Perspektive München Analysen Wohnungsbauatlas

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1 Perspektive München Analysen Wohnungsbauatlas für München und die Region

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3 Wohnungsbauatlas Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Einleitung und Überblick 3 1 Wohnungsbestand Entwicklung des Wohnungsbestands Belegungsdichte Wohnfläche pro Person Bestand an geförderten Wohnungen 14 2 Fertigstellungen Fertigstellungen je Einwohnerinnen und Einwohner Fertigstellungen nach Art des Baurechts Fertigstellungen nach Wohnungsgröße Fertigstellungen nach Raumanzahl 22 Datengrundlagen 28 1

4 Einleitung und Überblick 2

5 Wohnungsbauatlas Einleitung und Überblick Der Wohnungsbauatlas für München und die Region erschien erstmalig im Jahr 2016 und bildete die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt für München und die Region in den Jahren 2010 bis 2014 ab. In Form von einfach zu erfassenden Karten wurden unter anderem Bestands-und Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau auf den drei räumlichen Ebenen Landeshauptstadt München, Region München und Metropolregion München dargestellt. Die vorliegenden Online-Publikation beinhaltet eine Aktualisierung ausgewählter Karten aus dem ersten Wohnungsbauatlas und bildet das Jahr 2016 beziehungsweise die Entwicklungen im Fünfjahreszeitraum von 2012 bis einschließlich 2016 ab. Als Datengrundlagen für die Karten dienten die Bestands- und Baufertigstellungszahlen im Wohnungsbau für die Jahre 2012 bis 2016 sowie die Bevölkerungsstände für die ausgewerteten Jahre (siehe auch Seite 28). Landeshauptstadt München Region München Metropolregion München 3

6 Landeshauptstadt München In der Landeshauptstadt München leben auf einer Fläche von 310,7 Quadratkilometern (km²) rund 1.5 Millionen Wohnberechtigte (Stand: 2016, Personen mit Haupt- und ebenwohnsitz) in 25 Stadtbezirken beziehungsweise 108 Stadtbezirksteilen. Damit ist München mit durchschnittlich knapp Einwohnern je km² die Stadt mit der höchsten Bevölkerungsdichte in Deutschland. Im Vergleich dazu leben in Berlin im Durchschnitt Personen auf einem km² (Stand 2016). Mit Personen pro km² ist Schwabing-West (4) der am dichtesten besiedelte Stadtbezirk Münchens. Im flächenmäßig größten Bezirk, Aubing- Lochhausen-Langwied (22) leben derzeit hingegen nur rund Einwohner je km². Die Bevölkerungsdichte wird sich hier aufgrund der hohen Wohnungsbautätigkeit in den kommenden Jahren jedoch erhöhen. Den 1.5 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern steht ein Wohnungsbestand von rund Wohnungen gegenüber. Mit Wohneinheiten ist euhausen-ymphenburg (9) der Stadtbezirk mit den meisten Wohnungen, dicht gefolgt von Ramersdorf- Perlach (16). Im Stadtbezirk Altstadt- Lehel (1) hingegen gibt es nur Wohnungen. Im Jahr 2016 wurden in München über neue Wohnungen fertiggestellt, in den Jahren 2012 bis 2016 insgesamt rund Zahlenmäßig entspricht dies zum Beispiel dem Gesamtwohnungsbestand der kreisfreien Stadt Landshut. Durchschnittlich entstanden so pro Jahr neue Wohnungen. Auch in Zukunft muss in München Wohnungsneubau stattfinden, denn die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner wird bis zum Jahr 2035 voraussichtlich auf etwa 1.85 Millionen Wohnberechtigte ansteigen. Größere Wohnungsbauprojekte werden in den nächsten Jahren überwiegend auf Umstrukturierungsflächen, wie zum Beispiel dem Areal der ehemaligen Bayern-Kaserne, aber auch am Stadtrand, zum Beispiel in Freiham, realisiert. Zusätzlich wird auch weiterhin Wohnraum durch achverdichtung in bereits bestehenden Wohngebieten geschaffen. Ziel ist die Fertigstellung von jährlich Wohnungen pro Jahr, wovon Wohneinheiten im geförderten und preisgedämpften Mietwohnungsbau entstehen sollen, um auch Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen weiterhin mit Wohnraum versorgen zu können. Stadtbezirke Stadtbezirksteile 0 2,5 5 km Feldmoching-Hasenbergl Allach-Untermenzing 23 Schwabing-Freimann Moosach 10 Milbertshofen-Am Hart Aubing-Lochhausen-Langwied euhausen-ymphenburg Schwabing-West 4 13 Bogenhausen Pasing-Obermenzing 20 Hadern Maxvorstadt 3 Altstadt-Lehel 25 8 Laim Schwanthalerhöhe Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt Au-Haidhausen 14 Berg am Laim 7 6 Sendling-Westpark Sendling Obergiesing-Fasangarten Ramersdorf-Perlach Untergiesing-Harlaching 19 Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln 15 Trudering-Riem 4

7 Region München Wohnungsbauatlas Einleitung und Überblick Die Region München ist mit einer Fläche von rund km² die zweitgrößte bayerische Planungsregion und mit rund 2.8 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand: 2016, Personen mit Hauptwohnsitz) eine der bevölkerungsreichsten Regionen im süddeutschen Raum. Sie setzt sich zusammen aus der Landeshauptstadt München sowie den Landkreisen Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg. Über die Hälfte der Einwohnerinnen und Einwohner lebt in der Landeshauptstadt München, obwohl diese nur knapp sechs Prozent der Gesamtfläche der Region ausmacht (www. region-muenchen.com). Der Wohnungsbestand in der Region München umfasst circa 1.43 Millionen Wohneinheiten. Über die Hälfte davon befindet sich in der Landeshauptstadt. Ebenfalls entfällt über die Hälfte der in den Jahren 2012 bis 2016 in der Region fertiggestellten Wohnungen auf die Landeshauptstadt München. Im Landkreis München wurden in diesem Zeitraum über Wohnungen fertiggestellt, in den Landkreisen Fürstenfeldbruck und Freising jeweils rund 4.500, in den Landkreisen Dachau, Ebersberg und Erding jeweils etwa sowie in den Landkreisen Starnberg und Landsberg am Lech etwa Wohneinheiten. Zwischen der Landeshauptstadt München und ihrem Umland bestehen in vielen Bereichen enge Beziehungen und Verflechtungen, zum Beispiel bei der Infrastrukturversorgung und auf dem Arbeitsmarkt aber auch im Bezug auf kulturelle Angebote und aherholung. Ebenso muss das Thema Wohnraumversorgung auch auf regionaler Ebene betrachtet werden, um gegebenenfalls gemeinsam Lösungsstrategien für eine bedarfsgerechte Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum auch über die Grenzen der Landeshauptstadt München hinaus entwickeln zu können. Kreisgrenzen Gemeindegrenzen Gemeindefreie Gebiete Landeshauptstadt München Große Seen km Lkr. Freising Lkr. Dachau Lkr. Erding Lkr. Fürstenfeldbruck Landeshauptstadt München Lkr. Landsberg am Lech Lkr. Starnberg Lkr. München Lkr. Ebersberg 5

8 Metropolregion München Die dem Wohnungsbauatlas zugrunde gelegte Gebietskulisse der Metropolregion München bilden die Landeshauptstadt München, 26 Landkreise und fünf kreisfreie Städte als Mitglieder im Verein Europäische Metropolregion München e. V. sowie der Landkreis Erding, welcher kein Vereinsmitglied ist. Insgesamt erstreckt sich die Metropolregion München über eine Fläche von rund km², mit Traunstein als dem flächenmäßig größten (1.534 km²) und Fürstenfeldbruck als dem kleinsten (435 km²) Landkreis. eben der Landeshauptstadt München befinden sich außerdem die kreisfreien Städte Augsburg, Ingolstadt, Kaufbeuren, Landshut, und Rosenheim in der Metropolregion. Insgesamt leben hier rund 6 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner (Stand: 2016, Personen mit Hauptwohnsitz), davon gut ein Viertel in der Landeshauptstadt München. Etwa jeder 14. Bundesbürger beziehungsweise jede 14. Bundesbürgerin wohnt in der Metropolregion München ( In den Jahren 2012 bis 2016 wurden in der ganzen Metropolregion rund Wohneinheiten fertiggestellt, ein Viertel davon in München. Kreisfreie Städte Landkreise km Region München Landeshauptstadt München Ingolstadt Donau-Ries Kehlheim Ingolstadt (Krfr. Stadt) Dillingen a.d. Donau euburg- Schrobenhausen Pfaffenhofen a.d. Ilm Landshut Dingolfing- Landau Aichach- Friedberg Freising Landshut (Krfr. Stadt) Augsburg Augsburg (Krfr. Stadt) Dachau Erding Fürstenfeldbruck Landeshauptstadt München Mühldorf a. Inn Altötting Landsberg am Lech Starnberg München Ebersberg Rosenheim Traunstein Kaufbeuren (Krfr. Stadt) Weilheim- Schongau Rosenheim (Krfr. Stadt) Miesbach Ostallgäu Bad-Tölz- Wolfratshausen Die Hälfte der insgesamt etwa 2.9 Millionen Wohnungen in der Metropolregion befindet sich in der Region München. Auf die Landeshauptstadt entfallen dabei 27 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes. Garmisch- Partenkirchen 6

9 1 Wohnungsbestand 1.1 Entwicklung des Wohnungsbestands 1.2 Belegungsdichte 1.3 Wohnfläche pro Person 1.4 Bestand an geförderten Wohnungen

