IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH

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1 und Strukturpolitik GmbH Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung Jahresbericht 217 im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin, November 218

2 Bearbeitung: Dr. Marie Bachmann Jürgen Veser und Strukturpolitik GmbH Lützowstraße Berlin Telefon Telefax IfS@ifsberlin.de Internet Kurztitel: Jahresbericht 217 Monitoring Umwandlung - IfS O28/3

3 - 1 - Inhalt 1. Einleitung Umwandlungsgenehmigungen Soziale Erhaltungsgebiete Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten Genehmigungspraxis im Jahr Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr Genehmigte Verkaufsfälle an Mieter Ergänzende Ergebnisse der Experteninterviews mit den Bezirken Entwicklung der Umwandlungen im Kontext der Wohnungsmarktund sozialen Entwicklung Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit Wohnungsmarktentwicklung Mietenentwicklung Entwicklung der Kaufpreise umgewandelter Wohnungen Mieten- und soziale Entwicklung auf Ebene der Planungsräume Entwicklung der Angebotsmieten Soziale Entwicklung Entwicklung der Umwandlungen in Berlin und den Bezirken Berlin Bezirke Baualter umgewandelter Wohnungen Entwicklung der Umwandlungen in den Planungsräumen Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und übrigen Gebieten der Bezirke Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten Soziale Erhaltungsgebiete und übrige Gebiete von Bezirken Soziale Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete stadtweit Entwicklung in der Quartalsbetrachtung Entwicklungen in der Jahresbetrachtung Zusammenfassung Anhang: ergänzende Abbildungen, Tabellen und Karten... 17

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5 Einleitung Hintergrund Der vorliegende Jahresbericht 217 ist Teil des Projekts "Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung", mit dessen Bearbeitung die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen des Landes Berlin das und Strukturpolitik GmbH beauftragt hat. Hintergrund des Projekts ist, dass in Berlin seit dem die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Umwandlungsverordnung UmwandV vom ; GVBI. 3/215, S. 43) in Kraft ist. Sie tritt am außer Kraft, sofern sie nicht erneut beschlossen wird. Das Land Berlin hat damit die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die Bezirke in den Erhaltungsgebieten auf der Grundlage des 172 BauGB entscheiden können, ob die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum genehmigungsfähig ist oder nicht. Die Umwandlungsverordnung soll vor dem Hintergrund in den letzten Jahren stark gestiegener Umwandlungszahlen wohnungspolitische und städtebauliche Ziele in den sozialen Erhaltungsgebieten wirksam unterstützen. Der Genehmigungsvorbehalt gilt für alle Bestandsgebäude in einem sozialen Erhaltungsgebiet, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind. Die Neuerrichtung von Gebäuden mit Eigentumswohnungen fällt nicht unter den Genehmigungsvorbehalt. Ende 217 gab es in Berlin in sieben Bezirken insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete. Ein weiteres Gebiet wurde im Verlauf des Jahres 216 aufgehoben. Im 1. Halbjahr 218 kamen vier soziale Erhaltungsgebiete in Bezirken, die bereits zuvor über soziale Erhaltungsgebiete verfügten, hinzu. Für die Gebietsfestlegungen sowie den Genehmigungsvollzug für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum sind die Bezirke zuständig. Aufgaben des Monitorings Die Anwendung der Umwandlungsverordnung wird durch ein Monitoring begleitet, das die Aufgabe hat, regelmäßig Informationen - zur Umwandlungsgenehmigungspraxis von Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten,

6 zur Veränderung der Gebietskulisse der Umwandlungsverordnung durch neue und entfallende soziale Erhaltungsgebiete, - zur Entwicklung der vollzogenen Umwandlungen vor dem Hintergrund der Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklung, - zu den Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten und - zu etwaigen Verlagerungseffekten von den sozialen Erhaltungsgebieten in andere Gebiete Berlins bereitzustellen. Die Informationen des Monitorings sollen dazu dienen, - den Erfahrungs- und Wissenstransfer zwischen den Bezirken und einen optimierten Instrumenteneinsatz zu unterstützen, - Verwaltung, Politik und Fachöffentlichkeit über Entwicklungen zu unterrichten, - Grundlagen für die Evaluierung des Instruments vor Ablauf von fünf Jahren bereitzustellen. Datengrundlagen des Monitorings Die Darstellungen zur Umwandlungsgenehmigungspraxis basieren auf von den Bezirken bereitgestellten Daten, die im Rahmen des Genehmigungsverfahrens erhoben werden. Die Daten werden zweimal pro Jahr für das Monitoring zur Verfügung gestellt (Stichtage: 3.6. / ). Erfasst werden zu den Umwandlungsgenehmigungen allgemeine Angaben zu den Anträgen (Datum, Standort des Gebäudes, Gründe für Umwandlung, Art/Rechtsform des Eigentümers, Zahl der Wohnungen) sowie Angaben zum Verfahren (Bescheide, Widersprüche, Klagen, Abweisungen, Urteile, genehmigte Wohneinheiten). Ab dem Jahresbericht 216 werden zusätzlich Informationen der Bezirke zu Verkaufsfällen umgewandelter Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten erhoben. Ergänzt werden die quantitativen Informationen durch die qualitativen Ergebnisse von Expertengesprächen zur Umwandlungsgenehmigungspraxis, die mit Vertretern der Bezirke geführt wurden. Die Daten zu den in Berlin in den letzten Jahren vollzogenen Umwandlungen stammen aus der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Woh-

7 - 5 - nen für die Jahre 211 bis 217 aufbereitet und dem IfS zur Verfügung gestellt. Die Daten sind für das gesamte Stadtgebiet auf Ebene der statistischen Blöcke verfügbar, so dass eine Darstellung für verschiedene räumliche Ebenen möglich ist (Erhaltungsgebiete, Planungsräume, Bezirke). Im Monitoring wird insbesondere für die Kontextdarstellung von Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklungen auf weitere Datenquellen zurückgegriffen, unter anderem auf Informationen der amtlichen Statistik, des Gutachterausschusses für Grundstückwerte, aus Wohnungsmarktberichten der Investitionsbank und Beobachtungssystemen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen wie das Monitoring Soziale Stadtentwicklung. Berichtselemente des Monitorings Neben Jahresberichten, die sowohl die Umwandlungsgenehmigung als auch die Entwicklungen der vollzogenen Umwandlungen zum Gegenstand haben, sieht das Monitoring halbjährliche Datenspiegel vor, in denen die Ergebnisse zur Umwandlungsgenehmigungspraxis der Bezirke zusammengestellt werden. In diesem Jahresbericht werden zusätzlich zu den Ergebnissen für das Jahr 217 Ergebnisse zur Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 218 (zum Stichtag ) dargestellt. Gliederung des Jahresberichts Das folgende Kapitel 2 widmet sich der Umwandlungsgenehmigungspraxis der sieben Bezirke (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg), die Ende 217 über soziale Erhaltungsgebiete verfügten. Dabei wird zunächst die Gebietskulisse der Umwandlungsverordnung im Jahr 217 sowie im 1. Halbjahr 218 dargestellt. Anschließend wird auf die Genehmigungspraxis der sieben Bezirke insgesamt und bezogen auf einzelne soziale Erhaltungsgebiete im Jahr 217 eingegangen. Ein weiterer Teil beschäftigt sich mit der Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 218, bei der die in diesem Zeitraum neu hinzugekommenen vier sozialen Erhaltungsgebiete mit einbezogen werden. Wie im Jahresbericht 216 werden auch wieder die Verkaufsfälle umgewandelter Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten der sieben Bezirke thematisiert. Schließlich werden wesentliche Ergebnisse der im Herbst 218 geführten Expertengespräche mit den Bezirken dargestellt. Kapitel 3 hat die Entwicklung der vollzogenen Umwandlungen zum Gegenstand. In einem ersten Teil werden als Kontext der Umwandlungen die Wohnungsmarkt- und soziale Ent-

8 - 6 - wicklung dargestellt. In weiteren Teilen wird auf die Entwicklung der Umwandlungen auf verschiedenen räumlichen Ebenen bzw. in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Im Mittelpunkt steht hierbei die Frage nach den Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen. In Kapitel 4 werden die Ergebnisse zusammengefasst. Der Anhang enthält ergänzende Abbildungen und Tabellen.

9 Umwandlungsgenehmigungen In diesem Kapitel werden zunächst die sozialen Erhaltungsgebiete vorgestellt (Kapitel 2.1) und anschließend die Umwandlungsgenehmigungen (Kapitel 2.2) und die genehmigten Mieterverkäufe (Kapitel 2.3) thematisiert. Ein weiterer Teil widmet sich den Ergebnissen der Expertengespräche mit den Bezirken (Kapitel 2.4). Grundsätzlich werden im vorliegenden Jahresbericht nur die Umwandlungsgenehmigungen des Jahres 217 und des 1. Halbjahres 218 analysiert. Die Umwandlungsgenehmigungen seit dem Erlass der Umwandlungsverordnung am bis zum Jahresende 215 bzw. 216 wurden bereits in den Jahresberichten 215 und 216 aufbereitet. Im Anhang finden sich jedoch entsprechende Übersichten zu den beantragten Wohnungsumwandlungen für den gesamten Zeitraum nach Quartalen seit Erlass der Umwandlungsverordnung im März 215 bis Ende Juni 218 für alle Gebiete zusammen sowie differenziert nach dem jeweiligen Jahr des Inkrafttretens (215, 216, 217, 218) und nach den sieben Bezirken (vgl. Abbildung.1 bis Abbildung.12 im Anhang). In diesem und den folgenden Kapiteln werden die sozialen Erhaltungsgebiete nach unterschiedlichen Zeitpunkten ihres Inkrafttretens unterschieden (zum Inkrafttreten der einzelnen Gebiete siehe Kapitel 2.1). Dies ist erforderlich, weil sich gezeigt hat, dass sich die Umwandlungsverordnung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten je nach Zeitpunkt ihres Inkrafttretens sehr unterschiedlich bzw. zeitlich versetzt auf den Verlauf der Umwandlungsgenehmigungen bzw. des generellen Umwandlungsgeschehens auswirkt. Ohne eine solche Unterscheidung würden unterschiedliche bzw. gegenläufige Entwicklungen nivelliert und Wirkungszusammenhänge nicht ausreichend deutlich werden. Folgende Gebietsgruppen werden unterschieden: - soziale Erhaltungsgebiete von 215 (am bestehende soziale Erhaltungsgebiete), - soziale Erhaltungsgebiete von 216 (im Jahr 216 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete), - soziale Erhaltungsgebiete von 217 (im Jahr 217 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete), - soziale Erhaltungsgebiete von 218 (im 1. Halbjahr 218 neu in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete). Im Folgenden wird in diesem Jahresbericht für die aufgeführten Gebiete jeweils die Kurzform "soziale Erhaltungsgebiete von 215", "soziale Erhaltungsgebiete von 216", "soziale Erhaltungsgebiete von 217" und "soziale Erhaltungsgebiete von 218" verwendet.

10 Soziale Erhaltungsgebiete Die sozialen Erhaltungsgebiete von 215, 216, 217 und 218 sind in Karte 2.1 dargestellt (für 218 nur die Erhaltungsgebiete aus dem 1. Halbjahr). Zusätzlich werden in Tabelle 2.1 Informationen zu den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 und in Tabelle 2.2 zu denen von 218 (im 1. Halbjahr 218 in Kraft getretene) gegeben. Für die Analyse des Jahres 217 werden insgesamt 42 Erhaltungsgebiete in sieben Bezirken herangezogen, die am existierten. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wurde am aufgehoben und wird bei der Analyse des Jahres 217 nicht berücksichtigt. An insgesamt drei Erhaltungsgebieten wurden bis zum Erweiterungen vorgenommen (Kaiser-Wilhelm-Platz, Bötzowstraße, Humannplatz), die bei den Analysen im vorliegenden Jahresbericht mit berücksichtigt werden. Das im Dezember 217 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord ersetzt das im Juni 217 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiet Südliche Friedrichstadt. Die 42 Erhaltungsgebiete sind mit dem Datum ihres Inkrafttretens sowie der jeweiligen Bevölkerungs- und Wohnungsanzahl zum und den diesbezüglichen Veränderungsraten seit 213 in Tabelle 2.1 aufgelistet. Rund 654. Einwohner und 347. Wohnungen gehören zur Gebietskulisse der 42 Erhaltungsgebiete. Die Zahl der Einwohner hat in allen sozialen Erhaltungsgebieten (mit Ausnahme der sechs Erhaltungsgebiete Chamissoplatz, Kreuzberg-Nord, Luisenstadt, Niederschöneweide, Reuterplatz und Weberwiese) prozentual stärker zugenommen als die Zahl der Wohnungen. Eine relativ starke Zunahme an Wohnungen (und Einwohnern) seit 213 verzeichneten die fünf Erhaltungsgebiete Komponistenviertel, Langhansstraße, Pankow Zentrum, Niederschöneweide und Oberschöneweide. Eine hohe Zunahme an Einwohnern hatten darüber hinaus die fünf Erhaltungsgebiete Seestraße, Falkplatz, Kaskelstraße, Kollwitzplatz und Waldstraße. In den fünf weiteren Erhaltungsgebieten Chamissoplatz, Kreuzberg-Nord, Luisenstadt, Reuterplatz und Weberwiese ist die Einwohnerzahl seit 213 hingegen sogar leicht rückläufig. Eine geringfügige Verringerung des Wohnungsbestandes seit 213 ist lediglich in den beiden Erhaltungsgebieten Hertzbergplatz/Treptower Straße und Schillerpromenade zu registrieren (ggf. durch Wohnungszusammenlegungen).

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12 - 1 - Tabelle 2.1 Soziale Erhaltungsgebiete von 215, von 216 und von 217 in Berlin 1 : Datum des Inkrafttretens sowie Anzahl und Veränderung der Einwohner und Wohnungen Bezirke und in Kraft seit soziale Erhaltungsgebiete Einwohner, Hauptwohnsitz ( ) Wohnungen, ohne Wohnheime ( ) Einwohner, Hauptwohnsitz Wohnungen, ohne Wohnheime Mitte Birkenstraße ,6%,9% Leopoldplatz ,2%,% Seestraße ,5% 1,% Sparrplatz ,6%,1% Waldstraße ,6% 1,2% Friedrichshain-Kreuzberg Bergmannstraße Nord ,9% 1,6% Boxhagener Platz ,7%,9% Chamissoplatz ,8%,1% Graefestraße ,9%,4% Hornstraße ,4% 2,1% Kreuzberg-Nord ,7%,% Luisenstadt ,2%,8% Petersburger Straße ,8% 3,8% Weberwiese ,3%,% Pankow Arnimplatz ,2% 1,3% Bötzowstraße ,3% 2,% Falkplatz ,8% 2,5% Helmholtzplatz ,2% 1,2% Humannplatz ,%,6% Kollwitzplatz ,5% 6,5% Komponistenviertel ,7% 6,6% Langhansstraße ,1% 5,4% Ostseestraße / Grellstraße ,6% 1,9% Pankow Süd ,1% 5,3% Pankow Zentrum ,9% 7,5% Teutoburger Platz ,1% 1,1% Winsstraße ,2% 2,2% Neukölln Flughafen- / Donaustraße ,1%,1% Hertzbergplatz / Treptower Straße ,4% -,7% Körnerpark ,7%,3% Reuterplatz ,3%,2% Rixdorf ,3%,7% Schillerpromenade ,4% -,1% Silbersteinstraße / Glasower Straße ,3% 1,2% Tempelhof-Schöneberg Barbarossaplatz / Bayerischer Platz ,4%,9% Bautzener Straße ,2%,1% Kaiser-Wilhelm-Platz ,9% 1,2% Schöneberger Insel ,%,2% Treptow-Köpenick Alt-Treptow ,3% 1,8% Niederschöneweide ,% 13,9% Oberschöneweide ,7% 8,% Lichtenberg Kaskelstraße ,1% 4,2% Erhaltungsgebiete (Summe) ,% 1,6% Erhaltungsgebiete von ,7% 1,9% Erhaltungsgebiete von ,5%,5% Erhaltungsgebiete von ,9% 3,2% 1 Alle Angaben zu den sozialen Erhaltungsgebieten zum Gebietsstand (z.t. mit Erweiterungen, siehe entsprechende Hinweise). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wurde zum aufgehoben. 2 Das Erhaltungsgebiet Kreuzberg-Nord ist am in Kraft getreten und ersetzt das Gebiet Südliche Friedrichstadt (in Kraft seit ). 3 Das Erhaltungsgebiet Luisenstadt ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). 4 Das Erhaltungsgebiet Bötzowstraße ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). 5 Das Erhaltungsgebiet Humannplatz ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). 6 Das Erhaltungsgebiet Pankow Zentrum ist bereits am in Kraft getreten und wurde am geändert. 7 Das Erhaltungsgebiet Kaiser-Wilhelm-Platz ist am in Kraft getreten und wurde am geändert (Gebietserweiterung). Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

13 Bei der Analyse der Umwandlungsgenehmigungen des 1. Halbjahres 218 werden die vier Erhaltungsgebiete in den beiden Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg, die im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind, mit einbezogen (vgl. Tabelle 2.2). Diese vier Erhaltungsgebiete hatten Ende 217 rund 95. Einwohner und 52. Wohnungen. Tabelle 2.2 Soziale Erhaltungsgebiete von 218 in Berlin (nur ): Datum des Inkrafttretens sowie Anzahl und Veränderung der Einwohner und Wohnungen Bezirke und soziale Erhaltungsgebiete in Kraft seit Einwohner, Hauptwohnsitz ( ) Wohnungen, ohne Wohnheime ( ) Einwohner, Hauptwohnsitz Wohnungen, ohne Wohnheime Tempelhof-Schöneberg Schöneberger Norden ,1%,4% Schöneberger Süden ,5%,1% Tempelhof ,%,1% Lichtenberg Weitlingstraße ,2% 3,6% Erhaltungsgebiete (Summe) ,3%,8% Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Im 2. Halbjahr 218 sind bisher (Stand: ) sechs weitere Erhaltungsgebiete in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Tempelhof-Schöneberg in Kraft getreten: Gierkeplatz, Grazer Platz, Kattegatstraße, Mierendorff-Insel, Reinickendorfer Straße und Soldiner Straße (im Kapitel 3.6 berücksichtigt bei sonstige Vergleichsgebiete). Aus der Gebäude- und Wohnungszählung 211 liegen Daten zum Baujahr der Gebäude, der Wohnungsanzahl sowie der Eigentumsform vor (vgl. Tabelle.1 im Anhang). Die Wohnungen in den dort für den Zeitraum von Anfang des Jahres 217 bis Ende des 1. Halbjahres 218 dargestellten insgesamt 46 Erhaltungsgebieten liegen größtenteils in bis 1919 errichteten Gebäuden (63%) und knapp zwei Drittel der Wohnungen befindet sich in Gebäuden mit einer Wohnungsanzahl von 13 und mehr Wohnungen (63%). Die meisten Wohnungen befinden sich im Eigentum von Privatpersonen (36%) sowie von sonstigen Eigentümern (29%) und von Gemeinschaften von Wohnungseigentümern/-innen (22%). Von dieser grundsätzlichen Struktur weichen sechs Erhaltungsgebiete jedoch in nennenswertem Umfang ab: So dominiert in den vier Erhaltungsgebieten Kreuzberg-Nord, Weberwiese, Barbarossaplatz/Bayerischer Platz und Schöneberger Norden die Nachkriegsbebauung (Baualtersklasse ). Während sich die Wohnungen in den beiden erstgenannten Erhaltungsgebieten bis zu einem Drittel im Besitz öffentlicher Eigentümer (Kommune, kommunale Wohnungsunternehmen, Bund oder Land) befinden, gehören die Wohnungen in den beiden Erhaltungsgebieten Barbarossaplatz/Bayerischer Platz und Schöneberger Norden in einem vergleichbaren Anteil Gemeinschaften von Wohnungseigentümern. In den beiden Erhaltungsgebieten Ostseestraße/Grellstraße und Weitlingstraße wurde der Wohnungsbestand hingegen vor allem im Zeitraum errichtet und befindet sich vorwiegend im Besitz von sonstigen Eigentümern.

14 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten Mit Blick auf die Auswertung der Genehmigungspraxis sind folgende methodischen Hinweise zu beachten: - Erfasst sind nur die Fälle, in denen eine Begründung von Wohnungseigentum im vorhandenen Wohnungsbestand, nicht jedoch im Rahmen eines Neubaus, beantragt wird. Dies schließt auch Fälle einer späteren genehmigungspflichtigen weiteren Unterteilung des Wohnungseigentums im Gebäude ein. - Die Zuordnung von Fällen zu einem Berichtszeitraum (Jahr 217 bzw. 1. Halbjahr 218) richtet sich nach dem Datum der Antragstellung, auch wenn weitere Schritte des Genehmigungsverfahrens erst nach Ende des Berichtszeitraums erfolgen. Im vorliegenden Jahresbericht geben die in den Auswertungen zur Genehmigungspraxis dargestellten Sachverhalte (Genehmigungen, Untersagungen, Widersprüche, Klagen etc.) den Sachstand der letzten Abfrage bei den Bezirksämtern wieder, die zum erfolgte. Für Anträge, die relativ kurz vor dem Datum der Abfrage ( ) gestellt wurden, stehen Entscheidungen im Genehmigungsverfahren häufig noch aus. - Für das Jahr 217 werden Daten für 42 soziale Erhaltungsgebiete in den sieben Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg und für das 1. Halbjahr 218 Daten für 46 soziale Erhaltungsgebiete in sieben Bezirken analysiert. Eingeschlossen in die Betrachtung des 1. Halbjahres 218 sind die erst im März, April und Juni 218 in Kraft getretenen vier Gebiete in Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg (vgl. Kapitel 2.1). Das am aufgehobene Gebiet Oranienburger Vorstadt in Mitte wird sowohl bei der Betrachtung des Jahres 217 als auch des 1. Halbjahres 218 nicht mehr berücksichtigt. Die Genehmigungspraxis für das Jahr 217 und diejenige für das 1. Halbjahr 218 werden separat in eigenen Unterkapiteln dargestellt. Aufgrund des einheitlichen Stichtages ( ) ist der Verfahrensstand für beide Betrachtungszeiträume (Jahr 217, 1. Halbjahr 218) bei der Interpretation zu berücksichtigen. Für den Betrachtungszeitraum 217 werden die Entwicklungen im Genehmigungsverfahren über den hinaus bis zum Stichtag am berücksichtigt, wohingegen der Betrachtungszeitraum 1. Halbjahr 218 zeitgleich mit dem Stichtag am endet.

15 Anzahl Wohnungen Genehmigungspraxis im Jahr 217 Inhalte der nachfolgenden Analysen sind die Genehmigungspraxis insgesamt und differenziert nach sozialen Erhaltungsgebieten sowie die quartalsweise Entwicklung im Jahr 217. Analysiert werden auch die Antragsbegründungen und die Rechtsform der Antragsteller. Entwicklung insgesamt Im Jahr 217 wurden insgesamt 136 Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen für Wohnungen gestellt (vgl. Abbildung 2.1). Von diesen Wohnungen liegen mit Wohnungen über die Hälfte der Wohnungen (55%) in der Gebietskulisse der nur zwölf Erhaltungsgebiete von 216. Die restlichen Wohnungen liegen hingegen in der Gebietskulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 215 (41%) sowie der neun neuen Erhaltungsgebiete von 217 (4%). Abbildung 2.1 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von Anträge Genehmigungen Untersagungen Widersprüche Zurückweisungen Abhilfen Klagen Abweisungen 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28 UmwG (D 1c) Auch bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand in den Gebieten entfällt ein überproportionaler Anteil der beantragten Umwandlungen auf die Erhaltungsgebiete von 216: Bei diesen sind es 176 beantragte Umwandlungen je 1. Wohnungen, in den Erhal-

16 tungsgebieten von 215 dagegen nur 84 und in den Erhaltungsgebieten von 217 sogar nur 21 beantragte Umwandlungen je 1. Wohnungen. Die geringeren Intensitäten in den Erhaltungsgebieten von 217 sind jedoch auch auf die erst zur Mitte bzw. Ende des Jahres 217 in Kraft getretenen Erhaltungsgebiete zurückzuführen. Von den bis zum beantragten Umwandlungen wurde bis zum für Wohnungen eine Genehmigung (99%) und für 18 Wohnungen eine Untersagung erteilt (,5%). Für weitere 17 Wohnungen ist das Verfahren noch offen (,5%). Der Anteil der Genehmigungen ist in den drei verschiedenen Gebietskulissen der Erhaltungsgebiete vergleichbar hoch (215: 99%; 216: 99%; 217: 1%). Untersagungen bestehen zum Stand nur in der Gebietskulisse der Erhaltungsgebiete von 215 (1%), gegen die bis zum genannten Datum noch kein Widerspruch eingelegt wurde. Lediglich in der Gebietskulisse der Erhaltungsgebiete von 216 existieren noch offene Verfahren (1%). Die Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen hat in allen 42 Erhaltungsgebieten bis zum 3. Quartal 217 trotz der zunehmenden Anzahl an Erhaltungsgebieten stetig abgenommen (vgl. Abbildung 2.2). Im 4. Quartal 217 ist jedoch ein sprunghafter Anstieg der Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen zu verzeichnen. Die gestiegene Anzahl der Wohnungen geht auch einher mit einer Zunahme an eingereichten Antragsfällen und ist somit nicht auf einzelne Anträge mit sehr hoher Wohnungsanzahl zurückzuführen. Eine starke Zunahme an beantragten Wohnungsumwandlungen im 4. Quartal ist insbesondere in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow zu beobachten (vgl. Abbildung.6 bis Abbildung.8 im Anhang). Die Analyse der einzelnen Erhaltungsgebiete verdeutlicht, dass im 4. Quartal 217 neun der 25 Erhaltungsgebiete, in denen Anträge eingereicht wurden, besonders herausstechen, da hier jeweils mindestens 5 Wohnungen zur Umwandlung beantragt wurden (Arnimplatz, Birkenstraße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Luisenstadt, Petersburger Straße, Reuterplatz, Schillerpromenade, Seestraße, Waldstraße, siehe dazu auch nachfolgende Auswertungen im Verlauf des Kapitels). Der Anteil der genehmigten Wohnungsumwandlungen ist in allen vier Quartalen vergleichbar hoch (vgl. Abbildung 2.2). Lediglich im 3. Quartal gibt es untersagte Umwandlungen und einige wenige offene Verfahren (in der Regel fehlen bei diesen Verfahren noch beizubringende Unterlagen).

