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1 LIEN ONSULTation Contractingin der Wohnungswirtschaft: Investition und Betrieb Dr.-Ing. Jobst lien Hamburg, den

2 LIEN ONSULTation: Erfahrungshintergrund 1972 bis 1980 Studium der Elektrotechnik an der RWTH Aachen Dipl.-Ing Promotion im Bereich Energie- und Verfahrenstechnik der Universität Essen Gesamthochschule Dr.-Ing bis 1986 Wissenschaftler Universität Essen 1982 bis 1986 Mitarbeiter unterschiedlicher Ingenieurbüros (REV, GERTEC, efeu-ingenieure) 1986 bis 1991 Consultant am Institut Wohnen und Umwelt, Darmstadt 1991 bis 2001 Direktor Energie und Umwelt, Investitionsbank Schleswig-Holstein, iel 2001 bis 2014 Geschäftsführer, Industrielles Contracting (HEWContract GmbH, Vattenfall Europe Contracting GmbH, HOCHTIEF Energy Management GmbH, SPIE Energy Solutions GmbH), bis 120 Mio. Umsatz, 300 Mitarbeiter Seit 2015: Selbständig LIEN ONSULTation Dr.-Ing. Jobst lien

3 Begrifflichkeiten Energietechnik Wärmeerzeuger Wirkungsgrad, Jahresnutzungsgrad Leistungszahl, Jahresarbeitszahl Heizzahl Energiedienstleistung, Nutzenergie, Endenergie, Primärenergie Energie, Exergie, Anergie

4 Referenszenario: Beheizung von Mietwohnungen durch Vermieter (Eigenversorgung 556 Abs.1BGB, 2 BetrV) Vermieter lässt Heizungsanlage errichten Investitionskosten und Reparaturen werden aus der altmiete erwirtschaftet Vermieter betreibt die Heizungsanlage Nachgewiesene osten des Betriebs der zentralen Heizanlage (Brennstoffe, Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Reinigung, Prüfung, Heizkostenabrechnung,..) werden vom Vermieter ohne strikte Obergrenze nach Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt (durchlaufende osten) Vermieter hat keine Modernisierungspflicht Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten. (BGH , bestätigt )

5 Das Investor-Nutzer-Dilemma: Beheizung von Mietwohnungen durch Vermieter: Eigenversorgung bietet keinen Modernisierungsanreiz Heizkosten sind für den Vermieter durchlaufende osten, die vom Mieter zu zahlen sind. Eine Steigerung der Umwandlungseffizienz der Heizwärmeversorgung kommt lediglich dem Mieter zu Gute. Eine Erneuerung der Heizungsanlage erfolgt daher aus rechtlichen Gründen gesehen nur dann, wenn die Wärmeversorgung der Wohnungen nicht sichergestellt ist oder technische Anforderungen nicht mehr erfüllt werden können (z.b. BImSchV) aus ökonomischen Gründen, wenn die Reparaturkosten zu hoch werden. Der Wert einer Wohnungsliegenschaft bemisst sich an der Höhe der Nettokaltmiete. Der Vermieter hat daher kein Interesse, die Heizungsanlage incl. des altmietenanteils zur Deckung von Investitions- und Reparaturkosten auf einen Dritten zu übertragen (Warmmietenneutralität beim Betrieb durch Dritte)

6 Folgen für die Endenergieeffizienz: Altersstruktur von Feuerungsanlagen 2014 (Schornsteinfegererhebung 2014: Öl 5,6 Mio Anlagen, Gas 8,9 Mio Anlagen) Da sich die Feuerungs- und Heizungstechnik zwischenzeitlich erheblich weiterentwickelt haben, deutet dies auf einen enormen Erneuerungsbedarf hin.

7 Alternativen: Watt zum Thema Contracting. Wir werden Ihnen kostenlos eine Dampfmaschine überlassen. [ ] Wir garantieren Ihnen, dass die ohle für die Maschine weniger kostet, als Sie gegenwärtig an Futter für die Pferde aufwenden müssen. [ ] Und alles, was wir von Ihnen verlangen, ist, dass Sie uns ein Drittel des Geldes geben, das Sie einsparen. James Watt ( )

8 Energie-Contracting Definiert durch E DIN :2002 Technisches Anlagenmanagement: nur Betriebskostenoptimierung, eigentlich technisches Facility Management Einsparcontracting: garantierte Einsparungen bezogen auf eine vereinbarte Baseline Energieliefercontracting: garantierte Nutzenergie- und Medienpreise) Finanzierungscontracting: schlichter Blödsinn, weil Finanzdienstleistung vor dem Bonitätshintergrund des unden und keine Energiedienstleistung

9 Technisches Anlagenmanagement (DIN :2002) Der Dienstleister übernimmt den technischen Betrieb der Wärmeerzeugungsanlage, osten werden auf die Mieter umgelegt, Contractor ist Dienstleister des Liegenschaftseigentümers Gewisse Betriebskostenoptimierungen sind möglich Liegenschaftseigentümer (Vermieter) bleibt Eigentümer der Wärmeerzeugungsanlage und liefert Wärme, es besteht weiterhin kein zusätzlicher Anreiz für eine Investition in die Wärmeerzeugung zur Steigerung der Energieeffizienz

