Vermietung des Arbeitszimmers an die GmbH

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1 Vermietung des Arbeitszimmers an die GmbH So lohnt sich eine Vermietung des Arbeitszimmers an die GmbH (Musterberechnung) Herr Meier ist Gesellschafter der Meier GmbH. Diese hat in München 300 qm Büroflà che angemietet. Herr Meier wohnt in Fürstenfeldbruck in einem Einfamilienhaus, das er 2003 fã¼r Euro inkl. Nebenkosten gebraucht gekauft hat. Vom Kaufpreis entfallen Euro auf das Grundstück. Die Gebà ude-afa betrã gt somit EUR x 2 % = EUR Die Hà lfte des Kaufpreises hat Herr Meier mit einem 6%igen Darlehen finanziert. In dem Haus (150 qm Wohnflà che) befindet sich ein 15 qm groãÿes Arbeitszimmer. Er vermietet es ab fã¼r 150 EUR monatlich an die Meier GmbH. Diesen Betrag verbucht die Meier GmbH als Betriebsausgaben. Die Mieteinkünfte berechnen sich so: AUFTEILUNGSMASSSTAB ARBEITSZIMMER Wohnflà che gesamt: 150,00 qm Flà che des Arbeitszimmers: 15,00 qm Anteil des Arbeitszimmers: 10,00 % A. MIETEINNAHMEN: 1.800,00 EUR B. WERBUNGSKOSTEN 1. DIREKT ZURECHENBARE KOSTEN Reinigungskosten: 100,00 EUR Renovierungskosten: 250,00 EUR Aufwendungen GWG's: 0,00 EUR 1/

2 AfA fã¼r Ausstattungsgegenstà nde: 0,00 EUR Sonstiges: 0,00 EUR Summe der direkt zurechenbaren Kosten: 350,00 EUR 2. NICHT DIREKT ZURECHENBARE KOSTEN Schuldzinsen: ,00 EUR Grundsteuer: 428,50 EUR Gebà ude-afa: 4.000,00 EUR Reparaturaufwendungen: 1.300,00 EUR Feuerversicherung: 200,00 EUR Hausratversicherung: 150,00 EUR Haushaftpflichtversicherung: 150,00 EUR Glasversicherung: 80,00 EUR Leitungswasser-, Sturm- und Hagelvers.: 218,00 EUR Schornsteinfeger: 112,55 EUR Straßenreinigung: 0,00 EUR Müllabfuhr: 400,00 EUR Entwà sserung, Abwasser, Kanalgebühren: 324,00 EUR Wassergeld: 292,45 EUR Strom: 600,00 EUR Heizung: 2.000,00 EUR Reinigungskosten: 1.000,00 EUR Sonstiges: 0,00 EUR Summe der nicht direkt zurechenbaren Kosten : ,50 EUR davon entfallen auf das Arbeitszimmer (10 %): 2.625,55 EUR 3. SUMME DER POSITIONEN 1. UND 2.: 2.975,55 EUR C. Einkünfte aus Vermietung Arbeitszimmer: ,55 EUR 2/

3 Steuerersparnis Herr Meier (50% Steuersatz): 587,78 EUR Musterformulierungen fã¼r einen Mietvertrag fã¼r Gewerberà ume Zwischen... als Vermieter und der...â â â..gmbh vertreten durch den Geschà ftsfã¼hrer... als Mieter wird folgender Mietvertrag fã¼r Gewerberà ume geschlossen:  1 Mietrà ume a) Vermietet werden in dem Haus (Anschrift)... folgende Rà ume: 1 Arbeitszimmer 15 qm im Erdgeschoss links (siehe beigefã¼gter Grundriss) als Arbeitsraum fã¼r Mitglieder der Geschà ftsleitung sowie fã¼r Besprechungen mit Kunden und andere übliche bã¼romã ßige Nutzung.(einschl. Toilette, 1 Handwaschbecken und 1 Badewanne), sowie 2 Kellerrà ume. Gesamt: ca.... qm. b) Mitvermietete Gegenstà nde sind folgende Einrichtungsgegenstà nde: Einbauschrank â c) Dem Mieter werden bei Einzug fã¼r die Mietzeit folgende Schlüssel zur Verfügung gestellt: 2 Haus-, 2 Korridor-, 1 Zimmer- (fã¼r jedes Zimmer)â š 2 Keller-, 1 Hausbriefkasten- und 1 Torschlüssel.  2 Mietzeit a) Das Mietverhà ltnis beginnt am... und lã uft auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter haftet 3/

