Wohnungsmarktbarometer 2013

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1 Perspektive München Analysen Wohnungsmarktbarometer 2013 PERSPEKTIVE MÜNCHEN

2 Inhaltsverzeichnis 1 Erhebungsmethode Erstbezugsmieten in München Wiedervermietungsmieten in München Vergleich zu Immoscout24 und anderen Quellen Wiedervermietungsmieten im Umland Zusammenfassung und Ausblick...15 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Erstbezug Nettokaltmieten und Veränderung gegenüber dem Vorjahr in München Tabelle 2: Wiedervermietung - Nettokaltmieten in München Tabelle 3: Wiedervermietung Nettokaltmieten nach Teilgebieten in München Tabelle 4: Erst-/Wiedervermietung Vergleich Wohnungsmarktbarometer Immoscout24-Daten...12 Tabelle 5: Wiedervermietung Nettokaltmieten im Münchner Umland Tabelle 6: Wiedervermietung Nettokaltmieten 2013 in Gemeinden der Region Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Erstbezug - Preisspannen der Nettokaltmieten, 2. Quartal 2009 bis Abbildung 2: Wiedervermietung: Preisspannweiten der Nettokaltmieten nach Wohnungsgröße...8 Abbildung 3: Erstbezugs- und Wiedervermietungsmiete in München seit Kartenverzeichnis Karte 1: Übersicht der Wohnungsmarktgebiete und der Wohnlagen in München Karte 2: Verteilung der Wiedervermietungsangebote auf Wohnungsgrößenklassen in den Wohnungsmarktgebieten Münchens Karte 3: Wiedervermietung Nettokaltmieten im 2. Quartal 2013 und deren Veränderung gegenüber 2012 in München...11 Impressum Herausgeberin Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie Blumenstraße München Inhaltliche Bearbeitung und Gestaltung I/22 Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie Christian Piesch 089/ Jessica Hanke 089/ Denise Kirchner 089/ plan.ha1-22@muenchen.de Gestaltung Titelbild Christian Piesch, Denise Kirchner Stand: Oktober 2013

3 Wohnungsmarktbarometer Erhebungsmethode Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wertet seit 1995 die Mietangebote der Süddeutschen Zeitung jeweils für das zweite Quartal systematisch aus. Seit 2001 werden dafür die Internetannoncen der SZ verwendet. Mittels dieser Datengrundlage wird jährlich das Wohnungsmarktbarometer erstellt. Es werden alle Wohnungen ab 20 m² und in allen Wohnlagequalitäten in die Analyse einbezogen. Anhand der Gebietszuordnung in den Annoncen wurden für München sogenannte Wohnungsmarktgebiete gebildet, die sich aus Stadtbezirken oder Stadtbezirksteilen zusammen setzen. Stand: 07/2013 Dachau Bergkirchen Karlsfeld Oberschleißheim Garching b. München Ismaning Feldmoching/ Hasenbergl Am Hart Olching Gröbenzell Langwied Allach/ Untermenzing Moosach Milbertshofen Freimann Unterföhring Kirchheim b. Mü. Aschheim Puchheim Germering Aubing Gräfelfing Obermenzing Pasing Nymphenburg Neuhausen Hadern Sendling Schwabing-West Schwabing Maxvorstadt Lehel Bogenhausen Schwanthaler Höhe Laim Altstadt Ludwigsvorstadt Haidhausen Westpark Isarvorstadt Berg am Laim Au Giesing Ramersdorf Trudering Feldkirchen Riem Haar Krailling Planegg Obersendling Thalkirchen Harlaching Forstenried Fürstenried Neuried Solln Neubiberg Perlach Putzbrunn Gauting Pullach i.isartal Unterhaching Ottobrunn Hohenbrunn 0 2,5 5 km Stadtgrenze Wohnungsmarktgebiete Gemeindegrenze Autobahn S-Bahn Wohnlagequalität einfach durchschnittlich gut beste sonstige Bebauung Grünflächen Umlandgemeinde Datengrundlage: Mietspiegel für München 2011 Fachliche und grafische Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, I/22 Karte 1: Übersicht der Wohnungsmarktgebiete und der Wohnlagen in München

