Im Ostteil des Gebietes sind keine kerngebietstypischen Nutzungen vorhanden. Die Art der baulichen Nutzung entspricht einem Mischgebiet. Der Bereich soll entsprechend dem vorhandenen Bestand als Mischgebiet weiterentwickelt werden. 5. Inhalt und Festsetzungen Die Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Kerngebiet nach 7 BauNVO und als Mischgebiet nach 6 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzung der Baugebietsart entspricht den bisher ausgeübten vorhandenen Nutzungen. Im Kerngebiet sind die nach 7 (2) Ziff. 5 BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen in Verbindung mit Parkhäusern ausgeschlossen. Die Tankstellennutzung wurde für den Kerngebietsbereich ausgeschlossen, da sie sich nicht in die vorhandene städtebauliche Struktur einfügt. Auch die nach 7 (3) Ziff. 1 BauNVO ausnahmsweise zu-

7 Gemarkung Bruchsal Seite 7 lässigen Tankstellen als Einzelbetriebe sind aus dem gleichen Grund nicht Bestandteile des Bebauungsplanes. Da von der Regelung des 7 (2) Ziff. 7 BauNVO Gebrauch gemacht wurde, ist die ausnahmsweise Zulassung von Wohnungen nach 7 (3) Ziff 2 BauNVO nicht erforderlich. Sonstige Wohnungen gemäß 7 (2) Ziff 7 BauNVO sind im Kerngebiet oberhalb des zweiten Vollgeschosses allgemein zulässig. Damit soll zum einen der vorhandene Bestand an Wohnungen in den Obergeschossen planungsrechtlich gesichert werden. Zum anderen ist es aus städtebaulicher Sicht von Bedeutung, daß auch im Kernbereich der Stadt Wohnnutzung zulässig ist, was der Verödung der Geschäfts- und Einkaufsbereiche entgegengewirkt und die Attraktivität der Innenstadt insgesamt verbessert. Im Teilbereich B des Kerngebietes sind nur Parkhäuser zulässig. Die Einschränkung der Art der baulichen Nutzung ist notwendig, um die Fläche für den Parkhausneubau zu sichern, weil hinsichtlich der Standortfaktoren Lage zur Innenstadt und verkehrliche Anbindung an das übergeordnete Straßennetz kein qualitativ vergleichbares Grundstück zur Verfügung steht. Im Mischgebiet sind die nach 6 (2) Ziff. 6,7 und 8 BauNVO allgemeinen zulässigen Nutzungen und Anlagen nicht zulässig. Die nach 6 (2) Ziff. 6 und 7 zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen fügen sich hinsichtlich ihres Fächenbedarfes und der Baustruktur nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die nach 6 (2) Ziff. 8 BauNVO allgemein zulässigen Vergnügungsstätten im Sinne des 4a (3) Ziff. 2 BauNVO sind nicht zulässig, weil sie sich nicht in die vorhandene, weitgehend störungsfreie Nutzungsstruktur einfügen. Sexshops, Sexkinos, Sexshows, Bordelle und vergleichbare Anlagen und Einrichtungen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht zulässig, um im Umfeld des Parkhauses, der öffentlichen Verwaltungseinrichtungen, der Schulen und den innenstadtnahen Wohnbereichen die Entstehung eines sogenannten Rotlicht-milieus zu verhindern. Die Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen orientiert sich an dem bereits vorhandenen Gebäudebestand und den städtebaulichen Zielvorgaben für den Planungsbereich. Für das Kerngebiet wird eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Damit liegt die zulässige Grundfläche noch unter der höchstzulässigen Grundfläche nach der BauNVO. Die Höhe der GRZ- Festsetzung wird im wesentlichen durch die vorgesehene Überbauung des Parkhausgrundstückes bestimmt. In Verbindung mit der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschoße ergibt sich die festgesetzte GFZ. Auf den anderen Grundstücken des Kerngebietes kann die zulässige Grundfläche nur insoweit ausgeschöpft werden, als die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen dies zulassen. Für das Mischgebiet orientiert sich die zulässige GRZ und GFZ an den Obergrenzen der BauNVO. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschoße entspricht der vorhandenen Bebauung. Die Zulässigkeit von Nebenanlagen, die aufgrund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, ist differenziert festgesetzt. Wenn für die Grundstücke Flächen für Nebenanlagen festgesetzt sind, so sind diese Nebenanlagen nur innerhalb der festgesetzten Fläche und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Wenn für die Grundstücke keine Flächen für Nebenanlagen festgesetzt sind, so sind diese nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Ausnahmsweise können die Nebenanlagen auch auf der nichtüberbauba-

