Durch die Gemeindeversammlung erlassen am. Vom Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau genehmigt mit Entscheid Nr...

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1 Baureglement 2018 Öffentliche Auflage vom bis Durch die Gemeindeversammlung erlassen am Die Gemeindepräsidentin: Die Gemeindeschreiberin: Annemarie Moret Maja Moser Vom Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau genehmigt am mit Entscheid Nr... Vom Gemeinderat in Kraft gesetzt auf. Stand am 27. Juni 2018 (für die öffentliche Auflage) Bearbeitung: Winzeler + Bühl Raumplanung und Regionalentwicklung Schaffhausen

2 2 Baureglement Berlingen 2018

3 Stand am (für die öffentliche Auflage) 3 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Bestimmungen Zonenordnung Zonenübersicht Bauzonen Nichtbauzonen Überlagernde Zonen Bau-, Gestaltungs- und Umgebungsvorschriften Besondere Abstände und Masse, Terrassenhäuser Nachhaltiges Bauen Nebennutzflächen Gestaltungsvorschriften für Bauten und Anlagen Umgebungsgestaltungsvorschriften Weitere Bestimmungen Baubewilligungsverfahren Gebühren Schlussbestimmungen Anhang... 16

4 4 Baureglement Berlingen 2018

5 Stand am (für die öffentliche Auflage) 5 1. Allgemeine Bestimmungen Art. 1 Zweck Das Baureglement ordnet, in Verbindung mit den Richt- und Nutzungsplänen und unter Beachtung der Vorschriften des Bundes und des Kantons, das Planungs- und Bauwesen. Es bezweckt insbesondere eine ausgewogene und haushälterische Nutzung des Bodens sowie eine geordnete Besiedlung unter Wahrung der natürlichen Lebensgrundlagen sowie der Schönheit und Eigenart der Landschaft und der Ortsbilder. Art. 2 Geltungsbereich Das Baureglement gilt für das Gebiet der Politischen Gemeinde Berlingen. Art. 3 Bestandteile der Kommunalplanung Die Kommunalplanung umfasst den Richtplan, den Rahmennutzungsplan (Baureglement und Zonenplan) und Sondernutzungspläne (Schutz-, Gestaltungs- und Baulinienpläne) mit den zugehörigen Vorschriften. Art. 4 Zuständigkeiten Der Vollzug dieses Reglements sowie die Anwendung der im Aufgabenbereich der Gemeinde liegenden eidgenössischen und kantonalen Vorschriften obliegen dem Gemeinderat. Er ist zuständige Gemeindebehörde im Sinne des Planungs- und Baugesetzes ( 4 PBG).

6 6 Baureglement Berlingen Zonenordnung 2.1 Zonenübersicht Art. 5 Zoneneinteilung 1 Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt: Bauzonen D Dorfzone WS Wohnzone am See W2 Wohnzone 2 W3 Wohnzone 3 WA2 Wohn- und Arbeitszone 2 A Arbeitszone OEBA Zone für öffentliche Bauten und Anlagen FH Freihaltezone SW Sonderzone Wiesli Nichtbauzonen LW Landwirtschaftszone NS Naturschutzzone SE Seeuferschutzzone Überlagernde Zonen AF Zone archäologischer Funde AS Aussichtsschutzzone 2 In den einzelnen Zonen gelten für die Regelbauweise die Massvorschriften der folgenden Tabelle der Höchst- und Mindestmasse. Diese gibt zudem Auskunft darüber, wo Zonenzweck und zonenkonforme Nutzungen geregelt sind.

7 Stand am (für die öffentliche Auflage) 7 Tabelle der Höchst- und Mindestmasse Zone 1) Höhenzuschlag 3) max. Geschossflächenziffer (GFZ) max. trauf- oder talseitige Fassadenhöhe 2) (m) max. Gesamthöhe für Flach- und Pultdachbauten (m) max. Gesamthöhe für Giebeldachbauten (m) max. Gebäudelänge (m) min. kleiner Grenzabstand (m) min. grosser Grenzabstand (m) Lärmempfindlichkeitsstufe nach Lärmschutzverordnung (LSV) Bauvorschriften D nein ) III Art. 6 WS ja II Art. 7 W ja II Art. 7 W ja II Art. 7 WA ja III Art. 8 A ) ) - ja IV Art. 9 OEBA ja II Art. 10 LW 6) ja III Art. 13 1) Siehe Zoneneinteilung gemäss Art. 5 Abs. 1. 2) Bei Flachdachbauten im ebenen Gelände wird die «trauf- oder talseitige Fassadenhöhe» an jener Fassadenflucht gemessen, von welcher aus das Attikageschoss zurückspringt (siehe Skizze im Anhang). Weist die Baute kein Attikageschoss auf, so gilt für die «Gesamthöhe» das Mass der «trauf- oder talseitigen Fassadenhöhe». 3) Bauten in Hanglagen ab 25 % Neigung erhalten einen Zuschlag auf die Fassaden- und Gesamthöhe von max. 2.0 m. 4) Gilt nur bei offener Bauweise. 5) In der Arbeitszone dürfen Bauten, ergänzend zur Fassaden- und Gesamthöhe, die Höhenkote von m ü. M. nicht überschreiten. 6) Gilt nur für Wohnbauten.

8 8 Baureglement Berlingen Bauzonen Art. 6 Dorfzone (D) 1 Es gelten die Bestimmungen von 6 PBV. 2 Für Hauptbauten sind nur symmetrische Giebeldächer zulässig. 3 Dachaufbauten sind baustilgerecht als Giebellukarnen, Schleppgauben oder Ochsenaugen auszubilden. Sie sind in der Regel im gleichen Material wie das Hauptdach einzudecken und haben sich in der Farbgebung in das Dach einzuordnen. 4 Dacheinschnitte sind zulässig, sofern sie das Ortsbild nicht beeinträchtigen und wenn sie auf ihrer ganzen Breite und in ihrer Tiefe mindestens zur Hälfte mit einem Schlepp- oder Giebeldach überdeckt werden. Vor den Dacheinschnitten ist das Dach durchgehend zu gestalten (vgl. Skizze im Anhang). 5 Kleinere Dachflächenfenster zur Belichtung und Belüftung sind erlaubt. 6 Zum Schutz des Ortsbildes und zur Siedlungserneuerung kann der Gemeinderat Ausnahmen nach 92 Abs. 1 Ziff. 4 PBG bewilligen. 7 Die Beurteilung eines Baugesuchs erfolgt in Absprache mit dem kantonalen Amt für Denkmalpflege. Art. 7 Wohnzonen (WS / W2 / W3) 1 Es gelten die Bestimmungen von 5 PBV. 2 Die Wohnzone am See WS ist bestimmt für eine lockere Überbauung mit Einfamilienhäusern. 3 In der Wohnzone W2 sind Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie, an dafür geeigneten Lagen, Terrassenhäuser zulässig. 4 Die Wohnzone W3 ist für Mehrfamilienhäuser bestimmt. Art. 8 Wohn- und Arbeitszone (WA2) 1 Es gelten die Bestimmungen von 7 PBV. 2 Eingeschossige Wohnbauten sind nicht zulässig. Art. 9 Arbeitszone (A) 1 Es gelten die Bestimmungen von 8 PBV. 2 Bauten sind durch eine zurückhaltende Farbgebung sowie mit einer Bepflanzung gegen den See ins Landschaftsbild einzubinden. Sie dürfen in ihrer Fernwirkung keine ungebührlichen Akzente setzen. Die Bepflanzung ist im Baugesuch nachzuweisen und in der Baubewilligung verbindlich festzulegen.