4 nicht fã¼r die rechtzeitige Bereitstellung der Rà ume zum vertraglichen Gebrauch, soweit den Vermieter hieran kein Verschulden trifft. b) Das Mietverhà ltnis kann beiderseitig durch schriftliche Kündigung zum Quartalsende beendet werden. In diesem Fall muss die Kündigung spã testens 6 Wochen vor Ablauf des Quartals bei der jeweils anderen Partei eingegangen sein.  3 Außerordentliches Kündigungsrecht Der Vermieter kann aus den gesetzlichen Gründen das Mietverhà ltnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit sofortiger Wirkung kã¼ndigen (z. B. Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten, vertragswidriger Gebrauch usw.).  4 Mietzins und Nebenkosten a) Der Mietzins betrã gt monatlich Euro xxx in Worten: xxxxxxxxxxxxx Euro, zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer. oder: b) (Staffelmietvereinbarung) Der Mietzins ist fã¼r den nachstehend bezeichneten Zeitraum gestaffelt. Der Mietzins betrã gt monatlich: 1. vom bis zum Euro xxx 2. vom bis zum Euro xxx 3. vom bis zum Euro xxx 4. vom bis zum Euro xxx c) Neben der Miete hat der Mieter pauschal 2 Euro je qm, insgesamt also â Euro fã¼r Betriebskosten, Strom und Heizung zu tragen. 4/

5  5 Zahlung des Mietzinses a) Der Mietzins ist monatlich im Voraus, spã testens am 3. Werktag des Monats porto- und spesenfrei an den Vermieter zu zahlen. b) Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages an. Bei verspã teter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in Hà he von 5 v. H. jã hrlich über dem jeweiligen EZB-Basiszinssatz zu erheben. c) Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Rückstand, so sind Teilzahlungen nach der Bestimmung des Vermieters zu verrechnen. d) Die Mietzahlung ist zu leisten auf Konto: BLZ: Bank:  6 Aufrechnung, Zurückbehaltung Der Mieter kann gegenã¼ber dem Mietzins und den Nebenkosten nur mit einer Forderung aus  538 BGB aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausã¼ben, wenn er dies dem Vermieter mindestens 1 Monat vor Fà lligkeit der nã chsten Mietzahlung schriftlich ankã¼ndigt. Im Ãœbrigen ist die Aufrechnung und Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ausgeschlossen, sofern die Forderung nicht unbestritten oder rechtskrã ftig festgestellt ist. Das Aufrechnungsverbot gilt nicht mehr, wenn das Vertragsverhà ltnis beendet ist, der Mieter das Mietobjekt gerã umt und herausgegeben hat und nur noch wechselseitige Ansprüche abzurechnen sind.  7 Benutzung der Mietrà ume, Untervermietung a) Der Mieter darf die Mietrà ume zu anderen als den in  1 bestimmten Zwecken nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters benutzen. b) Der Mieter ist ohne ausdrã¼ckliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters weder zu einer 5/

6 Untervermietung der Mietrà ume noch zu sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. à ndert sich die Rechtsform des Unternehmens des Mieters, treten sonstige à nderungen im Handelsregister, bei der Gewerbeerlaubnis oder in einem fã¼r das Mietverhà ltnis wichtigen Zusammenhang ein, hat der Mieter dies dem Vermieter unverzã¼glich mitzuteilen.  8 Anbringung von Schildern usw. Zur Anbringung von Schildern, Aufschriften und anderen Vorrichtungen zu Reklamezwecken, Rollà den, Blumenkà sten sowie die Aufstellung von Schaukà sten und Warenautomaten ist die schriftliche Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Der Mieter ist verpflichtet behã rdliche Genehmigungen auf eigene Kosten einzuholen.  9 Zustand der Mietrà ume Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: Die Mietrà ume sind... (neu)...renoviert. Folgende Beanstandungen liegen vor:  10 Instandhaltung der Mietrà ume a) Die Schà nheitsreparaturen und den Ersatz von Glasscheiben und Spiegeln übernimmt der Mieter. b) Die Schà nheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht und wie folgt auszufã¼hren: Tapezieren, Anstreichen der Wà nde und Decken, Reinigen von Fußbà den, Reinigung von Teppichbà den, das Streichen der Heizkà rper einschlieãÿlich der Heizrohre sowie der Türen. c) Der Mieter hat beim Auszug, unabhã ngig vom Zustand, die Mietrà ume wie folgt zu renovieren: Tapezieren aller Wà nde und Decken (auãÿer den z. Z. gefliesten und mit Holz versehenen) und ein Anstrich in weiãÿer Latexfarbe aufzutragen. Türen, Heizkà rper und Rohre sind weiãÿ zu 6/

7 streichen. Werden auãÿer den bereits angebohrten Fliesen weitere Fliesen angebohrt, sind diese zu ersetzen, fachgerecht zu verlegen und im gleichen Farbton wie die anderen Fliesen zu verfugen. d) Werden Schà nheitsreparaturen wegen des Zustandes der Rà ume wã hrend der Mietdauer notwendig um nachhaltige Schà den an der Substanz der Mietrà ume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind diese Arbeiten jeweils unverzã¼glich durchzufã¼hren. Die Schà nheitsreparaturen mã¼ssen sach- und fachgerecht ausgefã¼hrt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten wã hrend des Mietverhà ltnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden. Schà nheitsreparaturen in den Mietrà umen sind mindestens im Abstand von 5 (fã¼nf) Jahren durchzufã¼hren. e) Für Beschà digungen der Mietrà ume und des Gebà udes sowie der zu den Mietrà umen oder dem Gebà ude gehã rigen Anlagen ist der Mieter auch ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehã rigen Personen, Untermietern, Besuchern, Lieferanten und Handwerkern verursacht worden sind. Dem Mieter obliegt die Beweislast dafã¼r, dass ein Verschulden nicht vorgelegen hat. Leistet der Mieter Schadensersatz, so ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter seine etwaigen Ansprüche gegen den Verursacher des Schadens abzutreten. f) Der Mieter trã gt die Kosten fã¼r kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten fã¼r die einzelne Reparatur 130 Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jã hrliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigt. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleiner Schà den an den Installationsgegenstà nden fã¼r Elektrizità t und Wasser, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fenstern und Fensterlà den.  11 Verà nderungen an und in den Mietrà umen durch den Mieter a) Verà nderungen an und in den Mietrà umen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen, dã¼rfen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden. Die 7/

