Kurzfassung Jahresbericht 2017 Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung

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1 Kurzfassung Jahresbericht Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung Herausgeber und Bearbeitung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Referat IV C Städtebauförderung/Stadterneuerung Württembergische Straße 6, 177 Berlin und Strukturpolitik GmbH Lützowstraße 93, 1785 Berlin November 218

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3 Kurzfassung Jahresbericht Inhalt Inhalt... 1 Vorbemerkung... 2 Datengrundlagen... 2 Soziale Erhaltungsgebiete Ergebnisse im Überblick... 5 Umwandlungsgenehmigungspraxis... 5 Umwandlungsgeschehen im Vergleich Umwandlungsgenehmigungspraxis... 7 Entwicklung insgesamt... 7 Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten... 1 Antragsteller Antragsbegründungen Umwandlungsgeschehen im Vergleich Soziale Erhaltungsgebiete und Nachbargebiete Sonstige Vergleichsgebiete und sonstiges Stadtgebiet... 2 Entwicklungen in der Jahresbetrachtung Anhang - Umwandlungen 213- in den Planungsräumen

4 Kurzfassung Jahresbericht Vorbemerkung In Berlin ist seit dem die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in Kraft (Umwandlungsverordnung - UmwandV vom ; GVBl. 3/215, S. 43). Die Verordnung tritt am außer Kraft, sofern sie nicht erneut beschlossen wird. Die Anwendung des Genehmigungsvorbehaltes in der bezirklichen Praxis wird seit dem Jahr 215 durch ein Monitoring von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen begleitet. Die Senatsverwaltung wird dabei vom beauftragten und Strukturpolitik GmbH unterstützt. Die Kurzfassung fasst die wesentlichen Ergebnisse des Jahresberichtes zum Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung zusammen, der sich auf den Zeitraum 1.1. bis bezieht. Zugunsten einer kompakten Darstellungsform wurde u. a. auf speziellere Analysen, Vergleiche sowie Kontextbetrachtungen zur sozialen und Wohnungsmarktentwicklung, wie sie im Jahresbericht dargestellt sind, verzichtet. Datengrundlagen Die Darstellungen zur Umwandlungsgenehmigungspraxis basieren auf Angaben der Bezirke, die im Rahmen des Genehmigungsvollzugs erhoben werden. Die Daten werden zweimal pro Jahr für das Monitoring zur Verfügung gestellt (Stichtage: 3.6. / ). Erfasst sind nur die Fälle, in denen eine Begründung von Wohnungseigentum im vorhandenen Wohnungsbestand - nicht jedoch im Rahmen eines Neubaus - beantragt wird. Dies schließt auch Fälle einer späteren genehmigungspflichtigen weiteren Unterteilung des Wohnungseigentums im Gebäude ein. Die Angaben zur Genehmigungspraxis im Jahr beziehen sich auf den Stand zum Die Daten zu den in Berlin vollzogenen Umwandlungen im Zeitraum 212- stammen aus der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen aufbereitet. Soziale Erhaltungsgebiete Zum gab es 42 soziale Erhaltungsgebiete in den sieben Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Neukölln, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick und Lichtenberg mit insgesamt rund 654. Personen und 347. Wohnungen. 2

5 Kurzfassung Jahresbericht In der folgenden Abbildung und den weiteren Auswertungen sind die Gebiete nach dem Bestand ihrer Rechtskraft differenziert. Dargestellt sind 21 Gebiete von 215 (zzgl. dem Gebiet Oranienburger Vorstadt, das zum aufgehoben wurde), zwölf Gebiete von 216, neun Gebiete von sowie vier Gebiete, die im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Auf die im 1. Halbjahr 218 erweiterte Gebietskulisse wird im 3. Kapitel "Umwandlungsgeschehen im Vergleich" der Kurzfassung zurückgegriffen (vgl. dort Gebietstyp "sonstige Vergleichsgebiete" soweit kein "Nachbargebiet"). 3

