Umbauen Renovieren Erweitern

Transkript

1 Reto Westermann Üsé Meyer Ulrike Schettler LESEPROBEN Umbauen Renovieren Erweitern Machen Sie das Beste aus Ihrem Eigenheim Ein Ratgeber aus der Beobachter-Praxis Beobachter-Buchverlag 2006 Jean Frey AG, Zürich Alle Rechte vorbehalten

2 Vorwort LESEPROBE 1 Gross ist die Freude beim Einzug ins eigene Heim. Alles erstrahlt in frischem Glanz und präsentiert sich so, wie man es sich gewünscht hat: von der Grundrissaufteilung und der Zimmerzahl über die Küchenschränke bis hin zu den Bodenbelägen. Doch schon einige Jahre später ist ein Teil der Materialien abgenutzt oder gefällt nicht mehr und die Bedürfnisse haben sich geändert. Vielleicht sind Kinder dazu gekommen oder ausgezogen, ein Büro zu Hause wäre praktisch oder ein neues Hobby braucht mehr Platz. Dies sind Umstände und Wünsche, die meist eine Renovation, einen Um- oder Ausbau nach sich ziehen und für Eigenheimbesitzer eine Vielzahl von Fragen aufwerfen: Wie sollen wir vorgehen? Brauchen wir einen Architekten? Muss eine Baubewilligung eingeholt werden? Gibt uns die Bank mehr Geld? Was können wir selber machen und wann benötigen wir Fachleute? Können wir die Kosten in der Steuererklärung abziehen? Nicht selten sind Eigenheimbesitzer von der Flut offener Fragen überfordert und stürzen sich unüberlegt in ein Projekt. Dann ist das Risiko gross, viel Geld am falschen Ort zu investieren. Dieser Ratgeber gibt Antworten auf Ihre Fragen und viele Tipps rund ums Renovieren, Umbauen und Erweitern. Der erste Teil führt Sie Schritt für Schritt durch die Planung und Ausführung der Arbeiten: von der Analyse Ihres Heims und Ihrer Bedürfnisse über die Suche nach den richtigen Partnern, die Kostenschätzung und Finanzierung bis zu den Stolpersteinen, die während der Arbeiten auftauchen können. Im zweiten Teil erhalten Sie konkrete Praxistipps. Alle wichtigen Bereiche vom Keller über die Küche und den Estrich bis zum Dach werden behandelt. Zu jedem Bereich finden Sie detaillierte Informationen über typische Renovations- und Umbauarbeiten und ihre Kostenfolgen, Hinweise auf mögliche Probleme sowie auf die verschiedenen Spezialisten, die Sie für die Ausführung benötigen. Wir wünschen Ihnen eine unkomplizierte Renovation oder einen gelungenen Um- und Ausbau Ihres Eigenheims. Reto Westermann, Üsé Meyer, Ulrike Schettler Zürich, im Januar 2006

3 LESEPROBE 2 So lesen Sie die Baupläne Ihres Eigenheims Neben einem Augenschein am Objekt sind bestehende Baupläne die wichtigste Basis um die Umbaumöglichkeiten Ihres Eigenheims zu prüfen. Am hilfreichsten sind Pläne im Massstab 1:50 oder 1:100. Besitzen Sie ein neueres Haus, sollten Sie vom Architekten oder Verkäufer einen Satz Pläne erhalten haben. Bei älteren Gebäuden fehlen die Pläne oft. Dann lohnt sich ein Gang zum örtlichen Bauamt. Dort sind in den Unterlagen für die Baubewilligung oft noch Pläne zu finden, die Sie gegen eine Gebühr kopieren können. Leben Sie in einem Reihenhaus oder in einer Wohnsiedlung mit Häusern gleichen Typs, können Sie auch Ihre Nachbarn nach Planmaterial fragen. Für Laien ist das Lesen von Bauplänen nicht immer ganz einfach. Hier deshalb einige Tipps: Stellen Sie zuerst fest, welcher Plan zu welchem Geschoss gehört. Meist finden sich irgendwo Hinweise wie «Erdgeschoss», «Obergeschoss», «Keller» oder «Estrich». Legen Sie die Pläne auf einen Tisch und richten Sie sie so aus, dass sie mit dem Grundriss des Hauses übereinstimmen. Hilfreiche Anhaltspunkte sind die Position des Hauseingangs, eine Terrassentür oder eine am Haus vorbeiführende Strasse, die im Plan eingezeichnet ist. Halten Sie die Pläne von zwei Geschossen übereinander gegen das Licht so sehen Sie, welche Räume und Wände übereinander liegen. Eruieren Sie den Massstab der Pläne. Das erleichtert Ihnen später das Abschätzen von Raumgrössen. Meist finden sich Hinweise zum Massstab im Plankopf. Fehlen sie, lässt sich der Massstab auch errechnen. Messen Sie dazu die Breite einer Tür, die Sie auf dem Plan ebenfalls finden. Die Türbreite in natura für eine Wohnungstüre sind das üblicherweise 90 Zentimeter geteilt durch die Türbreite auf dem Plan (in Zentimetern) ergibt den Massstab. Entspricht dieser nicht dem üblichen Massstab von 1:50 oder 1:100, lohnt es sich den Plan auf einem Fotokopierer zu vergrössern oder zu verkleinern. Das erleichtert später das Lesen.

