A.Exner Trendwende auf dem Wohnungsmarkt

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1 Seite: 1, 3 1/6 Trendwende auf dem Wohnungsmarkt j1 ci AUL- 02:13:rz Die Zweizimmerwohnung hat ausgedient, viele Anleger wollen große Wohnungen in guten Lagen, die sie selbst bewohnen. Die Entwickler von frei finanzierten Projekten reagieren und satteln von der Gammni&e auf die Familienwohnung um. Grundbuch statt Sparbuch - im wahrsten Sinn des Wortes: Viele fragen sich, warum sie ihr Geld zu Minizinsen auf dem Sparbuch parken sollen. Es ist doch besser, das Kapital in eine Immobilie zu stecken und quasi in den eigenen Ersparnissen zu wohnen", sagt Richard Buxbaum, Wohnungsmarktexperte bei Otto Immobilien. Andere Makler bestätigen diesen Trend. Immobilienentwickler müssen dementsprechend umdenken: weg von der kleinen Wohnung für Anleger und hin zu Einheiten ab 100 Quadratmetern in begehrten innerstädtischen Lagen. Den Anfang machen die großen Entwickler wie Buwog, ARE und diverse Bankentöchter. Unterstützt wird der Trend zu größeren Wohnungen vom rasanten Anstieg der Grundstückspreise - wer innerhalb des Gürtels in Wien Neubauwohnungen errichtet, muss mehr als 6000 pro Quadratmeter verlangen, um auf seine Rechnung zu kommen - auf diesem Niveau rechnet sich eine Vermietung kaum noch. Auch die Steuerreform spricht für ein Investment in die eigenen vier Wände: Während Verkaufsgewinne von Vorsorgewohnungen ab 2016 höher besteuert werden, bleibt der Erlös der eigenen Wohnung steuerfrei. 3

