Sie wollen ein Haus bauen, erweitern, umbauen, anders nutzen oder abbrechen?

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1 Bauen in Remscheid Tipps für Bauwillige und alle, die eine Baugenehmigung brauchen Sie wollen ein Haus bauen, erweitern, umbauen, anders nutzen oder abbrechen? Dieses Infoblatt nennt Ihnen die formalen Bedingungen, die das aktuelle Baurecht seit dem 1. März 2000 von der Planung bis zum Einzug stellt. Es ersetzt natürlich nicht die vielfältigen Vorschriften, bietet aber einen ersten Überblick. Ansprechpartnerrinnen und Ansprechpartner für weitere Fragen zum Baurecht finden Sie im Fachdienst Bauordnung und Bauleitplanung. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bieten Ihnen und Ihrer Architektin/Ihrem Architekten eine rechtzeitige Beratung an und erteilen mündliche Auskunft. So können Sie Verzögerungen und Risiken vermeiden. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachdienstes finden Sie im Dienstleistungszentrum, Gebäude Ludwigstraße 14, unter den Rufnummern oder Gesprächstermine können Sie jederzeit vereinbaren. Einen Termin zur Bauberatung erhalten Sie über die Rufnummer (02191) Vorbescheid Eine schriftliche Auskunft, z. B. ob ein Bauvorhaben grundsätzlich zulässig oder genehmigungsfähig ist, wird in der Regel in Form eines gebührenpflichtigen Vorbescheides erteilt. Er klärt unmissverständlich wichtige Fragen vor Erwerb oder Teilung eines Grundstückes und vor Erarbeitung des endgültigen Entwurfes. Fügen Sie dem Antrag auf Vorbescheid möglichst alle Unterlagen bei, die für die Beurteilung und Beantwortung Ihrer Fragen wichtig sind, einschließlich der notwendigen Bauzeichnungen. Der Vorbescheid hat eine Gültigkeit von 2 Jahren und kann auf Antrag um jeweils ein weiteres Jahr verlängert werden. Im Allgemeinen sind der Bauvoranfrage folgende Bauvorlagen beizufügen: 1. unterschriebenes Antragsformular 2. Lageplan 3. Bauzeichnungen 4. Berechnung des umbauten Raumes Baugenehmigungspflicht Wenn Sie ein Bauvorhaben verwirklichen wollen, müssen Sie in der Regel einen Bauantrag stellen. Bauantragspflichtig sind alle Baumassnahmen, wenn sie nicht ausdrücklich vom Gesetzgeber, z.b. in der Landesbauordnung, freigestellt wurden (siehe hierzu unter Freistellungsverfahren und Genehmigungsfreie Vorhaben und Anlagen). Auch die Nutzungsänderung mit oder ohne Änderung von Bauteilen ist baugenehmigungspflichtig, wenn durch die Nutzungsänderung baurechtliche Auswirkungen gegeben sind, z.b. im Bereich des Brand-, Schall- oder Wärmeschutzes oder hinsichtlich des PKW-Stellplatzaufkommens. Lageplan Der Lageplan gehört zu den wichtigsten Bauvorlagen und ist bei allen Antragsarten (Antrag auf Vorbescheid, Bauantrag, Anzeige auf Freistellung) beizufügen. Er muss, soweit erforderlich, enthalten: 1. Maßstab und Nordpfeil 2. Bezeichnung des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke nach Strasse und Hausnummer 3. die Kennzeichnung des Grundstücks durch eine gestrichelte Linie, die Länge der Grenzen sowie den Flächeninhalt 4. die Höhenlage des Baugrundstücks über NN (Höhe über Normal-Null gleich Höhe über Meeresspiegel) 5. die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen einschließlich Höhenlage 6. vorhandene bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den angrenzenden Grundstücken, bei Gebäuden auch mit Angabe ihrer Geschosszahl, Wand- und Firsthöhen 7. geschützte Bäume, Waldrand, Denkmäler, Leitungen, Gewässer, Bahnlinien 8. die Bezeichnung des Bebauungsplanes sowie dessen Festsetzungen 9. die geplante bauliche Anlage/Maßnahme unter Angabe von Außenmaßen, Dachform, Höhenlage Erdgeschossfußboden, Grenzabstände, Tiefe und Breite der Abstandflächen