4 2 Erstbezugsmieten in München Jahr Anzahl Fälle Nettokaltm iete in /m ² ,05 Veränderung zum Vorjahr in /m² Veränderung zum Vorjahr in % ,54-0,51-4,6% ,31-0,24-2,2% ,67 0,37 3,6% ,89 0,21 2,0% ,77 0,88 8,1% ,80 1,03 8,8% ,40 0,6 4,7% ,74-0,66-5,0% ,04-0,69-5,5% ,60-0,45-3,7% ,99 0,39 3,4% ,24 0,26 2,1% ,80 0,55 4,5% ,77 0,98 7,6% ,22-0,55-4,0% ,39 1,17 8,8% ,41 0,02 0,1% ,07 1,66 11,5% Quelle: Süddeutsche Zeitung (je 2. Quartal), Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22 Tabelle 1: Erstbezug Nettokaltmieten und Veränderung gegenüber dem Vorjahr in München Die Erstbezugsmieten sind in München seit 2005 außer im Jahr 2010 kontinuierlich gestiegen und erreichten 2013 das bisherige Höchstniveau von rund 16 /m². Da die Erstbezüge nur mit immer geringeren Fallzahlen in der Süddeutschen Zeitung vertreten sind, sind die jährlichen Steigerungsraten allerdings v.a. für das aktuelle Jahr in der Tabelle 1 mit Vorsicht zu interpretieren. Im langjährigen Durchschnitt sind die Nettokaltmieten für den Erstbezug in München seit 2005 um rund 4,2 % p. a. gestiegen. Diese Steigerungsrate liegt deutlich über der allgemeinen Preissteigerungsrate und der Entwicklung der Löhne und Gehälter und signalisiert eine deutlich zunehmende Wohnungsmarktanspannung. 4

5 Wohnungsmarktbarometer ,00 20,00 19,09 19,99 18,00 17,83 18,09 16,00 15,06 16,16 15,23 16,31 16,49 Erstbezugsmiete in /m² 14,00 12,00 10,00 8,00 12,11 10,45 14,05 11,62 10,83 12,49 11,59 12,69 11,15 14,22 13,60 6,00 4,00 2,00 0,00 Mietpreisspannen (Perzentile): 10 % - 25 % - 75% - 90% Quelle: SZ-n - Berechnungen Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22 Abbildung 1: Erstbezug - Preisspannen der Nettokaltmieten, 2. Quartal 2009 bis 2013 Die Abbildung 1 zeigt die Preisspannen beim Erstbezug im Zeitverlauf. Es wird u.a. deutlich, dass die Preisentwicklung zwischen 2009 und 2011 noch relativ verhalten war und seitdem stärker anzieht. Bezogen auf das Jahr 2013 fällt insbesondere die Höhe der nach oben ausreißenden Angebote (zwischen dem 75 % und dem 90 % Perzentil) im Vergleich zu den nach unten ausreißenden Angeboten (zwischen dem 10 % und dem 25 % Perzentil) auf. Dies deutet daraufhin, dass der sehr hohe arithmetische Mittelwert von über 16,00 /m² ggf. auf die geringe Anzahl an auswertbaren Annoncen in Kombination mit relativ vielen Hochpreisangeboten zurückzuführen ist. Das Mittelfeld der Erstbezugsmieten liegt bei den SZ-Internetannoncen eher zwischen 15,00 und 16,00 /m². 5