2 Seite: 1, 3 2/6 Immo-Entwickler zeigen Mut zur GrUe Zimmer, Kuchl, Kabinett zieht in besseren Lagen nicht mehr: Immer mehr Entwickler setzen auf grilgere und teurere Einheiten. Dies sei genau das, was der Markt derzeit will, sagen Makler. WIEN. Um konnte man vor zehn Jahren ein Zinshaus in Wien kaufen. Inzwischen kostet eine frei finanzierte Familienwohnung in einer besscren Lage schon mehr (s. Kasten): Weil die Grundstckspreise innerhalb des Grtcls steigen, sind Immobilienentwickler gezwungen, ihre Quadratmeterpreise zu erhaen. Das hat zur Folge, dass sie als Vorsorgewohnung nicht mehr geeignet sind. Daher bauen Entwickler gruere Einheiten und setzen darauf, diese als Familienwohnungen zu vermarkten. Der Markt verkidert sich bereits seit Ungerem und verlangt gruere Wohnungen, die Entwickler reagieren nun zeitversetzt", sagt Richard Buxbaum, Prokurist bei Otto Imnriobilien. Auch Sandra Bauernfeind, Wohnexpertin bei EHL Immobilien, ortet ein Umdenken bei Entwicklern: Wir sind bei vielen Bautrgern beratend tkig und empfehlen einen Mix der WohnungsgrUen", sag,t sie. Denn auch teure Wohnungen wrden vermehrt nachgefragt. So gebe es sogar Investoren, die zu ihrer Familienwohnung eine zweite im selben Haus nchmen, um Platz ftirs Au-pair oder eine Ausweichmglichkeit im Alter zu haben. Um eine attraktive Rendite zu erwirtschaften - diese ist oft auch aus steuerlichen Grnden zwingend sind Vorsorgewohnungsldufer auf stabile Mietertrge iiber viele Jahre angewiesen. Doch weil die Steuerreform ihre Ertrge reduziert und weil Kaltmieten iiber zehn pro Quadratmeter im Monat selbst in den besten Lagen schwer durchsetzbar sind, ist eine Wohnung, die um 6000 pro Quadratmeter crworben wird, nicht zur Vorsorge geeignet. Die Kkifer dieser grueren Wohnungen sind dann auch nicht die typischen Vorsorgekunden", sagt Bauernfeind. Wenn vermietet wrde, dann nicht wegen der Rendite, sondern um einen Leerstand zu vermeiden. Spekuliert werde auch auf dic Wertsteigerung der Substanz. Bauernfeind: Wir sind berzeugt, dass sich bessere Lagen trotz hherer Einsticgspreise gut entwickeln werden." Nicht nur ifir Teure frei finanzierte Eigentumswohnungen sind auch bei Durchschnittsverdienern begehrt, sagt die EHL-Expertin: Nicht jeder, der eine Wohnung um oder mehr kauft, ist Millionk." Das findet auch Buxbaum: Daftir muss man kein Millionk sein: Viele haben in den vergangenen Jahren hart gearbeitet, gut verdient und investieren das angesparte Geld lieber in die selbst genutzte Immobilie, als es auf dem Sparbuch zu lassen." Viele Kiufer kommen aus dem Mittelstand. Oft wird finanziert - bei 30 Prozent Eigenmitteln kosten die restlichen i_iber 30 Jahre rund 1500 im Monat, und billiger gibt es auch eine Mietwohnung mit 100 Quadratmetern in einer guten Lage nicht", so Bauernfeind. Das bestkigt auch Georg Spiegelfeld, Prsident des Maklernetzwerks Immobilienring sind bei vielen vorhanden, und den Rest finanziert man dann nach dem Motto,Rate statt Miete`." Langer Atem gefragt Die Vermarktungsdauer wird mit steigenden Preisen allerdings sagt Spiegelfeld: Der krisenbedingte Run auf Betongold ist vorbei, die Kkifer werden selektiver." Kapitalstarke Immobilienentwickler wie die Kksenotierte Buwog, die staatliche 99 Nicht jeder, der eine Wohnung um oder mehr kauft, ist deswegen automatisch Millionk. Sandra Bauernfeind EHL Immobilien ARE oder die Raiffeisen-Thchter Iffinnen sich einc lkigere Vermarktungsdauer leisten, KMU hingegen weichen bereits auf Randlagen oder Gewerbeimmobilien aus. Dort sind die Renditen einfach Iffiher, sowohl fr den Entwickler als auch ftir die Investoren", sagt Markus Kitz- Augenhammer, Vorstand des Familienunternehmens Immobilienrendite AG. Sein letztes Projekt in einer Wiener Citylage war eine Altbausanierung. Dort waren auch die grosen Einheiten rasch verkauft. Das ist aber schon einige Jahre her", sagt er - und die knftige Marktentwicklung sei schwer abschkzbar. ANDRÊ EXNER andre.exner@wirtschaftsblatt.at

3 Seite: 1, 3 4/6 Raiffeisen-Neubauprojekt in Wien Döbling: Passt die Lage, sind auch große Eigentumswohnungen rasch verkauft.

4 Seite: 1, 3 5/6 Kredite beim Kauf von Häusern und Wohnungen werden transparenter Dank einer EU-Richtlinie müssen Kreditnehmer umfassender als in der Vergangenheit aufgeklärt werden. WIEN. Unklare Informationen und riskante Kreditarrangements beim Kauf von Eigenheimen wie in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten sollen der Vergangenheit angehören, wenn es nach Justizminister Wolfgang Brandstetter geht. Er gießt dieser Tage eine EU-Richtlinie in österreichisches Recht. Mit dem neuen Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sollen private Wohnungskäufer und Häuslbauer umfassender als früher aufgeklärt werden. Umsetzung bis März 2016 Es konkretisiert die Informationspflichten und definiert Standards für die Prüfung der Kreditwürdigkeit des Käufers", erläutert der Minister. Konkret geht es in dem Gesetz um folgende zentralen Punkte: Bereits vor Unterzeichnung des Vertrags müssen Banken und Vermittler eine Reihe von Informationen bereitstellen. Es wird ein Standardformular eingeführt. Über Zinsänderungen sind Verbraucher verpflichtend zu informieren - ebenso muss es Angaben zum effektiven Jahreszins und zum Sollzinssatz geben. Darlehen dürfen nur bei positiver Kreditwürdigkeitsprüfung", wie es heißt, vergeben werden. Hier werden Standards bei der Kreditvergabe eingeführt. Weiters will der Gesetzgeber verhindern, dass Konsumenten nicht ganz freiwillig Kreditverträge unterschreiben, weil sie vom Kreditgeber unter Druck gesetzt werden. Wie auch in anderen Bereichen des Konsumentenrechts wurden daher Rücktrittsrechte bzw. Bedenkzeiten eingeführt: Ein Kreditangebot ist daher für mindestens sieben Tage verbindlich - der Verbraucher hat in dieser Zeit Gelegenheit, das Angebot zu prüfen und ist daher nicht gezwungen, voreilig zu unterschreiben. Weiters besteht ein Rücktrittsrecht, wenn der potenzielle Darlehensnehmer überhastet gleich nach Erhalt der vorvertraglichen Informationen den Kreditvertrag unterschrieben hat. Unverändert übernommen wurden die Vorschriften über Rückzahlungen. Wenn Verbraucher rascher ihren Kredit abzahlen wollen, müssen dafür Regelungen im Vertrag vorgesehen werden. Das neue Gesetz zu Hypothekarkrediten für Verbraucher soll spätestens am 21. März 2016 in Österreich in Kraft treten. (jai) Der Gesetzgeber will Verbraucher vor Überrumpelung bei Krediten schützen. Daher werden Informationspflichten und Rücktrittsrechte eingeführt.

