Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft. Inter Tax Treuhand GmbH

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Hannelore Ina Beckenbauer
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1 Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft Inter Tax Treuhand GmbH

2 Die Investition in eine Immobilie, kann auf unterschiedlichste Art und Weise geschehen. Hat sich ein Investor dem Grunde nach für eine Investition in eine Immobilie entschieden, ist im Anschluss daran auch die Wahl für einen sinnvollen Durchführungsweg zu treffen. Sowohl eine "Direktinvestition" als auch eine Zwischenschaltung einer immobilienverwaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft, kann dabei sinnvoll sein. Auf Basis der individuellen Bedürfnisse des Mandanten gilt es herauszuarbeiten, welcher Investitionsweg unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen, steuerrechtlichen und erbrechtlichen Gesichtspunkten Sinn macht. Eine Möglichkeit der Investition in eine Immobilie könnte über die Zwischenschaltung einer "immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft" sein. Doch dieser Weg lohnt sich nicht für jeden Mandanten Einführung

3 Nachfolgend werden daher einige Punkte aufgezeigt, die es bei einer Zwischenschaltung einer "immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft" gilt zu beachten: 1.) Die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft ist grds. für Investoren aus steuerrechtlicher Sicht interessant, die über einen persönlichen (Grenz-) Steuersatz von mindestens 30% verfügen und sich das Investitionsvolumen bei mindestens 1.0 Mio. Euro beläuft. 2.) Je höher der Grenzsteuersatz, desto höher sind die möglichen Vorteile eines Investors. Allerdings gilt es zu beachten, dass auf Ebene der Kapitalgesellschaft die erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung in Anspruch genommen wird. 3.) Die in Deutschland so beliebten Gesellschafterfremdfinanzierungen sind aus steuerrechtlichen Gesichtspunkten zu vermeiden. Effektiv mindern die auf Ebene der Kapitalgesellschaft als Aufwand verbuchten Zinszahlungen an den Gesellschafter, den Steuerbelastungsvorteil deutlich. 4.) Bei längeren Verlustphasen gilt es zu überlegen, ob eine Direktinvestition oder eine Zwischenschaltung einer Personengesellschaft sinnvoll ist.

4 Nachfolgend werden daher einige Punkte aufgezeigt, die es bei einer Zwischenschaltung einer "immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft" zu beachten gilt: 5.) Die unterschiedliche Behandlung von Veräußerungsgewinnen hat zwangsläufig einen hohen Einfluss auf die Rendite. In Abhängigkeit der Haltedauer des Objektes, sind die Investitionswege (Direktinvestition, Personengesellschaft, oder Kapitalgesellschaft) unterschiedlich interessant. Außerhalb von 10 Jahren können private Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmt werden. Dieser Aspekt spricht wiederum eher für die Direktinvestition, oder eine Investition über eine Personengesellschaft. 6.) Entsteht bei der Veräußerung ein Verlust, so kann dieser durch die Kapitalgesellschaft jederzeit mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, was bei privaten Veräußerungsverlusten nicht möglich ist. 7.) Auf Ebene einer "immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft" können Gewinne "steuerfrei" thesauriert werden und somit ein Steuerstundungseffekt in Anspruch genommen werden.

5 Unabhängig vom Investitionsweg, kann es allerdings aus rein erbrechtlichen Gesichtspunkten durchaus Sinn machen darüber nachzudenken, die Anteile an einer "immobilienverwaltenden Kapital- oder Personengesellschaft" als Sachprämie in einen vermögensverwaltenden Versicherungsvertrag zu verwenden. Durch den Einsatz eines vermögensverwaltenden Versicherungsvertrages können erbrechtlich vorteilhafte Gestaltungen ermöglicht werden. In der Praxis häufig anzutreffen ist dabei, der Vertrag zu Gunsten Dritter auf den Todesfall. Durch diese Gestaltung, lassen sich u.a. erbrechtliche Streitigkeiten vermeiden und der Erblasser kann lebzeitig durch Benennung eines Bezugsberechtigten Dritten bestimmen, an wen die Versicherungssumme "außerhalb des Nachlasses" ausgezahlt werden soll. Handelt es sich beim Bezugsberechtigten um einen Erben, kann ein evtl. überschuldeter Nachlass ausgeschlagen und trotzdem die Bezugsberechtigung in Anspruch genommen werden.

6 Disclaimer Alle Angaben dieser Präsentation erfolgen ohne Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit. Die Überlassung der Präsentation erfolgt nur für den internen Gebrauch des Empfängers. Die Präsentation stellt keine Rechtsberatung dar. Diese muss individuell unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erfolgen. Inter Tax Treuhand GmbH Salzburg

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