6 Kurzfassung Jahresbericht Soziale Erhaltungsgebiete von 215, von 216 und von in Berlin 1 : Datum des Inkrafttretens sowie Anzahl und Veränderung der Einwohner und Wohnungen Bezirke und in Kraft seit soziale Erhaltungsgebiete Einwohner, Hauptwohnsitz (31.12.) Wohnungen, ohne Wohnheime (31.12.) Einwohner, Hauptwohnsitz 213- Wohnungen, ohne Wohnheime 213- Mitte Birkenstraße ,6%,9% Leopoldplatz ,2%,% Seestraße ,5% 1,% Sparrplatz ,6%,1% Waldstraße ,6% 1,2% Friedrichshain-Kreuzberg Bergmannstraße Nord ,9% 1,6% Boxhagener Platz ,7%,9% Chamissoplatz ,8%,1% Graefestraße ,9%,4% Hornstraße ,4% 2,1% Kreuzberg-Nord ,7%,% Luisenstadt ,2%,8% Petersburger Straße ,8% 3,8% Weberwiese ,3%,% Pankow Arnimplatz ,2% 1,3% Bötzowstraße ,3% 2,% Falkplatz ,8% 2,5% Helmholtzplatz ,2% 1,2% Humannplatz ,%,6% Kollwitzplatz ,5% 6,5% Komponistenviertel ,7% 6,6% Langhansstraße ,1% 5,4% Ostseestraße / Grellstraße ,6% 1,9% Pankow Süd ,1% 5,3% Pankow Zentrum ,9% 7,5% Teutoburger Platz ,1% 1,1% Winsstraße ,2% 2,2% Neukölln Flughafen- / Donaustraße ,1%,1% Hertzbergplatz / Treptower Straße ,4% -,7% Körnerpark ,7%,3% Reuterplatz ,3%,2% Rixdorf ,3%,7% Schillerpromenade ,4% -,1% Silbersteinstraße / Glasower Straße ,3% 1,2% Tempelhof-Schöneberg Barbarossaplatz / Bayerischer Platz ,4%,9% Bautzener Straße ,2%,1% Kaiser-Wilhelm-Platz ,9% 1,2% Schöneberger Insel ,%,2% Treptow-Köpenick Alt-Treptow ,3% 1,8% Niederschöneweide ,% 13,9% Oberschöneweide ,7% 8,% Lichtenberg Kaskelstraße ,1% 4,2% Erhaltungsgebiete (Summe) ,% 1,6% Erhaltungsgebiete von ,7% 1,9% Erhaltungsgebiete von ,5%,5% Erhaltungsgebiete von ,9% 3,2% 1 Alle Angaben zu den sozialen Erhaltungsgebieten zum Gebietsstand (z.t. mit Erweiterungen, siehe entsprechende Hinweise). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wurde zum aufgehoben. 2 Das Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord ist am in Kraft getreten und ersetzt das Gebiet Südliche Friedrichstadt (in Kraft seit 17.6.). 3 Das Erhaltungsgebiet Luisenstadt ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). 4 Das Erhaltungsgebiet Bötzowstraße ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). 5 Das Erhaltungsgebiet Humannplatz ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). 6 Das Erhaltungsgebiet Pankow Zentrum ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert. 7 Das Erhaltungsgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz ist am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 4

7 Kurzfassung Jahresbericht 1. Ergebnisse im Überblick Umwandlungsgenehmigungspraxis Stärkere Ausdifferenzierung des Antrags- und Genehmigungsumfangs nach Anwendungsdauer des Genehmigungsvorbehalts und stadträumlicher Lage Im Jahr wurden in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten für Wohnungen Anträge auf eine Umwandlungsgenehmigung gestellt. Für Wohnungen wurde eine Genehmigung (99%) und für 18 Wohnungen eine Untersagung erteilt (,5%). Für 17 Wohnungen war das Verfahren zum noch offen (,5%). Gegenüber dem Vorjahr reduzierte sich im Jahr in den 21 Gebieten von 215 die Zahl der genehmigten Umwandlungen um 291 Wohnungen bzw. um 2%. In den 12 Gebieten von 216 erhöhte sich dagegen die Zahl der genehmigten Umwandlungen um 571 Wohnungen bzw. um 4%. Im Jahresverlauf ist die Zahl der genehmigten Umwandlungen in den 42 Gebieten vom 1. bis zum 3. Quartal zunächst trotz zunehmender Anzahl an Gebieten gesunken, zum 4. Quartal dann aber wieder gestiegen. Diese Zunahme kann jedoch als zufallsbedingte Schwankung eingeordnet werden, da sich ab dem 1. Quartal 218 wieder ein Rückgang einstellte. Das Antrags- und Genehmigungsgeschehen im Jahr hatte seine höchsten Intensitäten in Gebieten von 216 in den Bezirken Mitte und Neukölln. Professionelle Objektgesellschaften bestimmen vorrangig das Umwandlungsgeschehen Mit Wohnungen sind über zwei Drittel der Wohnungen, für die im Jahr ein Antrag auf Umwandlung gestellt wurde, im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (7%). Jede sechste Wohnung entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (16%) und jede achte Wohnung auf private Eigentümer (13%). Sehr geringe Anteile entfallen auf Erwerbergemeinschaften (1%). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Anteil sonstiger juristischer Personen an den Antragstellern leicht um 1%-Punkt erhöht. Weiter zugenommene Bedeutung der Antragsbegründung: Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter Die mit Abstand häufigste Begründung der Anträge ist die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter innerhalb von sieben Jahren. Der Anteil dieser Begründung an allen Begründungen lag bei den Anträgen im Jahr bei 96%. Mit Blick auf die Vorjahre hat sich die Bedeutung dieser Begründung stetig erhöht: Im Jahr 216 lag der Anteil bei 91% und im Jahr 215 bei 76%. 5

