Die Architekten- bzw. Bauleitervollmacht juristische Aspekte eines schwierigen Themas

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1 Information des Landesinnungsverbandes des Bayerischen Maler- und Lackiererhandwerks Stand: Die Architekten- bzw. Bauleitervollmacht juristische Aspekte eines schwierigen Themas Der Umgang des Handwerksbetriebs mit den Architekten gestaltet sich oftmals schwierig, wenn es um Nachträge, Regiezettel oder die Abnahme geht. Der Architekt seinerseits steht im Baugeschehen als der große Macher da und lässt nur ungern an seinem Status rütteln. Doch nicht alles was in der Praxis seitens von Architekten und Bauleitern gemacht wird entspricht ihren rechtlichen Befugnissen. Was umfasst die normale Architekten- (Bauleiter-)vollmacht? Der Architekt ist für die technische (und ggf. künstlerische) Konzeption und Bauleitung da. Grundsätzlich hat ein Architekt keine Vollmacht in bauvertragliche Regelungen zwischen Auftraggeber (Bauherr) und Auftragnehmer einzugreifen. So darf er nicht in der Abrechnung von einem bereits geschlossenen Einheitspreisvertrag auf einen Stundenlohnvertrag wechseln. Er darf grundsätzlich auch keine Zusatzaufträge oder Nachträge erteilen. Ebenso wenig darf er Schiedsgerichtsklauseln oder sonstige Vertragsklauseln vereinbaren. Hier die wichtigsten Bereiche in Kürze: a.) NACHTRÄGE beauftragen: NEIN (grundsätzlich auch nicht im kleineren Umfang, Ausnahme: Gefahr im Verzug) b.) BEHINDERUNGSANZEIGEN entgegennehmen: JA c.) Abschlags- und Schluss- RECHNUNGEN zur Prüfung entgegennehmen: JA Hier läuft die Skontofrist und die Rechnungsprüfungsfrist nach VOB/B ab Zugang der Rechnung beim Architekten, es sei denn es ist etwas anderes vertraglich oder in AGB geregelt. d.) ABNAHME durchführen: NEIN Der Architekt nimmt nur die technische Abnahme (Begehung) vor. Dies ist jedoch noch keine rechtsgeschäftliche Abnahme mit den für den Auftragnehmer so wichtigen Abnahmefolgen (Gefahrübergang, Fälligkeit, Gewährleistungsbeginn). In der Praxis wird die technische Abnahme in der Regel mit der rechtsgeschäftlichen Abnahme vermischt oder die rechtsgeschäftliche Abnahme vergessen, was zu Problemen für den Auftragnehmer führt. Der Architekt hat keine Befugnis die rechtsgeschäftliche Abnahme zu erklären und ist dementsprechend auch nicht befugt, wirksam den Vorbehalt für Vertragsstrafen anzubringen, der spätestens bei der

2 Abnahme erklärt werden muss. Hier muss der Auftragnehmer hinter der rechtsgeschäftlichen Abnahme her sein, vgl. Merkblatt Abnahme. e.) Unterzeichnung von REGIEZETTELN: JA, ABER Die Unterzeichnung von Regiezetteln bedeutet nicht, dass hier ein Auftrag auf Regiestundenbasis bestätigt wird. Es handelt sich nur um eine Tatsachenfeststellung, dass die im Regiebericht genannten Stunden in diesem Umfang für die genannten Arbeiten tatsächlich erbracht wurden. Dies stellt keine Bestätigung dar, dass diese Regiestunden auch tatsächlich (vom Auftraggeber) beauftragt wurden, doch genau das müsste der Auftragnehmer nachweisen, wenn er dafür das Geld haben will. f.) BEDENKENANMELDUNGEN: Entgegennahme JA; Anweisung NEIN Der Architekt darf Bedenkenanmeldungen zwar entgegennehmen, denn er muss diese aus technischer Sicht und für die Koordination der Gewerke prüfen. Er darf jedoch keine Anweisungen treffen, die später zu erheblichen Mängeln oder Schäden führen können. Insofern ist bei Bedenkenmitteilung wegen der haftungsrechtlichen Konsequenzen unbedingt immer der Bauherr selbst (neben dem Architekten) anzuschreiben. Des weiteren leitet der Bauleiter zuweilen Bedenkenschreiben an den AG nicht weiter, so dass schon deshalb eine Adressierung an den Bauherrn unbedingt geboten ist. Theorie und Praxis Theorie und Praxis fallen hier oft auseinander, wie man schnell anhand oben genannter Auflistung feststellen wird. In der Praxis führt der bauleitende Architekt die Abnahme für den Bauherrn durch, erteilt Nachträge oder Zusatzaufträge etc. Die Rechtsprechung geht jedoch davon aus, dass der Bauunternehmer / Handwerker genau weiß, dass Architekten keine rechtsgeschäftlichen Vollmachten für Bauverträge, Vergütung, Abnahme etc. haben. Bestenfalls kann man dem Architekten eine Art Notvollmacht zubilligen, wenn der Bauherr z.b. wegen Urlaubs nicht erreichbar ist und dringende Entscheidungen zur Verhinderung von Schäden getroffen werden müssen (So geregelt im Einheitsarchitektenvertrag von 1994). Der Auftragnehmer kann daher oft keine Rechte durchsetzen, weil er den Mangel der Vollmacht des Architekten kennen und sich darauf einrichten muss. Es liegt also im Interesse des Handwerkers / Auftragnehmers hier Klarheit zu schaffen und sich nicht gängeln zu lassen. Wer auf Auftraggeberseite an einer ordnungsgemäßen korrekten Abwicklung des Bauvorhabens Interesse hat, wird sich an entsprechenden Hinweisen seitens des Auftragnehmers nicht stören. Oft ist es in der Baupraxis jedoch so, dass man erst einmal den Handwerker arbeiten lässt und später sich aussucht, was man davon bezahlen will und was nicht. So unterliegt der Handwerker schnell der Willkür der Auftraggeberseite. Und das hat inzwischen System. Es gilt daher für den Handwerker dieses System zu durchbrechen und sich möglichst in eine günstige Rechtsposition zu setzen. Wer alles mit sich machen lässt, wird allerdings keine Chance im Fall der späteren Rechtsdurchsetzung haben.

3 Der Umfang der Vollmacht / Klauseln in Bauverträgen Die Frage der Vollmacht kann unterschiedlich weit gehen. Es ist daher genau zu differenzieren, worum es bei der angestrebten Vollmacht geht. Ein Architekt, der zwar rechtsgeschäftlich ausdrücklich bevollmächtigt ist, Nachträge, Stundenlohnarbeiten oder Zusatzaufträge zu beauftragen, ist deshalb noch lange nicht bevollmächtigt, z.b. die rechtsgeschäftliche Abnahme zu erklären oder Anordnungen bzgl. Bedenkenmitteilungen zu treffen, bei denen ein größerer Schaden drohen kann. Auch übliche Klauseln in Bauverträgen sind mit Vorsicht zu genießen. Wird der Architekt als bevollmächtigter Vertreter des Bauherrn im Bauvertrag mit dem Handwerker bezeichnet, so ist damit noch nichts über die Reichweite der Vollmacht gesagt. Eine unbegrenzte oder umfassende Vollmacht, die Nachträge, Zusatzaufträge etc. einschließt, ist deshalb noch lange nicht gegeben. Es müssten noch weitere konkrete und beweisbare Anhaltspunkte dazu kommen, die die Annahme einer solchen umfassenden Bevollmächtigung rechtfertigen. Genau diese fehlen aber oft in der Praxis. Auch andere Formulierungen, wie z.b. Die Vertretung des Bauherrn gegenüber den Auftragnehmern obliegt der Bauleitung oder Der Architekt vertritt die Interessen des Bauherrn bzgl. des Baues in jeder Hinsicht reichen nach der Rechtsprechung nicht aus, um Zusatzaufträge zu erteilen (BGH v , BauR 1975,358; OLG Hamm v , NJW-RR 1992,153). Was, wenn der Architekt ohne Vollmacht Zusatzaufträge beauftragt? Wenn der Architekt vertragliche Vereinbarungen trifft, ohne vom Auftraggeber bevollmächtigt zu sein, so kann (muss aber nicht) der Auftraggeber dieses Handeln nachträglich genehmigen. ( 177 Abs.1, 179 Abs.1 BGB). Empfehlenswert, aber wohl nicht immer durchsetzbar, ist hier eine entsprechende schriftliche Bestätigung durch den Bauherrn. Bei fehlender Genehmigung stellt sich allerdings die Frage, wie der Auftragnehmer dann an sein Geld kommt. Hier gibt es verschiedene rechtliche Wege, die sinnvollerweise nur mit Hilfe eines Rechtsvertreters durchgesetzt werden können. Denn im Einzelfall muss man prüfen, welches