8 Gemarkung Bruchsal Seite 8 ren Grundstücksfläche zugelassen werden, wenn innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche keine Möglichkeit der Herstellung und Errichtung besteht oder wenn eine bereits bestehende Nebenanlage erweitert oder verändert werden soll. Mit diesen Festsetzungen wird dem Umstand Rechnung getragen, daß das Plangebiet bereits überwiegend bebaut ist und deshalb flexibel auf Bauwünsche der Grundstückseigentümer reagiert werden muß. Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen orientieren sich an dem im Geltungsbereich des Bebauungsplanes vorhandenen Bestand. Zulässig sind Satteldächer und Walmdächer. Die Dachneigung, die Firstrichtung sowie die Zulässigkeit von Dachaufbauten ist so gewählt, daß sich Neu- und Umbauten in die vorhandene Baustruktur der näheren Umgebung einfügen. 6. Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen Das Plangebiet liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und ist bereits überwiegend bebaut. Der westliche Teilbereich liegt innerhalb des Bebauungsplanes Inneres Stadtgebiet, Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz. Der Geltungsbereich erstreckte sich auf das Grundstück Lgb.Nr Der östliche Teilbereich ist planungsrechtlich nach 34 BauGB zu beurteilen und umfaßt den restlichen Geltungsbereich des Plangebietes. Der bisherige Bebauungsplan Inneres Stadtgebiet, Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz setzte eine geschlossene dreigeschossige Bebauung mit einer GRZ von 0,75 fest. Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche erstreckte sich über das ganze Grundstück. Bei dem bisher nicht bebauungsplanrechtlich überplanten Innenbereich orientieren sich die getroffenen Festsetzungen an dem vorhandenen Bestand. Die Festsetzungen für diesen Teilbereich erlauben nur geringfügige Erweiterungen des vorhandenen Bestandes. Die Fläche des geplanten Parkhauses erstreckt sich sowohl auf den bisherigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Inneres Stadtgebiet, Bahnhofstraße und Bahnhofsplatz als auch auf den bisher nicht überplanten Innenbereich. Die Fläche wird bereits heute schon als Parkplatz genutzt und ist versiegelt. Für die Errichtung des Parkhauses wird somit keine bisher unbebaute Fläche in Anspruch genommen. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes Parkhaus Orbinstraße sind keine Eingriffe in den Naturhaushalt zu erwarten, die über die bisher zulässigen bzw. vorhandenen Eingriffe hinausgehen.

9 Gemarkung Bruchsal Seite 9 7. Kosten Das Gebiet ist bereits erschlossen und bebaut. Durch den Bebauungsplan entstehen der Stadt Bruchsal keine Kosten für öffentliche Erschließungsanlagen. Verfahren der Bodenordnung sind nicht erforderlich. 8. Zusammenstellung der Flächen Die Gesamtfläche des Gebietes beträgt rund qm. Das Kerngebiet umfaßt rund qm, das Mischgebiet 4280 qm. Öffentliche Grünflächen und Verkehrsflächen sind nicht geplant. Entwurf und Bearbeitung Stadt Bruchsal, Stadtplanungsamt Bruchsal, den Jürgen Müller, Dipl. Ing. Ausfertigung: Die Übereinstimmung der mit dem Gemeinderatsbeschluß / Satzungsbeschluß vom wird bestätigt. Stadt Bruchsal, Bürgermeisteramt Bruchsal, den gez. Doll Bernd Doll Oberbürgermeister