10 Energieliefercontracting (Wärmelieferung) (DIN :2002) Der Contractor/Dienstleister liefert fertige Wärme über einen Wärmelieferungsvertrag (aufvertrag über Energielieferung) Hierzu errichtet und betreibt er die Wärmeerzeugungsanlage auf eigene Rechnung und bezieht alle erforderlichen Betriebsstoffe Gegenüber dem Eigentümer/Mieter rechnet er den festgelegten Wärmepreis nach gelieferter Menge ab Damit garantiert der Contractorseine in seiner Preiskalkulation getroffenen Effizienzannahmen (technisch, betrieblich etc.) und hat einen immanenten Anreiz zur ständigen Effizienzverbesserung. Der Contractor löffelt die Suppe selbst aus, die er sich eingebrockt hat

11 Energieliefercontracting: Abläufe

12 Contracting bedeutet: Faire Risikoverteilung! Risiken des Contractors: Effizienzrisiko Verfügbarkeitsrisiko (Haftung und Versicherung) GU-Risiko (Investition, Dimensionierung, Errichtung, Finanzierung, Reparaturanfälligkeit) Risiko des rechtssicheren Betriebs Risiken des unden Mengenrisiko (Verbraucherverhalten, Außentemperaturen), Grundpreis für Investitionen, Reparaturen, Verwaltung Allgemeine Preisentwicklung (Brennstoffpreis über Preisgleitklauseln) Standortrisiko (Besichern z.b. über Grundbuch)

13 Energieliefercontracting: Vorteile für den Immobilienbesitzer, Mieter und Umwelt omplette osten der Wärmelieferung sind Betriebskosten (incl. Investitions- und Verwaltungskosten und der Unternehmensgewinn des Lieferanten): Mieter muss zahlen Geringerer Aufwand und kein Investitions- und Finanzierungsbedarf für den Vermieter Verantwortung für rechtssicheren Betrieb mit seinen Risiken ist ausgelagert auf den Contractor Mieter profitiert von stabilen Energiekosten (fixierte Tarife statt ostenwälzung) Anreiz für effizienteste Lösung, damit Verringerung Brennstoffeinsatz und Emissionen

14 Gewerbliche Lieferung von Wärme bei Neuvermietung omplette osten der Wärmelieferung sind Betriebskosten (incl. Investitions- und Verwaltungskosten und der Unternehmensgewinn des Lieferanten) Umlage der Wärmekosten ist zulässig, wenn im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung (enthält die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme) Vermieter muss das wirtschaftlich günstigste Lieferangebot nehmen Liefercontracting bei Neuvermietung unproblematisch, aber nur geringe Fallzahl, für Bestandssanierung irrelevant.

15 Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung im Bestand: Nicht sachgerechte ostendeckelung Rechtslage nach 556c BGB und Wärmelieferverordnung (WärmeLV): Eine Umstellung der Wärmeversorgung (Heizwärme und Brauchwarmwasser) in vermieteten Immobilien von der Eigenversorgung des Vermieters auf gewerblichen Wärmebezug ist ohne Mieterzustimmung nur dann zulässig, wenn die Umstellung für den Mieter in einer betriebskostenneutralen Weise erfolgt. Zur Berechnung der ostenneutralität ist der Rückgriff auf anerkannte Pauschalwerte gesetzlich zugelassen. ostenneutralität? Anerkannte Pauschalwerte?

16 Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung im Bestand: Sogenannte ostenneutralität Die sogenannte ostenneutralität bedeutet, dass die Vollkosten der gewerblichen Wärmelieferung mit den Eigenversorgungskosten d.h. den reinen Betriebskosten der Wärmeerzeugung (osten im letzten Jahr der Umstellung für die durchschnittliche Energiemenge der letzten drei Jahre) ohne Investitionskosten und Reparatur verglichen werden. Die Amortisation der Investition muss also aus der reinen Betriebskostenersparnis erwirtschaftet werden, die sich wiederum aus der Verbesserung des Jahresnutzungsgrads der Wärmeerzeugung ergibt. Es werden nicht tatsächliche Vollkosten der Wärmeerzeugung betrachtet, der Vergleich erfolgt zu Ungunsten der gewerblichen Wärmelieferung (Umgehung des kritischen Themas der altmiete)

17 Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung im Bestand: ostenvergleich?? Der ostenvergleich bezieht sich auf die gelieferte Wärmemenge, die zunächst zu ermitteln ist. In der Regel sind aber weder der Jahreswärmeverbrauch noch der Jahresnutzungsgrad der Wärmeerzeugung bekannt, da diese nicht gemessen werden. Wenn keine Wärmemenge gemessen wurde (also der Jahresnutzungsgrad nicht bekannt ist), dann erfolgt die Ermittlung durch urzzeitmessung (Relevanz?, gerichtsfest?) oder anerkannte Pauschalwerte.