17 Anzahl Wohnungen Abbildung 2.2 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. O28_UmwG (D_3h) Die oben dargelegte Entwicklung für die Gesamtzahl der 42 sozialen Erhaltungsgebiete im Jahr 217 muss jedoch differenziert betrachtet werden, da rund ein Fünftel der 42 Erhaltungsgebiete erst im Zeitraum Mai bis Dezember 217 neu in Kraft getreten ist (neun Erhaltungsgebiete von 217, vgl. Kapitel 2.1). Aus diesem Grund erfolgt nachfolgend eine separate Betrachtung der quartalsweisen Entwicklung in den drei Gebietskulissen (Erhaltungsgebiete von 215, Erhaltungsgebiete von 216, Erhaltungsgebiete von 217). Die quartalsweise Betrachtung der 21 Erhaltungsgebiete von 215 zeigt in den ersten drei Quartalen 217 eine kontinuierliche Abnahme, dann im 4. Quartal jedoch eine deutliche Zunahme an beantragten Wohnungsumwandlungen (vgl. Abbildung 2.3). Da diese Zunahme im 4. Quartal 217 auf die Entwicklung in lediglich vier Erhaltungsgebieten in den beiden Bezirken Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg zurückzuführen ist (Arnimplatz, Helmholtzplatz, Luisenstadt, Petersburger Straße), bleibt abzuwarten, ob sich die rückläufige Tendenz bis zum 3. Quartal 217 in den Erhaltungsgebieten von 215 im weiteren Verlauf des Jahres 218 fortsetzen wird (Abbildung.2 im Anhang).

18 Anzahl Wohnungen Abbildung 2.3 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3h-1) Ein ganz ähnliches Verlaufsbild zeigt sich bei der quartalsweisen Betrachtung der zwölf Erhaltungsgebiete von 216, denn auch hier sind in den ersten drei Quartalen des Jahres 217 kontinuierliche Abnahmen und im 4. Quartal des Jahres 217 eine deutliche Zunahme zu beobachten (vgl. Abbildung 2.4). Die Zunahme im 4. Quartal ist vor allem auf die Entwicklung in sechs der zwölf Erhaltungsgebiete in den beiden Bezirken Mitte und Neukölln zurückzuführen (Birkenstraße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Reuterplatz, Schillerpromenade, Seestraße, Waldstraße). In den neun Erhaltungsgebieten von 217 zeigt sich hingegen ein anderes Bild, da diese Gebiete erst ab ca. Mitte des Jahres 217 in Kraft getreten sind und so erst im 3. und 4. Quartal Anträge auf Genehmigung von Umwandlungen gestellt wurden (vgl. Abbildung 2.5).

19 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung 2.4 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3h-2) Abbildung 2.5 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3h-3)

20 Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass in den Erhaltungsgebieten von 215 und von 216 beim Genehmigungsgeschehen im Jahr 217 nahezu identische Entwicklungen zu beobachten sind. Im Verlauf des Jahres 217 ist für die 21 Erhaltungsgebiete von 215 und die zwölf Erhaltungsgebiete von 216 bei den Umwandlungsanträgen und -genehmigungen zunächst eine rückläufige Entwicklung, dann aber ein Anstieg im 4. Quartal festzustellen. Dieser Anstieg hat jedoch nicht auf breiter Ebene stattgefunden, sondern basiert auf der Entwicklung in einzelnen Erhaltungsgebieten (zehn der 33 Erhaltungsgebiete von 215 und 216), bei denen es sich nach Rücksprache mit den Bezirken eher um zufallsbedingte Schwankungen handelt (vgl. Kapitel 2.4). In den neun neuen Erhaltungsgebieten von 217 ist auf vergleichsweise geringem Niveau ab dem 3. Quartal auch eine Zunahme der beantragten Wohnungsumwandlungen erkennbar, die aber überwiegend auf die erst ab Mai 217 nach und nach in Kraft getretenen Erhaltungsgebiete zurückzuführen ist. Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten Im Jahr 217 befindet sich die größte Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung in den beiden Gebieten Flughafenstraße/Donaustraße und Rixdorf im Bezirk Neukölln (vgl. Abbildung 2.6). Weiterhin weisen auch die Erhaltungsgebiete Luisenstadt aus dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und die beiden Erhaltungsgebiete Birkenstraße und Sparrplatz aus dem Bezirk Mitte eine höhere Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung auf. In Bezug auf die Anzahl der Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, bezogen auf 1. Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in den jeweiligen Gebieten im Jahr 217, verzeichnen hingegen die Gebiete Sparrplatz (Mitte) und Kaiser- Wilhelm-Platz (Tempelhof-Schöneberg) die höchsten Werte (vgl. Abbildung 2.7). Ebenfalls höhere Werte sind für die beiden Erhaltungsgebiete Flughafenstraße/Donaustraße und Rixdorf aus dem Bezirk Neukölln sowie das Erhaltungsgebiet Boxhagener Platz aus dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erkennbar. In drei Erhaltungsgebieten von 215, einem Erhaltungsgebiet von 216 und sechs Erhaltungsgebieten von 217 wurden im Jahr 217 keine Anträge für eine Umwandlung gestellt (vier der sechs Gebiete von 217 sind erst im Dezember 217 in Kraft getreten, vgl. Kapitel 2.1). In 3 sozialen Erhaltungsgebieten wurden im Jahr 217 alle Anträge genehmigt. In einem Gebiet wurden Umwandlungen untersagt, in einem Gebiet sind beantragte Umwandlungsgenehmigungen noch offen.

21 Abbildung 2.6 Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] 77 Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] 45 Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] 19 Teutoburger Platz [215] 2 Winsstraße [215] 54 Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] 36 Bautzener Straße [215] 35 Kaiser-Wilhelm-Platz [215] 78 Schöneberger Insel [215] 82 Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [217] Alt-Treptow [216] 11 Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Kaskelstraße [217] Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen offene Verfahren soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) Anzahl Wohnungen O28_UmwG (D 3e) Bezirk Mitte: 85 beantragte Umwandlungen; 833 genehmigte Umwandlungen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 878 beantragte Umwandlungen; 878 genehmigte Umwandlungen Bezirk Pankow: 361 beantragte Umwandlungen; 343 genehmigte Umwandlungen Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 231 beantragte Umwandlungen; 231 genehmigte Umwandlungen Bezirk Neukölln: beantragte Umwandlungen; genehmigte Umwandlungen Bezirk Treptow-Köpenick: 11 beantragte Umwandlungen; 11 genehmigte Umwandlungen Bezirk Lichtenberg: 34 beantragte Umwandlungen; 34 genehmigte Umwandlungen Abbildung 2.7 Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] 86 Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] 34 Kollwitzplatz [215] 51 Humannplatz [215] 95 Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] 22 Teutoburger Platz [215] 31 Winsstraße [215] 55 Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [217] Alt-Treptow [216] 24 Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Kaskelstraße [217] Genehmigungspraxis in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl je 1. Wohnungen im Jahr Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen offene Verfahren Anzahl Wohnungen O28_UmwG (D 3f) Bezirk Mitte: 171 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 168 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 16 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 16 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Pankow: 37 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 35 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 15 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 15 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Neukölln: 166 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 166 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Treptow-Köpenick: 8 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 8 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Lichtenberg: 156 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 156 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE)

22 - 2 - Die sieben Erhaltungsgebiete des Bezirkes Neukölln weisen zusammen im Vergleich zu den Erhaltungsgebieten der anderen Bezirke absolut die höchsten Werte hinsichtlich der beantragten und der genehmigten Umwandlungen im Jahr 217 auf. Zwar sind auch die Werte der beantragten und der genehmigten Umwandlungen je 1. Wohnungen im gesamten Bezirk Neukölln sehr hoch, werden aber von denen des Bezirks Mitte übertroffen. Ein vergleichsweise geringes Geschehen je 1. Wohnungen im Jahr 217 zeigen die beiden Bezirke Pankow und Treptow-Köpenick. Einzelne Untersagungen fanden ausschließlich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg statt. Offene Verfahren existieren zum in geringer Anzahl nur noch im Bezirk Mitte. Antragsteller Über zwei Drittel sind mit der insgesamt Wohnungen, für die im Jahr 217 ein Antrag auf Umwandlungsgenehmigung gestellt wurde, im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (7%). Jede sechste Wohnung entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (16%) und jede achte Wohnung auf private Eigentümer (13%). Sehr geringe Anteile entfallen auf Erwerbergemeinschaften (1%). Von anderen Eigentümergruppen wurden im Jahr 217 keine Umwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.8). 1 Die Differenzierung in die 21 Erhaltungsgebiete von 215, die zwölf Erhaltungsgebiete von 216 sowie die neun Erhaltungsgebiete von 217 zeigt hinsichtlich der Antragsteller erwähnenswerte Unterschiede. In den Erhaltungsgebieten von 215 liegt der Fokus etwas weniger stark auf den sonstigen juristischen Personen (61%). Nahezu ein Drittel entfällt auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts (29%) und nur jede zwölfte Wohnung auf private Eigentümer (8%). Nur in den Erhaltungsgebieten von 215 liegen Anträge von Erwerbergemeinschaften (2%) vor. In den Erhaltungsgebieten von 216 und von 217 stammt hingegen der Großteil der beantragten Umwandlungen von den sonstigen juristischen Personen (216: 77%; 217: 78%), die privaten Eigentümer sind deutlich stärker vertreten (216: 16%; 217: 22%) und der Anteil von Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist nur gering (216: 7%; 217: %). 1 Im Monitoring wird die Zuordnung zu den folgenden neun Eigentümergruppen abgefragt: Erwerbsgemeinschaft, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Kirche, Land Berlin, landeseigenes Wohnungsunternehmen, privater Eigentümer, sonstiges gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, sonstige juristische Personen, sonstiger öffentlicher Eigentümer.

23 Anzahl Wohnungen Abbildung 2.8 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von Gesellschaft bürgerlichen Rechts Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunternehmen O28 UmwG (D 11c) privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunternehmen 896 sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. 474 Bei allen Eigentümergruppen ist der Anteil der genehmigten an den beantragten Umwandlungen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.9). Bei den Gesellschaften bürgerlichen Rechts und den Erwerbergemeinschaften wurden im Jahr 217 alle beantragten Umwandlungen genehmigt (1%). Etwas geringer ist die Genehmigungsquote bei den sonstigen juristischen Personen (99%) und den privaten Eigentümern (96%). Nur bei den beantragten Umwandlungen der privaten Eigentümer liegen noch offene Verfahren vor. Die Unterscheidung nach Erhaltungsgebieten von 215, 216 bzw. 217 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragstellern nur geringfügige Unterschiede. In allen drei Gebietskulissen dominieren die sonstigen juristischen Personen (vgl. Abbildung.13 bis Abbildung.15 im Anhang). Der Anteil der sonstigen juristischen Personen ist bei den Antragstellern in allen vier Quartalen des Jahres 217 am höchsten und vergrößert sich stetig vom 1. Quartal (57%) zum 4. Quartal (8%, vgl. Abbildung 2.1). Dementsprechend zeigt der Anteil der Gesellschaften bürgerlichen Rechts eine eher gegenläufige Tendenz und weist im 1. Quartal einen recht hohen Anteil (23%) und im 4. Quartal einen eher niedrigen Anteil (1%) auf.

24 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung 2.9 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12c) Abbildung 2.1 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. O28_UmwG (D_14d)

25 Anzahl Wohnungen Nennenswerte Unterschiede ergeben sich auch aus der differenzierten Betrachtung der Erhaltungsgebiete von 215, 216 und 217. In den 21 Erhaltungsgebieten von 215 ist der Anteil der sonstigen juristischen Personen insgesamt deutlich niedriger ausgeprägt, besonders niedrig im 1. Quartal (44%) sowie im 3. Quartal (58%). Im 3. und 4. Quartal gibt es keine Anträge von privaten Eigentümern (vgl. Abbildung.16 im Anhang). In den zwölf Erhaltungsgebieten von 216 ist hingegen der Anteil der sonstigen juristischen Personen insgesamt höher und besonders hoch im 3. Quartal (86%) und im 4. Quartal (85%). In diesen beiden Quartalen gibt es wiederum keine Anträge von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (vgl. Abbildung.17 im Anhang). In den neun Erhaltungsgebieten von 217 dominiert der Anteil der sonstigen juristischen Personen im 3. und 4. Quartal (insgesamt 78%, vgl. Abbildung.18 im Anhang). Antragsbegründungen In 172 Abs. 4 BauGB sind sechs Tatbestände aufgeführt, für die ein Genehmigungsanspruch besteht. Die folgende Auswertung bezieht sich auf die Begründungen, die vom Eigentümer im Antrag auf Umwandlungsgenehmigung aufgeführt wurden (vgl. Abbildung 2.11). Abbildung 2.11 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) - 4. soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28 UmwG (D 1c)

26 Anzahl Wohnungen Im Jahr 217 wurde für der Wohnungen (96%), für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) gewählt. Für 52 Wohnungen (1%) wurden die Umwandlungsgenehmigungsanträge mit der Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (Satz 2) und für 19 Wohnungen (1%) mit der Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (Satz 3 Nr. 4) gestellt. Lediglich für 54 Wohnungen (2%) wurde keine Begründung angegeben. Zwischen den Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 zeigen sich keine wesentlichen Unterschiede in Bezug auf die gewählten Begründungen. In allen drei Gebietskulissen dominiert die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers Veräußerung nur an Mieter" (215: 93%; %; 217: 1%). Die Genehmigungsquoten sind bei allen drei gewählten Begründungen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.12). Dies gilt für die Anträge mit der gewählten Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (99%) ebenso wie für die Begründung "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (1%) und die Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (1%). Abbildung 2.12 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 (Genehmigungspraxis) - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1d)

27 Anzahl Wohnungen Für einen Antrag mit 18 Wohnungen mit der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" erfolgte eine Untersagung (1%), da hier die Antragsunterlagen nicht vollständig eingereicht wurden. Für knapp ein Drittel der beantragten Umwandlungen ohne Begründung ist das Verfahren noch offen (31%). Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 215, 216 bzw. 217 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragsbegründungen keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Abbildung.19 bis Abbildung.21 im Anhang). Auch in der quartalsweisen Betrachtung sind kaum Unterschiede hinsichtlich der Begründungen festzustellen (vgl. Abbildung 2.13). In allen vier Quartalen dominiert die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" und steigert sich kontinuierlich vom 1. Quartal (92%) zum 4. Quartal (1%). Andere Begründungen gibt es lediglich im 1. Quartal mit "wirtschaftlicher Unzumutbarkeit" (6%) und "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (2%). Ohne Angabe von Gründen beantragte Wohnungsumwandlungen kommen in sehr geringem Umfang im 2. Quartal (5%) und im 3. Quartal (2%) vor. Hier kann von einem "Lerneffekt" bei den Antragstellern ausgegangen werden, da Anträge ohne Begründung seitens der zuständigen Bezirksämter in der Regel abgelehnt werden. Abbildung 2.13 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 217 gibt es insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216 und 9 Gebiete im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des Jahres 217 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. O28_UmwG (D_13c)

28 Der Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 zeigt kaum Unterschiede (vgl. Abbildung.22 bis Abbildung.24 im Anhang). Die Begründungen "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" und "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" tauchen im Jahr 217 nur noch in den Erhaltungsgebieten von 215 auf Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 218 Nachfolgend wird die Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 218 zum Gebietsstand dargestellt. Die betrachtete Gebietskulisse hat sich gegenüber 217 von 42 auf 46 soziale Erhaltungsgebiete vergrößert, da vier neue Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind (vgl. Kapitel 2.1). Die zusätzlichen vier sozialen Erhaltungsgebiete in den Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Lichtenberg traten allerdings erst Ende des 1. Quartals 218 in Kraft. Entwicklung insgesamt Im 1. Halbjahr 218 wurden insgesamt 64 Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen für Wohnungen in den insgesamt 46 Erhaltungsgebieten gestellt (vgl. Abbildung 2.14). Mit 784 Wohnungen liegt knapp die Hälfte der Wohnungen (46%) in der Gebietskulisse der zwölf Erhaltungsgebiete von 216. Weitere 556 Wohnungen befinden sich hingegen in der Gebietskulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 215 (32%) und 339 Wohnungen in der Gebietskulisse der neun Erhaltungsgebiete von 217 (2%). In den vier neuen Erhaltungsgebieten von 218 wurden bis zum für lediglich 43 Wohnungen Anträge zur Genehmigung von Umwandlungen gestellt (2%). Ein überproportionaler Anteil der beantragten Umwandlungen entfällt gemessen am Wohnungsbestand der Gebiete zum auf die Erhaltungsgebiete von 216 und 217: In diesen wurden mit 69 (216) bzw. 57 (217) rund doppelt so viele Umwandlungen je 1. Wohnungen beantragt wie in den Erhaltungsgebieten von 215 (32 Umwandlungen je 1. Wohnungen). In den Erhaltungsgebieten von 218 wurden nur 8 Umwandlungen je 1. Wohnungen beantragt.

29 Anzahl Wohnungen Abbildung Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) - soz. Erhaltungsgebiete von 215 soz. Erhaltungsgebiete von 216 soz. Erhaltungsgebiete von 217 soz. Erhaltungsgebiete von Anträge Genehmigungen Untersagungen Widersprüche Zurückweisungen Abhilfen Klagen Abweisungen 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im Jahr 218 in Kraft getreten sind. Das Gebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28 UmwG (D 1) Bis zum wurde von den im 1. Halbjahr 218 beantragten Umwandlungen für 1.62 Wohnungen eine Genehmigung (94%) und für 13 Wohnungen eine Untersagung (1%) erteilt. Für die restlichen 89 Wohnungen standen die Entscheidungen noch aus (5%). Der Anteil der Genehmigungen liegt in den Erhaltungsgebieten von 216 (1%) deutlich über dem der Erhaltungsgebiete von 218 (58%), von 215 (89%) und von 217 (93%). Untersagungen erfolgten nur in den Erhaltungsgebieten von 215 (2%). Offene Verfahren gibt es noch in den Erhaltungsgebieten von 215 (9%), 217 (7%) und in etwas größerem Ausmaß in den Erhaltungsgebieten von 218 (42%). Die quartalsweise Betrachtung der beantragten und der genehmigten Umwandlungen zeigt im 1. Halbjahr 218 für die insgesamt 46 Erhaltungsgebiete eine abnehmende Tendenz (vgl. Abbildung 2.15).

30 Anzahl Wohnungen Abbildung 2.15 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 nach Quartalen - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3g) Die getrennte Betrachtung der verschiedenen Gebietskulissen zeigt durchaus Differenzen, denn die Erhaltungsgebiete von 215 weisen eine erhebliche Zunahme der beantragten Umwandlungsgenehmigungen um 56% vom 1. zum 2. Quartal 218 auf (vgl. Abbildung 2.16). Diese starke Zunahme ist insbesondere in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und eingeschränkt auch in Tempelhof-Schöneberg zu beobachten (vgl. Abbildung.6, Abbildung.7 und Abbildung.9 im Anhang). Die Analyse der einzelnen Erhaltungsgebiete verdeutlicht, dass im 2. Quartal 218 vier der 21 Erhaltungsgebiete von 215 besonders herausstechen (Bergmannstraße Nord, Boxhagener Platz, Helmholtzplatz und Luisenstadt, siehe dazu auch nachfolgende Auswertungen im Verlauf des Kapitels). In diesen vier Erhaltungsgebieten wurde im 2. Quartal 218 mit 268 Wohnungsumwandlungen zusammen bereits knapp die Hälfte aller 339 Wohnungsumwandlungen in der Kulisse der 21 Erhaltungsgebiete von 215 beantragt (48%). Die Zunahme der Umwandlungsanträge in den Erhaltungsgebieten von 218 ist aufgrund ihres Inkrafttretens erst Ende des 1. Quartals 218 nicht verwunderlich (vgl. Abbildung 2.19). In den Erhaltungsgebieten von 216 und von 217 sind hingegen jeweils hohe rückläufige Entwicklungen der Umwandlungsanträge vom 1. zum 2. Quartal 218 um - 59% bzw. -89% festzustellen (vgl. Abbildung 2.17 und Abbildung 2.18).

31 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung 2.16 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3g-1) Abbildung 2.17 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3g-2)

32 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung 2.18 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 34 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3g-3) Abbildung 2.19 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Quartal 2. Quartal 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 218 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3g-4)

33 Entwicklung in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten In 17 der 46 sozialen Erhaltungsgebiete wurden im 1. Halbjahr 218 keine Umwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.2). Lediglich in fünf der insgesamt 29 Erhaltungsgebiete mit Anträgen zu Umwandlungsgenehmigungen gibt es noch offene Verfahren. Mit Ausnahme von drei Erhaltungsgebieten von 217 (Kreuzberg-Nord, Langhansstraße, Niederschöneweide) und einem Erhaltungsgebiet von 218 (Weitlingstraße) waren 13 der 17 Gebiete ohne Anträge bereits im Jahr 215 bzw. im Jahr 216 in Kraft getreten (215: 9; 216: 4). Die Umwandlungsdynamik im 1. Halbjahr 218 hat somit in vielen der älteren Erhaltungsgebiete von 215 und 216 weiter stark abgenommen. Die mit deutlichem Abstand größte Wohnungsanzahl mit einer Umwandlungsgenehmigung verzeichnen zwei Erhaltungsgebiete von 216 bzw. 217 im Bezirk Neukölln (Schillerpromenade mit 299 Wohnungen und Silbersteinstraße/Glasower Straße mit 252 Wohnungen); dies entspricht knapp einem Drittel aller Genehmigungen im 1. Halbjahr 218 (32%). In beiden Erhaltungsgebieten wurden im doppelt so langen Zeitraum des gesamten Jahres 217 deutlich weniger Wohnungsumwandlungen beantragt (vgl. Abbildung 2.6 in Kapitel 2.2.1). Im Erhaltungsgebiet Schillerpromenade von 216 wurden für die 299 Wohnungen nur fünf Anträge eingereicht. Einer der fünf Anträge bezieht sich auf 154 Wohnungen und umfasst eine Häuserzeile einer Immobiliengesellschaft. Im Erhaltungsgebiet Silbersteinstraße/Glasower Straße von 217 resultieren die 252 Wohnungen aus lediglich zwei Anträgen im 1. Quartal 218 und umfassen ebenfalls jeweils Häuserzeilen einer Immobiliengesellschaft. Dieser außergewöhnlich starke Zuwachs in den beiden Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße führt im Bezirk Neukölln im 1. Quartal 218 zu einer sehr auffälligen Steigerung (vgl. Abbildung.1 im Anhang). Von den in Neukölln im 1. Quartal 218 beantragten 757 Wohnungsumwandlungen entfallen auf die beiden Erhaltungsgebiete Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße alleine schon 51 Wohnungen (67%). Für das 1. Halbjahr 218 wird insgesamt deutlich, dass bereits die sieben Erhaltungsgebiete aus dem Bezirk Neukölln von 216 bzw. 217 mit 812 beantragten Wohnungen nahezu die Hälfte an allen für eine Umwandlung beantragten Wohnungen im 1. Halbjahr 218 stellen (47%). Einen weiteren Schwerpunkt stellen drei Erhaltungsgebiete von 215 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit insgesamt 337 beantragten Wohnungen sowie ein Erhaltungsgebiet von 216 in Mitte mit 74 beantragten Wohnungen dar (2%). Im Vergleich mit den Bezirken Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte kann das Antragsvolumen in den Erhaltungsgebieten der Bezirke Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick und Lichtenberg als relativ gering bewertet werden.