8 Kurzfassung Jahresbericht Umwandlungsgeschehen im Vergleich Deutliche Steigerung des Umwandlungsgeschehens in Berlin gegenüber dem Vorjahr In Berlin hat sich in den letzten Jahren die Wohnungsnachfrage wesentlich stärker erhöht als der Zuwachs an Wohnungen. Begleitet wurde die Marktanspannung durch einen starken Anstieg der Mieten und einen noch stärkeren Anstieg der Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen. Beides sind die wesentlichen Treiber für die Zunahme der Umwandlungen in dieser Dekade, die im Jahr 215 in einem sprunghaften Anstieg gipfelte (auf Wohnungen). Im Jahr 216 hatte sich die Zahl der Umwandlungen in Berlin spürbar abgeschwächt, um im Jahr erneut stark anzusteigen (auf Wohnungen). Belebung des Umwandlungsgeschehens in Berlin spiegelt sich in den sozialen Erhaltungsgebieten nur gedämpft wider Aufgrund der Umwandlungsverordnung lassen sich innerhalb der Jahre 215 bis sehr unterschiedliche bzw. gegenläufige Entwicklungen in verschiedenen Teilgebieten Berlins feststellen. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 hat die Zahl der Umwandlungen nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im Verlauf der Jahre 215 bis spürbar abgenommen, was deren Wirksamkeit belegt. Die volle Wirkung ist erst mit zeitlicher Verzögerung sichtbar geworden, weil etliche der insbesondere vom 2. bis zum 4. Quartal 215 in den Gebieten vollzogenen Umwandlungen bereits vor deren Inkrafttreten beantragt wurden und das Umwandlungsgeschehen in dieser Zeit höher erscheinen ließen, als es tatsächlich war. Das Umwandlungsgeschehen hat sich jedoch in Teilen verlagert, insbesondere in Nachbargebiete sowie erst 216 bzw. in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete und deren Nachbargebiete. Der berlinweit festzustellende starke Wiederanstieg der Umwandlungen im Jahr hat in den Gebieten von 215 insgesamt nicht stattgefunden, vielmehr ist dort die Zahl der Umwandlungen leicht gesunken. Dies zeigt, dass die Umwandlungsverordnung in diesen Gebieten zu einer deutlich gemäßigteren Entwicklung als in anderen Teilen Berlins beigetragen hat. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und ihren Nachbargebieten hat sich zunächst eine Entwicklung angedeutet, die zeitlich versetzt einen Verlauf nach ähnlichem Muster wie bei den Gebieten von 215 erwarten ließ. Im Jahr hat sich jedoch gezeigt, dass die Zahl der Umwandlungen stark von verzögert im Grundbuch eingetragenen Fällen und der allgemeinen Belebung des Umwandlungsgeschehens in Berlin geprägt war, was eine Einordnung dieser Entwicklungen erschwert. Hier sollte ebenso wie bei den Gebieten von für eine zuverlässigere Einordung die Entwicklung im Jahr 218 abgewartet werden. 6

9 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht 2. Umwandlungsgenehmigungspraxis Entwicklung insgesamt Im Jahr wurden insgesamt 136 Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen für Wohnungen gestellt. Für Wohnungen wurde eine Genehmigung (99%) und für 18 Wohnungen eine Untersagung erteilt (,5%). Für 17 Wohnungen war das Verfahren zum noch offen (,5%). Über die Hälfte der beantragten Wohnungen (55%) liegen in den nur zwölf Gebieten von 216. Die restlichen Wohnungen verteilen sich hingegen auf die 21 Gebiete von 215 (41%) sowie die neun Gebiete von (4%). Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von Anträge Genehmigungen Untersagungen Widersprüche Zurückweisungen Abhilfen Klagen Abweisungen 1 Im Jahr gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28 UmwG (D 1c) Die folgende quartalsweise Betrachtung verdeutlicht, dass die beantragten Umwandlungen in allen 42 sozialen Erhaltungsgebieten bis zum 3. Quartal - trotz der zunehmenden Anzahl an Gebieten - stetig abgenommen haben. Im 4. Quartal ist jedoch ein sprunghafter Anstieg der beantragten Umwandlungen zu verzeichnen. Die gestiegene Anzahl der beantragten Wohnungen für Umwandlungen geht einher mit einer Zunahme an eingereichten Antragsfällen und ist somit nicht auf einzelne Anträge mit sehr hoher Wohnungsanzahl zurückzuführen. Eine starke Zunahme an beantragten Umwandlungen im 4. Quartal ist insbesondere in Gebieten in den Bezirken Mitte, Friedrichshain- Kreuzberg und Pankow zu beobachten. 7

10 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. O28_UmwG (D_3h) Die quartalsweise Betrachtung der 21 Gebiete von 215 zeigt in den ersten drei Quartalen des Jahres eine stetige Abnahme, im 4. Quartal jedoch eine deutliche Zunahme an beantragten Umwandlungen. Die Zunahme ist auf die Entwicklung in nur vier Gebieten in den Bezirken Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg zurückzuführen. Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3h-1) 8

