VERTIEFENDE UNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG DER ANWENDUNGS-

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1 VERTIEFENDE UNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG DER ANWENDUNGS- VORAUSSETZUNGEN FÜR DEN ERLASS EINER SOZIALEN ERHALTUNGS- VERORDNUNG GEMÄß 172 ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAUGB IM QUARTIER THOMASIUSSTRAßE IM BEZIRK MITTE VON BERLIN

2 Auftraggeber Bezirksamt Mitte von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Wirtschaft, Bauen und Ordnung Stadtentwicklungsamt, Stadtplanung Müllerstraße Berlin Auftragnehmer LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbh Geschäftsführer Roland Schröder Gaudystraße Berlin Tel.: Fax: Bearbeitung: Dipl.-Ing. Sören Drescher Dipl.-Ing. Roland Schröder B. Sc. Antonia Weber Abbildungen Deckblatt: Eigene Aufnahme LPG mbh Stand: Endbericht 2

3 Inhalt 1. Vorbemerkung und Aufgabenstellung Anlass und zentrale Fragestellung Vorgehensweise und Methodik Kenndaten und Repräsentativität der Haushaltsbefragung Auswertung der Haushaltsbefragung und weitere Datenquellen Vorstellung und Abgrenzung des Untersuchungsgebietes Thomasiusstraße Beschreibung des Untersuchungsgebietes Analyse Aufwertungspotenzial Wohnungsschlüssel und Wohnfläche Eigentümerstruktur Ausstattungsmerkmale Ortsbildanalyse Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials Analyse Aufwertungsdruck Angebots- und Bestandsmieten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen und Wohnungsverkäufe Bauanträge und Modernisierungen Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks Analyse Verdrängungspotenzial und Gebietsbindung Verdrängungspotenzial Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur Beteiligung am Erwerbsleben Einkommensverhältnisse und Mietbelastung Gebietsbindung Gründe für die Wohnortwahl Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft Nutzung und Wertschätzung von Infrastrukturen Umzugsabsichten und -gründe Zusammenfassung Verdrängungspotenzial und Gebietsbindung Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung Abgrenzung des Geltungsbereichs Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer sozialen Erhaltungsverordnung Handlungserfordernis/Erhaltungsziele Verordnungsmieten

4 7. Verzeichnisse und Quellenangaben Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Quellen Literaturquellen Internetquellen Anhang I: Übersicht Indikatoren Anhang II: Fragebogen

5 1. Vorbemerkung und Aufgabenstellung 1.1 Anlass und zentrale Fragestellung Der Wohnungsmarkt in Berlin ist in den letzten Jahren durch ein stetiges und weiter anhaltendes Bevölkerungswachstum, stark steigende Mieten und Umwandlungszahlen sowie zunehmende wirtschaftliche Wertsteigerungsstrategien von Immobilieneigentümern geprägt. Die Nachfrage und der Konkurrenzdruck, insbesondere nach preisgünstigem Wohnraum, nehmen zu und führen zu Verdrängungs- und Entmischungsprozessen in begehrten, aber auch normalen Wohnquartieren. Diese Prozesse deuteten sich im Grobscreening des Bezirks Mitte auf der Grundlage von Sekundärdaten und einer Ortsbegehung im Jahr 2015 auch für das Gebiet Thomasiusstraße an, das als Beobachtungsgebiet eingestuft wurde. Um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu beeinflussen, sind auf Ebene der Bezirke nur wenige städtebauliche Eingriffsmöglichkeiten vorhanden. Eine Möglichkeit bietet der Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen gemäß 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB. Acht von zwölf Berliner Bezirken wenden das soziale Erhaltungsrecht in nunmehr 50 Quartieren bereits zum Teil seit mehreren Jahren an, um bauliche Veränderungen in den festgesetzten Erhaltungsgebieten sozialverträglicher umzusetzen. Im Bezirk Mitte sind sieben soziale Erhaltungsgebiete festgesetzt und vier weitere sollen im Jahr 2018 beschlossen werden. Mit der nun vorliegenden vertiefenden Untersuchung wurde überprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung auch im Quartier Thomasiusstraße vorliegen. Dazu wurden folgende Fragen beantwortet: Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen? Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen und grünen Infrastruktur? Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten? Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche (Schutz-)Ziele können mit einer sozialen Erhaltungsverordnung verfolgt werden? Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Untersuchungsgebiet entfalten, wenn ein soziales Erhaltungsgebiet festgesetzt wird? Wie ist das potenzielle Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Geltungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können? 1.2 Vorgehensweise und Methodik Die Studie zur Überprüfung der Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung erfolgt in fünf Arbeitsmodulen (vgl. Abbildung 1). Dazu wird das Untersuchungsgebiet hinsichtlich der Wohnbevölkerung, des Gebäudebestands und des Wohnraumangebotes sowie der öffentlichen Infra- 5

6 struktur analysiert. Darauf aufbauend werden besondere städtebauliche Gründe und mögliche Konsequenzen ermittelt, die durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung insbesondere für die soziale Infrastruktur und die Wohnraumversorgung zu erwarten sind, um zu überprüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gegeben sind. Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau Quelle: Eigene Darstellung LPG mbh 6

7 1.3 Kenndaten und Repräsentativität der Haushaltsbefragung Zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung wurden mittels einer Haushaltsbefragung repräsentative Angaben zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsstruktur, den Einkommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Miethöhe erhoben. Die Haushaltsbefragung wurde als schriftliche Befragung mit einem standardisierten Fragebogen im Zeitraum April und Mai 2018 durchgeführt. Die Auswahl der Haushalte erfolgte anhand einer adressscharfen Auswertung der gemeldeten Personen im Untersuchungsgebiet. Neben dem sechsseitigen Fragebogen (vgl. Anhang) erhielten die Haushalte eine Plandarstellung des Untersuchungsgebietes und wesentliche Informationen zum rechtlichen Hintergrund des sozialen Erhaltungsrechts und Erläuterungen zum Ausfüllen des Fragebogens. In Tabelle 1 sind die Kennwerte zur Haushaltsbefragung dargestellt. Insgesamt konnte ein Rücklauf von 21,5 % erreicht werden. Das Stichprobenziel wurde nicht erreicht, die Haushaltsbefragung ist Bei einer Wahrscheinlichkeit von 98,12 % und eine Fehlertoleranz von 0,05 repräsentativ. Insgesamt gingen 487 ausgefüllte Fragebögen ein, davon waren zwei stark verspätet bzw. ungültig. Diese wurden nicht in die Auswertung mit einbezogen. Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung Stichprobenziel (absolut) (in %) Fragebögen Rücklauf Rücklauf gewertete Quartier Versand Thomasiusstraße ,5 % 485 Quelle: Eigene Darstellung LPG mbh Der Rücklauf der Fragebögen verteilt sich auf das gesamte Untersuchungsgebiet. Im Vergleich zur Grundgesamtheit der Wohnbevölkerung nach dem Amt für Statistik zeigen sich nur in Block 2 Unterschiede von fünf oder mehr Prozentpunkten (vgl. Abbildung 2 und Blockkarte auf Seite 11). Dies kann damit zusammenhängen, dass die Mieterinnen und Mieter in diesem Wohnblock aufgrund der Vorkommnisse in der Calvinstraße besonders für das Thema sensibilisiert sind. 1 Abbildung 2: Rücklauf Fragebögen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung nach Wohnblöcken 30% 25% 20% 23% 25% 21% 28% 23% 20% 22% 20% Anteil der Bevölkerung nach Amt für Statistik 2017 (N=4.090) 15% 10% 10% 7% Anteil der Bevölkerung nach Fragebögen (n=865) 5% 0% Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018; AfS Berlin-Brandenburg, Melderechtlich registrierte Einwohnerinnen und Einwohner am Ort der Hauptwohnung nach statistischen Blöcken, rbb24, Keine Bewegung im Moabiter Geisterhaus, Internetquelle. 7

