WOHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee - Berlin Neukölln

Transkript

1 WOHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee - Berlin Neukölln Vorstellung der Untersuchungsergebnisse 7. Juli 2015

2 Auftraggeber Bezirksamt Neukölln von Berlin Abteilung Bauen, Natur und Bürgerdienste Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung Auftragnehmer Büro für Stadtplanung, -forschung und -erneuerung Oranienplatz Berlin Tel: 030/ Fax: 030/ info@pfe-berlin.de

3 1. Anlass, Ziel und Aufgabenstellung Anlass: Große Entwicklungs- und Veränderungsdynamik zu beobachten (u.a. bezogen auf Bevölkerungszuwachs, Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, bauliche Maßnahmen, Eigentümerwechsel) Ziel und Aufgabenstellung : Erfassung und Bewertung Entwicklungsstand und Veränderungen seit 2008 (Bevölkerung, Wohnen, soziale und grüne Infrastruktur, Mieten) Abschätzung zukünftige Einwohnerentwicklung Auswirkungen auf die Infrastruktureinrichtungen Tendenzen sanierungsbedingter Veränderungen erkennbar? anschließend ggf. Anpassung der Sanierungsziele(nicht Teil des Gutachtens)

4 Gliederung 1. Anlass, Ziel und Aufgabenstellung 2. Situationsanalyse a) Demografie und Wanderungen b) Wohnen und Haushalte c) Immobilienmarkt d) Soziale und Grüne Infrastruktur 3. Zukünftige Einwohnerentwicklung 4. Bearbeitungsgebiet im Vergleich 5. Zusammenfassende Auswertung und Thesen

5 1. Anlass, Ziel und Aufgabenstellung Methodik: Auswertung statistischer Daten (Einwohnerregister 2008 & 2013, Zensus 2011, abgestimmter Datenpool des Landes Berlin, Monitoring Soziale Stadtentwicklung) Einbeziehung Bevölkerungsprognose + vorliegende Studien zur Nachverdichtung Ebenen: Bearbeitungsgebiet, Sanierungsgebiet mit Gebietsteilen, Blöcke

6 1. Anlass, Ziel und Aufgabenstellung Reuterkiez Donaustraße Flughafenstraße Hertzbergplatz Rollberg Rixdorf Körnerpark BÜRO FÜR STADTPLANUNG, -FORSCHUNG UND -ERNEUERUNG W OHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG SANIERUNGSGEBIET KARL-MARX-STRASSE/SONNENALLEE 7. JULI 2015

7 a) Demografie - Einwohner Sanierungsgebiet (+7%) GT Karl-Marx-Straße (+7,8%) GT Sonnenallee (+6,5%) Neukölln +5,4% Berlin +4,6% Gebietskulisse EW Gesamt 2013 darunter im Alter von.. Jahren bis unter.. Jahren u GT Sonnenallee Veränderung zu % +39 % +8 % -7 % -15 % -4 % -16 % -6 % +37 % +1 % -4 % +1 % -14 % +9 % -39 % GT Karl-Marx-Straße Veränderung zu % +4 % +4 % -1 % -4 % -23 % -26 % -9 % +51 % -1 % +1 % -2 % -1 % +7 % +44 % Sanierungsgebiet Veränderung zu % +24% +6% -5% -11% -12% -20% -8% +42% +0% -2% -0% -9% +9% -21% Bearbeitungsgebiet Veränderung zu % +5 % +7 % -1 % -5 % -5 % -11 % -5 % +41 % -2 % -1 % -0 % -9 % +14 % -19 %

8 a) Demografie - Altersstruktur % 1% 3% 3% 2% 2% 6% 5% 5% 7% 10% 10% 8% 8% % 13% 11% 12% % 16% 15% 16% % 29% 14% 19% 14% 17% u1 9% 9% 9% 8% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 3% 3% 4% 5% 5% 5% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 2% 1% 1% Sanierungsgebiet Bearbeitungsgebiet Bezirk Neukölln Berlin

9 a) Demografie - Migrationshintergrund Anteil Einwohner mit Migrationshintergrund an EW-Gesamt 2008 und 2013 (AfS 2008 & 2013) 60% 40% 20% 0% 54% 53% 53% 52% 39% 42% Sanierungsgebiet Bearbeitungsgebiet Bezirk Neukölln 25% Berlin 28% Anteil Einwohner mit Migrationshintergrund unter 18 an Altersgruppe 2008 und 2013 (AfS 2008 & 2013) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 82% 76% 80% 78% 64% 68% Sanierungsgebiet Bearbeitungsgebiet Bezirk Neukölln 43% 45% Berlin