11 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Ein ganz ähnliches Verlaufsbild zeigt sich bei der quartalsweisen Betrachtung der zwölf Gebiete von 216, denn auch hier sind in den ersten drei Quartalen des Jahres kontinuierliche Abnahmen und im 4. Quartal des Jahres eine deutliche Zunahme zu beobachten. Die Zunahme im 4. Quartal ist vor allem auf die Entwicklung in sechs der zwölf Gebiete in den beiden Bezirken Mitte und Neukölln zurückzuführen. Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3h-2) In den neun Gebieten von zeigt sich hingegen ein anderes Bild, da diese Gebiete erst ab ca. Mitte des Jahres in Kraft getreten sind und so erst im 3. und 4. Quartal Anträge auf Genehmigung von Umwandlungen gestellt wurden. 9

12 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von 1 - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3h-3) Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten Im Jahr befindet sich die größte Anzahl an Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, in den beiden sozialen Erhaltungsgebieten Flughafenstraße/Donaustraße und Rixdorf im Bezirk Neukölln. Weiterhin weisen auch das Gebiet Luisenstadt (Friedrichshain-Kreuzberg) und die beiden Gebiete Birkenstraße und Sparrplatz im Bezirk Mitte eine höhere Anzahl an genehmigten Wohnungen auf. In Bezug auf die Anzahl der Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, bezogen auf 1. Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in den jeweiligen Gebieten im Jahr, verzeichnen die Gebiete Sparrplatz (Mitte) und Kaiser-Wilhelm-Platz (Tempelhof-Schöneberg) die höchsten Werte. Ebenfalls höhere Werte sind für die beiden Gebiete Flughafenstraße/Donaustraße und Rixdorf im Bezirk Neukölln sowie das Gebiet Boxhagener Platz (Friedrichshain-Kreuzberg) erkennbar. In drei Gebieten von 215, einem Gebiet von 216 und sechs Gebieten von wurden im Jahr keine Anträge für eine Umwandlung gestellt. In 3 sozialen Erhaltungsgebieten wurden im Jahr alle Anträge genehmigt. In einem Gebiet wurden Umwandlungen untersagt. In einem Gebiet sind die Genehmigungsverfahren noch nicht abgeschlossen. 1

13 Kurzfassung Jahresbericht Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] 77 Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] 45 Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [] Langhansstraße [] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [] Pankow Zentrum [215] 19 Teutoburger Platz [215] 2 Winsstraße [215] 54 Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] 36 Bautzener Straße [215] 35 Kaiser-Wilhelm-Platz [215] 78 Schöneberger Insel [215] 82 Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [] Alt-Treptow [216] 11 Niederschöneweide [] Oberschöneweide [] Kaskelstraße [] Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen offene Verfahren soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) Anzahl Wohnungen O28_UmwG (D 3e) Bezirk Mitte: 85 beantragte Umwandlungen; 833 genehmigte Umwandlungen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 878 beantragte Umwandlungen; 878 genehmigte Umwandlungen Bezirk Pankow: 361 beantragte Umwandlungen; 343 genehmigte Umwandlungen Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 231 beantragte Umwandlungen; 231 genehmigte Umwandlungen Bezirk Neukölln: beantragte Umwandlungen; genehmigte Umwandlungen Bezirk Treptow-Köpenick: 11 beantragte Umwandlungen; 11 genehmigte Umwandlungen Bezirk Lichtenberg: 34 beantragte Umwandlungen; 34 genehmigte Umwandlungen Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] 86 Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] 34 Kollwitzplatz [215] 51 Humannplatz [215] 95 Komponistenviertel [] Langhansstraße [] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [] Pankow Zentrum [215] 22 Teutoburger Platz [215] 31 Winsstraße [215] 55 Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [] Alt-Treptow [216] 24 Niederschöneweide [] Oberschöneweide [] Kaskelstraße [] Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl je 1. Wohnungen im Jahr - Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen offene Verfahren Anzahl Wohnungen O28_UmwG (D 3f) Bezirk Mitte: 171 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 168 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 16 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 16 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Pankow: 37 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 35 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 15 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 15 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Neukölln: 166 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 166 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Treptow-Köpenick: 8 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 8 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Lichtenberg: 156 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 156 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) 11

