So erhalten Sie ein Wohnberechtigungszertifikat in Staheimerien

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1 Richtlinien zur Förderung von neu geschaffenem Mietwohnraum (Kommunales Wohnungsbauförderungsprogramm zur Schaffung von Mietwohnraum, der bedarfsgerecht, familienfreundlich und bezahlbar ist.) Ausgangssituation: Ziel einer kommunalen Wohnungspolitik muss es sein, für jede/n Bürger/-in angemessenen Mietwohnraum zur Verfügung zu stellen, der für die Bürgerin/den Bürger bezahlbar ist. In der Gemeinde Steinhagen besteht eine steigende Nachfrage nach bezahlbarem und barrierefreiem Mietwohnraum. Ebenso besteht eine erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen für 1 2 Personen. Aufgrund der in Zukunft tendenziell sinkenden Einkommen, insbesondere im Rentenalter, hat ein immer größer werdender Anteil der Steinhagener Bürger/innen einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, der zum Bezug einer auf der Grundlage der Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW, geförderten Sozialwohnung berechtigt. Die Gemeinde Steinhagen setzt sich dafür ein, diesem Bedarf in angemessener Weise gerecht zu werden. Um diesem Ziel näher zu kommen, bedarf es marktwirtschaftlicher Instrumente, um finanzielle Anreize für Investoren/Vermieter zu schaffen. Mit einem kommunalen Wohnungsbauförderungsprogramm will die Gemeinde Steinhagen Investoren motivieren, den dringend benötigten Mietwohnraum zu schaffen. Die Gemeinde Steinhagen fördert nach eigenem Ermessen die Schaffung von neuem Wohnraum nach den folgenden Bestimmungen: 1. Allgemeines: 1.1 Gefördert wird: Variante a.) und die Schaffung von Mietwohnungen auf Grundlage der Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW* ) Variante b.) die Schaffung von frei finanzierten Mietwohnungen. Hier gilt als Förderbestimmung, dass die von den Investoren/Vermietern geforderte Kaltmiete die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigt. Es gilt dabei ausschließlich die Obergrenze für die normale Wohnlage, basierend auf dem jeweils aktuell gültigen Mietspiegel für den Nordkreis des Kreises Gütersloh. 1

2 * ) Das Land Nordrhein-Westfalen unterstützt im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung private Investoren und kommunale Wohnungsunternehmen dabei, preiswerte Mietwohnungen für Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am allgemeinen Wohnungsmarkt bereitzustellen. Die Förderung erfolgt durch die Gewährung von zinslosen bzw. niedrig verzinsten Darlehen. Als Gegenleistung für die günstigen Konditionen unterliegen alle Mietwohnungen einer Mietpreis- und Belegungsbindung; die Anmietung der Wohnungen ist nur durch einen festgelegten Personenkreis möglich. In bestimmten Fällen wird zusätzlich ein Belegungsrecht (15 od. 20 Jahre) für die Kommune vereinbart. Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten sind die, die sich aufgrund zu geringen Einkommens oder aufgrund sozialer Merkmale und besonderer Bedürfnisse aus eigener Kraft nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung wird zum Beispiel der Bau oder Kauf selbst genutzten Wohneigentums, der barrierefreie oder energieeffiziente Umbau, Wohnungen für Behinderte, die denkmalgerechte Erneuerung von Siedlungshäusern oder die Umstrukturierung von Großwohnanlagen gefördert. Grundlage sind die Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) - RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr v IV A /06 - zuletzt geändert durch RdErl. v IV / Mit der Schaffung von Mietwohnungen ist der Neubau, aber auch der Umbau bzw. Ausbau bisher nicht wohnlich genutzter Räume zu abgeschlossen Mietwohnungen gemeint. Die Schaffung von barrierefreiem Mietwohnraum mit erhöhtem Standard (siehe Anlage 1) wird zusätzlich gefördert. Das Förderprogramm beinhaltet ausschließlich einen nicht rückzahlbaren Zuschuss an die/den Vermieter/-in/Investor/-in. Ein Rechtsanspruch kann aus diesen Richtlinien nicht hergeleitet werden. Zuschüsse können nur gewährt werden, soweit Haushaltsmittel hierfür zur Verfügung stehen. 