10 a) Demografie - Beschäftigte / Leistungsbezieher SGB II Anteil SV-Beschäftigte an Gesamteinwohnerzahl (AfS 2008 & 2013) 50% 40% 30% 20% 10% 0% 22% 27% 25% 29% 30% Bearbeitungsgebiet Bezirk Neukölln Berlin % Anteil Leistungsbezieher nach SGB II an Gesamteinwohnerzahl (AfS 2008 & 2013) 40% 30% 20% 10% 0% 35% 28% 34% 28% 26% 24% 17% 16% Sanierungsgebiet Bearbeitungsgebiet Bezirk Neukölln Berlin

11 2. Situationsanalyse a) Demografie - Leistungsbezieher SGB II überdurchschnittlicher Anteil SGB II-Bezieher an EWGesamt 2013 (AfS 2013) Anteil SGB II-Bezieher über Durchschnitt Bearbeitungsgebiet BÜRO FÜR STADTPLANUNG, -FORSCHUNG UND -ERNEUERUNG W OHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG SANIERUNGSGEBIET KARL-MARX-STRASSE/SONNENALLEE 7. JULI 2015

12 a) Demografie - Zusammenfassung hohe Anteil und hohe Dynamik der jungen und mittelalten Erwachsenen überdurchschnittlich abnehmende Hartz IV-Bezieher Abnahme der Ausländer und Personen mit Migrationshintergrund

13 a) Wanderungen bezogen auf das Bearbeitungsgebiet insgesamt Zu-/ Fortzüge in 6 Jahren fast so hoch wie Gesamteinwohnerzahl (mehr Zuzug) Zuzüge verstärkt aus Deutschland und Ausland - Fortzüge verstärkt nach Neukölln EW * Umzüge innerhalb eines Planungsraums nicht berücksichtigt nicht EU Ausland EU28-Ausland übriges Deutschland Land BRB Summe übriges Berlin übriges Neukölln Binnenwanderung* nicht EU Ausland EU28-Ausland übriges Deutschland Land BRB Summe übriges Berlin übriges Neukölln Binnenwanderung* EW-Zuwachs EW 2008 Zuzüge Fortzüge EW

14 / Bezirk a) Wanderungen Zuzüge ins Bearbeitungsgebiet

15 / Bezirk a) Wanderungen Fortzüge aus Bearbeitungsgebiet

16 a) Wanderungen nach Altersgruppe und LOR-Planungsraum 25 - < 35 J. größtes Wanderungsvolumen insgesamt 18 - < 35 J. Wanderungsgewinne < 18 J. und > 35 J. Wanderungsverluste EW Hertzbergstraße Rixdorf Koernerpark Rollberg Flughafenstraße Zuzüge Donaustraße Reuterkiez Fortzüge <6 Jahre 6-<18 Jahre 18-<25 Jahre 25-<35 Jahre 35-<45 Jahre 45-<65 Jahre >65 Jahre

17 a) Wanderungen Zusammenfassung Zuzug überwiegend junger Erwachsener aus dem übrigen Deutschland und dem EU- Ausland (Ausbildung, Studium, Arbeit) Fortzug verstärkt Familien mit Kindern und Senioren ins übrige Neukölln oder Berlin gezogen (größere oder günstigere Wohnungen / Kitas und Schulen in weniger problematischen Quartieren) abnehmender Wohnungsleerstand schwächt Wanderungsgewinne zunehmend ab

18 b) Wohnen und Haushalte Wohngebäude Wohnungen Sanierungsgebiet GT Karl-Marx-Straße 470 ( 40 %) ( 35 %) GT Sonnenallee 696 ( 60 %) ( 65 %) Anteil der -Raum-Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand (Zensus 2011) % 8% 19% 20% 14% 18% 23% 27% 40% 39% 35% 33% 33% 33% 27% 22% Sanierungsgebiet Bearbeitungsgebiet Bezirk Neukölln Berlin

19 b) Wohnen und Haushalte Wohnungsgrößen nach Räumen auf Blockebene (Zensus 2011) Überdurchschnittlich viele 1- und 2-Raum-Whg.