14 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Antragsteller Über zwei Drittel der Wohnungen, für die im Jahr ein Antrag auf Umwandlungsgenehmigung gestellt wurde, befinden sich im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (7%). Jede sechste beantragte Wohnung entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (16%) und jede achte Wohnung auf private Eigentümer (13%). Sehr geringe Anteile entfallen auf Erwerbergemeinschaften (1%). Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von Gesellschaft bürgerlichen Rechts Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunternehmen O28 UmwG (D 11c) privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunternehmen 896 sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. 474 Die Differenzierung in die sozialen Erhaltungsgebiete von 215, 216 sowie zeigt hinsichtlich der Antragsteller Unterschiede. In Gebieten von 215 liegt der Fokus weniger stark auf den sonstigen juristischen Personen (61%). Nahezu ein Drittel entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (29%) und nur jede zwölfte beantragte Wohnung auf private Eigentümer (8%). Nur in Gebieten von 215 liegen Anträge von Erwerbergemeinschaften (2%) vor. In Gebieten von 216 und stammt hingegen der Großteil der beantragten Umwandlungen von sonstigen juristischen Personen (216: 77%; : 78%), private Eigentümer sind deutlich stärker vertreten (216: 16%; : 22%) und der Anteil von Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist nur gering (216: 7%; : %). Bei allen Eigentümergruppen ist der Anteil der genehmigten an den beantragten Umwandlungen sehr hoch. Bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts und Erwerbergemeinschaften wurden alle im Jahr beantragten Umwandlungen genehmigt. Etwas geringer ist die Genehmigungsquote bei sonstigen juristischen Personen (99%) und privaten Eigentümern (96%). 12

15 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12c) Der Anteil der sonstigen juristischen Personen ist bei den Antragstellern in allen vier Quartalen des Jahres am höchsten. Er vergrößerte sich im Jahresverlauf stetig von 57% (1. Quartal) auf 8% (4. Quartal). Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr nach Quartalen Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. O28_UmwG (D_14d) 13

16 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Antragsbegründungen In 172 Abs. 4 BauGB sind sechs Tatbestände aufgeführt, für die ein Genehmigungsanspruch besteht. Die folgende Auswertung bezieht sich auf die Begründungen, die von den Eigentümern in den Anträgen auf Umwandlungsgenehmigung aufgeführt wurden. Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) - 4. soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im Jahr gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28 UmwG (D 1c) Im Jahr wurde für der Wohnungen (96%), für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) gewählt. Für 52 Wohnungen (1%) wurden die Anträge mit der Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (Satz 2) und für 19 Wohnungen (1%) mit der Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (Satz 3 Nr. 4) gestellt. Lediglich für 54 Wohnungen (2%) wurde keine Begründung angegeben. Zwischen den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und zeigen sich keine wesentlichen Unterschiede in Bezug auf die gewählten Begründungen. In allen drei Gebietskulissen dominiert die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers Veräußerung nur an Mieter" (215: 93%; %; : 1%). Die Genehmigungsquoten sind bei allen drei gewählten Begründungen sehr hoch. Dies gilt für die Anträge mit der gewählten Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (99%) ebenso wie für die Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" und die Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (beide 1%). 14

17 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr (Genehmigungspraxis) - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im Jahr gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1d) 3. Umwandlungsgeschehen im Vergleich Im Folgenden wird ein stadtweiter Vergleich der Entwicklungen der vollzogenen Umwandlungen (Grundbuchumschreibungen) in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und mit verschiedenen Typen von Vergleichsgebieten durchgeführt. Hierzu wurden folgende Einteilungen der sozialen Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete verwendet: - soziale Erhaltungsgebiete von 215, - Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 215, - soziale Erhaltungsgebiete von 216, - Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 216, - soziale Erhaltungsgebiete von, - Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von, - sonstige Vergleichsgebiete (Auswahlkriterien: Prüfung bzw. Planung als soziales Erhaltungsgebiet ab 218, relevante Höhe der Umwandlungen 213 bis, für Umwandlungen prädestinierte Baualtersstruktur und Lage), - sonstiges Stadtgebiet von Berlin. 15

18 Kurzfassung Jahresbericht Monitoring Umwandlungen Einteilung der Gebietskategorien im Innenstadtbereich Berlin Gebietskategorien soziale Erhaltungsgebiete 215 Nachbargebiete 215 soziale Erhaltungsgebiete 216 Nachbargebiete 216 soziale Erhaltungsgebiete Nachbargebiete sonstige Vergleichsgebiete* sonstiges Stadtgebiet *Auswahl anhand mehrerer Kriterien (Baualter, Baustruktur, Lage, Umwandlungsdynamik, Prüfungsphase) soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: Soziale Erhaltungsgebiete und Nachbargebiete Im Folgenden werden die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und Vergleichsgebieten in den einzelnen Quartalen der Jahre 215 bis sowie aus Gründen der Vergleichbarkeit für die Jahre 212 bis 214 pro Quartal (Jahreswerte geteilt durch die Zahl Vier) dargestellt. Um eine Überfrachtung zu vermeiden, werden die Darstellungen für die Gebiete auf mehrere Abbildungen verteilt. Soziale Erhaltungsgebiete von 215 In der folgenden Abbildung wird der starke Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 auf insgesamt 2.42 Wohnungen im 1. Quartal 215 deutlich. Diese Zahl liegt weit über den 721 Wohnungen, die 214 pro Quartal umgewandelt wurden. Die Eigentümer haben vielfach Umwandlungen noch vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung durchgeführt, sodass es zu Vorzieheffekten gekommen ist. Im 2. Quartal 215 sank die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 jedoch deutlich auf 1.17 Wohnungen und im 3. Quartal auf 966 Wohnungen. Im Zeitraum vom 4. Quartal 215 bis zum 2. Quartal bewegten sich die Umwandlungen mit einer Ausnahme (4. Quartal Wohnungen) innerhalb einer relativ engen Spanne von 75 bis 862 Wohnungen und damit auf einem deutlich niedrigeren Niveau als zuvor im Jahr 215. Im 3. und 4. Quartal lag die Zahl der Umwandlungen mit 48 und 577 Wohnungen noch einmal deutlich niedriger. 16

