Hinweis: Unsere Ratgeber sind stets bemüht, Sie nach bestem Wissen zu informieren. Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Stand von Oktober 2013. Verbindliche Auskünfte holen Sie gegebenenfalls bei Ihrem Rechtsanwalt ein. E-Book-Update-Service: Gerne teilen wir Ihnen mit, sobald eine aktualisierte Ausgabe Ihres E-Books zur Verfügung steht. Mit den WALHALLA E-Books bleiben Sie stets auf aktuellem Stand! Melden Sie sich gleich an! Wir weisen darauf hin, dass Sie die gekauften E-Books nur für Ihren persönlichen Gebrauch nutzen dürfen. Eine entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe oder Leihe an Dritte ist nicht erlaubt. Auch das Einspeisen des E-Books in ein Netzwerk (z. B. Behörden-, Bibliotheksserver, Unternehmens-Intranet) ist nicht erlaubt. Sollten Sie an einer Serverlösung interessiert sein, wenden Sie sich bitte an den WALHALLA- Kundenservice; wir bieten hierfür attraktive Lösungen an: Tel. 0941/5684-210 Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg Dieses E-Book ist nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert, vervielfältigt oder verbreitet werden. Bestellnummer: 3579600
Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Wegweiser für Mieter und Vermieter... 13 Abkürzungen... 15 A Abmahnung... 17 Abnutzung... 17 Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) 18 Alternativwohnung... 19 Anfechtung... 19 Angemessene wirtschaftliche Verwertung 21 Anzeigepflicht.... 23 Aufrechnung... 23 Auskunftspflicht (Selbstauskunft)... 24 Außerordentliche befristete Kündigung.. 25 Ausstattungsmerkmale... 26 Auszug des Mieters.... 27 B Bagatellschaden... 29 Barrierefreiheit... 30 Besenreine Rückgabe... 30 Besichtigung... 31 Besucher.... 32 Betriebsbedarf... 32 Betriebskosten... 34 Beweismittel... 36 Bodenbeläge.... 37 Schnellübersicht
Schnellübersicht D Durchführung von Schönheitsreparaturen... 38 E Eheähnliche Lebensgemeinschaft... 41 Ehegatten... 42 Ehescheidung... 42 Eigenbedarf... 44 Einfacher Zeitmietvertrag... 46 Einliegerwohnung... 47 Einrichtung... 49 Einstellplatz... 50 Einstweilige Verfügung... 50 Einzugsermächtigung... 51 Entscheidung... 52 Erhöhung der Kostenmiete... 53 Ersatzansprüche des Mieters... 55 Ersatzansprüche des Vermieters... 56 Ersatzmieterklausel... 57 Ersatzwohnraum... 59 F Fahrräder (Fahrzeuge)... 60 Fälligkeit der Miete... 61 Familienangehörige... 62 Familieneinkommen... 63 Fehlbelegung... 64 Fehler der Mietsache... 65 Ferienwohnung... 66 Fernwärme... 67 Feuchte Wände... 68 Formularvertrag... 70
Fristlose Kündigung... 71 Fristlose Mieterkündigung... 72 Funktionsgebundene Werkwohnung... 73 G Garagen... 75 Garten... 76 Gebühren... 77 Geschäftsraummiete... 78 Gewährleistung... 78 Grundbuch... 79 Grundsteuer... 80 Grundstück... 81 Grundstücksmiete... 81 H Härteklausel (Kündigungsschutz/ Sozialklausel)... 83 Hausfriedensbruch... 84 Hausmeister... 85 Hausordnung... 86 Hausrecht... 87 Haustiere... 88 Hausverwaltung... 89 Heizdauer... 91 Heizkostenabrechnung... 92 Heizkostenverordnung... 92 Heizperiode... 94 Höhe der Mietminderung... 95 I Index-Miete... 98 Informationspflicht bei Modernisierung... 98 Schnellübersicht