6 3 Wiedervermietungsmieten in München Im Wohnungsmarktbarometer werden seit 2001 auch die Angebote der Wiedervermietung ausgewertet. Da hier im Vergleich zu den Erstbezugsmieten höhere Fallzahlen vorliegen, sind auch nach Wohnungsgrößen und Teilräumen differenzierte Aussagen zu den n möglich. Jahr Wiederverm ietung: Nettokaltm iete je Wohnungsgrößenklasse m² m² m² m² über 100 m² Gesam t in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m ² Fälle , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Veränderung der Nettokaltm ieten gegenüber dem Vorjahr absolut und relativ Jahr in in % in in % in in % in in % in in % in in % ,21 1,6% 0,25 2,1% 0,56 4,8% 0,16 1,3% -0,71-5,4% 0,05 0,4% ,28-2,1% -0,75-6,0% -1,00-8,2% -0,76-6,4% -0,70-5,7% -0,69-5,6% ,04-0,3% -0,19-1,7% -0,26-2,3% -0,26-2,3% -0,06-0,5% -0,16-1,4% ,07 0,5% -0,22-1,9% -0,27-2,5% -0,29-2,6% 0,01 0,0% -0,21-1,8% ,13-1,0% 0,11 0,9% -0,06-0,5% -0,30-2,8% 0,07 0,6% -0,07-0,6% ,20 1,6% 0,15 1,3% 0,12 1,1% 0,45 4,4% -0,10-0,8% 0,17 1,5% ,22 1,7% 0,12 1,1% 0,12 1,2% 0,07 0,7% 0,55 4,7% 0,19 1,7% ,26 2,0% 0,29 2,5% 0,42 3,9% 0,49 4,5% 0,76 6,3% 0,43 3,8% ,10 0,8% 0,08 0,7% 0,02 0,2% 0,39 3,5% -0,09-0,7% 0,12 1,0% ,76 5,6% 0,46 3,9% 0,55 4,9% 0,56 4,8% 0,52 4,1% 0,54 4,4% ,09 0,6% 0,53 4,2% 0,71 6,1% 0,96 7,8% 1,11 8,4% 0,84 6,7% ,21 8,4% 1,23 9,4% 1,08 8,6% 0,46 3,4% 0,71 5,0% 0,96 7,1% Quelle: Süddeutsche Zeitung (je 2. Quartal), Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22 Tabelle 2: Wiedervermietung - Nettokaltmieten in München Wie bereits in den letzten Jahren sind jedoch auch dieses Mal die Fallzahlen der Annoncen für Wiedervermietungsmieten im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen (siehe Tabelle 2). Während die Verringerung der Fallzahlen von 2008 bis 2011 weitgehend durch methodische Verbesserungen bei der Entfernung von Mehrfach-Annoncen erklärt werden kann, gab es seitdem keine methodischen Veränderungen mehr. Gründe für die rückläufigen Fallzahlen seit 2011 können zum einen in einem Rückgang der Umzüge aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes zu finden sein, zum anderen teilen sich mehrere Internet-Immobilienportale den Markt Annoncengeschäft. 6

7 Wohnungsmarktbarometer 2013 Der Rückgang der Anzeigenzahl von im Jahr 2012 auf jetzt nur noch 808 auswertbare Angebote innerhalb Münchens stellt für das Wohnungsmarktbarometer ein methodisches Problem dar. Erstmals ist aufgrund zu geringer Fallzahlen auch bei den Wiedervermietungsmieten keine teilräumliche Auswertung nach Größenklassen mehr möglich. Für die einzelnen Wohnungsmarktgebiete werden daher nur Durchschnittsmieten und die durchschnittliche Größe der angebotenen Wohnungen angegeben (vgl. auch Tabelle 3). Die Wiedervermietungsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr mit einer Erhöhung um 0,96 /m² bzw. +7,1 % wie schon im letzten Jahr nochmal deutlich gestiegen. Durchschnittlich wurde innerhalb Münchens eine Wiedervermietungsmiete von 14,45 /m² erreicht. Das ist die höchste Steigerung seit 2001 und zeigt, dass die Marktsituation weiterhin angespannt ist. Im Gegensatz zum letzten Jahr sind es dieses Mal vor allem die kleineren und mittleren Wohnungen bis 80 m², die die höchsten Steigerungen erfuhren. In diesem Segment haben sich die n um 8,4 % bis 9,4 % erhöht bzw. sind damit absolut um 1,08 bis 1,23 je Quadratmeter gestiegen. Große Wohnungen ab 80 m² hatten bereits 2012 eine Zunahme der Quadratmetermieten um rund 8,0 % zu verzeichnen. Für sie fällt der Anstieg im 2.Quartal 2013 mit +3,4 % für 80 bis 100 m² große Wohnungen und +5,0 % für Wohnungen über 100 m² deutlich geringer aus als im vergangenen Jahr. Die idealtypischen Preisverhältnisse bei denen die Quadratmeterpreise für kleine und große Wohnungen höher sind als für mittelgroße Wohnungen sind weiterhin deutlich erkennbar (siehe Abbildung 2). Gleichzeitig fällt die Preisspanne bei mittleren Wohnungen derzeit geringer aus als bei den großen und kleinen Mietobjekten. Insgesamt ist jedoch zu beobachten, dass die Preisspannweiten gegenüber 2012 zunehmen. Während die maximale Differenz zwischen den günstigsten 10 % der Angebote und den teuersten 10 % der Angebote 2012 für Wohnungen mit über 100 m² noch knapp unter 8 /m² lag, hat sich diese Differenz 2013 auf 9,09 /m² erhöht. Sie beträgt für 20 bis 40 m² große Appartements bereits 8,35 /m² (2012: 6,17 /m²). Für Wohnungen mit 40 bis 80 m² liegt sie bei 7,00 /m² (2012: 4,95 /m²), für 80 bis 100 m² große Wohnungen ist sie stabil bei 5,67 /m² (2012:5,99 /m²) geblieben. 7

