Wertsteigerung von Wohnimmobilien und Gewerbeparks durch nutzerorientierte Grünanlagen

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1 Prof. Dr. Volker Eichener Wertsteigerung von Wohnimmobilien und Gewerbeparks durch nutzerorientierte Grünanlagen Grünbau Berlin 2012, 23. Februar Prof Dr. Volker Eichener

2 Ein ungepflegter Garten kann richtig teuer werden Arztvilla mit Praxis. Käuferklientel: Oberärzte. erzielter Kaufpreis: 18,5% unter SV- Gutachten monatelang nicht gemähter Rasen defekte Teichfolie Büsche und Bäume nicht geschnitten Beete nicht gejätet Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 2

3 Fördert den Verkaufsprozess nicht gerade Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 3

4 Richtig schlimm wird es, wenn es in der Zeitung steht (Die Situation 10 Jahre nach Baufertigstellung.) Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 4

5 Die Herausforderung für die Wohnungswirtschaft: Rückgang der Bevölkerung Q uelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 5

6 Schrumpfung führt zu Leerstand Bevölkerungsveränderung Leerstände in Geschosswohnungen 2008 Q uelle: BBR, Techem Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 6

7 Unvermietbar - unverkäuflich Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 7

8 Zwei wohnungswirtschaftliche Strategien Defensive Strategie Hinnehmen von Leerstand. Kostensenkung. Abbau des Kundenservices. Reduzierung der Instandhaltung. Reduzierung der Grünpflege. Finanzinvestoren, z.t. Private Offensive Strategie Vermeiden von Leerstand. Besser sein als der Wettbewerb. Steigerung der Qualität. Investition. Attraktive Außenanlagen Wohnungsgenossenschaften, z.t. Wohnungsgesellschaften, z.t. Private Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 8

9 Welche Wohnqualitäten gewünscht werden Ich will nicht nur duschen, sondern mich auch wohlfühlen Gebäude mit Niedrigenergiestandard Techn. Lösungen für hausinterne Sicherheit Balkon 0% 20% 40% 60% 80% 100% Heizung mit erneuerbarer Energie Verwendung ökologischer Baustoffe (Dach-) Terrasse Garten Das Badezimmer sollte so groß wie möglich sein Ein Badezimmer mit Sauna würde mir gefallen Quelle: Wohntrends 2020, n= Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 9

10 Gründe für Zufriedenheit mit der Wohnung Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 10

11 Verkaufspsychologie: Welches Auto hätten Sie lieber? Skoda Superb Jaguar XF Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 11

12 Verkaufspsychologie: Zwei Entscheidungssysteme Das rationale Entscheidungssystem: Vorgegebene Kriterien. Harte Fakten. Bewusste Kalkulation. Vergleich der Nutzwerte: V i = p ij w ij k ij Das emotionale Entscheidungssystem: Insgeheime Träume. Eine Vielfalt von Informationen. Unbewusste Bewertung. Entscheidung aus dem Gefühl heraus. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 12

13 Das emotionale Entscheidungssystem bei der Anmietung einer Wohnung 1. Das Gefühl bei der Wahrnehmung des Inserats (visuell ansprechend?). 2. Das Gefühl beim Erstkontakt mit dem Vermieter (sympathisch, seriös, verlässlich?). 3. Der äußere Eindruck: Wohnumfeld, Außenanlagen, Fassade (gepflegt, hübsch, sicher, prestigereich?). 4. Der Eindruck vom Treppenhaus: Geruch, Sauberkeit, Zustand, Gestaltung (angenehm, ordentlich?). 5. Das Gefühl beim Betreten der Wohnung: Licht, Sauberkeit, Wandund Bodenbeläge, Bad, Lärm, Ausblick (schön?) 6. Der Wow-Faktor : Gibt es etwas, das Begeisterung auslöst (verliebe ich mich in die Wohnung)? Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 13

