Anlagestiftung gemeinnützige Bauten. Anhang Anlagerichtlinien

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1 Anlagestiftung gemeinnützige Bauten Anhang Anlagerichtlinien

2 Inhalt I. Allgemeine Bestimmungen... 3 Art. 1. Gesetzliche Vorschriften... 3 Art. 2 Geltungsbereich... 3 Art. 3 Abweichung von Anlagerichtlinien... 3 Art. 4 Anlagestrategie... 3 II. Besondere Bestimmungen... 4 Art. 5 Anlagegruppe Immobilien in der Schweiz... 4 Art. 6 Anlagerestriktionen... 4 Art. 7 Diversifikation... 5 Art. 8 Aufnahme von fremden Mitteln... 6 Art. 9 Liquide Mittel... 6 Art. 10 Wahrnehmung der Aktionärsstimmrechte (Art. 49a Abs. 2 lit. b BVV 2)... 6 Art. 11 Inkraftsetzung

3 I. Allgemeine Bestimmungen Art. 1. Gesetzliche Vorschriften Für alle Anlagegruppen gelten die rechtlichen Bestimmungen zur Vermögensanlage der Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV). Art. 2 Geltungsbereich Die besonderen Bestimmungen können abweichende Regelungen enthalten, welche den Allgemeinen Bestimmungen vorgehen. Art. 3 Abweichung von Anlagerichtlinien Von den Anlagerichtlinien darf nur im Einzelfall und befristet abgewichen werden, wenn das Interesse der Anleger eine Abweichung dringend erfordert und der Präsident des Stiftungsrats der Abweichung zustimmt. Die Abweichungen werden im Anhang der Jahresrechnung offengelegt und begründet. Bei passiven Überschreitungen der Anlagerichtlinien z.b. aufgrund von Kurs- und Wertveränderungen oder Ausgaben und Rücknahmen von Ansprüchen erfolgt die Rückführung unter Wahrung der Interessen der Anleger. Art. 4 Anlagestrategie Die Stiftung erstellt oder kauft die Immobilie und vermietet sie danach entweder mit einem Mietvertrag über die ganze Liegenschaft an einen gemeinnützigen Wohnbauträger (gemeinnützige Bauträger wie z.b. Baugenossenschaften, Aktiengesellschaften mit Kostenmieteprinzip) fest für 15 bis 25 Jahre oder die Stiftung verwaltet die Immobilie selber. Der gemeinnützige Wohnbauträger übernimmt gegen eine feste Marge das Vermietungsrisiko, die Betriebskosten, die Reparaturen und den Unterhalt sowie die Verwaltung. Anschliessend werden die Immobilien zum Marktwert verkauft. Dies bedingt, dass eine Ausschreibung durchgeführt wird und die Immobilie zum Preis des Meistbietenden veräussert wird, es sei denn, der erzielbare Preis unterschreitet den Schätzpreis wesentlich. Die Betreiberin verfügt über ein Vorkaufsrecht. Die Erträge aus den Immobilien sind an die Kostenmiete gebunden (Zürcher Kostenmiete = Anlagekosten x Referenzzinssatz + 3,25% des Gebäudeversicherungswertes; Formel gemäss Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen (Mietzinsreglement) der Stadt Zürich; ). Diese verändert sich mit dem Zinsniveau über den Referenzzinssatz und der Baukostenteuerung über den Versicherungswert. 3

4 II. Besondere Bestimmungen Art. 5 Anlagegruppe Immobilien in der Schweiz Die Anlagegruppe investiert primär direkt in Immobilien in der deutschsprachigen Schweiz. Neben Wohnimmobilien können in beschränktem Umfange auch Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohnen/Gewerbe) oder rein gewerblicher Nutzung gehalten werden Als Anlagen kommen in Frage: 1. Grundstücke im Allein-, Mit- und Stockwerkeigentum sowie der Erwerb und die Abgabe von selbständigen und dauernden Rechten (Baurechten). 2. Unbebaute Grundstücke, sofern diese erschlossen sind und die Voraussetzungen für eine zeitnahe Überbauung erfüllen. 3. Geldmarktanlagen 4. Bankguthaben auf Sicht und Zeit 5. Forderungspapiere mit Restlaufzeit von maximal 2 Jahren. Art. 6 Anlagerestriktionen 1. Anlagen in Wohnimmobilien müssen mindestens 70 % des Nettosollmietertrags ausmachen. Alterswohnungen mit Pflegeabteilungen zählen zu den Wohnimmobilien. 2. Anlagen in Immobilien mit gemischter (Wohnen und Gewerbe) oder rein gewerblicher Nutzung sind insgesamt bis zu einer Gesamtquote von max. 30 % des Nettosollmietertrags erlaubt. 3. Neben dem Halten von Immobilien im Allein-, Mit- und Stockwerkeigentum ist auch der Erwerb und die Abgabe selbständiger und dauernder Rechte (Baurecht) zulässig. 4. Der Verkehrswert von Grundstücken in Miteigentum ohne Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen, darf gesamthaft höchstens 30% des Vermögens der Anlagegruppe betragen. 4

