Vermietung des Arbeitszimmers an die GmbH: Musterberechnung und Mustermietvertrag

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1 Vermietung des Arbeitszimmers an die GmbH: Musterberechnung und Mustermietvertrag So lohnt sich eine Vermietung des Arbeitszimmers an die GmbH (Musterberechnung) Herr Meier ist Gesellschafter der Meier GmbH. Diese hat in München 300 qm Bürofläche angemietet. Herr Meier wohnt in Fürstenfeldbruck in einem Einfamilienhaus, das er 2010 für Euro inkl. Nebenkosten gebraucht gekauft hat. Vom Kaufpreis entfallen Euro auf das Grundstück. Die Gebäude-AfA beträgt somit EUR x 2 % = EUR Die Hälfte des Kaufpreises hat Herr Meier mit einem 6%igen Darlehen finanziert. In dem Haus (150 qm Wohnfläche) befindet sich ein 15 qm großes Arbeitszimmer. Er vermietet es ab für 150 EUR monatlich an die Meier GmbH. Diesen Betrag verbucht die Meier GmbH als Betriebsausgaben. Die Mieteinkünfte berechnen sich so: AUFTEILUNGSMASSSTAB ARBEITSZIMMER Wohnfläche gesamt: 150,00 qm Fläche des Arbeitszimmers: 15,00 qm Anteil des Arbeitszimmers: 10,00 % A. MIETEINNAHMEN: 1.800,00 EUR B. WERBUNGSKOSTEN 1. DIREKT ZURECHENBARE KOSTEN Reinigungskosten: 100,00 EUR 1/

2 Renovierungskosten: 250,00 EUR Aufwendungen GWG's: 0,00 EUR AfA für Ausstattungsgegenstände: 0,00 EUR Sonstiges: 0,00 EUR Summe der direkt zurechenbaren Kosten: 350,00 EUR 2. NICHT DIREKT ZURECHENBARE KOSTEN Schuldzinsen: ,00 EUR Grundsteuer: 428,50 EUR Gebäude-AfA: 4.000,00 EUR Reparaturaufwendungen: 1.300,00 EUR Feuerversicherung: 200,00 EUR Hausratversicherung: 150,00 EUR Haushaftpflichtversicherung: 150,00 EUR Glasversicherung: 80,00 EUR Leitungswasser-, Sturm- und Hagelvers.: 218,00 EUR Schornsteinfeger: 112,55 EUR Straßenreinigung: 0,00 EUR Müllabfuhr: 400,00 EUR Entwässerung, Abwasser, Kanalgebühren: 324,00 EUR Wassergeld: 292,45 EUR Strom: 600,00 EUR Heizung: 2.000,00 EUR Reinigungskosten: 1.000,00 EUR Sonstiges: 0,00 EUR Summe der nicht direkt zurechenbaren Kosten : ,50 EUR davon entfallen auf das Arbeitszimmer (10 %): 2.625,55 EUR 3. SUMME DER POSITIONEN 1. UND 2.: 2.975,55 EUR 2/

3 C. Einkünfte aus Vermietung Arbeitszimmer: ,55 EUR Steuerersparnis Herr Meier (50% Steuersatz): 587,78 EUR Musterformulierungen für einen Mietvertrag für Gewerberäume Bitte bedenken Sie, dass eine optimale vertragliche Gestaltung immer von den Gegebenheiten des Einzelfalles abhängt. Unsere Musterverträge sind deshalb nur Formulierungshilfen, die Sie mit einem Experten auf Ihre ganz besonderen Gegebenheiten abstimmen sollten. Zwischen... als Vermieter und der...gmbh vertreten durch den Geschäftsführer... als Mieter wird folgender Mietvertrag für Gewerberäume geschlossen: 1 Mieträume a) Vermietet werden in dem Haus (Anschrift)... folgende Räume: 1 Arbeitszimmer 15 qm im Erdgeschoss links (siehe beigefügter Grundriss) als Arbeitsraum für Mitglieder der Geschäftsleitung sowie für Besprechungen mit Kunden und andere übliche büromäßige Nutzung.(einschl. Toilette, 1 Handwaschbecken und 1 Badewanne), sowie 2 Kellerräume. Gesamt: ca.... qm. b) Mitvermietete Gegenstände sind folgende Einrichtungsgegenstände: Einbauschrank... c) Dem Mieter werden bei Einzug für die Mietzeit folgende Schlüssel zur Verfügung gestellt: 2 Haus-, 2 Korridor-, 1 Zimmer- (für jedes Zimmer)â š 2 Keller-, 1 Hausbriefkasten- und 1 Torschlüssel. 3/