8 22,00 20,00 20,45 20,00 18,00 16,00 17,10 18,20 15,73 17,54 16,67 16,51 Wiedervermietungsmiete in /m² 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 13,33 12,10 12,33 11,67 14,06 11,78 10,62 14,52 12,12 11,00 12,64 10,91 4,00 2,00 0,00 Mietpreisspanne (Perzentile): 10% - 25% - 75% - 90% m² m² m² m² über 100 m² Quelle: SZ-n - Berechnungen Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22 Abbildung 2: Wiedervermietung: Preisspannweiten der Nettokaltmieten nach Wohnungsgröße, 2. Quartal 2013 Im Vergleich zum letzten Jahr ist vor allem der Abstand im obersten Viertel der n gewachsen, speziell die n der teuersten 10 % der Angebote haben sich noch weiter erhöht. Während 25 % der Mietangebote für kleine Appartements bereits über 17,10 /m² (2012: 15,52 /m²) liegen, kosten die teuersten 10 % sogar über 20,45 /m² (2012: 17,67 /m²). Bei Wohnungen über 100 m² beginnt das obere Viertel bei 16,51 /m² (2012: 16,05 /m²), die teuersten 10 % jedoch erst bei 20,00 /m² (2012: 18,61 /m²). Ähnlich in ihrer Struktur, wenn auch auf niedrigerem Niveau, gestaltet sich die Entwicklung bei den Wohnungen mit 40 bis 80 m², auch hier zeigt sich die Steigerung vor allem am Anstieg im oberen Viertel der Angebote. Lediglich für Wohnungen mit 80 bis 100 m² stellt sich die Veränderung der Grenze zum oberen Viertel der Angebote nur sehr gering dar, hier ist aber auch die durchschnittliche nur relativ moderat gestiegen. D.h. es gibt immer mehr Höchstpreisangebote, die den gesamten Mietdurchschnitt nach oben ziehen. 8

9 Wohnungsmarktbarometer 2013 Stand: 07/ ,5 5 km Stadtgrenze Wohnungsmarktgebiete unbebaute Flächen Anzahl der Annoncen nach Wohnungsgröße m² 40-60m² 60-80m² m² über 100m² Datengrundlage: Süddeutsche Zeitung Fachliche und grafische Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, I/22 Karte 2: Verteilung der Wiedervermietungsangebote auf Wohnungsgrößenklassen in den Wohnungsmarktgebieten Münchens 2013 Stadtweit wurden in der Süddeutschen Zeitung am häufigsten große Wohnungen mit über 100 m² angeboten. Sie stellen 29 % der Angebote. Rund 20 % der Annoncen entfielen auf Wohnungen mit 60 bis 80 m² und 80 bis 100 m². Etwas weniger häufig vertreten waren kleine Wohnungen (40 bis 60 m²) mit 18,1 %, am seltensten gab es Angebote für Appartements mit 20 bis 40 m² (13,2 %) (vgl. auch Tabelle 2). Insbesondere in Bogenhausen, Altstadt-Lehel und Nymphenburg werden häufig Wohnungen über 100 m² angeboten. Auch in Thalkirchen-Obersendling, Harlaching und Pasing werden überdurchschnittlich häufig Wohnungen mit mehr als 100 m² angeboten, was sich bei ersteren auch in der durchschnittlichen Wohnungsgröße (Thalkirchen- Obersendling und Harlaching rd. 104 m²) widerspiegelt, während Pasing anteilig auch viele Angebote kleiner Wohnungen zu verzeichnen hat, dessen durchschnittliche Wohnungsgröße somit geringer ausfällt. Die kleinsten Wohnungen mit durchschnittlich weniger als 65 m² befinden sich im Angebot in Giesing, auf der Schwanthaler Höhe, in Milbertshofen-Am Hart, Feldmoching-Hasenbergl und Laim (vgl. Tabelle 3). 9

