Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen", Wartungsarbeiten an Fenstern in städtischen. Wohnhausanlagen; Nachprüfung

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1 TO 22 KONTROLLAMT DER STADT WIEN Rathausstraße 9 A-1082 Wien Tel.: Fax: post@kontrollamt.wien.gv.at DVR: KA V - StW-WW-3/10 Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen", Wartungsarbeiten an Fenstern in städtischen Wohnhausanlagen; Nachprüfung Tätigkeitsbericht 2010

2 KA V - StW-WW-3/10 Seite 2 von 10 KURZFASSUNG Das Kontrollamt hat unter Bezugnahme auf seinen Tätigkeitsbericht 2005 (Stadt Wien - Wiener Wohnen, Wartungsarbeiten an Fenstern in städtischen Wohnhausanlagen) die Wartungsarbeiten an Fenstern neuerlich stichprobenweise geprüft und dabei festgestellt, dass die damaligen Empfehlungen des Kontrollamtes von der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" bereits umgesetzt wurden. Allerdings ist der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" erst im Zuge der Prüfung durch das Kontrollamt aufgefallen, dass in zwei städtischen Wohnhausanlagen der vorgegebene Wartungstermin an den Fenstern verabsäumt wurde. Diese Wartungsarbeiten wurden inzwischen nachgeholt.

3 KA V - StW-WW-3/10 Seite 3 von 10 INHALTSVERZEICHNIS 1. Allgemeines, Umfang der Prüfung Beaufsichtigung der Wartungsarbeiten Andersfärbige Dichtungen bzw. Änderung des Wartungsintervalls Neue Wartungsverträge Ansprüche gegenüber der Fensterfirma Zusammenfassung...8 Anhang ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND ALLGEMEINE HINWEISE...10

4 KA V - StW-WW-3/10 Seite 4 von 10 PRÜFUNGSERGEBNIS 1. Allgemeines, Umfang der Prüfung Für die Wartung von in städtischen Wohnhausanlagen (WHA) eingebauten Holz-Alu- Fenstern hat die Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" (WW) mit den Herstellern der Fenster Wartungsverträge abgeschlossen, die u.a. einen Austausch der Fensterdichtungen nach acht bzw. elf Jahren nach Übernahme der Fenster vorsehen. Gegenüber dem Kontrollamt wurde der Verdacht geäußert, dass in einer WHA im 11. Wiener Gemeindebezirk von einer Fensterfirma der im Zuge der Wartungsarbeiten an den Fenstern vorzunehmende Austausch von Fensterdichtungen der WW zwar verrechnet wurde, aber nicht durchgeführt worden sei. Eine Beaufsichtigung der Wartungsarbeiten ist von WW unterblieben. Entsprechende nachfolgende Untersuchungen durch Prüfstellen ergaben jedoch keine gesicherten Aussagen, ob ein Austausch der Fensterdichtungen tatsächlich erfolgte, zumal die diesbezüglichen Arbeiten schon rd. zwei Jahre zurücklagen. Weiters befanden sich die noch nicht ausgetauschten Dichtungsprofile, weil einige Mieterinnen bzw. Mieter ihre Wohnungen nicht zugänglich machten, in einem funktionsfähigen Zustand. Das Kontrollamt empfahl daher WW (s. TB 2005; Stadt Wien - Wiener Wohnen, Wartungsarbeiten an Fenstern in städtischen Wohnhausanlagen), die Baumaßnahmen zu beaufsichtigen und den Zeitpunkt eines Dichtungstausches erst nach vorangegangener Beurteilung des Fensterzustandes festzulegen. Das Kontrollamt regte auch an, die im Zuge von Wartungsarbeiten an den Fenstern neu einzubauenden Fensterdichtungen gegenüber den ursprünglich eingebauten farblich zu unterscheiden. Dadurch ist einerseits der Nachweis des Dichtungstausches gegeben und andererseits hält sich der Aufwand der Beaufsichtigung der Baumaßnahmen für WW in Grenzen. Die Untersuchung einer Prüfstelle ergab weiters, dass von der Fensterfirma PVC-Dichtungsmaterial an Stelle des in der Ausschreibung geforderten Materials "APTK-