20 Anteil 2007/ 2009 Sanierungsgebiet GT Karl-Marx-Straße GT Sonnenallee Anteil 2014 Anteil 2007 Kirche 0,3 % 0,3 % o 1,0 % 1,0 % o 0,0 % 0,0 % o Kommunales Unternehmen Liegenschaftsfonds (Land Berlin) Privates Einzeleigentum Privates Teileigentum Privates Wohnungsunternehmen Privatwirtschaftliches Unternehmen Anteil 2014 Anteil 2009 Anteil ,8 % 6,5 % + 8,3 % 10,0 % + 3,0 % 4,8 % + 0,4 % 0,4 % o 1,3 % 1,0 % o 0,0 % 0,0 % o 33,6 % 27,9 % - 34,5 % 23,4 % -- 33,2 % 30,2 % - 18,4 % 16,7 % - 25,6 % 20,4 % - 14,9 % 14,8 % o 10,4 % 12,7 % + 12,0 % 17,7 % + 9,6 % 10,2 % o 18,3 % 17,9 % o 13,6 % 15,5 % + 20,6 % 19,1 % o WEG 8,2 % 11,9 s % + 3,2 % 10,5 % ++ 10,6 % 12,7 % + Wohnungsgenossenschaft 2. Situationsanalyse b) Wohnen und Haushalte Eigentümerstruktur 2014 und Veränderung seit 2007/2009 Bezug Wohnung (ALB) 5,6 % 5,7 % o 0,6 % 0,6 % o 8,3 % 8,3 % o

21 b) Wohnen und Haushalte Wohn-/Firmenadresse der Eigentümer 2014 Bezug Wohnung (ALB) Sanierungsgebiet GT Karl-Marx-Straße GT Sonnenallee Meldeadresse Wohnungseigentümer 2007/ Ausland 10,1% 9,9% 4,6 % 7,7 % 12,8 % 11,1 % Berlin 69,0% 72,5% 73,7 % 75,6 % 66,6 % 70,8 % übriges Deutschland (außer Berlin) 21,0% 17,7% 21,7 % 16,8 % 20,6 % 18,2 %

22 c) Immobilienmarkt Entwicklung der Nettokaltmieten (GSW WohnmarktReporte Berlin 2010 bis 2014) Nettokaltmieten in /m² (Angebotsmieten) Median PLZ ,27 (100 %) 5,61 (106 %) 6,54 (124 %) 7,79 (148 %) 8,95 (170 %) ,54 (100 %) 5,91 (107 %) 6,97 (126 %) 8,34 (151 %) 9,21 (166 %) ,03 (100 %) 7,00 (116 %) 8,00 (133 %) 8,96 (149 %) 10,03 (166 %) ,39 (100 %) 6,00 (111 %) 7,01 (130 %) 8,00 (148 %) 8,86 (164 %) ,27 (100 %) 5,69 (108 %) 6,50 (123 %) 7,74 (147 %) 8,33 (158 %) ,23 (100 %) 5,54 (106 %) 6,24 (119 %) 7,09 (136 %) 8,76 (167 %) ,02 (100 %) 5,74 (114 %) 6,27 (125 %) 7,50 (149 %) 8,00 (159 %) ,10 (100 %) 5,20 (102 %) 5,17 (101 %) 6,42 (126 %) 6,44 (126 %) ,21 (100 %) 5,93 (114 %) 6,30 (121 %) 7,33 (141 %) 8,50 (163 %) ,05 (100 %) 5,51 (109 %) 5,82 (115 %) 6,18 (122 %) 6,67 (132 %) ,92 (100 %) 5,96 (101 %) 6,09 (103 %) 6,40 (108 %) 6,77 (114 %) ,20 (100 %) 5,59 (108 %) 5,82 (112 %) 6,00 (115 %) 6,45 (124 %) ,97 (100 %) 5,22 (105 %) 5,33 (107 %) 5,54 (111 %) 6,27 (126 %) ,59 (100 %) 6,01 (108 %) 6,32 (113 %) 6,50 (116 %) 6,75 (121 %) ,01 (100 %) 5,95 (99 %) 6,19 (103 %) 6,65 (111 %) 7,07 (118 %) ,69 (100 %) 5,90 (104 %) 6,28 (114 %) 6,39 (112 %) 6,73 (118 %) Neukölln 5,47 (100 %) 5,77 (105 %) 6,24 (114 %) 7,00 (128 %) 7,75 (142 %) Berlin 5,85 (100 %) 6,11 (104 %) 6,59 (113 %) 7,50 (128 %) 8,02 (137 %)

23 c) Immobilienmarkt Entwicklung der Nettokaltmieten (GSW WohnmarktReporte Berlin 2010 bis 2014) 180% 170% 160% 150% 140% Neukölln Berlin 130% 120% 110% 100%