10 1.1 Entwicklung des Wohnungsbestands (Fünfjahreszeitraum) Durchschnittlich erhöhte sich der Wohnungsbestand in den Stadtbezirken von Anfang 2012 bis Ende 2016 um etwa 3,5 Prozent. Die größten Veränderungen in diesem Zeitraum gab es in Aubing-Lochhausen-Langwied (22) mit einer Zunahme um fast neun Prozent. Weniger dynamisch zeigte sich die Entwiclung vor allem in den Innenstadtbezirken, wo aufgrund der ohnehin bereits hohen Bebauungsdichten in der Regel keine großen eubauprojekte mehr realisiert werden können. Ein Anstieg der Wohnungszahlen um über fünf Prozent konnte, abgesehen von Sendling-Westpark (7), nur in einigen Stadtrandbezirken festgestellt werden, da hier noch mehr Flächen verfügbar sind als in den Innenstadtbereichen. Landeshauptstadt München Veränderung in Prozent unter 2,5 % 2,5 bis 5 % über 5 % 8

11 Region München Insgesamt erhöhte sich der Wohnungsbestand in der gesamten Region München von Anfang des Jahres 2012 bis Ende des Jahres 2016 um circa 4,5 Prozent. Vor allem bei den an die Landeshauptstadt angrenzenden und den Richtung Starnberger See und Ammersee gelegenen Kommunen, zeigten sich insgesamt eher geringere Veränderungen im Wohnungsbestand (unter +2,5 Prozent). Größere Zunahmen von mehr als fünf Prozent gab es vor allem in den Landkreisen Dachau, Ebersberg, Erding und Freising. Zu einem Rückgang des Wohnungsbestandes kam es in den betrachteten fünf Jahren in keiner Kommune in der Region München. Veränderung in Prozent unter 2,5 % 2,5 bis 5 % 5 bis 10 % über 10 % Gemeindefreie Gebiete Metropolregion München Durchschnittlich verzeichneten die Kreise in der Metropolregion München zwischen Anfang des Jahres 2012 und Ende des Jahres 2016 Zuwächse von vier bis fünf Prozent. Mit knapp über acht Prozent konnte das größte Wachstum in den kreisfreien Städten Ingolstadt und Landshut festgestellt werden aber auch in den drei an Ingolstadt angrenzenden Landkreisen Eichstätt, Pfaffenhofen und euburg-schrobenhausen wuchs der Wohnungsbestand jeweils um über sechs Prozent an. Eine besonders dynamische Entwicklung zeigte sich im Betrachtungszeitraum also vor allem in den Landkreisen nördlich von München und um Ingolstadt beziehungsweise zwischen der Landeshauptstadt München und Ingolstadt als den beiden größten Städten in Oberbayern mit steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen sowie einer hohen achfrage auf dem Wohnungsmarkt. Veränderung in Prozent unter 2,5 % 2,5 bis 5 % über 5 % 9

12 1.2 Belegungsdichte Die Belegungsdichte gibt Auskunft über die durchschnittliche in einer Wohnung lebende Anzahl an Personen. Eine Aussage über die Qualität oder Angemessenheit der Wohnraumversorgung kann mittels dieser Kennzahl nicht getroffen werden. In München leben durchschnittlich 1,9 Personen in einer Wohnung. Dabei ist die Belegungsdichte im Zentrum weniger hoch als in den Randbezirken. So sind Wohnungen im Bezirk Altstadt-Lehel (1) mit durchschnittlich 1,5 Personen am geringsten belegt. Im Gegensatz dazu kommen in den Gebieten am Stadtrand 2,2 Personen auf eine Wohnung, nicht zuletzt, weil diese Wohnlagen von vielen Familien präferiert werden. Ein- und Zweipersonenhaushalte ebenso wie neu in die Stadt ziehende Personen bevorzugen hingegen öfter zentralere Wohnlagen. Die höchste Belegungsdichte mit durchschnittlich 2,4 Personen je Wohnung findet sich in Trudering- Riem (15). Insgesamt haben sich die Belegungsdichten in den meisten Stadtbezirken seit dem letzten Betrachtungsjahr 2014 leicht erhöht. Dies bedeutet, dass die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner im Verhältnis gesehen stärker zugenommen hat als die Zahl der Wohnungen. Landeshauptstadt München Durchschnittliche Anzahl der Personen pro Wohnung 2016 unter 1,6 Personen 1,6 bis 1,8 Personen 1,9 bis 2,0 Personen 2,1 bis 2,2 Personen über 2,2 Personen 10

