Ich bin klima:aktiv. Finanzierungsmöglichkeiten zur thermischen Sanierung großvolumiger Wohngebäude

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1 Finanzierungsmöglichkeiten zur thermischen Sanierung großvolumiger Wohngebäude Für Hausverwaltungen von Gebäuden im Anwendungsbereich des MRG und WEG Ich bin klima:aktiv.

2 Bauen und Sanieren Sanierung großvolumiger Wohngebäude Wa r u m s o l lt e t h e r m i s c h Saniert werden? Nach einer Nutzungsperiode von 30 Jahren besteht bei Gebäuden in der Regel ein umfassender Sanierungsbedarf. In punkto Energiekosten, Wärme- und Schallschutz sowie Behaglichkeit und Komfort entsprechen diese Gebäude nicht mehr dem Stand der Technik und schneiden im Vergleich mit Neubauten erheblich schlechter ab. Wenn also ohnehin eine Sanierung der Substanz notwendig ist, sollten Sie auch an eine thermische Sanierung denken, für die spezielle Fördermittel bereitstehen. Es gibt gute Gründe ein Gebäude zukunftssicher zu sanieren: p Zunehmender Komfortanspruch der BewohnerInnen, p steigende Energiepreise, p Einhaltung der in der Bauordnung festgelegten thermisch-energetischen Mindeststandards für umfassende Sanierungen, p Einfluss der thermisch-energetischen Qualität auf die Immobilienbewertung. Durch umfassende Maßnahmen an der Gebäudehülle und bei der Haustechnik werden Wohnstandard und Immobilienwert auf mehrere Jahrzehnte maßgeblich beeinflusst. foto Jana Madzigon foto Franziska Trebut foto Jana Madzigon

3 W e lc h e M ö g l i c h k e i t e n g i b t e s z u r F i n a n z i e r u n g e i n e r u m fa s s e n d e n S a n i e r u n g? Bei einer umfassenden thermisch-energetischen Sanierung können je nach ausgeführtem Sanierungsstandard Investitionen von deutlich über 200 /m2 Wohnnutzfläche anfallen. Die Frage der Finanzierbarkeit entscheidet daher darüber, welche Maßnahmen getroffen werden. p Eigenmittelfinanzierung, p Finanzierung über Bankdarlehen, p Förderungen. info erste schritte p Erheben Sie zunächst die vorhandenen Eigenmittel (Hauptmietzinsreserve bzw. Rücklage). p Schätzen Sie im Rahmen eines Sanierungskonzepts die zu erwartende Wohnbauförderung und gegebenenfalls Bundesoder Gemeindeförderung für die geplanten Maßnahmen ab. p Klären Sie die Bedingungen für eine Finanzierung über Bankdarlehen. p Klären Sie bei nicht ausreichender Höhe der Hauptmietzinsreserve die Bedingungen für eine zeitlich befristete Erhöhung des Mietzinses nach 18 MRG. p Erwägen Sie im WEG bei nicht ausreichenden Finanzierungsmitteln die Erhöhung der Rücklage. p Beziehen Sie in die Finanzierungsplanung auch steuerrechtliche Aspekte mit ein. Bereits bei der Planung der thermisch-energetischen Sanierung der Gebäude ist auf die steuerlichen Auswirkungen Bedacht zu nehmen. Aufgrund der aktuellen Rechtslage muss, um die Investitionen als Ausgabe geltend machen zu können, über einen 20 bzw. 25-jährigen Zeitraum ein Gesamtüberschuss aus der Vermietung erwirtschaftet werden. Bei fehlender Mietsteigerung kann dies zu einem Knock-Out-Kriterium werden. Mag. Martin Puchinger Steuerberater und Chefredakteur des Finanz Journal