10 Wohnungsmarktgebiet Altstadt-Lehel 49 94,8 16,85 Ludw igsvorstadt-isarvorstadt 49 91,1 15,78 Maxvorstadt 34 73,2 15,29 Schw abing, Schw abing-west 70 95,8 16,02 Au-Haidhausen 34 73,1 15,24 Sendling, Sendling-Westpark 53 74,5 13,25 Schw anthaler Höhe* Neuhausen 6 61, ,3 15,19 Nymphenburg ,3 15,57 Moosach 19 70,5 11,97 Milbertshofen-Am Hart 18 63,7 14,70 Bogenhausen ,1 16,14 Berg am Laim 15 75,5 12,69 Trudering Ramersdorf-Perlach Giesing Harlaching Thalkirchen, Obersendling Forstenried, Fürstenried Anzahl Fälle durchschnittliche Wohnungsgröße in m² 25 87,8 12, ,6 13, ,6 12, ,1 13, ,9 13, ,8 13,30 Solln 36 80,3 13,59 Hadern 19 84,7 13,98 Pasing 32 88,7 12,43 Obermenzing 32 91,7 12,56 Aubing-Lochhausen-Langw ied 13 80,3 12,41 Allach-Untermenzing* 8 71,9 Feldmoching-Hasenbergl* 7 64,3 Laim 10 64,8 13,50 Freimann* 2 68,5 Nettokaltm iete in /m ² München - nicht zuordenbar 25 66,2 14,05 München gesam t ,7 14,45 *Durchschnittliche Mietpreisangabe je m² nur bei mind. 10 Fällen Quelle: Süddeutsche Zeitung (je 2. Quartal), Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22 Tabelle 3: Wiedervermietung Nettokaltmieten nach Teilgebieten in München 2013 Die höchsten Wiedervermietungsmieten sind auch in diesem Jahr in den zentralen Lagen sowie in Bogenhausen, Schwabing, Nymphenburg und Neuhausen zu finden, mit deutlichem Abstand gefolgt von den guten und besten Wohnlagen im Süden der Stadt. Die günstigsten Angebote sind weiterhin im südöstlichen und besonders im westlichen Stadtgebiet zu finden (vgl. Tabelle 3 und Karte 3). Die grundsätzliche nstruktur der Landeshauptstadt bleibt damit wie schon in den vergangenen Jahren relativ stabil. Die teuersten Gebiete (Altstadt-Lehel: 16,85 /m², Bogenhausen: 16,14 /m², Schwabing, Schwabing-West: 16,02 /m²) liegen mit ihren Wiedervermietungsmieten rund 1,50 bis 2,00 /m² über dem städtischen Durchschnitt von 14,45 /m² (vgl. Tabelle 3). 10

11 Wohnungsmarktbarometer 2013 Ebenfalls hochpreisig, jedoch bereits unter 16,00 /m² liegen die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Nymphenburg, Au-Haidhausen und Neuhausen. Die Wiedervermietungsmieten in Milbertshofen-Am Hart überschreiten erstmals den städtischen Durchschnitt von 14,45 /m² mit 25 Cent je m². Alle übrigen Wohnungsmarktgebiete liegen mit ihren Quadratmetermieten unter 14,00 /m². Die günstigsten Wohnungen mit n unter 13,50 /m² sind in Pasing (12,43 /m²), Aubing-Lochhausen-Langwied (12,41 /m²) und Moosach (11,97 /m²) zu finden. Im Vergleich zum Vorjahr sind in fast allen Wohnungsmarktgebieten Anstiege von 2 % und mehr zu verzeichnen (vgl. Karte 3). Lediglich in Harlaching, Altstadt-Lehel und Nymphenburg blieben die n auf hohem Niveau relativ stabil und in Moosach gab es sogar einen Rückgang. Aufgrund der verglichen mit 2012 deutlich zurückgegangenen Fallzahlen sind diese Entwicklungen jedoch mit Vorsicht zu bewerten. Nettokaltmieten bei Wiedervermietung 2013 Veränderung Nettokaltmieten 2012/13 Karte 3: Wiedervermietung Nettokaltmieten im 2. Quartal 2013 und deren Veränderung gegenüber 2012 in München 11

