Voruntersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht in den Quartieren Hertzbergplatz/Treptower Straße und Silbersteinstraße/Glasower Straße

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1 Voruntersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht in den Quartieren Hertzbergplatz/Treptower Straße und Silbersteinstraße/Glasower Straße LPG mbh Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen der BVV Neukölln,

2 Erhaltungssatzungen nach 172 BauGB Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen 1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz ), 2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder. bei städtebaulicher Umstrukturierungen (Absatz 5) der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen Mai 2017

3 Berlin: Gebiete des sozialen Erhaltungsrechts Treptow-Köpenick Tempelhof-Schöneberg Pankow Neukölln Mitte Lichtenberg Friedrichshain-Kreuzberg Mai 2017

4 Besondere städtebauliche Gründe für die Festsetzung von sozialen Erhaltungsgebieten umfangreiche Aufwertungspotenziale feststellbare Aufwertungsprozesse und Aufwertungsdruck Verdrängung von Teilen der Gebietsbevölkerung mögliche negative städtebauliche Folgen Ausstattung mit Infrastrukturangeboten Zusammenspiel von Gebietsbevölkerung, Wohnraumangebot und Infrastrukturausstattung 4 1. Mai 2017

5 Erhaltungsziele Erhalt der Zusammensetzung der Bevölkerung durch den Erhalt des Mietwohnungsangebotes die sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben den Erhalt der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebotes Erhalt einer bedarfsgerechten Infrastruktur und nachbarschaftlicher Bindungen 5

6 Untersuchungsgebiete fünf Gebiete festgesetzt zwei Gebiete wurden untersucht 6

7 Analysestruktur 7

8 Aufbau von Voruntersuchung 8 1. Mai 2017

9 Analysestruktur Haushaltsbefragung: Quartier Versand Stichprobenziel Haushaltsbefragung repräsentativ; Wahrscheinlichkeit 98,75 % und Fehlertoleranz 0,5 Ortsbildanalyse Vergleich mit der Sekundärstatistik Infrastrukturanalyse Rücklauf (absolut) Rücklauf (in %) Hertzbergplatz ,1 % Silbersteinstraße % ausgewertete Fragebögen (21 ungültig) 599 (11 ungültig) 9

10 Aufwertungspotenzial Hertzbergplatz 10

11 Aufwertungspotenzial Hertzbergplatz 11

12 Aufwertungspotenzial Hertzbergplatz 12

13 Aufwertungspotenzial Silbersteinstraße 1

14 Aufwertungspotenzial Silbersteinstraße 14

15 Aufwertungspotenzial Silbersteinstraße 15

16 Aufwertungspotenzial Fazit Anpassung an den Vollstandard gemäß Mietspiegel noch in begrenztem Umfang möglich jeweils rund 8,0% der Gebäude mit Schäden an Fassaden oder Bauteilen auffällig: aktuell hohes Baugeschehen im Gebiet Silbersteinstraße hohes energetisches Modernisierungspotenzial im privaten Gebäudebestand Potenzial für Umwandlung in Wohnungseigentum Potenzial für zusätzliche Ausstattungsmerkmale Potenzial für Dachgeschossausbau 16

17 Aufwertungsdruck Hertzbergplatz 17

18 Aufwertungsdruck Hertzbergplatz 18

19 Aufwertungsdruck Hertzbergplatz Entwicklung Netto- Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung (Median) 7,50 7,00 6,50 6,00 N=77 7,27 5,50 5,9 5,9 5, 5,57 5,00 4,64 4,80 4,76 4,50 4,00 bis 1981 in die Wohnung gezogen 1982 bis bis bis bis bis bis 2011 in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung gezogen gezogen gezogen gezogen gezogen gezogen seit 2012 in die Wohnung gezogen Vom Eigentümer vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen N= vor bis bis bis bis 04/

20 Aufwertungsdruck Silbersteinstraße 20

21 Aufwertungsdruck Silbersteinstraße 21

22 Aufwertungsdruck Silbersteinstraße Entwicklung Netto- Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung (Median) 8,00 7,50 7,00 6,50 N=44 7,6 6,00 5,50 5,24 5,60 5,71 5,5 6,00 5,00 4,50 4,00 4,4 bis 1981 in die Wohnung gezogen 4, bis bis bis bis bis bis 2011 in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung in die Wohnung gezogen gezogen gezogen gezogen gezogen gezogen seit 2012 in die Wohnung gezogen Vom Eigentümer vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen N= vor bis bis bis bis 04/

23 Aufwertungsdruck Fazit sehr starker Anstieg der Angebotsmieten ansteigende Netto-Kaltmieten nach Einzugsjahr oberes Mietpreissegment differenziert sich stärker aus Umwandlungsaktivitäten: unterschiedlich starke Intensität Verdrängungseffekte Nachbarquartiere? hohes Potenzial, teilräumlich bereits genutzt Modernisierungen und Eigentümerwechsel nehmen zu Modernisierungsanreiz durch Umlage Anstieg der Bauanträge seit dem Jahr 2015 Entwicklungsimpulse durch Neubau (Silbersteinstraße) 2