4 2 Mietzeit a) Das Mietverhältnis beginnt am... und läuft auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter haftet nicht für die rechtzeitige Bereitstellung der Räume zum vertraglichen Gebrauch, soweit den Vermieter hieran kein Verschulden trifft. b) Das Mietverhältnis kann beiderseitig durch schriftliche Kündigung zum Quartalsende beendet werden. In diesem Fall muss die Kündigung spätestens 6 Wochen vor Ablauf des Quartals bei der jeweils anderen Partei eingegangen sein. 3 Außerordentliches Kündigungsrecht Der Vermieter kann aus den gesetzlichen Gründen das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kündigen (z. B. Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten, vertragswidriger Gebrauch usw.). 4 Mietzins und Nebenkosten a) Der Mietzins beträgt monatlich Euro xxx in Worten: xxxxxxxxxxxxx Euro, zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer. oder: b) (Staffelmietvereinbarung) Der Mietzins ist für den nachstehend bezeichneten Zeitraum gestaffelt. Der Mietzins beträgt monatlich: 1. vom bis zum Euro xxx 2. vom bis zum Euro xxx 3. vom bis zum Euro xxx 4. vom bis zum Euro xxx 4/

5 c) Neben der Miete hat der Mieter pauschal 2 Euro je qm, insgesamt also... Euro für Betriebskosten, Strom und Heizung zu tragen. 5 Zahlung des Mietzinses a) Der Mietzins ist monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats porto- und spesenfrei an den Vermieter zu zahlen. b) Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages an. Bei verspäteter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in Höhe von 5 v. H. jährlich über dem jeweiligen EZB-Basiszinssatz zu erheben. c) Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Rückstand, so sind Teilzahlungen nach der Bestimmung des Vermieters zu verrechnen. d) Die Mietzahlung ist zu leisten auf Konto: BLZ: Bank: 6 Aufrechnung, Zurückbehaltung Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten nur mit einer Forderung aus 538 BGB aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er dies dem Vermieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung schriftlich ankündigt. Im Übrigen ist die Aufrechnung und Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen, sofern die Forderung nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. Das Aufrechnungsverbot gilt nicht mehr, wenn das Vertragsverhältnis beendet ist, der Mieter das Mietobjekt geräumt und herausgegeben hat und nur noch wechselseitige Ansprüche abzurechnen sind. 7 Benutzung der Mieträume, Untervermietung 5/

6 a) Der Mieter darf die Mieträume zu anderen als den in 1 bestimmten Zwecken nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters benutzen. b) Der Mieter ist ohne ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters weder zu einer Untervermietung der Mieträume noch zu sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. Ändert sich die Rechtsform des Unternehmens des Mieters, treten sonstige Änderungen im Handelsregister, bei der Gewerbeerlaubnis oder in einem für das Mietverhältnis wichtigen Zusammenhang ein, hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. 8 Anbringung von Schildern usw. Zur Anbringung von Schildern, Aufschriften und anderen Vorrichtungen zu Reklamezwecken, Rolläden, Blumenkästen sowie die Aufstellung von Schaukästen und Warenautomaten ist die schriftliche Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Der Mieter ist verpflichtet behördliche Genehmigungen auf eigene Kosten einzuholen. 9 Zustand der Mieträume Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: Die Mieträume sind... (neu)...renoviert. Folgende Beanstandungen liegen vor: 10 Instandhaltung der Mieträume a) Die Schönheitsreparaturen und den Ersatz von Glasscheiben und Spiegeln übernimmt der Mieter. b) Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Reinigen von Fußböden, Reinigung von Teppichböden, das 6/