12 4 Vergleich zu Immoscout24 und anderen Quellen Neben dem Wohnungsmarktbarometer (WMB) sind für München und die Region Mietpreisübersichten von anderen Anbietern wie IVD, empirica, Immoscout und Immowelt verfügbar. Diese wurden im Wohnungsmarktbarometer 2011 kurz im Vergleich vorgestellt. Erstbezug: Nettokaltm iete je Wohnungsgrößenklasse Jahr m² 40-60m² m² m² über 100 m² Gesam t in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m ² Fälle WMB 16,07 38 Im m oscout24 18, , , , , , Wiederverm ietung: Nettokaltm iete je Wohnungsgrößenklasse Jahr m² m² m² m² über 100 m² Gesam t in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m ² Fälle WMB 15, , , , , , Im m oscout24 15, , , , , , Angebotsstruktur nach Wohnungsgrößen bei Wiederverm ietung WMB 13% 18% 20% 20% 29% 100% Im m oscout24 18% 24% 26% 16% 15% 100% Tabelle 4: Erst-/Wiedervermietung Vergleich Wohnungsmarktbarometer Immoscout24-Daten, 2. Quartal 2013 Seit Anfang 2012 wurden ergänzend zu den Annoncen der Süddeutschen Zeitung in einer Testphase Mietannoncen von Immoscout24.de aus dem Internet gezogen. Die Fallzahlen der Immoscout24-Annoncen liegen deutlich höher als die der Süddeutschen Zeitung (vgl. Tabelle 4). Tendenziell dominieren in der Süddeutschen Zeitung eher größere Wohnungen ab 80 m², bei Immoscout24 dagegen eher kleinere bis 80 m². Bei der empirisch aussagekräftigeren Wiedervermietung liegen die Mietangebote der Süddeutschen Zeitung preislich in allen Wohnungsgrößenklassen etwas höher als die von Immoscout24 (vgl. Tabelle 4). Interessant erscheint auch ein Vergleich der Ergebnisse des aktuellen Wohnungsmarktbarometers mit denen des Immobilienverbands Deutschland IVD : Die im Frühjahrsgutachten des IVD veröffentlichte Erstbezugsmiete liegt mit 15,40 /m² etwas unter der des Wohnungsmarktbarometers mit 16,07 /m². Dabei ist zu berücksichtigen, dass der IVD auf Basis von Maklereinschätzungen Aussagen zu durchschnittlich 70-m²-Wohnungen mit gutem Wohnwert trifft, das Wohnungsmarktbarometer dagegen alle Wohnungsgrößen und Lageklassen auf Basis der SZ-Annoncen erfasst. Beim Erstbezug sind dies insbesondere größere, teurere Wohnungen. 12

13 Wohnungsmarktbarometer Wiedervermietungsmieten im Umland Auch bei den Wiedervermietungsmieten in den Landkreisen des Umlands macht sich der Angebotsrückgang bemerkbar. Die Zahl auswertbarer Fälle ist im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 % gesunken, auch hier dürfte dies u.a. auf die angespannte Marktsituation zurückzuführen sein. Die n selbst erscheinen dafür sehr stabil, der Durchschnittswert stieg von 10,04 /m² im 2.Quartal des Vorjahres nur geringfügig auf 10,12 /m² im 2.Quartal 2013 (vgl. Tabelle 5). Der erneute Anstieg der Wiedervermietungsmieten innerhalb der Landeshauptstadt hat sich (bislang) nicht auf die Umlandkreise übertragen. Das Mietniveau in den Landkreisen des Umlands liegt damit um inzwischen mehr als vier Euro unterhalb der durchschnittlichen Wiedervermietungsmiete der Landeshauptstadt (14,45 /m²). Die Preisstabilität betrifft jedoch nicht alle Landkreise des Umlands gleichermaßen. In den Landkreisen München und Freising hat praktisch keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr stattgefunden. In den Kreisen Ebersberg, Starnberg, Dachau und Erding gab es Steigerungen, die jedoch mit unter 30 Cent pro Quadratmeter eher gering ausfielen. Die Wiedervermietungsmieten in den Landkreisen Fürstenfeldbruck und Landsberg am Lech haben sich dagegen stärker verändert. Während im Landkreis Fürstenfeldbruck die Wiedervermietungsmieten deutlich um 0,49 /m² bzw. 5,3 % zugenommen haben, sind die n im Landkreis Landsberg am Lech um 0,58 /m² bzw. 7,5 % gesunken. Aufgrund der in diesem Jahr geringen Fallzahlen sind diese Entwicklungen jedoch nicht überzubewerten. Umlandkreise von München Tabelle 5: Wiedervermietung Nettokaltmieten im Münchner Umland Jahr in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle in /m² Fälle Landkreis Dachau 8, , , , , ,63 43 Landkreis Ebersberg 8, , , , , ,86 63 Landkreis Erding 7, , , , , ,21 48 Landkreis Freising 8, , , , , ,62 41 Landkreis Fürstenfeldbruck 8, , , , , , Landkreis Landsberg Lech 8, , , , , ,17 44 Landkreis München 10, , , , , , Landkreis Starnberg 10, , , , , , Um landkreise 9, , , , , , Datenquelle: Süddeutsche Zeitung (je 2. Quartal), Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22 Wie schon in den Vorjahren werden im Landkreis München mit 11,29 /m² und im Landkreis Starnberg mit 11,07 /m² die höchsten n erhoben, während man im Landkreis Landsberg am Lech für 7,17 /m² am günstigsten wohnt. Ebenfalls im Vergleich noch eher niedrig fallen die Wiedervermietungsmieten im Landkreis Erding mit 8,21 /m² aus. In den übrigen Umlandkreisen bewegen sich die n zwischen 9,63 /m² und 9,86 /m² (vgl. Tabelle 5). 13