18 Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung im Bestand: Anerkannte Pauschalwerte Als Anerkannte Pauschalwerte wird vom Verordnungsgeber der reziproke Einsatz der sogenannten Erzeuger-Aufwandszahlen aus der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäude-bestand vom 30. Juli 2009 empfohlen. Hiermit erreichen selbst alte Niedertemperaturkessel völlig unrealistische Jahresnutzungsgrade von 85 bis 90% (realistisch 70 bis 75%). Die Grundlagen für die sogenannte ostenneutralität sind nur sehr aufwändig zu ermitteln, eine ostenneutralität ist unter diesen Voraussetzungen nur in wenigen Sonderfällen erreichbar, der rechtssichere Nachweis realistische Nachweis niedrigerer Jahresnutzungsgrad im Einzelfall ist extrem aufwändig und teuer

19 Einladung: Diskussion: Rechtssicherheit in der gewerblichen Wärmelieferung gemäß 556 c BGB Donnerstag, 17. März :00 Uhr bis 13:00 Uhr Berlin, Bundestag, Abgeordnetenrestaurant, Eingang West

20 Rechtssicherheit in der gewerblichen Wärmelieferung Die Verbände AGFW, BDEW, B.W, ESCO Forum im ZVEI und der VfW haben gemeinsam ein Forschungsprojekt zur Ermittlung von anerkannten Pauschalwerten für den Jahresnutzungsgrad (JNG) von Heizungsanlagen durch das EBZ in Bochum initiiert. Ziel des Forschungsprojektes ist es, ein Verfahren zu entwickeln, welches es erlaubt, den JNG von Heizungsanlagen im Bestand auf der Basis von empirischen Daten anhand von konstruktiven Merkmalen der Anlagen mit höherer Präzision als bisher möglich abzuschätzen. Das Verfahren liefert realistischere Anerkannte Pauschalwerte für Jahresnutzungsgrade, beseitigt aber nicht die grundlegenden methodischen Mängel.

21 Die Betrachtung weiterer hocheffizienter Wärmeversorgungstechniken erhöht noch die omplexität lassisch: Brennwertkessel Erneuerbare Energien: Feststoffkessel für Holz oder Stroh Mini-W oder W mit Wärmenetzen Wärmepumpen Einsatz von Wärme- und/oder Stromspeichern

22 Alternative Ansätze Die einfachste Lösung wäre ein Baukosten- /Investitionszuschuss zur sanierten Wärmeerzeugungsanlage aber was sollte die Motivation des Gebäudeeigentümers hierfür sein? Smarte ombinationslösungen unter Nutzung weiterer Einnahmemöglichkeiten in den neuen Energiemärkten erfordern hohen Aufwand und energiewirtschaftliche ompetenz

23 Energiedienstleistungen: Weitere Entwicklungen für smarte Dienstleistungen

24 Energiewirtschaft: Rechtliche Rahmenbedingungen

25 Smarte Lösungen erfordern hohe energiewirtschaftliche ompetenz Beispiel W Einspeisung des in W erzeugten Stroms ins vorgelagerte Netz (in der Regel nicht auskömmlich) Mieterstrommodelle: Lieferung des in W erzeugten Stroms an die Mieter (nur einzelvertraglich möglich) ombination mit Speichermöglichkeiten und anbieten von Regelleistung (erfordert großes Portfolio, möglichst Bilanzkreismanagement)

26 Smarte Lösungen erfordern hohe energiewirtschaftliche ompetenz Beispiel W EEG-Umlage auf Eigenstromerzeugung Was ist Eigenstromerzeugung? Direkter räumlicher Zusammenhang? Direktvermarktung von W Strom W-Index W Förderung (WG 2016 mit Übergangsregeln und Mini-BHW- Impulsprogramm) Bilanzkreismanagement Steuerliche Rahmenbedingungen (Energie- und StromsteuerG) Zertifizierung und Meldepflichten BImSchG.

27 Energieeffizienz Erneuerbare Energien Smarte Infrastrukturen Energiemanagement Strategie Organisation Change Prozesse Effektivität Effizienz Innovation Qualität Consulting Coaching Supervision Moderation Mediation Interim Management Dr.-Ing. Jobst lien LIEN ONSULTation Buckowweg iel Mobile jobst.klien@arcor.de

28 LIEN ONSULTation Beratungsthemen und -methoden Inhaltlich: Energieeffizienz, Erneuerbare Energien, Smarte Infrastrukturen, Energiemanagement Organisation: Strategie, Organisation, Change Prozesse, Effektivität und Effizienz, Innovation, Qualitätssicherung Methodik: Consulting, Coaching, Supervision, Moderation, Mediation, Interim Management

29 LIEN ONSULTation Beratungsinhalte: Energiedienstleistungen Energieeffizienz, Contracting (Strom, Wärme, älte, Druckluft, Beleuchtung, ) Vermarktung von Regelenergie (Primär-, Sekundärregelenergie, Minutenreserve) Virtuelle raftwerke (Stromerzeugunsanlagen, abschaltbare Lasten und Speicher) Betrieb Erneuerbarer-Energie-Anlagen und Speicher Direktvermarktung