24 c) Immobilienmarkt Entwicklung der Nettokaltmieten (Immobilienscout24 GmbH) durchschnittliche Werte für Nordneukölln im Jahr 2014 Allerdings stärkste Steigerungen der Angebotsmieten aller Berliner Vergleichsräume (seit 2009 mit mehr als 50 %) Preise Q2/2014 Veränderung Q2/2009 bis Q2/2014

25 c) Immobilienmarkt Entwicklung der realen Nettokaltmieten im Sanierungsgebiet bis 2014 (BSG) Auswertung von 593 Fällen (4 % der insgesamt Wohnungen) vor 2008 abgeschlossene Mieten konstant klare Mietsteigungen zwischen 2008 und 2013 erkennbar (+28,5 %) Trend setzte bereits vor der Festsetzung als Sanierungsgebiet ein

26 c) Immobilienmarkt Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnungen Neukölln Median 2013: /m² (GSW WohnmarktReport 2014+IBB Wohnungsmarktbericht 2013) Steigerung ( ): 22%(nach Lichtenberg zweitstärkster Anstieg in Berlin) Zum Vergleich: Median Berlin: ca /m² Preise in Neukölln unterhalb des Berliner Durchschnitts kleinräumig allerdings deutliche Unterschiede (überdurchschnittliche Werte Reuterplatz bis Kottbusser Damm)

27 c) Immobilienmarkt Kaufpreisprüfungen im Gebietsteil Karl-Marx-Straße (BA Neukölln) Auswertung von 102 zwischen 2012 bis 2014 geschlossenen Kaufverträgen ca Fälle pro Betrachtungsjahr Kaufverträge für Neubau Am Sudhaus nicht berücksichtigt Insgesamt große Spannbreiten ablesbar, die in dem Zeitraum zunehmen Kaufpreise pro Quadratmeter auf Grundlage der Kaufpreisprüfungen im Gebietsteil Karl-Marx-Straße Minimum Maximum Mittelwert

28 c) Immobilienmarkt Zusammenfassung Eindeutig ablesbarer Trend steigender Mieten und Kaufpreise in Nordneukölln nicht auf das Sanierungsgebiet beschränkt, betrifft im Grunde alle nördlichen Quartiere Neuköllns und kaiserzeitliche Gebiete Berlins Steigerungen Nordneukölln deshalb stärker, da sie von einem geringeren Niveau ausgingen Auslöser zentrale Lage, gute Verkehrsanbindung, erhöhten Nachfrage durch den enormen Zuzug, günstige Mieten und Leerstand in Vergangenheit Mietpreissteigerungen sind allgemeiner Trend in Berlin Höhere Steigerungen zeigen Anpassung an marktgängige, innerstädtische Preise

29 d) Soziale und Grüne Infrastruktur Einrichtungen für die ein Standortpass erstellt wurde

30 2. Situationsanalyse d) Soziale und Grüne Infrastruktur Kinderbetreuungseinrichtungen Gute Versorgungsquote im Sanierungsgebiet Betreuungsplatz für ca. ¾ der Kinder von 0 bis <6 Jahren vorhanden ca. 1/10 der Kinder werden in EKT's betreut Instandhaltungsqualität der 17 näher untersuchten KitaGebäude ist mittel bis gut Grundlegendes Problem: fehlende Freiflächen Quelle: Prisma BÜRO FÜR STADTPLANUNG, -FORSCHUNG UND -ERNEUERUNG W OHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG SANIERUNGSGEBIET KARL-MARX-STRASSE/SONNENALLEE 7. JULI 2015

31 d) Soziale und Grüne Infrastruktur Schulen Zahl der Grundschüler im Bearbeitungsgebiet zwischen 2008/09 und 2013/14 an den öffentlichen Schulen um ca. 10% gesunken Nach wie vor großer Anteil (80 bis 95 %) Grundschüler nicht deutscher Herkunftssprache* Die untersuchten Grundschulen zeigen einen vergleichsweise geringen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf, verfügen aber insbesondere über zu wenig Sport- und Freiflächen *Schüler nichtdeutscher Herkunftssprache = Schüler, deren Mutter- bzw. Familiensprache nicht deutsch ist, Staatsangehörigkeit ist dabei ohne Belang; entscheidend ist die Kommunikationssprache innerhalb der Familie

32 2. Situationsanalyse d) Soziale und Grüne Infrastruktur Jugendfreizeiteinrichtungen Anzahl vorhandener Betreuungsplätze deutlich unter der Norm Im Hinblick auf Bevölkerungsstruktur ist der Mangel noch viel stärker einzuschätzen Hoher Anteil Menschen mit Migrationshintergrund hoher Anteil Hartz-IVEmpfänger BÜRO FÜR STADTPLANUNG, -FORSCHUNG UND -ERNEUERUNG W OHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG SANIERUNGSGEBIET KARL-MARX-STRASSE/SONNENALLEE 7. JULI 2015

33 d) Soziale und Grüne Infrastruktur Abgleich Bestand und Bedarf im Sanierungsgebiet Infrastrukturkategorie Richtwert EW 2013 Bedarf IST Kitaplätze (genehmigt/erlaubt) Bedarfsdeckung Jugend-/Jugendfreizeiteinrichtungen Grünanlagenfläche 75 Plätze/ 100 EW (bis 6 Jahre) 11,4 Plätze/100 EW (6 bis 25 Jahre) Plätze 607 Plätze Plätze 253 Plätze Zusätzlicher Bedarf 96,5 % 48 Plätze 41,7 % 354 Plätze 6 m²/ew m² m² 17,1 % m² Spielanlagenfläche 1 m²/ew m² m² 67,6 % m² Sportanlagenfläche (ungedeckt) Sportanlagenfläche (gedeckt) m² / EW (Mittelwert Berlin) 186 m² / EW (Mittelwert Berlin) m² m² 61,6 % m² m² m² 60,4 % m²

34 3. Zukünftige Einwohnerentwicklung 1. Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke = Grundlage (SenStadtUm 2011) 2. Ermittlung von Nachverdichtungspotenzialen (Dachgeschossausbauten, Neubauten und Umnutzungen) 3. Zusammenführung dieser Ergebnisse BÜRO FÜR STADTPLANUNG, -FORSCHUNG UND -ERNEUERUNG anzunehmende Einwohnerzahl W OHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG SANIERUNGSGEBIET KARL-MARX-STRASSE/SONNENALLEE 7. JULI 2015

35 120% 3. Zukünftige Einwohnerentwicklung Bevölkerungsprognose 2011 bis 2030 Prognoseraum Neukölln und Einwohner 2013 mittlere Variante + 4,4 % Einwohner im Sanierungsgebiet obere Variante + 11,9 % Einwohner im Sanierungsgebiet 115% 110% 105% 100% 95% 90% mittlere Variante obere Variante EWR 2013 gesamt

36 3. Zukünftige Einwohnerentwicklung Einwohnerabschätzung auf Grundlage der Nachverdichtungspotenziale* WE EW EW 2013 EW 2030 Anstieg in % GT Sonnenallee ,6% GT Karl-Marx-Straße ,4% Sanierungsgebiet ,2% Einwohnerzuwachs aufgrund begrenzter Nachverdichtungspotenziale: max Einwohner im Sanierungsgebiet Annahme: Einwohner bis 2030 *Grundlagen: Städtebauliche Leitlinien zur Beurteilung von Wohnungsbauvorhaben der Nachverdichtung im Bestand (Dachgeschossausbau, Lückenschließung, Aufstockung) im Rahmen des 31 Abs. 2 BauGB, GFZ Obergrenze 3,75 Bezirksamt Neukölln von Berlin Vertiefende Untersuchungen zur städtebaulichen Beurteilung von Wohnungsneubauvorhaben durch Dachraumausbau sowie Neu- und Umbauten im Sanierungsteilgebiet Sonnenallee, Berlin 2013 Büro für Stadtplanung, -forschung und -erneuerung PFE Wohnungsbaupotenzialstudie für Berlin-Neukölln, Berlin 2013 Bezirksamt Neukölln von Berlin Karte mit Dachausbaupotenzialen für Nord-Neukölln Bezirksamt Neukölln von Berlin

37 3. Zukünftige Einwohnerentwicklung Nachverdichtungspotenziale mit Markierung der Schwerpunkte GT Sonnenallee 2/3 Dachausbau 1/3 Neubau/Aufstockung 65% GT Karl-Marx-Straße 1/3 Dachausbau 2/3 Neubau (v.a. Am Sudhaus) 70% BÜRO FÜR STADTPLANUNG, -FORSCHUNG UND -ERNEUERUNG W OHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG SANIERUNGSGEBIET KARL-MARX-STRASSE/SONNENALLEE 7. JULI 2015