die beste Vorgehensweise ist. Tipps zum richtigen Verhalten: Auf der einen Seite will man nicht den Architekten verprellen, der später verantwortlich die Rechnung prüft und mit dem man ggf. wieder mal zusammenarbeiten muss. Auf der anderen Seite gibt es die Erfahrung, dass vielfältig um beauftragte Zusatzarbeiten gestritten wird und der Auftragnehmer zum Spielball und Opferlamm zwischen Auftraggeberinteressen und Architekteninteressen gemacht wird. Dem Auftragnehmer / Handwerker kann man nur folgende Tipps geben, damit dieser später bessere Chancen auf eine Rechtsdurchsetzung hat: 1.) Seien Sie sich bewusst, dass der Bauleiter / Architekt in der Regel nicht zur Beauftragung befugt ist. Auch der Bauleiter muss den Mangel seiner Vollmacht kennen. In den meisten Bauverträgen steht sogar ausdrücklich, dass der Bauleiter

4 nicht berechtigt ist, Regiearbeiten oder Nachträge zu beauftragen. In diesem Fall (also wenn dies ausdrücklich im Vertrag steht) kann der Handwerker sich ganz einfach auf diese Vertragsklausel berufen. Denn wenn der Auftraggeber es anders haben will, kann er dies jederzeit durch eine ausdrückliche Bevollmächtigung ändern. Ansonsten beauftragt der Bauherr jedenfalls auch gern deshalb einen Architekten, weil er mit dem Bau selbst lieber wenig zu tun haben will. Da bietet es sich an, auf die Erfordernisse der Vollmacht hinzuweisen. 2.) Besprechen Sie frühzeitig mit dem Auftraggeber selbst die Frage der Vollmacht des Architekten, wenn dies möglich ist. Eine Verweigerung der Vollmachtserteilung hat zur Konsequenz, dass Sie sich in Vertragsfragen/Vergütungsfragen nur noch mit dem Auftraggeber auseinandersetzen. 3.) Will der Bauleiter Ihnen Nachträge beauftragen, verlangen Sie schriftlich den Nachweis der Vollmacht und zwar vom Architekten, wie auch vom Bauherrn. Bekommen Sie keinen Nachweis, so sind Sie in der Bauausführung behindert und müssen Behinderung anzeigen. Solange Sie die Behinderung angezeigt haben, können Sie nicht in Verzug geraten oder mit Vertragsstrafen belegt werden. 4.) Zeigen Sie kurzfristige Beauftragungen von Nachträgen / Regiearbeiten oder sonstigen Vertragserweiterungen oder änderungen immer schriftlich dem Bauherrn an und sorgen Sie dafür, dass Sie einen Zugangsnachweis für den Zugang des Schreibens beim Bauherrn bekommen. Dies bietet sich besonders an, wenn eine pauschale Vollmacht im Vertrag gegeben ist, die jedoch Nachträge /(Zusatzaufträge explizit nicht umfasst (s.o), und wo deshalb die Auftraggeberseite mit Verweis auf diese Klausel den Vollmachtsnachweis verweigert und dennoch auf der Durchführung der Nachträge besteht. 5.) Halten Sie Baubesprechungen schriftlich fest und bestätigen Sie diese immer schriftlich an den Bauherrn, ebenfalls mit Zugangsnachweis. Fordern Sie für die Beauftragungen von Nachträgen und ganz besonders von Regiestunden eine schriftliche Bestätigung des Bauherrn! Sorgen Sie also immer dafür, dass entweder der Architekt Ihnen einen Nachweis seiner Vollmacht gibt, oder halten Sie sich grundsätzlich an den Auftraggeber selbst und informieren Sie diesen über Auftragsvergaben durch den Architekten / Bauleiter. Solange der Auftraggeber als Vertragspartner über die zusätzlichen Beauftragungen stets informiert ist, wird er später Probleme haben, die Beauftragung zu bestreiten, denn wenn er trotz besseren Wissens die Beauftragung duldet, dann kann dies ein Fall der Anscheins- bzw. Duldungsvollmacht sein. D.h. der Auftraggeber muss sich dann so behandeln lassen, als hätte er die Vollmacht erteilt. Problem: Den Nachweis dieser Kenntnis hat allerdings der Auftragnehmer zu beweisen, daher der Zugangsnachweis für die Schreiben an den Bauherrn. Nur wenn Sie selber handeln können Sie Ihre Interessen wahren!

5 Abnahme nur durch Bauherrn Die Erklärung der Abnahme steht nur dem Auftraggeber selbst zu. Eine Vollmacht eines Bauleiters/ Architekten muss die Frage der Abnahme explizit für die Abnahme regeln, ansonsten besteht eine solche Vollmacht grundsätzlich nicht. Es sollte so sein, dass zusammen mit Bauherrn und Architekt eine technische Abschlussbegehung stattfindet, in deren Anschluss der Bauherr die Abnahmeerklärung unterzeichnet. In der Praxis ist aber oft der Bauherr bei der Abnahme gar nicht dabei, sondern der Architekt allein. Dann müsste der Bauherr, wenn er von Architekten die Freigabe erhalten hat, die rechtsgeschäftliche Abnahme erklären. Mal abgesehen davon, dass dies selten bis gar nicht in dieser Korrektheit stattfindet; die Zeitverzögerung geht zu Lasten des Auftragnehmers, denn dieser haftet ja noch bis zu Abnahmeerklärung für die Gefahr der Beschädigung des Werks. Hier gilt es von Anfang an, die rechtsgeschäftliche Abnahme unter Fristsetzung zu fordern (vgl. Merkblatt Abnahme ) oder sich das Abnahmeprotokoll vom extra dazu bevollmächtigten Architekten unterzeichnen zu lassen, was wohl mangels Vollmacht so gut wie nie vorkommt. Die Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll erfolgt daher besser vom Auftraggeber selber. In der Praxis ist es deshalb ratsam, so früh wie möglich eine Abnahmeaufforderung mit Fristsetzung an den Auftraggeber selbst zu richten, sobald das Werk fertig gestellt ist. Bedenkenanmeldung an Beide Der Architekt ist zwar der richtige Adressat, wenn es um Bedenkenanmeldungen geht, denn er ist der technische Baubetreuer und muss daher technisch begründete Bedenken kennen. Wenn es aber darum geht, dass Folge der Bedenken das Entstehen eines größeren Schadens sein kann, von deren Haftung ja der Auftragnehmer aufgrund seiner Bedenkenanmeldung frei wäre, so ist der Architekt nicht befugt, sich für den Auftraggeber / Bauherrn über diese Bedenken hinwegzusetzen. Denn die Inkaufnahme eines Haftungsrisikos wirkt sich erheblich auf das bauvertragliche Verhältnis aus und verpflichtet den Auftraggeber. Daher ist es dringend immer anzuraten, grundsätzlich Bedenkenanmeldungen an den Auftraggeber selbst und den Architekten zu richten und damit beide von dem Problem nachweislich in Kenntnis zu setzen. Kann der Architekt seine Vollmacht selbst bestätigen? Grundsätzlich nein! Es kommt ausschließlich auf die Frage an, ob der Architekt z.b. zu Zusatzaufträgen tatsächlich bevollmächtigt war. Lag eine Vollmacht nicht vor, so ersetzt die Bestätigung des Architekten nicht die fehlende Vollmacht. Auftragsbestätigung auf dem Regiezettel? Zuweilen sind Muster für Regiezettel im Umlauf, die oberhalb des Unterschriftenfeldes eine Auftragsbestätigung durch den Unterzeichner vorsehen. Dies ist juristisch nicht schädlich, aber ein Beweis für eine tatsächliche Beauftragung liegt darin nicht. Denn erstens wird die Unterschrift zum Zeitpunkt nach Leistungserbringung geleistet wenn also schon alles gelaufen ist - und zweitens

6 leistet sie in der Regel der Architekt, der in der Regel dazu gar nicht bevollmächtigt ist. Der Wert einer solchen Auftragsbestätigung ist daher eher zweifelhaft. Was gilt es sonst noch zu beachten? Es ist für den Auftragnehmer absolut wichtig, den genauen Auftraggeber zu kennen. In der Praxis gerade bei größeren Firmen und Subunternehmerverhältnissen oder auch besonders bei Mietobjekten wird oft nicht deutlich, wer eigentlich Vertragspartner sein soll. Dies ist grundsätzlich als allererstes zu klären. Es ist die genaue Anschrift des Vertragspartners zu ermitteln und ggf. die Vertretungsberechtigung z.b. bei juristischen Personen (GmbH, Aktiengesellschaft, Körperschaft des öffentlichen Rechts) zu klären( vertreten durch ). Wer dies nicht klärt, für den besteht die Gefahr, dass er gratis Leistungen erbringt, weil er kaum die Chance haben wird, den Vertragspartner für den Werklohn haftbar zu machen.