8 Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der Stichprobe in Relation zur Grundgesamtheit im Gebiet. Für einen Teil der Vergleiche werden die Zahlen der Gebäude- und Wohnungszählung von 2011 herangezogen, da neuere Daten nicht zur Verfügung stehen. Es ist somit von einer Annäherung auszugehen. Die durch die Haushaltsbefragung ermittelte Altersstruktur ist nahezu deckungsgleich mit der amtlichen Statistik (vgl. Abbildung 3). Nur die Altersgruppe der 18- bis 26-Jährigen ist leicht unterrepräsentiert. Die 27- bis 44-Jährigen sind die dominierende Altersgruppe. Auffällig ist auch der hohe Anteil an Personen im Alter über 65 Jahren. Gemäß der amtlichen Statistik haben rund 30,0 % der Personen im Untersuchungsgebiet einen Migrationshintergrund (vgl. Abbildung 4), diese sind in der Haushaltsbefragung unterrepräsentiert. Abbildung 3: 35% 30% Altersstruktur gemäß Amt für Statistik und Haushaltsbefragung 32,5% 30,8% 25% 20% 18,2% 20,4% Amt für Statistik (N=4.090) 15% 10% 5% 0% 5,9% 0 bis 6 Jahre 6,7% 6,5% 4,8% 6 bis 14 Jahre 1,9% 1,6% 15 bis 17 Jahre 11,1% 7,9% 18 bis 26 Jahre 27 bis 44 Jahre 13,5% 13,1% 13,2% 12,1% 45 bis 54 Jahre 55 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Haushaltsbefragung 2018 (n=835) Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018; AfS Berlin-Brandenburg, Melderechtlich registrierte Einwohnerinnen und Einwohner am Ort der Hauptwohnung nach statistischen Blöcken, Abbildung 4: Nationalität gemäß Amt für Statistik und Haushaltsbefragung 90% 80% 70% 70,2% 84,0% 60% 50% Amt für Statistik 2017 (N=4.090) 40% 30% 20% 10% 12,2% 17,6% 7,7% 8,4% Haushaltsbefragung 2018 (n=849) 0% deutsch ohne Migrationshintergund deutsch mit Migrationshintergrund andere Nationalität Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018; AfS Berlin-Brandenburg, Melderechtlich registrierte Einwohnerinnen und Einwohner am Ort der Hauptwohnung nach statistischen Blöcken,

9 Das Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße ist durch Wohnbebauung aus den 1950er und 1960er Jahren geprägt. Dies zeigt sich auch in der Haushaltsbefragung. Die Unterschiede zur Sekundärstatistik sind gering. Abbildung 5: Gebäudealter nach Anzahl der Wohnungen gemäß Amt für Statistik und Haushaltsbefragung 80% 70% 67,3% 60% 56,6% 50% 40% 30% 20% 28,3% 32,7% Amt für Statistik 2011 (N=2.467) Haushaltsbefragung 2018 (n=456) 10% 0% vor 1919 gebaut 1,3% 5,0% zwischen 1919 und 1949 gebaut zwischen 1950 und 1990 gebaut 3,1% 5,7% nach 1990 gebaut Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018; AfS Berlin-Brandenburg, Gebäude- und Wohnungszählung 2011 Die Gegenüberstellung der amtlichen Statistik mit der Haushaltsbefragung zeigt, dass die Haushaltsbefragung einen repräsentativen und breiten Querschnitt des Untersuchungsgebietes darstellt. Bei der Analyse der Daten und der Auswertung der Haushaltsbefragung wird die leichte Differenzen bei einzelnen Parametern stets in die Beurteilung einbezogen und wann immer möglich auf aktuelle Zahlen der amtlichen Statistik zurückgegriffen. 1.4 Auswertung der Haushaltsbefragung und weitere Datenquellen Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt. Je nach Fragetyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z. B. durch Nicht- Beantwortung oder fehlerhaftes Ausfüllen von Fragen) variieren die Gesamtheiten (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde liegende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (n=x). Beziehen sich die Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamtheit der Personen, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem N angezeigt. Zur besseren Lesbarkeit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. Fallzahlen unter 10 können nur eine Tendenzaussage sein. Fallzahlen unter 5 werden nicht angegeben und daher mit einem * in den Grafiken und Tabellen angezeigt bzw. mit - für Ergebnisse ohne Ausprägung. In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalten gesprochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden Haushalte an der Haushaltsbefragung. 9

10 Anhand der Daten der Haushaltsbefragung wurden zur Veranschaulichung des Aufwertungspotenzials, des Aufwertungsdrucks, des Verdrängungspotenzials und der Gebietsbindung einige Indikatoren bestimmt, um daraus Rückschlüsse zu ziehen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gegeben sind. Dazu wird die Ausprägung der Analyseebenen Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungspotenzial und Gebietsbindung in zusammenfassenden Ampelgrafiken dargestellt: rote Kreise bedeuten ein/en starkes/n, gelbe Kreise ein/en mittleres/n und grüne Kreise kein bzw. ein/en geringes/en Aufwertungspotenzial/Aufwertungsdruck/Verdrängungspotenzial/Gebietsbindung. Die prozentuale Verteilung der einzelnen Nennungen pro Kategorie wird durch die Größe der Kreise verdeutlicht. Die Systematik der Bewertung der Ausprägung der einzelnen Indikatoren ist im Anhang I dargestellt. In die Bewertung sind darüber hinaus weitere Informationen aus der Haushaltsbefragung, Sekundärstatistiken und die Ortsbildanalyse eingeflossen. Die Sekundärdaten u. a. die Einwohnerstatistik, die Kernindikatoren zur Bewertung der Wohn- und Lebensqualität sowie die Bauanträge und Angebotsmietpreise wurden zum aktuell verfügbaren Datenstand abgerufen und soweit möglich hinsichtlich ihrer Entwicklung in den letzten fünf Jahren analysiert. Als räumliche Bezugsebene für Daten wird die kleinstmögliche Ebene gewählt, d. h. zum Teil sind die Daten auf Blockebene abrufbar, häufig muss jedoch auf die Ebene der Planungsräume zurückgegriffen werden. Das Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße ist kleiner als der gleichnamige Planungsraum Thomasiusstraße. 2 Die Daten auf Ebene des Planungsraums können daher nur beispielhaft verwendet werden. Eine Ortsbildanalyse zur Ermittlung des Sanierungspotenzials von Fassade, Dach und Fenstern, des energetischen Modernisierungspotenzials und aktueller Bautätigkeit ermöglichten eine Verifizierung des statistischen Materials. 2 Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße: Einwohnerinnen und Einwohner, Planungsraum Thomasiusstraße: Einwohnerinnen und Einwohner (AfS Berlin-Brandenburg, Einwohnerregister: ). 10

11 2. Vorstellung und Abgrenzung des Untersuchungsgebietes Thomasiusstraße 2.1 Beschreibung des Untersuchungsgebietes Das Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße wird im Norden durch Alt-Moabit, im Süden durch die Spree, im Westen durch die Thomasiusstraße und im Osten durch die Paulstraße begrenzt (vgl. Abbildung 6). Abbildung 6: Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße Quelle: Eigene Darstellung LPG mbh Das Quartier ist durch gründerzeitlichen Altbau mit zum Teil sehr starken Veränderungen (ohne Hinterhäuser) und durch Wohnbebauung der 1950er und 1960er Jahre geprägt. Die zentrale und attraktive Lage in der Nähe zur Spree und der Carl-von Ossietzky-Park sind als Stärken des Wohnumfeldes zu nennen. Das Gebiet ist ein ruhiges Wohngebiet mit teilweise kleineren Gewerbeeinheiten in den Erdgeschosslagen. In den rund Wohnungen lebten zum genau Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerungszahl ist in den vergangen fünf Jahren leicht zurückgegangen (-4,9 %). Tabelle 2: Gebiet Basisdaten Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße Gebäude Wohnungen Einwohnerinnen und Einwohner Entwicklung (seit 2013) Thomasiusstraße ,9 % Quelle: AfS Berlin-Brandenburg, Einwohnerregister, und AfS Berlin-Brandenburg, Wohnungs- und Gebäudezählung GWZ,

12 3. Analyse Aufwertungspotenzial Das Aufwertungspotenzial beschreibt, ausgehend vom Gebäude- und Wohnungsbestand des Gebietes, die bestehenden Möglichkeiten zu wohnwerterhöhenden Maßnahmen, die über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen (können). 3.1 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche Mit 61,8 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet dominieren 1- und 2-Zimmerwohnungen den Wohnungsschlüssel (vgl. Abbildung 7). Nur rund 17,0 % der Wohnungen haben vier oder mehr Zimmer. Die mittlere Wohnfläche beträgt 76 qm. 42,6 % der Wohnungen haben eine Wohnfläche von bis zu 60 qm. Abbildung 7: Anzahl der Zimmer Abbildung 8: Wohnfläche 11,5% 5,6% n=479 17,7% n=481 7,3% 29,7% 21,1% 35,3% 44,1% 27,7% 1 bis 1,5 Zimmer 2 bis 2,5 Zimmer 3 bis 3,5 Zimmer 4 bis 4,5 Zimmer 5 und mehr Zimmer unter 40 qm 40 bis 60 qm 60 bis 90 qm 90 qm und mehr Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, Eigentümerstruktur 81,5 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet sind Mieterinnen bzw. Mieter ihrer Wohnung und 18,5 % selbstnutzende Eigentümerinnen oder Eigentümer. In kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungen leben nur 6,0 % der Haushalte (Abbildung 9). Der Wohnungsbestand ist somit sehr stark privatwirtschaftlich dominiert, private Hauseigentümerinnen und -eigentümern sind mit 37,5 % die größte Eigentümergruppe. 13,0 % der Haushalte lebt in vermieteten Eigentumswohnungen. Die Gebäude mit in Eigentum umgewandelten Wohnungen verteilen sich über das gesamte Untersuchungsgebiet und auf verschiedene Baualtersklassen (vgl. Abbildung 10). Ferner gibt es im Gebiet 162 belegungsgebundene Wohnungen in zehn Gebäuden. Das entspricht 6,5 % der Wohnungen. Die Belegungsbindungen laufen bis zum Jahr 2023 aus. 12

13 Abbildung 9: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Abbildung 10: Eigentumsform der Gebäude im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße Quelle: LPG mbh, eigene Darstellung gemäß Vermessungsamt Mitte, Auszug aus dem Liegenschaftskataster und Bezirksamt Mitte elektronische Bauakten. 3.3 Ausstattungsmerkmale In der Tabelle 3 sind verschiedene Ausstattungsmerkmale im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße sowie für die beiden dominierenden Baualtersklassen im Gebiet vor 1919 und zwischen 1950 und 1990 dargestellt. Es wird deutlich, dass die Wohnungen im Untersuchungsgebiet größtenteils gemäß dem Berliner Mietspiegel im Vollstandard ausgestattet sind, welcher eine Sammelheizung und ein Ba- 13

14 dezimmer mit Toilette umfasst. 3 Im gründerzeitlichen Altbau befinden sich noch Wohnungen, die mit einer Ofenheizung und/oder einem Badeofen ausgestattet sind und damit ein nachholendes Sanierungspotenzial zur Anpassung an einen zeitgemäßen Ausstattungszustand aufweisen. Ein Badezimmer mit Dusche und/oder Badewanne gehört zum gebietstypischen Ausstattungszustand, genauso wie ein Balkon, wobei der Ausstattungsgrad im gründerzeitlichen Altbau deutlich geringer ist, als im Gebietsdurchschnitt. 12,0 % der Wohnungen sind mit einfachverglasten Fenstern ausgestattet, so dass hier Aufwertungsspielräume gegeben sind und die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung beim Austausch oder der Erneuerung berührt werden können. Ausstattungsmerkmale wie eine Fußbodenheizung, ein Gäste-WC, ein zweiter Balkon oder eine gedämmte Fassade sind nicht gebietstypisch und begründen ein hohes Aufwertungspotenzial. Im Hinblick auf die beiden dargestellten Baualtersklassen sind die Aufwertungspotenziale teilweise unterschiedlich verteilt, so bietet der Einbau eines Gäste-WCs oder hochwertigen Fußbodens für die Gebäude der 1950er und 1960er Jahre ein hohes Potenzial, wohingegen der Anbau eines Aufzugs, eines Balkons oder einer zentralen Warmwasserversorgung eher im gründerzeitlichen Altbau ein Aufwertungspotenzial darstellt. Für das gesamte Untersuchungsgebiet bestehen umfassende Aufwertungspotenziale für zusätzliche und insbesondere energetische Ausstattungsmerkmale und ein begrenztes Potenzial für den gründerzeitlichen Wohnungsbestand im Hinblick auf eine nachholende Sanierung für Wohnungen mit Ofenheizung und/oder Badeofen. 3 SenStadtWohn, Berliner Mietspiegel 2017, Berlin, S.6. 14

15 Tabelle 3: Heizungsart Ausstattungsmerkmale der Wohnungen gemäß Haushaltsbefragung Ausstattungsmerkmal Thomasiusstraße gesamt Anteil in % (n=485) vor 1919 gebaut Anteil in % (n=149) zwischen 1950 und 1990 gebaut Anteil in % (n=258) Ofenheizung 2,7 % 6,0 % - Nachtspeicherheizung Gasetagenheizung 11,5 % 28,2 % 1,9 % Zentralheizung/Fernheizung 82,5 % 65,1 % 94,6 % moderne, energiesparende Heizungsanlage 2,7 % * * Fußbodenheizung 2,5 % * * Warmwasser Badeofen 1,4 % 3,4 % * dezentrale Warmwasserversorgung (Elektroboiler/Durchlauferhitzer) 34,8 % 66,4 % 18,6 % zentrale Warmwasserversorgung 58,8 % 26,8 % 76,7 % Sanitär Toilette außerhalb der Wohnung * * * Toilette innerhalb der Wohnung 98,8 % 99,3 % 98,4 % Badezimmer Dusche und/oder Badewanne 87,8 % 81,2 % 93,0 % Badezimmer mit Dusche und Badewanne getrennt voneinander 12,8 % 20,8 % 6,6 % Gäste-WC 13,8 % 22,8 % 5,0 % Fenster Einfachverglasung 12,0 % 7,4 % 14,7 % Kasten-Doppelfenster 46,4 % 70,5 % 34,9 % Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 43,5 % 32,2 % 48,1 % Weitere Ausstattungsmerkmale Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 79,2 % 57,0 % 93,0 % weiterer Balkon/ Loggia/ Wintergarten/Terrasse 5,2 % 4,0 % 5,4 % Aufzug 59,4 % 13,4 % 89,1 % überwiegend hochwertiges Parkett, Natur- /Kunststein oder Fliesen 30,9 % 45,0 % 19,0 % Energieeinsparende Merkmale Solaranlage - Warmwasser oder Stromgewinnung * * - gedämmte Fassade 26,4 % 18,1 % 29,5 % gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen 10,7 % 10,1 % 10,9 % Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Bei differenzierter Betrachtung der Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform fällt auf, dass der Ausstattungsgrad von vermieteten und selbstgenutzten Eigentumswohnungen hinsichtlich ausgewählter, wohnwerterhöhender Merkmale in Tabelle 4, zum Teil deutlich über dem Anteil von normalen Miet- 15

16 wohnungen liegt. Im Zuge der Aufteilung von Wohnungen in Wohneigentum ist daher mit der Schaffung eines höheren Ausstattungszustandes zu rechnen. In etwa einem Viertel der im Gebiet bereits umgewandelten Wohnungen kam es in den vergangenen acht Jahren zu baulichen Veränderungen. 4 Tabelle 4: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform Ausstattungsmerkmal Vermietete Wohnung (n=319) Vermiete Eigentumswohnung (n=59) Selbstgenutzte Eigentumswohnung (n=86) Fußbodenheizung 1,3 % 3,4 % 2,3 % energiesparende Heizungsanlage 1,9 % 3,4 % 5,8 % Badezimmer mit Dusche und Badewanne getrennt voneinander 11,9 % 8,5 % 19,8 % Gäste-WC 10,3 % 11,9 % 27,9 % überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen 23,5 % 37,3 % 58,1 % Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 73,4 % 89,8 % 91,9 % weiterer Balkon/Loggia/ Wintergarten/Terrasse 3,4 % 5,1 % 12,8 % Aufzug 56,1 % 57,6 % 69,8 % gedämmte Fassade 28,2 % 20,3 % 23,3 % Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh 2018 Insgesamt zeigt sich eine relativ hohe Zufriedenheit der Haushalte mit der Ausstattung ihrer Wohnung (vgl. Abbildung 11). 78,4 % der Haushalte wünschen sich keine zusätzliche Ausstattung. Die Abbildung 12 zeigt, dass 57,1 % der Wohnungen keine Mängel aufweisen. Undichte Fenster bzw. eine Modernisierung der Fenster sind die am häufigsten genannten Mängel bzw. gewünschten Ausstattungsverbesserungen. Abbildung 11: Gewünschte zusätzliche Ausstattung der Wohnung N=445 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% keine 78,4% Aufzug Vergrößerung Badezimmer Schallschutzmaßnahmen energetische Gebäudesanierung Modernisierung Badezimmer Modernisierung der Fenster Grundrissveränderung 4,5% 1,8% 3,6% 3,6% 7,0% 10,8% 1,8% Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, Vermessungsamt Mitte, Auszug aus dem Liegenschaftskataster und Bezirksamt Mitte elektronische Bauakten. 16

17 Abbildung 12: Mängel in der Wohnung n=448 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% keine 57,1% Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig 16,1% Feuchtigkeit/Schimmel 12,7% Heizung defekt/erneuerungsbedürftig 6,0% undichte Fenster/Türen 23,9% Elektroanlage defekt/erneuerungsbedürftig 11,4% Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, Ortsbildanalyse Um den Gebäudezustand und das Modernisierungspotenzial im Untersuchungsgebiet bewerten zu können, wurde im Mai 2018 eine Ortsbildanalyse durchgeführt, bei welcher gebäudescharf der Sanierungsstand von Fassade, Fenster und Dach, das energetische Modernisierungspotenzial, die Möglichkeit zum Ausbau von Dachgeschossen sowie das Vorhandensein straßenseitiger Balkone aufgenommen wurde (vgl. Tabelle 5). 10,9 % der Gebäude haben demnach unsanierte Fassaden bzw. Schäden an der Fassade, so dass hier ein hohes Sanierungspotenzial gegeben ist. Straßenseitige Balkone sind bei knapp 60,0 % der Gebäude vorhanden und eine Wärmedämmung bei knapp 30,0 %. Potenziale für den Ausbau von Dachgeschossen und die Modernisierung von Fenstern sind bei etwa 30,0 % der Wohngebäude gegeben. Die Abbildung 13 und die Abbildung 14 zeigen, dass sich die Sanierungspotenziale und die wärmegedämmten Wohngebäude über das gesamte Gebiet verteilen. Die nachfolgenden Fotos veranschaulichen die Sanierungspotenziale und bereits durchgeführten Baummaßnahmen im Gebiet Tabelle 5: Fassade Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse Thomasiusstraße Merkmale Gebäude Anteil in % unsaniert/schäden an Fassade oder Bauteilen 16 10,9 % Wärmedämmung 40 27,2 % Fenster überwiegend alt/unsaniert 41 27,9 % Straßenseitige Balkone 85 57,8 % Potenzial zum Dachgeschossausbau 42 28,6 % Bautätigkeit 5 3,4 % Quelle: Ortsbildanalyse der LPG mbh,

18 Abbildung 13: Sanierungspotenziale und Sanierungsmaßnahmen im Gebiet Thomasiusstraße Quelle: Eigene Darstellung und Erhebung LPG mbh, Ortsbildanalyse Juni 2018 Abbildung 14: Gebäude mit Fassadendämmung im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße Quelle: Eigene Darstellung und Erhebung LPG mbh, Ortsbildanalyse Juni

19 Abbildung 15: Sanierungspotenzial Abbildung 16: Dachgeschossausbau Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbh, Mai 2018 Abbildung 17: Wärmedämmung Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbh, Mai 2018 Abbildung 18: sanierte Fassade Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbh, Mai 2018 Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbh, Mai

20 3.5 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials Im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße kann ein umfangreiches bauliches Aufwertungspotenzial festgestellt werden, das etwa 42,0 % der Haushalte im Gebiet betrifft wie die Abbildung 19 veranschaulicht. Demnach besteht ein großes Potenzial zur Ausstattung der Wohnungen und Gebäude mit zusätzlichen wohnwerterhöhenden Merkmalen wie Fußbodenheizung, Gäste-WC, Balkon und Aufzug sowie für energetische Ausstattungsmerkmale wie eine Wärmedämmung an der Fassade oder eine energiesparende Heizungsanlage. Dabei weisen die unterschiedlichen Baualtersklassen einen zum Teil unterschiedlichen Ausstattungsgrad mit wohnwerterhöhenden und energetischen Merkmalen auf, es bestehen aber in allen Baualtersklassen noch Aufwertungspotenziale. Der Ausstattungsgrad in Eigentumswohnungen unterscheidet sich sehr deutlich vom Ausstattungsgrad in Mietwohnungen. Im Zuge von Wohnungsumwandlungen ist demnach auch mit einer verstärkten Modernisierungstätigkeit zur Erhöhung des Wohnwertes zu rechnen. Im Rahmen der Ortsbildanalyse konnte bei rund 11,0 % der Gebäude ein Sanierungspotenzial aufgrund beschädigter Bauteile und/oder Fassaden festgestellt werden. Außerdem besteht ein sehr hohes Potenzial zur Zusammenlegung von Wohnungen aufgrund des durch 1- und 2- Raum-Wohnungen geprägten Wohnungsschlüssels. Der Gebäude- und Wohnungsbestand ist im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße sehr stark privatwirtschaftlich dominiert, nur 6,0 % der Wohnungen befinden sich in kommunalem oder genossenschaftlichem Eigentum. Es bestehen daher kaum Eingriffs- und Steuerungsmöglichkeiten für den Bezirk bzw. landeseigene Wohnungsunternehmen. Rund 30,0 % der Wohnungen sind bereits in Wohnungseigentum umgewandelt. Es besteht daher noch ein sehr hohes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Quartier ist dennoch weiterhin durch Mietwohnungen geprägt. Die Erhaltung des Mietwohnungscharakters kann demnach ein Erhaltungsziel für die soziale Erhaltungsverordnung darstellen, insbesondere vor dem Hintergrund der Aufwertungsdynamik (vgl. Kapitel 4.2). Hinzu kommt, dass bis zum Jahr 2023 alle belegungsgebundenen Wohnungen, die aktuell noch 6,5 % des Wohnungsbestandes ausmachen, auslaufen werden. Damit entfällt die Mietpreisbindung und Mieterhöhungen für diese Wohnungen richten sich nicht mehr nach den jeweils abgeschlossenen Förderungsverträgen mit dem Land Berlin, sondern wie für andere nicht geförderte Wohnungen nach den Mieterhöhungsmöglichkeiten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Abbildung 19: Übersicht Aufwertungspotenzial (Angaben in Prozent) starkes Aufwertungspotenzial mittleres Aufwertungspotenzial kein/geringes Aufwertungspotenzial 75,4 66,7 61,8 2,8 2,7 12,0 53,2 67,8 42,2 21,1 11,9 89,0 46,5 45,2 31,5 31,3 24,6 33,3 17,1 85,3 8,3 41,5 1,6 0,6 26,6 Heizung Sanitär/ Warmwasser Fenster Eigentümerstruktur Umwandlungspotenzial Wohnungsschlüssel wohnwerterhöhende Aussttattung energetische Aussttattung Zsfg. Aufwertungspotenzial Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh,

21 4. Analyse Aufwertungsdruck Der Aufwertungsdruck beschreibt, ob das wohnwerterhöhende Potenzial im Gebiet bereits genutzt wird bzw. ob die Rahmenbedingungen hierfür vorliegen. Dazu werden die Dynamik des Wohnungsmarktes und die Attraktivität des Wohnstandortes erfasst und bewertet. 4.1 Angebots- und Bestandsmieten Die Angebotsmietpreise im Planungsraum Thomasiusstraße zeigen seit dem Jahr 2008 einen steten Aufwärtstrend, nur unterbrochen von einem kleinen Absinken im Jahr Insgesamt stiegen die Preise von rund 6,50 auf 12,60 Euro/qm, was die Entwicklung der Angebotsmietpreise in Berlin leicht übersteigt und einem prozentualen Anstieg von knapp 90,0 % entspricht. Die Preise im Planungsraum Thomasiusstraße lagen 2008 bereits einen Euro/qm höher als im Vergleich zu Gesamtberlin, bis zum Jahr 2014 erhöhte sich die Differenz auf über 2 Euro/qm. Das Mietniveau im Planungsraum entsprach im Jahr 2017 dem bezirklichen Vergleichswert. Abbildung 20: Angebotsmietpreise in ausgewählten Planungsräumen (Median, nettokalt in Euro/qm) 13,00 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5, / / / / / / PLR Thomasiusstr. Bezirk Mitte Berlin Quelle: Eigene Darstellung nach SenStadtUm, Ref. IV A, Wohnatlas, Angebotsmieten im Zeitraum 2008 bis 2017 jeweils IV. Quartal - III. Quartal, auf Ebene der Planungsräume Netto-Kaltmieten im Wohnungsbestand und nach Zuzugsjahr Der Median der Netto-Kaltmiete im Untersuchungsgebiet liegt bei 7,05 Euro/qm. 26,5 % der Haushalte haben noch eine Netto-Kaltmiete von unter 6,00 Euro/qm. Rund 12 % der Haushalte haben dagegen eine Miete von mindestens 10,00 Euro/qm und liegen damit oberhalb des Berliner Angebotsmietniveaus. 60 % der Bestandsmieten befinden sich zwischen 5,00 und 8,00 Euro/qm. Anhand des Bestandsmietniveaus wird deutlich, dass im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße noch eine Versorgung der Haushalte mit preisgünstigen Wohnungen gewährleistet wird. Mit späterem Einzugsjahr steigt die Netto-Kaltmiete jedoch deutlich an wie die Abbildung 21 zeigt: Mietpreise unter 7,00 Euro/qm sind seit dem Jahr 2014 nur in Einzelfällen noch möglich. Über 30 % der Haushalte, die seit dem Jahr 2014 in ihre Wohnung gezogen sind, haben eine Netto-Kaltmiete von mindestens 10,00 Euro/qm. 21

22 Entsprechend hat sich der Median der Netto-Kaltmiete gemäß Einzugsjahr in die Wohnung erhöht wie Abbildung 22 zeigt. Dieser stieg im zeitlichen Verlauf von 5,83 Euro/qm auf 9,08 Euro/qm an, was 3,25 Euro bzw. 55,7 % entspricht. Das höchste Netto-Kaltmietniveau wird bei vermieteten Eigentumswohnungen (7,76 Euro/qm) erreicht, das zweithöchste bei privaten Wohnungsunternehmen (7,47 Euro/qm). Das niedrigste Mietniveau liegt dagegen bei 5,92 Euro/qm im genossenschaftlichen Wohnbestand, also rund zwei Euro unter dem Preis in vermieteten Eigentumswohnungen. Abbildung 21: Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung n=322 0% 20% 40% 60% 80% 100% bis 1993 in die Wohnung gezogen * * * unter 4 Euro/qm 4 bis 4,99 Euro/qm 5 bis 5,99 Euro/qm 1994 bis 2003 in die Wohnung gezogen * * * * 6 bis 6,99 Euro/qm 7 bis 7,99 Euro/qm 8 bis 8,99 Euro/qm 2004 bis 2013 in die Wohnung gezogen * * * 9 bis 9,99 Euro/qm 10 bis 10,99 Euro/qm 11 bis 11,99 Euro/qm seit 2014 in die Wohnung gezogen *** * 10 mehr als 12 Euro/qm Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Abbildung 22: Entwicklung Netto-Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung (Median) 10,00 n=322 9,50 9,00 8,50 9,08 8,00 7,50 7,00 6,50 7,00 6,00 5,50 5,83 6,07 5,00 bis 1993 in die Wohnung gezogen 1994 bis 2003 in die Wohnung gezogen 2004 bis 2013 in die Wohnung gezogen seit 2014 in die Wohnung gezogen Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Mieterhöhungen In Tabelle 6 sind die verschiedenen Arten von Mieterhöhungen gegenübergestellt. Hierbei zeigt sich, dass durch Neuvermietung und Modernisierung viel höhere Mietsteigerungspotenziale bestehen, als bei 22

23 anderen Mietanpassungen wie Grundmieterhöhungen gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete, Mieterhöhungen bei gestiegenen Betriebskosten oder eines Staffelmietvertrages. Tabelle 6: Art der Mietsteigerung modernisierungsbedingte Mietsteigerungen Effekte von Mietsteigerungen (in den letzten fünf Jahren) Alte und neue durchschnittliche Netto-Kaltmiete je qm Durchschnittliche Mietsteigerung in % und Euro je qm 6,07 Euro 6,82 Euro 12,3 % 0,74 Euro durchschnittliche Mietsteigerung durch Neuvermietung durchschnittliche Mieterhöhungen ohne Modernisierung 6,52 Euro 9,08 Euro 39,3 % 2,56 Euro 5,86 Euro 6,19 Euro 5,6 % 0,33 Euro Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen und Wohnungsverkäufe Seit 2009 wurden im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße für 268 Wohneinheiten Anträge auf Abgeschlossenheit erteilt, rund die Hälfte davon entfallen auf das Jahr 2017 wie Abbildung 23 zeigt. Räumlich verteilen sich die Abgeschlossenheitsbescheinigungen über das gesamte Gebiet und verschiedene Baualtersklassen. Abbildung 23: Wohneinheiten der Abgeschlossenheitsbescheinigungen 2009 bis Anzahl Wohneinheiten (n=268) Quelle: Eigene Darstellung nach Bezirksamt Mitte von Berlin Auszug aus den elektronischen Bauakten 2009 bis 2017 Seit dem Jahr 2014 ist die Zahl der tatsächlichen Wohnungsumwandlungen im Planungsraum Thomasiusstraße sehr stark angestiegen: zwischen 2014 und 2016 wurden jährlich rund Grundbuchumschreibungen vorgenommen. Im Jahr 2017 hat sich die Zahl der Grundbuchumschreibungen mit 139 im Vergleich zu den Vorjahren nahezu verdoppelt. Die Umwandlungsquote der letzten fünf Jahre liegt im Gebiet bei 10,6 % und damit deutlich oberhalb des bezirklichen Wertes von 4,0 % und des gesamtstädtischen Vergleichswertes von 3,0 %. Es ist eine erhöhte Umwandlungsdynamik im Gebiet 23

24 festzustellen. Die erhöhte Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Jahr 2017 lässt einen weiteren Anstieg der Umwandlungen für das Jahr 2018 erwarten. Abbildung 24: Grundbuchumschreibungen im Planungsraum Thomasiusstraße PLR Thomasiusstr. (n=470) Quelle: Eigene Darstellung nach SenStadtUm, Ref. IV A, Wohnatlas, Sonderauswertung zu Grundbuchumschreibungen im Zeitraum 2004 bis 2017 auf Ebene der Planungsräume Neben der hohen Umwandlungsquote ist auch eine sehr hohe Wohnungsverkaufsquote im Planungsraum Thomasiusstraße festzustellen: seit 2004 wurden 16,9 % des Wohnungsbestandes verkauft. Dieser Wert liegt sowohl über dem bezirklichen Wert von 10,3 %, als auch über dem Berliner Vergleichswert von 9,2 % im selben Zeitraum. Die Haushaltsbefragung ergab, dass seit Eigentümerwechsel stattfanden, rund 60 % davon seit Abbildung 25: Wohnungsverkäufe im Planungsraum Thomasiusstraße PLR Thomasiusstr. (n=592) Quelle: Eigene Darstellung nach SenStadtUm, Ref. IV A, Wohnatlas, Sonderauswertung zu Wohnungsverkäufen im Zeitraum 2004 bis 2017 auf Ebene der Planungsräume Gemäß Haushaltsbefragung stehen 9,2 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet dauerhaft leer. Ferienwohnungen bzw. Gästebetreuungen sind bei 11,5 % der Haushalte im Wohnhaus vorhanden. 24

25 Insgesamt kommt es so etwa bei einem Fünftel der Haushalte zu einer Zweckentfremdung von Wohnraum in ihrem Wohnhaus. 4.3 Bauanträge und Modernisierungen Im Rahmen der Untersuchung wurden die genehmigungspflichtigen Bauanträge im Zeitraum der Jahre 2009 bis 2017 für das Untersuchungsgebiet ausgewertet. Insgesamt wurden 65 Einzelmaßnahmen bei 49 Bauanträgen genehmigt. Die meisten der Maßnahmen entfallen dabei auf die Jahre Am häufigsten wurden Dachgeschossausbauten/Aufstockungen, Balkonanbauten und die Installation eines Aufzugs beantragt. Die Bauanträge verteilen sich über das gesamte Untersuchungsgebiet und auf verschiedene Baualtersklassen sowie privatwirtschaftliche Eigentumsformen. Abbildung 26: Baugenehmigungen nach Einzelmaßnahmen 2009 bis N=65 Balkonanbau (auch Wintergärten und Terrassen) Aufzüge 17 Energetische Sanierung Sanierung/Instandsetzung Nutzungsänderung Wohnen in Gewerbe Nutzungsänderung Gewerbe in Wohnen Umbau, Grundrissänderung Wohnungszusammenlegung Wohnungsteilung Dachgeschossausbau/Aufstockung, Dachterrasse Neubau Sonstiges (Einbau Fenster, Wand- /Deckendurchbruch) Quelle: Eigene Darstellung nach Bezirksamt Mitte von Berlin, Auszug aus dem elektronischen Bau- und Genehmigungsverfahren nach Vorgangstypen, bis Bei 29,0 % der Haushalte wurde während des Mietverhältnisses eine Modernisierung durchgeführt und bei weiteren 6,0 % wurde eine angekündigt. Die meisten Modernisierungen wurden seit 2011 durchgeführt, insgesamt rund 80 %. Davon betreffen 52,9 % den Zeitraum 2014 bis Mai Abbildung 27 zeigt, dass 31,5 % der Modernisierungen auf die energetische Gebäudesanierung und 21,0% auf die Modernisierung der Fenster entfallen, demnach energetisch bedeutsam sind. Vor dem Hintergrund der in Kapitel 3 beschriebenen Aufwertungspotenziale wird deutlich, dass diese in den vergangenen Jahren bereits genutzt wurden. Bei je rund 10,0 % der Haushalte wurden zudem die Badezimmer modernisiert und ein Balkon angebaut. 25

26 Abbildung 27: Art der durchgeführten Modernisierungen n=143 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Dachsanierung 3,5% Sanitäranlagen 0,7% komplette Sanierung 4,2% Sanierung Fußboden 3,5% Treppenhaus/Fassade gestrichen 10,5% Erneuerung Elektrik 2,8% Austausch/Erneuerung Türen 0,7% energetische Gebäudesanierung 31,5% Schallschutzmaßnahmen 0,7% Modernisierung Fenster 21,0% Modernisierung Badezimmer 9,8% Anbau Aufzug 2,8% Anbau Balkon 8,4% Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks Insbesondere die sehr hohen Umwandlungs- und Wohnungsverkaufsquoten zeigen, dass das Gebiet unter einem sehr hohen Aufwertungsdruck steht. Sowohl die Umwandlungsquote, als auch die Wohnungsverkaufsquote der letzten fünf Jahre lagen deutlich über den bezirklichen und gesamtstädtischen Vergleichswerten. Die erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen und die tatsächlichen Wohnungsumwandlungen sind im Jahr 2017 auf ihren Höchststand angestiegen. In den folgenden Jahren ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen, da das Gebiet attraktive Wohnlagen in zentraler Lage bereithält. Neben der eigentumsrechtlichen Dynamik sind die Angebots- und Bestandsmieten stark angestiegen. Insbesondere die Neuvermietungsrendite ist stark ausgeprägt. Abbildung 28: Übersicht Aufwertungsdruck (Angaben in Prozent) starker Aufwertungsdruck mittlerer Aufwertungsdruck kein/geringer Aufwertungsdruck 14,0 16,2 68,6 50,0 37,2 5,7 10,1 17,6 15,2 12,2 80,4 73,7 13,7 34,8 50,6 Anzahl Mieterhöhungen Modernisierungsmaßnahmen Neuvermietungsrendite Bestandsmietniveau Zusammenfassung Aufwertungsdruck Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh,

27 Die analysierten Bauanträge und die von den Haushalten angegebenen Modernisierungen belegen, dass die festgestellten baulichen Aufwertungspotenziale im Gebiet in den letzten Jahren genutzt wurden. Dies umfasst sowohl zusätzliche Ausstattungsmerkmale wie Balkone, aber auch die energetische Gebäudesanierung, den Austausch von Fenstern und den Dachgeschossausbau. Der Aufwertungsdruck ist demnach nicht nur durch die wohnungswirtschaftliche Dynamik, sondern auch durch die baulichen Aktivitäten, die sich auf das gesamte Quartier und verschiedene Baualtersklassen verteilen, zu begründen. Ein Steuerungserfordernis im Sinne der sozialen Erhaltungsverordnung ist in Bezug auf die bestehenden baulichen Aufwertungspotenziale demnach gegeben. 27

28 5. Analyse Verdrängungspotenzial und Gebietsbindung Das Verdrängungspotenzial wird anhand der soziodemographischen Rahmenbedingungen im Quartier festgestellt. Die Gebietsbevölkerung und der Wohnungsbestand sind eng miteinander verknüpft. Eine Veränderung im Wohnungsbestand wirkt sich auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft aus, Aufwertungspotenziale und Aufwertungsdruck können zu Verdrängung führen. 5.1 Verdrängungspotenzial Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur Die größte Bevölkerungsgruppe im Untersuchungsgebiet stellen die 27- bis 44-Jährigen mit 30,8 % dar. 14,8 % der Haushaltsmitglieder sind unter 18 Jahre und 20,4 % über 65 Jahre alt. Im Untersuchungsgebiet überwiegen kleine Haushalte mit ein oder zwei Personen, die passt zum Wohnungsschlüssel gemäß Kapitel 3.1. Lediglich in knapp einem Viertel der Haushalte leben mehr als 2 Personen wie die Abbildung 29 verdeutlicht. Rund die Hälfte der Haushalte im Untersuchungsgebiet lebt alleine, 40 % sind Paare ohne oder mit minderjährigen Kindern. Wohngemeinschaften sind mit 5,8 % vertreten. Alleinerziehende oder Paare mit volljährigen Kindern im Haushalt gibt es nur wenige wie Abbildung 30 zeigt. Abbildung 29: Haushaltsgröße 11,2% n= 481 7,7% 1,2% Abbildung 30: Haushaltsstruktur 14,2% 3,3% 5,8% n= ,2% 47,9% 31,6% 25,8% 1-Personen-Haushalt 3-Personen-Haushalt 5-und-mehr-Personen-Haushalt 2-Personen-Haushalt 4-Personen-Haushalt 2,9% allein lebend alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt Paar ohne Kind/er Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern Wohngemeinschaft Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Jeweils rund 70 bis 80 % der 1- und 2-Personen-Haushalte leben in Wohnungen entsprechend ihrer Haushaltsgröße oder Haushaltsgröße plus ein Zimmer. Jedoch kommt es bei Haushalten mit mehr als zwei Personen auch öfter zu Überbelegungen. Demnach gibt es im Bereich der kleineren Haushalte Fehlbelegungen 5 von knapp 20 bis 30 %, bei größeren Haushalten kommt es häufiger zu Überbelegung von Zimmern. Diese Angaben decken sich mit dem bereits festgestellten Wohnungsschlüssel mit 61,8 % 1- und 2-Zimmerwohnungen und 17,0 % mit mehr als 5 Zimmern. 5 Als Fehlbelegung wird das Missverhältnis zwischen der Zimmeranzahl der Wohnung und der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen definiert. Eine nachfragegerechte Belegung entspricht der Haushaltsgröße plus ein Zimmer. 28

29 Abbildung 31: Nachgefragte Zimmer nach Haushaltsgröße n=475 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 Zimmer 1-Personen- Haushalt * 6 * 1,5 Zimmer 2 Zimmer 2-Personen- Haushalt ** * 10 2,5 Zimmer 3 Zimmer 3-Personen- Haushalt * * 8 * * 3,5 Zimmer 4 Zimmer 4-Personen- Haushalt * * 9 11 * 8 4,5 Zimmer 5 und mehr Zimmer Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Bei Betrachtung von Zuzugsjahr in das Wohngebiet und Einzugsjahr in die derzeitige Wohnung zeigt sich, dass der Großteil der Haushalte zeitgleich in das Wohngebiet und in ihre Wohnung gezogen ist. Gut ein Viertel der Haushalte ist seit 2014 in das Untersuchungsgebiet gezogen. Rund 57,0 % der Haushalte leben bereits seit mehr als zehn Jahren im Wohngebiet. Bildungsniveau 55,4 % der Personen im Alter über 15 Jahren verfügen über einen (Fach-)Hochschulabschluss und 15,8 % über die (Fach-)Hochschulreife. 1,2 % haben keinen Schulabschluss sowie 7,6 % einen Hauptschulabschluss und 14,5 % einen Realschulabschluss. Das Bildungsniveau ist demnach sehr vielfältig. Die Abbildung 32 zeigt, dass mit späterem Zuzugsjahr in die Wohnung eine leichte Verschiebung zu höheren Bildungsabschlüssen zu verzeichnen ist. Abbildung 32: Bildungsabschluss nach Zuzugsjahr in die Wohnung n=724 0% 20% 40% 60% 80% 100% bis 1988 in das Wohngebiet gezogen ** kein Schulabschluss 1989 bis 1998 in die Wohnung gezogen 1999 bis 2008 in die Wohnung gezogen * * noch in der schulischen Ausbildung Hauptschulabschluss oder vergleichbar Realschulabschluss oder vergleichbar 2009 bis 2013 in die Wohnung gezogen Fachhochschul- oder Hochschulreife seit 2014 in die Wohnung gezogen * 7 * Fachhochschulabschloss, Hochschulabschluss Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh,

30 5.1.2 Beteiligung am Erwerbsleben 14,9 % der Haushaltsmitglieder sind Schüler/innen, Student/innen oder Auszubildende. 56,4 % arbeiten, davon sind 37,4 % angestellt und 10,8 % selbstständig. Rund ein Viertel sind Rentner/innen beziehungsweise Pensionär/innen. 4,1 % der Personen suchen derzeit eine Arbeit oder befinden sich in einer Beschäftigungsmaßnahme/Umschulung. Abbildung 33: Derzeitige Berufstätigkeit aller Haushaltsmitglieder im Alter über 15 Jahren 24,6% 5,8% n=772 1,3% 7,8% 3,0% Schüler/in Auszubildene/r Student/in Arbeiter/in Angestellte/r 0,9% 3,2% 0,6% 10,8% 4,5% 37,4% Beamte/r Selbstständige/r in Beschäftigungsmaßnahme, Umschüler/in arbeitssuchend Hausmann/-frau Renter/in, Pensionär/in Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Der Anteil der Arbeitslosen sowie der Jugendarbeitslosigkeit sind zwischen 2012 und 2016 gesunken, der Anteil der Arbeitslosen im Alter 15 bis 65 Jahre liegt nun unter dem Vergleichswert des Bezirks sowie von Berlin. Die Jugendarbeitslosigkeit ist im Untersuchungsgebiet generell niedriger als im Bezirk beziehungsweise in Berlin allgemein. Der Anteil der Transferbeziehenden im Alter 15 bis 65 Jahre sowie unter 15 Jahre ist ebenfalls gesunken, die Werte liegen teilweise deutlich unter den Vergleichswerten des Bezirks und Berlins. Die Altersarmut ist jedoch gestiegen und liegt nun 3,7 % über dem Vergleichswert für Berlin, jedoch noch unter dem Vergleichswert für den Bezirk Mitte. Allgemein gibt es also einen Rückgang von Transferleistungsbeziehenden, lediglich die Altersarmut ist gestiegen. Tabelle 7: Indikatoren zum Erwerbsleben auf Ebene des Planungsraums Thomasiusstraße, des Bezirks Mitte und der Gesamtstadt Planungsraum Thomasiusstraße Bezirk Mitte Berlin Anteil Arbeitslose (SGB II und III) 8,0 % 5,6 % 7,6 % 6,7 % Jugendarbeitslosigkeit 4,0 % 2,1 % 4,6 % 3,7 % Anteil Transferbeziehende (SGB II und XII) 16,9 % 11,2 % 19,5 % 13,4 % Anteil Transferbeziehende (SGB II und XII) unter 15 Jahre 23,8 % 20,8 % 45,1 % 30,6 % Altersarmut 7,6 % 9,2 % 11,3 % 5,5 % Quelle: SenStadtWohn, Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2017 und

31 Rund 15 % der Haushalte erhalten laut Haushaltsbefragung staatliche Zuschüsse zum Lebensunterhalt. Jeweils rund 4 % erhalten Arbeitslosengeld II, Grundsicherung im Alter sowie sonstige staatliche Leistungen wie BAföG, Elterngeld oder Ähnliches (vgl. Abbildung 34). Abbildung 34: Zuschüsse zum Lebensunterhalt n=466 0,0% 2,0% 4,0% Erhalt von Arbeitslosengeld (ALG I) 2,6% Erhalt von Arbeitslosengeld (ALG II/Hartz IV) 3,9% Erhalt von Wohngeld 1,1% Erhalt von Grundsicherung im Alter 4,1% Erhalt sonstiger staatlicher Leistungen (BAföG, Elterngeld, o.ä.) 4,1% Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 34,5 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet haben ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von unter 2000 Euro und liegen damit unter dem Berliner Netto-Haushaltseinkommen von 1950 Euro. 6 Dagegen verfügen 33,1 % über mehr als 3000 Euro netto (vgl. Abbildung 35). Abbildung 35: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, AfS Berlin-Brandenburg, Ergebnisse des Mikrozensus im Land Berlin 2015 Haushalte, Familien und Lebensformen, Datenstand:

32 In Tabelle 8 ist das Äquivalenzeinkommen 7 nach Haushaltsformen im Untersuchungsgebiet dem Äquivalenzeinkommen von Berlin gegenübergestellt. Paare mit Kind/ern sowie Alleinerziehende/Paare mit erwachsenem/n Kind/ern im Haushalt liegen dabei knapp über dem Vergleichswert, während Alleinerziehende mit 1200,80 Euro deutlich darunter liegen. Dagegen liegen Alleinlebende und vor allem Paare ohne Kinder deutlich über dem Berliner Vergleichswert. Tabelle 8: Haushaltsform Äquivalenzeinkommen Höhe Äquivalenzeinkommen je Haushaltsmitglied Berlin 1.538,00 Untersuchungsgebiet: alleinlebend 1.984,06 Untersuchungsgebiet: alleinerziehend ,80 Untersuchungsgebiet: Paare ohne Kind/er 2.589,48 Untersuchungsgebiet: Paare mit Kind/ern 1.697,26 Untersuchungsgebiet: Alleinerziehende/Paare mit erwachsenem/n Kind/ern im Haushalt ,05 Quelle: Berechnung durch Daten des Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, Internetquelle und Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Mit späterem Einzugsjahr in die Wohnung lässt sich ein leichter Rückgang von Haushalten mit geringem Einkommen feststellen. Mittlere Einkommensgruppen steigen hingegen leicht an wohingegen die Einkommensgruppe mit einem Einkommen von über Euro stabil geblieben ist. Mietbelastungsquote In der Abbildung 36 ist die durchschnittliche Warmmietbelastung der Haushalte nach den Einkommensgruppen dargestellt. Die Mietbelastung sinkt mit steigendem Einkommen. Haushalte mit 900 bis Euro wenden durchschnittlich 40 % ihres Einkommens für die Warmmiete auf, Haushalte mit weniger als 900 Euro müssen sogar rund 60 % ihres Einkommens dafür aufbringen. Auch Einkommensgruppen mit bis zu 2000 Euro liegen bereits oberhalb der 30 %-Schwelle. Haushalte, die mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen, haben einen geringeren finanziellen Spielraum, um auf Mieterhöhungen zu reagieren und sind deshalb besonders verdrängungsgefährdet. Im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße betrifft dies rund 43,0 % der Haushalte. 7 Das Äquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro-Kopf-Einkommen je Haushaltsmitglied, das ermittelt wird, indem das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der im Haushalt lebenden Personen geteilt wird. Nach EU-Standard wird zur Bedarfsgewichtung die neue OECD-Skala verwendet. Danach wird der ersten erwachsenen Person im Haushalt das Bedarfsgewicht 1 zugeordnet, für die weiteren Haushaltsmitglieder werden Gewichte von < 1 eingesetzt (0,5 für weitere Personen im Alter von 14 und mehr Jahren und 0,3 für jedes Kind im Alter von unter 14 Jahren), weil angenommen wird, dass sich durch gemeinsames Wirtschaften Einsparungen erreichen lassen. 8 bezieht sich auf eine erwachsene Person mit zwei Kindern über 14 Jahren. 9 bezieht sich auf 4-Personen-Haushalt alle erwachsen. 32

33 Abbildung 36: Spannbreite der durchschnittlichen Warmmietbelastung nach Haushaltseinkommen Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, Gebietsbindung Gründe für die Wohnortwahl 83,0 % schätzen vor allem die Lage des Gebiets in der Stadt, 56,5 % gefällt das Lebensgefühl im Kiez. 41,6 % mögen zudem die Nähe zum Arbeitsplatz und gaben das als Grund der Wohnortwahl an. Rund 35 % sind wegen der günstigen Miete zugezogen und 33,1 % schätzen die Nähe zu Verwandten, Freunden und Bekannten. 13,9 % interessieren sich für die kulturellen Angebote im Gebiet und 6,7 % sind auf die sozialen Einrichtungen im Quartier und der direkten Umgebung angewiesen. Abbildung 37: Gründe für die Wohnortwahl n=481 0% 20% 40% 60% 80% 100% Die Miete ist günstig. Die Miete war günstig. 37,8% 35,3% Ich habe keine andere Wohnung gefunden. 17,3% Das Lebensgefühl im Kiez gefällt mir. 56,5% Mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier. Mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen im Quartier 6,7% 13,9% Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten. Nähe zum Arbeitsplatz 33,1% 41,6% Ich schätze die Lage in der Stadt 83,0% Ich mag die bauliche Struktur des Quartiers 35,1% Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh,

34 5.2.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft In der Abbildung 38 sind jeweils die zehn am häufigsten genannten Veränderungen dargestellt. Je größer dabei ein Begriff ist, desto häufiger wurde er genannt. Die positiven Entwicklungen sind grün dargestellt, negativ bewertete Entwicklungen rot. Insbesondere die Entwicklung der Mieten, Verdrängungstendenzen sowie die Einkaufsmöglichkeiten im Gebiet sind negativ aufgefallen. Ebenfalls negativ finden viele die Umwandlungen sowie Neubau und Sanierung, wobei letzteres auch teilweise positiv gesehen wird. Das Angebot an Spielplätzen im Gebiet sowie die Erneuerung des Gerickestegs und die Grünflächen werden hingegen positiv bewertet. Abbildung 38: Veränderungen im Wohnquartier Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbh, 2018 Etwa 26,0 % der Haushalte pflegen enge Kontakte zu seinen Nachbarinnen und Nachbarn und zeigen die Bereitschaft, sich untereinander zu helfen. Weitere rund 45,0 % kennen die meisten ihrer Nachbarinnen und Nachbarn und unterstützen diese bei kleinen Dingen. Nur 0,8 % der Haushalte geben an, dass keine Kontakte zu den Nachbarinnen und Nachbarn bestehen. Die Kontakte innerhalb der Nachbarschaft sind im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße demnach sehr stark ausgeprägt und sprechen für ein funktionierendes (informelles) soziales Netzwerk Nutzung und Wertschätzung von Infrastrukturen Im Untersuchungsgebiet Thomasiusstraße gibt es 4 Kindertagesstätten mit insgesamt 273 Plätzen. 10 Laut dem Förderatlas 2018 der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie gehört die Bezirksregion Moabit Ost in die Kategorie 3+ Derzeit nur noch geringe Platzreserven, prognostisch steigender Bedarf. 11 Daneben gibt es eine weitere zielgruppenspezifische Einrichtung: den Treffpunkt 50+ für Senior/innen. Für Kinder und Jugendliche gibt es vier Spielplätze, zwei davon für Kleinkinder und zwei für Ballspiele, die für die älteren Kinder vorgesehen sind. Den Einwohnerinnen und Einwohnern stehen im Planungsraum Thomasiusstraße 14,1 qm öffentliche Grünanlage pro Einwohner zur Verfügung. 12 Damit liegt der Planungsraum Thomasiusstraße sowohl unter dem Vergleichswert für den Bezirk Mitte (15,3 qm/einwohner) als auch unter dem für ganz Berlin (17,1 qm/einwohner), jedoch deutlich über dem Richtwert von 6,0 qm pro Einwohner. An Spielplatzfläche stehen 1,5 qm pro Einwohner zur Verfügung, auch hier liegt der Planungsraum Thomasiusstraße über dem Sollwert von 0,6 qm pro Einwohner. 13 Besonders intensiv ist die Nutzung der öffentlichen 10 Bezirksamt Mitte, Soziales Infrastrukturkonzept, SenBJF, Förderatlas Kindertagesbetreuung 2018, S Bezirksamt Mitte, Bezirksregionenprofil Moabit-Ost, Bezirksamt Mitte, Bezirksregionenprofil Moabit-Ost,