14 Betrachtet man die einzelnen Gemeinden (soweit mindestens 10 Angebote vorhanden sind), so ist von den Gemeinden in der Region nach der Landeshauptstadt München die Gemeinde Grünwald mit 13,42 /m² am teuersten, gefolgt von der Gemeinde Berg am Starnberger See mit 12,83 /m² und Starnberg, Unterhaching und Pöcking, deren Wiedervermietungsmieten noch über 11,00 /m² liegen (vgl. Tabelle 6). Diese Gemeinden befinden sich alle südlich von München mit guter S-Bahn-Anbindung zur Landeshauptstadt bzw. am Starnberger See. Deutlich günstiger mit noch unter 9,00 /m² wohnt man in etwas größerer Entfernung zur Landeshauptstadt, z.b. in Bad Tölz, Landsberg am Lech, Penzberg oder Dorfen außerhalb des S-Bahn-Einzugsbereichs. Gemeinde Wiedervermietungsmieten Landeshauptstadt München ,45 Grünw ald 18 13,42 Berg 16 12,83 Starnberg 32 11,67 Unterhaching 17 11,42 Pöcking 11 11,28 Ottobrunn 24 10,90 Gauting 25 10,81 Freising 22 10,81 Höhenkirchen-Siegertsbrunn 11 10,77 Germering (Stadt) 22 10,73 Olching 17 10,66 Dachau 14 10,56 Erding 10 10,24 Poing Anzahl Fälle* Nettokaltm iete in /m ² 16 9,93 Tutzing 13 9,84 Fürstenfeldbruck 33 9,54 Garmisch-Partenkirchen 31 9,31 Bad Tölz 12 8,58 Landsberg am Lech 11 8,43 Penzberg Dorfen 13 8, ,39 *Durchschnittliche Mietpreisangabe je m² nur für Gemeinden mit mind. 10 Fällen Quelle: Süddeutsche Zeitung (je 2. Quartal), Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22 Tabelle 6: Wiedervermietung Nettokaltmieten 2013 in Gemeinden der Region 14 14

15 Wohnungsmarktbarometer Zusammenfassung und Ausblick Die Erstbezugsmieten stiegen 2013 bei allerdings geringen Fallzahlen deutlich auf 16,07 /m² (2012: 14,41 /m²) und die Wiedervermietungsmieten auf 14,45 /m² (2012: 13,48 /m²). Der Anstieg der Wiedervermietungsmieten lag mit über 7 % noch über der hohen Steigerungsrate des Vorjahres. Die hohen Preissteigerungen der letzten Jahre für Grundstücke und Immobilien in München wirken sich nun auch zunehmend auf dem Mietmarkt preissteigernd aus. Der Anstieg der Wiedervermietungsmieten vollzieht sich in diesem Jahr vor allem bei den kleineren und mittelgroßen Wohnungen unter 80 m². Die Quadratmeterpreise sind dieses Jahr in nahezu allen Wohnlagen gestiegen. Die Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt entwickelt sich in der Regel parallel zur allgemeinen Wirtschaftslage, jedoch hinkt der Wohnungsmarkt der allgemeinen Wirtschafts- und Konjunkturentwicklung meist zeitlich etwas hinterher. Bisher konnte ein zehnjähriger Zyklus von nspitzen und -tälern in München beobachtet werden. Die letzten beiden Höhepunkte lagen in den Jahren 1992 und Wenn die nächste nspitze im Jahr 2013 nicht erreicht ist, wird sich der bisherige zehnjährige Zyklus verlängern (vgl. Abbildung 3). 17,00 16,00 15,00 14,00 13,00 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7, Quelle: Wohnimmobilienpreisspiegel Ring Deutscher Makler (RDM) bis 2004 (je 1. Quartal), ab 2005 (je 2. Quartal) Immobilienverband Deutschland (IVD), Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Wohnungsmarktbarometer Wiedervermietung IVD (70 qm, guter Wohnw ert) Wiedervermietung Wohnungsmarktbaromet er (60-80 qm) Erstbezug Wohnungsmarktbarometer Abbildung 3: Erstbezugs- und Wiedervermietungsmiete in München seit 1995 Das Wohnen in München ist also auch 2013 wieder teurer geworden. Damit hat sich der Trend fortgesetzt, der auf der Eurokrise und der daraus resultierenden Flucht in sichere Anlageformen, wie z. B. Immobilien in guten Lagen bzw. an werthaltigen Standorten, basiert. Die hohe bzw. steigende Nachfrage werden durch das derzeit und Prognosen zufolge auch zukünftig starke Bevölkerungswachstum bei gleichzeitigen Flächenengpässen in München verstärkt. Es liegt auf der Hand, dass ohne das langjährige hohe und immer wieder intensivierte Engagement der Landeshauptstadt München, bezahlbaren Wohnraum in München zu schaffen und zu sichern, die oben genannten Preissteigerungen noch höher ausgefallen wären. Das nun vorgelegte Wohnungsmarktbarometer München 2013 unterstreicht, 15