5 5. Unbebaute Grundstücke müssen erschlossen sein, die für eine Überbauung erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen erfüllen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein. Ohne Fokussierung einer Anlagegruppe auf Bauprojekte dürfen Bauland, angefangene Bauten sowie sanierungsbedürftige Objekte gesamthaft höchstens 30 Prozent des Vermögens der Anlagegruppe betragen 6. Das Vermögen muss gut diversifiziert sein. Der Verkehrswert eines Grundstückes darf höchstens 15% des Vermögens der Anlagegruppe betragen. Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind, sowie aneinandergrenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück. 7. Die liquiden Mittel (CHF) können in Form von Bankguthaben auf Sicht und auf Zeit sowie in Form von Geldmarktanlagen (inkl. Obligationen mit einer Restlaufzeit von max. 12 Monaten) bei inländischen Schuldnern gehalten werden. Zur Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorhaben oder bei fehlenden Anlagemöglichkeiten kann das Vermögen auch in auf CHF lautende Forderungspapiere von Schuldnern in der Schweiz mit einer Restlaufzeit von bis zu 24 Monaten angelegt werden. 8. Bei Geldmarktanlagen muss das kurzfristige Rating des Schuldners mindestens ein A-1 (S&P), P-1 (Moody s), 1 (D&B) oder F1 (Fitch) betragen. Als Mindestanforderung beim Erwerb gilt für Obligationenanlagen ein A (S&P), 1 (D&B) A2 (Moody s) oder A (Fitch). Das Durchschnittsrating der Obligationen muss mindestens A+ (S&P), A1 (Moody s) oder A+ (Fitch) betragen. Das Halten von Positionen, die nach dem Kauf zurückgestuft werden, ist gestattet, sofern dies den Anlegerinteressen dient. 9. Das Halten von Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und Verkauf o- der die Vermietung und Verpachtung eigener Grundstücke in der Schweiz ist, ist zulässig, soweit die Immobilien gemeinnützig genutzt werden. Die Immobiliengesellschaften müssen im Alleineigentum gehalten sein. 10. Die indirekten Immobilienanlagen gemäss Ziffer 9 dürfen zusammen max. 20% des Vermögens der Anlagegruppe ausmachen. 11. Von den vorangehenden Anlagerestriktionen kann in der Aufbauphase (längstens 5 Jahre ab erstem Kapitalabruf) abgewichen werden. Danach darf von den Anlagerichtlinien nur im Einzelfall und befristet abgewichen werden, wenn das Interesse der Anleger eine Abweichung dringend erfordert und der Stiftungsrat der Abweichung zustimmt. Die Abweichungen sind im Anhang der Jahresrechnung offenzulegen und zu begründen. Art. 7 Diversifikation 1. Es ist eine angemessene Diversifikation nach Regionen, Lagen und Nutzungsarten umzusetzen. 2. Die Direktanlagen verteilen sich auf mindestens zehn Grundstücke. Ein gemeinnütziger Wohnbauträger darf in Bezug auf die Mietzinseinnahmen höchstens 25 % der Immobilien mieten. Es sind mindestens 7 Gegenparteien vorhanden. 5

6 3. Die Anlagestiftung unterzieht jedes Grundstück vor dem Kauf einem Due-Diligence-Verfahren. Dieses beinhaltet eine eingehende qualitative und quantitative Analyse des Grundstücks. Die Prüfung umfasst insbesondere finanzielle, betriebswirtschaftliche, rechtliche, steuerliche, technische sowie umweltspezifische Aspekte. 4. Die Anlagestiftung unterzieht jeden Mietinteressenten (gemeinnützigen Wohnbauträger) vor der Vermietung einem Due-Diligence-Verfahren. Es wird insbesondere die Bonität des Unternehmens überprüft. 5. Während einer Zeitdauer von längstens fünf Jahren ab dem ersten Kapitalabruf kann von den Vorschriften von Ziffer 2 abgewichen werden. Art. 8 Aufnahme von fremden Mitteln 1. Die Belehnung von Grundstücken ist zulässig und richtet sich nach Art. 27 Absatz 5 der Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV). Die Belehnungsquote darf im Durchschnitt aller Grundstücke, die von der Anlagegruppe direkt oder über Tochtergesellschaften nach Art. 33 ASV gehalten werden, 33% des Verkehrswerts der Grundstücke nicht überschreiten. Die Baukredite sind in die Belehnungsquote einzurechnen. 2. Die Belehnungsquote kann ausnahmsweise und vorübergehend auf 50% erhöht werden, wenn dies zur Wahrung der Liquidität erforderlich ist und im Interesse der Anleger liegt. Art. 9 Liquide Mittel Die liquiden Mittel sind in Art. 3 Abs. 7 und 8 des Stiftungsreglements geregelt. Art. 10 Wahrnehmung der Aktionärsstimmrechte (Art. 49a Abs. 2 lit. b BVV 2) 1. Die Ausübung der Stimmrechte durch die Stiftung an den Generalversammlungen der von ihr gemäss Art. 6 Ziff. 9 gehaltenen Immobilien wird durch die Geschäftsführung wahrgenommen. 2. Liegen keine besonderen Situationen vor, so wird das Stimmrecht durch den Geschäftsführer im Sinne der Anträge des Verwaltungsrates wahrgenommen. 3. Bei Vorliegen spezieller Situationen (insbesondere bei Übernahmen, Zusammenschlüssen, bedeutenden personellen Mutationen im Verwaltungsrat, Veränderungen der Kapitalstruktur, Veränderungen der Stimmrechtsstruktur) hat der Geschäftsführer die Anlagekommission vorgängig zu konsultieren und Weisungen einzuholen. Der Stiftungsrat hat ein Auskunftsrecht über die Stimmabgabe des Geschäftsführers bzw. der Beschlüsse der Anlagekommission. 6

7 Art. 11 Inkraftsetzung Die vorliegenden Anlagerichtlinien wurden vom Stiftungsrat am 20. November 2017 genehmigt und per 1. Dezember 2017 in Kraft gesetzt. Die Anlagerichtlinien können im Rahmen der reglementarischen Bestimmungen jederzeit geändert werden. Änderungen werden den Anlegern in geeigneter Form mitgeteilt. 7