Arthur Bornstedt. So verwirklichen Sie sich mit einem Ausbauhaus den Traum von Ihrer eigenen Immobilie

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1 Arthur Bornstedt So verwirklichen Sie sich mit einem Ausbauhaus den Traum von Ihrer eigenen Immobilie

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort: Volle Konzentration auf den einmaligen Kraftakt 4 1. Kapitel: Ein Ausbauhaus für wen lohnt sich das? 5 2. Kapitel: Welches Ausbauhaus kommt in Betracht? Kapitel: Ausbauhäuser zumeist als Fertighäuser im Angebot Kapitel: Massivhaus und Bauträgerhaus mitunter in Ausbaustufen zu haben Kapitel: Planung vor dem Hauskauf Kapitel: Umgang mit Bau-Partnern Kapitel: Kosten sparend bauen Kapitel: Das Ausbauhaus im Detail Tipps für den Innenausbau Kapitel: Auf Vorrat planen und bauen Kapitel: Das Haus ist fertig Kapitel: Was das Haus am Ende kostet 100 Glossar: Neubau von A wie Ausbau bis Z wie Zentralheizung 105 3

3 1. Kapitel Ein Ausbauhaus für wen lohnt sich das? Kurz gesagt: Es lohnt sich für alle, die mit sinnvollen Eigenleistungen die hohen Baukosten drücken wollen und damit unterm Strich auch deutlich weniger Kredit aufnehmen müssen. Da verschiedene Ausbaustufen bei Fertighäusern aber auch bei Massivhäusern im Angebot sind, lohnt sich der Blick auf das Sparpotential mit einem Ausbauhaus grundsätzlich für alle Eigenheimbauer. Sparpotential durch Eigenleistung am Bau Mit Eigenleistungen können Bauherren beim Hausbau kräftig sparen. Die Muskelhypothek hat zudem den Vorteil, dass Banken sie bei der Finanzierung wie Eigenkapital behandeln. Das bedeutet, dass für den Wert der geplanten Eigenleistungen kein Kredit aufgenommen werden muss. Sowohl bei individuell geplanten Häusern als auch bei Fertighäusern ist es möglich, mit der Baufirma Eigenleistungen zu vereinbaren. Doch Vorsicht: Die meisten Bauherren überschätzen sich und ihre Möglichkeiten. Selbst bei viel handwerklichem Geschick und der Mitwirkung aller Familienmitglieder, Verwandten, Bekannten, und Kollegen dauern die Arbeiten länger als bei den Profis. Gegenüber dem Einsatz von Fachleuten muss mit einem zwei- bis dreifachen Zeiteinsatz gerechnet werden. Gehen Eigenleistungen und der Einsatz von Fachkräften nebeneinander her oder ineinander über, müssen die eigenen Leistungen des Bauherren gut geplant und abgestimmt werden. Kommen Bauhandwerker nicht vereinbarungsgemäß zum Zuge, entstehen Mehrkosten. Vorsicht ist auch geboten, wenn Eigenleistungen nicht fachgerecht ausgeführt sind. Später könnten Baufirmen bei Beanstandungen die Vorarbeiten des Laien zum Anlass nehmen, sich von eigenen Gewährleistungspflichten zu befreien. Eigenleistungen zählen zwar wie Eigenkapital, dennoch ist der Einsatz für die Finanzierungsrechnung nicht grenzenlos. Die Banken akzeptieren bei der Finanzierung bestenfalls 20 Prozent, meist jedoch nur 10 Prozent der reinen Baukosten als Muskelhypothek. Doch selbst diese Grenze ist für die meisten Bauherren zu hoch. Wer zum Beispiel zehn Prozent der Baukosten durch Eigenleistungen einsparen will, muss rund Stunden auf der Baustelle zubringen. Das bedeutet, ein Jahr lang jede Woche 25 Stunden nach Feierabend oder am Wochenende am eigenen Haus zu arbeiten. 5

4 Nicht alles, was sich Eigenheimbesitzer zutrauen, sollten oder dürfen sie ausführen. Einige Arbeiten sollten oder müssen sogar dem Fachmann vorbehalten bleiben. Dies betrifft vor allem Arbeiten, wo es um die Sicherheit der Bewohner geht, so an Elektro- und Gasanlagen. Bei anderen Arbeiten wiederum ist die Beaufsichtigung durch Eperten dringend anzuraten, so beim Heizungsbau. Das Eperiment mit dem Selbstbausatz vom Baumarkt kann sich schon bei der Finanzierungsberatung bei der Bank oder bei der Gebäudeversicherung als Bumerang erweisen, wenn die Berater einen Abnahmenachweis durch eine Fachfirma verlangen, um das Risiko kalkulieren zu können. Für manche Arbeiten sind Abnahmen sogar vorgeschrieben, so beim Anschluss der Heizung an den Schornstein durch den zuständigen Schornsteinfeger. Die folgende Übersicht zeigt, was Eigenheimbauer mit und ohne Geschick selbst tun können: Checkliste: Welche Eigenleistungen in Betracht kommen Art der Arbeit Das kann Für begabte Sache des Abnahme / fast jeder Laien Fachmanns Genehmigung Erdarbeiten bis 2 Meter Tiefe Außenabdichtung, Drainage Mauern von Wänden () Fundamente Mauern nicht tragender Wände Verlegen Betondecken () Treppenbau () Transport-, Hilfsarbeiten Außenputz, Thermoschicht () Vorhangfassade () Unterspannbahn Dacheindeckung Dachaufbauten Dachklempnerarbeiten Dachrinnen, Fallrohre Fenster, Türen, Rolläden, Klappläden () Wärmedämmung Dachboden Wärmedämmung Dachschräge Wärmedämmung Kellerdecke Terrassen, Balkonfußböden, Fugen abdichten Schornsteinbau Trockenausbau Wände und Böden Boden- und Wandfliesen verlegen 6

5 Art der Arbeit Das kann Für begabte Sache des Abnahme / fast jeder Laien Fachmanns Genehmigung Teppichboden verlegen Holzfußboden verlegen Wasser- und Abwasserleitungen () Sanitärinstallation Heizungsbau () Elektroinstallation Gasinstallation Treppenbau () Innenanstrich, Tapezieren Hilfsgerüste bis 2 m Gerüstbau bis 2 m Gerüstbau über 2 m Gerüstbau über 7 m (): Je nach Umfang und Schwierigkeit Für Eigenleistungen bieten Fertighaushersteller und Hausbaufirmen eine breite Palette von Mitwirkungsmöglichkeiten, die den Einsatz des Bauherrn in unterschiedlichem Maße vorsehen. Sie können das Haus im Etremfall auch mit komplett lieferbaren Bausätzen allein bauen. Solche Bausätze gibt es für den kompletten Rohbau (Rohbauhaus) und für den Innenausbau bzw. einzelne Gewerke (Bausatzhaus). Rohbauhaus mit Selbstbausätzen Das EUR-Traumhaus für nur EUR? Wer solche Angebote hört, muss nicht gleich an Baupfusch denken. Anbieter von Selbstbau-Häusern können glaubhaft vorrechnen, dass Einsparungen zwischen einem Viertel und einem Drittel gegenüber der Ausführung durch eine Baufirma möglich sind. Voraussetzung ist allerdings, dass der Bauherr selbst all jene Arbeiten verrichtet, die nicht unbedingt durch Fachleute erledigt werden müssen. Für Leute mit wenig Zeit ist Selbstbau nicht geeignet. Zum einen erfordern die Abläufe auf der Baustelle die termingetreue Einhaltung bestimmter Schritte. Wenn der Rohbau steht, kann nicht über den Winter das Dach offen bleiben. Binnen drei bis fünf Monaten einschließlich Jahresurlaub den Rohbau hochziehen, nach rund einem Jahr im neuen Heim wohnen mit modernen Rohbausätzen ist dies keine Heerei. Allerdings sollten sich auch Optimisten mit handwerklichem Geschick und Erfahrung nicht ohne fachliche Rückendeckung ins Selbstbau-Abenteuer stürzen. Wer glaubt, alles allein bewerkstelligen zu können, ist bald total verlassen, noch dazu, wenn der Lieferant des Selbstbauhauses seine Pflicht mit dem Abkippen der Baustoffe auf 7

6 dem Grundstück des Bauherrn als erledigt betrachtet. Vor solchen Praktiken warnt der Verband der Europäischen Selbstbaupartner (VES). Seine Mitgliedsfirmen vertreten das Konzept des organisierten Selbstbaus. Achtung: Ein Fachmann muss die Bauleitung übernehmen. Der Kunde muss vorher den Rohbauhaus-Anbieter frgen, was das etra kostet. Betreuung beim Selbstbau durch fachkundige Partner ist auch für die Finanzierung wichtig. Keine Bank finanziert ein Haus, wenn sie nicht sicher sein kann, dass der Marktwert des Objekts stimmt. Nur Qualität sichert beim Selbstbau die Hypothek. Selbstbau bedeutet deshalb nicht, dass der Bauherr sich um alles kümmern muss. Wer einen Bausatz bestellt, kann Service erwarten. Seriöse Anbieter von Selbstbau- oder Rohbausätzen liefern nicht nur Steine und Beton, sondern bieten Betreuung rund um den Bau. Baubetreuung seriöser Rohbauhausanbieter Grundstücksvermittlung: Wählen Sie eine Selbstbaufirma vor Ort. Sie kennt den Grundstücksmarkt, kann Bausatzkunden selbst Grundstücke anbieten oder Dritte vermitteln. Finanzierung: Versierte Selbstbausystemanbieter haben Erfahrung mit der Finanzierung. Sie können Bankverbindungen vermitteln und haben Kompetenz in der Nutzung von Fördermitteln. Planung: Meist genügt es, wenn der Bauherr seine Wünsche grob skizziert. Der von der Selbstbaufirma beauftragte Architekt bietet die individuelle und selbstbaufreundliche Lösung. Statik: Berechnungen und die Ausführungspläne gehören zum Leistungspaket der Selbstbauanbieter. Behörden: Unterlagen und Anträge erstellt die Selbstbaufirma. Sie kennt sich bei den Behörden vor Ort und ihren Bestimmungen aus. Baustoffe: Die Firma berät, welche Materialien auch für den begabten Laien geeignet sind. Derartige Baustoffe tragen das Prädikat selbstbaufreundlich. Baubetreuung: Ein Fachmann sollte für die gesamte Bauphase ständig 8

7 ansprechbar sein. Bei wichtigen Abschnitten (Bodenplatte, Ecksteine, erste Lage, Geschossdecken) helfen Handwerker mit. Bauaufsicht: Ohne fachliche Aufsicht finanzieren die Banken keinen Selbstbau. Die Firma kontrolliert, ob Sie sachgerecht arbeiten. Übrigens: Der Verband Europäscher Selbstbaupartner gibt Auskunft über Firmen, die Bausätze mit Serviceleistungen anbieten, und berät in allen Selbstbaufragen (Adresse am Ende des Buches). Der Rohbausatz für ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 120 Quadratmeter Grundfläche, Keller, ausgebautem Dachgeschoss und Doppelgarage kostet EUR, samt weiterer Bausätze für innen insgesamt EUR. Ohne Eigenleistungen würde das Haus EUR kosten. Wer selbst baut, spart mit EUR rund ein Drittel der reinen Gesamtbaukosten. Bauteil/Gewerk Materialkosten im Eigenleistungen Gesamtkosten Bausatz enthalten (ja/nein) Rohbausatz EUR EUR EUR Bodenplatte ja EUR EUR Wärmedämmung Dach ja 900 EUR 900 EUR Dachaufbau/ Dachdeckung ja EUR EUR Dachrinnen, Kaminanschluss ja 770 EUR 770 EUR Dachfenster ja 300 EUR 300 EUR Wärmeschutzfenster ja 400 EUR 400 EUR Innen- und Außensimse ja 300 EUR 300 EUR Rolläden ja 0 EUR 0 EUR Passend zum Rohbau können weitere Bausätze bestellt werden, die ebenso zum Selbstbau geeignet sind. Bei komplizierten Arbeiten und Gewerken, wo dies gesetzlich vorgeschrieben ist, kommen Fachleute zum Einsatz. Hier eine grobe Preisübersicht: Bausatz Materialkosten Eigenleistungen Gesamtkosten Sanitär EUR EUR EUR Heizung EUR EUR EUR Elektro EUR EUR EUR Innenputz EUR EUR EUR Außenputz/Gerüst EUR EUR EUR Estrich EUR 0 EUR EUR Balkon EUR 500 EUR EUR Fliesen/Teppich EUR EUR EUR Treppen EUR EUR EUR Haustür EUR 250 EUR EUR 9