4 Diese Symbole finden Sie auf Plänen (Grundriss) Schacht Wand (Leichtbau, Gipsständer) Kamin WC-Schüssel Fenster Badewanne Treppe Waschbecken Tür Dusche Wand (Beton) Kochherd Wand (Kalksandstein) Einbauschrank Ein Zentimeter auf einem Plan im Massstab 1:50 entspricht einem halben Meter in natura, bei 1:100 einem Meter. Vergleichen Sie jeden Raum mit der Realität. So erhalten Sie schnell ein Gefühl für die Darstellung Ihres Hauses auf den Plänen und erkennen Details wie Fenster, Türen, Heizkörper, Treppen oder die Küchenkombination. Wichtig für die Abklärung des Umbaupotenzials sind Schächte, Kamine und tragende Wände. Sie können einen Umbau erschweren oder gar verhindern. Wie Schächte und Kamine auf dem Plan aussehen, zeigt Ihnen der Kasten auf der vorangehenden Seite. Manchmal fehlen solche Schächte auch, weil die Leitungen in den Wänden verlaufen. Heikel

5 sind deshalb Wände hinter Waschbecken oder WC-Schüsseln. Für tragende Wände gilt folgende Faustregel: Aussenwände sind fast immer tragend. Je dicker eine innere Wand, desto grösser die Wahrscheinlichkeit, dass sie tragend ist. Wände unter zehn Zentimetern Dicke (2 Millimeter im Plan 1:50, 1 Millimeter im Plan 1:100) sind meist nicht tragend.

6 LESEPROBE 3 Baurechtliche Grenzen Wo, wie hoch, wie nahe an der Grenze und mit welchen Materialien Sie bauen oder renovieren dürfen, ist in diversen Vorschriften geregelt: vom Bund im Raumplanungs- und im Umweltschutzgesetz, von den Kantonen in Planungs- und Baugesetzen, von den Gemeinden in Bauoder Zonenordnungen. Dazu kommen an vielen Orten noch spezielle Quartier- oder Gestaltungspläne. Eine geballte Ladung an Vorschriften, von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, die es für Eigenheimbesitzer unmöglich machen, die rechtliche Machbarkeit ihres Um- oder Ausbauprojekts selbst einzuschätzen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, eine Fachperson beizuziehen oder beim Bauamt Informationen einzuholen. Über eines darf der Vorschriftendschungel aber nicht hinwegtäuschen: Gerade für Um- und Ausbauten sind die Baugesetze in den letzten Jahren stark gelockert worden. Denn es ist auch im Interesse der Behörden, wenn zuerst einmal die vorhandene Bausubstanz voll ausgenutzt wird, bevor noch mehr grüne Wiesen zubetoniert werden. Um die bauliche Verdichtung zu fördern, werden Bewilligungsverfahren für Ausbauten oder Aufstockungen heute in den meisten Kantonen wohlwollend behandelt. Braucht es eine Baubewilligung? Ab wann ist für eine Renovation oder einen Umbau eine Baubewilligung nötig? Da in jedem Kanton und jeder Gemeinde eigene Baugesetze mit unterschiedlichen Spielräumen bestehen, gibt es auf diese Frage keine allgemein gültige Antwort. Sie können aber von folgender Faustregel ausgehen: Werden bestehende Räume nur erneuert und wird ihre Nutzung nicht geändert, können Sie auf eine Bewilligung verzichten. Dazu gehören

7 beispielsweise der Ersatz der Kücheneinrichtung oder das Streichen von Zimmern. In der Regel dürfen Sie auch die Fassade neu streichen lassen, ohne dass Sie eine Bewilligung einholen müssen. Einschränkungen gibt es in diesem Fall aber oft bei den zulässigen Farbtönen, die sich ins Quartierbild einfügen sollten. Wird die Nutzung von Räumen massgeblich geändert, eine Wand herausgerissen, ein Dachfenster eingebaut oder ein Anbau erstellt, braucht es fast immer eine Bewilligung. In bestimmten Fällen ist aber kein aufwändiges Bewilligungsverfahren nötig: Für kleinere Eingriffe kennen viele Gemeinden ein vereinfachtes Verfahren, das innerhalb weniger Tage abgewickelt wird. Für grössere Bauvorhaben wie etwa den Anbau eines neuen Zimmers oder eine Aufstockung des Hauses ist jedoch eine vollständige Baubewilligung nötig. Dann kann das Bewilligungsverfahren schnell einmal drei Monate oder mehr in Anspruch nehmen. Beispiel Gregor T. möchte seinen grossen Estrich heller gestalten und plant darum den Einbau von zwei Dachflächenfenstern. Da dies ein untergeordnetes Bauvorhaben ist, bei dem niemand ein Rekursrecht hat, und es darum auch nicht ausgeschrieben werden muss, kann Herr T. die Bewilligung im vereinfachten Verfahren einholen. Er schickt dem Bauamt die Projektpläne und alle weiteren Unterlagen ein und zwei Wochen später liegt die Bewilligung in seinem Briefkasten. Ist eine Baubewilligung nötig, sollten Sie auf jeden Fall einen Architekten beiziehen, der die Pläne ausarbeitet, alle Formulare korrekt ausfüllt und sie zusammen mit den nötigen Berechnungen auf dem Bauamt einreicht. Dieses prüft, ob das Projekt den Gesetzen entspricht und bewilligungsfähig ist. Unter Umständen sind Nachbesserungen des Projekts nötig. Steht einer Bewilligung grundsätzlich nichts im Weg, werden die Baugespanne aufgestellt und das Projekt öffentlich aufgelegt. Treffen keine Einsprachen ein, wird die Bewilligung erteilt. Die Kosten für eine Baubewilligung richten sich in der Regel nach den Baukosten, dem Bauvolumen oder der Grösse des umzubauenden Objekts und können deshalb von wenigen hundert Franken bis zu einigen tausend Franken variieren.

8 Tipp Sind Sie unsicher, ob Sie für die Renovation Ihres Hauses eine Bewilligung brauchen, lohnt es sich, beim Bauamt der Gemeinde nachzufragen. Unrechtmässig ausgeführte Arbeiten ziehen nämlich eine Anzeige nach sich und im schlimmsten Fall müssen die Veränderungen wieder rückgängig gemacht werden.

9 Tipps für die Praxis Im zweiten Teil des Ratgebers finden Sie konkrete Ratschläge aus der Praxis für Ihren Umbau. Ob neuer Wandanstrich, Sanierung der Heizungsanlage oder Erweiterungsbau die folgenden Seiten zeigen Ihnen für jeden Gebäudeteil, worauf Sie achten müssen, damit Ihr Vorhaben gelingt. LESEPROBE 4 So benützen Sie den Praxisteil Die Kapitel dieses Teils sind alle gleich aufgebaut. Fehlt eine Rubrik, bedeutet das, dass sie beim betreffenden Thema nicht relevant ist. Symbole helfen Ihnen, sich sofort zurechtzufinden: Punkte, die Sie bei der Planung auf jeden Fall miteinbeziehen sollten Überschneidungen und Auswirkungen auf andere Bauteile Die Lösungsvorschläge für die einzelnen Probleme sind nach Kosten abgestuft: Kostengünstige Variante Teurere Variante Verweise zu den Informationen im Grundlagenteil

10 Küche Die Küche hat sich in den letzten Jahren zu einem zentralen Wohnraum entwickelt. Zudem kommen laufend Neuheiten auf den Markt. Alte Küchen entsprechen darum oft nicht mehr den heutigen Ansprüchen. Räumliche Veränderungen oder der Wunsch nach mehr Komfort sind meist Anlass für eine Renovation selbst wenn die Geräte eigentlich noch intakt wären. Aktuelle Standards Räumliche Aufteilung Zum Wohnraum hin geöffnete Küche Geschlossene Küche mit genügend Platz für einen Esstisch Möblierung Küchenmöbel aus Metall oder mit Kunstharz beschichteter Spanplatte Arbeitsflächen aus Stein oder rostfreiem Stahl Geräte Geschirrspüler Steamer Mikrowellenofen Kühlschrank und separater Gefrierschrank Glaskeramikkochfelder Typische Probleme und Lösungen Backofen, Geschirrspüler und/oder Kühlschrank müssen ausgetauscht werden. Erneuerung der gesamten Küchenkombination mit allen Geräten Austausch der defekten Geräte Die Küche gefällt nicht mehr. Erneuerung der gesamten Küchenkombination mit allen Geräten Austausch der Fronten und Türen sowie der Arbeitsplatte Die Küche ist unpraktisch eingerichtet. Erweiterung mittels Wanddurchbruch und Einbau einer neuen Kombination Austausch der Küchenkombination gegen eine neue mit besserer Organisation Die Küche ist zu klein. Umbau des gesamten Wohn- und Küchenbereichs eventuell unter Einbezug eines weiteren Zimmers Wanddurchbruch und Ausweitung der Küchenfläche in den Wohnbereich

11 Daran sollten Sie unbedingt denken Organisation: Der Einbau einer neuen Küche ist die Chance, Arbeitsabläufe zu verbessern. Überlegen Sie sich genau, wie Sie die Küche künftig nutzen werden. Überprüfen Sie die Vorschläge von Architektin oder Küchenplaner daraufhin, ob Ihre gewohnten Abläufe funktionieren. Farben und Materialien: Seien Sie vorsichtig bei der Farb- und Materialwahl. Verzichten Sie auf optische Gags und setzen Sie auf eine Ausstattung, die Ihnen auch noch in ein paar Jahren gefällt. Reinigung: Gerade in Familienhaushalten wird die Küche stark genutzt. Wählen Sie deshalb für die Kombination dauerhafte Materialien, die sich gut reinigen lassen. Leitungen: Klären Sie vor dem Austausch der Küche ab, ob die Leitungen für Wasser und Abwasser noch intakt sind. Lassen Sie diese im Zweifelsfall austauschen. Ökologie: Ob Ofen, Geschirrspüler oder Kühlschrank wählen Sie Geräte der Energie-Verbrauchsklasse A, A+ oder A++. Die aufgeklebte Energieetikette gibt darüber Auskunft ( Occasionen: Planen Sie den Austausch der gesamten Kombination und geht ein Gerät vorzeitig kaputt, können Sie es vorübergehend durch ein gebrauchtes ersetzen. Occasionsgeräte finden Sie in Bauteilbörsen ( Diese Profis helfen Ihnen Architektin für die Planung grösserer Küchenumbauten mit Durchbruch zu anderen Räumen Küchenplaner für den Austausch von Kombinationen Sanitärinstallateurin und Elektriker für den Anschluss der neuen Geräte Maler und Gipserin für Anpassungsarbeiten an den Wänden Hier finden Sie weitere Informationen Ökologische Materialien, Schadstoffe: Kapitel 5, Seite 128 Einholen von Offerten, Verträge mit Handwerkern und Architekten: Kapitel 6, Seite 140 Den vollständigen Ratgeber lesen? Jetzt bestellen unter