24 Wahrgenommene Entwicklungen Wahrgenommene Veränderungen im Wohnquartier: Hertzbergplatz/Treptower Straße Wahrgenommene Veränderungen im Wohnquartier: Silbersteinstraße/Glasower Straße 24

25 Verdrängungspotenzial - Hertzbergplatz Spannbreite der durchschnittlichen Warmmietbelastung nach Haushaltseinkommen 100% N=91 90% 80% 70% 60% 50% 40% 0% 20% 10% 0% bis 750 Euro 751 bis Euro bis Euro bis Euro bis Euro bis.000 Euro.001 bis.500 Euro.501 bis Euro bis Euro über Euro 25

26 Verdrängungspotenzial - Silbersteinstraße Spannbreite der durchschnittlichen Warmmietbelastung nach Haushaltseinkommen 100% N=456 90% 80% 70% 60% 50% 40% 0% 20% 10% 0% bis 750 Euro 751 bis Euro bis Euro bis Euro bis Euro bis.000 Euro.001 bis.500 Euro.501 bis Euro bis Euro über Euro 26

27 Verdrängungspotenzial Fazit Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerung: Zuzug einkommensstarker und hochqualifizierter Haushalte erwerbsbezogene Sozialdaten mit Veränderungen, aber im bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleich erhöht verdrängungsgefährdete Haushalte Haushalte mit geringen Einkommen Haushalte mit hoher Warmmietbelastung Alleinerziehende und Familien mit Kindern enge Verbundenheit mit dem Quartier, soziale Bindungen und Kontakte; Bevölkerungsmischung; 27

28 Öffentliche Infrastruktur Nutzung zielgruppenspezifischer Angebote und Einrichtungen durch die Haushalte unterstützende Infrastrukturangebote für verschiedene Zielgruppen außerhalb bzw. angrenzend an QM-Gebiete, z. B. Kinder und Jugendliche, Familien, Personen in besonderen sozialen und gesundheitlichen Lagen öffentliche Investitionen in den Wohnungsbestand, die soziale Infrastruktur, das Wohnumfeld und Netzwerke 28

29 Handlungserfordernis/städtebauliche Folgen Erhalt eines vielfältigen Wohnungsangebotes und Wohnungsschlüssels für verschiedene Bevölkerungsgruppen Erhalt und Stärkung bedarfsgerechter Infrastruktur Sicherung öffentlicher Investitionen (Sanierung) Segregationsprozesse, die Folgeinvestitionen zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen in anderen Stadtteilen begründen Erhalt von nachbarschaftlichen Bindungen und sozialen Kontakten Abfedern von Aufwertungsprozessen im Rahmen von Entwicklungsimpulsen durch Neubau und Verdrängungseffekte aus Nachbarquartieren 29

30 Gesamteinschätzung Aufwertungspotenzial festgestellt ansteigender Aufwertungsdruck in verschiedener Ausprägung vorhanden Verdrängungspotenzial für bestimmte Haushalts- und Bewohnergruppen nachgewiesen Empfehlung: Festsetzung von zwei sozialen Erhaltungsgebieten 0

31 Gebietsabgrenzung Hertzbergplatz 1

32 Gebietsabgrenzung Silbersteinstraße 2

33 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! LPG mbh Gaudystraße Berlin Tel.: Fax: office@lpgmbh.de

34 Verdrängungspotenzial - Hertzbergplatz Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Bezugsjahr der Wohnung bis 1981 in die Wohnung gezogen 1982 bis 1986 in die Wohnung gezogen 1987 bis 1991 in die Wohnung gezogen 1992 bis 1996 in die Wohnung gezogen 1997 bis 2001 in die Wohnung gezogen 2002 bis 2006 in die Wohnung gezogen 2007 bis 2011 in die Wohnung gezogen seit 2012 in die Wohnung gezogen N=949 0% 20% 40% 60% 80% 100% bis 750 Euro 751 bis Euro bis Euro bis Euro bis Euro bis.000 Euro.001 bis.500 Euro.501 bis Euro bis Euro über Euro 4

35 Verdrängungspotenzial - Silbersteinstraße Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Bezugsjahr der Wohnung N=561 0% 20% 40% 60% 80% 100% bis 1981 in die Wohnung gezogen 1982 bis 1986 in die Wohnung gezogen 1987 bis 1991 in die Wohnung gezogen 1992 bis 1996 in die Wohnung gezogen 1997 bis 2001 in die Wohnung gezogen 2002 bis 2006 in die Wohnung gezogen 2007 bis 2011 in die Wohnung gezogen seit 2012 in die Wohnung gezogen bis 750 Euro 751 bis Euro bis Euro bis Euro bis Euro bis.000 Euro.001 bis.500 Euro.501 bis Euro bis Euro über Euro 5