Milieuschutz in Neukölln

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1 Milieuschutz in Neukölln

2 Die Ausgangslage Neukölln entwickelt sich sehr dynamisch Milieuschutz möglich und erforderlich? Aber: benötigt Zeit und Ressourcen für Vorbereitende Untersuchungen (für rechtssichere Anwendung) Erstellung von Prüfkriterien (passend zum Bezirk) Personal für die Umsetzung (kein freies Personal verfügbar) Daher schrittweises Vorgehen 2014: BVV Beschluss zur Vor-Vor-Untersuchung im Reuterkiez 2015: BVV Beschluss zu weiteren Untersuchungen

3 Rechtliche Grundlagen: Soziales Erhaltungsgebiet (Milieuschutz) 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen Veränderung der Nachfrage nach öffentlicher Infrastruktur Verlust von Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsgruppen Folgeprobleme in anderen Stadtteilen

4 Rechtliche Anwendungsvoraussetzungen Zum 172 Abs 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB Untersuchung zum Nachweis: Aufwertungspotential Verdrängungspotential Aufwertungsdruck Verdrängungsdruck Hierzu erfolgt isnb. Analyse der Sekundärstatistik Ortsbildanalyse Haushaltsbefragung Infrastrukturanalyse

5 Beispiel Reuterplatz

6 Mieten Veränderung der Angebotsmieten (nettokalt) in den bestimmter Planungsräume (median) ,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 Reuterkiez Bouchéstraße Donaustraße Graefekiez Reichenberger Straße Berlin 4,00 08/09 09/10 10/11 11/12 12/13 13/14 Quelle: LPG Anstieg der durchschnittlichen Angebotsmieten um rund 80% zwischen 2008 und 2014

7 Mieten Entwicklung der Netto-Kaltmiete/m² nach Einzugsjahr in die Wohnung (Median) N=533 14,00 Median Minimum Maximum 12,00 13,31 10,00 10,00 8,00 6,00 4,00 7,80 5,57 6,42 7,18 8,26 5,22 5,24 8,89 7,80 5,67 5,43 5,75 7,42 2,00 2,59 3,65 2,05 2,32 2,92 3,19 3,03 2,45 3,05 0,00 Bis1980 in die 1981bis 1985 in 1986bis 1990 in 1991 bis 1995 in 1996bis 2000 in 2001 bis 2005 in 2006bis 2010 in seit 2011 in die die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen die Wohnung gezogen Quelle: LPG Nettokaltmieten bei Bezug 2011 rund 30% höher als 1980

8 Umwandlungen / Wohnungsverkäufe Wohnungsverkäufe in den betrachteten Planungsräumen Reuterkiez (N=1.236) Bouchéstraße(N=29) Donaustraße (N=192) Graefekiez(N=829) Reichenberger Straße (N=644) Quelle: LPG seit 2009 verstärkte Verkaufstätigkeit insgesamt Wohnungen veräußert

9 Bildungsabschlüsse Höchste Bildungsabschlüsse nach Zuzugsjahr Abbildung 45: Verteilung der höchsten Bildungsabschlüsse nach Zuzugsjahr ins Wohngebiet N=1105 bis 1980 ins Wohngebiet gezogen kein Schulabschluss 1981 bis 1985 ins Wohngebiet gezogen bis 1990 ins Wohngebiet gezogen Hauptschulabschluss oder vergleichbar 1991 bis 1995 ins Wohngebiet gezogen Realschulabschluss oder vergleichbar 1996 bis 2000 ins Wohngebiet gezogen Fachhochschul-oder Hochschulreife 2001 bis 2005 ins Wohngebiet gezogen Lehre, Berufsausbildung 2006 bis 2010 ins Wohngebiet gezogen seit 2011 ins Wohngebiet gezogen Fachhochschulabschloss, Hochschulabschluss 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: LPG Zuzug einer höheren Bildungsschicht

10 Einkommenssituation Kennzahlen der Sekundärstatistik zur Erwerbstätigkeit Quelle: LPG Indikator Neukölln Sozialversicherungspflichtig Beschäftigter ,2 % ,9 % 41,0 % Arbeitslose im Alter zwischen 15 und 65 Jahren (SGB II und SGB III) ,7 % ,3 % 10,0 % Arbeitslose im Alter unter 25 Jahren an dieser Altersgruppe 219 7,5 % 128 5,3 % 5,9 % Transferleistungsbezieher unter 65 Jahren (SGB II) ,5 % ,5 % 29,9 % Transferleistungsbezieher unter 15 Jahren an dieser Altersgruppe (SGB II) ,4 % ,5 % 51,1 % Beziehende von Grundsicherung (SGB XII) ,1 %* ,1 % 8,0 % Alleinerziehende Bedarfsgemeinschaften an allen Bedarfsgemeinschaften mit Kindern (SGB II) * Stand: ,0 % 41,2 % Arbeitslosenquote sinkt

11 Einkommenssituation Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße Abbildung 45: Verteilung der höchsten Bildungsabschlüsse nach Zuzugsjahr ins Wohngebiet N=652 bis 1980 in die Wohnung gezogen bis 1985 in die Wohnung gezogen bis Euro 1986 bis 1990 in die Wohnung gezogen bis Euro 1991 bis 1995 in die Wohnung gezogen bis Euro 1996 bis 2000 in die Wohnung gezogen bis Euro 2001 bis 2005 in die Wohnung gezogen bis 2010 in die Wohnung gezogen bis Euro seit 2011 in die Wohnung gezogen über Euro 40% 60% 80% 100% Quelle: LPG steigende Einkommen

12 Bauliches Sanierungspotential Quelle: LPG

13 Energetisches Sanierungspotential Quelle: LPG

14 Voruntersuchung Reuterplatz Aufwertungspotential Z.B. Potential für bauliche und energetische Sanierung Verdrängungspotential Viele Geringverdiener in kleinen Wohnungen Aufwertungsdruck z.b. Hohe Nachfrage nach ETW Verdrängungsdruck z.b. Hohe Nachfrage nach Wohnraum im Gebiet lässt Mieten steigen Voraussetzungen des BauGB erfüllt Beschlussfassung am

15 Die Untersuchungskulissen im Bezirk Neukölln Als Verdachtsgebiete wurde alle überwiegend wohngenutzten gründerzeitlichen Bereiche im Prognoseraum 0801 Neukölln eingestuft und zeitlich priorisiert Abgeschlossene Untersuchungen Reuterplatz (1) Schillerpromenade (2) Laufende Untersuchungen Flughafenstraße/Donaustraße (3) Rixdorf (4) Rollberg/Körnerpark (5) 7 Geplante Untersuchungen Treptower Straße/Herzbergplatz (6) Silbersteinstraße/Glasgower Straße (7) Keine Verdachtsgebiete Kölnische Heide und Hasenheide (eher Gewerbe-, Grün- und Freiflächen) bzw. andere städtebauliche Strukturmerkmale

16 Beschlossene Gebiete 1) Reuterplatz 2) Schillerpromenade Untersuchung erfolgt BVV-Beschluss: BVV-Beschluss: Festlegung RVO der gehemmt bis Personal vorhanden ist. Vorsl. Sommer 2016 der Fall) Aufstellungsbeschluss , damit Zurückstellungen und vorläufige Untersagungen gem. 15 BauGB möglich (auch für Umwandlungen), Festlegung sobald Personal vorhanden.

17 Bezirksamt Neukölln von Berlin - Stadtentwicklungsamt Aktuelle Untersuchungskulissen 3) Flughafenstraße / Donaustraße 4) Rixdorf 5) Rollberg/ Körnerpark Untersuchung laufend (bis vorsl. Juni 2016) Sofern die Untersuchung ergibt dass die Anwendungsvoraussetzungen vorliegen, sollen die Unter-suchungen vor Sommerpause den politischen Gremien vorgelegt werden Sofern ein BVV Beschluss erfolgt, ist eine Festlegung der RVO vorsl. ab Sommer 2016 möglich, sobald Personal vorhanden

18 Beschlossene Untersuchungskulissen 6 7 -Die laufenden und geplanten Untersuchungen zu 3) bis 7) sind ergebnisoffen -Die tatsächlichen räumlichen Abgrenzungen werden erst mit BVV Beschluss festgelegt und können kleiner sein als die Untersuchungskulisse 6) Treptower Str. / Herzbergplatz 7) Silbersteinstr./ Glasgower Str. Untersuchung geplant (vorsl. ab Herbst 2016) Sofern die Untersuchung ergibt dass die Anwendungsvoraussetzungen vorliegen, sollen die Untersuchungen vors. Anfang 2017 den politischen Gremien vorgelegt werden Sofern ein BVV Beschluss erfolgt, ist eine Festlegung der RVO vorsl. ab Frühjahr 2017 möglich

19 Die Genehmigungskriterien Rechtlicher Rahmen Genehmigungsvorbehalt für Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen Einschränkung von wohnwerterhöhenden Modernisierungen die Einhaltung des allgemein üblichen Standards von Wohnraum in Bundesmaßstab Orientierung an Berliner Praxis die Berücksichtigung der Mindestanforderungen an Wohnraum nach der Bauordnung Berlin und nach EnEV die Erhaltung des Wohnraumangebots in der Gebietskulisse

20 Die Genehmigungskriterien (veröffentlicht im Amtsblatt von Berlin am ): i.d.r. nicht zulässig: Einbau bzw. Anbau von besonders kostenaufwendigen Aufzügen oder Fassadengleiter Einbau eines zweiten Bades oder einer zweiten Dusche in Wohnungen < 4 Zimmer Wesentliche Grundrissveränderungen und Zusammenlegung von Wohnraum Maßnahmen zur Energieeinsparung über den Mindeststandard der EnEV hinaus Anbau von Balkonen, Loggien, Terrassen und Wintergärten, wenn bereits einmal vorhanden Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung Schaffung von zur Wohnung gehörigen Stellplätzen Abriss von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten

21 Rechtliche Grenzen des Milieuschutz kein individueller Mieterschutz, sondern städtebauliches Instrument keine Festlegung von Mietobergrenzen nur indirekter Einfluss auf Mietsteigerungen Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsgrades kein Substandard Keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit für den Eigentümer durch Verbote

22 Umwandlungsverbot Umwandlungsverordnung: Erlass von der Senatsverwaltung Zuständig für die Umsetzung sind die Bezirke gilt automatisch ab Festsetzung der Milieuschutz Verordnung Verbietet Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Aber Sonderfälle in die Genehmigung zu erteilen ist: Gründung Wohnungseigentum zugunsten von Erben und Familie Bei bestehender Vormerkung im Grundbuch das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern;

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Ausführliche Informationen und die abgeschlossenen Untersuchungen finden Sie auf unseren Internetseiten des Stadtentwicklungsamts : Kontakt: Oliver Türk Mail: stadtplanung@bezirksamt-neukölln.de Telefon: Sprechstunden des Stadtentwicklungsamtes: Di und Do 9-12 Uhr