19 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Der sehr starke Rückgang der Umwandlungszahlen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 vom 1. Quartal 215 bis zum 4. Quartal um 72% verdeutlicht, dass sich mit zunehmender Dauer seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung die Umwandlungsaktivitäten immer mehr abgeschwächt haben. Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal soziale Erhaltungsgebiete von 215 Nachbargebiete von pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. 1. Quart. 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-1 Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 215 zeigt sich eine abweichende Entwicklung: In den Jahren 212 bis 214 liegen die Umwandlungen pro Quartal deutlich niedriger als bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, was auch noch für das 1. Quartal 215 zutrifft. Im 2. Quartal 215 steigt die Zahl der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 215 sprunghaft an und hält dieses Niveau bis zum 4. Quartal 215. Dies verdeutlicht, dass es mit dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung zu deutlichen Verlagerungseffekten beim Umwandlungsgeschehen von den Erhaltungsgebieten von 215 in deren Nachbargebiete gekommen ist. In den Quartalen des Jahres 216 bewegen sich die Umwandlungen der Nachbargebiete auf deutlich niedrigerem Niveau und liegen auch meist unter dem Niveau der sozialen Erhaltungsgebiete von 215, was für eine Abschwächung der Verlagerungseffekte im Jahr 216 spricht. Im Jahr zeigt sich jedoch eine Umkehr: Die Zahl der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 215 steigt gegenüber 216 deutlich an und liegt in drei der vier Quartalen über der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215. Mit der stadtweiten Belebung des Umwandlungsgeschehens im Jahr haben sich offenbar auch die Verlagerungseffekte in die Nachbargebiete von 215 wieder verstärkt. 17

20 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Soziale Erhaltungsgebiete von 216 Bei der Interpretation der Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 ist zu berücksichtigen, dass diese in einem relativ kurzen Zeitraum zwischen dem und dem in Kraft getreten sind und die Umwandlungen daher dort im 1. und 2. Quartal 216 dem Genehmigungsvorbehalt teilweise noch gar nicht unterlagen. Die Auswirkungen des Genehmigungsvorbehalts auf das Umwandlungsgeschehen kamen daher bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 im Wesentlichen erst ab dem 3. Quartal 216 zum Tragen. In der folgenden Abbildung wird deutlich, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 sich bereits von 212 bis 214 erhöht haben (von 122 auf 373 Wohnungen pro Quartal) und bis zum 1. bzw. 2. Quartal 216 weiter deutlich auf bzw. 784 Wohnungen angestiegen sind. Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal soziale Erhaltungsgebiete von 216 Nachbargebiete von pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. 1. Quart. 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-2 Nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete Mitte des Jahres 216 sind die Umwandlungen im 3. Quartal 216 regelrecht eingebrochen und verharrten auch im 4. Quartal 216 noch auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in der Zeit zuvor. Dieser Rückgang ist jedoch nicht alleine auf das Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 zurückzuführen, sondern auch auf bereits im 2. Halbjahr 216 genehmigte aber erst im Jahr vollzogene bzw. im Grundbuch eingetragene Umwandlungen. Dieser verzögerte Vollzug hat dazu beigetragen, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 im Jahr wieder spürbar angestiegen sind. 18

21 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 haben sich die Umwandlungszahlen ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 212 (37 Wohnungen pro Quartal) bis zum 1. Quartal 216 (265 Wohnungen) spürbar erhöht. Auch in den folgenden Quartalen der Jahre 216 und fanden die Umwandlungen in den Nachbargebieten (mit einer Ausnahme: 3. Quartal 216) auf einem erhöhten Niveau innerhalb einer Spanne von 229 bis 442 Wohnungen statt. Die erhöhten Umwandlungszahlen in den Nachbargebieten bei zugleich niedrigeren Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 dürften in Zusammenhang mit Verlagerungseffekten stehen. Soziale Erhaltungsgebiete von Die sozialen Erhaltungsgebiete von sind zum einen Mitte des Jahres (zwischen dem und dem 6.8.) und zum anderen zum Ende des Jahres (zwischen dem und dem ) in Kraft getreten. Aufgrund der unterschiedlichen Zeitpunkte des Inkrafttretens und der kurzen Zeitspanne nach dem Inkrafttreten sind die Interpretationsmöglichkeiten für die Entwicklungen in diesen Gebieten derzeit noch sehr eingeschränkt. Die Umwandlungen bewegen sich in den sozialen Erhaltungsgebieten von und ihren Nachbargebieten auf deutlich niedrigerem Niveau als in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und 216 sowie deren Nachbargebieten. Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal soziale Erhaltungsgebiete von Nachbargebiete von pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. 1. Quart. 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-3 19