5 KA V - StW-WW-3/10 Seite 5 von 10 schwarz" oder "thermoplastisches Elastomer" für die Dichtungen in den Fenstern eingebaut wurden. Von WW wurde angekündigt, die daraus resultierenden Ansprüche gegenüber der Fensterfirma geltend zu machen. Ziel der Nachprüfung war, ob die vom Kontrollamt im TB 2005 ausgesprochenen Empfehlungen von WW umgesetzt wurden. 2. Beaufsichtigung der Wartungsarbeiten 2.1 Um sicherzustellen, dass im Zuge der Fensterwartungen auch ein Dichtungstausch von den Fensterfirmen erfolgt, wurde in einer Besprechung der Technikerinnen bzw. Techniker der WW vom Jänner 2006 von der Direktion von WW darauf aufmerksam gemacht, dass künftig auf die Beaufsichtigung von Wartungsarbeiten an Fenstern durch die technischen Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter der WW mehr Augenmerk zu legen ist. Im diesbezüglichen Besprechungsprotokoll wurde festgelegt, dass Wartungsarbeiten an Fenstern von den Kundendienstzentren (KD) der WW der Direktion der WW bekannt zu geben sind und die Direktion der WW zu Übernahmen und Schlussfeststellungen von Fenstertauscharbeiten und Wartungsarbeiten an Fenstern einzuladen ist. Die Direktion der WW wird in weiterer Folge die örtlichen Bauaufsichten der KD bei der Kontrolle der vertragsgemäßen Ausführung der erbrachten Arbeiten durch die Fensterfirmen unterstützen. Zusätzlich wurde von den Wartungsfirmen von WW ausdrücklich verlangt, sich nach Wartungsarbeiten mit Dichtungstausch an Fenstern den erfolgten Austausch der Dichtungen von der Mieterin bzw. dem Mieter der betreffenden Wohnung im schriftlichen Wartungsprotokoll der Wartungsfirma bestätigen zu lassen. 2.2 Die neuerliche stichprobenweise Überprüfung der erfolgten Wartungsarbeiten an Fenstern durch das Kontrollamt im Frühjahr 2010 ergab, dass die im Besprechungsprotokoll von Jänner 2006 festgelegten Maßnahmen von WW großteils umgesetzt und die Wartungsarbeiten nunmehr ausreichend von WW beaufsichtigt scheinen. Das Kontrollamt konnte sich überzeugen, dass die Direktion der WW, vertreten durch einen Fachwerkmeister für Fenstertischlerarbeiten, an Vorbesichtigungen und Übernahmen von Wartungsarbeiten an Fenstern teilgenommen hat.

6 KA V - StW-WW-3/10 Seite 6 von 10 Nur in einigen Fällen haben es die KD verabsäumt, die Direktion der WW von Wartungsarbeiten an Fenstern zu informieren und zu Übernahmen einzuladen. Stellungnahme der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen": Die Kundendienstleiterinnen bzw. Kundendienstleiter wurden angewiesen, die Mitarbeiterinnen bzw. Mitarbeiter daran zu erinnern, die Direktion von WW bei Übernahmen von Wartungsarbeiten an Fenstern zu informieren und zur Übernahme einzuladen. Bei einer WHA wurde im Zuge der Übernahme der Wartungsarbeiten von WW festgestellt, dass die Wartungsfirma entgegen dem Wartungsvertrag keinen Dichtungstausch im Zuge ihrer Wartungsarbeiten an den Fenstern vorgenommen hatte. WW hatte daher die Wartungsarbeiten nicht übernommen. Weiters konnte vom Kontrollamt festgestellt werden, dass in den Wartungsprotokollen der Wartungsfirmen die von WW geforderten Bestätigungen der Mieterinnen bzw. Mieter der Wohnungen über einen erfolgten Dichtungstausch nahezu lückenlos vorhanden waren. 3. Andersfärbige Dichtungen bzw. Änderung des Wartungsintervalls Der Empfehlung des Kontrollamtes, die neu einzubauenden Fensterdichtungen gegenüber den ursprünglich eingebauten farblich zu unterscheiden, nachkommend, wurden die Unternehmungen, mit denen Wartungsverträge bestehen, welche einen generellen Dichtungstausch bei Wartungsarbeiten vorsehen, von der WW im Jänner 2007 schriftlich ersucht, im Zuge der Wartungsarbeiten an Fenstern andersfärbige Dichtungen einzubauen, sofern dies technisch und ohne Kostenerhöhung möglich ist. Laut Mitteilung der WW erfolgte von den angeschriebenen Vertragspartnerinnen bzw. Vertragspartnern kein Einwand gegen die von WW gewünschte Änderung der Dichtungsfarbe im Zuge eines Dichtungstausches. Vom Kontrollamt wurde der Dichtungstausch bei Wartungsarbeiten an Fenstern, welche in den Jahren 2007 bis 2009 lt. einer Aufstellung von WW in 108 WHA durchgeführt wurden, stichprobenweise geprüft.