38 3. Zukünftige Einwohnerentwicklung Einwohnerabschätzung (2020, 2025, 2030) mit infrastrukturellrelevanten Altersgruppen 2013 Abschlag* ,7% ,6% ,2% Anteil im Anteil im Anteil im Einwohner Prognoseraurauraum Prognose Prognose u ,7% 7,0% ,8% ,5% u ,8% 5,3% ,5% ,4% u ,5% 3,2% 870 3,3% 914 3,4% u ,9% 19,0% ,1% ,2% ü ,0% 10,0% ,6% ,7% Kitas: Grundschulen: etwa 220 fehlende Plätze bis 2020 (heute etwa 50 fehlende Plätze) kein Fehlbedarf Rückgang der Schülerzahlen von 2008/09 bis 2013/14 um etwa 10 % Sekundarstufe I: Bedarf innerhalb Sanierungsgebiet nicht zu beurteilen (Wahlfreiheit) Jugendfreizeit- etwa 420 fehlende Plätze bis 2030 (heute etwa 355 fehlende Plätze) einrichtungen: Senioreneinrichtungen: hoher und stark steigender Bedarf * Abschlag korrigiert Unterschiede der Jahrgangsstärken im Sanierungsgebiet gegenüber Prognoseraum

39 4. Bearbeitungsgebiet im Vergleich mit anderen Planungsräumen Bearbeitungsgebiet (7 Planungsräume) statistisch zusammengefasst + hinsichtlich Einwohnerentwicklung Monitoring Soziale Stadtentwicklung Ausgewählter Kernindikatoren Wohnlage und Mieten Vergleichsplanungsräume Merkmale ehemaliges West-Berlin vergleichbare städtebauliche Struktur Überwiegend Wohnnutzung mit Geschäftsanteilen und Nahversorgungsschwerpunkten

40 4. Bearbeitungsgebiet im Vergleich mit anderen Planungsräumen Stadtstruktur BÜRO FÜR STADTPLANUNG, -FORSCHUNG UND -ERNEUERUNG W OHN- UND INFRASTRUKTURUNTERSUCHUNG SANIERUNGSGEBIET KARL-MARX-STRASSE/SONNENALLEE 7. JULI 2015