22 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Es lässt sich erkennen, dass in den sozialen Erhaltungsgebieten von bereits ab dem Jahr 215 und in den Nachbargebieten vor allem im Jahr eine Erhöhung des Umwandlungsgeschehens stattgefunden hat. Im letzten Quartal ist zwar die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von gegenüber den Vorquartalen deutlich zurückgegangen, allerdings ist unklar, inwiefern dies eine Folge der Umwandlungsverordnung ist, weil sich in den Nachbargebieten die Umwandlungen noch stärker reduziert haben und sich somit das gesamte Umwandlungsgeschehen stark vermindert hat. Sonstige Vergleichsgebiete und sonstiges Stadtgebiet In der folgenden Abbildung ist die quartalsbezogene Entwicklung der Umwandlungen von 212 bis für die sonstigen Vergleichsgebiete und das sonstige Stadtgebiet dargestellt. Die Umwandlungen in den sonstigen Vergleichsgebieten weisen ab dem 2. Quartal 215 einen Anstieg auf. Vom 3. Quartal 215 bis zum 4. Quartal bewegten sich die Umwandlungen überwiegend (Ausnahmen: 2. und 4. Quartal 216) in der Spanne von 725 bis 91 Wohnungen. Umgewandelte Wohnungen in verschiedenen Vergleichsgebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal sonstige Vergleichsgebiete sonstiges Stadtgebiet pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. 1. Quart. 2. Quart. 3. Quart. 4. Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-4 Das sonstige Stadtgebiet verzeichnete bis zum 4. Quartal 215 einen spürbaren Anstieg der Umwandlungen bis auf 75 Wohnungen, in den Quartalen des Jahres 216 lagen die Umwandlungen jedoch wieder deutlich niedriger (zwischen 216 und 345 Wohnungen). 2

23 Kurzfassung Jahresbericht In den ersten drei Quartalen ist die Zahl der Umwandlungen erneut von einem deutlich höheren Niveau gekennzeichnet (zwischen 517 und 725 Wohnungen), um sich im letzten Quartal auf 236 Wohnungen stark zu verringern. Entwicklungen in der Jahresbetrachtung In der folgenden Tabelle ist die Entwicklung der Zahl der umgewandelten Wohnungen im Zeitraum 212 bis in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und sowie in den jeweiligen Nachbargebieten, den sonstigen Vergleichsgebieten und dem sonstigen Stadtgebiet dargestellt. Berlinweit haben die Umwandlungen im Zeitraum 214 bis von auf Wohnungen bzw. um 47% zugenommen. Die Entwicklung in den einzelnen Gebietskategorien weicht hiervon sehr stark ab und ist teilweise gegengerichtet: Der Anstieg in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten (von 215, 216 und ) war mit 25% (von auf Wohnungen) nur etwa halb so hoch. Unter den sozialen Erhaltungsgebieten weisen die von 215 sogar einen Rückgang um 1% (von auf 2.61 Wohnungen) auf, während die sozialen Erhaltungsgebiete von 216 (+6%) und die von (+192%) von starken Anstiegen geprägt sind. In den gesamten Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete (von 215, 216 und ) betrug der Anstieg im Zeitraum 214 bis 144% (von auf Wohnungen). Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 24% (von auf 3.27 Wohnungen) und das sonstige Stadtgebiet Berlins mit 15% (von auf 2.83 Wohnungen) unterdurchschnittliche Anstiege auf. Der Vergleich macht deutlich, dass im Zeitraum 214 bis die Zahl der Umwandlungen (entgegen der berlinweiten Entwicklung) einzig in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 zurückgegangen ist. Diese Entwicklung ist auf die dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung zurückzuführen. Bei den später in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebieten von 216 zeigt sich diese dämpfende Wirkung noch nicht so klar, weil die Umwandlungen im Jahr von einer großen Zahl an Fällen geprägt sind, die mit Verzögerung im Grundbuch eingetragen wurden. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von ist der Zeitraum seit deren Inkrafttreten zu kurz. Die Nachbargebiete aller sozialen Erhaltungsgebiete weisen den höchsten Anstieg aller Gebiete auf, was die starken Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen aus den sozialen Erhaltungsgebieten verdeutlicht. Die sonstigen Vergleichsgebiete und das übrige Stadtgebiet scheinen angesichts des unterdurchschnittlichen Anstiegs hiervon in wesentlich geringerem Maß betroffen zu sein, wenngleich auch sie sich der berlinweiten Belebung des Umwandlungsgeschehens nicht entzogen haben. 21

