Wie institutionelle Investoren ihre Immobilieninvestments strukturieren sollten

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1 Nach dem Investmentsteuerreformgesetz ab 2018 Wie institutionelle Investoren ihre Immobilieninvestments strukturieren sollten Am 1. Januar 2018 tritt das Investmentsteuerreformgesetz in Kraft. Was das für die Strukturierung von Immobilieninvestments bedeutet, erklären Alexander Lehnen und Laura Neugebauer von der Münchener Kanzlei Crowe Kleeberg Real Estate. Sie vergleichen das künftige Besteuerungsregime für folgende Strukturen: Investmentfonds, also (Publikums-) Sondervermögen und geschlossene Investment-Aktiengesellschaften, Spezial-Investmentfonds (Sondervermögen mit Transparenzoption) und Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft wie der geschlossenen Investment-Kommanditgesellschaft. Mit dem Gesetz zur Reform der Investmentbesteuerung vom 19. Juli 2016 (InvStRefG) reformiert der Gesetzgeber die Besteuerung von Immobilienerträgen aus indirekten Anlagen grundlegend. Bisher gilt für die Besteuerung von Immobilien-Investmentfonds in Form von Sondervermögen ein eingeschränktes Transparenzprinzip, das heißt, die Besteuerung der Fondsanlage entspricht im Wesentlichen der eines Direktinvestments. Durch die Neuregelung werden zwei voneinander unabhängige Besteuerungssysteme geschaffen. Grundsätzlich ist eine intransparente Besteuerung von sogenannten Investmentfonds vorgesehen. Dazu zählen künftig alle regulierten Vehikel außer Personengesellschaften. Für Spezial-Investmentfonds kann jedoch optional eine (semi-) transparente Besteuerung gewählt werden, die im Wesentlichen dem bisherigen eingeschränkten Transparenzprinzip entspricht. Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft unterliegen künftig allerdings nicht mehr den Regelungen des Investmentsteuergesetzes (InvStG). Die allgemeinen steuerlichen Regelungen finden hier direkt Anwendung. Mit welchen Strukturierungen fahren institutionelle Investoren künftig am besten? Pensionskassen und Versorgungswerke Die größte Flexibilität in Bezug auf die Anlagestruktur haben steuerbefreite Pensionskassen und Versorgungswerke. Denn auch im Rahmen der Neuregelung des InvStG wird sichergestellt, dass die erzielten Erträge grundsätzlich steuerfrei gestellt sind. Für die Investition in Immobilien-Portfolien dürfte in den meisten Fällen die Investition über einen Spezial-Investmentfonds am geeignetsten sein. Der Spezial-Investmentfonds unterliegt zwar im Grunde einer partiellen Körperschaftsteuerpflicht, hat jedoch die Möglichkeit, unter Einhaltung

2 bestimmter Voraussetzungen zu einer vollständigen Körperschaftsteuerbefreiung zu optieren. In diesem Fall gelten die Anleger als Gläubiger der Einkünfte. Bei steuerbefreiten Anlegern wie Pensionskassen und Versorgungswerken ist insofern nach den allgemeinen steuerlichen Vorschriften keine Besteuerung vorzunehmen. Der Spezial-Investmentfonds ist zudem von der Gewerbesteuer befreit, sodass es diesbezüglich keiner speziellen Regelung für Pensionskassen und Versorgungswerke bedarf. Sollen Einzelobjekte gekauft werden, so kann dies nicht über einen Spezial-Investmentfonds erfolgen, da das InvStG bei diesem eine Risikomischung, also die Investition in mehr als drei Vermögensgegenstände, fordert. Als Alternative steht den steuerbefreiten Pensionskassen und Versorgungswerke in diesem Fall die Investition über eine Investment-Kommanditgesellschaft (KG) zur Verfügung. Investmentvermögen in der Rechtsform einer Personengesellschaft unterliegt künftig nicht mehr dem InvStG, die allgemeinen steuerlichen Regelungen finden direkt Anwendung. Die Personengesellschaft selbst ist aus steuerlicher Sicht einkommen- sowie körperschaftsteuerlich transparent, die steuerbaren Einkünfte werden den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung zugerechnet und bei diesen der Besteuerung unterworfen. Auf Ebene des steuerbefreiten Anlegers ist nach den allgemeinen steuerlichen Vorschriften also keine Besteuerung vorzunehmen. Um eine vollständig steuerneutrale Struktur zu schaffen, muss