7 MUSTER: Anschreiben an den Bauherrn wegen Klärung der Vollmacht Sehr geehrte(r) Herr / Frau., vielen Dank für die Beauftragung unseres Betriebes mit den -arbeiten. Im Laufe eines Bauvorhabens gibt es immer wieder eine Reihe wichtiger Fragen zu klären, die oftmals über das eigentlich Technische hinausgehen und die Änderungen oder Erweiterungen des Vertrages notwendig machen oder sonst vertragsbezogene Fragen betreffen, wie z.b. Abnahme, Umgang mit technischen Bedenken. Der von Ihnen beauftragte Architekt / Bauleiter, mit dem wir gern vertrauensvoll zusammenarbeiten hat jedoch gerade für Fragen, die sich auf das Vertragsverhältnis auswirken, üblicherweise keine Vollmacht. Um eine reibungslose Zusammenarbeit und zeitnahe Erfüllung der an uns gestellten Aufgaben sicherzustellen, bitten wir Sie daher, uns gegenüber nachstehend die Frage der Bevollmächtigung des von Ihnen eingesetzten Bauleiters zu klären. Ohne eine entsprechende Bevollmächtigung sind wir gezwungen, uns in den jeweiligen Vertragsfragen grundsätzlich mit Ihnen als Bauherr direkt auseinanderzusetzen. Dies kann nach unserer Erfahrung jedoch zu unliebsamen Zeitverzögerungen führen, denn wir können nur dann z.b. technisch notwendige oder gewünschte Zusatzarbeiten ausführen, wenn diese auch tatsächlich durch Sie beauftragt sind. Am Bau sind jedoch oft schnelle Entscheidungen gefragt. Dies ist bei einer fehlenden Bevollmächtigung nicht sichergestellt und geht dann nicht zu unseren Lasten. Die in manchen Vertragsmustern verwendeten pauschalen Aussagen zur Bauleitervollmacht reichen juristisch nicht aus, um bestimmte Fragestellungen abzudecken, wie wir durch unsere Firmenrechtsberatung wissen. Da Sie den Bauleiter auch einsetzen, um sich gerade von diesen Fragestellungen zu entlasten und seine Kompetenz zu nutzen, ist deshalb eine detaillierte Angabe zur Vollmacht nötig. Somit haben Sie es in der Hand, zu steuern, wie stark Sie Verantwortung für die gesamte Abwicklung auf den Bauleiter verlagern oder den direkten Kontakt mit uns wünschen. Bitte senden Sie uns diesen Anhang mit den Vollmachtsangaben ausgefüllt und eigenhändig unterschrieben zurück: Der Bauleiter.(Vorname, Name), (Büroanschrift).. ist wie folgt bevollmächtigt: Bitte ankreuzen und ggf. ausfüllen: 1. О Beauftragung von Nachträgen, inkl. Stundenlohnarbeiten bis zu einer Wertgrenze von voraussichtlich.. je Nachtrag. 2. О Anordnung von Maßnahmen in Bezug auf auftragnehmerseitig angemeldete Bedenken. Dies gilt nicht, wenn durch die Anordnung erhebliche Schäden drohen, die den Wert oder die Nutzbarkeit des beauftragten Werks grundsätzlich in Frage stellen. 3. О Durchführung und Erklärung der Abnahme für den Auftraggeber /Bauherrn Ort, Datum Unterschrift Bauherr

8 MUSTER: Benachrichtigung des Auftraggebers /Bauherrn von Nachtragsvergaben durch den Bauleiter Technisch notwendige Arbeiten: Sehr geehrte(r) Herr/Frau, im Zusammenhang mit der Durchführung der -arbeiten wurden zur Sicherstellung einer fachgerechten Leistung unsererseits zusätzliche kostenpflichtige Arbeiten notwendig, die am..(datum).. von Ihrem Bauleiter Herrn/Frau in ihrem Namen beauftragt wurden. Der Nachtrag betrifft folgende Arbeiten und verursacht voraussichtliche Kosten i.h.v... Wir möchten Sie hierüber informieren und gehen davon aus, dass diese Nachträge mit Ihrer Zustimmung beauftragt wurden. Andernfalls bitten wir um unverzügliche Rückmeldung an uns unter Telefon (Nr.) oder Fax (Nr. ) oder per (.@...), da wir ansonsten kurzfristig diese Arbeiten entsprechend der Beauftragung ausführen und abrechnen werden. Zusätzlich gewünschte Arbeiten Sehr geehrte(r) Herr/Frau, im Zusammenhang mit der Durchführung der -arbeiten wurden auf Ihren Wunsch hin zusätzliche Arbeiten am..(datum).. von Ihrem Bauleiter Herrn/Frau in ihrem Namen beauftragt. Der Nachtrag betrifft folgende Arbeiten und verursacht voraussichtliche Kosten i.h.v... Wir möchten Sie hierüber informieren und gehen davon aus, dass diese Nachträge mit Ihrer Zustimmung beauftragt wurden. Andernfalls bitten wir um unverzügliche Rückmeldung an uns unter Telefon (Nr.) oder Fax (Nr. ) oder per (.@...), da wir ansonsten kurzfristig diese Arbeiten entsprechend der Beauftragung ausführen und abrechnen werden.