34 Abbildung 2.2 Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Schöneberger Norden [218] Schöneberger Süden [218] Tempelhof [218] Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [217] Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Kaskelstraße [217] Weitlingstraße [218] Genehmigungspraxis in den 46 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen offene Verfahren soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Anzahl Wohnungen Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D 3c) Bezirk Mitte: 238 beantragte Umwandlungen; 238 genehmigte Umwandlungen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 317 beantragte Umwandlungen; 283 genehmigte Umwandlungen; 13 untersagte Umwandlungen Bezirk Pankow: 167 beantragte Umwandlungen; 167 genehmigte Umwandlungen Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 132 beantragte Umwandlungen; 87 genehmigte Umwandlungen Bezirk Neukölln: 812 beantragte Umwandlungen; 798 genehmigte Umwandlungen Bezirk Treptow-Köpenick: 35 beantragte Umwandlungen; 35 genehmigte Umwandlungen Bezirk Lichtenberg: 21 beantragte Umwandlungen; 12 genehmigte Umwandlungen Abbildung 2.21 Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Langhansstraße [217] Komponistenviertel [217] Ostseestraße / Grellstraße [215] Pankow-Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Barbarossaplatz / Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Schöneberger Norden [218] Schöneberger Süden [218] Tempelhof [218] Flughafenstraße/Donaustraße [216] Herzbergplatz / Treptower Straße [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstraße / Glasower Straße [217] Genehmigungspraxis in den 46 sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen je 1. Wohnungen im 1. Halbjahr genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen offene Verfahren Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Kaskelstraße [217] Weitlingstraße [218] soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens Anzahl Wohnungen Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D 3d) Bezirk Mitte: 48 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 48 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 38 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 34 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE); 2 untersagte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Pankow: 16 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 16 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 21 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 14 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Neukölln: 11 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 18 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Treptow-Köpenick: 26 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 26 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE) Bezirk Lichtenberg: 17 beantragte Umwandlungen (je 1. WE); 1 genehmigte Umwandlungen (je 1. WE)

35 Anzahl Wohnungen Auch in Bezug auf die Anzahl der Wohnungen, für die eine Umwandlung genehmigt wurde, bezogen auf 1. Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in den jeweiligen Gebieten im Jahr 217, verzeichnen die beiden Erhaltungsgebiete Silbersteinstraße/Glasower Straße und Schillerpromenade (beide Neukölln) die mit Abstand höchsten Werte (vgl. Abbildung 2.21). Die Erhaltungsgebiete in Neukölln, Mitte und Friedrichshain- Kreuzberg weisen von den sieben Bezirken die höchsten Antragszahlen bezogen auf 1. Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes auf (jeweils pro Bezirk zusammengefasst). Antragsteller Mehr als vier Fünftel der Wohnungen, für die im 1. Halbjahr 218 ein Antrag auf Umwandlungsgenehmigung gestellt wurde, befinden sich mit Wohnungen im Eigentum von sonstigen juristischen Personen (85%; vgl. Abbildung 2.22). Abbildung 2.22 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) - soz. Erhaltungsgebiete von 215 soz. Erhaltungsgebiete von 216 soz. Erhaltungsgebiete von 217 soz. Erhaltungsgebiete von Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunternehmen privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunternehmen 422 sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28 UmwG (D 11) Rund ein Zehntel der Wohnungen entfällt auf private Eigentümer (9%) und nur jede zwanzigste Wohnung gehört zum Eigentum Gesellschaften bürgerlichen Rechts (5%). Für weitere 11 Wohnungen stammen die Anträge von Erwerbergemeinschaften (1%). Im Vergleich mit dem Jahr 217 zeigt sich somit im 1. Halbjahr 218 eine erhebliche Zunahme

36 Anzahl Wohnungen der Fokussierung der Umwandlungsanträge auf sonstige juristische Personen (vgl. Kapitel 2.2.1). Die differenzierte Betrachtung der einzelnen Gebietskulissen zeigt im 1. Halbjahr 218 wie im Jahr 217, dass der Anteil der Wohnungen, für die eine Umwandlung von sonstigen juristischen Personen beantragt wurde, in den Erhaltungsgebieten von 215 mit 422 Wohnungen (76%) etwas niedriger ist als in den Erhaltungsgebieten von 216 mit 767 Wohnungen (98%) und in den Erhaltungsgebieten von 217 mit 275 Wohnungen (82%). Im Gegensatz zu den Erhaltungsgebieten von 216 werden in den Erhaltungsgebieten von 215 und 217 nennenswerte Anteile der beantragten Wohnungsumwandlungen von den privaten Eigentümern und den Gesellschaften bürgerlichen Rechts eingereicht. In den vier Erhaltungsgebieten von 218 zeigt sich hingegen ein ganz anderes Bild, denn hier stammen die Anträge fast ausschließlich von privaten Eigentümern (98%), was jedoch vor allem auf die sehr geringen absoluten Zahlen von nur insgesamt 43 beantragten Wohnungsumwandlungen zurückzuführen ist. Der Anteil der genehmigten an den beantragten Umwandlungsgenehmigungen ist im 1. Halbjahr 218 bei allen Eigentümergruppen sehr hoch (vgl. Abbildung 2.23). Abbildung 2.23 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12d)

37 Anzahl Wohnungen Bei den Erwerbergemeinschaften wurden alle beantragten Wohnungen genehmigt (1%). Etwas geringer ist die Genehmigungsquote bei den sonstigen juristischen Personen (95%), den privaten Eigentümern (89%) und den Gesellschaften bürgerlichen Rechts (85%). Untersagte Umwandlungen gibt es ausschließlich bei den Gesellschaften bürgerlichen Rechts (15%). Bei den beantragten Umwandlungen der sonstigen juristischen Personen und der privaten Eigentümer liegen noch offene Verfahren vor, z. T. wurden die Anträge erst kurz vor dem Stichtag eingereicht. Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 215, 216, 217 bzw. 218 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragstellern als wesentlichen Unterschied nur den, dass in den Erhaltungsgebieten von 216 alle beantragten Umwandlungen bereits genehmigt wurden (vgl. Abbildung.26 im Anhang), wohingegen in den Erhaltungsgebieten von 215, 217 und 218 noch einige offene Verfahren bestehen (vgl. Abbildung.25, Abbildung.27 und Abbildung.28 im Anhang). Die quartalsweise Betrachtung zeigt für das 1. Quartal 218 einen deutlich höheren Fokus der beantragten Umwandlungen auf die sonstigen juristischen Personen (91%) als im 2. Quartal 218 (75%, vgl. Abbildung 2.24). Abbildung 2.24 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 nach Quartalen - Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14c)

38 Dieser sowohl absolut als auch prozentual sehr hohe Anteil der sonstigen juristischen Personen beruht im 1. Quartal 218 auf einigen wenigen Anträgen einzelner Immobiliengesellschaften für ganze Häuserzeilen mit sehr hohen Wohnungsanzahlen in den beiden Neuköllner Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße (siehe dazu bereits weiter oben erfolgte Ausführungen). Anträge von Erwerbergemeinschaften wurden ausschließlich im 2. Quartal 218 gestellt. Diese besondere Entwicklung in den beiden Erhaltungsgebieten Schillerpromenade und Silbersteinstraße/Glasower Straße wird auch bei der Betrachtung der Erhaltungsgebiete differenziert nach ihrer Gebietskulisse (215, 216, 217, 218) deutlich. Die Erhaltungsgebiete von 216 zeigen im 1. Quartal 218 einen sehr hohen absoluten und prozentualen Anteil (1%) der sonstigen juristischen Personen, der fast ausschließlich auf die beiden genannten Neuköllner Erhaltungsgebiete zurückzuführen ist (vgl. Abbildung.3 im Anhang). In den Erhaltungsgebieten von 215 und 217 zeigen sich hingegen keine speziellen Auffälligkeiten oder Entwicklungstendenzen (vgl. Abbildung.29 und Abbildung.31 im Anhang). In den Erhaltungsgebieten von 218 gibt es insgesamt nur zwei verschiedene Gruppen von Antragstellern und die Wohnungsumwandlungen werden nahezu ausschließlich von privaten Eigentümern beantragt (vgl. Abbildung.32 im Anhang), was für neu in Kraft getretene Erhaltungsgebiete in den ersten Monaten auch typisch ist. Antragsbegründungen Im 1. Halbjahr 218 wurde für der Wohnungen (95%), für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung die "Selbstverpflichtung des Eigentümers Veräußerung nur an Mieter" (Satz 3 Nr. 6) gewählt (vgl. Abbildung 2.25). Für 29 Wohnungen (2%) wurden die Anträge mit der Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" (Satz 3 Nr. 4) und für 13 Wohnungen (1%) mit der Begründung "Nachlassgrundstück" (Satz 3 Nr. 2) eingereicht. Für 39 Wohnungen (2%) wurde im Antrag keine Begründung angegeben. Im Vergleich zum vorhergehenden Jahr 217 ist die Konzentration auf die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - nur an Mieter" nahezu unverändert (vgl. Kapitel 2.2.1). Dies bestätigt die im vorherigen Jahresbericht 216 bereits geschilderte Beobachtung, dass die Fokussierung auf diese Begründung mit der Existenzdauer der Umwandlungsverordnung grundsätzlich zunimmt ("Lerneffekte" der Antragsteller, Professionalisierung der Prozesse). Der im Jahr 217 noch angeführte Grund "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" (Satz 2) wird im 1. Halbjahr 218 in keinem Antragsfall angegeben.

39 Anzahl Wohnungen Abbildung 2.25 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 (Gebiete nach Zeitraum des Inkrafttretens) - soz. Erhaltungsgebiete von 215 soz. Erhaltungsgebiete von 216 soz. Erhaltungsgebiete von 217 soz. Erhaltungsgebiete von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück 13 4 Veräußerung an Familienangehörige 24 1 Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berü cksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28 UmwG (D 1) Die bisherige Beobachtung, dass mit der Existenzdauer eines Gebietes die Fokussierung auf die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" steigt, kann bei Betrachtung der vier verschiedenen Gebietskulissen (215, 216, 217, 218) tendenziell bestätigt werden. Im 1. Halbjahr 218 wurde die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" in den Erhaltungsgebieten von 217 und 218 etwas seltener als in den Erhaltungsgebieten von 215 und 216 gewählt. Dies gilt insbesondere für die Erhaltungsgebieten von 218 (56%). Wie im Jahr 217 beruht auch im 1. Halbjahr 218 der mit Abstand größte Anteil (98%) aller genehmigten Wohnungsumwandlungen auf der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" (vgl. Abbildung 2.26). Auf die Begründung "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" entfielen 2%. Auch die Genehmigungspraxis nach Begründungen weicht im 1. Halbjahr 218 kaum von der im Jahr 217 ab. Bei der insgesamt dominierenden Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" zeigt sich ein sehr hoher Anteil an Genehmigungen (97%). Im Jahr 217 war der Anteil der Genehmigungen bei der dort ebenfalls dominierenden Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" noch etwas höher (99%), was aber auch auf die längere Verfahrenszeit bis zum Stichtag am zurückzuführen ist (vgl. Kapitel 2.2.1). Die Anträge mit den

40 Anzahl Wohnungen Begründungen "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" wurden im 1. Halbjahr 218 vollständig genehmigt. Alle Anträge mit der Begründung "Nachlassgrundstück" wurden abgelehnt und alle Antragsfälle ohne Angabe von Gründen befinden sich noch im Verfahren. Abbildung 2.26 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 (Genehmigungspraxis) - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige 29 Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) 39 keine Angabe 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1e) Die Differenzierung nach Erhaltungsgebieten von 215, 216, 217 bzw. 218 zeigt in Bezug auf die Genehmigungspraxis nach Antragsbegründungen keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Abbildung.33 bis Abbildung.36 im Anhang). Die quartalsweise Betrachtung zeigt im 1. Halbjahr 218 ebenfalls kaum Unterschiede hinsichtlich der Begründungen (vgl. Abbildung 2.27). In beiden Quartalen wird nahezu ausschließlich die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" gewählt wird (1. Quartal: 98%; 2. Quartal: 91%). Für einen geringen Anteil der beantragten Umwandlungen wurde im 2. Quartal 218 (noch) keine Angabe zur Begründung gegeben (6%). Die fehlenden Angaben zur Begründung sind durch die zeitliche Nähe zum Stichtag der Datenerhebung erklärbar, da nach Auskunft der Bezirksämter viele Anträge zunächst häufig unvollständig eingereicht werden und Nachforderungen nötig sind.

41 Anzahl Wohnungen Abbildung 2.27 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin 1 - Anzahl der Wohnungen im 1. Halbjahr 218 nach Quartalen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück 1.79 Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es insgesamt 46 soziale Erhaltungsgebiete, von denen 21 Gebiete im Jahr 215, 12 Gebiete im Jahr 216, 9 Gebiete im Jahr 217 und 4 Gebiete im 1. Halbjahr 218 in Kraft getreten sind. Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt wird bei den Auswertungen des 1. Halbjahres 218 nicht berücksichtigt, da ab außer Kraft. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13d) Die Unterscheidung nach Erhaltungsgebieten von 215, 216, 217 und 218 zeigt eher geringfügige Unterschiede (vgl. Abbildung.37 bis Abbildung.4 im Anhang). Auffällig ist jedoch, dass in den Erhaltungsgebieten von 216 ausschließlich die Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" gewählt wurde, wohingegen in den Erhaltungsgebieten von 215, 217 und 218 auch Anträge mit weiteren Begründungen eingereicht wurden.

42 Genehmigte Verkaufsfälle an Mieter In den sieben Bezirksämtern mit sozialen Erhaltungsgebieten wurde ergänzend abgefragt, inwiefern die auf Basis der gewählten Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" zur Umwandlung genehmigten Wohnungen tatsächlich auch an Mieter verkauft wurden bzw. inwiefern ein beabsichtigter Verkauf an Mieter genehmigt oder untersagt wurde. Alle Bezirksämter nutzen die Möglichkeit des 172 Absatz 4 Satz 4 Baugesetzbuch, den Weiterverkauf von umgewandelten Wohnungen unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Vom bis zum Stichtag wurden in den drei Bezirken Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg für sieben soziale Erhaltungsgebiete insgesamt 25 Verkaufsfälle beantragt (vgl. Tabelle.2 im Anhang). Ein weiterer Fall wurde 217 zurückgezogen. Jedem Verkaufsfall entspricht eine einzelne Wohnung. Die 25 Verkaufsfälle liegen in neun verschiedenen Gebäuden. In den beiden Gebieten Bötzowstraße und Barbarossaplatz/Bayerischer Platz liegen jeweils zwei Gebäude, in den anderen Gebieten Ostseestraße/Grellstraße, Teutoburger Platz, Hornstraße, Luisenstadt und Petersburger Straße ist jeweils nur ein Gebäude mit einer oder mehreren Wohnungen betroffen. Alle Verkaufsfälle liegen damit in sozialen Erhaltungsgebieten, die bereits seit 215 bestehen. Die den 25 Verkaufsfällen zugrundeliegenden genehmigten Anträge zur Umwandlung stammen in elf Fällen bereits aus dem Jahr 215 und in 14 Fällen aus dem Jahr 216. Für in den Jahren 217 und 218 bereits genehmigte Umwandlungen liegen noch keine Verkaufsfälle vor. Bis zum Stichtag wurden alle 25 beantragten Verkaufsfälle genehmigt, davon vier im 1. Halbjahr 218, neun im 2. Halbjahr 217, zehn im 1. Halbjahr 217 und zwei bereits im Jahr 216. Die Antragsteller für den Verkauf sind in vier Fünftel der Fälle sonstige juristische Personen (8%) und in einem knappen Fünftel handelt es sich um private Eigentümer (16%). Lediglich in einem Fall wurde der Antrag von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingereicht (4%). Für den gesamten Zeitraum seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im März 215 bis einschließlich des 1. Halbjahres 218 wurden 399 Anträge für insgesamt Wohnungen mit der Begründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" genehmigt. Somit wurde bislang nur für einen Bruchteil dieser zur Umwandlung genehmigten Wohnungen ein beabsichtigter Verkauf beantragt bzw. genehmigt (,3%).

43 Ergänzende Ergebnisse der Experteninterviews mit den Bezirken Um über die quantitativen Datenanalysen hinausgehende Aspekte der Anwendungspraxis der Umwandlungsverordnung zu erfassen, wurden Anfang November 217 Expertengespräche mit den für die Umwandlungsgenehmigung zuständigen Stellen in den folgenden sieben Bezirken, die zu diesem Zeitpunkt über soziale Erhaltungsgebiete verfügten, geführt: Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick, Lichtenberg. Die zentralen Ergebnisse werden nachfolgend zusammengefasst. Antragsvolumen und Genehmigungspraxis Grundsätzlich wird in den Bezirken ein eher abnehmendes Antragsvolumen beobachtet. Dies gilt insbesondere für die 33 Erhaltungsgebiete, die bereits seit 215 bzw. 216 inzwischen etwas länger in Kraft sind. Für einzelne Erhaltungsgebiete von 215 in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg sowie von 216 in den Bezirken Mitte und Neukölln trifft dies im Zeitraum 217 und 1. Halbjahr 218 so jedoch nicht zu. Mehrfach wurde betont, dass die Entwicklungen sehr sprunghaft, unkalkulierbar und in einzelnen Erhaltungsgebieten auch mit größeren Schwankungen verlaufen ("passiert in Wellen"). In der Regel sind für diese Schwankungen keine besonderen Anlässe zu identifizieren. In einigen Erhaltungsgebieten ist die Zahl der Antragsfälle auch gleichbleibend oder sogar sinkend, aber da einzelne Antragsfälle beispielsweise ganze Häuserzeilen umfassen, steigt dann dennoch die Wohnungsanzahl der beantragten Umwandlungsgenehmigungen in der Summe an. Es gibt jedoch auch einzelne so bezeichnete "Nachzügler- Gebiete", in denen erst mit einem gewissen zeitlichen Verzug Anträge eingereicht werden, nachdem zunächst nach Inkrafttreten keine oder nur sehr wenige Anträge eingereicht wurden. Bislang ist für die Mehrzahl der 13 sozialen Erhaltungsgebiete, die erst 217 und 218 in Kraft getreten sind, noch keine besonders starke Antragsaktivität festzustellen. Es wird jedoch im weiteren Verlauf überwiegend eine eher zunehmende Entwicklung in diesen Gebieten erwartet ("Anfangsschwall"). Bedingt durch die zunehmende Professionalisierung der Antragsteller in Bezug auf die einzureichenden Unterlagen und die starke Fokussierung auf die Antragsbegründung "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" ( 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB) hat sich der Verfahrensablauf weiter beschleunigt und die Anträge werden i. d. R. in den vorgegebenen Fristen entsprechend genehmigt. Untersagungen erfolgen zumeist nur bei fehlender Begründung oder fehlenden Unterlagen. Bedingt durch die vor-

44 herrschende Begründung der Eigentümerselbstverpflichtung, die rechtlich keine Spielräume lässt, wird seitens der Bezirke kaum mit weiteren Widersprüchen oder Klagen gerechnet. Strukturelle Merkmale und Lage der Antragsobjekte Die Anträge auf Genehmigung einer Umwandlung werden nach Auskunft der Gesprächspartner weiterhin vorwiegend für Gebäude im Gründerzeitbestand eingereicht. Bedingt durch eine tendenziell etwas andere Zusammensetzung des Gebäudebestandes in den neueren Erhaltungsgebieten von 217 und 218 mit sehr unterschiedlichen Gebäuden kommt es aber zu einer leichten Verschiebung hin zu Anträgen für Zeilenbauten bzw. größere Wohnanlagen. Kleinräumige Cluster können nicht festgestellt werden bzw. beruhen, wenn sie existieren, i. d. R. eher auf spezifischen Eigentumsverhältnissen, da sich Gebäude eines Eigentümers in bestimmten Straßenzügen oder Arealen häufen können. Einige der Erhaltungsgebiete sind auch hinsichtlich ihrer räumlichen Abgrenzung so klein, dass sich die Antragsfälle geradezu zwangsläufig in räumlicher Nähe befinden. Die Lage der Gebäude mit einer beantragten Umwandlungsgenehmigung verteilt sich in den einzelnen Erhaltungsgebieten eher dispers. Es werden zunehmend auch Anträge für nicht so attraktive Lagen gestellt (z. T. große Durchgangsstraßen mit erheblichen Emissionsbelastungen). Bewertung der Umwandlungsverordnung Unverändert wird seitens der Bezirke mehrheitlich die Einschätzung geäußert, dass die Umwandlungsverordnung durchaus eine dämpfende Wirkung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten entfaltet. Für einige Erhaltungsgebiete wird jedoch vermutet, dass das Inkrafttreten der Gebiete bzw. die Umwandlungsverordnung etwas zu spät kam und entsprechende Gebäudebestände in attraktiven Lagen nicht mehr verfügbar sind bzw. die Eigentumsquote bereits sehr hoch ist ("gewisse Sättigung"). Gleichzeitig wird hervorgehoben, dass in einigen Erhaltungsgebieten neben dem Genehmigungsvorbehalt durch die Umwandlungsverordnung die Einschränkungen des sozialen Erhaltungsrechts in Bezug auf Baumaßnahmen/Modernisierungen und Nutzungsänderungen sowie die mögliche Anwendung des Vorkaufsrechtes eine wichtige bzw. wichtigere Rolle spielen.

45 Da bei den Anträgen auf eine Umwandlungsgenehmigung von den Antragstellern als Begründung fast ausschließlich die "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" gewählt wird, wird aus Sicht der Bezirke durch die Umwandlungsverordnung zunächst eine Verzögerung der Prozesse erreicht ("Verschiebung nach hinten"). Für die Mieter werde so zumindest ein zeitlicher Aufschub erreicht, da für sieben Jahren der Verkauf an Nicht-Mieter nicht gestattet ist ("besser als nichts"). Für Eigentümer ergäben sich durch die Umwandlungsverordnung somit gewisse Einschränkungen, aber es bleibe abzuwarten, wie sich die Eigentümerselbstverpflichtung nach Ablauf der Befristung auswirken wird ("wahrscheinlich nur Aufschub"). In den Bezirken sind viele Fälle bekannt, in denen die Eigentümer auch bei Interesse der Mieter gar kein eigenes Interesse an einem Verkauf an Mieter zeigen ("machen wir gerade nicht"). Hierfür kommen verschiedene Gründe in Frage, nicht zuletzt können durch einen Verkauf an Mieter auch Beschlüsse in einer Eigentümergemeinschaft aufwändiger werden. Als Hauptmotiv wird jedoch vermutet, dass der Großteil der Antragsteller mit der gewählten Antragsbegründung Eigentümerselbstverpflichtung eher für mittel- und längerfristige Verkaufsabsichten eine Genehmigung beantragt. Die Beantragung einer Umwandlungsgenehmigung und die damit auch verbundene notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung sind mit vergleichsweise geringen Kosten und Aufwendungen verbunden und sind zeitlich nicht befristet. Die mit der Genehmigung einhergehende Auflage, in den folgenden sieben Jahren nur an Mieter zu verkaufen, wird bis zu einem möglichen Verkauf an Nicht-Mieter "abgewartet". Durch die Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt wird auch auf weitere Preissteigerungen gehofft, so dass die mögliche Umwandlung trotz der zeitlichen Befristung als attraktiv wahrgenommen wird ("prophylaktische Umwandlungen"). Darüber hinaus entsteht durch eine vorliegende Umwandlungsgenehmigung bei einem zwischenzeitlichen Verkauf des Gebäudes auch ein Wertzuwachs. Hinsichtlich der Motivation der Antragsteller wird seitens einiger Gesprächspartner unterschieden zwischen den eher professionell agierenden Immobiliengesellschaften und den sonstigen Antragstellern. Private Einzeleigentümer oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts haben i. d. R. andere Motive, da es hier eher um die konkrete Regelung von Eigentum bzw. Erbe geht. Bewertung der Verkaufsfälle an Mieter Bis zum Stichtag ist es erst in drei der sieben Bezirke zu entsprechenden Anträgen zur Genehmigung eines Verkaufs an Mieter gekommen (basierend auf der Umwandlungsgenehmigung aufgrund einer Eigentümerselbstverpflichtung).

46 Seitens der Gesprächspartner wird die bisherige sehr geringe Antragsanzahl angesichts der hohen Zahl möglicher Verkaufsfälle als Anzeichen dafür gesehen, dass tatsächliche Verkäufe an Mieter nicht umsetzbar oder auch gar nicht beabsichtigt sind. In vielen Fällen ist anzunehmen, dass die Mieter selber kein Interesse bzw. keine entsprechenden finanziellen Möglichkeiten für einen Kauf haben. Gleichwohl liegen in den Bezirken aber auch Informationen seitens der Mieter verschiedener Objekte vor, dass ihr als Mieter geäußertes Kaufinteresse auf kein Interesse bei den Eigentümern stieß (s. o.). Einschätzung der zukünftigen Entwicklungen Für die Erhaltungsgebiete von 217 und die bislang im Jahr 218 in Kraft getretenen neueren Erhaltungsgebiete wird zunächst eine weitere Zunahme der Antragszahlen erwartet, die jedoch anschließend wieder abnehmen werden. Für die älteren Erhaltungsgebiete von 215 und 216 wird hingegen tendenziell eine weiter rückläufige Entwicklung angenommen. In einzelnen der älteren Erhaltungsgebiete werden aber auch nicht vorhersehbare Schwankungen erwartet, die zu einer zwischenzeitlichen Unterbrechung der rückläufigen Tendenz führen können. In nächster Zeit sind in einigen der befragten Bezirke weitere Erhaltungsgebiete konkret vorgesehen, in Planung oder in Prüfung. In einigen Bezirken sind nach dem Stichtag bereits weitere Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In Bezug auf die existierenden Erhaltungsgebiete sind keine beabsichtigten Aufhebungen absehbar. Für die potentiellen neuen Erhaltungsgebiete werden in Teilen andere Entwicklungen erwartet (z. B. weniger Anträge für einzelne Gebäude, eher Anträge für größere Gebäudekomplexe/Häuserzeilen), was vorrangig auf eine andere Bau- und Eigentümerstruktur zurückzuführen ist.

47 Entwicklung der Umwandlungen im Kontext der Wohnungsmarkt- und sozialen Entwicklung In diesem Kapitel wird die Entwicklung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren in Berlin insgesamt sowie in den sozialen Erhaltungsgebieten und verschiedenen anderen Teilgebieten dargestellt. Wesentliches Ziel ist, die Auswirkungen der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten und anderen Teilen der Stadt zu analysieren und zu bewerten. Dabei wird das Umwandlungsgeschehen in den Kontext von Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt sowie sozialen Entwicklungen gestellt. Im Folgenden wird daher zunächst auf die Entwicklungen auf der Angebots- und der Nachfrageseite auf dem Berliner Wohnungsmarkt eingegangen und die Entwicklung der Angebotsmieten und der Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen dargestellt. Anschließend werden auf Ebene der Planungsräume die Mietenentwicklung und die soziale Entwicklung thematisiert. In einem weiteren Teil wird die Entwicklung der umgewandelten Wohnungen auf der Ebene von Berlin, der Bezirke und der Planungsräume dargestellt. Schließlich wird auf die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und in ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Hierbei steht die Frage im Mittelpunkt, welche Auswirkungen sich in Folge des Erlasses der Umwandlungsverordnung feststellen lassen, insbesondere ob sich eine Dämpfung der Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten vollzogen hat und ob es Hinweise auf Verlagerungen des Umwandlungsgeschehens in andere Gebiete gibt. 3.1 Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt Der Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren erheblich angespannt und war von einem starken Anstieg der Mieten und Kaufpreise von Immobilien gekennzeichnet. Dabei spielten verschiedene Faktoren eine Rolle, auf die im Folgenden eingegangen wird Bevölkerungsentwicklung und Bautätigkeit Abbildung 3.1 zeigt das sprunghafte Wachstum der Einwohnerzahl, das ab 211 nach einer längeren Schrumpfungsphase in den 199er Jahren und einer Phase geringen Wachstums in den 2er Jahren eingesetzt hat. In den sechs Jahren von 212 bis 217

48 Anzahl hat die Einwohnerzahl Berlins um rund 285. bzw. 8,3% zugenommen. Den Höchststand der jährlichen Zunahme verzeichnete mit rund 6. Einwohnern das Jahr 216, im Jahr 217 hat sich die Zunahme mit 41. Einwohnern deutlich abgeschwächt. Da Wohnungen von Haushalten und nicht von Einwohnern nachgefragt werden, ist für die Bewertung des Einflusses auf den Wohnungsmarkt die Veränderung der Zahl der Privathaushalte ausschlaggebend. Diese ist von 212 bis 217 schätzungsweise 2 um rund 193. bzw. 1,3% gestiegen, also prozentual etwas stärker als die Einwohnerzahl. Abbildung 3.1 Veränderung der Einwohnerzahl* gegenüber dem Vorjahr 1992 bis 217 in Berlin * Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg J a h r O28 DatZus (D11) In Abbildung 3.2 sind die in Berlin genehmigten und fertiggestellten Wohnungen von 1992 bis 217 dargestellt. Es wird deutlich, dass ausgehend von einem niedrigen Niveau in den 2er Jahren insbesondere die Baugenehmigungen in jüngster Zeit stark zugelegt und die Baufertigstellungen bis 216 jeweils etwa auf halbem Niveau der Genehmigungen des Jahres nachgezogen haben. 2 Durch methodische Umstellungen beim Mikrozensus 216 waren die Ergebnisse nicht mit denen der Vorjahre vergleichbar. Daher wurde die Veränderung der Zahl der Haushalte für das Jahr 216 auf Grundlage der Veränderung der Einwohnerzahl 216 und der Haushaltsgröße 215 geschätzt. Für das Jahr 217 wurde wie bei den übrigen Jahren die Veränderung gegenüber dem Vorjahr zu Grunde gelegt.

49 Anzahl Wohnungen Im Jahr 217 lagen die Baugenehmigungen knapp unter dem Wert des Vorjahres 3, während die Baufertigstellungen weiter zugenommen und sich diesen etwas angenähert haben. Das Niveau der Spitzenjahre 1996 und 1997 wurde jedoch 217 von den Baufertigstellungen bei Weitem nicht erreicht. Auch im Jahr 218 dürfte dieses Niveau selbst bei einem weiteren spürbaren Anstieg der Baufertigstellungen nicht erreicht werden. Festzuhalten ist jedoch, dass mit der Anspannung des Wohnungsmarktes ein deutlicher Anstieg der Neubaugenehmigungen und -fertigstellungen erfolgt ist. Abbildung 3.2 Genehmigte und fertiggestellte Wohnungen* in Berlin 1992 bis Baugenehmigungen Baufertigstellungen J a h r * Wohnungen in neuen und bestehenden Wohngebäuden Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg O28 DatZus (D1) Wohnungsmarktentwicklung Der Wohnungsmarkt von Berlin hat sich vor allem dadurch angespannt, dass der Zuwachs an Wohnungen nicht mit der zusätzlichen Nachfrage Schritt gehalten hat. So hat sich zwar der Wohnungsbestand von Berlin in den Jahren 212 bis 217 aufgrund der Bautätigkeit (Neubau sowie Zu- und Abgänge im Bestand) um rund 61. Wohnungen 3 In den ersten drei Quartalen 218 lagen die Baugenehmigungen nach Angaben des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg mit Wohnungen knapp unter denen der ersten drei Quartale 217 ( Wohnungen), was darauf hindeutet, dass im gesamten Jahr 218 wieder ein ähnliches Niveau der Baugenehmigungen erreicht werden dürfte wie 217.

50 Anzahl erhöht, die Zahl der Privathaushalte ist jedoch schätzungsweise um rund 193. (vgl. oben Kap ) gestiegen (vgl. Abbildung 3.3). Im Rahmen dieser Entwicklung wurde in den letzten Jahren in Berlin vorhandener Leerstand abgebaut, 4 was aber das Ungleichgewicht zwischen der Veränderung von Angebot und Nachfrage nur zu einem kleinen Teil ausgeglichen hat. In der Folge hat sich eine spürbare Knappheit beim Wohnungsangebot herausgebildet, insbesondere in den begehrten Quartieren der Inneren Stadt. Abbildung Veränderung der Zahl der Wohnungen und der Privathaushalte* in den Jahren 212 bis 217 in Berlin Veränderung Wohnungszahl Datengrundlage: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen * Veränderung im Jahr 216 eigene Schätzung (wegen Methodenumstellung beim Mikrozensus ) O28 DatZus (D2) Veränderung Zahl der Haushalte Mietenentwicklung Die Anspannung des Wohnungsmarktes hat in den letzten Jahren zu einem spürbaren Anstieg der Mieten geführt. Angespannte Marktverhältnisse schlagen sich vor allem bei den Mieten unmittelbar und am stärksten in Erhöhungen nieder, die bei einem Mieterwechsel bzw. bei Mietbeginn vereinbart werden (Neuvertragsmieten), während sich im Vergleich dazu die Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen in der Regel sukzessive und in geringerem Maß erhöhen. 4 Nach der Gebäude- und Wohnraumzählung 211 gab es in Berlin am rund 66.3 leer stehende Wohnungen. Der Anteil des Wohnungsleerstandes an allen Wohnungen umfasste 3,5%.

51 Nettokaltmiete pro m² In Abbildung 3.4 ist die Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin von 29 bis 217 dargestellt, die Anhaltspunkte für die Entwicklung der tatsächlich abgeschlossenen Neuvertragsmieten gibt. 5 Demnach sind die Angebotsmieten in diesem Zeitraum von 5,82 pro m² um 74% auf 1,15 pro m² gestiegen. Besonders stark war der Anstieg 212 und 213 mit 14% und 9% sowie 217 mit 12% gegenüber dem Vorjahr, während er sich zwischenzeitlich in den Jahren 214, 215 und 216 auf deutlich niedrigerem Niveau bewegte. Insgesamt betrug der Anstieg in den vier Jahren von 213 bis 217 rund 26% und lag damit deutlich über der allgemeinen Entwicklung der Verbraucherpreise (Inflationsrate), die in dieser Zeit um gut 4% anstiegen. 6 Abbildung 3.4 Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) 29 bis 217 in Berlin 12, 1, 8, 7,4 8,5 8,25 8,8 9,7 1,15 6, 5,82 6,17 6,49 4, 2,, 29* 21* 211* 212* 213* 214* * Angebotsmieten der ersten drei Quartale des jeweiligen Jahres und des letzten Quartals des Vorjahres Jahr Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 Ausw_PLR (D1) Von dem spürbaren Anstieg der Angebots- bzw. Neuvertragsmieten in den letzten Jahren dürften in Verbindung mit der oben dargestellten zunehmenden Wohnungsknappheit er- 5 6 Die Daten wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt. Bei den Angaben zu den Jahren 29 bis 214 handelt es sich um die Angebotsmieten (nettokalt; Mediane) der ersten drei Quartale des jeweiligen Jahres und die des letzten Quartals des Vorjahres. Bei den Jahren 215 bis 217 handelt es sich dagegen um die Angebotsmieten des gesamten Jahres. Die Werte der Jahre 29 bis 212 basieren auf der Datenquelle IDN Immodaten, ab 213 auf der Datenquelle ImmobilienScout24. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland wies nach Angaben des Statistischen Bundesamts in den Jahren 214 bis 217 Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahresmonat zwischen -,3% und 2,2% auf.

52 - 5 - hebliche Anreize auf die Umwandlungstätigkeit von Wohnungseigentümern ausgegangen sein. Aus Sicht der Verkäufer hat sich dadurch die Perspektive eines Verkaufs von Wohnungen zu besseren Konditionen ergeben, da sowohl die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft von Käufern gestiegen ist, die für sich selbst eine Wohnung suchen, als auch jener, die die Wohnung als Kapitalanleger vermieten wollen. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, wie sich diese Rahmenbedingungen auf die Entwicklung der Kaufpreise ausgewirkt haben Entwicklung der Kaufpreise umgewandelter Wohnungen Die Marktanspannung hat sich ebenso wie bei den Mieten auch auf dem Wohnimmobilienmarkt in erheblichen Steigerungen der Kaufpreise niedergeschlagen. Da beim Monitoring die Umwandlungen im Mittelpunkt des Interesses stehen, wird im Folgenden der Fokus auf die Entwicklung der Kaufpreise bei typischen Umwandlungsobjekten gerichtet. Hierbei handelt es sich um umgewandelte Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 sowie von 192 bis Baujahre bis 1919 Abbildung 3.5 zeigt die Kaufpreise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 in den Jahren 21 bis 217 auf Grundlage der Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dargestellt werden Verkäufe von 21 bis 214 in guter Lage und (aufgrund einer Umstellung der Darstellungssystematik im Immobilienmarktbericht 215/216) von 214 bis 217 im Bereich City. 7 Die Einteilungen "gute Lage" und "City" sind zwar nicht identisch, führen aber - wie das Jahr 214 zeigt - zu ähnlichen Ergebnissen. Differenziert wird dabei zwischen vermieteten und bezugsfreien Objekten, die sich vom Preisniveau erheblich unterscheiden. So wurden bezugsfreie umgewandelte Wohnungen der Baujahre bis 1919 im Bereich City im Jahr 217 für 4.51 pro m² Wohnfläche verkauft, während vermietete Wohnungen für 3.79 pro m² und daher zu einem 24% niedrigeren Preis gehandelt wurden. Bezugsfreie Wohnungen in guter Lage verzeichneten dabei von 21 bis 214 mit 58% einen etwas höheren Preisanstieg als vermietete Wohnungen in guter Lage, die sich mit 47% allerdings ebenfalls deutlich verteuerten. Auch bei 7 Der Bereich City umfasst die Altbezirke Mitte, Moabit, Tiergarten, Schöneberg, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sowie nördliche Teile von Tempelhof und Neukölln (Norden) und westliche Teile von Charlottenburg und Wilmersdorf (vgl. Immobilienmarktbericht 215/216, S. 21, Abb. 13).

53 pro m² Wohnfläche umgewandelten Wohnungen der Baujahre bis 1919 im Bereich City setzte sich der deutliche Preisanstieg von 214 bis 217 fort, wobei er sich zwischen bezugsfreien Wohnungen mit 41% und vermieteten Wohnungen mit 44% wenig unterschied. Im Jahr 217 hat sich der Anstieg der Preise sowohl bei bezugsfreien (15%) als auch bei vermieteten (19%) umgewandelten Wohnungen gegenüber den Vorjahren deutlich beschleunigt. Die starke Preiserhöhung bei bezugsfreien und vermieteten umgewandelten Wohnungen deutet darauf hin, dass sich die Anspannung des Marktes sowohl auf Käufe als Kapitalanlage (vermietete umgewandelte Wohnungen) als auch auf Käufe für eine Selbstnutzung (bezugsfreie umgewandelte Wohnungen) erstreckt. Abbildung 3.5 Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre bis 1919 in Berlin 4.5 Bezugsfrei, gute Lage Bezugsfrei, City +15% 4. Vermietet, gute Lage Vermietet, Ciy +12% % % % +4% % +1% +16% % +3% 7% % +13% J a h r Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin O28 DatZus (D15) Baujahre 192 bis 1948 In Abbildung 3.6 sind die Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen in guter Lage bzw. im Bereich City 8 mit Baujahr 192 bis dar- 8 9 Auf den Bereich City entfallen im Jahr % aller Erst- und Wiederverkäufe umgewandelter Wohnungen der Baualtersklasse 192 bis 1948, die übrigen verteilen sich auf weitere fünf Bereiche der Stadt, die mit einer Ausnahme kleinere Anteile aufweisen als der Bereich City. Bei Erst- und Wiederverkäufen in guter Lage wurde die leicht abweichende Baujahreinteilung 192 bis 1949 bis zum Grundstücksmarktbericht 214/215 verwendet.

54 pro m² Wohnfläche gestellt. Insgesamt ist das Preisniveau bei dieser Baualtersklasse spürbar niedriger als bei den oben dargestellten Baujahren bis Bezugsfreie Wohnungen kosteten pro m² und somit 15% weniger als entsprechende Wohnungen der Baujahre bis Bei vermieteten Wohnungen lagen die Preise 217 bei 2.39 pro m² bzw. 22% unter denen der Baualtersklasse bis Abgesehen von den Niveauunterschieden zwischen beiden Baualtersklassen lassen sich zumindest bei den bezugsfreien Wohnungen deutliche Parallelen beim Verlauf der Preisentwicklung feststellen: Von 21 bis 214 betrug der Anstieg bei bezugsfreien Wohnungen der Baualtersklasse 192 bis 1948 in guter Lage 56%, bei der Baualtersklasse bis %. Von 214 bis 217 lag der Anstieg der Baualtersklasse 192 bis 1948 im Bereich City bei 53% und übertraf damit die Baualtersklasse bis 1919 (41%). Bei den vermieteten Wohnungen ist der Preisanstieg bei der Baualtersklasse 192 bis 1948 von 21 bis 214 mit 32% geringer als bei den Wohnungen der Baujahre bis 1919 (47%), bei der Entwicklung von 214 bis 217 im Bereich City mit 71% (gegenüber 44%) deutlich höher. Abbildung 3.6 Preise bei Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen der Baujahre 192 bis 1948 in Berlin Bezugsfrei, gute Lage Vermietet, gute Lage % % Bezugsfrei, City Vermietet, Ciy +1% +11% +22% % J a h r +7% % +18% +12% +9% +24% +19% % 2.39 Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin O28 DatZus (D11)

55 Auswirkungen der Preisentwicklung auf Umwandlungen Neben der allgemeinen Wohnungsmarktentwicklung dürften von den starken Preissteigerungen bei den Erst- und Wiederverkäufen umgewandelter Wohnungen entscheidende Anreize für die Eigentümer dafür ausgegangen sein, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren massiv zu verstärken. Dies trifft insbesondere für das aktuellste Jahr 217 mit seinen gegenüber den Vorjahren deutlich höheren Preissteigerungen zu. Da die Preisentwicklung zudem in den letzten Jahren deutlich über der Entwicklung der Angebotsmieten lag, schuf die Umwandlung die Perspektive, über den Verkauf von Wohnungen höhere Renditen zu erzielen als mit dem Halten und der Vermietung der Wohnungen. 3.2 Mieten- und soziale Entwicklung auf Ebene der Planungsräume Im Folgenden werden teilräumliche Ergebnisse zur Entwicklung der Angebotsmieten und zu sozialen Entwicklungen dargestellt. Da die Daten (als unterster Ebene) auf Ebene der Planungsräume vorliegen, ist eine tiefergehende teilräumliche Betrachtung auf Ebene der sozialen Erhaltungsgebiete im Vergleich zu anderen Gebieten, die nicht soziale Erhaltungsgebiete sind, nicht möglich. Um sich dieser Betrachtung dennoch zu nähern, werden im Folgenden Planungsräume unterschieden, deren Gebiet in unterschiedlichem Maß von sozialen Erhaltungsgebieten abgedeckt wird. Dieses Vorgehen bietet die Möglichkeit, Unterschiede zwischen stärker und weniger stark bzw. nicht von sozialen Erhaltungsgebieten geprägten Planungsräumen zu analysieren. Zusätzlich wird differenziert zwischen Erhaltungsgebieten, die bereits 215 bestanden und solchen, die erst 216 oder 217 in Kraft traten. Unterschieden werden hierbei Planungsräume, deren Gebiete mit Wohnbebauung Ende des Jahres von sozialen Erhaltungsgebieten von (nahezu) vollständig (ca. 95%), - überwiegend (über 5% bis unter 95%), - teilweise (über % bis 5%) abgedeckt werden, - von sozialen Erhaltungsgebieten von (nahezu) vollständig (ca. 95%), - überwiegend (über 5% bis unter 95%), - teilweise (über % bis 5%) abgedeckt werden,

56 von sozialen Erhaltungsgebieten von (nahezu) vollständig (ca. 95%), - überwiegend (über 5% bis unter 95%), - teilweise (über % bis 5%) abgedeckt werden, - nicht von sozialen Erhaltungsgebieten abgedeckt werden und - in Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten liegen, - in anderen Bezirken (ohne soziale Erhaltungsgebiete) liegen Entwicklung der Angebotsmieten Wie Abbildung 3.7 zeigt, verzeichnen Planungsräume, die durch bereits im Jahr 215 bestehende soziale Erhaltungsgebiete (nahezu) komplett abgedeckt sind, mit 12,79 pro m² die höchsten Angebotsmieten im Jahr 217. Bei überwiegender oder teilweiser Abdeckung sind sie mit 12,11 pro m² bzw. 11,45 pro m² spürbar niedriger. Bei diesen drei Typen von Planungsräumen haben jedoch bereits 29 deutliche Mietenunterschiede bestanden und die prozentualen Erhöhungen 29 bis 217 waren ähnlich hoch (zwischen 8% und 87%). Es ist daher nicht erkennbar, dass diese drei Planungsraumtypen seit 29 einem sehr unterschiedlichen Marktanspannungsdruck unterlegen haben, der zu sehr unterschiedlicher Angebotsmietenentwicklung geführt hat, vielmehr unterlagen sie alle etwa gleichermaßen diesem Druck. Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten, die erst 216 in Kraft getreten sind, weisen 217 niedrigere Angebotsmieten auf als Planungsräume mit bereits 215 bestehenden sozialen Erhaltungsgebieten: Bei (nahezu) komplett abgedeckten Planungsräumen beträgt die Angebotsmiete 11,33 pro m², bei überwiegend abgedeckten 11,28 pro m² und bei teilweise abgedeckten 11,15 pro m². Das aktuelle Mietengefälle zwischen Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und 215 bestand zwar bereits im Jahr 29, durch den Mietenanstieg in den Jahren 29 bis 217, der in den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216 prozentual stärker ausfiel (zwischen 112% und 117%), hat es sich jedoch spürbar abgeschwächt. Die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216 haben demnach gegenüber den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 215 bei den Angebotsmieten nachgezogen, insbesondere im Zeitraum 214 bis 217. Dies spricht dafür, dass bei diesen drei Planungsraumtypen der Marktanspannungsdruck in jüngster Zeit besonders hoch war und etwas später eingesetzt hat als bei den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 215.

57 Nettokaltmiete pro m² Abbildung , 14, 12, 1, 8, 6, Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) 29 bis 217* in Planungsräumen mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete 12,79 2,34 3,33 12,11 2,57 3,8 2,98 11,45 11,33 11,28 11,15 2,24 2,78 2,8 3,3 2,42 3,2 3,25 2,98 2,97 1,81 1,64 1,35 3,9 1,23 2,6 2,11 Veränderung Veränderung Miete 29 Miete ,1 2,34 2,84 9,63 1,61 1,15 1,9 2,2 2,43 4, 2, 7,11 6,46 6,22 5,34 5,24 5,14 5,41 5,39 5,51 5,83 5,81 5,82, (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 215 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 215 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 215 sind (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 216 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 216 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 216 sind P l a n u n g s r ä u m e, d i e... (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 217 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 217 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 217 sind ohne Erhaltungsgebiet sind** in Bezirk ohne Erhaltungsgebiet sind gesamt * Die Werte über den Säulen stellen die Höhe der Mieten im Jahr 217 dar. ** (in Bezirk mit Erhaltungsgebieten) Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 Ausw_PLR (D1) Die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 217 liegen mit ihrem Angebotsmietenniveau im Jahr 217 (zwischen 1,23 und 1,81 pro m²) niedriger als die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216. Im Jahr 29 war dies noch umgekehrt, da die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 217 noch etwas höhere Angebotsmieten aufweisen, seither sind sie jedoch etwas schwächer gestiegen (zwischen 86% und 1%) als in Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216. Dies zeigt, dass bei diesen drei Planungsraumtypen der Marktanspannungsdruck in jüngster Zeit nicht ganz so hoch war wie bei den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216. Planungsräume, die sich in Bezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten befinden, die aber selbst ohne Erhaltungsgebiet sind, weisen im Jahr 217 mit 11,1 pro m² Angebotsmieten auf, die zwischen denen der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und 217 liegen. Spürbar niedriger sind die Angebotsmieten in Planungsräumen in den Bezirken ohne soziale Erhaltungsgebiete mit 9,63 pro m², ebenso der Anstieg seit 29 mit 66%. Insgesamt zeigt sich ein Gefälle bei den Angebotsmieten des Jahres 217 von Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 215 hin zu solchen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und 217 sowie zu Planungsräumen in Bezirken ohne soziale

58 Erhaltungsgebiete. Dieses Gefälle ist ein Hinweis auf entsprechende Unterschiede in der Marktanspannung zwischen diesen Typen von Planungsräumen Soziale Entwicklung Soziale Entwicklungen werden im Folgenden anhand der Ergebnisse des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 217 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen dargestellt. Das Monitoring Soziale Stadtentwicklung dient der kleinräumigen Beobachtung von Veränderungen der soziostrukturellen Entwicklung in den Teilgebieten der Stadt Berlin. Auf Ebene der Planungsräume werden mit einzelnen Indikatoren der soziale Status (hoch, mittel, niedrig, sehr niedrig) und die soziale Dynamik (positiv, stabil, negativ) analysiert und über die Bildung eines Gesamtindex (Soziale Ungleichheit) Gebiete identifiziert, die erhöhter stadtentwicklungspolitischer Aufmerksamkeit bedürfen. Hierbei handelt es sich um so genannte Aufmerksamkeitsräume, die entweder einen Status "sehr niedrig" oder einen Status "niedrig" in Kombination mit einer Dynamik "negativ" aufweisen. 1 Tabelle 3.1 zeigt den Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 217 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete von 215, 216 und 217. Von den Planungsräumen, die (nahezu) vollständig soziales Erhaltungsgebiet von 215 sind, ist ein Planungsraum als Aufmerksamkeitsraum eingestuft (Luisenstadt: Status sehr niedrig). Von den Planungsräumen, die überwiegend soziales Erhaltungsgebiet von 215 sind, ist keiner und von den Planungsräumen, die teilweise soziales Erhaltungsgebiet von 215 sind, sind zwei als Aufmerksamkeitsräume eingeordnet (Moritzplatz bzw. Wassertorplatz: Status jeweils sehr niedrig). Von den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216 sind sechs Aufmerksamkeitsräume: jeweils drei, die überwiegend (Leopoldplatz, Schillerpromenade, Waldstraße jeweils Status sehr niedrig) bzw. teilweise (Birkenstraße, Leopoldplatz und Körnerpark; jeweils Status sehr niedrig) soziales Erhaltungsgebiet sind. Von den Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten von 217 sind vier Aufmerksamkeitsräume, davon drei, die überwiegend (Mehringplatz, Glasower Straße und Treptower Straße Nord; jeweils Status sehr niedrig) und einer, der teilweise (Buschkrugallee Nord; Status sehr niedrig) soziales Erhaltungsgebiet ist. Von den 54 Planungsräumen mit sozialen Erhaltungsgebieten sind demnach dreizehn als Aufmerksamkeitsräume eingestuft. In Karte 3.1 sind die Ergebnisse des Gesamtindexes Soziale Ungleichheit 217 für die Planungsräume der Innenstadt dargestellt. Zusätzlich sind die sozialen Erhaltungsgebiete 1 Der Beobachtungszeitraum des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 217 umfasst die Jahre 215 und 216 (Datenstand: bis ).

59 zum Stand ausgewiesen. Es wird deutlich, dass der größte Teil der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten einen Status "mittel" und eine Dynamik "stabil" aufweist (4 von 72 Planungsräumen). Zugleich wird deutlich, dass die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und 217 tendenziell einen etwas niedrigeren Status verzeichnen als die Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten von 215. Tabelle 3.1 Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 217 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete Anzahl der Planungsräume, die Status/Dynamik-Index (Gruppe) (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 215 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 215 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 215 sind (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 216 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 216 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 216 sind (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 217 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 217 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 217 sind ohne Erhaltungsgebiet sind (in Bezirk mit Erhaltungsgebiet) in Bezirken ohne Erhaltungsgebiet sind gesamt Status hoch, Dynamik positiv Status hoch, Dynamik stabil Status hoch, Dynamik negativ Status mittel, Dynamik positiv Status mittel, Dynamik stabil Status mittel, Dynamik negativ Status niedrig, Dynamik positiv Status niedrig, Dynamik stabil Status niedrig, Dynamik negativ Status sehr niedrig, Dynamik positiv Status sehr niedrig, Dynamik stabil Status sehr niedrig, Dynamik negativ keine Angabe gesamt Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Karte 3.1 Monitoring Umwandlungen Gesamtindex Soziale Ungleichheit 217 (aus dem Monitorig Soziale Stadtentwicklung) Soziale Erhaltungsgebiete von 215 Soziale Erhaltungsgebiete von 216 Soziale Erhaltungsgebiete von 217 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand:

60 In Tabelle 3.2 ist dargestellt, wie sich die Zahl der Planungsräume mit sozialen Erhaltungsgebieten, die Aufmerksamkeitsräume sind, beim Monitoring von 217 gegenüber dem von 215 verändert hat. Insgesamt hat sich die Anzahl dieser Planungsräume von elf beim Monitoring 215 auf 13 beim Monitoring 217 erhöht. Zusätzlich zeigt sich eine Veränderung der Anzahl bezogen auf die Kategorie Dynamik : in einem Fall von positiv zu stabil, in einem Fall von stabil zu positiv und in einem Fall von stabil zu negativ. Tabelle 3.2 Veränderung des Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung 217 gegenüber 215 für Planungsräume mit unterschiedlicher Abdeckung durch soziale Erhaltungsgebiete Veränderung der Zahl der Planungsräume 217 gegenüber 215, die Status/Dynamik-Index (Gruppe) (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 215 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 215 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 215 sind (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 216 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 216 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 216 sind (nahezu) komplett Erhaltungsgebiet von 217 sind überwiegend Erhaltungsgebiet von 217 sind teilweise Erhaltungsgebiet von 217 sind ohne Erhaltungsgebiet sind (in Bezirk mit Erhaltungsgebiet) in Bezirken ohne Erhaltungsgebiet sind gesamt Status hoch, Dynamik positiv Status hoch, Dynamik stabil Status hoch, Dynamik negativ Status mittel, Dynamik positiv Status mittel, Dynamik stabil Status mittel, Dynamik negativ Status niedrig, Dynamik positiv Status niedrig, Dynamik stabil Status niedrig, Dynamik negativ Status sehr niedrig, Dynamik positiv Status sehr niedrig, Dynamik stabil Status sehr niedrig, Dynamik negativ keine Angabe Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen IfS Berlin Insgesamt erscheinen die Veränderungen 217 gegenüber 215 bei den Planungsbezirken mit sozialen Erhaltungsgebieten bezogen auf den Index der sozialen Ungleichheit als eher gering. Es deutet sich dabei zwar eine Tendenz zu einer etwas ungünstigeren Einordnung für diese Gebiete an. Bei der Interpretation dieser Tendenz ist jedoch große Vorsicht geboten, weil die Vergleichbarkeit der Ergebnisse des Monitorings von 217 mit denen des Monitorings von 215 gewissen Einschränkungen bzw. Unsicherheiten unterliegt Auf eine Darstellung, welche Veränderungen es bei einzelnen Planungsräumen gegeben hat, wird aus methodischen Gründen verzichtet. Die Aussagekraft einer solchen Darstellung wäre dadurch eingeschränkt, dass sich Veränderungen bei der Datengrundlage zwischen dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung 215 und 217 ergeben haben. Darüber hinaus wird in dem Monitoringbericht 217 darauf hingewiesen, dass in Zusammenhang mit Geflüchteten bzw. Schutzsuchenden die Datenlage für die Jahre 215 und 216 inhaltlich als auch räumlich nicht hinreichend differenziert ist und unklar ist, wie sich dies kleinräumig auswirkt. Vgl. Monitoring Soziale Stadtentwicklung Berlin 217, Kurzfassung, S. 3.

61 Anzahl Wohnungen Entwicklung der Umwandlungen in Berlin und den Bezirken Im Folgenden wird auf die Entwicklung der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren eingegangen. Dabei wird zunächst die Entwicklung für Berlin insgesamt und anschließend die in den Bezirken dargestellt. Die Daten zu den Umwandlungen stammen aus der Automatisierten Kaufpreissammlung (AKS) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und wurden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen aufbereitet und dem IfS zur Verfügung gestellt Berlin Die in Kapitel 3.1 dargestellten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt und insbesondere die damit verbundenen Anstiege der Mieten sowie Preise beim Verkauf umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen haben dazu geführt, dass sich die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin in jüngster Zeit massiv erhöht hat. Von 25 bis 211 bewegte sich die Zahl der umgewandelten Wohnungen (mit Ausnahme 29) noch in einer relativ engen Spanne von rund 4. bis rund 6. Wohnungen. Nur im Ausnahmejahr 29 lag sie mit rund 7. Wohnungen höher (Abbildung 3.8). Abbildung 3.8 Von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelte Wohnungen in Berlin - Anzahl der Wohnungen Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV (Abb)

62 - 6 - Im Jahr 212 begann ein starker Anstieg von rund 4.5 Wohnungen im Jahr 211 auf rund 7.3 Wohnungen, der sich in den beiden folgenden Jahren fortsetzte (auf rund 9.2 bzw Wohnungen) und 215 in einen sprunghaften Anstieg auf rund 17.2 Wohnungen mündete. Insgesamt hat sich die Zahl der umgewandelten Wohnungen von 211 bis 215 fast vervierfacht. Der Wert von 215 markiert vorläufig den Höchststand der Umwandlungen, da deren Zahl sich im Jahr 216 spürbar auf rund 13. Wohnungen reduziert hat. Im Jahr 217 kam es jedoch zu einem erneuten Anstieg der Umwandlungen auf rund 16.3 Wohnungen und damit zu einer Entwicklung, bei der sich das Umwandlungsgeschehen in Berlin dem Höchststand von 215 wieder stark angenähert hat Bezirke In Abbildung 3.9 ist für die einzelnen Berliner Bezirke die Zahl der insgesamt seit 195 umgewandelten Wohnungen zum Stand der Jahre 25 bis 217 und für einen Vergleich der Intensität der Umwandlungen in Abbildung 3.1 die Zahl der umgewandelten Wohnungen pro 1. Bestandswohnungen des Jahres 217 dargestellt. Was die Anzahl der seit 195 umgewandelten Wohnungen angeht, rangiert im Jahr 217 Charlottenburg-Wilmersdorf mit Abstand ganz oben, es folgen Tempelhof-Schöneberg und Pankow sowie Friedrichshain-Kreuzberg, das 217 erstmals vor Mitte und Steglitz- Zehlendorf liegt. Mit deutlichem Abstand folgt Neukölln. Dabei handelt es sich überwiegend um Bezirke, in denen die Zahl der umgewandelten Wohnungen insbesondere in den letzten Jahren stark zugenommen hat (Ausnahme Steglitz-Zehlendorf). Bei der Intensität der Umwandlungen bezogen auf den Wohnungsbestand (Anzahl Umwandlungen pro 1. Bestandswohnungen des Jahres 217) ergibt sich eine etwas andere Reihenfolge: nach Charlottenburg-Wilmersdorf folgt Friedrichshain-Kreuzberg, das 217 erstmals Tempelhof-Schöneberg übertroffen hat. Die weiteren Bezirke in der Reihenfolge sind Steglitz-Zehlendorf, Mitte und Pankow.

63 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken 25 bis Anzahl der Wohnungen insgesamt seit Reinickendorf Spandau 1. Marzahn-Hellersdorf Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 Umw ab 22 Abb 2b Abbildung Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken 25 bis Anzahl der Wohnungen insgesamt seit 195 je 1. Wohnungen (217) Reinickendorf Spandau 1. Marzahn-Hellersdorf Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 Umw seit 22 Abb 3a

64 Im Folgenden wird die Zahl der in den einzelnen Jahren 212 bis 217 in den Bezirken umgewandelten Wohnungen untersucht. Es ergibt sich eine etwas andere Reihenfolge als bei den oben betrachteten insgesamt seit 195 umgewandelten Wohnungen. In Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow war die Zahl der Umwandlungen im Gesamtzeitraum 212 bis 217 am höchsten. Während im Jahr 215 Pankow den höchsten Jahreswert aufwies, wurde es im Jahr 216 von Friedrichshain-Kreuzberg abgelöst, das auch 217 mit Abstand die höchste Zahl an Umwandlungen verzeichnete (Abbildung 3.11). Weitere Schwerpunkte des Umwandlungsgeschehens, aber zu Friedrichshain-Kreuzberg mit deutlichem Abstand, stellen im Jahr 217 die Bezirke Mitte und Charlottenburg- Wilmersdorf dar. Es folgen die Bezirke Neukölln, Pankow und Tempelhof-Schöneberg. In den übrigen Bezirken fanden Umwandlungen auf eher niedrigem Niveau statt, darunter jedoch Lichtenberg und Reinickendorf mit jüngst deutlich gestiegenen Werten. Auffällig sind vor allem in jüngster Zeit zu beobachtende gegenläufige Entwicklungen in den Bezirken. Während Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Neukölln und Steglitz-Zehlendorf im Jahr 217 Höchststände oder zumindest einen Anstieg gegenüber 216 verzeichnen, weisen Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick eine rückläufige Tendenz auf. In Abbildung 3.12 wird die Zahl der umgewandelten Wohnungen pro 1. Bestandswohnungen 212 bis 217 für die Berliner Bezirke dargestellt. Die höchste Intensität der Umwandlungen verzeichnet im Jahr 217 mit großem Abstand Friedrichshain-Kreuzberg, es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Neukölln. Über den Gesamtzeitraum 212 bis 217 liegt Friedrichshain-Kreuzberg bei der Intensität der Umwandlungen an erster Stelle, es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Mitte, Neukölln, Tempelhof- Schöneberg, Treptow-Köpenick und Steglitz-Zehlendorf. Mit Ausnahme von Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf handelt es sich um die Bezirke, die in den Jahren 215, 216 und 217 über soziale Erhaltungsgebiete verfügten und in denen die Umwandlungsverordnung zum Tragen kam.

65 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken - Anzahl der Wohnungen Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Pankow Charlottenburg- Wilmersdorf Spandau Steglitz- Zehlendorf Tempelhof- Schöneberg Neukölln Treptow- Köpenick Marzahn- Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 15b Abbildung 3.12 Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken - Anzahl der Wohnungen je 1. Wohnungen Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Pankow Charlottenburg- Wilmersdorf Spandau Steglitz- Zehlendorf Tempelhof- Schöneberg Neukölln Treptow- Köpenick Marzahn- Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmV Abb 15c

66 Baualter umgewandelter Wohnungen Aus Tabelle 3.3 wird die Zusammensetzung der von 213 bis 217 umgewandelten Wohnungen nach dem Baualter in Berlin und den Bezirken ersichtlich. Berlinweit liegt der Schwerpunkt bei vor 1919 errichteten Wohnungen (57%), mit deutlichem Abstand folgen die Baujahre 195 bis 1989 (17%) und die Baujahre 1919 bis 1949 (1%). In den innerstädtischen Bezirken liegt der Schwerpunkt ebenfalls bei den Gründerzeitbeständen, während in den Außenbezirken zum Teil auch in größerem Umfang Umwandlungen in jüngeren Beständen stattgefunden haben. Tabelle 3.3 Umwandlungen in Berlin im Zeitraum : Wohnungen nach Baualtersklassen in den Bezirken Anzahl Bezirke vor 1919 Abbildung 3.13 und Abbildung 3.14 zeigen zum einen die Anteile der Baualtersgruppen der von 213 bis 217 umgewandelten Wohnungen und zum anderen die der gesamten Wohnungen (211) in den Bezirken. Aus einem Vergleich der Anteile lässt sich erkennen, welche Bestände überproportional und welche unterproportional umgewandelt wurden. Es wird deutlich, dass Wohnungen der Baujahre vor 1919 in allen Bezirken überproportional umgewandelt wurden. Unter den Bezirken mit Erhaltungsgebieten ist der Anteil der umgewandelten Wohnungen der Baujahre vor 1919 vor allem in Neukölln, Tempelhof- Schöneberg, Mitte und Pankow stark überproportional ab 199 keine Angabe Summe vor prozentualer Anteil ab 199 keine Angabe Mitte ,3%,9% 16,1% 3,8% 13,9% 1,% Friedrichshain-Kreuzberg ,4%,2% 23,1% 7,8% 5,5% 1,% Pankow ,2% 23,8% 1,5% 5,2% 8,2% 1,% Charlottenburg-Wilmersdorf ,3% 6,1% 24,9% 3,3% 11,4% 1,% Spandau ,7% 38,5% 7,6% 1,9% 25,2% 1,% Steglitz-Zehlendorf ,1% 15,6% 25,% 9,9% 16,4% 1,% Tempelhof-Schöneberg ,% 6,3% 2,1% 2,8% 8,9% 1,% Neukölln ,7% 5,4% 9,% 2,9% 1,% 1,% Treptow-Köpenick ,2% 21,9% 25,3% 6,9% 15,8% 1,% Marzahn-Hellersdorf ,4% 3,6% 38,4% 17,% 35,7% 1,% Lichtenberg ,5% 29,% 2,7% 22,7% 15,1% 1,% Reinickendorf ,4% 38,3% 19,7% 11,7% 6,8% 1,% Berlin gesamt ,1% 9,7% 16,8% 5,9% 1,5% 1,% Summe Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 12 Dabei ist zu berücksichtigen, dass von dem Bestand 211 bereits Teile vor 211 umgewandelt wurden und somit für eine Umwandlung nicht zur Verfügung stehen. Bezogen auf die noch umwandelbaren Wohnungen wäre die Differenz der Anteile noch größer.

67 Anteile Wohnungen Anteile Wohnungen Abbildung % Umgewandelte Wohnungen in den Berliner Bezirken nach Baualtersklassen - Anteile der Wohnungen vor ab 199 keine Angabe 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Pankow Charlottenburg- Wilmersdorf Spandau Steglitz- Zehlendorf Tempelhof- Schöneberg Neukölln Treptow- Köpenick Marzahn- Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmV Abb 16a Abbildung % Wohnungen in den Berliner Bezirken nach Baualtersklassen - Anteile der Wohnungen vor ab 1991 keine Angaben 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Pankow Charlottenburg- Wilmersdorf Spandau Steglitz- Zehlendorf Tempelhof- Schöneberg Neukölln Treptow- Köpenick Marzahn- Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Datengrundlage: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, Zensus 211 O28 UmwV Abb 16c

68 Entwicklung der Umwandlungen in den Planungsräumen Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Zeitraum 213 bis 217 werden nachfolgend auf der Ebene der Planungsräume analysiert. Die Hälfte aller Umwandlungen im Zeitraum 213 bis 217 entfällt auf nur 44 bzw. 1% der insgesamt 447 Planungsräume. Abgesehen von wenigen Ausnahmen liegt der Fokus der Umwandlungen in den innerstädtischen Planungsräumen (vgl. im Anhang Karte.1). In Karte 3.2 ist sowohl die Anzahl der umgewandelten Wohnungen 213 bis 217 als auch die Umwandlungsintensität (Anzahl der umgewandelten Wohnungen je 1. Bestandswohnungen des Jahres 217) im innerstädtischen Bereich von Berlin dargestellt (ergänzend ist diese Karte in einem größeren Format im Anhang abgebildet, vgl. Karte.2). Die kombinierte Darstellung ermöglicht eine sachgerechte Einordnung des Umwandlungsgeschehens in den Planungsräumen, da eine eher hohe Zahl an Umwandlungen je nach Größe des Gebiets (bzw. dessen Wohnungsbestands) nicht immer mit einer hohen Umwandlungsintensität verbunden ist. Ebenso gibt es Fälle mit einer eher geringen Zahl an Umwandlungen und einer dennoch eher hohen Umwandlungsintensität. Karte 3.2 Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin 213 bis 217 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 91 Anzahl der Umwandlungen je 1. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) über bis bis 8 41 bis 6 21 bis 4 1 bis 2 unter 1 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: Die Zahl der umgewandelten Wohnungen (Säulen) zeigt für den Zeitraum 213 bis 217 einen starken Fokus vor allem auf die innerstädtischen Planungsräume in den beiden Be-

69 zirken Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow sowie in Nord-Neukölln. Die elf höchsten Werte umgewandelter Wohnungen innerhalb einer Spanne von rund 9 bis 1.9 Wohnungen weisen die Planungsräume Boxhagener Platz, Traveplatz, Reuterkiez, Humannplatz, Graefekiez, Samariterviertel, Anton-Saefkow-Park, Weberwiese, Rixdorf, Schillerpromenade und Arnimplatz auf. Hinsichtlich der Umwandlungsintensität (Flächenfarbe) wird oben aus Karte 3.2 deutlich, dass im Zeitraum 213 bis 217 in 32 Planungsräumen mindestens 1% der Bestandswohnungen umgewandelt wurden (1. und mehr umgewandelte Wohnungen je 1. Bestandswohnungen). Mehr als die Hälfte dieser 32 Planungsräume liegt in den beiden Bezirken Pankow (5) und Friedrichshain-Kreuzberg (12), die weiteren dieser Planungsräume verteilen sich auf die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf (6), Mitte (6), Treptow- Köpenick (1), Neukölln (1) und Tempelhof-Schöneberg (1). Die zehn Planungsräume mit der höchsten Umwandlungsintensität 213 bis 217 sind: Anton-Saefkow-Park (31%), Olympiagelände (27%), Stadion Wilmersdorf (26%), Unter den Linden Nord (26%), Schloßgarten (25%), Gleisdreieck/Entwicklungsgebiet (19%), Huttenkiez (16%), Humannplatz (15%), Weberwiese (15%) und Boxhagener Platz (15%). Auch bei alleiniger Betrachtung des aktuellsten Jahres 217 ist weiterhin eine starke Konzentration auf die innerstädtischen Planungsräume, insbesondere auf die des breiten Gürtels gründerzeitlicher Wohngebiete (vgl. im Anhang Karte.3) festzustellen. Die Hälfte aller Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Jahr 217 entfällt auf nur 33 bzw. 7% der insgesamt 447 Planungsräume. Wie Karte 3.3 zeigt, wurden im Jahr 217 im innerstädtischen Bereich die meisten Umwandlungen in den folgenden neun Planungsräumen (mit einer Spanne von rund 3 bis 67 Wohnungen) vollzogen: Richard-Sorge-Viertel, Boxhagener Platz, Weitlingstraße, Rixdorf, Samariterviertel, Reuterkiez, Wittenau Süd, Anton-Saefkow-Park und Andreasviertel. Die Umwandlungsintensität kann im Jahr 217 in neun Planungsräumen als besonders hoch eingestuft werden, da hier mindestens 5% der jeweiligen Bestandswohnungen umgewandelt wurden (5 und mehr Wohnungen je 1. Bestandswohnungen, vgl. Karte 3.3 und ergänzend im Anhang Karte.4): Stadion Wilmersdorf (26%), Gleisdreieck/Entwicklungsgebiet (16%), Eldenaer Straße (14%), Richard-Sorge-Viertel (11%), Anton-Saefkow-Park (8%), Eisenzahnstraße (8%), Zillesiedlung (7%), Spreestadt (6%) und Huttenkiez (5%).

70 Karte 3.3 Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen im Innenstadtbereich von Berlin 217 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 33 Anzahl der Umwandlungen je 1. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) über 5 41 bis 5 31 bis 4 21 bis 3 11 bis 2 1 bis 1 unter 1 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und übrigen Gebieten der Bezirke Im Folgenden wird die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und in übrigen Gebieten der Bezirke dargestellt. Die Analysen zielen vor allem darauf, zu prüfen, ob sich aus dem Verlauf der Zahl der umgewandelten Wohnungen Auswirkungen des Erlasses der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts in den sozialen Erhaltungsgebieten erkennen lassen. Bezogen auf die sozialen Erhaltungsgebiete stehen dabei die Fragen im Vordergrund, ob sich Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der Verordnung feststellen lassen und ob es mit Inkrafttreten der Verordnung zu einer Dämpfung der Zahl der Umwandlungen gekommen ist. Bezogen auf die übrigen Gebiete der Bezirke ist von Interesse, ob sich Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen feststellen lassen und welche Gebiete im Wesentlichen davon betroffen sind. Hierzu werden zunächst die Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten dargestellt. Anschließend werden anhand ausgewählter Bezirke die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 mit denen in den übrigen Bezirksgebieten verglichen. Es ist darauf hinzuweisen, dass sich bei den in diesem Kapitel dargestellten Ergebnissen Veränderungen gegenüber denen im Jahresbericht

71 ergeben haben, die zwischenzeitlich vorgenommenen (meist nicht sehr umfangreichen) Erweiterungen von sozialen Erhaltungsgebieten geschuldet sind Umwandlungen in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten Anzahl der umgewandelten Wohnungen In Abbildung 3.15 und Abbildung 3.16 ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen im gesamten Zeitraum 213 bis 217 und im aktuellsten Jahr 217 dargestellt. Mit Abstand die höchste Zahl an Umwandlungen im Zeitraum 213 bis 217 verzeichnet das soziale Erhaltungsgebiet Luisenstadt mit 2.45 Wohnungen. Acht weitere soziale Erhaltungsgebiete liegen zwischen 1. und 1.5 umgewandelten Wohnungen: Petersburger Straße, Boxhagener Platz, Humannplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Schillerpromenade, Graefestraße, Reuterplatz und Rixdorf. Bei den insgesamt neun aufgeführten Gebieten handelt es sich bei fünf um soziale Erhaltungsgebiete von 215, vier sind 216 in Kraft getreten. Abbildung 3.15 Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [217] Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten* - Anzahl der Wohnungen Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Kaskelstraße [217] Anzahl Wohnungen * soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb Bezirk Mitte: Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: Umwandlungen (Summe Whg.) 2.45 Bezirk Pankow: 7.91 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Neukölln: 5.64 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Treptow-Köpenick: 913 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Lichtenberg: 165 Umwandlungen (Summe Whg.)

72 - 7 - Abbildung 3.16 Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [217] Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten 1 - Anzahl der Wohnungen Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Kaskelstraße [217] soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Anzahl Wohnungen Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb Bezirk Mitte: 769 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: Umwandlungen (Summe Whg.) 595 Bezirk Pankow: 85 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 234 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Neukölln: 1.84 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Treptow-Köpenick: 84 Umwandlungen (Summe Whg.) Bezirk Lichtenberg: 83 Umwandlungen (Summe Whg.) Intensität der Umwandlungen Abbildung 3.17 und Abbildung 3.18 zeigen die Anzahl der umgewandelten Wohnungen pro 1. Wohnungen für 213 bis 217 und das Jahr 217. Bei dieser Betrachtung wird die unterschiedliche Intensität der Umwandlungen in den einzelnen Gebieten bezogen auf deren Wohnungsbestand zum deutlich. Im Gesamtzeitraum 213 bis 217 steht bei der Umwandlungsintensität das Erhaltungsgebiet Weberwiese mit 2.39 umgewandelten pro 1. Wohnungen an erster Stelle. Es folgen mit Werten zwischen 1.5 und 2. umgewandelten pro 1. Wohnungen die Gebiete Boxhagener Platz und Humannplatz. Im Bereich von 1. bis 1.5 umgewandelten pro 1. Wohnungen bewegen sich die Gebiete Falkplatz, Graefestraße, Petersburger Straße, Sparrplatz, Arnimplatz und Ostseestraße/Grellstraße. Bezogen auf das Jahr 217 sind die Gebiete Boxhagener Platz und Petersburger Straße mit Abstand von der höchsten Umwandlungsintensität (479 bzw. 452 umgewandelte pro 1. Wohnungen) gekennzeichnet. Mit deutlichem Abstand folgen die Gebiete Rixdorf, Kaskelstraße, Körnerpark, Sparrplatz und Komponistenviertel mit Werten zwischen 3 und 4 umgewandelten pro 1. Wohnungen.

73 Abbildung 3.17 Barbarossaplatz / Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Flughafenstraße/Donaustraße [216] Herzbergplatz/Treptower Straße [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstraße/Glasower Straße [217] Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten* - Anzahl der Wohnungen je 1. Wohnungen Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestraße / Grellstraße [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Kaskelstraße [217] Anzahl Wohnungen * soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb Bezirk Mitte: 71 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 959 Umwandlungen (je 1. Whg.) 2.39 Bezirk Pankow: 763 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 772 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Neukölln: 758 Umwandlungen (je 1.Whg.) Bezirk Treptow-Köpenick: 683 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Lichtenberg: 757 Umwandlungen (je 1. Whg.) Abbildung 3.18 Barbarossaplatz / Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Flughafenstraße/Donaustraße [216] Herzbergplatz/Treptower Straße [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstraße/Glasower Straße [217] Umgewandelte Wohnungen in den 42 sozialen Erhaltungsgebieten* - Anzahl der Wohnungen je 1. Wohnungen Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestraße / Grellstraße [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Kaskelstraße [217] Anzahl Wohnungen * soziale Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb Bezirk Mitte: 155 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg: 226 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Pankow: 84 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Tempelhof-Schöneberg: 17 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Neukölln: 244 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Treptow-Köpenick: 63 Umwandlungen (je 1. Whg.) Bezirk Lichtenberg: 381 Umwandlungen (je 1. Whg.)

74 Baualtersstruktur der umgewandelten Wohnungen Karte 3.4 auf der nachfolgenden Seite gibt einen Überblick über die Anteile der Baualtersgruppen der umgewandelten Wohnungen 213 bis 217 in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten. In Tabelle 3.4 ist die Anzahl der von 213 bis 217 in den einzelnen sozialen Erhaltungsgebieten umgewandelten Wohnungen nach dem Baualter dargestellt. Es wird deutlich, dass der Schwerpunkt in der Regel bei vor 1919 gebauten Wohnungen liegt. In den Gebieten Humannplatz und Ostseestraße/Grellstraße sind umgewandelte Wohnungen der Baujahre von 1919 bis 1949 von größerer Bedeutung als vor 1919 gebaute Wohnungen. In vielen Gebieten wurden Wohnungen der Baujahre 195 bis 1989 umgewandelt, die jedoch nur bei zwei Ausnahmen (Weberwiese und Barbarossaplatz/Bayerischer Platz) ein größeres zahlenmäßiges Gewicht als die vor 195 gebauten Wohnungen haben. Umgewandelte Wohnungen der Baujahre ab 199 sind selten (gewisse Ausnahme: Petersburger Straße) und insgesamt bei den umgewandelten Wohnungen von relativ geringer Bedeutung.

75 Karte 3.4 Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin 213 bis 217 Anteile der umgewandelten Wohnungen nach Baualtersgruppen vor bis bis 1989 ab 199 keine Angabe Soziale Erhaltungsgebiete von 215, 216 und 217 Ortsteile Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand:

76 Tabelle 3.4 Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten im Zeitraum : Anzahl der umgewandelten Wohnungen nach Baualtersklassen Bezirke und vor ab 199 k.a. Summe soziale Erhaltungsgebiete 1 Mitte Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Friedrichshain-Kreuzberg Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Pankow Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Komponistenviertel [217] Kollwitzplatz [215] Langhansstraße [217] Ostseestr./Grellstr. [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Tempelhof-Schöneberg Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Neukölln Flughafenstr./Donaustr. [216] Herzbergplatz/Treptower Str. [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr./Glasower Str. [217] Treptow-Köpenick Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Lichtenberg Kaskelstraße [217] Erhaltungsgebiete Berlin Erhaltungsgebiete mit Zeitraum des Inkrafttretens Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

77 Soziale Erhaltungsgebiete und übrige Gebiete von Bezirken Im Folgenden wird anhand von vier Bezirken dargestellt, wie sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 im Vergleich zu den übrigen Bezirksgebieten entwickelt hat. Die Unterscheidung der sozialen Erhaltungsgebiete nach dem Jahr ihres Inkrafttretens ist notwendig, um die zu verschiedenen Zeitpunkten einsetzenden möglichen Auswirkungen der Umwandlungsverordnung unterscheiden zu können. Dabei werden zunächst die Entwicklungen in einzelnen Quartalen betrachtet, um die Veränderungen innerhalb eines jeweiligen Jahres zu untersuchen. Zusätzlich werden die Entwicklungen in den Gesamtjahren 212 bis 217 dargestellt. Die Entwicklungen für die sozialen Erhaltungsgebiete von 215, 216 und 217 werden anhand folgender ausgewählter Bezirke beispielhaft aufgezeigt: - soziale Erhaltungsgebiete von 215 im Bezirk Pankow, - soziale Erhaltungsgebiete von 215 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, - soziale Erhaltungsgebiete von 216 im Bezirk Mitte, - soziale Erhaltungsgebiete von 216 und 217 im Bezirk Neukölln. Die Ergebnisse der hier nicht dargestellten Bezirke Tempelhof-Schöneberg, Treptow- Köpenick und Lichtenberg sind im Anhang dokumentiert (vgl. Abbildung.41 bis Abbildung.49 im Anhang). Soziale Erhaltungsgebiete von 215 im Bezirk Pankow Im Folgenden werden die einzelnen Quartale der Jahre 215 bis 217 betrachtet, um die Auswirkungen der Umwandlungsverordnung bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 in einzelnen Zeitabschnitten des Jahres zu untersuchen. Der quartalsbezogenen Betrachtung wurde im Jahr 215 gegenüber einer stichtagsbezogenen Einteilung von Zeitabschnitten (die Umwandlungsverordnung ist am in Kraft getreten) zum einen aus Darstellungsgründen der Vorzug gegeben, zum anderen spielen sachliche Erwägungen 13 eine wesentliche Rolle. 13 Wesentlicher Grund ist, dass auch nach dem Stichtag in den sozialen Erhaltungsgebieten Umwandlungen erfolgt sind, die nicht von der Umwandlungsverordnung betroffen sind. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass im Vorfeld der Umwandlungsverordnung gestellte Anträge, deren Anzahl nicht bekannt ist, beim Grundbuchamt erst mit zeitlicher Verzögerung bzw. zeitlich über das Jahr 215 gestreckt zu Grundbucheintragungen geführt haben. Insofern würde eine stichtagsbezogene Vorher- Nachher-Betrachtung gegenüber einer Quartalsbetrachtung lediglich zu einer Scheingenauigkeit der zeitlichen Abgrenzung führen.

78 Anzahl Wohnungen In Abbildung 3.19 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und dem übrigen Bezirksgebiet für einzelne Quartale der Jahre 215 bis 217 dargestellt. Aus Vergleichsgründen werden die Werte der Vorjahre 212 bis 214 als Umwandlungen pro Quartal (Jahreswert geteilt durch die Zahl Vier) mit einbezogen. Dabei umfasst das als Stapelsäule ausgewiesene übrige Bezirksgebiet die erst 217 in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebiete und das restliche Bezirksgebiet Pankows (soziale Erhaltungsgebiete von 216 kommen in Pankow nicht vor). Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow - Anzahl der Wohnungen pro Quartal restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* pro Quart. pro Quart. pro Quart. pro Quartal pro Quartal pro Quartal 1. Quart. 1. Quartal 2. Quart. 2. Quartal 3. Quart. 3. Quartal 4. Quart. 4. Quartal 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind keine sozialen Erhaltun gsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 217 sind drei weitere soziale Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-3b Es wird deutlich, dass in Pankow die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten im 1. Quartal 215 sprunghaft angestiegen sind und mit Wohnungen ein Mehrfaches der Umwandlungen pro Quartal in den Vorjahren betragen haben. Der Anstieg im 1. Quartal hat wesentlich zu dem starken Anstieg bzw. der sehr hohen Zahl an Umwandlungen im Gesamtjahr 215 (vgl. unten Abbildung 3.2) beigetragen. Diese Entwicklung deutet auf erhebliche Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der Umwandlungsverordnung hin, insbesondere auch deshalb, weil in den übrigen Bezirksgebieten die Umwandlungen im 1. Quartal 215 spürbar auf 5 Wohnungen gesunken sind und der Anstieg in den sozialen Erhaltungsgebieten daher nicht auf einen allgemeinen Anstieg der Umwandlungen in diesem Zeitraum zurückzuführen ist. Vielmehr haben sich die Aktivitäten der umwandelnden Akteure im Bezirk Pankow im 1. Quartal 215 fast aus-

79 schließlich auf die sozialen Erhaltungsgebiete konzentriert. Die Vorzieheffekte sind darauf zurückzuführen, dass von den Eigentümern viele Umwandlungen offensichtlich noch im Vorfeld der Umwandlungsverordnung durchgeführt wurden, um den Einschränkungen der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts zuvorzukommen und diesen zu entgehen. Im 2. und 3. Quartal 215 zeigt sich im Bezirk Pankow im Vergleich zum 1. Quartal in zweierlei Hinsicht eine stark gegenläufige Entwicklung. Zum einen sinkt die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten gegenüber dem 1. Quartal auf weniger als die Hälfte (497 bzw. 518 Wohnungen), zum anderen steigt die Zahl der Umwandlungen in den übrigen Bezirksgebieten (321 bzw. 266 Wohnungen) weit über das Niveau des 1. Quartals 215 und der Werte pro Quartal in den Jahren 212 bis 214. Im 4. Quartal 215 setzt sich diese Tendenz fort: In den sozialen Erhaltungsgebieten sinkt die Zahl der Umwandlungen weiter auf 344 Wohnungen und unterschreitet damit die Werte pro Quartal der Jahre 212 und 213. In den übrigen Bezirksgebieten steigt die Zahl der Umwandlungen weiter stark an auf 56 Wohnungen und erreicht damit einen Höchststand. Insgesamt wurden im Bezirk Pankow in den sozialen Erhaltungsgebieten vom 2. bis zum 4. Quartal Wohnungen umgewandelt. Die Zahl der vom 2. bis zum 4. Quartal 215 vom Bezirk in den sozialen Erhaltungsgebieten genehmigten Umwandlungen beläuft sich nur auf 841 Wohnungen bzw. 62% der vollzogenen Umwandlungen (vgl. Abbildung.8 im Anhang). Dies verdeutlicht, dass es sich bei einem größeren Teil der vollzogenen Umwandlungen um Fälle handelt, bei denen die Umwandlung vor dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung beantragt wurde, die Grundbucheintragung aber erst nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung vollzogen wurde. In der Folge handelt es sich bei den vom 2. bis zum 4. Quartal 215 vollzogenen Umwandlungen um gemischte (nicht der Genehmigung bedürfende und genehmigte) Umwandlungsfälle. Vom 1. bis zum 4. Quartal 216 hat sich die Zahl der in den sozialen Erhaltungsgebieten Pankows vollzogenen Umwandlungen innerhalb einer Spanne von 198 bis 293 Wohnungen eingependelt und liegt damit deutlich unter dem Niveau von 215 (und der Jahre 212 bis 214), was zum einen darauf zurückzuführen sein dürfte, dass die oben dargestellten gemischten Fälle im Jahr 216 keine Rolle spielen. Zum anderen dürfte die Umwandlungsverordnung dämpfend auf das Umwandlungsgeschehen in den sozialen Erhaltungsgebieten Pankows gewirkt haben. Zusätzlich dürfte eine Rolle spielen, dass sich das Umwandlungsgeschehen in Pankow insgesamt abgeschwächt hat, was daran deutlich wird, dass sich die Zahl der Umwandlungen auch im übrigen Bezirksgebiet (ohne soziale Erhaltungsgebiete) gegenüber 215 deutlich reduziert hat und im 3. und 4. Quartal 216 im Vergleich zu den Werten von 212 bis 215 mittlerweile Tiefststände aufweist.

80 In den Quartalen des Jahres 217 hat sich in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 im Bezirk Pankow die Zahl der Umwandlungen weiter verringert und bewegte sich innerhalb einer Spanne von 53 bis 255 Wohnungen. Auffällig ist, dass sich im übrigen Bezirksgebiet die Zahl der Umwandlungen im 1. Quartal 217 gegenüber dem Vorquartal von 4 Wohnungen sprunghaft auf 633 Wohnungen erhöht hat. Was hinter dieser extremen Entwicklung steckt bleibt unklar, zumal die Zahl der Umwandlungen in den Folgequartalen wieder sehr schnell auf das Niveau der letzten beiden Quartale 217 absackt. Bei einer so extremen und einmaligen Entwicklung stellt sich die Frage, inwiefern diese reales Geschehen wiedergibt oder ob sie von Nacherfassungen bzw. Korrekturen von Daten verfälscht wird. Dennoch lässt sich das extreme 1. Quartal 217 einmal außer Acht gelassen feststellen, dass sowohl die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten als auch im übrigen Bezirksgebiet bis zum 4. Quartal 217 eine rückläufige Tendenz aufweisen und sich das Umwandlungsgeschehen in Pankow insgesamt auf ein sehr niedriges Niveau begeben hat. Diese Tendenz wird auch anhand der Betrachtung der Entwicklungen auf Ebene der Gesamtjahre deutlich: So hat sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 in Pankow in den Jahren 216 und 217 im Vergleich zu den vorangegangenen Jahren deutlich reduziert, ebenso der Anteil der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 an allen Umwandlungen im Bezirk (von 79% in 214 auf 42% in 217). Beides deutet vor dem Hintergrund einer insgesamt rückläufigen Umwandlungsaktivität im Bezirk auf eine dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung hin (vgl. Abbildung 3.2 und Abbildung 3.21).

81 prozentualer Anteil Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow - Anzahl der Wohnungen restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* * Im Bezirk sind bis zum zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten Im Jahr 217 sind drei weitere soziale Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-3b Abbildung % Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Pankow - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten soz. Erhaltungsgebiete 215* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 217* restliches Bezirksgebiet 9% 21% 16% 17% 25% 17% 8% 7% 3% 7% 4% 6% 18% 43% 6% 5% 16% 4% 3% 75% 77% 79% 69% 65% 2% 42% 1% % * Im Bezirk sind bis zum zehn soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten Im Jahr 217 sind drei weitere soziale Erhaltungsgebiete und für zwei bestehende soziale Erhaltungsgebiete Ergänzungen in Kraft getreten Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-3a

82 Anzahl Wohnungen Soziale Erhaltungsgebiete von 215 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 wird neben Pankow zusätzlich für Friedrichshain-Kreuzberg dargestellt, weil sich vor allem für die jüngste Zeit Unterschiede aufzeigen lassen. Beide Bezirke stehen demnach für anfangs ähnliche, im weiteren Zeitverlauf jedoch unterschiedliche Entwicklungen, wie im Folgenden erläutert wird. In Abbildung 3.22 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und dem übrigen Bezirksgebiet für einzelne Quartale der Jahre 215 bis 217 dargestellt. Das als Stapelsäule ausgewiesene übrige Bezirksgebiet umfasst die sozialen Erhaltungsgebiete von 216 und 217 sowie das restliche Bezirksgebiet Friedrichshain- Kreuzbergs. Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg - Anzahl der Wohnungen pro Quartal restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 97 * Im Bezirk sind bis zum sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 216 und 217 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-2b Bezogen auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 215 wird deutlich, dass auch im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ähnlich wie im Bezirk Pankow im 1. Quartal 215 eine gegenüber den Vorzeiträumen spürbar erhöhte Zahl an Umwandlungen (557 Wohnungen) erfolgt ist. Anderes als im Bezirk Pankow ist der Anstieg im 1. Quartal im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg weniger stark ausgeprägt und die erhöhte Zahl an Umwandlungen setzt sich auch noch im 2. Quartal 215 fort (58 Wohnungen), was auch auf schon zuvor be-

83 antragte Umwandlungen, aber zeitlich verzögert erfolgte Grundbucheintragungen zurückzuführen sein dürfte. 14 Im 3. und 4. Quartal 215 ist die Zahl der Umwandlungen zwar etwas geringer (393 bzw. 448 Wohnungen), sie bewegt sich aber noch immer auf einem höheren Niveau als in den Jahren 212 bis 214 (zwischen 24 und 336 Wohnungen pro Quartal). In den Quartalen des Jahres 216 setzt sich die Tendenz rückläufiger Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 fort und deren Zahl erreicht im 4. Quartal 216 einen Tiefststand (127 Wohnungen). Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Zahl der Umwandlungen in Friedrichshain-Kreuzberg in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 zwar aufgrund von Vorzieheffekten zunächst deutlich gestiegen und im weiteren Verlauf des Jahres 215 gesunken ist, aber mit einem deutlich schwächer ausgeprägten Verlauf als in Pankow. In den übrigen Bezirksgebieten Friedrichshain-Kreuzbergs zeigt sich im Vergleich zu den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, die nach dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung von der Tendenz sinkender Umwandlungszahlen geprägt sind, eine gegenläufige Entwicklung: Die Zahl der Umwandlungen sinkt zunächst bis zum 2. Quartal 215 (151 Wohnungen), um danach spürbar anzusteigen und im 1. Quartal 216 eine zwischenzeitliche Höchstmarke einzunehmen (761 Wohnungen). Auch im 2. und 3. Quartal 216 erfolgen die Umwandlungen in den übrigen Bezirksgebieten weiterhin auf hohem Niveau (43 bzw. 346 Wohnungen), um im 4. Quartal 216 auf 571 Wohnungen wieder deutlich anzusteigen. Während die Zahl der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet von 212 bis zum 2. Quartal 215 meist deutlich unter der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 lag, ist es in der Folgezeit bis zum 4. Quartal 216 (mit Ausnahme des 3. Quartals 216) umgekehrt. Dies deutet auf Verlagerungseffekte des Umwandlungsgeschehens von den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 in das übrige Bezirksgebiet hin. Das erste Quartal 217 stellt wie auch in Pankow eine Besonderheit dar, da auch in Friedrichshain-Kreuzberg die Zahl der Umwandlungen des übrigen Bezirksgebietes deutlich ansteigt. Anders als in Pankow steigt auch die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 im 1. Quartal 217 sprunghaft an und verringert sich zum 4. Quartal 217 nur relativ langsam. 14 Die verzögerte Grundbucheintragung wird daran deutlich, dass die Zahl der in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 vom 2. bis zum 4. Quartal 215 vollzogenen Umwandlungen mit Wohnungen über der Zahl der in diesem Zeitraum genehmigten Umwandlungen liegt, die sich nur auf 1.55 Wohnungen bzw. 74% der vollzogenen Umwandlungen beläuft (vgl. Abbildung.7 im Anhang).

84 Anzahl Wohnungen Nach Aussage des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzbergs könnte zur stark gestiegenen bzw. hohen Zahl an Umwandlungen im 1. Halbjahr 217 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 ein Gerichtsurteil vom 4. Quartal 216 beigetragen haben. Es betraf Umwandlungen, deren Eintragung ins Grundbuch im Vorfeld des Inkrafttretens der Umwandungsverordnung im 1. Quartal 215 beantragt worden war, bei denen jedoch strittig war, ob sie dem Genehmigungsvorbehalt unterliegen oder nicht. Das Urteil des BGH vom kam zu dem Ergebnis, dass kein Genehmigungsvorbehalt besteht und eine Eintragung erfolgen kann. 15 In welchem Umfang Umwandlungen hiervon betroffen waren, die erst 217 ins Grundbuch eingetragen wurden, ist nicht bekannt. Vieles spricht dafür, dass nicht nur dieses Urteil zum Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 beigetragen hat. Da auch die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet stark angestiegen sind, liegt vielmehr der Schluss nahe, dass auch eine allgemeine Belebung des Umwandlungsgeschehens in Friedrichshain-Kreuzberg eine wesentliche Rolle spielt. In Abbildung 3.23 sind die Entwicklungen der Umwandlungen in Friedrichshain-Kreuzberg anhand von Gesamtjahren dargestellt. Auch bei dieser Darstellung wird der Unterschied gegenüber der Entwicklung in Pankow deutlich. Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg - Anzahl der Wohnungen restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* * Im Bezirk sind bis zum sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 und im Jahr 217 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-2b 15 Aktenzeichen: V ZB 198/15.

85 prozentualer Anteil Wohnungen Nach dem deutlichen Rückgang der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 im Jahr 216 (gegenüber 215) steigen diese in Friedrichshain-Kreuzberg wieder an und nähern sich dem Niveau von 215 (in Pankow Rückgang; siehe oben Abbildung 3.2). Das übrige Bezirksgebiet von Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnet 217 einen weiteren Anstieg der Zahl der Umwandlungen (in Pankow Rückgang im Vergleich zum Jahr 215). Insgesamt weist Friedrichshain-Kreuzberg im Jahr 217 eine spürbare Belebung des gesamten Umwandlungsgeschehens (in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und im übrigen Bezirksgebiet) auf, das gegenüber dem Vorjahr von Wohnungen auf 4.57 gestiegen ist. In Pankow ist dieses 217 mit Wohnungen nahezu gleich hoch wie 216 mit Wohnungen. In Abbildung 3.24 ist der Anteil der umgewandelten Wohnungen, der 212 bis 217 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 215 und auf das übrige Bezirksgebiet (soziale Erhaltungsgebiete von 216 und 217 sowie restliches Bezirksgebiet) entfallen ist, dargestellt. In den Jahren 213 bis 215 lag der Anteil der sozialen Erhaltungsgebiete von 215 innerhalb einer engen Spanne von 56% bis 58%. Abbildung % Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten soz. Erhaltungsgebiete 215* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 217* restliches Bezirksgebiet 9% 8% 7% 26% 1% 2% 35% 42% 34% 52% 52% 6% 4% 5% 2% 9% 5% 4% 3% 71% 56% 56% 58% 5% 4% 1% 7% 2% 1% 36% 43% % * Im Bezirk sind bis zum sieben soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 216 und 217 ist jeweils ein weiteres soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-2a Im Jahr 216 sank er auf 36%, was verdeutlicht, dass sich das Umwandlungsgeschehen von den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 weg verlagert hat und nunmehr zum größeren Teil im übrigen Bezirksgebiet stattfindet. Im Jahr 217 ist der Anteil der sozialen

86 Erhaltungsgebiete von 215 zwar auf 43% gestiegen, jedoch lag er noch immer deutlich unter den Werten von 212 bis 215. Dies legt nahe, dass die Umwandlungsverordnung in Friedrichshain-Kreuzberg trotz des Anstiegs der Zahl der Umwandlungen im Jahr 217 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 nach wie vor eine dämpfende Wirkung entfaltet hat bzw. ohne sie die Zahl der Umwandlungen spürbar höher ausgefallen wäre. Hieraus lässt sich der Schluss ziehen, dass Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow im Jahr 217 zwar unterschiedliche Tendenzen bei der Entwicklung der Zahl der Umwandlungen aufweisen, dass dies jedoch nicht auf eine unterschiedliche Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung, sondern vielmehr auf Unterschiede in den Entwicklungsrichtungen des gesamten Umwandlungsgeschehens zwischen den beiden Bezirken zurückzuführen ist. Friedrichshain-Kreuzberg scheint insbesondere in jüngster Zeit stärker wieder in den Focus umwandelnder Eigentümer gekommen zu sein als Pankow. Soziale Erhaltungsgebiete von 216 im Bezirk Mitte Im Bezirk Mitte sind alle fünf sozialen Erhaltungsgebiete am 25. Mai 216 in Kraft getreten, sodass sich der Zeitraum der potentiellen Wirkungsentfaltung der Umwandlungsverordnung im Wesentlichen auf die Zeit ab dem zweiten Halbjahr 216 erstreckt. Im Folgenden wird der Frage nachgegangen, ob sich ähnliche Entwicklungsmuster, wie sie oben für die sozialen Erhaltungsgebiete von 215 in den Bezirken Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg dargestellt wurden, bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 in Mitte (aufgrund deren späteren Inkrafttretens) mit entsprechender zeitlicher Verzögerung feststellen lassen. In Abbildung 3.25 ist die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und dem übrigen Bezirksgebiet von Mitte in den Quartalen der Jahre 215 bis 217 sowie die Umwandlungen pro Quartal in den Jahren 212 bis 214 dargestellt. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 haben sich die Umwandlungen zunächst vor allem im 2. Quartal 215 erhöht, was auf Verlagerungseffekte des Umwandlungsgeschehens aus den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 aus anderen Bezirken zurückzuführen sein könnte. Noch stärker war der Anstieg in den ersten zwei Quartalen des Jahres 216, was durch Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete Ende Mai 216 verursacht worden sein dürfte. In der Folge sind im 3. Quartal 216 die Umwandlungen auf einen sehr niedrigen Wert eingebrochen und blieben auch im 4. Quartal 216 auf eher niedrigem Niveau. Die Quartale des Jahres 217 sind von einer gewissen Belebung der Umwandlungstätigkeit in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 geprägt, jedoch mit starken Schwankungen (zwischen 71 und 265 Wohnungen).

87 Anzahl Wohnungen Die Entwicklung der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet von Mitte zeigt sich relativ unabhängig von den Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216. Insbesondere lassen sich (anders als in anderen Bezirken) unmittelbar nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete bzw. ab dem 3. Quartal 216 keine Verlagerungseffekte feststellen, vielmehr sind die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet zurückgegangen. Erst im 2. und 3. Quartal 217 kommt es zu einem sprunghaften Anstieg der Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet, der sich aber aufgrund der starken zeitlichen Verzögerung gegenüber dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete Ende Mai 216 nur schwerlich als zeitnaher Verlagerungseffekt interpretieren lässt. Gleichwohl hat mit gewisser zeitlicher Verzögerung das Gewicht des übrigen Bezirksgebiets an allen Umwandlungen im Bezirk Mitte 217 spürbar zugenommen und das der sozialen Erhaltungsgebiete abgenommen. Für eine tiefergehende Bewertung ist die weitere Entwicklung im Jahr 218 abzuwarten. Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte - Anzahl der Wohnungen pro Quartal restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk ist bis zum ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am ). Im Jahr 216 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 217 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-1b Die auf Quartalsebene dargestellten Befunde zeigen sich auch auf Ebene der Gesamtjahre: Im Jahr 217 ist kein deutlicher Rückgang der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 gegenüber denen in den Jahren 212 bis 215 (den Jahren vor dem Inkrafttreten der Erhaltungsgebiete in dem von Vorzieheffekten geprägten Jahr 216) zu erkennen, jedoch ein relativ niedriger Anteil dieser Gebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen im Bezirk Mitte (vgl. Abbildung 3.26 und Abbildung 3.27).

88 prozentualer Anteil Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte - Anzahl der Wohnungen restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* * Im Bezirk ist bis zum ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am ). Im Jahr 216 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 217 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-1b Abbildung % 9% Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Mitte - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten soz. Erhaltungsgebiete 215* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 217* restliches Bezirksgebiet 8% 7% 6% 55% 72% 65% 64% 5% 71% 5% 4% 3% 2% 1% 45% 28% 35% 36% 5% 29% % * Im Bezirk ist bis zum ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten (aufgehoben am ). Im Jahr 216 sind fünf weitere soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 217 sind keine solzialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-1a

89 Anzahl Wohnungen Soziale Erhaltungsgebiete von 216 und 217 im Bezirk Neukölln Im Bezirk Neukölln sind die fünf sozialen Erhaltungsgebiete von 216 zwischen dem und dem in Kraft getreten, sodass sich der Zeitraum der potentiellen Wirkungsentfaltung der Umwandlungsverordnung im Wesentlichen auf die Zeit ab dem zweiten Halbjahr 216 erstreckt. Die zwei sozialen Erhaltungsgebiete von 217 traten im August des Jahres in Kraft, sodass die Umwandlungsverordnung im Wesentlichen erst ab dem 4. Quartal 217 potenzielle Wirkungen entfalten konnte und der Zeitraum zu kurz ist, um eine aussagekräftige Bewertung vorzunehmen. Daher wird auf die sozialen Erhaltungsgebiete von 217 nur am Rande eingegangen. In Abbildung 3.28 ist die Entwicklung der Umwandlungen in Neukölln in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und im übrigen Bezirksgebiet in der Quartalsbetrachtung dargestellt. Es wird deutlich, dass sich die Zahl der Umwandlungen vom 1. bis zum 4. Quartal 215 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 stark erhöht und sich der Anstieg im 1. Quartal 216 weiter fortgesetzt hat. Auch im 2. Quartal 216 fanden trotz eines leichten Rückgangs gegenüber dem 1. Quartal 216 in den sozialen Erhaltungsgebieten noch viele Umwandlungen statt. In zeitlichem Zusammenhang mit dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete kam es im 3. Quartal 216 zu einem Einbruch der Umwandlungen und auch im 4. Quartal 216 setzten sich diese nur auf deutlich niedrigerem Niveau fort. Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln - Anzahl der Wohnungen pro Quartal restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind fünf und im Jahr 217 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-5b

90 In Neukölln ist es demnach ähnlich wie im zuvor dargestellten Bezirk Mitte im Vorfeld des Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 zu einem spürbaren Anstieg der Umwandlungen bzw. zu Vorzieheffekten gekommen. Hierfür spricht vor allem, dass kein entsprechender Anstieg der Umwandlungen außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete stattgefunden hat. Unmittelbar nach Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 fand ein sehr deutlicher Rückgang der Umwandlungen statt. Außerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 hat sich das Niveau der Umwandlungen erst in dem Zeitraum leicht erhöht, ab dem die Umwandlungszahlen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 gesunken sind (2. bis 4. Quartal 216), was in Neukölln anders als in Mitte für Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen von den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 in das übrige Bezirksgebiet (in dem Fall vor allem in Gebiete, die später im Jahr 217 soziale Erhaltungsgebiete wurden) spricht. Im Jahr 217 zeigt sich in Neukölln eine deutlich abweichende Entwicklung: Es kommt in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 zu einem sprunghaften Anstieg der Zahl der Umwandlungen, die sich in den vier Quartalen zwischen 296 und 5 Wohnungen bewegen und damit in der Spitze die Zahl der Umwandlungen vor Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete übertreffen. Die Umwandlungen im übrigen Bezirksgebiet bleiben 217 dagegen überwiegend (Ausnahme 3. Quartal 217) unter den Werten der letzten drei Quartale 216. Der Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 im Jahr 217 hat sich bereits bei der Erstellung des Jahresberichts 216 angedeutet. Hintergrund war, dass in den beiden letzten Quartalen 216 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 die Umwandlung von 1.2 Wohnungen genehmigt (vgl. Abbildung.1 im Anhang), aber nur die Umwandlung von 197 Wohnungen vollzogen wurde. Bei vielen der im Jahr 216 genehmigten und noch nicht umgewandelten Wohnungen wurde die Umwandlung demnach erst im Jahr 217 mit verfahrensbedingter zeitlicher Verzögerung vollzogen. Der Vollzug der Umwandlung dieser 1.2 genehmigten Wohnungen hat sich offensichtlich bis ins 3. Quartal 217 erstreckt. Dass im Jahr 217 für weniger Wohnungen (1.227) Umwandlungsgenehmigungen erteilt als Umwandlungen (1.543) vollzogen wurden, zeigt, dass der Genehmigungsüberhang aus dem zweiten Halbjahr 216 in größeren Teilen abgebaut worden ist und zu den hohen Umwandlungszahlen in dem Jahr maßgeblich beigetragen hat. Daher ist in Neukölln ebenso wie in Mitte für eine tiefergehende Bewertung die Entwicklung im Jahr 218 abzuwarten. Bei der Jahresbetrachtung zeigt sich, dass in Neukölln die Zahl der Umwandlungen von 212 bis 214 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 sehr stark zugenommen und sich in der Zeit fast versiebenfacht hat. Im übrigen Bezirksgebiet nahm die Zahl der Umwandlungen von 212 bis 214 leicht ab und lag insgesamt in dem Zeitraum weit unter

91 Anzahl Wohnungen der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 nahm die Zahl der Umwandlungen im Jahr 215 nur noch geringfügig zu und im Jahr 216 kam es zu einem leichten Rückgang. Im übrigen Bezirksgebiet war die Entwicklung umgekehrt: Hier stieg die Zahl der Umwandlungen deutlich an und hat sich von 214 bis 216 mehr als verdreifacht (vgl. Abbildung 3.29). Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln - Anzahl der Wohnungen restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind fünf und im Jahr 217 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-5b Das Jahr 217 ist bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und im übrigen Bezirksgebiet von gegenläufigen Entwicklungen geprägt: Während sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 stark erhöhte, ist sie im übrigen Bezirksgebiet zurückgegangen. Durch diese Entwicklung ist der Anteil der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 an allen Umwandlungen in Neukölln im Jahr 217 auf 82% gestiegen, womit nahezu der Höchststand von 214 (86%) erreicht wurde (vgl. Abbildung 3.3). Bei der Interpretation des im Jahr 217 zu beobachtenden Anstiegs der Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 in Neukölln sowie ihres Anteils an den gesamten Umwandlungen im Bezirk ist zu berücksichtigen, dass diese Entwicklungen in hohem Maße den oben beschriebenen verfahrensmäßigen Verzögerungen bzw. zu großen Teilen dem Abbau eines Genehmigungsüberhangs aus dem zweiten Halbjahr 216 geschuldet sind (vgl. oben Quartalsbetrachtung).

92 prozentualer Anteil Wohnungen Abbildung 3.3 1% 9% 8% Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Neukölln - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten soz. Erhaltungsgebiete 215* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 217* restliches Bezirksgebiet 29% 25% 2% 12% 19% 7% 3% 3% 5% 14% 7% 6% 6% 28% 5% 4% 3% 69% 86% 78% 63% 82% 2% 44% 1% % * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind fünf und im Jahr 217 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-5a 3.6 Soziale Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete stadtweit Zusätzlich zu der oben durchgeführten Betrachtung einzelner ausgewählter Bezirke wird im Folgenden ein stadtweiter Vergleich der Entwicklungen der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 mit verschiedenen Typen von Vergleichsgebieten durchgeführt. Hierzu wurden folgende Einteilungen der sozialen Erhaltungsgebiete und Vergleichsgebiete verwendet: - soziale Erhaltungsgebiete von 215, - Nachbargebiete 16 der sozialen Erhaltungsgebiete von 215, - soziale Erhaltungsgebiete von 216, - Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 216, - soziale Erhaltungsgebiete von 217, - Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 217, 16 Angrenzende bzw. nahe Gebiete, die nicht soziale Erhaltungsgebiete sind.

93 sonstige ausgewählte Vergleichsgebiete (Prüfung bzw. Planung als soziales Erhaltungsgebiet ab 218, relevante Höhe der Umwandlungen 213 bis 217, für Umwandlungen prädestinierte Baualtersstruktur und Lage), - sonstiges Stadtgebiet von Berlin. Karte 3.5 zeigt die sozialen Erhaltungsgebiete von 215, 216 und 217 und die verwendeten bzw. oben aufgeführten Arten von Vergleichsgebieten. Es wird deutlich, dass gegenüber der oben dargestellten bezirklichen Betrachtung für den Vergleich zusätzliche Gebiete in Bezirken, die 215, 216 und 217 über keine sozialen Erhaltungsgebiete verfügten, einbezogen werden und innerhalb der Bezirke mit sozialen Erhaltungsgebieten eine differenziertere Abgrenzung vorgenommen wird. Karte 3.5 Monitoring Umwandlungen Einteilung der Gebietskategorien im Innenstadtbereich Berlin Gebietskategorien soziale Erhaltungsgebiete 215 Nachbargebiete 215 soziale Erhaltungsgebiete 216 Nachbargebiete 216 soziale Erhaltungsgebiete 217 Nachbargebiete 217 sonstige Vergleichsgebiete* sonstiges Stadtgebiet *Auswahl anhand mehrerer Kriterien (Baualter, Baustruktur, Lage, Umwandlungsdynamik, Prüfungsphase) soziale Erhaltungsgebiete von 215 soziale Erhaltungsgebiete von 216 soziale Erhaltungsgebiete von 217 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: Es ist darauf hinzuweisen, dass sich bei den im Folgenden in diesem Kapitel dargestellten Ergebnissen Veränderungen gegenüber denen im Jahresbericht 216 ergeben haben, die zum einen zwischenzeitlich vorgenommenen (meist nicht sehr umfangreichen) Erweiterungen von sozialen Erhaltungsgebieten geschuldet und zum anderen darauf zurückzuführen sind, dass ursprünglich als Nachbargebiete oder sonstige Vergleichsgebiete eingeordnete Bereiche nunmehr zu später in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebieten gehören.

94 Anzahl Wohnungen Entwicklung in der Quartalsbetrachtung Soziale Erhaltungsgebiete von 215 Im Folgenden werden die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und Vergleichsgebieten in den einzelnen Quartalen der Jahre 215 bis 217 sowie aus Gründen der Vergleichbarkeit für die Jahre 212 bis 214 pro Quartal (Jahreswerte geteilt durch die Zahl Vier) dargestellt. Um eine Überfrachtung zu vermeiden, werden die Darstellungen für die Gebiete auf mehrere Abbildungen verteilt. Abbildung 3.31 zeigt die stadtweite Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und ihren Nachbargebieten. Abbildung 3.31 Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal soziale Erhaltungsgebiete von 215 Nachbargebiete von pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-1 Es wird erneut der (bereits oben für die Bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg dargestellte) starke Anstieg der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 auf insgesamt 2.42 Wohnungen im 1. Quartal 215 deutlich. Diese Zahl liegt weit über den 721 Wohnungen, die 214 pro Quartal umgewandelt wurden. Wie bereits oben dargestellt, haben Eigentümer vielfach Umwandlungen noch vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung durchgeführt, sodass es zu Vorzieheffekten gekommen ist.

95 Im 2. Quartal 215 sank die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 jedoch deutlich auf 1.17 Wohnungen und im 3. Quartal auf 966 Wohnungen. Im Zeitraum vom 4. Quartal 215 bis zum 2. Quartal 217 bewegten sich die Umwandlungen mit einer Ausnahme (4. Quartal Wohnungen) innerhalb einer relativ engen Spanne von 75 bis 862 Wohnungen und damit auf einem deutlich niedrigeren Niveau als zuvor im Jahr 215. Im 3. und 4. Quartal 217 lag die Zahl der Umwandlungen mit 48 und 577 Wohnungen noch einmal deutlich niedriger. Der sehr starke Rückgang der Umwandlungszahlen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 vom 1. Quartal 215 bis zum 4. Quartal 217 um 72% verdeutlicht, dass sich mit zunehmender Dauer seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung die Umwandlungsaktivitäten immer mehr abgeschwächt haben. Auch gegenüber dem 2. Quartal 215, das anders als das 1. Quartal 215 nicht mehr so stark von Vorzieheffekten geprägt ist, haben sich die Umwandlungen bis zum 4. Quartal 217 in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 mehr als halbiert. Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 215 zeigt sich eine abweichende Entwicklung: In den Jahren 212 bis 214 liegen die Umwandlungen pro Quartal deutlich niedriger (teilweise halb so hoch) als bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, was auch noch für das 1. Quartal 215 zutrifft. Im 2. Quartal 215 steigt die Zahl der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 215 sprunghaft an (nahezu auf das Niveau der sozialen Erhaltungsgebiete von 215) und hält dieses Niveau bis zum 4. Quartal 215. Dies verdeutlicht, dass es mit dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung zu deutlichen Verlagerungseffekten beim Umwandlungsgeschehen von den Erhaltungsgebieten von 215 in deren Nachbargebiete gekommen ist. Zusätzlich hat es Verlagerungseffekte in andere Gebiete gegeben, auf die weiter unten eingegangen wird. In den Quartalen des Jahres 216 bewegen sich die Umwandlungen der Nachbargebiete auf deutlich niedrigerem Niveau (weniger als halb so hoch wie im 4. Quartal 215) und liegen auch meist unter dem Niveau der ebenfalls deutlich zurückgegangenen Umwandlungen der sozialen Erhaltungsgebiete von 215, was für eine Abschwächung der Verlagerungseffekte im Jahr 216 spricht. Im Jahr 217 zeigt sich jedoch eine Umkehr: Die Zahl der Umwandlungen in den Nachbargebieten von 215 steigt gegenüber 216 deutlich an und liegt in drei der vier Quartale über der Zahl in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215. Mit einer Belebung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 (bzw. berlinweit; siehe unten) haben sich offenbar auch die Verlagerungseffekte in die Nachbargebiete von 215 wieder verstärkt. Bei gemeinsamer Betrachtung der sozialen Erhaltungsgebiete von 215 und ihrer Nachbargebiete zeigt sich folgendes Bild: In dem von Vorzieheffekten geprägten 1. Quartal wurden in beiden Gebietstypen zusammen Wohnungen umgewandelt. In den drei

96 folgenden Quartalen des Jahres 215 bewegten sich die Umwandlungen zwischen und Wohnungen. Das heißt, die Zahl der Umwandlungen befand sich nach wie vor auf sehr hohem Niveau, weil die reduzierte Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in hohem Maß durch Verlagerungseffekte in den Nachbargebieten kompensiert wurde. Ab dem 1. Quartal 216 lag die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und ihren Nachbargebieten mit Wohnungen deutlich niedriger und bis zum 4. Quartal 216 sinkt sie weiter auf 924 Wohnungen. Es wird deutlich, dass zwar, wie oben dargestellt, auch im Jahr 216 noch Verlagerungseffekte zwischen den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und ihren Nachbargebieten zum Tragen gekommen sind, aber insgesamt hat in beiden Gebietstypen zusammen betrachtet das Umwandlungsgeschehen stark nachgelassen und bewegt sich etwas unter dem Niveau der Umwandlungen im Jahr 214 (1.96 Wohnungen pro Quartal). Im 1. Quartal 217 ist die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und ihren Nachbargebieten sprunghaft auf 1.92 Wohnungen angestiegen und hat sich gegenüber dem Vorquartal mehr als verdoppelt. In den Folgequartalen kommt es zu einem Rückgang und im 4. Quartal 217 wird mit Wohnungen wieder die Spanne erreicht, in der sich die Quartale des Jahres 216 bewegten. Gleichwohl haben sich, wie oben dargestellt, die Verlagerungseffekte von den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 in ihre Nachbargebiete wieder verstärkt. Soziale Erhaltungsgebiete von 216 Bei der Interpretation der Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 ist zu berücksichtigen, dass diese in einem relativ kurzen Zeitraum zwischen dem und dem in Kraft getreten sind und die Umwandlungen daher dort im 1. und 2. Quartal 216 dem Genehmigungsvorbehalt teilweise noch gar nicht und in den anderen Fällen noch nicht sehr lange unterlagen. Die Auswirkungen des Genehmigungsvorbehalts auf das Umwandlungsgeschehen kamen daher bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 im Wesentlichen erst ab dem 3. Quartal 216 zum Tragen. In Abbildung 3.32 ist die Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und ihren Nachbargebieten dargestellt. Es wird deutlich, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 sich bereits von 212 bis 214 erhöht haben (von 122 auf 373 Wohnungen pro Quartal) und bis zum 1. bzw. 2. Quartal 216 weiter deutlich auf bzw. 784 Wohnungen angestiegen sind.

97 Anzahl Wohnungen Abbildung 3.32 Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal soziale Erhaltungsgebiete von 216 Nachbargebiete von pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-2 Nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete Mitte 216 sind die Umwandlungen im 3. Quartal 216 regelrecht eingebrochen und verharrten auch im 4. Quartal 216 noch auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in der Zeit zuvor. Wie oben anhand der sozialen Erhaltungsgebiete in Neukölln dargestellt wurde (vgl. Kap ), ist dieser Rückgang jedoch nicht alleine auf das Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 zurückzuführen, sondern auch auf bereits im 2. Halbjahr 216 genehmigte aber erst im Jahr 217 vollzogene bzw. im Grundbuch eingetragene Umwandlungen. Dieser verzögerte Vollzug hat dazu beigetragen, dass die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 im Jahr 217 wieder spürbar angestiegen sind. Bei Betrachtung des gesamten Zeitraums nach dem Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 (vom 3. Quartal 216 bis zum 4. Quartal 217) wurden 461 Wohnungen pro Quartal umgewandelt und damit deutlich weniger als in den vier Quartalen zuvor (vom 3. Quartal 215 bis 2. Quartal 216) mit 837 Wohnungen pro Quartal. Bei den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 haben sich die Umwandlungszahlen ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 212 (37 Wohnungen pro Quartal) bis zum 1. Quartal 216 (265 Wohnungen) spürbar erhöht. Auch in den folgenden Quartalen der Jahre 216 und 217 fanden die Umwandlungen in den Nachbargebieten (mit einer Ausnahme: 3. Quartal 216) auf einem erhöhten Niveau innerhalb einer Spanne von 229 bis 442 Wohnungen statt. Die erhöhten Umwandlungs-

98 zahlen in den Nachbargebieten bei zugleich niedrigeren Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 dürften in Zusammenhang mit Verlagerungseffekten stehen, die zunächst von den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und anschließend vor allem ab dem 4. Quartal 216 von den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 ausgingen. Bei gemeinsamer Betrachtung der Entwicklung der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und ihren Nachbargebieten zeigt sich folgendes Bild: Die Umwandlungen waren im 1. und 2. Quartal 216 am höchsten (1.376 bzw. 995 Wohnungen), was im Wesentlichen auf Vorzieheffekte im Vorfeld des Inkrafttretens der Gebiete zurückzuführen sein dürfte. Ab dem 3. Quartal 216, nach Inkrafttreten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216, fielen die Umwandlungszahlen in diesen und den Nachbargebieten zusammen deutlich niedriger aus (175 bzw. 639 Wohnungen). Vom dem 1. bis 4. Quartal 217 bewegten sich die Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und ihren Nachbargebieten (auch aufgrund des oben dargestellten zeitlich verzögerten Vollzugs von Umwandlungen) auf einem deutlich erhöhten Niveau (zwischen 684 und Wohnungen). Dieses entspricht etwa dem des 2. Quartals 216 (vor Inkrafttreten der meisten der sozialen Erhaltungsgebiete von 216), allerdings aufgrund der dargestellten Verlagerungseffekte mit deutlich höherem Gewicht der Nachbargebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen. Insgesamt lassen sich für die sozialen Erhaltungsgebiete von 216 und ihre Nachbargebiete Parallelen gegenüber den oben dargestellten Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 und ihren Nachbargebieten feststellen. Allerdings sind diese aufgrund des späteren Inkrafttretens der sozialen Erhaltungsgebiete von 216 mit entsprechender zeitlicher Verzögerung eingetreten. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die Entwicklungen bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 im Jahr 217 von verfahrensbedingten Verzögerungen geprägt sind, sodass die weitere Entwicklung des Umwandlungsgeschehens abgewartet werden muss. Soziale Erhaltungsgebiete von 217 Die sozialen Erhaltungsgebiete von 217 sind zum einen Mitte des Jahres (zwischen dem und dem ) und zum anderen zum Ende des Jahres (zwischen dem und dem ) in Kraft getreten. Aufgrund der unterschiedlichen Zeitpunkte des Inkrafttretens und der kurzen Zeitspanne nach dem Inkrafttreten sind die Interpretationsmöglichkeiten für die Entwicklungen in diesen Gebieten derzeit noch sehr eingeschränkt. Die Umwandlungen bewegen sich in den sozialen Erhaltungsgebieten von 217 und ihren Nachbargebieten auf deutlich niedrigerem Niveau als in den sozialen

99 Anzahl Wohnungen Erhaltungsgebieten von 215 und 216 sowie deren Nachbargebieten (vgl. Abbildung 3.33). Abbildung 3.33 Umgewandelte Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 217 und Nachbargebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal soziale Erhaltungsgebiete von 217 Nachbargebiete von pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-3 Es lässt sich erkennen, dass in den sozialen Erhaltungsgebieten von 217 bereits ab dem Jahr 215 und in den Nachbargebieten vor allem im Jahr 217 eine Erhöhung des Umwandlungsgeschehens stattgefunden hat. Im letzten Quartal 217 ist zwar die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 217 gegenüber den Vorquartalen deutlich zurückgegangen, allerdings ist unklar, inwiefern dies eine Folge der Umwandlungsverordnung ist, weil sich in den Nachbargebieten die Umwandlungen noch stärker reduziert haben und sich somit das gesamte Umwandlungsgeschehen stark vermindert hat. Zu diesen Gebieten kann im nächsten Jahresbericht mehr gesagt werden, wenn ein längerer Zeitraum nach dem Inkrafttreten betrachtet werden kann. Sonstige Vergleichsgebiete und sonstiges Stadtgebiet In Abbildung 3.34 ist die quartalsbezogene Entwicklung der Umwandlungen von 212 bis 217 für die sonstigen Vergleichsgebiete und das sonstige Stadtgebiet dargestellt. Die Umwandlungen in den sonstigen Vergleichsgebieten weisen ab dem 2. Quartal 215 ei-

100 Anzahl Wohnungen nen Anstieg auf, der darauf hindeutet, dass auch diese Gebiete von Verlagerungseffekten aus den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 betroffen waren. Vom 3. Quartal 215 bis zum 4. Quartal 217 bewegten sich die Umwandlungen überwiegend (Ausnahmen: 2. und 4. Quartal 216) in der Spanne von 725 bis 91 Wohnungen. Abbildung 3.34 Umgewandelte Wohnungen in verschiedenen Vergleichsgebieten - Anzahl der Wohnungen pro Quartal sonstige Vergleichsgebiete sonstiges Stadtgebiet pro Quart. 213 pro Quart. 214 pro Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart Quart. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 33x-4 Das sonstige Stadtgebiet verzeichnete bis zum 4. Quartal 215 einen spürbaren Anstieg der Umwandlungen bis auf 75 Wohnungen, in den Quartalen des Jahres 216 lagen die Umwandlungen jedoch wieder deutlich niedriger (zwischen 216 und 345 Wohnungen). In den ersten drei Quartalen 217 ist die Zahl der Umwandlungen erneut von einem deutlich höheren Niveau gekennzeichnet (zwischen 517 und 725 Wohnungen), um im letzten Quartal 217 auf 236 Wohnungen "einzubrechen". Überblick über die Entwicklung in einzelnen Quartalen Tabelle 3.5 enthält (ergänzend zu Abbildung 3.31 bis Abbildung 3.34) einen Überblick über die quartalsweise Entwicklung der Umwandlungen in den einzelnen oben dargestellten Gebietstypen und Berlin insgesamt. Deutlich wird, dass das 1. Quartal 217 mit umgewandelten Wohnungen einen Höchststand für Berlin insgesamt aufweist. Dieser hohe Wert in diesem Zeitabschnitt ist bemerkenswert, da in den beiden vorangegangenen

101 Quartalen mit und 2.81 Wohnungen die niedrigsten Umwandlungszahlen im Betrachtungszeitraum 215 bis 217 auftraten. Wie bereits oben mehrfach dargestellt, ist dieser hohe Wert auch auf eine hohe Zahl an bereits zuvor in sozialen Erhaltungsgebieten genehmigten, aber erst im Jahr 217 vollzogenen Umwandlungen zurückzuführen. In allen sozialen Erhaltungsgebieten zusammen fand ein Anstieg von 1. umgewandelten Wohnungen im 4. Quartal 216 auf Wohnungen im 1. Quartal 217 statt. Da in allen Nachbargebieten zusammen ein ähnlicher hoher Anstieg von 995 auf Wohnungen stattfand, liegt der Schluss nahe, dass die Nachbargebiete ebenso wie die sozialen Erhaltungsgebiete bei den Umwandlungen von verzögerten Grundbucheinträgen betroffen waren. Tabelle 3.5 Anzahl der umgewandelten Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten 212 bis 214 pro Quartal und jeweils 1. bis 4. Quartal 215, 216 und pro Quartal pro Quartal pro Quartal 1. Quartal 2. Quartal Quartal 4. Quartal 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete zusammen Nachbargebiete von Nachbargebiete von Nachbargebiete von Nachbargebiete zusammen sonstige Vergleichsgebiete Vergleichsgebiete zusammen sonstiges Stadtgebiet Gesamtstadt Berlin Quartal Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen In den einzelnen Teilgebieten weichen die Quartale, in denen die Umwandlungen Höchststände aufwiesen, zum Teil deutlich von dem gesamtstädtischen Höchststand ab. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 lag der Höchststand der Umwandlungen aufgrund der Vorzieheffekte bereits im 1. Quartal 215 und damit deutlich früher als in Berlin insgesamt. In der Folgezeit hat sich in diesen sozialen Erhaltungsgebieten die Zahl der Umwandlungen durch die dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung weitgehend kontinuierlich reduziert. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 lag der Höchststand aufgrund des späteren Zeitpunkts des Inkrafttretens erst im 1. Quartal 216 und beruhte ebenfalls vor allem auf Vorzieheffekten und Verlagerungseffekten von Erhaltungsgebieten von 215. Eine dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung konnte erst ab dem 3. Quartal 216 einsetzen. Ab diesem Zeitpunkt sind deutlich niedrigere Umwandlungszahlen festzustellen, die sich allerdings 217 im Rahmen der generellen Belebung des Umwandlungsgeschehens und aufgrund von Sondereffekten (wie mit Verzögerung vollzogenen Umwandlungen aus

102 - 1 - Vorjahren; vgl. Kapitel zur Entwicklung im 1. Quartal 217 in Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow) wieder erhöhten. Die Nachbargebiete der sozialen Erhaltungsgebiete von 215 und 216 haben ihre (durch Verlagerungseffekte verursachten) Höchststände jeweils erst nach Inkrafttreten der jeweiligen Umwandlungsverordnung bzw. der Erhaltungsgebiete: die Nachbargebiete 215 im 4. Quartal 215 und die Nachbargebiete 216 im 1. Quartal 217. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 217 und ihren Nachbargebieten lassen sich die Höchststände aufgrund der kurzen Spanne seit dem Inkrafttreten und der relativ niedrigen Zahlen nicht sinnvoll einordnen Entwicklungen in der Jahresbetrachtung In Tabelle 3.6 ist die Entwicklung der Zahl der umgewandelten Wohnungen von 212 bis 217 in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 sowie in den jeweiligen Nachbargebieten, den sonstigen Vergleichsgebieten und dem sonstigen Stadtgebiet dargestellt. Schwerpunktmäßig betrachtet wird die Entwicklung im aktuellen Jahr 217 gegenüber 216 und gegenüber 214, dem Jahr vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung. Berlinweit haben die Umwandlungen von 214 bis 217 von auf Wohnungen bzw. um 47% zugenommen. Die Entwicklung in den einzelnen Gebietskategorien weicht hiervon sehr stark ab und ist teilweise gegengerichtet: Der Anstieg in den gesamten sozialen Erhaltungsgebieten (von 215, 216 und 217) war mit 25% (von auf Wohnungen) nur etwa halb so hoch. Unter den sozialen Erhaltungsgebieten weisen die von 215 sogar einen Rückgang um 1% (von auf 2.61 Wohnungen) auf, während die sozialen Erhaltungsgebiete von 216 (+6%) und die von 217 (+192%) von starken Anstiegen geprägt sind. In den gesamten Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete (von 215, 216 und 217) betrug der Anstieg von 214 bis % (von auf Wohnungen). Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 24% (von auf 3.27 Wohnungen) und das sonstige Stadtgebiet Berlins mit 15% (von auf 2.83 Wohnungen) unterdurchschnittliche Anstiege auf. Der Vergleich macht deutlich, dass von 214 bis 217 die Zahl der Umwandlungen (entgegen der berlinweiten Entwicklung) einzig in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 zurückgegangen ist. Wie oben im Detail dargestellt wurde, ist diese Entwicklung auf die dämpfende Wirkung der Umwandlungsverordnung zurückzuführen. Bei den später in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsgebieten von 216 zeigt sich diese dämpfende Wirkung noch nicht so klar, weil die Umwandlungen im Jahr 217 von einer großen Zahl an Fällen

103 geprägt sind, die mit Verzögerung im Grundbuch eingetragen wurden. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 217 ist der Zeitraum seit deren Inkrafttreten zu kurz. Die Nachbargebiete aller sozialen Erhaltungsgebiete weisen den höchsten Anstieg aller Gebiete auf, was die starken Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen aus den sozialen Erhaltungsgebieten (insbesondere der von 215) verdeutlicht. Die sonstigen Vergleichsgebiete und das übrige Stadtgebiet scheinen angesichts des unterdurchschnittlichen Anstiegs hiervon in wesentlich geringerem Maß betroffen zu sein, wenngleich auch sie sich der berlinweiten Belebung des Umwandlungsgeschehens nicht entzogen haben. Tabelle 3.6 Umwandlungen in Berlin im Zeitraum : Anzahl der umgewandelten Wohnungen Gebietskategorien Summe Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete von Soziale Erhaltungsgebiete zusammen Nachbargebiete von Nachbargebiete von Nachbargebiete von Nachbargebiete zusammen sonstige Vergleichsgebiete Vergleichsgebiete zusammen sonstiges Stadtgebiet Gesamtstadt Berlin Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Bei Betrachtung der Veränderung der Zahl der Umwandlungen im Jahr 217 gegenüber dem Vorjahr zeigen sich ähnliche Gegensätze: Berlinweit haben die Umwandlungen um 25% (von auf Wohnungen) zugenommen. In den sozialen Erhaltungsgebieten zusammen sind die Umwandlungen um 3% (von auf Wohnungen) zurückgegangen, in den Nachbargebieten zusammen dagegen um 7% (von auf Wohnungen) gestiegen. Die sonstigen Vergleichsgebiete weisen mit 9% einen unterdurchschnittlichen und das sonstige Stadtgebiet mit 85% einen überdurchschnittlichen Anstieg auf. Es wird deutlich, dass sich hinter dem berlinweiten spürbaren Anstieg der Umwandlungen von 216 bis 217 sehr unterschiedliche und zum Teil gegenläufige Entwicklungen in einzelnen Teilgebieten verbergen. Während in den sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlungen leicht sanken, sind sie in den Nachbargebieten, sonstigen Vergleichsgebieten und im sonstigen Stadtgebiet (teilweise sehr stark) gestiegen. Diese Entwicklungen haben sich in spürbar veränderten Anteilen dieser Gebiete am gesamten Umwandlungsgeschehen in Berlin niedergeschlagen. Während der Anteil der

104 Anzahl Wohnungen Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 im Jahr 214 noch bei 26% an allen Umwandlungen in Berlin lag, betrug er im Jahr 217 nur noch 16%. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 und 217 sowie den Nachbargebieten der sozialen Erhaltungsgebiete zusammen betrachtet ist der Anteil von 35% im Jahr 214 auf 54% gestiegen. Die Anteile der sonstigen Vergleichsgebiete und des sonstigen Stadtgebiets sind von zusammen 38% auf 32% zurückgegangen (vgl. Abbildung 3.35). Abbildung 3.35 Umgewandelte Wohnungen in den soz. Erhaltungsgebieten und verschiedenen Vergleichsgebieten - Anzahl der Wohnungen sonstiges Stadtgebiet sonstige Vergleichsgebiete Nachbargebiete 217 Nachbargebiete 216 Nachbargebiete 215 Erhaltungsgebiete 217 Erhaltungsgebiete 216 Erhaltungsgebiete 215 1% 9% 17% 11% 16% 11% 9% 13% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 19% 25% 22% 2% 2% 1% 3% 1% 6% 15% 16% 13% 2% 7% 4% 2% 1% 13% 36% 29% 26% 18% 21% 3% 2% 2% 7% 21% 15% 3% 8% 13% 17% 29% 2% 19% 5% 9% 2% 5% 15% 16% % Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 34-4

105 Zusammenfassung Der Jahresbericht 217 widmete sich in einem ersten Teil der Umwandlungsgenehmigungspraxis der sieben Bezirke (Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof- Schöneberg, Neukölln, Treptow-Köpenick und Lichtenberg), die Ende 217 über insgesamt 42 soziale Erhaltungsgebiete verfügten. 17 Zusätzlich wurde auf die Genehmigungspraxis im 1. Halbjahr 218 eingegangen, in dem weitere vier soziale Erhaltungsgebiete hinzugekommen sind. In einem weiteren Teil wurden zunächst als Kontext der Umwandlungen die Wohnungsmarkt- und soziale Entwicklung dargestellt und auf die Entwicklung der Umwandlungen auf verschiedenen räumlichen Ebenen bzw. in den sozialen Erhaltungsgebieten und ausgewählten Vergleichsgebieten eingegangen. Im Folgenden werden wesentliche Ergebnisse dargestellt. Umwandlungsgenehmigungspraxis Im Jahr 217 wurden in den 42 existierenden sozialen Erhaltungsgebieten für rund 3.6 Wohnungen Anträge auf eine Umwandlungsgenehmigung gestellt, von denen für 99% der Wohnungen bis zum eine Genehmigung erteilt wurde. Über die Hälfte der beantragten Umwandlungsgenehmigungen entfiel auf die zwölf Erhaltungsgebiete von 216. Die Zahl der umwandlungsgenehmigten Wohnungen ist vom 1. bis zum 3. Quartal 217 zunächst trotz zunehmender Anzahl an Gebieten gesunken, zum 4. Quartal 217 dann aber wieder gestiegen. Die Zunahme der beantragten und der genehmigten Wohnungen zum 4. Quartal 217 ist jedoch vor allem auf die Entwicklungen in vier Erhaltungsgebieten von 215 sowie weiteren sechs Erhaltungsgebieten von 216 zurückzuführen (eher zufallsbedingte Schwankungen). Für über zwei Drittel der Wohnungen wurden die Anträge von sonstigen juristischen Personen gestellt, während auf private Eigentümer, Gesellschaften bürgerlichen Rechts, sonstige gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Erwerbergemeinschaften deutlich kleinere Anteile entfallen. Die mit Abstand häufigste Begründung der Anträge ist die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter. Der Anteil dieser Begründung an allen Begründungen lag bei den Anträgen im Jahr 217 bei 96%. Anträge mit den Begründungen "wirtschaftliche Unzumutbarkeit" und "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" wurden nur im 1. Quartal 217 eingereicht. Anträge ohne Begründung gab es in geringem Umfang nur im 2. und 3. Quartal Ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt im Bezirk Mitte, welches im Laufe des Jahres 216 aufgehoben wurde.