7 Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen. c) Der Mieter hat beim Auszug, unabhängig vom Zustand, die Mieträume wie folgt zu renovieren: Tapezieren aller Wände und Decken (außer den z. Z. gefliesten und mit Holz versehenen) und ein Anstrich in weißer Latexfarbe aufzutragen. Türen, Heizkörper und Rohre sind weiß zu streichen. Werden außer den bereits angebohrten Fliesen weitere Fliesen angebohrt, sind diese zu ersetzen, fachgerecht zu verlegen und im gleichen Farbton wie die anderen Fliesen zu verfugen. d) Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Räume während der Mietdauer notwendig um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind diese Arbeiten jeweils unverzüglich durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen müssen sach- und fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden. Schönheitsreparaturen in den Mieträumen sind mindestens im Abstand von 5 (fünf) Jahren durchzuführen. e) Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder dem Gebäude gehörigen Anlagen ist der Mieter auch ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörigen Personen, Untermietern, Besuchern, Lieferanten und Handwerkern verursacht worden sind. Dem Mieter obliegt die Beweislast dafür, dass ein Verschulden nicht vorgelegen hat. Leistet der Mieter Schadensersatz, so ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter seine etwaigen Ansprüche gegen den Verursacher des Schadens abzutreten. f) Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 130 Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigt. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität und Wasser, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fenstern und Fensterläden. 7/

8 11 Veränderungen an und in den Mieträumen durch den Mieter a) Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen, dürfen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden. Die Erlaubnis kann davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Wiederherstellung des früheren Zustandes im Falle seines Auszuges verpflichtet. b) Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mieträume versehen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst dem Vermieter zur Übernahme anzubieten. Wenn der Vermieter die Einrichtungen übernehmen will, hat er dem Mieter die Herstellungskosten abzüglich eines angemessenen Betrages für die Abnutzung zu erstatten. Macht der Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch und nimmt der Mieter die Einrichtungen weg, so ist der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet. c) Der Mieter darf nur insoweit Elektrogeräte anschließen, als das vorhandene Leitungsnetz nicht überlastet wird oder der Mieter bereit ist, die Kosten für eine entsprechende Änderung des Netzes zu tragen. Bei Veränderung der Stromspannung oder -art hat der Mieter gegen den Vermieter keine Kostenerstattungsansprüche wegen notwendiger Veränderungen von Elektrogeräten. d) Zur Aufstellung und Inbetriebnahme von Feuerungsanlagen bedarf der Mieter der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Der Vermieter ist berechtigt, die Erteilung der Einwilligung von dem vorherigen Abschluss eines Vertrages über die Aufstellung, Einrichtung und den Betrieb solcher Anlagen abhängig zu machen. Der Mieter hat hierbei alle bauaufsichtliche Auflagen zu beachten. 12 Bauliche Veränderungen und Ausbesserungen durch den Vermieter a) Der Vermieter darf Ausbesserungen, Modernisierungen und bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung oder zum Ausbau des Gebäudes oder zur Abwendung von Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden oder die zweckmäßig sind, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. b) Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume und Gebäudeteile zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern. Andernfalls hat er den dadurch 8/

9 entstehenden Schaden zu tragen. Der Mieter hat die die Durchführung der Arbeiten behindernden Einrichtungsgegenstände zum Zwecke der Durchführung der Arbeiten zu entfernen. c) Der Mieter ist verpflichtet, Zuschläge und erhöhte Betriebskosten, die aufgrund baulicher Maßnahmen (auch bei baulichen Veränderungen durch den Mieter) zulässig sind, zu tragen. 13 Beendigung des Mietverhältnisses a) Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renovierten Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen und reinigen sowie neue Schlösser anbringen lassen, es sei denn, der Mieter weist im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache nach, dass ein Missbrauch des nicht zurückgegebenen Schlüssels ausgeschlossen ist. b) Alle Schlüssel, auch vom Mieter selbst beschaffte, sind dem Vermieter zu übergeben. Der Mieter haftet für alle Schäden, die dem Vermieter oder einem Mietnachfolger aus Nichtbefolgung dieser Pflicht entstehen. c) Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters ( 3), so haftet der Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit für alte Mietausfälle, die durch das Leerstehen der Mieträume oder dadurch entstehen, dass im Falle der Neuvermietung nicht der bisherige Mietzins erzielt werden kann. 557 BGB bleibt unberührt. 14 Sonstige Vereinbarungen Gewerbliche Abfälle und Großverpackungen sowie sperriger Müll sind vom Mieter selbst zu beseitigen. Die Müllgefäße dürfen hierfür nicht verwendet werden. 15 Salvatorische Klausel 9/

10 Sollte einer der Bestimmungen des Mietvertrages und der Anlage unwirksam sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages im übrigen nicht. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine rechtlich wirksame Bestimmung zu ersetzen, die dem beabsichtigtem Zweck am nächsten kommt. Dieser Vertrag besteht aus 5 Seiten und einem Grundriss und ist geheftet., (Ort) (Datum) (Vermieter) (Mieter) [download] Diesen Text als Word-Dokument herunterladen 10/