4 Bauen und Sanieren Sanierung großvolumiger Wohngebäude Finanzierung im Anwendungsbereich des mietrechtsgesetzes (mrg) Grundsätzlich fallen Maßnahmen der thermisch-energetischen Sanierung unter die Regelungen für Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen der 3 und 4 des MRG, wonach diese zunächst aus der Hauptmietzinsreserve der vergangenen 10 Jahre sowie gegebenenfalls auch aus zukünftig zu erwartenden Hauptmietzinsen zu bestreiten sind ( 3 Abs 3 MRG). Reichen diese Mittel nicht aus, sind die Möglichkeiten der Erhöhung der Hauptmietzinse der MieterInnen zu prüfen. Erhaltung oder Verbesserung Anrechenbarkeit im Mietzinserhöhungsverfahren gemäß 18 MRG Da in diesem Mietzinserhöhungsverfahren ausschließlich Erhaltungsarbeiten berücksichtigt werden, ist es für die Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme von Bedeutung, ob sie der Erhaltung oder der Verbesserung zugeordnet wird. p Thermisch-energetische Maßnahmen können gemäß 3 Abs 2 Z5 MRG dann als Erhaltungsmaßnahmen gelten, wenn die hierfür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen. Der Nachweis der wirtschaftlichen Angemessenheit einer Maßnahme ist über Sachverständigengutachten zu führen. p Das Aufbringen von Wärmedämmung bei der Sanierung schadhafter Außenwände wurde vom Obersten Gerichtshof wiederholt als ortsüblicher Standard im Rahmen der Erhaltung eingestuft, womit der zusätzliche Nachweis der wirtschaftlichen Angemessenheit entfällt. Gleiches gilt auch für den Einbau moderner Wärmeschutzfenster. Beachten Sie generell die aktuelle Judikatur, wenn es um die Einstufung geplanter Sanierungsarbeiten als Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahme geht. Freiwillige Mietzinserhöhung Alternativ besteht zwischen MieterInnen und VermieterInnen die Möglichkeit der einvernehmlichen Vereinbarung einer zeitlich begrenzten Hauptmietzinserhöhung

5 gemäß 16 Abs 10 MRG. Diese.ist auch für thermische Sanierungsmaßnahmen gedacht, deren Durchführung durchaus im Interesse des/der Mieters/in sein kann. Von einer Erhöhung gemäß 16 Abs 1 Ziff. 5 raten Mietervertretungen den MieterInnen ab, da diese unbefristet und ohne Zweckbindung erfolgen und bis zur Höhe des ortsüblichen Mietzinses gehen kann. Sanierung auf Energieklasse A Richard-Wagner-Gasse 46, 8010 Graz Nach einem zweijährigem Entscheidungsprozess der Wohnungseigentumsgemeinschaft wurde innerhalb von 6 Monaten ein umfassendes Maßnahmenpaket umgesetzt: p thermische Gebäudehüllensanierung inkl. Kellerdeckendämmung und Fenstertausch, p zusätzlich Montage von Außenrollos mit geschäumten Alulamellen bei den Fenstern, p Beseitigung der Wärmebrücken, p Energetische Sanierung der Haustechnik mit Umstellung von Öl auf Gas bereits 1991, p Betonsanierung, p Erneuerung der Außenanlagen und des Innenhofes, p Öltankentsorgung, p Stiegenhausmalerei, p Erneuerung des Blitzschutzes. Förderungen Alle neun Bundesländer haben im Rahmen ihrer Wohnbauförderung Anreize zur Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Haustechnik geschaffen. Es werden Einzelmaßnahmen, wie Fenstertausch oder Fassadendämmung gefördert, aber auch Maßnahmenpakete je nach Erreichen von definierten Einsparungen oder energetischen Zielwerten.

6 fotos ENW Ennstal Neue Heimat Wohnbauhilfe p Zur genauen Abschätzung der Förderhöhe sollte ein umfassendes Sanierungskonzept vorliegen. p Die Förderzusage kann an bestimmte Auflagen geknüpft sein. Informieren Sie sich über die Bestimmungen der Wohnbauförderstelle Ihres Bundeslandes. Fallweise vergeben auch Gemeinden Fördermittel für Maßnahmen zur thermischen Sanierung. Es lohnt sich auf jeden Fall am zuständigen Gemeindeamt nachzufragen. Eine hochwertige thermische Sanierung kostet zwar mehr, bringt aber vor allem drei Vorteile: Die Werterhaltung für das Haus, die Erhöhung der Behaglichkeit in allen Wohnungen und eine Reduzierung der Heizkosten für die nächsten Jahrzehnte. Otmar Reinisch ENW - Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft m.b.h. p Baujahr: 1970 p Wohnnutzfläche: 2264,25 m2, 42 Wohneinheiten p Gesamtkosten Euro brutto p Energetisch relevante Gesamtkosten: Euro brutto p Heizwärmebedarf vor Sanierung: 93,9 kwh/m2a p Heizwärmebedarf nach Sanierung: 25,6 kwh/m2a p Finanzierung: Eigenmittel und gefördertes Landesdarlehen p Hausverwaltung: Ennstal Neue Heimat Wohnbauhilfe Gemein. GmbH Der Heizwärmebedarf ist um 70% gesunken! Mehr Informationen zu dieser Sanierung sowie weitere gelungene Gebäudemodernisierungen finden Sie in der klima:aktiv-datenbank im Internet unter p

7 Finanzierung im Anwendungsbereich d e s w o h n u n g s e i g e n t u m s g e s e t z e s ( WEG ) Angemessene Rücklage Die Finanzierung von thermischen Sanierungen im Wohnungseigentum ist grundsätzlich aus der Rücklage zu bestreiten. Wenn es darum geht, deren Höhe festzusetzen, ( 31 WEG), hat der Verwalter die allfällige Notwendigkeit einer thermischen Sanierung des Gebäudes zu berücksichtigen (Feststellung des Justizausschusses zum WEG 2002). Beschlussfassung Maßnahmen zur thermisch-energetischen Sanierung fallen in den Bereich der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung, je nachdem ob die Maßnahme als Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahme zu qualifizieren ist. Entscheidungen darüber benötigen lediglich einen einfachen Mehrheitsbeschluss gezählt nach Wohnungseigentumsanteilen. foto: gerhard altmann/pixelio.de Bei der Aufnahme eines Bankdarlehens durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist allerdings für die Pfandrechtseintragung im Grundbuch die Zustimmung aller EigentümerInnen notwendig. Alternativ kann eine Einmalzahlung durch die einzelnen WohnungseigentümerInnen, aufgeteilt nach Nutzwerten, erfolgen. Unter Umständen ist es vielleicht auch möglich, am Kapitalmarkt ein Gemeinschaftsdarlehen aufzunehmen, bei dem der Kreditgeber auf eine pfandrechtliche Absicherung verzichtet.

8 illustration markus murlasits klima:aktiv w e r d e n klima:aktiv unterstützt Ihre Hausverwaltung mit Beratung und Prozessbegleitung bei der Planung und Umsetzung von umfassenden thermisch-energetischen Sanierungen im großvolumigen Wohnbau. Infos auf der klima:aktiv Homepage im Bereich Bauen und Sanieren unter p Der klima:aktiv Kriterienkatalog ist eine gute Planungshilfe für die Sanierung und setzt Standards hinsichtlich Energieeffizienz, Ökologie und Behaglichkeit. Das Programm Bauen und Sanieren ist Teil der vom Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft gestarteten Klimaschutzinitiative klima:aktiv. Strategische Gesamtkoordination: Abt. Energie und Umweltökonomie, Dr. Martina Schuster, Mag. Bernd Vogl, Mag. Katharina Kowalski. Die vorliegenden Informationen wurden im Projekt Sanierungsoffensive zusammen gestellt. Dieses Projekt wurde aus Mitteln des Klima- und Energiefonds gefördert und im Rahmen des Programms NEUE ENERGIEN 2020 durchgeführt. Kontakt klima:aktiv Bauen und Sanieren Österreichische Energieagentur austrian energy agency Mariahilfer Strasse 136, 1150 Wien fax klimaaktiv@energyagency.at website telefon IMPRESSUM: MEDIENINHABER & HERAUSGEBER Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft, Abt. V/10 energie- und umweltökonomie,, A-1010 Wien, Stubenring 1 p verfasser österreichische Energieagentur p coverfoto Anton Ovcharenko/istockphoto.com p GESTALTUNG JÜRGEN BRÜES / ALTA NOITE.COM p DRUCK gugler* cross media, melk p september 2010 Hier können Sie