14 Wie man heute eine Wohnung sucht Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 14

15 Vorteile des Bilds in der Werbung hohe Kommunikationsgeschwindigkeit. fast automatische Aufnahme ohne größere gedankliche Anstrengung. wird in der Regel zuerst fixiert. bildliche Informationsverarbeitung besonders effizient. Einstellungen und Gefühle können subtiler übermittelt werden. höhere Glaubwürdigkeit. höhere Anschaulichkeit (dadurch a. bessere Verstehbarkeit und b. einem Primärerlebnis ähnlicher). Platz sparende Information (viel spezifische Information auf wenig Raum). allgemeine Verständlichkeit (auch für Lese- und Sprachunkundige). räumliche Vorstellungen lassen sich gut vermitteln. Quelle: Schierl 2001, S.286 Die emotionale Wirkung des Bildes ist unmittelbarer als beim Wort. Quelle Doelker 2002, S Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 15

16 Funktionen der Außenanlagen: Optische Aufwertung Bei welchem Inserat klicken Sie eher? Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 16

17 Funktionen der Außenanlagen: Die Visitenkarte des Hauses Außenanlagen auf den Fotos locken Interessenten. Balkon und Garten werden besonders hervorgehoben. Außenanlagen können in der Überschrift hervorgehoben werden. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 17

18 Funktionen der Außenanlagen: Ausblick Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 18

19 Funktionen der Außenanlagen: Aufwertung, Imageprägung Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 19

20 Funktionen der Außenanlagen: Optische Abschirmung Müllcontainer. Parkplätze. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 20

21 Funktionen der Außenanlagen: Aufenthaltsqualität Kristallisationspunkte für Nachbarschaft: Sitzgruppen. Sonnenliegen. Grillplatz. Bocciabahn. Spielplatz. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 21

22 Funktionen der Außenanlagen: Mikroklima Kühlung bei Sommerhitze. Verschattung. Schutz gegen Wind. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 22

23 Funktionen der Außenanlagen: Entsiegelung / Hochwasserschutz Zunahme von Starkregen: Entsiegelung durch Grünanlagen. Rigolen. Rückhaltebecken. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 23

24 Funktionen der Außenanlagen: Wohnqualität durch Mietergärten Statt Abstandsgrün. Erfordert landschaftlich gestalteten Rahmen. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 24

25 Funktionen der Außenanlagen: Nutzbarmachung von Fläche Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 25

26 Funktionen der Außenanlagen: Klimaschutz Durchschnittliche CO 2 - Emissionen eines Bundesbürgers p.a. CO 2 -Aufnahme eines Trompetenbaums p.a. 4,7 t 43% Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Universität Koblenz, eigene Berechnung Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 26

27 Kritische Punkte: Angsträume Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 27

28 Kritische Punkte: Verkehrssicherungspflicht Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 28

29 Kritische Punkte: Pflege Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 29

30 Kritische Punkte: Störungen OLG Oldenburg (Oldenburg), 13 U 53/02: Bei beengten räumlichen Verhältnissen muss ein Nachbar nach Uhr Gerüche und Geräusche, die von nächtlichem Grillen im Garten herrühren, regelmäßig nicht hinnehmen. Viermal im Jahr kann allerdings unter diesen Umständen ein Grillen bis Uhr als sozialadäquat anzusehen sein. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 30

31 Kritische Punkte: Spielplätze Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 31

32 Kritische Punkte: Abrechnung Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 32

33 Trends: Beleuchtung Optische Aufwertung. Sicherheit. Bezahlbar durch LED- Technik. Sorgfältige Lichtführung erforderlich (störenden Lichteinfall vermeiden). Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 33

34 Trends: Möblierung Garten als Erweiterung des Wohnzimmers. Gartenküche. Whirlpool. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 34

35 Trends: Mobilität Fahrradhäuschen. Leihräder. Stromtankstellen für Pedelecs und Autos. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 35

36 Trends: Erwachsenenspielplätze Aufwertung von Wohnanlagen. Corporate Social Responsibility / PR. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 36

37 Trend: Parkraumbewirtschaftung Landschaftliche Gestaltung von Parkplätzen. Zufahrtskontrollen. Verkehrslenkung. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 37

38 Trend: Starkregenbewältigung Drainagen. Geländeprofilierungen. Wasserableitung. Wasserrückhaltung. Wasserversickerung. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 38

39 Trend: regenerative Energien Erdwärmenutzung. Geothermische Kühlung. Regenwassernutzung. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 39