13 Region München In der Region München wohnen durchschnittlich 2,3 Personen in einer Wohnung. Während die Belegungsdichten in den an die Landeshauptstadt angrenzenden Gemeinden sowie im Süd-Westen Richtung Starnbergersee und Ammersee geringer sind, werden in den weiter von München entfernten Gemeinden wie zum Beispiel im Süden und Süd-Osten des Landkreises Ebersberg oder im Osten des Landkreises Erding höhere Personenzahlen je Wohnung verzeichnet. Durchschnittliche Anzahl der Personen pro Wohnung 2016 unter 2,0 Personen 2,0 bis 2,2 Personen 2,2 bis 2,4 Personen 2,4 bis 2,6 Personen 2,6 bis 2,8 Personen Gemeindefreie Gebiete Grundsätzlich sind die Belegungsdichten dort höher, wo auch größere Wohnungen beziehungsweise mehr Ein- und Zweifamilienhäuser vorhanden sind und entstehen, da dort in der Regel Familien mit (mehreren) Kindern wohnen. Dies ist wie auch in der Karte zur Belegungsdichte in der Metropolregion ersichtlich in den größeren Städten aufgrund der hohen Anzahl an Single- und Zweipersonenhaushalten seltener der Fall, als in deren Umland beziehungsweise in den ländlicheren Regionen. Metropolregion München Im Durchschnitt wohnen in den Landkreisen der Metropolregion München 2,1 Personen in einer Wohnung, wobei sich jedoch ein deutliches ord-süd- Gefälle ausmachen lässt. So sind die Wohnungen in den nördlich gelegenen Landkreisen insgesamt mit mehr Personen belegt als im Süden. Auffällig ist auch, dass die Belegungsdichte in allen größeren kreisfreien Städten mit durchschnittlich weniger als 2,0 Personen pro Wohnung geringer ist, als im Großteil der Landkreise. Dies ist dem höheren Anteil an Ein- und Zweipersonenhaushalten in den Städten geschuldet. Die höchste Belegungsdichte weist der Landkreis Landshut mit 2,4 Personen pro Wohnung auf, die niedrigste der Landkreis Garmisch- Patenkirchen mit 1,9 Personen. Eine durchschnittliche Belegungsdichte von mehr als 2,4 Personen pro Wohnung gab es in keinem Landkreis beziehungsweise in keiner kreisfreien Stadt in der Metropolregion. Durchschnittliche Anzahl der Personen pro Wohnung 2016 unter 2,0 Personen 2,0 bis 2,2 Personen 2,2 bis 2,4 Personen über 2,4 Personen 11

14 1.3 Wohnfläche pro Person Durchschnittlich verfügte jede Person in der Landeshauptstadt München im Jahr 2016 über knapp 39 Quadratmeter (m²) Wohnfläche. In allen Stadtbezirken kam es in den vergangenen Jahren zu einer Verringerung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person. Insgesamt gesehen haben die Einwohnerinnen und Einwohner zwischen 0,5 und 1,0 m² weniger zur Verfügung als noch im Jahr Aufgrund des anhaltenden erheblichen Bevölkerungswachstums und dem nicht entsprechend steigerbaren Wohnungsneubau ist davon auszugehen, dass sich die Wohnfläche pro Person in den kommenden Jahren tendenziell weiter verringern wird. Vergleichsweise viel Wohnfläche pro Person steht den Einwohnerinnen und Einwohnern vor allem im Zentrum aber auch im Süden in den Stadtbezirksteilen Solln (19) und Harlaching (18) zur Verfügung. Generell sind die Wohneinheiten in den Stadtbezirksteilen mit einem großen Anteil an Altbauten sowie in den Einfamilienhausgebieten größer. Hier leben tendenziell auch einkommensstärkere Haushalte, welche sich mehr Wohnfläche leisten können. Landeshauptstadt München Wohnfläche pro Person in m unter 30 m 2 30 bis 35 m 2 35 bis 40 m 2 über 40 m 2 12

15 Region München In der Region München stehen jeder Einwohnerin bzw. jedem Einwohner durchschnittlich rund 49 m² Wohnfläche zur Verfügung, wobei ein deutliches Gefälle in Richtung Süd-West erkennbar ist. Die Wohnfläche pro Kopf in den Landkreisen Landsberg am Lech sowie Starnberg ist höher als im Rest der Region München. Insgesamt variiert die durchschnittliche Wohnfläche pro Person zwischen 37 m² in der Gemeinde Unterföhring und 67 m² in der Gemeinde Grünwald (beides Landkreis München). Wohnfläche pro Person in m unter 40 m 2 40 bis 50 m 2 50 bis 60 m 2 über 60 m 2 Gemeindefreie Gebiete In der Gesamtbetrachtung erscheint ein negativer Zusammenhang der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person mit dem vorherrschenden Bodenpreisniveau in einer Gemeinde plausibel. Die Ausnahme bilden die Gemeinden, die von besonders einkommensstarken Haushalten favorisiert werden und die vor allem südlich der Landeshauptstadt München im Landkreis Starnberg und im südlichen Landkreis München liegen. Hier sind die zahlreichen begüterten Haushalte in der Lage, trotz hoher Bodenpreise in großen Wohnungen und Häusern zu leben, was sich statistisch in hohen Werten beim Indikator Wohnfläche pro Kopf niederschlägt. Metropolregion München Wohnfläche pro Person in m unter 40 m 2 40 bis 45 m 2 45 bis 50 m 2 über 50 m 2 Ähnlich wie auf der Ebene der Region München stehen den Einwohnerinnen und Einwohnern in der Metropolregion rund 48 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung. Auffällig ist, dass die Wohnfläche pro Kopf in den kreisfreien Städten um einiges geringer ist, da hier mehr Wohnungen und weniger Ein- und Zweifamilienhäuser existieren als in den Landkreisen. Während in der Landeshauptstadt München im Durchschnitt jeder Person 39 m² zur Verfügung stehen, wohnen die Einwohnerinnen und Einwohner in Rosenheim, Kaufbeuren, Augsburg und Ingolstadt mit 40 bis 43 m² auf etwas mehr Quadratmetern. Abgesehen vom Landkreis Starnberg, wo auf jede Person durchschnittlich 51 m² kommen, steigen die Werte tendenziell mit der Entfernung zur Landeshauptstadt München an. In den am Rand der Metropolregion gelegenen Landkreisen Traunstein, Miesbach, Ostallgäu, Eichstätt und Dingolfing-Landau stehen den Einwohnerinnen und Einwohnern über 50 m² Wohnfläche zur Verfügung. Wie auch auf Ebene der Region München scheint auch hier zu gelten, dass niedrigere Bodenpreise zu einem höheren Wohnflächenkonsum führen. 13

16 1.4 Bestand an geförderten Wohnungen Die Anzahl der geförderten Wohnungen in der Landeshauptstadt München lag im Jahr 2016 bei insgesamt rund Wohneinheiten. Der Rückgang des Bestands ist zum einen auf Datenbereinigungen zurückzuführen, zum anderen aber auch auf die tatsächlich geringer werdende Anzahl an Wohneinheiten, da vor allem in den letzten Jahren viele geförderte Wohnungen aus der Bindung gefallen sind. Durch den Bau neuer geförderter Wohnungen konnte der Gesamtbestand von 2015 auf 2016 trotz Bindungswegfällen wieder um rund 1,6 Prozent erhöht werden. Differenziert nach Stadtbezirken zeigt sich, dass die Anzahl an geförderten Wohneinheiten im Stadtbezirk Altstadt-Lehel (1) mit insgesamt 230 Stück am geringsten ist. Die meisten Wohnungen mit jeweils über Einheiten gibt es in Ramers - dorf-perlach (16), Schwabing-Freimann (12) und Milbertshofen-Am Hart (11). Für die Region München beziehungsweise die Metropolregion München war ein Auswertung des Bestands an geförderten Wohnungen aufgrund der unzureichenden Datenverfügbarkeit nicht möglich. Landeshauptstadt München Anzahl geförderter Wohnungen (WE) 2016 unter 500 WE 500 bis WE bis WE bis WE über WE 14

17 2 Fertigstellungen 2.1 Fertigstellungen je Einwohnerinnen und Einwohner 2.2 Fertigstellungen nach Art des Baurechts 2.3 Fertigstellungen nach Wohnungsgröße 2.4 Fertigstellungen nach Raumanzahl 15

18 2.1 Fertigstellungen je Einwohnerinnen und Einwohner (Fünfjahreszeitraum) In den Jahren 2012 bis einschließlich 2016 wurden in der Landeshauptstadt München insgesamt rund Wohnungen fertiggestellt. Somit kamen auf Einwohner rund 23 neugebaute Wohnungen. Die höchsten Fertigstellungszahlen mit 44 Wohneinheiten je Einwohner konnten im Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied (22) verzeichnet werden. Aber auch in Schwabing-Freimann (12) und Sendling-Westpark (7) wurden mit über 35 Wohneinheiten je Einwohner überdurchschnittlich viele Wohnungen fertiggestellt. Am niedrigsten war die relative Fertigstellungszahl im Stadtbezirk Laim (25) mit knapp neun Wohneinheiten je Einwohner. Wie auch schon im letzten Betrachtungszeitraum von 2010 bis 2014 wurden in der Regel in den Stadtrandbezirken mehr Wohnungen fertiggestellt, als in der Innenstadt, wo Wohnungsneubau überwiegend im Rahmen von achverdichtungsmaßnahmen stattfindet. Landeshauptstadt München Fertiggestellte Wohnungen (WE) je Einwohner unter 15 WE 15 bis 25 WE über 25 WE Fertiggestellte Wohnungen (WE) absolut unter 500 WE 501 bis WE über WE 16