7 KA V - StW-WW-3/10 Seite 7 von 10 Nur bei rd. 65 % der von WW aufgelisteten WHA wurden andersfärbige Dichtungen nach den Wartungsarbeiten an den Fenstern eingebaut vorgefunden. Der Grund dafür war vor allem daran gelegen, dass einige Wartungsfirmen noch gleichfärbige Dichtungen in ihren Lagerbeständen hatten und diese im Zuge der Wartungsarbeiten eingebaut hatten. Das Kontrollamt musste jedoch im Zuge der Prüfung feststellen, dass in zwei der von WW aufgelisteten 108 WHA die vertraglich vorgesehenen Wartungsarbeiten mit Dichtungstausch an den Fenstern nicht durchgeführt wurden. Offensichtlich hatten die Wartungsfirmen den vertraglich vorgegebenen Wartungstermin für die Fenster im Jahr 2009 verabsäumt und WW war dieses Versäumnis erst im Zuge der Prüfung des Kontrollamtes aufgefallen. Die Wartungsarbeiten an den Fenstern in diesen beiden WHA wurden im Frühjahr 2010 nachgeholt und im Mai 2010 von WW übernommen. Für sechs der 108 WHA wären entsprechend der Wartungsverträge sowohl im Zuge der ersten als auch der zweiten Fensterwartung, d.h. im Abstand von nur drei Jahren, ein Dichtungstausch durchzuführen. Diese Wartungsarbeiten an den Fenstern mit zweifachem Dichtungstausch hätten in den Jahren 2010 bis 2015 durchgeführt werden sollen. Da die seinerzeitigen Untersuchungen der Fensterdichtungen durch die Prüfstellen ergaben, dass sich die Dichtungen selbst zehn Jahre nach deren Einbau noch in einem funktionsfähigen Zustand befanden, würde der Tausch von Fensterdichtungen innerhalb von drei Jahren einen verlorenen Aufwand darstellen. Das Kontrollamt empfahl daher WW, nur einen Dichtungstausch entsprechend dem technischen Erfordernis vorzunehmen. WW hatte bereits schriftlich angekündigt, bei diesen sechs WHA nur eine Fensterwartung mit einem Dichtungstausch im Einvernehmen mit den Wartungsfirmen vorzunehmen. Durch diese Maßnahme konnten Kosten für Wartungsarbeiten an Fenstern in der Höhe von rd ,-- EUR (dieser Betrag und alle nachfolgenden Beträge exkl. USt) von WW eingespart werden.

8 KA V - StW-WW-3/10 Seite 8 von Neue Wartungsverträge Seit August 2003 wurden von WW die Wartungsarbeiten an Fenstern nicht mehr gemeinsam mit der Fensterneuherstellung ausgeschrieben, sondern nur mehr nach einer vorangegangenen Beurteilung des Zustandes der Fenster für eine WHA beauftragt. Entsprechend der Empfehlung des Kontrollamtes wurden dabei auch die Fensterdichtungen beurteilt und in weiterer Folge nur bei Erfordernis ausgetauscht. Von WW wurden für Fenster, die nach August 2003 eingebaut wurden, bis dato noch keine Wartungsarbeiten ausgeschrieben, da erfahrungsgemäß erst nach rd. zehn Jahren nach Übernahme der Fenster eine generelle Wartung der Fenster notwendig wird. Daraus folgt, dass etwa ab dem Jahr 2013 neue Wartungsverträge bei WW zur Anwendung gelangen werden. 5. Ansprüche gegenüber der Fensterfirma WW hatte dem Kontrollamt im November 2006 mitgeteilt, dass mit der Fensterfirma ein Vergleich bzgl. des eingebauten Dichtungsmaterials erzielt wurde. WW hatte der Fensterfirma 8.761,60 EUR für minderwertiges Dichtungsmaterial und anteilige Anwaltsbzw. Gutachterkosten in Abzug gebracht. 6. Zusammenfassung Die Nachprüfung der Wartungsarbeiten an Fenstern in WHA und die in diesem Zusammenhang allenfalls zu setzenden Maßnahmen hat erkennen lassen, dass WW der im TB 2005 geäußerten Empfehlungen des Kontrollamtes großteils nachgekommen war. Stellungnahme der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen": Der Bericht wird zur Kenntnis genommen.

9 KA V - StW-WW-3/10 Seite 9 von 10 Die Stellungnahme der geprüften Einrichtung ist den jeweiligen Berichtsabschnitten zugeordnet worden. Der Kontrollamtsdirektor: Dr. Peter Pollak, MBA Wien, im März 2011

10 KA V - StW-WW-3/10 Seite 10 von 10 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND ALLGEMEINE HINWEISE APTK... Ethylen-Propylen-Terpolymer-Kautschuk KD... Kundendienstzentren PVC... Polyvinylchlorid TB... Tätigkeitsbericht WHA... Wohnhausanlage WW... Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" Allfällige Rundungsdifferenzen bei der Darstellung von Berechnungen wurden nicht ausgeglichen. Es wurden schützenswerte personenbezogene Daten im Sinn der rechtlichen Verpflichtung anonymisiert sowie auf die Wahrung von Geschäfts- und Betriebsgeheimnissen Bedacht genommen, wodurch die Lesbarkeit des Berichtes beeinträchtigt sein könnte.