40 Es gibt nichts, was es nicht gibt Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 40

41 44 WE ohne Garten Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 41

42 Lösungsmodell Housing Improvement District Innenhofgestaltung mit Park, Gemeinschaftshaus (ehem. Waschhaus), Parkplätzen. Gemeinsame Investition der Eigentümer. Nutzung durch alle Mieter. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 42

43 Bestandsaufwertung durch einen Skulpturenpark Quelle: WWG Wetzlarer Wohnungsgesellschaft Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 43

44 Die Skulpturen: Stahlteile der örtlichen Buderus-Werke Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 44

45 Corporate Architecture Wenn Funktionsbauten zu Symbolen aufgewertet werden, dann wird aus Architektur Corporate Architecture. In all diesen Versuchen, eine Unternehmensarchitektur mit Markenstatus zu kreieren, geht es darum, die Zuneigung der Kunden auf architektonischem Wege zu gewinnen. Im Bewusstsein der Konsumenten verkörpern Marken Werte, Orientierungspunkte, Erlebnisse. Hadi Teherani Gebäude signalisieren Botschaften glaubhafter als Texte. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 45

46 Verpasste Chance "Als zentraler Marktplatz des Aktienhandels hat der Bau keinerlei Ausstrahlung. Jede historische Markthalle für Obst und Gemüse bringt ihr Anliegen markanter zum Ausdruck. Die äußere Erscheinung der Büroetagen ist völlig belanglos, jedes Finanzamt ist hier genauso gut unterzubringen. Hadi Teherani Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 46

47 Verpasste Chance Zudem ist der Turm so elegant wie ein Kostüm von der Stange. Ich weiß nicht recht, was für Esso oder Mitsubishi geändert werden müsste. Hadi Teherani Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 47

48 Verpasste Chance "Das neue Tui-Logo ist genial, weit besser als der außen finster-steinerne Bau. Reiselust verbinde ich mit diesem Monument nicht. Hadi Teherani Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 48

49 Von Corporate Architecture zu Corporate Landscaping Wie signalisiere ich ökologische Verantwortung? Durch viel Grün im Gebäude und um das Gebäude herum. Wie signalisiere ich Ehrlichkeit und Transparenz? Durch einen allgemein nutzbaren Park mit Aufenthaltsqualität um mein Gebäude herum. Wie locke ich Besucher an, um mein Unternehmen und meine Produkte kennen zu lernen? Durch einen Park mit interessanten Pflanzen, Steinen, Tieren, mit Bänken und Spielgeräten. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 49

50 Das Hauptquartier von John Deere Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 50

51 John Deere aus der Luft Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 51

52 John Deere: Auch das Ersatzteillager in Bruchsal verfügt über einen eigenen Park Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 52

53 Ein modernes Versailles "Hier könnte Sonnenkönig Ludwig XIV. am Werk gewesen sein, eine pompöse herrschaftliche Anlage aus vielen kleinen Elementen. Symmetrieachsen und Hierarchien entstammen einem sehr traditionellen Ansatz. Trotzdem wirkt der Industriebau in der Umsetzung mit modernen Materialien identitätsstiftend. Die typische Flucht der Gewerbegebiete in eine zum Ausgleich scheinbar beeindruckende pompöse Architektur." Hadi Teherani. Der Park gehört dazu. Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 53

54 Corporate Architecture & Landscaping: Marques de Riscal, Rioja, Spanien Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 54

55 Ein Gewerbepark, der ein echter Park ist: Poleczki Business Park, Warschau Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 55

56 Gewerbepark mit Aufenthaltsqualität: Laman Seri Business Park, Kuala Lumpur, Malaysia Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 56

57 Landschaftsarchitektur löst den ökologischen Anspruch ein: Cleantech Business Park, Singapur Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 57

58 Ein Raumschiff in einer Parklandschaft: Apple Future Campus Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 58

59 Selbst wenn wenig Fläche zur Verfügung steht, kann man Gewerbestandorte grün gestalten Business Park, Chongqing, China (wulf architekten) Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 59

60 Corporate Landscaping in Deutschland: B. Braun, Melsungen Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 60

61 Kontakt Prof. Dr. Volker Eichener EBZ Business School University of Applied Sciences Tel Springorumallee Bochum Prof. Dr. Volker Eichener 2012 Folie 61