1.3 Der Zuschussempfänger ist verpflichtet, Fördermittel ganz oder teilweise zurückzuzahlen, wenn der Antrag vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben enthält oder die Richtlinien nicht beachtet worden sind. 1.4 Über die Anträge entscheidet im Rahmen dieser Richtlinien die Gemeinde Steinhagen. Die Anträge werden in der Reihenfolge des Eingangs bei der Gemeinde Steinhagen berücksichtigt. 1.5 Die Antragstellung bzw. die Reservierung von Fördermitteln ist frühestens 12 Monate vor der geplanten Bezugsfertigkeit der Mietwohnung/en möglich. 2. Förderhöhe 2.1 Variante a.) Mietwohnungen auf Grundlage der Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW. Die Gemeinde Steinhagen ist in den Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW seit dem Jahr 2015 dem Mietniveau M2 zugeordnet worden. Die Mietniveaustufen reichen dabei von M1(niedrigste Stufe) bis M4 (höchste Stufe). Durch diese Einstufung wird die maximale Höhe der Miete bei Erstbezug festgelegt, die für die Dauer der Mietpreisbindung verlangt werden kann. Man spricht hier von der sogenannten Bewilligungsmiete. 2

3 Berechtigt zum Bezug dieser Wohnungen sind Begünstigte, die die Einkommensgrenze des 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) nicht überschreiten. Man spricht hier von der sogenannten Einkommensgruppe A. Die Bewilligungsmiete für die Einkommensgruppe A (Mietniveau M2) beläuft sich derzeit (2015) auf 4,65 pro Quadratmeter. Bei der Einkommensgruppe B handelt es sich um wirtschaftlich leistungsfähigere Begünstigte, deren anrechenbares Einkommen die vorgenannte Einkommensgrenze um bis zu 40 % übersteigt. Eine Förderung für die Einkommensgruppe B (Höhe der Bewilligungsmiete wäre 5,75 pro Quadratmeter bei Mietniveau M2) erfolgt derzeit faktisch nicht durch das Land NRW und wird daher bei der Förderung nicht berücksichtigt. Die Gemeinde Steinhagen erhöht die vom Land NRW für das jeweilige Wohnungsbauprojekt in der Gemeinde Steinhagen festgelegten Bewilligungsmieten um 1,-- pro Quadratmeter Wohnfläche je Neubauwohnung; bei barrierefreiem Mietwohnraum mit erhöhtem Standard um 1,50 pro Quadratmeter Wohnfläche je Neubauwohnung. Die Zahlung dieses Zuschusses erfolgt direkt an den Vermieter/-in (Investor/-in). Hierdurch steigen dessen Mieteinnahmen aktuell wie folgt: Derzeitige Bewilligungsmiete für die Einkommensgruppe A (Mietniveau M2): 4,65 pro Quadratmeter (m²) Zzgl. kommunaler Aufstockung = 5,65 bzw. 6,15 (barrierefrei) pro m². 2.2 Variante b.) Förderung von frei finanziertem Mietwohnraum. Gefördert wird der Neubau von frei finanziertem Mietwohnraum und der Umbau bzw. Ausbau bisher nicht wohnlich genutzter Räume zu abgeschlossen Mietwohnungen. Beispielsweise werden Gebäudeteile, die zuvor nicht für Wohnzwecke genutzt werden konnten, zu solchen ausgebaut oder ein Bürogebäude wird zu einem Wohngebäude umgebaut. Auch der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken wäre förderfähig. Voraussetzung ist hier, dass die von den Vermietern/Investoren geforderte Kaltmiete die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete während des Förderzeitraumes nicht überschreitet. Es gilt dabei ausschließlich die Obergrenze für die normale Wohnlage, basierend auf dem jeweils aktuell gültigen Mietspiegel für den Nordkreis Gütersloh. Seit dem beläuft sich die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete für ab dem Jahr 2000 fertiggestellten Wohnraum bei normaler Wohnlage auf 6,18 pro Quadratmeter. Die Gemeinde Steinhagen erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete um 1,-- pro Quadratmeter Wohnfläche je Neubauwohnung; bei barrierefreiem Wohnraum mit erhöhtem Standard um 1,50 pro Quadratmeter Wohnfläche je Neubauwohnung. Aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete bei normaler Wohnlage: 6,18 pro Quadratmeter (m²) Zzgl. kommunaler Aufstockung = 7,18 bzw. 7,68 (barrierefrei) pro m². 3

4 2.3 Fördervoraussetzungen für eine barrierefreie Mietwohnung mit erhöhtem Standard: Die baulichen Anforderungen für eine barrierefreie Mietwohnung mit erhöhtem Standard werden in der Anlage 1 näher erläutert. 3. Förderdauer, Anzahl der Förderungen und Auszahlung der jährlichen Fördergelder 3.1 Die Förderung wird auf 10 Jahre pro Mietwohnung begrenzt. Nach den ersten 5 Förderjahren wird der kommunale Zuschuss für die verbleibenden 5 Jahre um die Hälfte reduziert. 3.2 Es werden maximal 30 Mietwohnungen pro Jahr gefördert. Um eine gleichmäßige Verteilung von Wohnungsgrößen zu erreichen, teilen sich die förderbaren Wohnungsgrößen wie folgt auf: 10 Wohnungen für 1-Personen-Haushalte 45 m² bis 55 m² = durchschnittlich 50 m² 10 Wohnungen für 2-Personen-Haushalte 55 m² bis 65 m² = durchschnittlich 60 m² 10 Wohnungen ab 3-Personen-Haushalte 65 m² bis 125 m² = durchschnittlich 95 m² Über Abweichungen bei der Aufteilung entscheidet die Gemeinde Steinhagen. Zusammengerechnet ergibt dies eine durchschnittliche Wohnungsgröße von ca. 68 m² (50 m² + 60 m² + 95 m² = 205 m² : 3 = 68,33 m²). Für barrierefreie Mietwohnungen mit erhöhtem Standard errechnet sich eine Durchschnittsgröße bei den Ein- oder Zweipersonenwohnungen von ca. 60 m² (55 m² + 65m² = 130 m²: 2 = 60 m²). Die höheren Standards ziehen einen größeren Flächenbedarf nach sich, so dass die durchschnittliche Wohnfläche in etwa um 5 m² pro Wohnung anzuheben ist. 3.3 Das kommunale Wohnungsbauförderprogramm wird zunächst auf 15 Jahre, beginnend ab dem Jahr 2015, festgeschrieben, wobei der Beginn der Förderung in den ersten 5 Jahren liegt. 3.4 Die Auszahlung der Fördersumme erfolgt je geförderter Mietwohnung einmal jährlich an den/die Vermieter/Investoren. Im ersten Jahr beginnt die Förderung anteilig zur Jahresfördersumme ab dem ersten Monat der Vermietung der Mietwohnung/en. In den Folgejahren wird die Jahresförderung jeweils zum Stichtag ausgezahlt. 3.5 Ein Rechtsanspruch auf Auszahlung kann aus den Förderrichtlinien nicht hergeleitet werden. Zuschüsse können nur gewährt werden, soweit Haushaltsmittel hierfür zur Verfügung stehen. 4. Unterbrechung / vorzeitige Einstellung der Förderung 4.1 Sollte der geförderte Mietwohnraum länger als sechs Monate nicht vermietet sein, wird ab dem siebten Monat bis zur Weitervermietung der Wohnung die Förderung unterbrochen. Der Vermieter/Investor hat dies unaufgefordert gegenüber der Gemeinde Steinhagen anzuzeigen. Der bewilligte Förderzeitraum wird hierdurch nicht unterbrochen. 4

5 5. Regelmäßiger Nachweis der tatsächlich erhobenen Miete 5.1 Bei der erstmaligen Antragstellung sind alle abgeschlossenen Mietverträge der Gemeinde Steinhagen nachzuweisen. 5.2 Der Vermieter/Investor hat unverzüglich jede Mietänderung, hinsichtlich der Kaltmiete sowie jeden Mieterwechsel gegenüber der Gemeinde Steinhagen anzuzeigen und durch Vorlage des neu abgeschlossenen Mietvertrages nachzuweisen. 5.3 Einmal jährlich (Stichtag ) hat der Vermieter die aktuell erhobene(n) Kaltmiete(n) für seine geförderten Wohnungen schriftlich mitzuteilen. 5.4 Sollte eine Mieterhöhung über die jeweils zum Zeitpunkt der Mieterhöhung gültigen Mietobergrenzen der Varianten a) und b) erfolgen, wird die Förderung vorzeitig zu Beginn des darauf folgenden Förderjahres eingestellt. Sollten die Mietobergrenzen während des Förderzeitraums sinken, bleibt es im Rahmen der Besitzstandswahrung bei den aktuell genehmigten Mietobergrenzen. 6. Inkrafttreten 6.1 Diese Richtlinien treten mit Wirkung vom in Kraft. 5

6 Anlage 1 Anforderungen und bauliche Mindestvoraussetzungen für die Förderung von barrierefreien Mietneubauwohnungen mit erhöhtem Standard: Allgemein: Gefördert werden Seniorenwohnungen und Servicewohnanlagen für Personen in 1 und 2-Personen-Haushalten, in denen in Anlehnung an die Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen bei Einzug in die Wohnung mindestens ein Haushaltsmitglied älter als 60 Jahre alt sein muss. Alternativ werden die Wohnungen auch bei Einzug von jüngeren Personen gefördert, wenn diese Personen eine Pflegestufe und/oder einen Grad der Behinderung von mindestens 50 % mit mindestens einem Merkzeichen (G, ag, Bl, Gl, B, H oder RF) nachweisen können. Bauliche Mindestvoraussetzungen: Die baulichen Anforderungen der DIN (R) sollen dabei eingehalten werden. Die DIN (R) gilt als Norm für die barrierefreie Planung, Ausführung und Ausstattung von Wohnungen, Gebäuden mit Wohnungen und deren Außenanlagen, die der Erschließung und wohnbezogenen Nutzung dienen. Die Anforderungen an die Infrastruktur der Gebäude mit Wohnungen berücksichtigen grundsätzlich auch die uneingeschränkte Nutzung mit dem Rollstuhl. Innerhalb von Wohnungen wird unterschieden zwischen barrierefrei nutzbaren Wohnungen und barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbaren Wohnungen. Insbesondere sind dabei nachfolgende bauliche Voraussetzungen zu berücksichtigen: die Wohnung muss barrierefrei erreichbar sein (stufenlose Zuwegung und stufenloser Zugang oder über einen von der Größe ausreichend dimensionierten Fahrstuhl) weitere zur Wohnung gehörende Bereiche (bspw. Kellerräume) müssen ebenfalls barrierefrei erreichbar sein der Zugang zur Terrasse oder zum Balkon muss schwellenfrei sein die Bewegung innerhalb der Wohnung muss rollstuhlgerecht möglich sein die Wohnung muss über ein rollstuhlgerechten Sanitärraum verfügen (u. a. Einbau einer bodengleichen Dusche mit einem Duschbereich von 150 x 150 cm, Installation eines unterfahrbaren Waschbeckens) vorzugsweise ist der Duschbereich mit einem Duschvorhangsystem auszustatten die Wände des Sanitärraumes sind in massiver Bauweise zu erstellen, damit bei Bedarf ohne Probleme bspw. Halte- oder Klappstützgriffe oder eine Haltereling installiert werden können das WC muss eine ausreichende Sitzhöhe zwischen 46 bis 48 cm über dem Boden haben und ist bei Bedarf gegen ein Höheres austauschbar (freistehendes WC) oder mechanisch Höhenverstellbar (wandhängendes WC) über dem Waschbecken im Badezimmer ist ein rechtwinkeliger nicht kippbarer Spiegel (mind. 100 cm hoch) direkt über dem Waschhebel zu installieren; über dem Spiegel ist eine helle, blendfreie Lichtquelle zu installieren die nach außen öffnende Badezimmertür ist mit einer Sicherheitsverriegelung zu versehen die Außen- (Hauseingang, Terrasse/Balkon) und Innentüren der Wohnung müssen eine lichte Durchgangsbreite von mindestens 0,90 m aufweisen (Ausnahme Gäste- WC; mindestens 0,80 m) die Wohnung muss über eine rollstuhlgerechte Küchengröße (Bewegungsfläche vor der Kücheneinrichtung mindestens 150 cm) verfügen Über im Einzelfall begründete Abweichungen/Ausnahmen entscheidet die Gemeinde Steinhagen. 6