19 Region München In den Städten und Gemeinden der Region München wurden in den Jahren 2012 bis 2016 durchschnittlich rund 22 Wohnungen je Einwohner gebaut. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Kommunen sind dabei zum Teil sehr groß. ach absoluten Zahlen wurden in der Landeshauptstadt München und ihrem unmittelbaren Umland besonders viele Wohnungen fertiggestellt. Bezogen auf die Einwohnerzahl waren die Fertigstellungszahlen im Landkreis München im Vergleich zu anderen Landkreisen jedoch geringer. Im Landkreis Erding wurden in über 60 Prozent der Kommunen überdurchschnittlich viele Wohneinheiten (25 oder mehr je Einwohner) fertiggestellt und auch im Landkreis Dachau war dies bei rund 50 Prozent der Kommunen der Fall. Fertiggestellte Wohnungen (WE) je Einwohner unter 15 WE 15 bis 25 WE über 25 WE Fertiggestellte Wohneinheiten (WE) absolut unter 50 WE 50 bis 250 WE über 250 WE Gemeindefreie Gebiete Metropolregion München In der Metropolregion München wurden im betrachteten Fünfjahreszeitraum im Mittel rund 21 Wohneinheiten je Einwohner fertiggestellt. Eine besonders hohe Bautätigkeit, gemessen an der Einwohnerzahl, fand in den kreisfreien Städten Ingolstadt und Landshut statt. Generell wurde im Fünfjahreszeitraum in und um Ingolstadt herum viel gebaut. In den Landkreisen Garmisch-Partenkirchen und Dillingen a. d. Donau sowie in den kreisfreien Städten Rosenheim und Kaufbeuren wurden im Verhältnis zur Einwohnerzahl hingegen relativ wenige Wohnungen fertiggestellt. Während die Fertigstellungszahlen im letzten Betrachtungszeitraum von 2010 bis 2014 vor allem am östlichen und westlichen Rand der Metropolregion eher gering waren, kam es hier im Zeitraum 2012 bis einschließlich 2016 zu einem Anstieg auf das überwiegende iveau der Landkreise der Metropolregion München. Fertiggestellte Wohnungen (WE) je Einwohner unter 15 WE 15 bis 25 WE über 25 WE Fertiggestellte Wohneinheiten (WE) absolut unter WE bis WE über WE 17

20 2.2 Fertigstellungen nach Art des Baurechts (Fünfjahreszeitraum) Insgesamt die Hälfte der in den Jahren 2012 bis 2016 fertiggestellten Wohnungen in München wurden auf neu überplanten Flächen erstellt. Tendenziell ist der Anteil an Wohnungen, die im Rahmen von Bebauungsplänen fertiggestellt wurden, in den Stadtrandbezirken höher als in den innerstädtischen Lagen. Aufgrund der geringeren Flächenverfügbarkeit wurden im Betrachtungszeitraum zum Beispiel in der Altstadt und im Lehel (1) sowie in der Ludwigs- und Isarvorstadt (2) fast ausschließlich achverdichtungen nach 34 BauGB realisiert. In den drei Stadtbezirken mit dem insgesamt größten eubauvolumen, Schwabing-Freimann (12), Ramersdorf-Perlach (16) und Thalkirchen- Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln (19), entstanden hingegen jeweils über die Hälfte der fertiggestellten Wohnungen im Rahmen von Bebauungsplänen. Oft handelt es sich dabei auch um größere Projekte wie beispielsweise die Bebauung auf dem Areal der ehemaligen Funkkaserne im orden Schwabings (12). Landeshauptstadt München Fertiggestellte Wohnungen (WE) absolut unter 500 WE Baurecht Bebauungsplan 500 bis WE Baurecht nach 34 BauGB bis WE über WE 18

21 Perspektive München Fertigstellungen Für die Region München und Metropolregion München stehen keine ausreichenden Daten zur Verfügung. 19

22 2.3 Fertigstellungen nach Wohnungsgröße Im Jahr 2016 wurden insgesamt über Wohneinheiten im Stadtgebiet fertiggestellt. Die Darstellung zeigt sowohl die durchschnittliche Größe fertiggestellter Wohnungen im Jahr 2016 in den Stadtbezirken, als auch die Anteile in Größenklassen. Große Wohnungen mit über 120 m² wurden überwiegend in den Stadtrandbezirken gebaut. In Hadern (20) und Trudering-Riem (15) fielen über die Hälfte der fertiggestellten Wohnungen in diese Größenklasse aber auch in Allach-Untermenzing (23) und Bogenhausen (13) waren noch über 40 Prozent der in 2016 fertiggestellten Wohnungen relativ groß. In den Innenstadt- und Innenstadtrandbezirken wurden hingegen eher kleinere Wohneinheiten mit bis zu 80 m² Wohnfläche gebaut. In der Altstadt und im Lehel (1) sowie in der Maxvorstadt (3) lag der Anteil an fertiggestellten Wohnungen mit mehr als 100 m² dennoch bei immerhin 25 beziehungsweise 30 Prozent. Landeshauptstadt München Größe fertiggestellter Wohnungen (WE) in m (Anteile in Wohnungsgrößenklassen) unter 40 m 2 80 bis 100 m 2 Größe fertiggestellter unter 40 m 2 80 bis 100 m 2 40 bis 60 m bis 120 m 2 Wohnungen (WE) 40 bis 60 m bis 120 m 2 60 bis 80 m 2 über 120 m 2 in m (Durchschnitt 60 bis 80 m 2 über 120 m 2 je Stadtbezirk) 20

23 Region München Im Durchschnitt war eine im Jahr 2016 fertiggestellte Wohnung in der Region München rund 130 m² groß, in der Landeshauptstadt hingegen lediglich 75 m². Kleinere Wohnungen unter 100 m² wurden tendenziell eher in und unmittelbar um München sowie in den Gemeinden des Flughafenkorridors Richtung Freising gebaut. Abgesehen von der Landeshauptstadt München oder den großen Kreisstädten unterliegen die durchschnittlichen Wohnungsgrößen von Jahr zu Jahr jedoch mehr oder weniger großen Schwankungen. Deshalb kann für die einzelnen Kommunen durch den Blick auf ein konkretes Jahr keine generelle Aussage abgeleitet werden. Für die Gesamtregion sind jedoch Tendenzen und Trends erkennbar. Durchschnittliche Wohnungsgröße in m unter 100 m bis 125 m bis 150 m 2 über 150 m 2 keine Angabe Gemeindefreie Gebiete Metropolregion München ördlich der Landeshauptstadt München wurden im Jahr 2016 im Mittel größere Wohnungen fertiggestellt als südlich und angrenzend an München. Am größten waren die Wohnungen mit durchschnittlich rund 145 m² im Landkreis Landshut, am kleinsten in den kreisfreien Städten Augsburg, Landshut und München mit jeweils rund 75 m². Die Mehrzahl der Landkreise in der Metropolregion München verzeichnete Fertigstellungszahlen in der mittleren Kategorie von 100 bis 125 m². Korrespondierend mit den extrem hohen Bodenpreisen entstanden auch im Landkreis Starnberg mittlerweile eher Wohnungen von mittlerer Größe (vgl. dagegen Wohnfläche pro Person im Bestand, Seite 17). Durchschnittliche Wohnungsgröße in m unter 100 m bis 125 m 2 über 125 m 2 21

24 2.4 Fertigstellungen nach Raumanzahl (Fünfjahreszeitraum) Die Karten zeigen für jeden Stadtbezirk an, wie viele Wohnungen eines bestimmten Größentyps (gemessen an der Anzahl der Räume) in den Jahren 2012 bis 2016 fertiggestellt wurden. Große Wohnungen mit sechs oder mehr Zimmern wurden in München insgesamt am seltensten gebaut, Zwei- und Dreizimmerwohnungen am häufigsten. Einzimmerappartements wurden in besonders großer Zahl mit rund 800 Wohneinheiten in Schwabing-Freimann (12) und rund 900 Wohneinheiten in Ramersdorf- Perlach (16) fertiggestellt. Da kleine Appartements meist im Zusammenhang mit anderen Wohnungen dieser Größenordnung in einem Komplex entstehen (z. B. Studentenwohnheime), finden sie sich in der Regel lokal konzentriert. Große Wohnungen beziehungsweise Häuser mit fünf oder mehr Räumen wurden grundsätzlich seltener gebaut, wenn dann jedoch überwiegend in den Stadtrandbezirken. 22

25 Landeshauptstadt München 1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 Räume 5 Räume 6 und mehr Räume Anzahl fertiggestellter Wohnungen (WE) unter 50 WE 50 bis 250 WE 251 bis 500 WE über 500 WE 23

26 Wegen der relativ niedrig gewählten Skalierung sind in der Landeshauptstadt München und den Kreisstädten alle Größenklassen verhältnismäßig stark vertreten, da dort generell mehr, das heißt über zehn Wohneinheiten je Kategorie fertiggestellt werden. Dennoch ist deutlich erkennbar, dass in den Städten und Gemeinden in der Region eher Wohnungen beziehungsweise Häuser mit sechs oder mehr Räumen gebaut wurden als kleinere Wohnungen. Einzimmerwohnungen entstanden in den Jahren 2012 bis 2016 in nennenswerter Zahl (über 10 Wohneinheiten) nur in 30 Kommunen in der gesamten Region München, darunter in der Landeshauptstadt München. Auch das eubauangebot von Zweizimmerwohnungen lag in 57 Prozent der Kommunen der Region München bei unter 10 Wohneinheiten innerhalb des Fünfjahreszeitraums. In 95 Prozent der Kommunen wurden hingegen mehr als 10 große Wohnungen oder Häuser mit sechs und mehr Zimmern gebaut. In diese Kategorie fallen vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser. Kleinere Wohnungen hingegen wurden überwiegend in den größeren Städten fertiggestellt. Vor allem in den kleineren Kommunen liegt der Fokus jedoch nicht auf dem Bau von Mietwohnungen in größerer Anzahl. 24

27 Region München 1 Raum 1 Raum 2 R ume 2 R ume 1 Raum 2 Räume 2 R ume 2 R ume 1 Raum 2 R ume 2 R ume 3 R ume 3 R ume 4 R ume 4 R ume 4 R ume 4 R ume 3 R ume 4 R ume 4 R ume 5 R ume 5 R ume 6 und mehr 6 und R umemehr 6 und mehr R ume Räume 6 und mehr R ume 6 und mehr 6 und R umemehr R ume 6 und mehr R ume 3 Räume 4 Räume 5 Räume 5 R ume Anzahl fertiggestellter Wohnungen (WE) unter 10 WE 10 bis 50 WE 51 bis 100 WE über 100 WE 25