9 Stand am (für die öffentliche Auflage) 9 Art. 10 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OEBA) Es gelten die Bestimmungen von 9 PBV. Art. 11 Freihaltezone (FH) Es gelten die Bestimmungen von 10 PBV. Art. 12 Sonderzone Wiesli (SW) 1 Die Sonderzone Wiesli sichert den wertvollen Siedlungsfreiraum und dient dem Rebbau, der Erholung und der extensiven Landwirtschaft. 2 Bauten und Anlagen sind nur zulässig, wenn sie dem Zonenzweck entsprechen und standortgebunden sind. Wohnnutzungen sind nicht zulässig. 2.3 Nichtbauzonen Art. 13 Landwirtschaftszone (LW) Es gelten die Bestimmungen von 11 PBV. Art. 14 Naturschutzzone (NS) Es gelten die Bestimmungen von 14 PBV. Art. 15 Seeuferschutzzone (SE) 1 Die Seeuferschutzzone dient der uneingeschränkten Erhaltung der Schönheit des Landstreifens entlang dem Untersee. Bauten und Anlagen werden nur bewilligt, wenn sie zum Erreichen des Schutzzwecks notwendig oder für die Fischerei, Schifffahrt und Wasserversorgung unerlässlich sind. 2 Die Gebiete sind unter Berücksichtigung der Art. 18 ff. NHG fachgerecht zu unterhalten und zu pflegen. Der Schutz der Ufervegetation richtet sich nach Art. 21 Abs. 1 NHG. 3 Lichtundurchlässige tote Einfriedungen (z. B. Mauern) sind nicht zulässig. 4 Entlang der Seestrasse sind Bepflanzungen so zu gestalten, dass freie Sicht zum See besteht. Insbesondere sind geschlossene Lebhäge (Hecken) unter einer Schnitthöhe von max. 1.5 m zu halten. 2.4 Überlagernde Zonen Art. 16 Zone für archäologische Funde (AF) Es gelten die Bestimmungen von 18 PBV.

10 10 Baureglement Berlingen 2018 Art. 17 Aussichtsschutzzone (AS) 1 Die Aussichtsschutzzone bezweckt die dauernde Erhaltung und Freihaltung von Aussichtspunkten. 2 Bauten, Anlagen und Bepflanzungen dürfen den Ausblick auf den See nicht wesentlich beeinträchtigen. 3. Bau-, Gestaltungs- und Umgebungsvorschriften 3.1 Besondere Abstände und Masse, Terrassenhäuser Art. 18 Gebäude- und Grenzabstände 1 Der Gebäudeabstand richtet sich nach 30 Abs. 2 PBV. Er ist gewahrt, wenn die Brandschutzrichtlinien der Vereinigung kantonaler Feuerversicherer (VKF) eingehalten sind. 2 Für Kleinbauten gilt ein Mindestgrenzabstand von 3.0 m. 3 Ebenerdige Anlagen wie Zufahrten, Abstellplätze, Hauszugänge und Spielplätze dürfen direkt an die Grenze gestellt werden. Gehen von ihnen wesentliche Emissionen aus, beträgt der Grenzabstand 3.0 m. 4 Unterirdische Bauten und Anlagen dürfen bis auf 0.5 m an die Grenze gestellt werden. Gehen von ihnen wesentliche Emissionen aus, beträgt der Grenzabstand 3.0 m. 5 Der grosse Grenzabstand gilt gegenüber der Hauptwohnseite, der kleine Grenzabstand gegenüber den übrigen Gebäudeseiten. Im Zweifelsfalle entscheidet der Gemeinderat. 6 Für Mauern, Grenzwände und ähnliche, lichtundurchlässige Grenzvorrichtungen gilt bis 1.5 m Höhe ein Grenzabstand von der Hälfte der Höhe, min. jedoch 0.5 m. Ab einer Höhe von 1.5 m beträgt der Grenzabstand 3.0 m. 7 Gestaltete Böschungen und Hangsicherungen haben einen Grenzabstand von min. 0.5 m einzuhalten. Art. 19 Terrassenhäuser Für Terrassenhäuser gelten nebst den Bestimmungen nach 39 PBV die nachfolgenden Bau- und Gestaltungsvorschriften. Diese gehen anderslautenden Vorschriften der Tabelle der Höchst- und Mindestmasse nach Art. 5 Abs. 2 vor: a) Es sind max. drei talwärts orientierte Gebäudestufen zulässig, wobei die oberen Gebäudestufen jeweils max. ein Geschoss umfassen dürfen.

11 Stand am (für die öffentliche Auflage) 11 b) Die talseitige Fassadenhöhe beträgt max. 7.5 m. c) Die Gebäudelänge beträgt max m und die talseitige Gebäudebreite max m. d) Terrassenhäuser haben sich insbesondere bezüglich ihrer Fernwirkung unauffällig in das Orts- und Landschaftsbild einzufügen. e) Die talseitigen Brüstungen der einzelnen Terrassen sind ausreichend zu bepflanzen. 3.2 Nachhaltiges Bauen Art. 20 Haushälterische Bodennutzung Sofern ein Bauvorhaben die erlaubte Geschossflächenziffer um mehr als 30 % unterschreitet, ist im Baugesuch konzeptionell aufzuzeigen, wie auf dem Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt die erlaubte Geschossflächenziffer ausgeschöpft werden kann. Art. 21 Ökologischer Ausgleich in den Bauzonen Zum Zweck der Erhaltung und Schaffung von natürlichen Lebensgrundlagen innerhalb der Bauzonen sowie der Vernetzung von Biotopen sind, wenn möglich: a) nicht begehbare Flachdächer und Dächer bis 5 Neigung, deren Fläche 40 m 2 übersteigt, extensiv zu begrünen, soweit sie nicht energetisch genutzt werden; b) Böschungen mit einheimischen und standortgerechten Pflanzen zu begrünen; c) Arbeitsgebiete an den Zonenrändern mit einheimischen und standortgerechten Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Art. 22 Künstliche Beleuchtung Zur Vermeidung unnötiger Lichtemissionen ist bei Aussenbeleuchtungen sicherzustellen, dass durch eine korrekte Ausrichtung und Abschirmung nur der erforderliche Bereich beleuchtet und die Betriebszeit mit technischen Hilfsmitteln (Tageslichtsteuerung, Bewegungsmelder, Zeitschalteinrichtung) auf das notwendige Minimum begrenzt wird.

12 12 Baureglement Berlingen Nebennutzflächen Art. 23 Abstellräume und -anlagen 1 In Mehrfamilienhäusern sind genügend grosse Abstellräume für Zweiräder, fahrzeugähnliche Geräte und Kinderwagen etc. vorzusehen. 2 Für Zweiräder können auch ausserhalb des Hauptgebäudes liegende, beleuchtete und überdachte Abstellanlagen vorgesehen werden. Der Bedarf an Zweiradabstellplätzen wird vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der jeweils gültigen VSS-Normen und der örtlichen Verhältnisse bestimmt. 3 Zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist nebst den gemeinsamen Nebenräumen mindestens ein der Wohnungsgrösse angepasster, individueller Keller- oder Estrichraum zu erstellen. 3.4 Gestaltungsvorschriften für Bauten und Anlagen Art. 24 Grundsatz Bauten und Anlagen haben sich in Stellung, Farbgebung, Materialwahl und Gestaltung in den baulichen und landschaftlichen Charakter ihrer Umgebung einzuordnen. Art. 25 Dachgestaltung 1 Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster haben sich in die bestehende Dachlandschaft einzupassen und dürfen die Gesamterscheinung des Daches nicht dominieren. Sie dürfen bis höchstens 0.50 m (senkrecht gemessen) unter die Firstlinie reichen. Die Gesamtbreite der Aufbauten und Einschnitte darf höchstens die Hälfte der Gebäudelänge betragen. 2 Geneigte Dachflächen dürfen eine Maximalneigung von 40 nicht übersteigen. Davon ausgenommen ist die Dorfzone. 3 Attikageschosse müssen nach Massgabe von 29 PBV von der talseitigen Fassadenflucht zurückversetzt sein. 4 Pultdächer von Hauptbauten müssen den kleinen Kniestock talseitig aufweisen. Art. 26 Aussenantennen, Parabolspiegel Aussenantennen, namentlich auch Parabolantennen, haben sich nach Abwägung der übrigen öffentlichen und den privaten Interessen bezüglich Ausmass, Standort und Farbe bestmöglich in das Orts-, Quartier- und Landschaftsbild einzufügen.

13 Stand am (für die öffentliche Auflage) Umgebungsgestaltungsvorschriften Art. 27 Terrainveränderungen und -gestaltung 1 Abgrabungen und Aufschüttungen sind zulässig, sofern sie einer guten Umgebungsgestaltung dienen und dem Geländeverlauf in der Umgebung angepasst werden. Sie dürfen eine max. Höhendifferenz von 1.5 m zum massgebenden Terrain nicht übersteigen. Für Garagenzufahrten und Kellereingänge sind einzelne grössere Abgrabungen zulässig, sofern dadurch die bauliche Einpassung ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird. 2 Einzelne Stützbauwerke sind bis zu 1.5 m Höhe ohne Zwischenbermen zulässig. Höhere Hangsicherungen sind jeweils nach max. 1.5 m Höhe mit einer, in der Regel begrünten, Zwischenberme von min. 0.8 m Breite zu versehen. Davon ausgenommen sind Stützbauwerke von Garageneinfahrten, Keller- und Hauszugängen. Art. 28 Parkierung 1 Es gelten die Bestimmungen von 88 ff. PBG. 2 Es ist folgende Anzahl Pflichtparkplätze vorzusehen: a) Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser min. 2 Abstellplätze je Wohnung; b) Für Mehrfamilienhäuser min. 1.5 Abstellplätze je Wohnung, wovon die Hälfte in Garagen oder Unterständen angeordnet sein müssen, und zusätzlich für je 4 Wohnungen ein gut zugänglicher, freier Besucherabstellplatz. Bruchteile sind aufzurunden. 3 Zufahrten und Garagenvorplätze gelten nicht als Abstellplätze. 4 Der Parkierungsflächenbedarf anderer Bauten und Anlagen ist unter Berücksichtigung der jeweils gültigen VSS-Normen zu ermitteln und festzulegen. 5 Massgebend für die Bemessung von Ersatzabgaben auf nicht erstellte Pflichtparkplätze ist die Beitrags- und Gebührenordnung. Art. 29 Spielplätze und Freizeitflächen 1 Es gelten die Bestimmungen von 86 f. PBG. 2 Sind dabei Bauten auf verschiedenen Parzellen betroffen, sind Besitzverhältnisse, Benutzungsrecht, Kostenverteiler für die Erstellung und den Unterhalt sowie der Unterhalt im Rahmen eines Gestaltungsplans oder auf freiwilliger Basis der betroffenen Grundeigentümer privatrechtlich zu regeln und im Grundbuch anzumerken. Die Spielfläche kann dabei parzellenübergreifend

14 14 Baureglement Berlingen 2018 angeordnet werden. 3.6 Weitere Bestimmungen Art. 30 Schneefänge Bei Dächern ab 30 Neigung, die auf die Strasse, Trottoir oder Vorplatz ausladen, sind Schneefänge anzubringen. Art. 31 Hochwasserschutz Hochwasserempfindliche Einrichtungen, wie insbesondere Hausanschlusskästen, Steuerungen und Hydraulikanlagen sind oberhalb der Höhenkote von m ü. M. zu erstellen. 4. Baubewilligungsverfahren Art. 32 Verfahrensbestimmungen Es gelten die Bestimmungen von PBG. Art. 33 Begutachtung Bei Projekten, die aufgrund des Ortsbildes besondere Aufgaben zu erfüllen haben, kann der Gemeinderat ein Fachgremium beiziehen. Dabei sind die Kosten dem Gesuchsteller zu überbinden. 5. Gebühren Art. 34 Gebühren Der Gemeinderat erhebt gemäss «Beitrags- und Gebührenreglement für das Bauwesen und Ersatzabgaben» die Gebühren auf die Durchführung der baupolizeilichen Aufgaben, die Planungskosten, die Ersatzabgaben auf fehlende Spiel- und Autoabstellplätze sowie den Ersatz für die notwendigen Auslagen und externen Kosten (z. B. Fachgutachten). 6. Schlussbestimmungen Art. 35 Aufhebung bisherigen Rechts 1 Mit Inkraftsetzung dieses Reglements werden das Baureglement vom (vom Departement für Bau und Umwelt genehmigt am mit Entscheid Nr. 40) sowie sämtliche Nachträge ausser Kraft gesetzt. 2 Die Zuweisung der Zonenbezeichnungen gemäss Art. 5 zu den gültigen

15 Stand am (für die öffentliche Auflage) 15 Bezeichnungen des Zonenplans erfolgt gemäss der nachfolgenden Aufstellung: Zonenplan 2003 Baureglement 2018 Bauzonen Bauzonen D Dorfzone D Dorfzone WS/W20 Wohnzone am See WS Wohnzone am See W35 Wohnzone 35 W2 Wohnzone 2 W50 Wohnzone 50 W3 Wohnzone 3 WG Wohn- und Gewerbezone WA2 Wohn- und Arbeitszone 2 G Gewerbezone A Arbeitszone OeBa Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OEBA Fh Freihaltezone FH Freihaltezone Zone für öffentliche Bauten und Anlagen SW Sonderzone Wiesli SW Sonderzone Wiesli Nichtbauzonen Nichtbauzonen Lw Landwirtschaftszone LW Landwirtschaftszone Ns Naturschutzzone NS Naturschutzzone Se Seeuferschutzzone SE Seeuferschutzzone Fo Forstzone* [Keine Festlegungen] Überlagernde Zonen Überlagernde Zonen ZaF Zone archäologischer Funde AF Zone archäologischer Funde As Aussichtsschutzzone AS Aussichtsschutzzone * Umfasst das Waldareal gemäss eidgenössischer und kantonaler Waldgesetzgebung. Ist im Zonenplan unter «Hinweise» abgebildet. Art. 36 Hängige Verfahren Bei Inkrafttreten dieses Reglements sind hängige Baugesuche nach neuem Recht zu beurteilen. Art. 37 Inkrafttreten Das Baureglement tritt nach der rechtskräftigen Genehmigung auf einen vom Gemeinderat zu bestimmenden Zeitpunkt in Kraft.

16 16 Baureglement Berlingen 2018 Anhang 1. Skizze zu Art. 5 Abs. 2 BauR: Höhenfestlegungen für Bauten 2. Skizze zu Art. 6 Abs. 4 BauR: Überdeckung von Dacheinschnitten 3. Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) 4. Abkürzungsverzeichnis 5. Index

17 Stand am (für die öffentliche Auflage) Skizze zu Art. 5 Abs. 2 BauR: Höhenfestlegungen für Bauten Die nachfolgenden Skizzen zeigen, welche Festlegungen (rot/fett markiert) zur Bestimmung der vertikalen Gebäudedimension, in Anbhängigkeit zur Dach- und Geländeform, massgebend sind. Die Messweisen der Fassadenund Gesamthöhe werden durch die "Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe" (IVHB) definiert.

18 18 Baureglement Berlingen Skizze zu Art. 6 Abs. 4 BauR: Überdeckung von Dacheinschnitten 3. Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) Die IVHB ist im Thurgauer Rechtsbuch (RB) unter der Nummer RB aufgeführt und online unter abrufbar. Die «Begriffe und Messweisen» (z. B. Voll-, Dach- und Attikageschoss, Fassaden- und Gesamthöhe etc.) sind in Anhang 1, die erläuternden «Skizzen» in Anhang 2 der IVHB zu finden.

