HARALD GERHARDS HELMUT KELLER Enthält die aktuelle Rechtsprechung bank-verlag medien)
Inhalt Vorwort 9 A. Grundsatzüberlegungen 14 1. Immobilienmarktlage 14 2. Wohnungsfinanzierung in Deutschland 15 3. Der Wunsch nach dem Eigenheim 16 4. Funktioniert es ganz ohne staatliche Förderung? 19 5. Die Mietlast steigt unaufhaltsam 20 6. Energiesparen so wichtig wie die Finanzierungskondition 25 7. Die Altersvorsorge mit Immobilien 27 8. Demografie kontra Immobilienbesitz? 31 9. Veränderungsprognose 32 B. Beratungsphase 35 I. Erwerbsformen 35 1. Bau eines Hauses 35 2. Kauf einer Gebrauchtimmobilie 35 3. Kauf von Wohnungseigentum 36 4. Kauf eines Erbbaurechts/Erbbaugrundstücks 37 5. Modernisierung/Renovierung/Ausbau/Anbau 38 6. Energiesparmaßnahmen 40 7. Kauf eines Fertighauses 40 8. Kauf von einem Bauträger 41 9. Mieter als Käufer 43 10. Erwerb aus einer Zwangsversteigerung 45 11. Mietkauf 47
12.Kauf auf Rentenbasis 48 13.Zweite Immobilieninvestition mit 50+ 49 14.Immobiliensuche im Internet 50 II. Vor der Entscheidung 51 1. Augen auf beim Immobilienkauf 51 2. Ungeplante Kosten beim Grundstückskauf 52 3. Damit beim Immobilienmakler alles klar geht 52 4. Wie viel Haus kann ich mir leisten? 54 5. Das sollte vor dem Kauf einer Immobilie geklärt werden 55 6. Persönliche Bonität/Basisscore 56 7. Besonderheiten bei Selbständigen/Freiberuflern 58 8. Bedeutung des Beleihungswertes 58 III. Objektsuche 59 1. Checkliste für die Wahl des richtigen Objekts 59 2. Checkliste zur Wahl eines Bauplatzes 61 3. Grundstücksausnutzung ist entscheidend 62 4. Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung 64 5. Energieausweis 65 6. Wertermittlung für Eigentumswohnungen 67 7. Kauf einer vermieteten Wohnung 69 8. Checkliste für den Erwerb eines Ein- oder Zweifamilienhauses 70 9. Sachwertermittlung für Einfamilienhäuser 71 10. Wertermittlung von Renditeobjekten 74 11. Multiplikatormethode 76 12. Wertminderung wegen Alters 77 13. Wertermittlungen durch externe Gutachter 78 IV. Notar 80 1. Überlegungen vor dem Notarvertrag 80 2. Beurkundung 82 3. Wer soll eigentlich Eigentümer werden? 82
V. Kostenermittlung 83 1. Gesamtkostenermittlung 85 2. Baukostenermittlung 85 3. Baunebenkosten 85 4. Bauzeitzinsen 86 5. Zusammenstellung der Eigenmittel 88 6. Bewertung von Eigenleistungen 89 7. Welche Unterlagen werden für die Baufinanzierung benötigt? 92 VI. Finanzierungsplan/Finanzierungsbausteine 94 1. Ermittlung des Finanzierungsbedarfs 94 2. Wie viel Euro können monatlich für die Baufinanzierung aufgebracht werden? 94 3. Zinsentwicklung 95 4. Wie vergleiche ich die Konditionen? 99 5. Wie müssen die Konditionen dargestellt werden? 101 6. Entscheidungshilfe Effektivzinssatz/effektive Möglichkeiten 102 7. Der Einsatz eines Disagios 104 8. Konditionsentscheidung 105 9. Finanzierungsbausteine 105 10. Alternative Finanzierungsformen 123 11. KfW-Darlehen 124 12. Finanzierungsplan 127 13. Zwischenfinanzierung 127 14. Gesamtfinanzierung/Finanzierung aus einer Hand 129 15. Finanzierung von Immobilien als Vermögensanlage 130 16. Finanzierungsoptimierung 131 VII. Ablauf eines Beratungsgespräches 134 1. Worauf muss der Kunde bei einer Beratung achten, wonach besonders fragen? 134 2. Verhaltenskodex 136 3. Berechnung der Monatsbelastung unter Einschluss der Baufinanzierung 139 4. Berechnung der Einkommen-und Ausgabenseite 139
VIII. Steuerliche Aspekte 139 1. Steuerstrategische Grundsatzüberlegungen 142 2. Welche staatliche Förderung ist verblieben? 152 3. Wohn-Riester 153 4. Tipps zur Vermeidung von Steuerfallen 154 5. Weitere Steuerfragen rund um die Immobilie 158 C. Finanzierungsphase 173 I. Oarlehensvertrag 173 1. Wie kommt der Darlehensvertrag zu Stande? 173 2. Zweiter Kreditnehmer/Bürge 174 3. Zusatzangaben zum Darlehensvertrag 174 4. Preisangabenverordnung 175 5. Verbraucherschutz 176 II. Besicherung 177 1. Grundbuch 177 2. Grundpfandrechte 178 3. Sonstige Sicherheiten 179 4. Sicherungszweckerklärung 180 5. Versicherungen rund um die Immobilie 181 III. Kreditentscheidung in der Bank 182 1. Bonität 182 2. Automatisierter Finanz-Check 183 3. Wie sieht die klassische" Bonitätsprüfung der Bank aus? 185 4. Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft (MaK) und das Risikomanagement (MaRisk) 188 5. Objektanalyse/Beleihungswert/Liquidationswert 190 IV. Weiterer Ablauf der Baufinanzierung 191 1. Zusage/Vertrag 191 2. Bestellung der Sicherheiten 192
t 3. Kontrolle des Baufortschritts 192 i 4. Auszahlung 192 5. Treuhandauftrag 193 I 6. Eigentümsübergang 193 V. Rückzahlungsphase 194 1. Planmäßige Rückzahlung und deren Überwachung 194 I 2. TilgungATilgungsersatz 195 jj. 3. Sondertilgungen/vorzeitige Ablösung 195 I 4. Vorfälligkeitsentschädigung 196 5. Unplanmäßiger Darlehensverlauf 197 i 6. Risikobegrenzungsgesetz/Verkauf von I Darlehensforderungen 198 )' 7. Außerordentliches Kündigungsrecht 199 8. Prolongation/Anschlussfinanzierung 201 l 9 Umschuldung 203 I 10. Forward-Darlehen/Paralleldarlehen 204 I D. Baufinanzierung Online 206 [ 1. Klassische Finanzierung oder l Online-Baufinanzierung? 206 [ 2. Angebot und Anbieter 209 f Schlusswort 211 { Stichwortverzeichnis 213