41 4. Bearbeitungsgebiet im Vergleich mit anderen Planungsräumen MSS Kernindikatoren Vergleichsplanungsräume Bearbeitung Bezirk Berlin Lübecker Sparrplatz Chamissokie Graefekiez Klausener Dennewitzp sgebiet Neukölln Straße z Platz latz ########### Moabit Wedding Kreuzberg Süd Kreuzberg Süd CW3 Schöneberg Nord in % +4% +10% +1% +4% +5% -1% +7% +5% +5% abs ± 2± 2± 2± 4± ± 3± 2± 2± 2± 3± = = = A1 Anteil der Einwohner in einfacher Wohnlage ,7 98,6 32,3 65,4 0 75, ,6 41,7 A2 Anteil der Einwohner in mittlerer Wohnlage ,3 1,4 67,7 34, ,5 0 12,4 42,1 - - A3 Anteil der Einwohner in guter Wohnlage ,2 A4 Öffentliche Grünanlage Relation der Fläche (qm je Einwohner) ,2 0,3 2,1 1,8 1,9 1,65 7,9 16,9 - - A8 Kiezbezogene Straftaten (je Einwohner) B1 Anteil unter 18-Jähriger an allen Einwohnern (%) B2 Anteil 65-Jähriger und Älterer an allen Einwohnern (%) B Ausgewogenheit der B B3 Anteil unter 18-Jähriger mit Migrationshintergrund an dieser Altersgruppe (%) C1 Anteil der Einwohner mit mindestens 5 Jahren Wohndauer an derselben Adresse (%) C2 Wanderungssaldo gesamt (je 100 Einwohner) C C3 Wanderungssaldo Einwohner unter 6 Jahren (je 100 der Wohnbevölkerung Einwohner unter 6 Jahren) D2 Anteil Arbeitslose nach SGB II und SGB III an Einwohnern im Alter 15 bis unter 65 Jahre (%) D3 Anteil Arbeitslose nach SGB II und SGB III unter 25 Jahren an Einwohnern der Altersgruppe im Alter von 15 bis unter 25 D Jahren (%) D4 Anteil Empfänger/-innen von Transferleistungen (Personen in Bedarfsgemeinschaften) nach SGB II an Einwohnern im Alter unter 65 Jahre (%) D5 Anteil nicht erwerbsfähiger Empfänger/-innen von Armutsrisiken Transferleistungen nach SGB II im Alter unter 15 Jahren an Einwohnern dieser Altersgruppe (%) D6 Anteil Empfänger/-innen von Grundsicherung (außerhalb von Einrichtungen) nach SGB XII im Alter von 65 Jahren und mehr an Einwohnern dieser Altersgruppe (%) Planungsraum Flächengröße in m² Prognoseraum Einwohnerentwicklung Status/Dynamik-Index (2008) Gesamtindex Soziale Ungleichheit (2013) Status-Dynamik-Index A Attraktivität A A5 Öffentliche Spielplätze Relation der Fläche (qm je Einwohner) Wohnort demografischen Struktur ,2 0,5 0,3 0,4 0,5 0,4 0,57 0,6 0, ,1 15,8 15,6 15,5 16,5 16,1 17,0 17,0 14, ,4 14,4 14,7 15,7 16,1 16,0 15,7 15,8 15, ,7-1,4-0,9 0,2-0,4-0,1-1,3-1,2 0, ,3 7,7 8,0 8,3 11,4 10,0 10,0 18,0 19, ,9 6,3 8,8 7,9 12,9 11,5 8,9 17,2 19, ,6-1,4 0,8-0,4 1,5 1,5-1,1-0,8-0, ,5 80,9 55,0 64,8 61,0 80,3 81,4 63,8 42, ,4 79,8 52,3 62,2 57,3 76,1 79,7 67,7 45, ,1-1,1-2,7-2,6-3,7-4,2-1,7 3,9 2, ,3 31,7 34,2 31,1 36,6 53,1 32,9 14,6 9, ,8 34,2 34,5 33,8 40,5 54,8 37,3 17,1 12, ,5 2,5 0,3 2,7 3,9 1,7 4,4 2,5 2, ,2 43,4 55,1 53,2 59,4 58,2 48,7 58,4 58, ,3 45,1 59,9 55,6 63,1 60,3 52,1 60,1 60, ,1 1,7 4,8 2,4 3,7 2,1 3,4 1,7 2, ,3-0,6-0,3-0,6-0,2 1,2 0,9 0,8 0, ,5 1,7 0,2 0,3 0,5 0,4 0,7 0,9 1, ,8 2,3 0,5 0,9 0,7-0,8-0,1 0,2 0, ,7-3,9 0,1-8,4-1,8-2,6-6,5-3,8 0, ,4-7,9-4,7-3,6-3,5-4,0-6,0-1,8-0, ,1-4,0-4,8 4,8-1,7-1,4 0,4 2,0-0, ,1 31,0 36,2 33,1 36,1 32,0 29,7 35,9 43, ,1 35,1 37,2 38,2 39,9 38,4 36,0 41,0 47, ,0 4,1 1,0 5,1 3,8 6,4 6,3 5,1 3, ,7 12,6 8,2 9,8 10,8 11,3 13,5 11,2 9, ,9 10,4 8,0 9,1 8,7 11,0 11,0 10,0 8, ,8-2,2-0,2-0,7-2,1-0,3-2,6-1,2-1, ,8 6,6 4,6 6,1 4,7 5,7 8,3 7,1 5, ,7 4,3 4,1 4,5 2,9 5,4 5,7 5,9 4, ,1-2,3-0,5-1,6-1,8-0,3-2,6-1,2-0, ,9 31,9 20,0 26,8 24,2 32,2 38, ,8 28,8 16,2 22,3 20,4 29,9 32,3 29,2 19, ,1-3,1-3,8-4,5-3,8-2,3-6, ,4 62,7 34,5 48,0 37,0 59,4 64, ,7 58,3 24,4 38,0 28,8 51,9 60,3 51,1 32, ,7-4,4-10,1-10,0-8,2-7,5-4, ,5 13,6 12,5 15,9 16,8 26,1 16,9 8,0 5, Bewertung des Bearbeitungsgebietes im Vergleich zu betrachtete n Planungsräumen k.a x x x B4 Anteil 65-Jähriger und Älterer mit Migrationshintergrund an dieser Altersgruppe (%) x - C Stabilität und Dynamik x D1 Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort an Einwohnern im Alter 15 bis unter 65 Jahre (%) - - D Beteiligung am Erwerbsleben und zu PLR zu Berlin zu Gesamt Berlin Tendenz Tendenz Chancen/ Risiken k.a k.a. Bewertung im Vergleich Werte "überwiegend besser" Bedeutet mindestens gegenüber 4 von 6 + Planungsräumen bessere Werte bzw. besser als im Berliner Durchschnitt x - Werte "weitgehend im Durchschnitt Bedeutet weder überwiegend besser noch schlechter Werte "Überwiegend schlechter" Bedeutet mindestens gegenüber 4 von 6 Planungsräumen schlechtere Werte bzw. schlechter als im Berliner Durchschnitt Entwicklungseinschätzung Positiver Entwicklungstrend zwischen bei gleichzeitig anzunehmenden Zukunftschancen. Entwicklungstendenz vage bis nicht voraussehbar/vorausschätzbar. Negativer Entwicklungstrend zwischen bei gleichzeitig anzunehmenden Zukunftsrisiken.