5 Seite: 1, 3 6/6 Leitartikel von Oliver Jaindl :\ormaler Verdienst, groger Kredit Wenn man sich mit offenen Ohren in der Immobilienbranche bewegt, wird der kritischen Beobachter - oder besser gesagt Zuhrer - nachdenklich. Die Rede ist vielerorts davon, dass es heute offenbar itherhaupt kein Problem ist, dass zum Beispiel Jungfamilien fr den Kauf einer Wohnung ein paar Hunderttausend Euro finanziert bekommen. Die Zinsen sind ja so niedrig, heirt es. Mulmig wird dem kritischen Denker aber dann, wenn er den Rechenstift in die Hand nimmt. Und folgende Ciberschlagsrechnung anstellt: Ein Darlehen von bedeutet bei 25-Wiriger Laufzeit laut Kreditrechner eine Rate von ziemlich genau 1900 pro Monat. Allerdings bei nur drei Prozent Zinsen. So wie heute. Und derzeit gibt es sogar noch gnstigere Angebote. Dreht man aber an der Zinsschraube bis zu einem eher normalen Wert von fnf bis sechs Prozent, werden aus der Rate pro Monat rasch 2350 bzw. knapp Zinserhhungen kommen irgendwann. Doch was passiert dann? Kann sich dann wirklich noch jeder die Raten leisten? Diese mgliche Entwicklung erinnert an das Buch Der grrte Trade aller Zeiten", in dem Autor Gregory Zuckerman aufzeigt, warum die US-Immo- Blase geplatzt ist. Ein Grund war, dass es fr Banken egal war, ob sich Kunden Kredite leisten konnten oder nicht. Die Logik dahinter: Wenn der Wert des finanzierten Assets immer steigt, steigt die Bank nie schlecht aus. Aber wenn Kredite plëtzlich reihum zu wackeln beginnen und Kreditnehmer anstelle von versdndnisvollen Kundenbetreuern den Betreibungsabteilungen von Banken gegenbersitzen, landen viele Eigenheime gleichzeitig auf dem Markt und die Preise implodieren. Zeigt sich hier eine Parallele zu Osterreich - in dem Glauben der Banken daran, dass Sicherheiten nie an Wert verlieren, selbst wenn Kunden nach Zinserhhungen die Luft ausgeht? Die Bank- und Immo- Wirtschaft muss wegen dieser Mechanismen wachsam sein. Auch der heimische Immo-Markt ist nur ein Markt, der Volatilidten unterliegen kann - und hier geht es noch dazu um das Grundbedrfnis Wohnen. Klar ist: Anders als in den USA gibt es in Osterreich keine aggressiven Immo-Derivate und der ëffentliche Wohnbau wirkt als beruhigender Faktor. Osterreichische Immobilien sind sicher stabiler als anderswo. Eine kritische Distanz zum eigenen Produkt kann der Branche aber nicht schaden. Gerade in guten Zeiten muss man wachsam sein. olivenjaindl@wirtschaftsblattat