8 Erlaubnis kann davon abhã ngig gemacht werden, dass der Mieter sich zur vã lligen oder teilweisen Wiederherstellung des frã¼heren Zustandes im Falle seines Auszuges verpflichtet. b) Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietrà ume versehen hat, bei Beendigung des Mietverhà ltnisses wegnehmen, hat er sie zunã chst dem Vermieter zur Ãœbernahme anzubieten. Wenn der Vermieter die Einrichtungen übernehmen will, hat er dem Mieter die Herstellungskosten abzã¼glich eines angemessenen Betrages fã¼r die Abnutzung zu erstatten. Macht der Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch und nimmt der Mieter die Einrichtungen weg, so ist der Mieter zur Wiederherstellung des ursprã¼nglichen Zustandes verpflichtet. c) Der Mieter darf nur insoweit Elektrogerà te anschlieãÿen, als das vorhandene Leitungsnetz nicht überlastet wird oder der Mieter bereit ist, die Kosten fã¼r eine entsprechende à nderung des Netzes zu tragen. Bei Verà nderung der Stromspannung oder -art hat der Mieter gegen den Vermieter keine Kostenerstattungsansprüche wegen notwendiger Verà nderungen von Elektrogerà ten. d) Zur Aufstellung und Inbetriebnahme von Feuerungsanlagen bedarf der Mieter der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Der Vermieter ist berechtigt, die Erteilung der Einwilligung von dem vorherigen Abschluss eines Vertrages über die Aufstellung, Einrichtung und den Betrieb solcher Anlagen abhã ngig zu machen. Der Mieter hat hierbei alle bauaufsichtliche Auflagen zu beachten.  12 Bauliche Verà nderungen und Ausbesserungen durch den Vermieter a) Der Vermieter darf Ausbesserungen, Modernisierungen und bauliche Verà nderungen, die zur Erhaltung oder zum Ausbau des Gebà udes oder zur Abwendung von Gefahren oder zur Beseitigung von Schà den notwendig werden oder die zweckmã ßig sind, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. b) Der Mieter hat die in Betracht kommenden Rà ume und Gebà udeteile zugã nglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzã gern. Andernfalls hat er den dadurch entstehenden Schaden zu tragen. Der Mieter hat die die Durchführung der Arbeiten behindernden Einrichtungsgegenstà nde zum Zwecke der Durchführung der Arbeiten zu 8/

9 entfernen. c) Der Mieter ist verpflichtet, Zuschlà ge und erhã hte Betriebskosten, die aufgrund baulicher Maßnahmen (auch bei baulichen Verà nderungen durch den Mieter) zulã ssig sind, zu tragen.  13 Beendigung des Mietverhà ltnisses a) Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mietrà ume in sauberem und renovierten Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurã¼ckzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter auf Kosten des Mieters die Mietrà ume à ffnen und reinigen sowie neue Schlà sser anbringen lassen, es sei denn, der Mieter weist im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache nach, dass ein Missbrauch des nicht zurã¼ckgegebenen Schlüssels ausgeschlossen ist. b) Alle Schlüssel, auch vom Mieter selbst beschaffte, sind dem Vermieter zu übergeben. Der Mieter haftet fã¼r alle Schà den, die dem Vermieter oder einem Mietnachfolger aus Nichtbefolgung dieser Pflicht entstehen. c) Endet das Mietverhà ltnis durch fristlose Kündigung des Vermieters ( 3), so haftet der Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit fã¼r alte Mietausfà lle, die durch das Leerstehen der Mietrà ume oder dadurch entstehen, dass im Falle der Neuvermietung nicht der bisherige Mietzins erzielt werden kann.  557 BGB bleibt unberã¼hrt.  14 Sonstige Vereinbarungen Gewerbliche Abfà lle und Großverpackungen sowie sperriger Müll sind vom Mieter selbst zu beseitigen. Die Müllgefà ße dã¼rfen hierfã¼r nicht verwendet werden.  15 Salvatorische Klausel 9/

10 Sollte einer der Bestimmungen des Mietvertrages und der Anlage unwirksam sein oder werden, so berã¼hrt dies die Wirksamkeit des Vertrages im übrigen nicht. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine rechtlich wirksame Bestimmung zu ersetzen, die dem beabsichtigtem Zweck am nã chsten kommt. Dieser Vertrag besteht aus 5 Seiten und einem Grundriss und ist geheftet., (Ort) (Datum) (Vermieter) (Mieter) 10/