Quellensteuerbelastungen von internationalen Immobilienstrukturen. Inter Tax Treuhand GmbH

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1 Quellensteuerbelastungen von internationalen Immobilienstrukturen Inter Tax Treuhand GmbH

2 Ausgangssituation: Internationale Immobilienstrukturen werden immer häufiger mit Quellensteuern belastet, die sich am Ende des Tages als Kostenfaktor herausstellen und somit die Rendite erheblich schmälern können. Die aktuellen Entwicklungen im internationalen Steuerrecht, insbesondere im Bereich der Investment- und Immobilienbranche zeigen deutlich in eine Richtung: Um die Entlastung von Quellensteuern auf Dividenden zu erreichen, werden von Seiten der Finanzbehörden immer häufiger die Bedingungen verschärft.

3 Die klassische Investmentstruktur im Bereich des Immobiliensektors, ist vielfach über eine Reihe von Holdingebenen strukturiert, über die langfristig die angefallenen Gewinne repatriiert werden. Klares Ziel solcher Strukturen ist es, die Quellensteuer auf ausgeschüttete Dividenden zu vermeiden, oder zumindest auf ein Minimum zu reduzieren. Sowohl nach deutschem als auch nach österreichischen Steuerrecht, unterliegen Ausschüttungen regelmäßig einer Quellensteuer ihv. 26,375% / 27,5% (in AT), die von der auszahlenden Gesellschaft vom Ausschüttungsbetrag einzubehalten und abzuführen ist. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass die auszahlende Gesellschaft auch als Haftungsschuldnerin gegenüber den Finanzbehörden qualifiziert.

4 Grundsätzlich gibt es im Rahmen der Mutter-Tochter-Richtlinie und der meisten Doppelbesteuerungsabkommen die Möglichkeit einer Entlastung von Quellensteuern. Die Entlastungsmöglichkeiten sind allerdings an gewisse Voraussetzungen geknüpft. Unter anderem erfordert die Inanspruchnahme einer Quellensteuerentlastung grundsätzlich einmal eine gewisse Substanz der Empfängergesellschaft der Dividenden. Insbesondere in den letzten Jahren, kam es diesbezüglich zu einer deutlichen Verschärfung der Substanzanforderung. Sowohl auf Ebene der OECD als auch auf Ebene der EU, wurden verschärfte Anti-Missbrauchs-Bestimmungen u.a. in Bezug auf die Substanzanforderungen einer Gesellschaft eingeführt.

5 PPT Drei Buchstaben die einen nachhaltigen Einfluss auf internationale Investmentstrukturen haben werden. Der Principal Purpose Test ist bereits in einer Reihe von Doppelbesteuerungsabkommen integriert worden und wird zukünftig auch durch Multilaterale Abkommen bald in Kraft treten. Wesentliche Eckpfeiler des PPT sind u.a: Der PPT schließt die Anwendung eines DBA- und damit die Entlastung von Quellensteuern dann aus, wenn der wesentliche Grund für die Investmentstruktur die Erlangung von Steuervorteilen ist. Zukünftig kommt der wirtschaftlichen Argumentation für eine Investmentstruktur eine weitaus wichtigere Rolle zu als dies bis dato der Fall war. Weitreichende Substanzanforderungen an Investmentstrukturen Durch die auf EU-Ebene geführten Anti-BEPS-Diskussionen haben bereits erste EU-Staaten (darunter Niederlande und Luxemburg) spezifische Regelungen eingeführt, unter welchen Voraussetzungen Holding- und Finanzierungsstrukturen über ausreichende Substanz verfügen.

6 Bemerkenswert sind u.a. die mit Wirkung zum in den Niederlanden in Kraft getretenen Kriterien für eine ausreichende Substanz einer Investmentstruktur: Mindestens die Hälfte der Entscheidungsträger und Geschäftsführer der Holdinggesellschaft müssen im Staat der Holding auch ansässig sein. Wobei sich hier gleich mal die Frage nach einer möglichen Beschränkung der Niederlassungsfreiheit aufdrängt. Eine ausreichende Qualifikation für die ausgeübten Funktionen muss vorhanden sein. Es muss qualifiziertes Personal vorhanden sein, dass für die Erfüllung der Aufgaben der Holding notwendig ist. Die wesentlichen Bankkonten werden im Staat der Holding unterhalten. Kapitalverkehrsfreiheit? Die Buchhaltung der Holding wird im Staat der Holding erstellt. Personalkosten ihv. EUR soll die Holding aufweisen Vorhandensein von Büroräumlichkeiten

7 Es darf an dieser Stelle bezweifelt werden, ob diese Vorgaben mit EU-Recht vereinbar sind. Insbesondere die Einschränkung der Niederlassungsfreiheit von Geschäftsführern, sowie die Vorgabe der Höhe der Personalkosten, werden sicherlich zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung führen.

8 Vorteile für die Investmentstruktur Privat Insuring via Luxemburg oder Liechtenstein Die zukünftig erhöhten Anforderungen an die Substanz einer Holdingstruktur und die Fokussierung auf wirtschaftliche Gründe für die Einschaltung einer solchen Gesellschaft, machen den Einsatz einer Privat-Insuring Lösung für ausländische Investoren noch attraktiver. Eine in der EU zugelassene Versicherungsgesellschaft, hat bereits aus aufsichtsrechtlichen Gründen grundsätzlich immer ausreichend Substanz und Personal zur Erfüllung ihrer Aufgaben. Dies geben schon die aufsichtsrechtlichen Vorgaben zum Betrieb einer Versicherungsgesellschaft vor, welche auch regelmäßig durch die jeweilige Finanzmarktaufsichtsbehörde überprüft werden. Ausreichende wirtschaftliche Gründe für die Einschaltung einer Privat-Insuring Lösung als Investmentholding, dürften indes auch gut zu argumentieren sein. Hier wären z.b erbrechtliche Überlegungen zu nennen, die mittels einer einfachen Holdinggesellschaft nicht darstellbar wären. Zudem kommen bei vermögenden Privatkunden auch Diskretionsgründe zum Tragen, sowie das Thema Asset Protection.

9 Dividends Klassische Immobilieninvestitionsstruktur über Zypern (Private individual, RF citizen) Offshore Ltd. 100% 100% Cyprus Interests Loan Subject to withholding taxes!! D- GmbH 25% No refund! Bank Bank Loan $

10 Vorteile für die Investmentstruktur Privat Insuring via Luxemburg oder Liechtenstein Im Rahmen einer Immobilieninvestition, kann der Einsatz einer Privat Insuring Lösung als Investmentholding eine sinnvolle Alternative zu herkömmlichen Holdingstrukturen z.b. über Zypern darstellen. Diese Strukturen werden idr. von ausländischen Investoren bevorzugt eingesetzt und fungieren dann als Alleingesellschafterin einer deutschen immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft. Spätestens bei einer Ausschüttung von Beteiligungserträgen an die Gesellschafterin auf Zypern, kommt es dann zu einer Quellensteuerbelastung der Ausschüttung ihv. 25% Kapitalertragssteuer. Regelmäßig handelt es sich bei den Muttergesellschaften auf Zypern, um sogenannte substanzlose Gesellschaften (auch Briefkastenfirmen genannt), denen die Anwendung der Mutter-Tochter Richtlinie oder auch Quellensteuerentlastungen auf Grundlage von bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen, idr. von den Finanzbehörden verwehrt wird. Das führt am Ende zu einer effektiven Steuerbelastung und erheblichen Renditeschmälerung.

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