28 In den Landkreisen der Metropolregion München ist die Größenklasse der zwischen 2012 und 2016 fertiggestellten Wohnungen mit sechs oder mehr Zimmern insgesamt am stärksten vertreten (rund ). Hierbei handelt es sich in der Regel um Ein- und Zweifamilienhäuser. Dies gilt, obwohl auf der Karte auch dunkel eingefärbt, nicht für die größeren Städte. Hier wurden generell in allen Größenklassen mehr Wohnungen gebaut (in München beispielsweise in jeder Größenklasse mehr als Wohneinheiten im Fünfjahreszeitraum). eben den großen Wohnungen beziehungsweise Häusern mit sechs und mehr Zimmern wurden auch Drei- und Vierzimmerwohnungen häufig gebaut (insgesamt rund ), gefolgt von Zwei-und Fünfzimmerwohnungen (jeweils rund Wohnungen). Am geringsten waren die Fertigstellungszahlen bei Einzimmerwohnungen. Hier wurden im Betrachtungszeitraum lediglich knapp Wohneinheiten erstellt. Insgesamt entfallen 47 Prozent der zwischen 2012 und 2016 in der Metropolregion neu erstellten Einzimmerwohnungen auf die Landeshauptstadt München. Bei den Wohnungen bzw. Häusern mit sechs oder mehr Räumen sind es lediglich sechs Prozent. 26

29 Metropolregion München 1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 Räume 5 Räume 6 und mehr Räume hr Anzahl fertiggestellter Wohnungen (WE) unter 100 WE 100 bis 250 WE 251 bis 500 WE 501 bis WE über WE 27

30 Datengrundlagen Der vorliegende Wohnungsbauatlas gibt einen Überblick über die Wohnungsbautätigkeit in München und der Region für den Fünfjahreszeitraum von Anfang 2012 bis Ende Die Bestands- und Baufertigstellungszahlen sowie die Bevölkerungsstände für die Region München und die Metro - polregion München stammen von der Online-Datenbank des Bayerischen Landesamtes für Statistik und sind für alle Gemeinden und Landkreise unter abrufbar. Die Analysen für die Landeshauptstadt München stützen sich auf stadteigenes Datenmaterial zu Gebäudebestand und Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau. Aufgrund unterschiedlicher statistischer Generierungsverfahren kann es zu Abweichungen zwischen den Datengrundlagen kommen. Die Einwohnerzahlen für die Landeshauptstadt München beziehen sich auf Personen mit Haupt- und ebenwohnsitz, die Einwohnerzahlen für die Region München und die Metropolregion München auf Personen mit Hauptwohnsitz. Bei den Fertigstellungszahlen sind fertiggestellte Wohneinheiten in Wohn- und ichtwohngebäuden berücksichtigt. Weiterführende Daten zum Thema Wohnen sind sowohl im jeweils aktuellen Bericht zur Wohnungssituation als auch in der Publikation Wohnungsmarktbeobachtung München. Kleinräumige Strukturdaten 2016 für die Stadtbezirke des Referats für Stadtplanung und Bauordnung enthalten (online abrufbar unter Suchbegriff: Wohnungsmarktbeobachtung). Bevölkerungsstände für die Landeshauptstadt München sind abrufbar auf der Seite des Statistischen Amtes der Landeshauptstadt München unter Suchbegriff: Bevölkerung. Auf eine Darstellung der Erstbezugsmieten, Wiedervermietungsmieten und Kaufpreise wie im vorangegangenen Wohnungsbauatlas, wurde in der vorliegenden Onlinepublikation verzichtet, da ein Großteil der Daten in der Broschüre Wohnungsmarktbeobachtung München. Kleinräumige Strukturdaten 2016 für die Stadtbezirke sowie im Wohnungsmarktbarometer 2017 des Referats für Stadtplanung und Bauordnung unter anderem in kartographischer Form publiziert sind (online abrufbar unter Suchbegriff: Wohnungsmarktbeobachtung). Übersichtskarte Landeshauptstadt München (Seite 4): Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Kommunalreferat Geodatenservice Übersichtskarte Region München (Seite 5): Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Übersichtskarte Metropolregion München (Seite 6): Geometrische Grundlagen: Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Karten für München (Seite 8, 14, 18, 20): Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Kommunalreferat Geodatenservice Datengrundlagen: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Karten für München (Seite 10, 12, 16, 23): Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Kommunalreferat Geodatenservice Datengrundlagen: Statistisches Amt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung Karten der Region München: Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Datengrundlagen: Bayerisches Landesamt für Statistik (GEESIS) Karten der Metropolregion München: Geometrische Grundlagen: Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Datengrundlagen: Bayerisches Landesamt für Statistik (GEESIS) 28

31 Lorem ipsum dolores Wohnungsbauatlas Lorem ipsum dolores Impressum Herausgeberin: Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Blumenstraße München Konzept, Inhalt und Karten: Stadtentwicklungsplanung Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie Lisa Eibler Telefon: 089/ Gestaltung: Studio Rio, München Juli

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