16 dass die Bemühungen der Stadt nicht gelockert werden dürfen. So hat der Münchner Stadtrat bereits im Februar 2012 das wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München V für die Jahre mit breiter Mehrheit beschlossen. Es schließt unmittelbar an seine Vorgänger an, die immerhin seit 1989 für Wohnungen im geförderten Wohnungsbau gesorgt haben. Der weiterhin hohe Bedarf soll unter anderem durch das Ziel neue Baurechte nach 30 BauGB für Wohneinheiten (WE), also für durchschnittlich WE jährlich zu schaffen, gedeckt werden. Damit sind zusammen mit der Bautätigkeit nach 34 BauGB im mehrjährigen Mittel Fertigstellungen in der Größenordnung von bis zu WE p.a. in München möglich. Weitere Schwerpunkte sind unter anderen die Ausweitung der berechtigten Einkommensgruppen, um die Inflationsentwicklung zu berücksichtigen. Bei der Ausschreibung städtischer Flächen wird durch Konzeptausschreibungen auf den Preiswettbewerb verzichtet. Die Landeshauptstadt München betreibt damit mehr als jede andere deutsche Stadt eine aktive Wohnungspolitik, um den Wohnungsbestand zu schützen und den Neubau, insbesondere den geförderten, weiter anzukurbeln. Das jetzt geltende wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München V wurde mit einem höheren Budget von jetzt 800 Millionen Euro ausgestattet (zuvor waren es 625 Millionen Euro). Zusätzlich hat die Landeshauptstadt im Sommer diesen Jahres den Mietwohnungsbau in München mit zwei weiteren Beschlüssen gestärkt. Mit dem Beschluss vom 26. Juni 2013 wurden die Fertigstellungszahlen der beiden städtischen Wohnungsgesellschaften für den Zeitraum von 2013 bis 2017 von 500 auf Wohneinheiten pro Jahr erhöht. Hierfür und für die Verstetigung der erhöhten Fertigstellungszahlen in den Folgejahren werden bis zu 150 Millionen Euro bereit gestellt. Die Einführung des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus für die drei Pilotprojekte Prinz- Eugen-Kaserne, Messestadt Riem und Parkstadt Schwabing wurde am 24. Juli 2013 vom Stadtrat beschlossen. In den Pilotprojekten sollen insgesamt 800 bezahlbare Wohneinheiten langjährig für den freifinanzierten Mietwohnungsbau und die Münchner rschaft gebunden werden, hierfür verzichtet die Stadt bei der Vergabe von städtischen Wohnungsbaugrundstücken auf einen Preiswettbewerb. Damit fördert die Landeshauptstadt den Konzeptionellen Mietwohnungsbau mit erheblichen finanziellen Mitteln. Das wohnungspolitische Handlungsprogramm ist im Internet auf unter dem Suchbegriff Wohnen in München V abrufbar. Darüber hinausgehende wohnungspolitische Beschlüsse sind im Ratsinformationssystem unter einsehbar. 16