19 Stand am (für die öffentliche Auflage) Abkürzungsverzeichnis Gesetze, Verordnungen und Reglemente: BauR Baureglement der Politischen Gemeinde Berlingen NHG [SR 451] Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz LSV [SR ] Lärmschutz-Verordnung VRG [RB 170.1] Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege PBG [RB 700] Planungs- und Baugesetz PBV [RB 700.1] Verordnung des Regierungsrates zum Planungsund Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB [RB 700.2] Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe Normen: VSS Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute

20 20 Baureglement Berlingen Index Wird für die Gemeindeversammlung erstellt.

21 Teilrevision der Nutzungsplanung Baureglement 2018 Planungsbericht nach Art. 47 RPV Stand am 27. Juni 2018 (für die öffentliche Auflage) Bearbeitung: Winzeler + Bühl Rheinweg Schaffhausen Tel info@regional-entwicklung.ch

22 2 Revision Baureglement Berlingen 2018

23 Planungsbericht vom Inhalt 1 Ausgangslage Bestehende kommunale Planungsinstrumente Voraussetzungen zur Änderung der Nutzungsplanung Geänderte übergeordnete Vorgaben Anlass und Umfang der Revision Zielsetzung Massgebende Rechtsgrundlagen Erläuterungen zum Entwurf des Baureglements Systematik des Baureglements Erläuterungen zu geänderten Abschnitten oder Artikeln Verfahren und Organisation Entwurfsphase Vorprüfung Öffentliche Auflage Beschluss durch die Gemeindeversammlung Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt Inkraftsetzung durch den Gemeinderat Verzeichnis der Anhänge und Beilagen Abkürzungsverzeichnis... 16

24 4 Revision Baureglement Berlingen 2018

25 Planungsbericht vom Ausgangslage 1.1 Bestehende kommunale Planungsinstrumente Die letzte Gesamtrevision des Rahmennutzungsplanes (Baureglement [BauR] und Zonenplan) stammt aus dem Jahre 2003 (DBU-Entscheid Nr. 40 vom ). BauR und Zonenplan haben mit einem Alter von ca. 15 Jahren ihren Planungshorizont erreicht. Sie haben sich aber grundsätzlich bis heute als tragfähige Planungsinstrumente bewährt. 1.2 Voraussetzungen zur Änderung der Nutzungsplanung Die Voraussetzungen, unter welchen die Nutzungsplanung geändert werden darf, wird in den Erläuterungen zum Planungs- und Baugesetz (PBG) der Abteilung Ortsplanung des Amts für Raumentwicklung (ARE) und des Rechtsdienstes des DBU vom 2. Juni 2015 in Abschnitt 2.5 wie folgt beschrieben: Baureglement und Zonenplan sind von Zeit zu Zeit zu überprüfen und bei erheblich veränderten Verhältnissen nötigenfalls anzupassen ( 8 Abs. 3 PBG und Art. 21 Abs. 2 RPG). Als Verhältnisse, deren Änderung eine Plananpassung rechtfertigen, kommen sowohl tatsächliche (z.b. Bevölkerungswachstum, neue Erschliessungsbedingungen, neue Auswirkungen der übergeordneten Planung) als auch rechtliche Umstände (z.b. Änderung des Planungsrechts) in Betracht. Erheblich verändert haben sich die Verhältnisse, wenn die der Planfestsetzung zugrundeliegenden tatsächlichen und rechtlichen Umstände zu wesentlichen Teilen dahingefallen oder seither neue bedeutende Bedürfnisse entstanden sind. Die Verhältnisse müssen sich in einer Weise geändert haben, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Beibehaltung der bisherigen Ordnung besteht (Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 21 N 15 f. mit weiteren Hinweisen). Geänderte private Interessen von Einzelpersonen können hingegen nicht als veränderte Verhältnisse geltend gemacht werden. 1.3 Geänderte übergeordnete Vorgaben Änderung des Raumplanungsgesetzes (RPG) und des kantonalen Richtplans (KRP) Durch die Annahme der Änderung des RPG des Bundes vom 15. Juni 2012 durch die Volksabstimmung vom 3. März 2013, in Kraft seit 1. Mai 2014, haben sich die Voraussetzungen zur Zuweisung von Land zu Bauzone, insbesondere auch die Berechnung des Bedarfs mit den von Bund und Kantonen gemeinsam erarbeiteten «Technischen Richtlinien» erheblich geändert. Für die Gemeinden bleibt diesbezüglich abzuwarten, welche konkreten Auswirkungen die erst im Entwurf vorhandenen neuen Vorgaben des KRP im Bereich Siedlung haben werden, auch wenn diese in den Grundzügen bekannt sind. Eine Genehmigung des revidierten KRP durch den Bundesrat ist frühestens auf Mitte 2018 zu erwarten Gesamtrevision des Planungs- und Baugesetzes (PGB) Am 1. Januar 2013 trat das neue PBG vom 21. Dezember 2011 in Kraft. Daraus ergibt sich für die Gemeinden eine konkrete Anpassungspflicht. Diese ist in den «Erläuterungen zum PBG» vom 2. Juni 2015 im Abschnitt 2.2 wie folgt beschrieben:

26 6 Revision Baureglement Berlingen 2018 Anpassungsfrist Die kommunalen Rahmennutzungspläne müssen bis zum 31. Dezember 2017 an die neue Planungs- und Baugesetzgebung angepasst werden, sofern diese Frist nicht vom Departement für Bau und Umwelt auf ein entsprechendes Gesuch der Gemeinde hin erstreckt wird. Falls die Gemeinde die Fristen ungenutzt verstreichen lässt, gelten für die Nutzungsziffern und Höhenmasse die Umrechnungswerte des Regierungsrates (vgl. 122 Abs. 1, 2 und 4 PBG und 57 Abs. 1 und 2 der Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [PBV; RB 700.1]). Verlängerung der Anpassungsfrist Das Departement für Bau und Umwelt hat die Frist zur Anpassung des kommunalen Rahmennutzungsplanes an die neue Planungs- und Baugesetzgebung für die Gemeinde Berlingen bis zum verlängert Weitere neue Aufgaben Weitere neue Aufgaben ergeben sich aus der Umweltschutzgesetzgebung. So wird es eine Aufgabe der Rahmennutzungsplanung sein, die Gefahrenkarten allgemein verbindlich umzusetzen.

27 Planungsbericht vom Anlass und Umfang der Revision Vorgezogene Teilrevision des Baureglementes Die in Kapitel 1 dargelegten Fakten würden eigentlich eine Gesamtrevision der Kommunalplanung (früher Ortsplanungen genannt, umfassen Richt-, Zonenplan und BauR) nahelegen, haben sich doch sowohl die tatsächlichen, als auch die rechtlichen Verhältnisse seit der letzten Gesamtrevision erheblich geändert. Dem stehen aber die zeitliche Frist zur Anpassung des Rahmennutzungsplans (BauR und Zonenplan) an das PBG bis Ende 2019 und die Verfügbarkeit von übergeordneten Vorgaben (Siedlungsentwicklung, Dimensionierung des Baugebietes) aus dem noch nicht genehmigten Kantonalen Richtplan (KRP) entgegen. Die Kommunalplanung soll daher zwar an die Hand genommen werden, in einem ersten Schritt wird jedoch nur das BauR an das PBG angepasst und mittels einer Vergleichstabelle der Zonenbezeichnungen sichergestellt, dass Zonenplan und Baureglement weiterhin kompatibel sind. Mit diesem Vorgehen kann die Anpassungsfrist nach PBG eingehalten werden, ohne dass materielle Änderungen am kommunalen Richt- und Zonenplan nötig sind, welche wiederum einen genehmigten KRP voraussetzen würden. Der Gemeinderat ist sich bewusst, dass in einem zweiten Schritt das BauR nochmals Änderungen erfahren wird, vorab, da durch neue Aufgaben wie der allgemeinverbindlichen Umsetzung der Gefahrenkarte im Zonenplan auch Bestimmungen im BauR zu erlassen sind Regionale Abstimmung der Baureglemente Die Stadtpräsidenten von Diessenhofen und Steckborn sowie die Gemeindepräsidien von Berlingen, Basadingen-Schlattingen, Schlatt und Wagenhausen sind der Auffassung, dass eine gewisse Vereinheitlichung der Bestimmungen in der Region sinnvoll ist und mit einer Bearbeitung in einem ähnlichen Zeitraum Synergien genutzt werden können. Werden die Reglemente in Anlehnung an das Regiobaureglement Frauenfeld erstellt, werden noch mehr Gemeinden im Kanton Thurgau über zumindest ähnliche und im Aufbau gleiche Baureglemente verfügen.

28 8 Revision Baureglement Berlingen Zielsetzung Die Revisionsarbeiten haben zum Ziel: Die Anpassung des BauR an die wesentlich geänderte Situation bezüglich der übergeordneten gesetzlichen Vorgaben, vorab an das PBG vom 21. Dezember 2011 und die Bestimmungen der «Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe» (IVHB) sowie an geänderte tatsächliche Verhältnisse, mitunter auch dem Wertewandel der Gesellschaft seit der letzten Gesamtrevision der Kommunalplanung. Die «Siedlungsentwicklung nach innen» durch geeignete Bestimmungen zu fördern und die Qualitäten des Ortsbildes von nationaler Bedeutung zu erhalten. Den Erlass eines übersichtlichen, schlanken, einfach handhabbaren Baureglements, welches als Basis für die nachgeschaltete Gesamtrevision der Kommunalplanung dienen kann. Die Vereinheitlichung der neuen Baureglemente in der Region (Gemeinden Diessenhofen, Steckborn, Berlingen, Schlatt, Basadingen-Schlattingen und Wagenhausen) hinsichtlich Aufbau, Systematik und Umfang.

29 Planungsbericht vom Massgebende Rechtsgrundlagen Für die Revision wurden insbesondere folgende Rechtsgrundlagen herangezogen: 1. Bundesrecht Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979, RPG [SR 700]), Stand am 1. Januar 2016 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV [SR 700.1]), Stand am 1. Januar Kantonsrecht Planungs- und Baugesetz vom 21. Dezember 2011 (PBG [RB 700]), Stand am 1. Januar 2015 Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 18. September 2012 (PBV [RB 700.1]), Stand am 1. Januar 2013 Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB [RB 700.2]), Stand am 5. November 2016 Gesetz über Strassen und Wege vom 14. September 1992 (StrWG [RB 725.1), Stand am 1. Januar 2013 Verordnung des Regierungsrates zum Gesetz über Strassen und Wege vom 15. Dezember 1992 (StrWV [RB ]), Stand am 1. Januar 2008 Gesetz über Flur und Garten vom 7. Februar 1996 (GfG [RB 913.1]), Stand am 1. Juni Gemeinderecht Baureglement Berlingen (BauR), von der Gemeindeversammlung beschlossen am , vom DBU mit Ausnahmen genehmigt am mit Entscheid Nr Änderung vom DBU genehmigt am mit Entscheid Nr. 99

30 10 Revision Baureglement Berlingen Erläuterungen zum Entwurf des Baureglements Sämtliche Änderungen können aus der Gegenüberstellung mit dem gültigen Baureglement ersehen werden (Beilage 1). In diesem Kapitel werden die wichtigsten Änderungen erläutert. 5.1 Systematik des Baureglements Das revidierte Baureglement gliedert sich thematisch wie folgt: 1. Allgemeine Bestimmungen Im ersten Kapitel werden der Zweck, der Geltungsbereich und die Bestandteile der Kommunalplanung geregelt. Weiter werden die Zuständigkeit für den Vollzug des BauR sowie die Aufgaben und Befugnisse der Baukommission definiert. 2. Zonenordnung Die Zonenordnung enthält die kommunalen Bestimmungen und Verweise auf das übergeordnete Recht sämtlicher Elemente des Zonenplans, vorab die Zweckbestimmungen der Grundnutzungszonen, deren zonenkonforme Nutzung sowie die zugehörigen Massvorschriften für Bauten und Anlagen. 3. Bau-, Gestaltungs- und Umgebungsvorschriften Das Kapitel umfasst Abstandsvorschriften, Massnahmen für eine nachhaltige Bauweise und bestimmt die erforderlichen Nebennutzflächen in Mehrfamilienhäusern. Weiter werden die architektonischen, ortsbaulichen und landschaftsschützerischen Anforderungen im Allgemeinen festgelegt. Das Kapitel umfasst auch die Gestaltung der Umgebung, insbesondere betreffend Terrainveränderungen, Kinderspielplätzen und Parkierung sowie, unter «weitere Bestimmungen», die erforderlichen Schneefangvorrichtungen auf Dächern und den Hochwasserschutz. 4. Baubewilligungsverfahren Das Baubewilligungsverfahren ist kantonal geregelt. Das BauR verweist nur noch auf die entsprechenden Paragraphen des PBG. 5. Gebühren Hier wird lediglich festgelegt, nach welchem Reglement der Gemeinderat insbesondere die Gebühren auf die Durchführung der baupolizeilichen Aufgaben erhebt. 6. Schlussbestimmungen Da eine Neufassung vorliegt, werden das bisherige BauR und sämtliche Nachträge aufgehoben und im Übergangsrecht festgelegt, dass hängige Baugesuche nach dem neuen Recht zu beurteilen sind. Mit der Zuweisungstabelle in den Schlussbestimmungen wird die Zuordnung der Zonenbezeichnungen bisher (gem. unverändertem Zonenplan) und neu (gem. BauR 2018) sichergestellt.

31 Planungsbericht vom Anhang Der Anhang umfasst je eine Skizze zu Dacheinschnitten und zu den Höhenfestlegungen von Bauten, einen Verweis, wo die IVHB online zu finden ist, ein Abkürzungsverzeichnis sowie den aktualisierten Index. 5.2 Erläuterungen zu geänderten Abschnitten oder Artikeln Art. 5 «Zoneneinteilung» In Absatz 1 werden für die Zoneneinteilung neu die Begriffe des kantonalen Datenmodells verwendet, soweit dieses für die Zonen zweckmässig erscheint. Die Kompatibilität des neuen BauR 2018 mit dem unveränderten Zonenplan wird durch die Tabelle in Art. 35 Abs. 2 BauR sichergestellt. Art. 5 Abs. 2 «Tabelle der Höchst- und Mindestmasse» Mit dem Beitritt des Kantons Thurgau zur IVHB und damit verbunden, der zwingenden Verwendung dieser Begriffe im BauR, wurden in der Masstabelle von Art. 5 Abs. 2 die bisherigen Masse so gut als möglich «übersetzt». An Stelle der Gebäudehöhe tritt die trauf-/talseitige Fassadenhöhe. Die altrechtliche Firsthöhe wird für Schrägdachbauten neu indirekt durch die Dachneigung festgelegt (Ausnahme: Dorfzone) und bei Flach- und Pultdachbauten durch die Gesamthöhe ersetzt. Das Prinzip der Höhenfestlegungen wird mit der Skizze im Anhang zum Baureglement verdeutlicht. Als Dichtemass kann nicht mehr die bisherige Ausnützungsziffer (AZ) verwendet werden. An deren Stelle tritt die Geschossflächenziffer (GFZ), welche ausnahmslos alle Flächen der Gebäude berücksichtigt. Ausnahmen, wie sie die AZ kannte, sind nicht vorgesehen. Zu dieser Messweise fehlt die Erfahrung. Da die Umrechnungstabelle Ausnützungsziffer/Geschossflächenziffer im Anhang der PBV auf einer Untersuchung durch das ARE beruht, wurden grösstenteils die darin aufgeführten Werte übernommen. Letztlich wird jedoch erst die Erfahrung zeigen, ob diese für einen Grossteil der Fälle richtig gewählt sind. Der bisherige Höhenzuschlag für Bauten im Hang (ab 25 % Hangneigung) wird zweckmässig reduziert von 3.0 m auf max. 2.0 m. Zusammen mit den neuen Bestimmungen zu den Abgrabungen ist auch weiterhin eine zweckmässige Überbaubarkeit von steilen Hangparzellen möglich. Auf die Festlegung einer justiziablen Hangneigedefinition wird aus Zweckmässigkeitsgründen verzichtet. Die Grenzabstände werden im Sinne der Innenentwicklung geringfügig reduziert. Zonenkatalog: Verweise auf die Bestimmungen der PBV Neu definiert der Kanton Nutzungszonen auf kantonaler Stufe, wie z. B. Wohnzonen, Dorf- und Weilerzonen, Landwirtschaftszone und viele mehr. Die Bestimmungen der PBV regeln je nach Zone den Zonenzweck, die zulässigen Nutzungen, etwaige Einordnungsgebote usw. Sie sind abschliessend und dürfen ohne anderslautende Bestimmungen auf kommunaler Stufe nicht abgeändert werden. Soweit im BauR kantonal definierte Zonen verwendet werden, erfolgt in den Zonenbestimmungen im BauR jeweils in Absatz 1 ein Verweis auf die kantonalen Bestimmungen. Für gemeindespezifische Zonen, welche kantonal nicht definiert sind, werden Zonenzweck usw. weiterhin im BauR geregelt.

32 12 Revision Baureglement Berlingen 2018 Art. 7 «Wohnzonen (WS / W2 / W3)» Eine wesentliche Änderung betrifft die Wohnzone W2, in welcher neu explizit Terrassenhäuser zugelassen werden. Diese waren bisher auch möglich, allerdings wurden keine spezifischen Gestaltungsvorgaben für Terrassenhäuser gemacht, was zu einigen fragwürdigen Ergebnissen führte. Wie Terrassenhäuser zu gestalten sind und welche Höchst- und Mindestmasse für sie gelten, ist neu in Art. 19 BauR geregelt (siehe Erläuterungen zu Art. 19 BauR). Art. 8 «Wohn- und Arbeitszone (WA2)» Die Wohn- und Arbeitszone WA2 wird im Sinne der Gleichbehandlung mit der Wohnzone W2 angepasst, da es sich hinsichtlich des Nutzungsmasses um ähnliche Zonen handelt. Der Hauptunterschied besteht im zulässigen Immissionsmass (nicht/mässig störend). Zur Vorbeugung eines «Missbrauchs» des i.d.r. günstigeren Baulandes, im Vergleich zu einer regulären Wohnzone, sollen eingeschossige Wohnbauten nicht zulässig sein. Auf die Festlegung von Höchst- oder Mindestanteilen der zulässigen Nutzungen wird verzichtet. Einerseits ist unklar, wie sich das Gewerbe zukünftig entwickeln wird. Andererseits würde dadurch die nachträgliche Umnutzung von Gewerbe- zu Wohnbauten erschwert werden. Art. 9 «Arbeitszone (A)» Die Gestaltungsanforderungen für die Arbeitszone waren bisher strenger, als die allgemeinverbindlichen Gestaltungsanforderungen (welche für alle Bauten und Anlagen gelten). Es ist nicht einsichtig, weshalb in Arbeitszonen die strengsten Gestaltungsanforderungen gelten sollen, die überdies kaum zu erfüllen sind, auch wenn dies derzeit nur die Gewerbezone Sandegg betrifft. Art. 9 Abs. 2 BauR wurde vor diesem Hintergrund neu formuliert. Art. 15 «Seeuferschutzzone (SE)» Entlang der Seestrasse wird die freie Sicht auf den See vor allem durch zu hohe geschlossene Hecken beeinträchtigt. Dies obschon es in Art. 17 Abs. 2 des BauR von 2003 heisst, dass die Hecken periodisch zu lichten sind, sodass freie Sicht zum See entsteht. Grundsätzlich hat die Gemeinde mit den bisherigen Bestimmungen eine rechtsgenügende Grundlage zur Behebung dieses Umstands. Im Sinne einer eindeutigeren Festlegung wird neu die Höhe für Hecken entlang der Seestrasse auf 1.50 m festgelegt, welche wie bis anhin unter Schnitt zu halten sind. Art. 18 «Besondere Abstände und Masse» Der Gebäudeabstand soll nicht mehr die Summe der Grenzabstände umfassen, sondern im Sinne der Innenentwicklung nach 30 Abs. 2 PBV bemessen werden (gemäss den Brandschutzrichtlinien des VKF, wmoit reduzierte Abstände gegenüber der bisherigen Regelung möglich sind). Der Mehrlängenzuschlag wird aufgehoben. Dieser ist im Lichte der Innenentwicklung (Haushälterischer Umgang mit Boden / Verdichtung nach innen) nicht mehr zeitgemäss und kann unter Umständen zu unerwünschten ortsbaulichen Ergebnissen führen (bspw. ein aus einer Bauflucht zurückspringendes Gebäude infolge des erhöhten Grenzabstandes).

33 Planungsbericht vom Art. 19 «Terrassenhäuser» Grosse Terrassenhäuser, wie sie in Steckborn vereinzelt anzutreffen sind, sind grundsätzlich nicht erwünscht. Es soll aber ermöglicht werden, dass Bauten am Hang mit max. drei übereinanderliegenden, talseitig zurückversetzten Wohnungen erstellt werden können. Damit diese sich, insbesondere bezüglich der Fernwirkung, in das Orts- und Landschaftsbild einfügen, werden besondere Gestaltungsvorschriften für Terrassenhäuser erlassen. Abschnitt 3.2 «Nachhaltiges Bauen» Darin werden Bestimmungen zu Sachverhalten, die durch den Wertewandel seit der letzten Gesamtrevision an Wichtigkeit zugenommen haben, neu ins Reglement aufgenommen. Insbesondere wird damit auch der Zielsetzung der Siedlungsentwicklung nach innen Rechnung getragen. Abschnitt 3.3 «Nebennutzflächen» Zur Förderung des Langsamverkehrs werden neu in Mehrfamilienhäusern explizit auch die notwendigen Abstellflächen für Fahrräder verlangt. Abschnitt 3.4 «Gestaltungsvorschriften für Bauten und Anlagen» Die allgemeinverbindlichen Gestaltungsvorschriften wurden auf ihre Zweckmässigkeit überprüft, angepasst und ergänzt. Die besonderen Dachgestaltungsvorschriften für die Dorfzone wurden aus dem Abschnitt herausgelöst und sind neu unter Art. 6 «Dorfzone» zu finden. Die bisherige Bestimmung zur «Staffelung im Grundriss» (Art. 28 des BauR von 2003) wird aufgehoben. Eine Staffelung im Grundriss von Bauten mit über 20 m Länge kann zu unerwünschten architektonischen Ergebnissen führen. Sinnvoller wäre eine Staffelung über die Fassadengestaltung zu erzielen. Es besteht aber kein Bedarf für eine solche Bestimmung. Ebenfalls aufgehoben werden die Bestimmungen zu «Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien» (Art. 30 des BauR von 2003). Nach Art. 18a RPG bedürfen in Bau- und in Landwirtschaftszonen auf Dächern genügend angepasste Solaranlagen keiner Baubaubewilligung. Solche Vorhaben sind lediglich der zuständigen Behörde zu melden. Davon ausgenommen sind Solaranlagen auf Kulturdenkmälern von nat./kant. Bedeutung sowie in vom Kanton bestimmten Typen von Schutzzonen. Abschnitte 3.5 «Umgebungsgestaltungsvorschriften» Hier wurde aufgrund der Erfahrungen aus dem Vollzug für eine bessere Umgebungsgestaltung die bisherigen Bestimmungen präzisiert und ergänzt. Die bisherigen Bestimmungen zur «Bepflanzung» (Art. 32 des BauR von 2003) wurden aufgehoben. Sie sind zu wenig griffig, bzw. zu offen formuliert. Es besteht kein Bedarf an diesen Regelungen. Art. 27 «Terrainveränderungen und -gestaltung» Neu werden die zulässigen Abgrabungs- und Aufschüttungshöhen festgelegt. Dies ist notwendig, weil per Definition der IVHB die Fassaden-/Gesamthöhe immer vom «mass-

34 14 Revision Baureglement Berlingen 2018 gebenden» (gewachsenen) Terrain gemessen wird und Terrainveränderungen (insb. Abgrabungen) bei diesen Höhenmassen keine Rolle mehr spielen. Aufgehoben: Abschnitt «Natur- und Heimatschutz» Die Gemeinde macht konkrete Schutzanordnungen für erhaltenswerte Bauten jeweils im Einzelfall im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens oder mit Vorentscheid (vgl. 108 PBG). Dieses aufwändige Verfahren soll abgelöst werden durch einen Schutzplan nach NHG-TG. Aufgrund der negativen Vorprüfungsergebnisse zu den bisherigen Bestimmungen zum Natur- und Heimatschutz im BauR musste der gesamte Abschnitt «Natur- und Heimatschutz» aufgehoben werden. Der Natur- und Heimatschutz soll künftig gesetzeskonform mittels grundeigentümerverbindlichem Schutzplan sichergestellt werden. Dieser wird im Anschluss an die BauR-Revision erarbeitet. Art. 33 «Begutachtung» und Art. 34 «Gebühren» Nach 119 PBG ist die Gemeinde befugt, für die Durchführung der baupolizeilichen Aufgaben kostendeckende Gebühren zu erheben und für die notwendigen Auslagen und externen Kosten Ersatz zu verlangen. Externe Kosten können u. a. entstehen, wenn für die Beurteilung eines Baugesuches besondere Fachkenntnisse erforderlich sind, namentlich aufgrund der Anforderungen des Ortsbildes, welche nicht von der Bauverwaltung erbracht werden können. Dieser Fall wird in Art. 33 BauR explizit beschrieben. Die «Gebührentarife Bauwesen» stammen aus dem Jahre 1991 (RRB Nr. 878 vom ) und sind nicht mehr zeitgemäss. Sie werden derzeit revidiert und in das neue «Beitrags- und Gebührenreglement für das Bauwesen und Ersatzabgaben» transferiert. Dieses regelt insbesondere die Gebühren auf die Durchführung der baupolizeilichen Aufgaben und die Ersatzabgaben auf fehlende Spiel- und Autoabstellplätze. Erschliessungsbeiträge auf den Bau, den Ausbau oder die Korrektion von Erschliessungsanlagen, Anschlussgebühren für den Bau oder Ausbau der Werkleitungen und der zugehörigen zentralen Anlagen und wiederkehrende Gebühren, welche die Kosten von Erneuerung, Erweiterung, Betrieb und Unterhalt von Werken und Anlagen der Gemeinde und des Abwasserverbandes zu decken haben, sind weiterhin in der BGO vom (Stand am ) geregelt. Art. 35 «Aufhebung bisherigen Rechts» Siehe die Ausführungen zu Art. 5 BauR. Art. 37 «Inkrafttreten» Gemäss neuem PBG tritt das BauR nicht mehr mit der Genehmigung durch das DBU, sondern auf einen, durch den Gemeinderat zu bestimmenden, Zeitpunkt in Kraft.

35 Planungsbericht vom Verfahren und Organisation [Dieses Kapitel wird dem Verfahrensstand entsprechend laufend ergänzt.] 6.1 Entwurfsphase Ausgehend von der Systematik des Entwurfs des Baureglements Diessenhofen wurde durch die Baukommission, zusammen mit den Ortsplanern, in sechs Sitzungen ein Entwurf eines neuen Baureglements erarbeitet. Dazu hatten die beauftragten Planer eine Gegenüberstellung des Baureglements von Berlingen mit dem Baureglement (Stand: Auflage) von Diessenhofen sowie einen Vorschlag für den Entwurf des neuen Reglements von Berlingen als Neufassung (neuer Aufbau, neue Überschriften, durchgehende Nummerierung) erstellt. 6.2 Vorprüfung Der durch die Planungskommission erarbeitete Entwurf BauR 2017 wurde per Gemeinderatsbeschluss vom zur kantonalen Vorprüfung verabschiedet. Mit Bericht vom eröffnete das ARE der Gemeinde die Ergebnisse der Vorprüfung. Die Vorbehalte und Hinweise des ARE, die diesbezüglichen Stellungnahmen der vorberatenden Baukommission und die Berücksichtigung der Vorprüfungsergebnisse sind aus der Auswertung im Anhang 1 ersichtlich. 6.3 Öffentliche Auflage [Aktueller Verfahrensstand: 20-tägige öffentliche Auflage] 6.4 Beschluss durch die Gemeindeversammlung 6.5 Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt 6.6 Inkraftsetzung durch den Gemeinderat

36 16 Revision Baureglement Berlingen 2018 Schaffhausen, 27. Juni 2018 Im Auftrag des Gemeinderates Berlingen Winzeler + Bühl Matthias Ott Verzeichnis der Anhänge und Beilagen Anhang 1: Resultat und Berücksichtigung der kantonalen Vorprüfung Beilage 1: Gegenüberstellung BauR, Ausgabe 2005 / BauR 2018 Abkürzungsverzeichnis Gesetze, Verordnungen und Reglemente: BauR BGO Baureglement der Politischen Gemeinde Berlingen Beitrags- und Gebührenordnung der Politischen Gemeinde Berlingen GfG [RB 913.1] Gesetz über Flur und Garten IVHB [RB 700.2] Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe NHG-TG [RB 450.1] Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Natur und der Heimat PBG [RB 700] Planungs- und Baugesetz (TG) PBV [RB 700.1] Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe RPG [SR 700] Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz) RPV [SR 700.1] Raumplanungsverordnung StrWG [RB 725.1] Gesetz über Strassen und Wege StrWV [RB ] Verordnung des Regierungsrates zum Gesetz über Strassen und Wege Bundesinventare: ISOS Organisationen: DBU ARE VKF Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz. Departement für Bau und Umwelt (TG) Amt für Raumentwicklung (TG) Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen Diverse: KRP Kantonaler Richtplan (TG)

37 Planungsbericht vom Anhang 1: Resultat und Berücksichtigung der kantonalen Vorprüfung Pendent

38 Anhang 1: Resultat und Berücksichtigung der kantonalen Vorprüfung (Stand am ) Vorprüfungsergebnis Art. 1 (Zweck) Abs. 2 enthält lediglich unvollständige Wiederholungen von Art. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700), worauf ohne weiteres verzichtet werden könnte. Vorschlag: Abs. 2 ersatzlos streichen. Art. 4 (Zuständigkeiten) Abs. 2 kann nicht genehmigt werden. Hier ist unklar, in welchen Fällen der Gemeinderat eine Baukommission beiziehen kann. Soll dies für alle Baugesuche gelten? Auch ist unklar, wann diese Kommission die Bauaufsicht ausübt und welche Beschlüsse des Gemeinderates zu vollziehen sind. Des Weiteren ist die Festlegung einer Beraterfunktion aufgrund der Gefahr der Befangenheit nicht empfehlenswert. Sodann kann die Beraterfunktion falsche Begehrlichkeiten wecken. Dieser Einschub ist daher zu streichen. Vorschlag: Aufgaben der Baukommission klar definieren. Beraterfunktion streichen. Art. 5 (Zoneneinteilung) Abs. 1: Die Hinweise haben keinen normativen Gehalt bzw. keine konstitutive Wirkung und sind daher nicht genehmigungsfähig. Bei den Zonenbezeichnungen ist darauf zu achten, dass von Zonen gesprochen wird. "Ortsbildschutzperimeter", "Freihaltebereich" und "Gestaltungsplanpflicht" genügen dieser Anforderung nicht und sind anzupassen. Vorschlag: "Hinweise" streichen und Zonenbezeichnungen anpassen. Abs. 2: Diese Formulierung ist inhaltlich nicht korrekt. Im BauR können nur Bestimmungen zum Zonenzweck und zu den zulässigen Nutzungen getroffen werden, wenn übergeordnetes Recht nichts regelt. Abs. 2 integral streichen. Abs. 3: Der besseren Verständlichkeit halber ist in Satz 1 der Begriff "Tabelle der Höchst- und Mindestmasse" zu verwenden. Satz 2 ist sodann missverständlich; die zulässige Bauweise wird nicht in der Masstabelle geregelt. Abs. 3 Satz 2 integral streichen. Art. 5 (Tabelle der Höchst- und Mindestmasse) Allgemeines: Der Begriff "Gesamthöhe für Giebeldächer" ist zu ersetzen durch "[ ] Giebeldachbauten". FN 1: Diese Vorschrift ist überflüssig und zu streichen. FN 2: Es ist unklar, was mit dem Einschub "Hauptwohnseite" bezweckt werden soll. Wir geben zu bedenken, dass dieser Begriff zu Unklarheiten bzw. Diskussionen führen kann. Wir empfehlen daher, diesen Begriff zu streichen. Vorschlag: Einschub "Hauptwohnseite" streichen. FN 5: Eine "Arbeitszone Sandegg" ist im BauR nicht definiert. Dies müsste für eine Genehmigung zwingend nachgeholt werden, andernfalls wäre FN 5 zu streichen. Beurteilung / Entscheid zur Berücksichtigung Der Zweckartikel ist wichtig und wird in leicht abgeänderter Form belassen. Zweckartikel geringfügig ändern Die Baukommission hat lediglich eine vorberatende Funktion. Die Zuständigkeit für Baubewilligungen soll weiterhin beim Gemeinderat bleiben. So wird sichergestellt, dass der Gemeinderat über das Baugeschehen in seiner Gemeinde auf dem Laufenden ist. Abs. 2 streichen Die genannten Zonen sind nicht vorhanden! Es wurde vergessen, die Hinweise unter Art. 5 zu streichen. Hinweise streichen Mit den unter den einzelnen Zonen gemachten Verweisen auf die übergeordneten Bestimmungen kann Abs. 2 aufgehoben werden. Abs. 2 integral streichen In Abs. 3 Satz 2 ist keine Rede von der Bauweise. in Satz 1 Begriff "Tabelle der Höchst- und Mindestmasse" verwenden Begriff «Gesamthöhe für Giebeldächer» gemäss Vorschlag ersetzten Ist keine Vorschrift, sondern ein Verweis: Keine Änderung Mit der FN 2 sollte erläutert werden, wo die talseitige FH im ebenen Gelände zu messen ist (in der Ebene gibt es keine Talseite). Dies soll aber nicht mehr von der Hauptwohnseite abhängig gemacht werden. FN 2 überarbeiten Betrifft die Arbeitszone: Begriff «Sandegg» in FN 5 streichen.

39 2901 / Kommunalplanung Berlingen BauR 2018: Auswertung Vorprüfung Stand: Vorprüfungsergebnis Art. 6 (Dorfzonen) Abs. 2 Satz 1 ist eine überflüssige Wiederholung übergeordneten Rechts (bzw. von Abs. 1) und zu streichen. Satz 2 ist eine unzulässige Einengung von 6 Abs. 2 PBV und ebenfalls zu streichen. Abs. 5 Dacheinschnitte sind Elemente, die erst in jüngster Zeit gebaut werden. Es handelt sich daher um eine Bauform, die für ältere Bauten fremd ist. In einer Dorfzone, in der in der Regel solche älteren Bauten stehen, sind Dacheinschnitte daher unpassend. Ferner ist der Satz 1 nicht verständlich. Wann ist ein Dacheinschnitt Bestandteil einer Dachaufbaute? Satz 2 ist an sich eine Ermächtigungsnorm; als solche regelt sie Abweichungen generell für eine genauer Umschriebenen Vielzahl von Fällen. Nach dem Gesagten ist jedoch unklar, was mit der Bestimmung als Ganzes bezweckt werden soll. Abs. 5 ersatzlos streichen. Abs. 7: Die erforderlichen Baugesuchsunterlagen sind in 51 Abs. 1 PBV abschliessend geregelt und können durch das BauR nicht erweitert werden. Gemäss 51 Abs. 4 PBV können in besonderen Fällen zusätzliche Unterlagen verlangt werden. Abs. 7 ersatzlos streichen. Abs. 9: Baubewilligungsbehörde ist der Gemeinderat, womit Baugesuche ihm und nicht dem kantonalen Amt für Denkmalpflege (DP) einzureichen sind. Die DP ist zudem lediglich in denjenigen Fällen als beratende Fachstelle einzubeziehen, in denen ein Eingriff in ein geschütztes Objekt geplant ist (vgl. 7 Abs. 1 TG NHG). Die Weiterleitung der Baugesuchunterlagen an die DP ist jedenfalls Sache der Baubewilligungsbehörde und ergibt sich aus dem übergeordneten Recht. Vorschlag: Formulierung ändern in Die Beurteilung eines Baugesuchs erfolgt in Absprache mit dem kantonalen Amt für Denkmalpflege. Art. 9 (Arbeitszone) Abs. 2: Diese Bestimmung stellt eine unzulässige Ausnahme von 92 PBG (Ausnahmebewilligungen) dar und ist daher keinesfalls genehmigungsfähig. Abs. 2 ersatzlos streichen. Art. 12 (Sonderzone Wiesli) Allgemeines: Nach 19 Abs. 3 PBG können die Gemeinden weitere Nutzungszonen ausscheiden. Im Planungsbericht ist detailliert auszuweisen, dass die Ausscheidung einer Sonderzone Wiesli im öffentlichen Interesse liegt, gewichtige sachliche Gründe für die Schaffung einer solchen Zone vorliegen und eine Notwendigkeit ausgewiesen ist. Im eingereichten Planungsbericht wird die Sonderzone Wiesli nicht erläutert, was für eine Genehmigung unbedingt nachzuholen ist. Es ist zu prüfen, ob die Sonderzone Wiesli einer Freihaltezone oder einer Landschaftsschutzzone zugewiesen werden kann. Abs. 3: Diese Bestimmung ist nicht genehmigungsfähig. Die Bewilligungspflicht von Hagelschutznetzen usw. wird abschliessend durch übergeordnetes Recht geregelt ( 98 PBG). Abs. 3 streichen. Beurteilung / Entscheid zur Berücksichtigung Die Einordnungskriterien werden als behördeninternes Arbeitsdokument geführt. Absatz 2 integral streichen Dacheinschnitte sind bisher auch möglich. Mit der neuen Bestimmung werden die Einordnungskriterien für Dacheinschnitte sogar verschärft. Keine Änderung Die Bezeichnung von benachbarten Bauten in den Baugesuchsunterlagen (Situation / Schnitte) soll im Einzelfall gemäss 51 Abs. 4 PBV verlangt werden. Abs. 7 ersatzlos streichen. Keine Bemerkung. Formulierung ändern in Die Beurteilung eines Baugesuchs erfolgt in Absprache mit dem kantonalen Amt für Denkmalpflege. Gemäss IVHB sind technische Aufbauten ohnehin von der Fassaden- /Gesamthöhe ausgenommen. Abs. 2 ersatzlos streichen. Die Sonderzone Wiesli ist ein charakteristischer Bestandteil des Ortsbildes: Die Reben inmitten des Dorfes sind eine ortsbauliche Besonderheit, die den Grundeigentümern und der Bevölkerung wichtig sind. Die Sonderzone Wiesli grenzt sich rechtsgenüglich von der Freihaltezone ab, indem sie nebst Erholungsnutzung - explizit den Rebbau und die extensive Landwirtschaft erlaubt. Keine Bemerkung Abs. 3 streichen.