im Fall einer Investment-KG jedoch auf die gewerbesteuerliche Gestaltung geachtet werden. Eine Möglichkeit ist, die Personengesellschaft vermögensverwaltend zu strukturieren, sodass sie nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Falls dies nicht möglich ist, könnte die Investment-KG unter gewissen Voraussetzungen die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen. Hierfür ist erforderlich, dass die Investment-KG ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Ausschließlich bezieht sich in diesem Zusammenhang sowohl auf die Investitionsobjekte als auch auf das Nutzen und Verwalten. Darüber hinaus muss die entsprechende Tätigkeit auch in zeitlicher Hinsicht ausschließlich erfolgen, das heißt während des gesamten Besteuerungszeitraums. Die Beteiligung an gewerblich geprägten, also nicht als vermögensverwaltend geltenden, Personengesellschaften wird von steuerbefreiten Investoren in der Praxis jedoch manchmal abgelehnt, weil sie befürchten, hierdurch ihre eigene Steuerbefreiung zu gefährden. Für steuerbefreite Anleger wie Pensionskassen und Versorgungswerke würde darüber hinaus auch eine Investition über ein (Publikums-) Sondervermögen oder eine (geschlossene) Investment-AG, die als sogenannter regulärer Investmentfonds besteuert werden, zum gleichen Ergebnis führen. Auch der reguläre Investmentfonds ist unter gewissen Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit. Aus einkommen- beziehungsweise körperschaftsteuerlicher Sicht sind Investmentfonds zwar

3 künftig nicht mehr vollständig steuerbefreit, jedoch sind die Einkünfte des Investmentfonds auf Antrag insoweit steuerbefreit, als steuerbefreite Körperschaften als Anleger beteiligt sind und sie eine entsprechende Bescheinigung vorlegen. Sofern es sich jedoch nicht bei allen Anlegern um steuerbefreite Körperschaften handelt, führt dies in der Praxis zu erhöhtem Verwaltungsaufwand, weil für die Einkünfte der steuerbefreiten Anleger eine anteilige Freistellung zu berechnen und vorzunehmen ist. Insofern handelt es sich bei Spezial-Investmentfonds oder Investment-KGs grundsätzlich um die einfacher zu handhabenden Strukturen. Lebens- und Krankenversicherungen Zwar sind Lebens- und Krankenversicherungen nicht steuerbefreit, sie weisen jedoch durch die Möglichkeit der aufwandswirksamen Bildung von verschiedenen Rückstellungen regelmäßig sehr niedrige steuerliche Gewinne aus. Dies führt im Ergebnis zu einer sehr niedrigen Effektivsteuerbelastung von üblicherweise 3 bis 5 Prozent. Steuerlich unvorteilhaft ist insofern eine Investition über ein (Publikums-) Sondervermögen oder eine (geschlossene) Investment-AG. Nach den künftigen Regelungen des InvStG käme es durch die intransparente Struktur bereits auf Ebene des Investmentfonds zu einer Besteuerung in Höhe von 15 Prozent, bei Beteiligungseinkünften inklusive 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag (SolZ), ansonsten zuzüglich 5,5 Prozent SolZ. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einer Investition über eine Investment-KG um eine steuerlich transparente Struktur. Aufgrund der einkommen- sowie körperschaftsteuerlichen Transparenz der Personengesellschaft werden die steuerlichen Einkünfte den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung zugerechnet und bei diesen der Besteuerung unterworfen, was im Fall einer Lebens- beziehungsweise Krankenversicherung zu einer sehr geringen Effektivsteuerbelastung von üblicherweise 3 bis 5 Prozent führt. Wie bei den steuerbefreiten Investoren bereits erwähnt, ist im Fall einer Investment-KG verstärkt auf die gewerbesteuerliche Gestaltung zu achten (vermögensverwaltende Struktur oder Erfüllen der Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung), damit die Einkünfte nicht auf Ebene der Personengesellschaft der Gewerbesteuer unterliegen. Auch bei einer Investition über einen Spezial-Investmentfonds handelt es sich um eine steuerlich transparente Struktur, bei der die Erträge letztlich nur auf Ebene der Lebens- beziehungsweise Krankenversicherung zu versteuern sind. Vorteilhaft im Vergleich zur Investment-KG ist, dass der Spezial-Investmentfonds per Definition von der Gewerbesteuer befreit ist. Jedoch greift die transparente Besteuerung und damit die Steuerbefreiung auf Ebene des Spezial-Investmentfonds nur, wenn bei inländischen Immobilienerträgen, die nicht auf der Fondseingangsseite dem

4 Kapitalertragsteuerabzug unterliegen, ein Kapitalertragsteuereinbehalt in Höhe von 15 Prozent (plus SolZ) zu Lasten der Investoren vorgenommen wird. Die Kapitalertragsteuer muss dann im Rahmen der Veranlagung angerechnet und gegebenenfalls erstattet werden. Kreditinstitute Bei (Publikums-) Sondervermögen oder (geschlossenen) Investment-AG s erfolgt eine Besteuerung sowohl auf Fondsebene als auch beim Anleger. Bei Kreditinstituten ist die Beteiligung über diese Strukturen insofern nur in den Fällen vorteilhaft, in denen die Gewerbesteuerbelastung in den anderen Strukturen nicht optimiert werden kann. Inländische Immobilienerträge, also Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, unterliegen auf Ebene des Fonds der Körperschaftsteuer in Höhe von 15,825 Prozent (inklusive 5,5 Prozent SolZ). Auf die dem Anleger aus dem Investmentfonds zugewiesenen Erträge findet die Steuerbefreiung nach Pragraf 8b Körperschaftsteuergesetz keine Anwendung. Die Erträge sind also in voller Höhe steuerpflichtig. Um einen Ausgleich für die bereits auf Fondsebene erfolgte Besteuerung zu schaffen, erfolgt jedoch eine pauschalierte Teilfreistellung der Erträge auf Ebene des Anlegers. Werden gemäß der Anlagebedingungen fortlaufend mindestens 51 Prozent des Wertes des Investmentfonds in Immobilien und Immobiliengesellschaften angelegt (Immobilienfonds) sind grundsätzlich 60 Prozent der Einkünfte auf der Ebene des Anlegers steuerfrei. Investiert der Fonds mindestens 51 Prozent in Auslandsimmobilien oder -gesellschaften, erhöht sich die Freistellung auf 80 Prozent, um die Vorbelastung mit ausländischen Steuern auszugleichen. Hierdurch wird zwar die körperschaftsteuerliche Bemessungsgrundlage auf Anlegerebene deutlich gesenkt, dennoch liegt die gesamte Körperschaftsteuerbelastung mit 21,15 Prozent (15,825 Prozent auf Fondsebene plus einer Besteuerung von 15,825 Prozent auf 40 Prozent des verbliebenen Ausschüttungsbetrag auf Ebene des Anlegers) über der einer Investition durch eine transparente Strukturen wie Spezial-Investmentfonds oder Investment-KG. Vorteile können sich allenfalls im Bereich der Gewerbesteuer ergeben. Da Kreditinstitute als Anleger mit ihren Einkünften aus einer transparenten Struktur grundsätzlich der Gewerbesteuer unterliegen, erhöht sich in diesem Fall die insgesamt zu zahlende Steuerlast der Investoren deutlich. Der Investmentfonds selbst ist von der Gewerbesteuer befreit, wenn sein objektiver Geschäftszweck auf die Anlage und Verwaltung der Mittel für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger beschränkt ist und keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände erfolgt. Ausgenommen ist die Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften im Sinne des Paragrafen 1 Abs. 19 Nr. 22 des KAGB. Die Einnahmen aus einer gewerblichen Tätigkeit in einem Geschäftsjahr müssen weniger als 5 Prozent der gesamten Einnahmen des Fonds betragen. Auf Ebene des Anlegers unterliegen die Erträge zwar weiterhin der Gewerbesteuer, jedoch sind hier die Teilfreistellungssätze jeweils zur Hälfte anzuwenden. Je höher der jeweilige Gewerbesteuersatz des Anlegers ist, umso

5 stärker wirkt sich dies auf die Gesamtsteuerlast aus. Bei einem Gewerbesteuersatz des Anlegers von 13 Prtozent oder höher wäre eine Immobilieninvestition über eine Investmentfonds darum steuerlich vorteilhaft. Jedoch besteht bei Immobilieninvestments über eine Investment KG die grundsätzliche Möglichkeit, dass es nicht zu einer Belastung mit Gewerbesteuer kommt. Eine Optimierung über eine vermögensverwaltende Struktur aufgrund der Gewerbesteuerpflicht auf Anlegerebene ist allerdings nicht sinnvoll. Denn hierdurch würde zwar auf Ebene der vermögensverwaltenden Investment-KG keine Gewerbesteuer anfallen, die Erträge würden jedoch beim Anleger selbst in voller Höhe der Gewerbesteuer unterliegen. Allerdings kann auf Ebene der Investment-KG der Gewerbeertrag über die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung vollständig aus der gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlage gestrichen werden, wenn die Investment-KG ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Die Ausschließlichkeit muss in Bezug auf das Investitionsobjekt und die Tätigkeit sowie in zeitlicher Hinsicht gewahrt sein. Handelt es sich bei der Investment-KG um eine gewerbliche oder gewerblich geprägte Personengesellschaft, die dem Gewerbesteuergesetz unterliegt, auch wenn sie aufgrund der erweiterten Gewerbesteuerkürzung tatsächlich keine Gewerbesteuer zahlt, kann der gewerbesteuerpflichtige Anleger eine Kürzung hinsichtlich der aus der Personengesellschaft erzielten Gewinne in Anspruch nehmen. In diesem Fall würde als Gesamtsteuerbelastung des Investments auf Ebene des Anlegers nur Körperschaftsteuer in Höhe von 15,825 Prozent verbleiben. Aus steuerlicher Sicht ist insofern die Investition über eine Investment-KG zu bevorzugen. Eine Investition über einen Spezial-Investmentfonds hätte hingegen keine steuerlichen Vorteile. Zwar ist der Spezial-Investmentfonds selbst von der Gewerbesteuer befreit, allerdings kann die Gewerbesteuer auf Anlegerebene nicht optimiert werden, sodass zwar keine Steuerbelastung auf Ebene des Fonds entsteht, die Erträge jedoch vom Anleger mit seinem vollen persönlichen Steuersatz (Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer) zu besteuern ist. Strukturierung bei ausländischen Immobilienerträgen Bei Investments in ausländische Immobilien erfolgt deren Erwerb in der Praxis in vielen Jurisdiktionen über eine ausländische Immobilien-Kapitalgesellschaft (PropCo), um keine Transfersteuern auszulösen oder um eine steuerpflichtige Aufdeckung stiller Reserven zu vermeiden. Bei einem Spezial-Investmentfonds oder einer Investment-KG können auf Anleger-Ebene Dividenden aus ausländischen PropCo s zu 95 Prozent steuerfrei vereinnahmt werden, wenn die Beteiligung des Anlegers mindestens 10 beziehungsweise 15 Prozent für Gewerbesteuerzwecke

6 Powered by TCPDF ( beträgt. Eine Strukturierung über (Publikums-) Sondervermögen oder eine (geschlossene) Investment-AG, die als sogenannter regulärer Investmentfonds besteuert werden, kann von Vorteil sein, wenn ein anlegerseitig gestreuter Fonds in eine oder mehrere ausländische PropCos investiert und die einzelnen Anleger weniger als 10 Prozent der Anteilsscheine halten. Sofern das (Publikums-) Sondervermögen oder die (geschlossene) Investment-AG nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen als abkommensberechtigt behandelt wird (dies gilt es im Einzelfall zu prüfen) und im Ergebnis keine Quellensteuer auf die Dividendenzahlungen anfällt, sind diese Dividendenzahlungen aus der PropCo nur in Deutschland zu versteuern. Der Vorteil in diesen Strukturen ist, dass die Steuerpflicht auf Ebene des Investmentfonds nur einen eingeschränkten Katalog von Einkünften umfasst. Nicht steuerpflichtig sind unter anderem Dividenden aus Anteilen an ausländischen Kapitalgesellschaften sowie Investmenterträge aus ausländischen Ziel-Investmentfonds. Auf Ebene des Anlegers findet zwar auf die zu versteuernden Erträge die Steuerbefreiung nach Paragraf 8b KStG generell keine Anwendung. Um die Vorbelastung mit ausländischen Steuern zu berücksichtigen, wird jedoch eine Freistellung in Höhe von 80 Prozent der Erträge, beziehungsweise 40 Prozent für Zwecke der Gewerbesteuer, gewährt, wenn der Fonds mindestens 51 Prozent seines Portfolios in Auslandsimmobilien oder gesellschaften investiert. Im Ergebnis führt dies zu einer materiellen Steuerlast in Höhe von 11,6 statt 29,8 Prozent (Hebesatz 400 Prozent) beim körperschaftsteuerpflichten Anleger. Die Steuerbelastung auf Anlegerebene ist insofern deutlich niedriger als im Fall einer transparenten Struktur wie ein Spezial-Investmentfonds oder eine Investment-KG. Dieser Artikel erschien am unter folgendem Link: mmobilieninvestments-strukturieren-sollten /