Schnellübersicht Insolvenz.... 100 Instandhaltung... 101 Instandsetzung... 102 K Kabelfernsehen.... 103 Kaltmiete... 104 Kappungsgrenze... 104 Kaution.... 105 Kehrwoche... 107 Kleinreparaturen... 108 Kostenmiete... 109 Kündigung aus wichtigem Grund... 110 Kündigung durch Mieter... 110 Kündigung einer Sozialwohnung... 112 Kündigungsfristen.... 113 Kündigungsgründe, besondere... 115 Kündigungsschreiben... 118 Kündigungsschutz.... 120 Kündigungssperrfrist.... 121 L Lärmbelästigungen... 123 Lebenshaltungsindex... 125 Lebenspartnerschaft... 125 Leihe... 125 Luxusmodernisierung... 126 M Maklerprovision... 128 Mietaufhebungsvereinbarung... 129 Mietausfallwagnis.... 130 Mietdatenbank... 130 Mieterabwesenheit... 131
Mietergemeinschaft... 131 Mieterhöhung... 132 Mieterhöhung bei Modernisierung... 136 Mieterkündigung bei Mieterhöhung.. 138 Mieterkündigung bei Modernisierung. 139 Mieterkündigung in Todesfällen... 140 Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis... 141 Mietermodernisierung... 142 Miethöhe... 143 Mietminderung... 144 Mietnomaden... 144 Mietpreisüberhöhung... 146 Mietschulden... 147 Mietsenkung... 148 Mietsicherheit... 149 Mietspiegel (einfacher)... 149 Mietspiegel (qualifizierter)... 149 Mietspiegelspanne... 151 Mietvertrag... 152 Mietvertrag auf Lebenszeit... 153 Mietwucher... 154 Mindesttemperatur... 156 Mischmietverhältnis... 156 Möbliertes Zimmer... 158 Modernisierung... 159 Modernisierung (energetische)... 162 Mündlicher Mietvertrag... 163 Musik... 164 Mustermietvertrag... 165 Schnellübersicht
Schnellübersicht N Nachmieter... 166 Nebenkosten... 167 Nettomiete... 167 Nutzungsentschädigung... 168 Nutzungsverträge... 169 O Obdachlosenunterbringung... 170 Obhutspflicht... 171 Ortsübliche Vergleichsmiete... 172 P Pacht... 173 Parabolantenne... 174 Prozesskosten... 176 Prozesskostenhilfe... 177 R Rauchen... 179 Räumung... 179 Räumungsfrist... 181 Räumungsfristverlängerung... 182 Rechtsanwalt... 183 Rückforderung... 184 S Sachverständiger... 185 Schadenspauschale... 185 Schlüssel... 185 Schönheitsreparatur... 187 Schonfrist... 189 Schriftform... 190 Selbstständiges Beweisverfahren... 191 Sonderkündigungsrecht... 192 Sozialklausel... 193 Sozialmiete... 194
Staffelmiete... 194 Straßenreinigung... 196 Streitwert... 196 T Teilkündigung... 198 Teppichboden... 198 Textform... 199 Thermostatventile... 200 Tierhaltung... 201 U Überbelegung... 202 Umwandlung... 202 Umzugskosten... 204 Umzugskostenpauschale... 204 Unabdingbare Mieterrechte... 205 Unterlassung von Schönheitsreparaturen... 206 Untermietverhältnis... 207 Urkundenprozess... 209 V Verbrauchserfassung.... 211 Vergleich.... 212 Vergleichsmiete bei Mieterhöhung... 213 Verjährung... 214 Verkauf... 215 Verkehrssicherungspflicht... 216 Vermietergemeinschaft... 217 Vermieterpfandrecht... 218 Vermietung und Verpachtung... 220 Vertragsstrafe... 220 Vertragsverlängerung... 221 Schnellübersicht
Schnellübersicht Verwaltergebühren... 222 Verwirkung... 222 Vollstreckungsschutz... 223 Vorauszahlungen... 224 Vorgetäuschter Eigenbedarf... 225 Vorkaufsrecht... 226 W Wärmecontracting... 227 Wertsicherungsklauseln... 228 Wiedereinweisung... 229 Wohnberechtigungsschein... 230 Wohngeld... 232 Wohngemeinschaft... 232 Wohnlage... 233 Wohnungsgröße... 234 Wohnungsübergabe... 236 Z Zeitmietvertrag... 237 Zufallsschaden... 238 Zweckentfremdung... 239
Wegweiser für Mieter und Vermieter Das deutsche Mietrecht betrifft den weitaus größten Teil unserer Bürgerinnen und Bürger: Derzeit sind etwa 58 Prozent Mieter, und die meisten Vermieter sind keineswegs große Wohnungsbaugesellschaften, sondern Privatleute mit einem kleinen bis mittleren Wohnungsbestand. Da bleibt es nicht aus, dass nahezu jeder zweite Bürger regelmäßig mit einer mietrechtlichen Frage befasst ist. Es muss dabei gar keinen Streit geben; oft möchte man einfach nur wissen, was dieser oder jener Begriff in einem Mietvertrag bedeutet, welche Rechte und welche Pflichten einem Mietverhältnis erwachsen. Der bewährte Ratgeber ABC des Mietrechts hilft zuverlässig weiter. In Lexikonform werden alle wichtigen rechtlichen Sachverhalte und relevanten Urteile des Bundesgerichtshofes oder der Oberlandesgerichte erklärt. Die Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001 hat das Mietrecht übersichtlicher und transparenter gestaltet sowie sprachlich modernisiert. Inhaltlich hat sich damals bis auf die kürzeren Kündigungsfristen für Mieter nicht viel geändert. Ganz im Zeichen der Energiewende steht dagegen die zum 1.5.2013 in Kraft getretene aktuelle Mietrechtsreform mit gravierenden Änderungen. Kernpunkt ist die vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen, beispielsweise ist in diesen Fällen das Recht auf Mietminderung ausgeschlossen. Weitere wichtige Änderungen betreffen den Schutz vor sogenannten Mietnomaden, Mieterhöhungen in Ballungsräumen mit Wohnungsnot und den Kündigungsschutz im Zusammenhang mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das auf die Fragen von Mietern und Vermietern ausgerichtete praktische Lexikon beinhaltet selbstverständlich die Neuregelungen und was sie für Mieter und Vermieter bedeuten. www.walhalla.de 13
Wegweiser für Mieter und Vermieter Angesichts der Vielzahl der gesetzlichen Neuerungen und Gerichtsentscheidungen kann der kompakte Ratgeber keine absolute Vollständigkeit beanspruchen. In speziellen Einzelfragen und wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, ist professioneller Rat zu empfehlen: Vermieter- oder Mietervereine oder ein Rechtsanwalt helfen weiter am besten ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Karl-Friedrich Moersch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 14 www.walhalla.de
Abkürzungen Abs. Absatz AGBG Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen a. F. alte Fassung (geltendes Mietrecht bis 31.8.2001) a. M. anderer Meinung Az. Aktenzeichen BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGBl. Bundesgesetzblatt BGH Bundesgerichtshof BGHZ Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen BV II. Berechnungsverordnung DB Der Betrieb DNR Dauernutzungsrecht DWE Der Wohnungseigentümer DWR Dauerwohnrecht EGBGB Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch EStG Einkommensteuergesetz FGG Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit GBO Grundbuchordnung GbR Gesellschaft bürgerlichen Rechts GE Grundeigentum gem. gemäß GEZ Gebühreneinzugsstelle i. d. R. in der Regel i. V. m. in Verbindung mit KG Kammergericht/Kommanditgesellschaft LG Landgericht www.walhalla.de 15