24 Kurzfassung Jahresbericht Umwandlungen in Berlin im Zeitraum 212-: Anzahl der umgewandelten Wohnungen Gebietskategorien Summe Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete zusammen Nachbargebiete von Nachbargebiete von Nachbargebiete von Nachbargebiete zusammen sonstige Vergleichsgebiete Vergleichsgebiete zusammen sonstiges Stadtgebiet Gesamtstadt Berlin Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Bei Betrachtung der Veränderung der Zahl der Umwandlungen im Jahr gegenüber dem Vorjahr zeigen sich ähnliche Gegensätze: Berlinweit haben die Umwandlungen um 25% (von auf Wohnungen) zugenommen. In den sozialen Erhaltungsgebieten zusammen sind die Umwandlungen um 3% (von auf Wohnungen) zurückgegangen, in den Nachbargebieten zusammen dagegen um 7% (von auf Wohnungen) gestiegen. Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 9% einen unterdurchschnittlichen und das sonstige Stadtgebiet mit 85% einen überdurchschnittlichen Anstieg auf. Es wird deutlich, dass sich hinter dem berlinweiten spürbaren Anstieg der Umwandlungen im Zeitraum 216 bis sehr unterschiedliche und zum Teil gegenläufige Entwicklungen in einzelnen Teilgebieten verbergen. Während in den sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlungen leicht sanken, sind sie in den Nachbargebieten, sonstigen Vergleichsgebieten und im sonstigen Stadtgebiet (teilweise sehr stark) gestiegen. Diese Entwicklungen haben sich in spürbar veränderten Anteilen dieser Gebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen in Berlin niedergeschlagen. Während der Anteil der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 im Jahr 214 noch bei 26% an allen Umwandlungen in Berlin lag, betrug er im Jahr nur noch 16%. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und sowie den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete zusammen betrachtet ist der Anteil von 35% im Jahr 214 auf 54% gestiegen. Die Anteile der sonstigen Vergleichsgebiete und des sonstigen Stadtgebiets sind von zusammen 38% auf 32% zurückgegangen. 22

25 Anzahl Wohnungen Kurzfassung Jahresbericht Umgewandelte Wohnungen in den soz. Erhaltungsgebieten und verschiedenen Vergleichsgebieten - Anzahl der Wohnungen sonstiges Stadtgebiet sonstige Vergleichsgebiete Nachbargebiete Nachbargebiete 216 Nachbargebiete 215 Erhaltungsgebiete Erhaltungsgebiete 216 Erhaltungsgebiete 215 1% 9% 17% 11% 16% 11% 9% 13% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 19% 25% 22% 2% 2% 1% 3% 1% 6% 15% 16% 13% 2% 7% 4% 2% 1% 13% 36% 29% 26% 18% 21% 3% 2% 2% 7% 21% 15% 3% 8% 13% 17% 29% 2% 19% 5% 9% 2% 5% 15% 16% % Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 34-4 Anhang - Umwandlungen 213- in den Planungsräumen Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Zeitraum 213 bis werden in den nachfolgenden Abbildungen auf der Ebene der Planungsräume dargestellt. Abgebildet sind sowohl die Anzahl der umgewandelten Wohnungen als auch die Umwandlungsintensität (Anzahl der umgewandelten Wohnungen je 1. Bestandswohnungen des Jahres ). Die kombinierte Darstellungsform ermöglicht eine sachgerechte Einordnung des Umwandlungsgeschehens in den Planungsräumen, da eine eher hohe Zahl an Umwandlungen je nach Größe des Gebiets (bzw. dessen Wohnungsbestands) nicht immer mit einer hohen Umwandlungsintensität verbunden ist. Ebenso gibt es Fälle mit eher geringer Zahl an Umwandlungen und dennoch eher hoher Umwandlungsintensität. Deutlich wird, dass der Fokus der Umwandlungen im Zeitraum 213 bis in den Planungsräumen der Inneren Stadt (Anlehnung an S-Bahn-Ring) lag. Auch bei alleiniger Betrachtung des Jahres ist weiterhin eine starke Konzentration auf die Innere Stadt festzustellen. Die Hälfte aller Umwandlungen im Jahr entfällt auf nur 33 bzw. 7% der insgesamt 447 Planungsräume in Berlin. 23

26 Kurzfassung Jahresbericht Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadt- bereich von Berlin 213 bis Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 91 Anzahl der Umwandlungen je 1. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) über bis bis 8 41 bis 6 21 bis 4 1 bis 2 unter 1 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand:

27 Kurzfassung Jahresbericht Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadt- bereich von Berlin Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 33 Anzahl der Umwandlungen je 1. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) über 5 41 bis 5 31 bis 4 21 bis 3 11 bis 2 1 bis 1 unter 1 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: