Dr. Karlheinz Bischofberger Leiter des Zentralbereichs Finanzstabilität der Deutschen Bundesbank

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1 Dr. Karlheinz Bischofberger Leiter des Zentralbereichs Finanzstabilität der Deutschen Bundesbank Immobilienmärkte als makroprudenzielle Herausforderung Vortrag im Rahmen der Kapitalmarktkonferenz 2014 Immobilienmärkte eine Gefahr für die Finanzstabilität? am 12. November 2014 in der Handelskammer Hamburg Seite 1 von 11

2 Inhalt 1 EINLEITUNG IMMOBILIENMÄRKTE AUS SICHT DER FINANZSTABILITÄT MAKROPRUDENZIELLE ÜBERWACHUNG DER IMMOBILIENMÄRKE WO STEHT DER DEUTSCHE WOHNIMMOBILIENMARKT? SCHLUSSBETRACHTUNG Seite 2 von 11

3 1 Einleitung Meine sehr geehrten Damen und Herren, die Veranstalter haben das Thema dieser Konferenz als Frage formuliert: Stellen Immobilienmärkte eine Gefahr für die Finanzstabilität dar? Der Internationale Währungsfonds ist dieser Frage nachgegangen. Er hat insgesamt 50 Bankenkrisen untersucht. Das Ergebnis ist eindeutig: Bei gut zwei Dritteln dieser Krisen haben Übertreibungen auf den Immobilienmärkten eine zentrale Rolle gespielt. 1 Insofern könnte man das Fragezeichen hinter dem Motto der Konferenz durch ein Ausrufezeichen ersetzen. Gleichwohl stellen sich weitere Fragen: Warum sind Immobilienmärkte häufig eine Quelle krisenhafter Entwicklungen im Finanzsystem? Welche Herausforderungen ergeben sich für die Aufsicht? Und nicht zuletzt: Wo steht der deutsche Immobilienmarkt? Ich möchte in meinem Vortrag diese Fragen aus der Perspektive der Finanzstabilität etwas näher beleuchten. 2 Immobilienmärkte aus Sicht der Finanzstabilität Die Finanzierung von Immobilien spielt in den Finanzsystemen entwickelter Volkswirtschaften traditionell eine wichtige Rolle. In Deutschland entfällt gut die Hälfte der inländischen Kreditvergabe von Banken an private Haushalte und Unternehmen auf Finanzierungen für Immobilien. Allein die Wohnungskredite der Banken an private Haushalte beliefen sich zuletzt auf über eine Billion Euro. Das entspricht rund 40% des deutschen Bruttoinlandsprodukts. Hinzu kommen Gewerbeimmobilienkredite der Banken in einer Größenordnung von 300 Mrd. Außerdem machen Wohnungskredite in Deutschland rund 70% der Verschuldung der privaten Haushalte aus. Diese Zahlen belegen eindrucksvoll die gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Immobilienmarktes. Gleichzeitig lassen sie erahnen, welches Störpotenzial in diesem Markt steckt, insbesondere wenn die Immobilienpreise rasch steigen und als Ausdruck einer möglichen Blasenbildung wahrgenommen werden. Mit Blick auf die Beurteilung der Preisentwicklung am Immobilienmarkt möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass es in einer Marktwirtschaft völlig normal ist, wenn Preise sich verändern, wenn Märkte atmen. Gleichwohl zeigt die Erfahrung, dass manche Märkte zumindest phasenweise zu Übertreibungen neigen. Immobilienmärkte gehören zweifellos in diese Kategorie. Ob ein Preisanstieg am Immobilienmarkt Ausdruck fundamentaler Veränderungen in den Angebots- und Nachfrageverhältnissen ist oder Merkmale einer Blasenbildung zeigt, ist dabei oft schwer zu beurteilen, zumindest am aktuellen Rand des Geschehens. Mit anderen Worten: hinterher ist man immer klüger. 1 Vgl.: M. Zhu (2014) Housing Markets, Financial Markets and the Economy, Eröffnungsrede bei der Bundesbank Frühjahrskonferenz Seite 3 von 11

4 Aus dem Blickwinkel der Finanzstabilität ist das Zusammenspiel zwischen der Preisentwicklung einerseits und der Immobilienkreditvergabe andererseits entscheidend. Kritisch zu beurteilen sind Preissteigerungen bei Immobilien insbesondere dann, wenn sie von einem starken Kreditwachstum begleitet werden. Besonders problematisch ist eine Entwicklung, bei der sich steigende Preise und eine wachsende Verschuldung gegenseitig befördern. Ein solcher Fall kann dann eintreten, wenn die Marktteilnehmer beim Immobilienerwerb die Preisentwicklung der Vergangenheit in die Zukunft fortschreiben und der Aufwärtstrend der Preise dadurch verstärkt wird. Wenn sich Immobilienpreise mehr und mehr von ihren fundamentalen Bestimmungsfaktoren entfernen, kommt es früher oder später zu Korrekturen, die heftig ausfallen können. So lange die Käufer einer Immobilie auf Grund ihrer Einkommens- und Vermögenssituation in der Lage sind, ihre Kredite weiter zu bedienen, stellen solche Wertminderungen von Immobilien für sich genommen keine direkte Gefährdung der Finanzstabilität dar, so schmerzlich solche Werteinbußen im Einzelfall für die Betroffenen auch sein mögen. Allerdings ist die Schuldentragfähigkeit der Kreditnehmer in Ihrer Gesamtheit aus Sicht der Finanzstabilität von größter Bedeutung. Das ist für uns ein ganz zentraler Punkt. Eine hohe Verschuldung führt im Falle von Preiskorrekturen am Immobilienmarkt erfahrungsgemäß zu höheren Abschreibungen der Banken, wenn der Eigenkapitalanteil der Käufer nicht mehr ausreicht, um die Wertverluste bei Kreditausfällen abzufangen. Dann ist entscheidend, ob eine kreditgebende Bank in der Lage ist, die entstandenen Verluste zu absorbieren, ohne selbst in eine existenzgefährdende Schieflage zu geraten. Dies ist wiederum auch eine Frage des vorhandenen Risikopuffers in Form von Eigenkapital auf Seiten der Bank. Eine Gefährdung der Finanzstabilität kann sich insbesondere dann ergeben, wenn eine Vielzahl von Kreditnehmern und Banken gleichzeitig betroffen sind. Die Ursachen für ein gleichgerichtetes Verhalten sind vielfältig. Die makroökonomischen Rahmenbedingungen können dabei eine wichtige Rolle spielen. So besteht etwa in einem Umfeld niedriger Zinsen und reichlich vorhandener Liquidität ein Anreiz zu vermehrten Investitionen in Sachwerte. Aus Sicht der Finanzstabilität ist dies vor allem dann bedeutsam, wenn es sich dabei nicht nur um reine Vermögensumschichtungen handelt, sondern wenn solche Investitionen in hohem Maße mit Krediten finanziert werden. Bei den kreditgebenden Banken besteht in einem solchen makroökonomischen Umfeld ein Anreiz, sich in diesem Geschäftsbereich verstärkt zu engagieren. Nicht selten führt dann der Wettbewerb um Kunden und Marktanteile zu einer Lockerung der Kreditvergabestandards. Die gleichzeitige Betroffenheit der Marktteilnehmer unterstreicht die systemische Natur von Immobilienkrisen und verdeutlicht gleichzeitig die Notwendigkeit, darauf systemisch, sprich: makroprudenziell, zu reagieren. An dieser Stelle kommt also die makroprudenzielle Überwachung ins Spiel. Ich bin sicher, der Begriff makroprudenziell wirft bei vielen von Seite 4 von 11

5 Ihnen Fragen auf. Was damit gemeint ist, lässt sich aus dem bisher Gesagten zumindest erahnen: Die makroprudenzielle Überwachung nimmt das Finanzsystem als Ganzes in den Blick. Sie ergänzt die klassische, auf das Einzelinstitut ausgerichtete mikroprudenzielle Aufsicht. Die makroprudenzielle Überwachung verfolgt also einen ganzheitlichen Ansatz zur Vermeidung systemischer Risiken. Zwei Aspekte beim Umgang mit Finanzstabilitätsrisiken stehen dabei im Vordergrund. Zum einen geht es um die Stärkung der Widerstandskraft des Finanzsystems, beispielsweise durch Maßnahmen zur Erhöhung der Risikopuffer. Zum anderen geht es um die Abwehr von systemischen Risiken durch geeignete Maßnahmen zur Dämpfung von Kredit- und Vermögenspreiszyklen. Der erste Aspekt beschreibt den präventiven Charakter der makroprudenziellen Überwachung, der zweite deren antizyklische Zielrichtung. Grundlage der makroprudenziellen Überwachung ist eine umfassende Analyse der Risikound Stabilitätslage des Finanzsystems. In diese Analyse fließen zwar regelmäßig die Erkenntnisse der traditionellen Einzelinstitutsaufsicht ein. Die makroprudenzielle Analyse geht allerdings darüber hinaus, indem sie beispielsweise auch die Vernetzung des Finanzsystems berücksichtigt, um mögliche Ansteckungskanäle oder endogene Verstärkungsmechanismen innerhalb des Systems aufzudecken. Auf Basis dieser Analysen können Warnungen vor Risiken und Fehlentwicklungen kommuniziert und zugleich Handlungsoptionen zur Gefahrenabwehr aufgezeigt werden. In Deutschland wird diese Aufgabe vom Ausschuss für Finanzstabilität wahrgenommen, der Anfang letzten Jahres seine Arbeit aufgenommen hat. Ihm gehören Vertreter des Bundesfinanzministeriums und der Bundesbank sowie der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung (FMSA) an. Der Ausschuss erörtert auf Grundlage von Analysen der Bundesbank die für die Finanzstabilität in Deutschland maßgeblichen Sachverhalte. Die Bundesbank ist zusätzlich zu ihrer Rolle im Rahmen der makroprudenziellen Überwachung auf nationaler Ebene auch eng in die entsprechenden europäischen Strukturen eingebunden. 3 Makroprudenzielle Überwachung der Immobilienmärke Dies führt mich zur zweiten eingangs gestellten Frage: Welche Herausforderungen ergeben sich für die Aufsicht, genauer: die makroprudenzielle Aufsicht? Die Antwort ist mit Blick auf den besonderen Charakter der makroprudenziellen Überwachung im Prinzip einfach: Es gilt, eine sich selbst verstärkende Spirale aus steigenden Preisen und einer nicht nachhaltigen Kreditvergabe im Immobiliensektor möglichst zu verhindern. Dazu bedarf es geeigneter Instrumente. Seite 5 von 11

6 Solche makroprudenzielle Instrumente können an der Kapitalunterlegung von Immobilienkrediten ansetzen. Möglich sind aber auch direkte Eingriffe in die Ausgestaltung der Kreditvergabestandards, wie beispielsweise die Festsetzung bestimmter Beleihungsgrenzen in Bezug auf den Wert einer Immobilie. Und gegenwärtig wird in Schweden die Einführung einer Mindestamortisationsquote diskutiert. Auf einige Beispiele für die konkrete Anwendung solcher Instrumente komme ich gleich zu sprechen. Zunächst möchte ich aber auf eine wichtige Unterscheidung hinweisen. Neben den verschiedenen harten Eingriffsinstrumenten stehen auch weiche, aber dennoch sehr wirksame makroprudenzielle Maßnahmen zur Verfügung. Lassen Sie mich den Unterschied an einem Beispiel erläutern. Jeder weiß: Wer zu schnell Auto fährt, läuft Gefahr, geblitzt zu werden. Manchmal steht vor einer Radarfalle ein Schild mit einem entsprechenden Warnhinweis. Dies allein schon führt in vielen Fällen dazu, dass die Autofahrer den Fuß vom Gaspedal nehmen. Ähnlich verhält es sich bei weichen makroprudenziellen Maßnahmen. Gemeint ist damit insbesondere die Kommunikation mit der Öffentlichkeit über Risiken für die Finanzstabilität. So gesehen sind Sie heute als Teilnehmer an der Hamburger Kapitalmarktkonferenz auch das Ziel einer weichen makroprudenziellen Maßnahme, denn ich habe mir vorgenommen, Sie mit meinen Ausführungen für mögliche Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt zu sensibilisieren. Ein wichtiges Kommunikationsinstrument ist unser jährlicher Finanzstabilitätsbericht, den wir in knapp zwei Wochen veröffentlichen und der sich selbstverständlich auch wieder mit der Lage am Immobilienmarkt und insbesondere am Wohnimmobilienmarkt beschäftigt. Im Finanzstabilitätsbericht 2012 haben wir erstmals sehr ausführlich unsere Einschätzung zur Lage am deutschen Immobilienmarkt dargelegt. Das Echo in den Medien und nicht nur dort war enorm und zeigt, dass wir mit unserer Analyse dazu beigetragen haben, das Problemund Risikobewusstsein bei den Beteiligten zu schärfen. Gleichwohl könnte es künftig erforderlich werden, auch harte Maßnahmen zu ergreifen. Beispielsweise könnte der Ausschuss für Finanzstabilität den Einsatz eines makroprudenziellen Instruments zum Gegenstand einer Empfehlung machen. Sehen wir uns zunächst solche makroprudenzielle Maßnahmen an, die beim Kreditnehmer ansetzen. Denn wie bereits erwähnt, ist eine mangelnde Schuldentragfähigkeit häufig die Ursache von Gefahren für die Finanzstabilität. Es würde sicherlich den Rahmen meines Vortrags sprengen, wenn ich Ihnen auch nur eine Auswahl wichtiger makroprudenzieller Maßnahmen mit Bezug zum Kreditnehmer im Detail vorstellen wollte. Stattdessen möchte ich Ihnen wichtige Punkte an zwei praktischen Beispielen verdeutlichen. In Großbritannien wurde mit Wirkung zum 1. Oktober dieses Jahres das Verhältnis der Kredithöhe zum Jahreseinkommen der Kreditnehmer begrenzt. So dürfen Banken dort künftig nur noch 15% der neu vergebenen Immobilienkredite an Haushalte vergeben, bei Seite 6 von 11

7 denen der Kreditbetrag das jährliche Haushaltseinkommen um den Faktor 4,5 übersteigt. Damit ist eine Kreditvergabe oberhalb dieser Einkommensgrenze zwar im Einzelfall möglich, nicht aber im Aggregat. Mit dieser Maßnahme soll eine exzessive Kreditvergabe, die nur auf Grundlage der gegenwärtig niedrigen Zinsen finanzierbar wäre, begrenzt werden. Darüber hinaus wurde ein Schuldentragfähigkeitstest eingeführt. Mit diesem Test soll überprüft werden, ob sich ein Schuldner den Kredit auch dann noch leisten kann, wenn die Zinsen um drei Prozentpunkte ansteigen. Diese Maßnahmen setzen gezielt an zuvor festgestellten Schwachstellen an. So wurden in Großbritannien in der Vergangenheit zunehmend Kredite vergeben, bei denen die Verschuldung des Kreditnehmers im Verhältnis zu seinem Einkommen besonders hoch war. Im Unterschied zu Deutschland haben in Großbritannien zudem variabel verzinste Wohnungskredite traditionell einen hohen Marktanteil. Bei solchen Krediten hat ein Zinsanstieg unmittelbare Auswirkungen auf die Schuldendienstfähigkeit. Insofern ist es sinnvoll, in einem Umfeld niedriger Zinsen die Schuldendienstfähigkeit bei einem Zinsanstieg vor der Kreditvergabe zu testen, um das Bewusstsein für Zinsänderungsrisiken bei Kreditnehmern und Kreditgebern zu schärfen. In den Niederlanden wird seit Anfang letzten Jahres das Verhältnis der Kredithöhe zum Immobilienwert begrenzt. Auch damit soll der ausufernden Verschuldung der privaten Haushalte Einhalt geboten werden. Diese war jahrzehntelang dadurch befördert worden, dass Zinsen für Wohnimmobilienkredite vollständig von der Einkommensteuer absetzbar waren. Zeitweise betrug das Verhältnis der Wohnimmobilienkredite zum anfänglichen Wert der jeweils erworbenen Immobilie im Durchschnitt 120%. Es wurde also in der Regel deutlich mehr Geld aufgenommen als für eine Wohnimmobilie bezahlt werden musste. Denn eine hohe Immobilienverschuldung bedeutete hier eine hohe Steuerersparnis. 2 Dieses Beispiel ist auch deshalb interessant, weil es verdeutlicht, dass steuerliche Faktoren einen erheblichen Einfluss auf die Verschuldungsbereitschaft im Immobilienbereich haben können. Ob es sinnvoll ist, steuerliche Fehlanreize mit makroprudenziellen Maßnahmen zu konterkarieren, möchte ich hier einmal dahingestellt sein lassen. Ich möchte aber festhalten, dass makroprudenzielle Maßnahmen auf die spezifische Problemsituation in einem Land abstellen müssen. Die Rahmenbedingungen der Wohnimmobilienmärkte sind von Land zu Land recht unterschiedlich. Eine Einheitslösung wäre daher nicht zielführend. Deshalb ist es auch sachgerecht, dass die Verantwortung für den Einsatz makroprudenzieller Maßnahmen in der EU primär in nationaler Verantwortung liegt. 2 Vgl.: D. Bounen und P. Eicholtz (2012) House Prices and Market Institutions The Dutch Experience, in: Global Housing Markets: Crises, Policies and Institutions, hrsg. von A. Bardhan et. al., S Seite 7 von 11

8 Ein makroprudenzielles Instrument wie die Begrenzung der Kredithöhe im Verhältnis zum Immobilienwert gibt es in Deutschland bislang nicht. Der Ausschuss für Finanzstabilität könnte jedoch die Schaffung einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage empfehlen, falls er dies für erforderlich hält. Eine zweite Gruppe von makroprudenziellen Instrumenten setzt an der Eigenkapitalausstattung der Banken an. Ein prominenter Vertreter dieser Gruppe ist der sogenannte antizyklische Kapitalpuffer. Schon die Bezeichnung dieses Instruments gibt einen klaren Hinweis auf seine makroprudenzielle Zielsetzung. Die Idee hinter diesem Instrument ist einfach: In Zeiten einer ungewöhnlich starken Kreditvergabe müssen Banken zusätzliches Eigenkapital aufbauen. Unter der Prämisse, dass Eigenkapital teuer ist und die höheren Eigenkapitalkosten in Form höherer Kreditzinsen an die Kreditnehmer weitergegeben werden, kann die Kreditnachfrage gedämpft werden. Auf jeden Fall erhöht aber die bessere Eigenkapitalausstattung die Fähigkeit zur Verlustabsorption. Im Fall einer drohenden Kreditangebotsverknappung (credit crunch) kehren sich die Wirkungsmechanismen um. Im Ergebnis wird der Kreditzyklus gedämpft. Soweit die Theorie. Mit der Umsetzung der jüngsten Kapitaladäquanzrichtlinie, der CRD IV, in deutsches Recht steht der antizyklische Kapitalpuffer ab 2016 zu Verfügung. Gegenwärtig werden auf europäischer Ebene unter Beteiligung der Bundesbank Leitlinien für die praktische Anwendung dieses Instruments erarbeitet. Dabei geht es zum Beispiel darum, mittels geeigneter Indikatoren Phasen einer übermäßigen Kreditexpansion oder Kreditkontraktion zu identifizieren. Eine ähnliche Wirkung kann erzielt werden, wenn den Banken vorgegeben wird, Kredite für Wohnimmobilien in der Bilanz mit einem höheren Risikogewicht zu unterlegen. In diesem Fall wird ebenfalls mehr Eigenkapital gebunden. Im Unterschied zum antizyklischen Kapitalpuffer, dessen Einsatzbereitschaft noch hergestellt werden muss, ist dieses Instrument in der EU auf Grundlage der Anfang dieses Jahres in Kraft getretenen Kapitaladäquanzregulierung schon jetzt verfügbar. So wurde in Belgien kürzlich für bestimmte Banken eine pauschale Anhebung der Risikogewichte für Wohnungskredite um fünf Prozentpunkte vorgeschrieben. 3 Das interessante an diesem Instrument ist, dass es ähnlich wie die kreditnehmerbezogenen Instrumente, zielgenau und ursachenadäquat eingesetzt werden kann. Mit dem Einsatz makroprudenzieller Instrumente betreten wir Neuland. Bislang gibt es, zumindest in Europa, noch wenig belastbare Erfahrungen. Als Grundlage für eine sorgfältige Risikoanalyse und für einen adäquaten Instrumenteneinsatz sind Daten mit hinreichender 3 Vgl.: NBB (2014) The Belgian mortgage market: recent developments and macroprudential measures, Financial Stability Report 2014, S Seite 8 von 11

9 Detailtiefe unverzichtbar. Uns ist durchaus bewusst, dass Datenerhebungen, sei es in Form von Sonderumfragen oder durch eine Ausweitung des regulären Meldewesens, bei den betroffenen Kreditinstituten mit einem beträchtlichen Aufwand und entsprechenden Kosten verbunden sein können. In unserem in Kürze erscheinenden Finanzstabilitätsbericht werden wir über erste Ergebnisse einer freiwilligen Sonderumfrage zur Wohnungsfinanzierung in ausgewählten Städten berichten. Bitte sehen Sie mir es nach, dass ich die Resultate hier nicht vorwegnehmen kann. Nur so viel darf ich verraten: die Auswertung hat gezeigt, dass granulare Daten unverzichtbar sind, um ein fundiertes und differenzierteres Bild von der Lage am deutschen Wohnimmobilienmarkt zu erhalten. 4 Wo steht der deutsche Wohnimmobilienmarkt? Dies bringt mich zur dritten eingangs aufgeworfenen Frage: Wo steht der deutsche Immobilienmarkt? Wenn ich mich im Folgenden auf den Wohnimmobilienmarkt beschränke, so bedeutet dies nicht, dass wir den Markt für Gewerbeimmobilien in unserer Finanzstabilitätsanalyse vernachlässigen. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt befindet sich derzeit zweifellos in einer dynamischen Phase. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Sicherlich spielt die in Deutschland vergleichsweise gute Wirtschaftslage eine Rolle. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig und die verfügbaren Einkommen steigen. Käufer nutzen die Gelegenheit der besonders niedrigen Zinsen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Das hohe Käuferinteresse trifft in vielen Städten auf eine angespannte Angebotssituation. Zudem ist seit Jahren ein Wanderungstrend vor allem in die Städte zu beobachten. Beispielsweise sind allein zwischen 2009 und 2012 sind per Saldo 42 Tausend Personen nach Hamburg gezogen. Dabei wohnen immer mehr Menschen alleine. Das führt zu einer merklichen Wohnraumverknappung in den Städten mit einem entsprechenden Druck auf Immobilienpreise und Mieten. Von 2009 bis 2013 verteuerten sich Wohnungen und Reihenhäuser in den sieben größten deutschen Städten im Durchschnitt um 30%. 4 Hamburger Wohnimmobilien sind mit einer Verteuerung um gut ein Drittel vorne mit dabei. Wir beobachten aber auch, dass sich die Preissteigungen von den Städten ins Umland ausbreiten. In den 125 betrachteten mittleren und großen Städten war die Verteuerung mit 22% etwas schwächer. Weitet man die Betrachtung auf alle Kreise und kreisfreien Städte aus, dann lag der Preisanstieg im betrachteten Zeitraum bei knapp 14%. Hinter den bundesdeutschen Durchschnittswerten verbergen sich also regional erheblich abweichende Entwicklungen. 4 Berechnungen der Bundesbank auf Basis von Angaben der bulwiengesa AG. Seite 9 von 11

10 Um das Bild abzurunden möchte ich darauf hinweisen, dass unterjährige Daten seit Herbst letzten Jahres auf eine leichte Abschwächung der Preisdynamik hindeuten. So hat sich der Preisanstieg in den sieben betrachteten Großstädten bis zum dritten Quartal 2014 auf eine Jahresrate von unter 6% abgeschwächt, nachdem die Verteuerung im Jahr 2013 noch durchschnittlich 9% betragen hatte. Allerdings sind unterjährige Angaben für die Preisentwicklung im Wohnimmobilienbereich erfahrungsgemäß recht schwankungs- und revisionsanfällig. Es gilt daher umso mehr, die Entwicklung weiterhin sehr aufmerksam zu beobachten. Weil die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland vor 2009 fast 15 Jahre lang praktisch stagnierten, finden die aktuellen Steigerungen besondere Beachtung. In der öffentlichen Diskussion wird die Entwicklung oftmals mit Übertreibungen und spekulativen Blasen verknüpft. Dabei spielt sicher das noch wache Bewusstsein über die jüngsten Immobilienblasen in anderen Ländern eine Rolle. Von den damaligen Entwicklungen in den USA, Spanien oder Irland sind wir aber weit entfernt. In den zehn Jahren vor dem Platzen der Hauspreisblasen haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in Spanien verdreifacht und in Irland sogar nahezu vervierfacht. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien seit dem Tiefstand im Jahr 2009 bis 2013 um etwa 14%. Gleichwohl gibt es Warnzeichen, die nicht übersehen werden dürfen. So kommen wir auf der Grundlage von ökonometrischen Untersuchungen unter Berücksichtigung demographischer und ökonomischer Faktoren auf Basis der bis 2013 verfügbaren Zahlen zu einer Überbewertung von Geschosswohnungen in sieben Großstädten von durchschnittlich 25%, in 93 weiteren Städten auf durchschnittlich 10% bis 20% 5 Demgegenüber ist das Wachstum der privaten Wohnimmobilienkredite weiterhin moderat. Es liegt seit 2012 bei rund 2% pro Jahr. In Städten mit stärkeren Preissteigerungen liegt die Wachstumsrate mit gut 5% jedoch höher. Schließlich lag die Verschuldung der privaten Haushalte im zweiten Quartal dieses Jahres mit 55% des Bruttoinlandsprodukts auf einem historisch niedrigen Niveau. Auch im internationalen Vergleich, insbesondere mit Ländern, die von einer Immobilienkrise betroffen waren, ist die Verschuldungsquote der privaten Haushalte in Deutschland niedrig. Dies kann als Indiz für eine vergleichsweise robuste Schuldentragfähigkeit gewertet werden. Insgesamt vermitteln diese Zahlen ein recht differenziertes Bild von der Lage am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Im Ergebnis sehen wir bislang kaum Hinweise für ein prozyklisches Verhalten der Banken oder für eine destabilisierende Wechselwirkung zwischen 5 Vgl.: Deutsche Bundesbank (2014), Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2013, Monatsbericht Februar Seite 10 von 11

11 Kreditvergabe und Preisentwicklung. Auch sehen wir keine Anzeichen für eine Lockerung der Kreditstandards. Gleichwohl bleiben die Immobilienmärkte unter intensiver Beobachtung. Sie können sicher sein: Sollte sich unsere Einschätzung ändern, dann werden wir handeln. 5 Schlussbetrachtung Meine Damen und Herren, die amerikanischen Wirtschaftswissenschaftler Carmen Reinhart und Kenneth Rogoff haben die lange Geschichte von Finanzkrisen in ihrem Buch This time is different ausführlich beschrieben. Das im Titel ihres Buchs zum Ausdruck kommende Leitmotiv dieses Mal ist alles anders hebt eine wichtige Ursache von Finanzkrisen hervor, nämlich die Neigung, in Boomphasen anzunehmen, dass grundlegende ökonomische Gesetze nicht mehr gelten. Mit Blick auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt heißt das: Wir dürfen nicht dem Trugschluss unterliegen, dass dieses Mal alles anders ist oder zugespitzt, dass bei uns alles anders ist. Gerade angesichts des derzeitigen Niedrigzinsumfelds und der reichlich vorhandenen Liquidität ist weiterhin besondere Aufmerksamkeit geboten. Und insofern würde ich auch das Fragezeichen hinter dem Motto der Konferenz definitiv durch ein Ausrufezeichen ersetzen. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 11 von 11