42 4. Bearbeitungsgebiet im Vergleich mit anderen Planungsräumen Mieten 11,00 Quelle: GSW-Reporte Entwicklung der Nettokaltmieten pro Quadratmeter (absolut) 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5, Lübecker Straße Sparrplatz Chamissokiez Graefekiez Klausener Platz Dennewitzplatz Bearbeitungsgebiet Entwicklung der Nettokaltmieten pro Quadratmeter (relativ) 170% 160% 150% 140% 130% 120% 110% 100% Lübecker Straße Sparrplatz Chamissokiez Graefekiez Klausener Platz Dennewitzplatz Bearbeitungsgebiet

43 5. Zusammenfassende Auswertung und Thesen Zusammenfassung Die Entwicklung im Sanierungsgebiet im Zeitraum vollzog sich ähnlich wie in vergleichbaren Planungsräumen und Teilen Nordneuköllns ist durch externe Faktoren mitbestimmt, bspw. Gesamtberliner Einwohnerentwicklung allgemeine Wirtschaftsentwicklung ist auch auf die zentrale Lage, gute ÖPNV-Anbindung und das niedrige Ausgangsniveau zurückzuführen Die dargelegten Entwicklungen lassen sich bisher nicht eindeutig auf die Festsetzung als Sanierungsgebiet und die dadurch initiierte Aufwertung zurückführen Beobachtung der soziodemografischen Struktur und des Wohnungsmarktes mittels eines Monitoring dringend empfohlen

44 5. Zusammenfassende Auswertung und Thesen Thesen zur weiteren Entwicklung nur noch moderates Einwohnerwachstum aufgrund des geringen Leerstandes weiteres Wachstum hängt von Aktivierung der Nachverdichtungspotenziale ab Blöcke nordwestlich Weserstraße werden weiterhin stärker nachgefragt Familien mit Kindern werden weiterhin überproportional Fortziehen (fehlende große bzw. günstige Wohnungen / Betreuungs- und Bildungsangebote) bisher eingesetzte Fördermittel haben sich positiv auf soziale Infrastruktur ausgewirkt, die Fortführung kann sich positiv auf das Fortziehen von Familien auswirken Seniorenabwanderung wird aufgrund mangelnder Alternativen zurückgehen, sodass Anteil insgesamt steigen wird Mieten werden aufgrund der hoher Nachfrage weiter steigen und auch im südlichen Abschnitt den Berliner Durchschnitt erreichen neu hinzukommende Wohnungen (Neubau, Dachgeschossausbau) werden eher im höherpreisigen Segment angeboten werden (Eigentumswohnungen, höhere Miete) hohe Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt geht etwas zurück, wirkt sich dennoch preissteigernd aus Mangel an Grün-, Sport- und Spielflächen lässt sich aufgrund fehlender Flächenpotenziale kaum verringern

45 Bezirksamt Neukölln von Berlin Abteilung Bauen, Natur und Bürgerdienste Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung Koordination: Oliver Türk Büro für Stadtplanung, -forschung und -erneuerung Oranienplatz Berlin Tel: 030/ Fax: 030/ info@pfe-berlin.de

46 e) Status- und Entwicklungsanalyse 16 Statusindikatoren 17 Entwicklungsindikatoren Status GT Sonnenallee überdurchschnittlich um Hauptverkehrsstraßen unterdurchschnittlich Blöcke über Gebietsdurchschnitt haben häufig geringere Einwohnerdichte größeren Anteil Vorkriegsbebauung höheren Anteil größerer Wohnungen geringeren Anteil kleinerer Wohnungen höheren Anteil an privaten Einzel- und Teileigentum liegen günstiger zu Grünflächen geringere Verkehrslärmbelastung