106 Im 1. Halbjahr 218 wurden in nunmehr 46 sozialen Erhaltungsgebieten für insgesamt rund 1.7 Wohnungen Umwandlungsgenehmigungen beantragt. Bis zum Stichtag wurde bereits der Großteil der beantragten Wohnungsumwandlungen genehmigt (94%) und nur in geringem Umfang untersagt (1%). Einige Verfahren sind noch offen (5%). Gegenüber dem 4. Quartal des Jahres 217 ging die Zahl der umwandlungsgenehmigten Wohnungen im 1. und 2. Quartal 218 deutlich zurück (trotz gestiegener Anzahl der sozialen Erhaltungsgebiete). Knapp die Hälfte aller Umwandlungsgenehmigungen wurde in den zwölf Erhaltungsgebieten von 216 beantragt. Für mehr als vier Fünftel der für eine Umwandlung beantragten Wohnungen wurden die Anträge von sonstigen juristischen Personen eingereicht (85%). Auf private Eigentümer, Gesellschaften bürgerlichen Rechts und Erwerbergemeinschaften entfielen entsprechend deutlich kleinere Anteile. Wie im Jahr 217 dominiert auch im 1. Halbjahr 218 weiterhin als Begründung für die beantragte Umwandlungsgenehmigung die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter (95%). Nur sehr wenige Fälle beziehen sich auf die Begründungen "Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch" und "Nachlassgrundstück". Wohnungsmarkt und vollzogene Umwandlungen In Berlin hat sich in den letzten Jahren die Wohnungsnachfrage wesentlich stärker erhöht als der Zuwachs an Wohnungen. Hierdurch wurde zunächst Leerstand abgebaut, anschließend hat sich der Wohnungsmarkt deutlich angespannt. Begleitet wurde die Marktanspannung durch einen starken Anstieg der Mieten und einen noch stärkeren Anstieg der Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen. Beides sind die wesentlichen Treiber für die Zunahme der Umwandlungen in den letzten Jahren, die zunächst 215 in einem sprunghaften Anstieg gipfelte. Im Jahr 216 hat sich die Zahl der Umwandlungen spürbar abgeschwächt, um im Jahr 217 erneut stark und nahezu auf das Niveau des Jahres 215 anzusteigen. Aufgrund der Umwandlungsverordnung lassen sich innerhalb der Jahre 215 bis 217 sehr unterschiedliche bzw. gegenläufige Entwicklungen in verschiedenen Teilgebieten Berlins feststellen. In den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 (im Jahr 215 bestehende Gebiete) hat die Zahl der Umwandlungen nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im Verlauf der Jahre 215 bis 217 spürbar abgenommen, was für deren Wirksamkeit spricht. Die volle Wirkung ist erst mit zeitlicher Verzögerung sichtbar geworden, weil etliche der insbesondere vom 2. bis zum 4. Quartal 215 in den sozialen Erhaltungsgebieten vollzogenen Umwandlungen bereits vor deren Inkrafttreten beantragt wurden und das Umwandlungsgeschehen in dieser Zeit höher erscheinen ließen als es tatsächlich war.

107 Das Umwandlungsgeschehen hat sich jedoch in Teilen von den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 verlagert, insbesondere in deren Nachbargebiete sowie in erst 216 bzw. 217 in Kraft getretene soziale Erhaltungsgebiete und deren Nachbargebiete. Neben diesen Verlagerungseffekten lassen sich zusätzlich in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 erhebliche Vorzieheffekte durch die Umwandlungsverordnung feststellen, die sich in einem massiven Anstieg der Umwandlungen im 1. Quartal 215 ausdrücken. Diese sind darauf zurückzuführen, dass im Vorfeld der Umwandlungsverordnung von den Eigentümern viele Umwandlungen durchgeführt wurden, um den Einschränkungen der Umwandlungsverordnung bzw. des Genehmigungsvorbehalts zuvorzukommen und diesen zu entgehen. Der berlinweit festzustellende starke Wiederanstieg der Umwandlungen im Jahr 217 hat in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 insgesamt nicht stattgefunden, vielmehr ist dort die Zahl der Umwandlungen leicht gesunken. Dies zeigt, dass die Umwandlungsverordnung in diesen Gebieten zu einer deutlich gemäßigteren Entwicklung als im gesamten Berlin beigetragen hat. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 216 (im Jahr 216 neu in Kraft getretene Gebiete) und ihren Nachbargebieten hat sich zunächst eine Entwicklung angedeutet, die zeitlich versetzt einen Verlauf nach ähnlichem Muster wie bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 215 erwarten ließ. Im Jahr 217 hat sich jedoch gezeigt, dass die Zahl der Umwandlungen stark von verzögert im Grundbuch eingetragenen Fällen und der allgemeinen Belebung des Umwandlungsgeschehens in Berlin geprägt war, was eine Einordnung der Entwicklungen erschwert. Hier sollte ebenso wie bei den Entwicklungen bei den sozialen Erhaltungsgebieten von 217 (wegen des kurzen Zeitraums seit dem Inkrafttreten) für eine zuverlässigere Einordnung die Entwicklung im Jahr 218 abgewartet werden. Ausblick Im folgenden Jahresbericht 218 wird es weiterhin unter anderem um die Frage gehen, wie sich die Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 mit längerer Dauer des Inkrafttretens der Umwandlungsverordnung entwickelt. Zusätzlich ist von Interesse, welche Auswirkungen sich aus dem Handeln der Akteure sowohl auf Seiten der Bezirke als auch der Eigentümer mit zunehmender Dauer der Anwendung und gewonnener Erfahrung mit dem Instrument zeigen. Bei den 218 neu hinzugekommenen sozialen Erhaltungsgebieten steht erneut die Frage im Mittelpunkt, ob sich mit entsprechender zeitlicher Verzögerung ähnliche Entwicklungen wie in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 feststellen lassen oder ob sich (auch aufgrund von Erfahrungswissen oder anderen Bestandsstrukturen) Abweichungen bei der Genehmigungspraxis ergeben.

108 Was die vollzogenen Umwandlungen angeht, sind die Einflüsse der Wohnungsmarktentwicklung und insbesondere der Preisentwicklung auf das Umwandlungsgeschehen in Berlin von Interesse. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob sich eine Fortsetzung des langandauernden und rasanten Preisanstiegs oder eine Abschwächung/Stagnation andeutet, die sich auf das Umwandlungsgeschehen dämpfend auswirken könnte. Bei den sozialen Erhaltungsgebieten ist in Erfahrung zu bringen, ob sich die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten von 215, 216 und 217 jeweils weiter reduziert bzw. auf dem erreichten Niveau stabilisiert und sich die bisher zu beobachtende Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung auf das Umwandlungsgeschehen als dauerhaft erweist. Des Weiteren ist zu prüfen, ob sich mit längerem Bestehen der Umwandlungsverordnung in den sozialen Erhaltungsgebieten dämpfende Wirkungen auf die Entwicklung der Mieten zeigen und ob sich deren Einstufung beim Gesamtindex Soziale Ungleichheit des Monitorings Soziale Stadtentwicklung verändert. Es wird zu beobachten sein, welche Auswirkungen sich aus der wachsenden Zahl an sozialen Erhaltungsgebieten bzw. der immer größer werdenden Abdeckung des inneren Stadtbereichs auf das Umwandlungsgeschehen und die festgestellten Verlagerungseffekte beim Umwandlungsgeschehen von den sozialen Erhaltungsgebieten in Nachbargebiete und andere Vergleichsgebiete ergeben. Schließlich ist von Interesse, welche Entwicklungen sich bei den 218 neu hinzugekommenen sozialen Erhaltungsgebieten feststellen lassen.

109 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Anhang: ergänzende Abbildungen, Tabellen und Karten Abbildung.1 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen 1 - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es 46 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (22 Erhaltungsgebiete von 215, 12 Erhaltungsgebiete von 216, 9 Erhaltungsgebiete von 217, 4 Erhaltungsgebiete von 218). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt (215) ist ab außer Kraft. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3i) Abbildung.2 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen in den 22 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Jahr 215 gibt es 22 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt ist ab außer Kraft). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3i-1)

110 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.3 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3i-2) Abbildung.4 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3i-3)

111 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.5 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 218 in Kraft getreten sind. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3i-4) Abbildung.6 8 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Mitte 1 - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es im Bezirk Mitte insgesamt 6 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 215, 5 Erhaltungsgebiete von 216). Das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt (215) ist ab außer Kraft. 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3k-1)

112 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.7 Genehmigungspraxis in den soz. Erhaltungsgebieten im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg 1 - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen - 8 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg insgesamt 9 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (7 Erhaltungsgebiete von 215, 1 Erhaltungsgebiet von 216, 1 Erhaltungsgebiet von 217). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3k-2) Abbildung.8 8 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Pankow 1 - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es im Bezirk Pankow insgesamt 13 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiete von 215, 3 Erhaltungsgebiete von 217). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3k-3)

113 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.9 Genehmigungspraxis in den soz. Erhaltungsgebieten im Bezirk Tempelhof-Schöneberg 1 - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen - 8 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es im Bezirk Tempelhof-Schöneberg insgesamt 7 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (4 Erhaltungsgebiete von 215, 3 Erhaltungsgebiete von 218). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3k-4) Abbildung.1 8 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Neukölln 1 - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es im Bezirk Neukölln insgesamt 7 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (5 Erhaltungsgebiete von 216, 2 Erhaltungsgebiete von 217). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) 24 O28_UmwG (D_3k-5)

114 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.11 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Treptow-Köpenick 1 - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen - 8 genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es im Bezirk Treptow-Köpenick insgesamt 3 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 216, 2 Erhaltungsgebiete von 217). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) 36 O28_UmwG (D_3k-6) Abbildung.12 8 Genehmigungspraxis in den sozialen Erhaltungsgebieten im Bezirk Lichtenberg 1 - Anzahl der Wohnungen nach Quartalen - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen /II 215/III 215/IV 216/I 216/II 216/III 216/IV 217/I 217/II 217/III 217/IV 218/I 218/II 1 Im Zeitraum 215 bis 218 gibt es im Bezirk Lichtenberg insgesamt 2 soziale Erhaltungsgebiete, die bis zum oder bereits vor dem in Kraft getreten sind (1 Erhaltungsgebiet von 217, 1 Erhaltungsgebiet von 218). 2 Die Umwandlungsverordnung trat am in Kraft und die ersten 18 Tage aus dem Monat März 215 wurden bei dieser Darstellung dem 2. Quartal 215 zugerechnet. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_3k-7)

115 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.13 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 in den 21 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin 3 Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12c-1) Abbildung.14 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 in den 12 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12c-2)

116 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.15 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 in den 9 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt. 28 privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. 1 sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12c-3) Abbildung.16 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14d-1)

117 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.17 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14d-2) Abbildung.18 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14d-3)

118 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.19 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 in den 21 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - 2. genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) 37 keine Angabe 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1d-1) Abbildung.2 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 in den 12 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - 2. genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) 17 keine Angabe 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1d-2)

119 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.21 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 in den 9 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - 2. genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude 128 Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1d-2) Abbildung.22 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13c-1)

120 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.23 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13c-2) Abbildung.24 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im Jahr 217 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13c-3)

121 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.25 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 21 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - 1. genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt. privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12d-1) Abbildung.26 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 12 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - 1. genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt. 17 privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12d-2)

122 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.27 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 9 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - 1. genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt. 24 privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. 252 sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12d-3) Abbildung.28 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 4 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - 1. genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen Gesellschaft bürgerlichen Rechts Kirche Land Berlin Erwerbergemeinschaft landeseigenes Wohnungsunt privater Eigentümer sonstiges gemeinnütz. Wohnungsunt. sonstige juristische Personen sonstiger öffentlicher Eigentümer 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 218 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_12d-4)

123 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.29 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14c-1) Abbildung.3 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von Erwerbergemeinschaft Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 17 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14c-2)

124 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.31 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14c-3) Abbildung.32 Antragsteller der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von Erwerbergemeinschaft Erwerbergemeinschaft Gesellschaft bürgerlichen Rechts privater Eigentümer sonstige juristische Personen Quartal 2. Quartal 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 218 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_14c-4)

125 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.33 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 21 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige 4 Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) 21 keine Angabe 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1e-1) Abbildung.34 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 12 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1e-2)

126 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.35 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 9 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige 24 Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1e-3) Abbildung.36 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 in den 4 Erhaltungsgebieten von (Genehmigungspraxis) - genehmigte Umwandlungen untersagte Umwandlungen Verfahren noch offen wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 218 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_1e-4)

127 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.37 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 21 Erhaltungsgebieten von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 1 Im Jahr 215 gibt es 21 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 215 oder bereits zuvor in Kraft getreten sind (ohne das Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt, da ab außer Kraft). Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13d-1) Abbildung.38 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 12 Erhaltungsgebieten von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück 556 Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 1 Im Jahr 216 gibt es 12 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 216 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13d-2)

128 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.39 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 9 Erhaltungsgebieten von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 34 1 Im Jahr 217 gibt es 9 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 217 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13d-3) Abbildung.4 Begründungen der beantragten Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin - Anzahl der Wohnungen im 1. Hj. 218 nach Quartalen in den 4 Erhaltungsgebieten von wirtschaftl. Unzumutbarkeit Nachlassgrundstück Veräußerung an Familienangehörige Bestehen einer Vormerkung im Grundbuch nicht zu Wohnzwecken genutztes Gebäude Eigentümer- Selbstverpflicht. (Veräuß. Mieter) keine Angabe Quartal 2. Quartal 1 Im 1. Halbjahr 218 gibt es 4 soziale Erhaltungsgebiete, die im Jahr 218 in Kraft getreten sind. Datengrundlage: Bezirke (Stand: ) O28_UmwG (D_13d-4)

129 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.41 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* 1.2 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg - Anzahl der Wohnungen pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 216 und 217 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-4b Abbildung.42 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* 2.5 Umgewandelte Wohnungen im Tempelhof-Schöneberg - Anzahl der Wohnungen * Im Bezirk sind bis zum vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 216 und 217 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-4b

130 Anzahl Wohnungen prozentualer Anteil Wohnungen Abbildung.43 soz. Erhaltungsgebiete 215* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 217* restliches Bezirksgebiet 1% 9% 8% Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten % 6% 7% 7% 69% 59% 77% 5% 93% 4% 3% 2% 1% 3% 3% 31% 41% 23% % 7% * Im Bezirk sind bis zum vier soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. In den Jahren 216 und 217 sind keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-4a Abbildung Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick - Anzahl der Wohnungen pro Quartal restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind ein und im Jahr 217 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-6b

131 prozentualer Anteil Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.45 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* 2.5 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick - Anzahl der Wohnungen * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind fünf und im Jahr 217 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-6b Abbildung.46 1% 9% 8% Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Treptow-Köpenick - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten soz. Erhaltungsgebiete 215* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 217* restliches Bezirksgebiet 7% 6% 5% 1% 66% 88% 58% 59% 75% 4% 3% 2% 23% 24% 29% 16% 1% % 7% 18% 11% 12% 1% 5% * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind ein und im Jahr 217 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-6a

132 Anzahl Wohnungen Anzahl Wohnungen Abbildung.47 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* 1.2 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg - Anzahl der Wohnungen pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quartal pro Quart. pro Quart. pro Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. 1. Quartal 1. Quart. 2. Quartal 2. Quart. 3. Quartal 3. Quart. 4. Quartal 4. Quart. * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 217 ist ein soziales Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 19-7b Abbildung.48 restliches Bezirksgebiet soz. Erhaltungsgebiete 217* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 215* 2.5 Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg - Anzahl der Wohnungen * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 217 ist ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft getreten. Datengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 18-7b

133 prozentualer Anteil Wohnungen Abbildung.49 1% 9% 8% Umgewandelte Wohnungen im Bezirk Lichtenberg - Anteil der Wohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten soz. Erhaltungsgebiete 215* soz. Erhaltungsgebiete 216* soz. Erhaltungsgebiete 217* restliches Bezirksgebiet 7% 6% 5% 1% 97% 9% 88% 1% 88% 4% 3% 2% 1% % 3% 1% 12% 12% * Im Bezirk sind bis zum keine sozialen Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Im Jahr 216 sind ein und im Jahr 217 zwei soziale Erhaltungsgebiete in Kraft getreten. Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen O28 UmwV Abb 22-7a

134 Tabelle.1 Soziale Erhaltungsgebiete 1 in Berlin im Jahr 211: Prozentualer Anteil der Wohnungen nach Baujahr, Wohnungszahl im Gebäude und Eigentumsform Bezirke und Baujahr des Gebäudes Wohnungszahl im Gebäude Eigentumsform des Gebäudes soziale Erhaltungsgebiete Mitte vor ab Wohnungen 3-12 Wohnungen 13 und mehr Wohnungen Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/ -innen Privatperson/ en Wohnungsgenossenschaft Kommune o. komm. Wohnungsuntern. oder Bund oder Land Birkenstraße [216] 59,3% 3,5% 34,2% 3,%,2% 33,5% 66,3% 19,7% 44,1% 1,2% 4,7% 3,4% Leopoldplatz [216] 65,8% 4,8% 27,1% 2,3%,2% 35,7% 64,2% 14,7% 33,% 14,% 7,4% 3,8% Seestraße [216] 72,4% 13,1% 14,3%,3%,2% 25,% 74,8% 25,6% 45,7%,% 1,2% 27,5% Sparrplatz [216] 77,9%,9% 14,8% 6,4%,% 19,3% 8,7% 2,2% 41,9% 3,4% 3,4% 31,1% Waldstraße [216] 67,4% 2,9% 27,5% 2,2%,3% 26,9% 72,8% 24,9% 4,1%,%,5% 34,5% Friedrichshain-Kreuzberg Bergmannstraße Nord [215] 86,1% 2,6% 1,3% 1,%,3% 36,8% 62,9% 2,7% 53,1%,5% 2,4% 23,4% Boxhagener Platz [215] 87,2% 4,1% 6,7% 2,%,1% 19,4% 8,5% 23,9% 45,%,5% 1,7% 29,% Chamissoplatz [215] 88,7% 2,8% 7,3% 1,2%,6% 65,4% 34,% 2,7% 36,7%,7% 31,8% 1,% Graefestraße [215] 77,4% 2,7% 18,4% 1,5%,3% 31,1% 68,6% 2,7% 46,9%,8%,3% 31,3% Hornstraße [215] 64,5%,% 29,4% 6,1%,1% 35,3% 64,6% 27,9% 47,7%,% 1,4% 23,1% Luisenstadt [215] 73,2% 2,9% 22,6% 1,4%,3% 4,6% 59,1% 23,2% 37,3% 2,4% 4,3% 32,8% Petersburger Straße [215] 57,7% 5,1% 3,7% 6,5%,1% 23,3% 76,6% 2,9% 3,8% 5,1% 15,7% 27,5% Kreuzberg Nord [217] 5,6%,3% 9,1% 4,%,2% 13,5% 86,3% 6,5% 6,%,1% 33,1% 54,3% Weberwiese [216] 17,9% 2,3% 77,% 2,8%,1% 24,9% 75,% 9,5% 8,5% 22,8% 26,9% 32,2% Pankow Arnimplatz [215] 8,2% 1,4% 6,7% 2,6%,1% 23,9% 76,% 22,% 44,5%,% 3,8% 29,7% Bötzowstraße [215] 71,7% 7,2% 14,3% 6,9%,9% 31,2% 67,9% 27,8% 35,1%,% 15,9% 21,2% Falkplatz [215] 86,8% 6,4% 3,8% 3,%,2% 17,2% 82,7% 34,3% 36,8%,3% 6,9% 21,7% Helmholtzplatz [215] 87,3% 6,3% 2,6% 3,8%,1% 26,7% 73,1% 31,9% 36,2% 5,1% 5,6% 21,3% Humannplatz [215] 6,9% 27,% 7,9% 4,1%,1% 46,6% 53,2% 21,% 28,1% 4,% 12,7% 34,2% Kollwitzplatz [215] 81,3% 2,1% 7,6% 9,%,1% 42,5% 57,4% 33,4% 38,6% 3,3% 9,5% 15,2% Komponistenviertel [217] 54,6% 18,9% 13,3% 13,2% 1,6% 73,8% 24,6% 21,1% 35,4% 7,7% 18,5% 17,3% Langhansstraße [217] 43,8% 15,2% 16,2% 24,8% 1,5% 57,1% 41,4% 21,9% 31,4% 4,7% 15,2% 26,8% Ostseestr./Grellstr. [215] 34,5% 45,2% 13,5% 6,8%,% 68,7% 31,2% 15,6% 13,9% 6,5% 2,8% 43,2% Pankow Süd [217] 46,1% 27,9% 14,4% 11,7%,3% 54,% 45,7% 23,8% 24,9% 6,6% 19,1% 25,6% Pankow Zentrum [215] 64,7% 1,6% 9,6% 15,1% 1,3% 56,3% 42,5% 29,7% 34,5% 2,5% 16,7% 16,6% Teutoburger Platz [215] 75,2% 5,8% 7,3% 11,7%,5% 42,9% 56,6% 34,4% 38,7% 1,% 8,% 17,8% Winsstraße [215] 75,1% 4,7% 13,8% 6,5%,1% 23,4% 76,5% 29,6% 33,9%,5% 7,% 28,9% Tempelhof-Schöneberg Barbarossaplatz/Bay. Platz [215] 38,8% 1,8% 58,7%,7%,1% 25,2% 74,8% 38,7% 35,8%,%,7% 24,8% Bautzener Straße [215] 72,4% 1,9% 25,7%,%,2% 35,3% 64,5% 18,2% 37,2% 1,1% 31,4% 12,1% Kaiser-Wilhelm-Platz [215] 8,9% 5,6% 11,9% 1,7%,3% 36,1% 63,6% 22,4% 41,2%,% 19,3% 17,1% Schöneberger Insel [215] 81,6% 2,6% 13,4% 2,4%,1% 31,6% 68,3% 28,8% 47,6%,%,3% 23,3% Schöneberger Norden [218] 4,4% 1,8% 54,8% 3,%,3% 3,3% 69,4% 28,2% 27,4%,% 2,4% 24,% Schöneberger Süden [218] 58,1% 7,7% 32,1% 2,1%,1% 31,8% 68,% 29,2% 37,2%,7% 5,4% 27,5% Tempelhof [218] 38,6% 29,5% 27,3% 4,5%,4% 56,4% 43,1% 27,1% 33,6% 2,9% 3,3% 33,% Neukölln Flughafenstr./Donaustr. [216] 77,8% 6,6% 14,4% 1,2%,3% 27,2% 72,5% 16,1% 41,4% 8,% 4,% 3,6% Herzbergplatz/Treptower Str. [217 38,7% 25,4% 33,8% 2,1%,1% 37,9% 62,1% 17,1% 26,% 22,2%,8% 33,9% Körnerpark [216] 7,4% 21,9% 6,8%,9%,1% 38,9% 61,% 15,7% 41,9% 6,4%,6% 35,4% Reuterplatz [216] 74,2% 6,3% 16,1% 3,4%,1% 29,6% 7,3% 2,2% 51,4%,8% 1,2% 26,4% Rixdorf [216] 72,8% 11,9% 14,3% 1,%,5% 37,4% 62,2% 12,% 46,9% 6,3% 3,% 31,7% Schillerpromenade [216] 72,8% 2,7% 5,6% 1,%,1% 27,9% 72,% 2,1% 38,5% 2,3% 4,% 35,% Silbersteinstr./Glasower Str. [217] 52,6% 13,3% 23,7% 1,1%,7% 62,9% 36,3% 17,% 43,9% 6,6% 1,1% 31,4% Treptow-Köpenick Alt-Treptow [216] 63,% 14,1% 18,% 5,%,2% 36,7% 63,1% 14,9% 31,1% 1,3% 15,6% 28,1% Niederschöneweide [217] 67,3% 13,1% 7,6% 12,%,2% 6,8% 39,% 27,7% 36,8% 4,8% 1,5% 2,2% Oberschöneweide [217] 64,4% 19,2% 9,% 7,5%,2% 5,4% 49,3% 16,6% 36,9% 1,3% 13,5% 31,7% Lichtenberg Kaskelstraße [217] 73,2% 5,4% 4,8% 16,7%,9% 7,% 29,2% 22,7% 47,4%,7% 13,2% 16,1% Weitlingstraße [218] 3,6% 4,9% 22,8% 5,7%,4% 75,9% 23,8% 12,5% 23,7% 4,2% 29,% 3,6% Erhaltungsgebiete (Summe) 62,7% 1,3% 22,5% 4,5%,3% 36,6% 63,1% 22,4% 36,2% 3,6% 8,9% 28,9% 1 Zum Stand sind in Berlin 46 Erhaltungsgebiete in Kraft Sonstige Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Zensus 211, Gebäude- und Wohnungszählung

135 Tabelle.2 Umwandlungsgenehmigung aufgrund "Selbstverpflichtung des Eigentümers - Veräußerung nur an Mieter" in den sozialen Erhaltungsgebieten in Berlin: Anzahl Verkaufsfälle (Wohnungen) im Gesamtzeitraum 2 Bezirke und Soziale Erhaltungsgebiete 1 zu verkaufen Genehmigung Untersagung Widerspruch Zurückweisung Abhilfen Klagen Abweisungen Mitte davon in den Gebieten: Birkenstraße [216] Leopoldplatz [216] Seestraße [216] Sparrplatz [216] Waldstraße [216] Friedrichshain-Kreuzberg davon in den Gebieten: Bergmannstraße Nord [215] Boxhagener Platz [215] Chamissoplatz [215] Graefestraße [215] Hornstraße [215] Kreuzberg-Nord [217] Luisenstadt [215] Petersburger Straße [215] Weberwiese [216] Pankow davon in den Gebieten: Arnimplatz [215] Bötzowstraße [215] Falkplatz [215] Helmholtzplatz [215] Humannplatz [215] Kollwitzplatz [215] Komponistenviertel [217] Langhansstraße [217] Ostseestr. / Grellstr. [215] Pankow Süd [217] Pankow Zentrum [215] Teutoburger Platz [215] Winsstraße [215] Tempelhof-Schöneberg davon in den Gebieten: Barbarossaplatz / Bay. Platz [215] Bautzener Straße [215] Kaiser-Wilhelm-Platz [215] Schöneberger Insel [215] Schöneberger Norden [218] Schöneberger Süden [218] Tempelhof [218] Neukölln davon in den Gebieten: Flughafenstr. / Donaustr. [216] Hertzbergpl. / Treptower Str. [217] Körnerpark [216] Reuterplatz [216] Rixdorf [216] Schillerpromenade [216] Silbersteinstr. / Glasower Str. [217] Treptow-Köpenick davon in den Gebieten: Alt-Treptow [216] Niederschöneweide [217] Oberschöneweide [217] Lichtenberg davon in den Gebieten: Kaskelstraße [217] Weitlingstraße [218] Erhaltungsgebiete (Summe) soziale Erhaltungsgebiete mit Jahr des Inkrafttretens 2 Der Gesamtzeitraum bezieht sich auf den Zeitraum bis (seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung). Datengrundlage: Bezirke (Stand: )

136 Karte.1 Monitoring Umwandlungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin 213 bis 217 Anzahl der umgewandelten Wohnungen (absolut) 91 Anzahl der Umwandlungen je 1. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) über bis bis 8 41 bis 6 21 bis 4 1 bis 2 unter 1 Planungsräume Bezirke Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Kartenkonzeption: Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stand: