IMMOBILIENFINANZIERUNG

Transkript

1 MICHAEL HOLTING 2008 AGI-Information Management Consultants May be used for personal purporses only or by libraries associated to dandelon.com network. EIN RATGEBER DER ZDF- WIRTSCHAFTS- REDAKTION IMMOBILIENFINANZIERUNG KASSENSTURZ KAPITALBEDARF FINANZIERUNGS- FORMEN FÖRDERUNGEN UEBERREUTER

2 INHALT 1. EINLEITUNG II. DIE SUCHE NACH DER PASSENDEN IMMOBILIE 1. Die Nutzung als Eigenheim 2. Immobilie als Kapitalanlage 3. Die richtigen Helfer 4. Preis III. KASSENSTURZ 1. Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit a) Monatliche Einnahmen b) Monatliche Ausgaben (Lebenshaltungskosten) 2. Maximaler Kreditbetrag 3. Verfügbares Eigenkapital a) Regeln der Kreditgeber b) Guthaben c) Familiendarlehen d) Eigenleistungen 4. Maximale Finanzierungsmöglichkeit 5. Maximale Objektkosten a) Kosten beim Kauf b) Kosten beim Bau c) Finanzierungsnebenkosten d) Geldbeschaffungskosten e) Sonstige Kosten f) Errechnung der maximalen Objektkosten IV. FINANZIERUNGSKOSTEN 1. Der Immobilienwert für den Finanzierer a) Beleihungswert b) Beleihungsgrenze 2. Zinsberechnung a) Effektiver Zins b) Anfänglich effektiver Jahreszins 3. Nebenkosten der Finanzierung a) Schätzkosten/Wertschätzungsgebühren b) Bauzeit-/Bereitstellungszinsen c) Teilauszahlungszuschläge 9 II II

3 d) Kontoführungsgebühren 74 e) Auszahlungsweise Zinsniveau 76 a) Zinsänderungsrisiko 76 b) Zinsbindung und Zinsniveau 78 c) Zinsbindung und Anschlußfinanzierung 82 d) Variabler Zinssatz 85 V. FINANZIERUNGSFORMEN Das Hypothekendarlehen 87 a) Annuitätendarlehen 87 b) Vorschaltdarlehen 90 c) Hypothekenmix 91 d) Sondertilgung 92 e) Ratentilgungsdarlehen Das Versicherungsdarlehen 99 a) Ablauf einer Finanzierung 100 b) Finanzierungsvarianten 102 c) Gesamteffektivzins 104 d) Probleme beim Versicherungsdarlehen 107 e) Versicherungsdarlehen für Selbstnutzer 111 f) Versicherungsdarlehen für Vermieter 114 g) Darlehen mit bestehender Lebensversicherung 114 h) Restschuldversicherung Das Bauspardarlehen 119 a) Aufbau eines Bausparvertrages 120 b) Absicherung über Risikolebensversicherung 1 c) Staatliche Bausparförderung 128 d) Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung 132 e) Sofortfinanzierung Finanzierung mit der Eigenheimzulage 143 aj Eigenheimzulage für Sondertilgung 143 b) Eigenheimzulage für Darlehen 144 c) Eigenheimzulage für Bausparvertrag Der Finanzierungsplan 147 VI. EIGENTUM GEGEN MIETE 153 VII. ANSCHLUSSFINANZIERUNG 159 I. Umfinanzierung nach der Zinsbindung: das Anschlußdarlehen 160 a) Anpassungsklauseln 161 b) Effektivzins 161 c) Ein neuer Kreditgeber 162

4 2. Umfinanzierung während der Zinsbindung a) Sondertilgung und Umschuldung b) Vorfälligkeitsentschädigung c) Wann sich die Umfinanzierung lohnt d) Vorzeitige Kündigung bei Hypothekendarlehen mit Disagio e) Vorratsdarlehen VIII. STAATLICHE FÖRDERUNG FÜR SELBSTNUTZER 1. Eigenheimzulage a) Anspruchsberechtigte b) Einkunftsgrenze c) Fördergrundbetrag d) Objektverbrauch e) Kinderzulage f) Öko-Zulagen g) Anteil an Wohnungsbaugenossenschaften h) Förderzeitraum i) Gesamtkappung j) Antrag und Auszahlung 2. Erhaltungsaufwand ( für gebrauchte Immobilien) 3. Gebäude in Sanierungsgebieten und Baudenkmale Erhaltungsaufwand 4. Sonderabschreibungen Ost 5. Steuerliche Förderung für selbstgenutzte Immobilien seit Bauförderung der Länder a) Erster Förderweg b) Zweiter Förderweg c) Dritter Förderweg d) Altbauförderung (Modernisierungsförderung) e) Sonderförderung Ost 7. Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau 8. Städtebauförderung 9. Lastenzuschuß 10. Adressenliste IX. STAATLICHE FÖRDERUNG FÜR KAPITALANLEGER 1. Einkommensteuer Verlustausgleich Verlustausgleich seit Mieteinnahmen und Werbungskosten 2. Einnahmen

5 3. Werbungskosten a) Erhaltungsaufwand b) Disagio c) Vorfälligkeitsentschädigung d) Werbungskostenpauschale bis Ende Abschreibungen a) Lineare Abschreibungen b) Degressive Abschreibungen c) Erhöhte Abschreibungen d) Abschreibungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien seit e) Wahl der Abschreibungsmethode f) Wechsel von Selbstnutzung auf Vermietung g) Sonderabschreibungen 5. Investitionszulagen in den neuen Bundesländern Npiihnntpn HEUUaULCII Altbauten 6. Vermietung unter Marktmiete 7. Steuerfallen a) Spekulationsfrist b) Drei-Objekte-Grenze 8. Finanzierungsstrategie für Vermieter Steueränderungsgesetz 1992 X. MISCHNUTZUNG XI. RECHTLICHE GRUNDLAGEN 1. Kreditvertrag a) Darlehensanfrage b) Darlehenszusage c) Bestandteile des Darlehensvertrags d) Grundschuldbestellung e) Darlehensauszahlung 2. Bauvertrag 3. Kaufvertrag a) Teilungserklärung b) Eigentümerversammlung c) Bestandteile des Kaufvertrags REGISTER ZTZ