2 2 10. Stellplätze, Bewegungsflächen der Feuerwehr, Kinderspielfläche, Flächen, die gärtnerisch angelegt oder mit Bäumen bepflanzt werden sollen 11. die Lage der Entwässerungsgrundleitungen oder die Lage der Abwasserbehandlungsanlage Hier ein Musterlageplan: Bauantrag Erst nach einem schriftlichen Bauantrag können Sie als Bauherrin/als Bauherr eine Baugenehmigung erhalten. Im Bauantrag muss Ihr Vorhaben baurechtlich vollständig und prüfbar dargestellt sein. Deshalb müssen Sie folgende Bauvorlagen beifügen: 1. unterschriebenes Antragsformular 2. amtlicher Lageplan (evtl. reicht auch ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster/Flurkarte, siehe hierzu Erläuterung unten) 3. Auszug aus der Deutschen Grundkarte (oder Auszug aus dem Bebauungsplan, siehe hierzu Erläuterung unten) 4. Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) 5. Baubeschreibung auf amtlichen Formular 6. Betriebsbeschreibung auf amtlichen Formular (bei gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieben) 7. Angabe der Wohn- und Nutzflächen 8. Berechnung des umbauten Raumes 9. Angabe der Herstellungskosten 10. bautechnische Nachweise (Statik, Schall- und Wärmeschutz) 11. das Brandschutzkonzept Erläuterungen zu Nrn. 2 und 3:

3 3 Nr. 2: Für Nutzungsänderungen und Werbeanlagen genügt ein Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte. Für alle anderen Vorhaben ist ein Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte mit Einzeichnung des Bauobjektes nur ausreichend, wenn folgende Bedingungen gegeben sind: 1. Die Grundstücksgrenzen werden durch das Bauvorhaben nicht überschritten. 2. Das Baugrundstück ist nicht mit Baulasten belegt. 3. Bescheinigung des Fachbereiches für Vermessung, Kataster und Liegenschaften über festgestellte Grenzen und ein einheitliches Koordinatensystem liegt vor. Nr. 3: Falls das Bauvorhaben im Bereich eines gültigen Bebauungsplan liegt, reicht ein Auszug aus diesem Bebauungsplan einschließlich der textlichen Festsetzungen. Liegt kein Bebauungsplan vor, muss ein Auszug aus der Deutschen Grundkarte vorgelegt werden. Die notwendigen Antragsvordrucke und Formulare liegen für Sie bereit oder sind im Internet zu finden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen trägt die Entwurfsverfasserin/der Entwurfsverfasser die Verantwortung. Daher müssen die Bauvorlagen neben der Bauherrin/des Bauherrn von einer Entwurfsverfasserin/einem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, der bauvorlageberechtigt ist. Das kann z. B. die bei der Architektenkammer eingetragene Architektin bzw. Architekt sein. Die Bauvorlagen sind mindestens dreifach einzureichen. Zur Beurteilung Ihres Bauvorhabens müssen auch andere Fachämter der Verwaltung beteiligt werden, z. B. Städtebau und Stadtentwicklung, Straßen und Brückenbau, Untere Landschaftsbehörde, Umweltamt, Untere Denkmalbehörde und Remscheider Entsorgungsbetriebe. Bei manchen Vorhaben sind auch andere Behörden, wie das Staatliche Amt für Umweltschutz, das Staatliche Amt für Arbeitsschutz, die Regiebetriebe Straßenbau oder das Forstamt Mettmann zu beteiligen. Um diese Verfahren zu verkürzen, sollten Sie in solchen Fällen mehrere Ausfertigungen der Bauvorlagen einreichen. Beim Fachbereich Vermessung, Kataster und Liegenschaften im Rathaus erhalten Sie den erforderlichen Auszüge aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte, der Deutschen Grundkarte sowie aus rechtsverbindlichen Bebauungsplänen: Zimmer 244 Tel. (02191) Bei diesem Fachbereich erfahren Sie auch, ob Sie den Lageplan auf der Basis des Auszuges aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte erstellen können oder ob Sie einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beauftragen müssen. Reicht der preiswertere Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte aus, erhalten Sie beim Fachbereich hierüber eine Bescheinigung, die Sie Ihrem Bauantrag beifügen. Baugenehmigung Die Baugenehmigung ist der schriftliche Bescheid, dass ein Bauvorhaben dem zur Zeit geltenden öffentlichen Baurecht entspricht. Eine Teilbaugenehmigung für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte kann bei größeren Bauvorhaben auf schriftlichen Antrag vor der eigentlichen Baugenehmigung erteilt werden. Die Geltungsdauer der Baugenehmigung ist auf drei Jahre begrenzt. Innerhalb dieser zeit müssen Sie mit Ihrem Bauvorhaben beginnen. Verzögert sich der Baubeginn, kann die Baugenehmigung auf Antrag um jeweils ein Jahr verlängert werden. Freistellungsverfahren (Anzeige auf Freistellung) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bedürfen die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden keiner Baugenehmigung. Das Wohngebäude darf dabei nicht den Charakter eines Hochhauses haben. Darüber hinaus darf von den Regelungen des jeweiligen Bebauungsplanes nicht abgewichen werden und die Erschließung muss gesichert sein. Freigestellt sind auch Nebengebäude und Nebenanlagen wie z. B. Garagen und Kfz-Stellplätze unter 100 m² sowie Einfriedungen. Das Freistellungsverfahren nimmt wenig Zeit in Anspruch, muss aber beim Bauordnungsamt mit Antragsformular, Lageplan und weiteren Bauvorlagen angezeigt werden. Wenn Sie einen Monat nach Eingang der vollständigen erforderlichen Unterlagen keine Mitteilung erhalten, dass ein förmliches Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, dürfen Sie nach Ablauf eines Monats mit den Bautätigkeiten beginnen.

4 4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren In diesem Verfahren werden im wesentlichen kleine und mittlere Vorhaben geprüft wie z. B.: Garagen, Carports (von denen wiederum keines unter das Freistellungsverfahren fällt) Wohngebäude (von denen wiederum keines unter das Freistellungsverfahren fällt) Gaststätten mit nicht mehr als 40 Gastplätzen Verkaufsstätten mit nicht mehr als 700 m² Verkaufsfläche Nutzungsänderungen in Gebäuden, die im übrigen dem vereinfachten Verfahren unterliegen Hier steht der Bauaufsicht nur eine eingeschränkte Prüfung zu. Demgegenüber sind Sie jedoch verpflichtet, je nach Art und Umfang Ihres Vorhabens bis spätestens zum Baubeginn Nachweise über Schall- und Wärmeschutz, Standsicherheit und Brandschutz vorzulegen. Ihre Entwurfsverfasserin/Ihr Entwurfsverfasser informiert Sie darüber, welche Unterlagen in welcher Qualität zu erbringen sind. Genehmigungsverfahren Sofern Ihr Bauvorhaben nicht unter das Freistellungsverfahren oder das vereinfachte Genehmigungsverfahren fällt, wird dieses auf Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften geprüft. Wegen des umfassenden Prüfauftrages dauert dieses Verfahren länger als die anderen. Hierunter fallen allerdings nur größere Vorhaben wie z. B.: Hochhäuser Sanatorien und Krankenhäuser Verkaufsstätten mit mehr als 700 m² Nutzfläche Genehmigungsfreie Vorhaben und Anlagen Verschiedene Vorhaben, z. B.: Gebäude bis zu 30 m³ Rauminhalt, ohne Aufenthaltsräume, Ställe, WC-Anlagen oder Feuerstätten Nicht überdachte Stellplätze für PKW und Motorräder bis zu insgesamt 100 m² Einfriedungen bis zu 2,0 m Höhe, sofern sie nicht an öffentliche Verkehrsflächen angrenzen Änderung der äußeren Gestaltung, z. B. durch Anstrich, Verputz, Verfugung und Austausch von Fenstern Verkleidung von Balkonbrüstungen Parabolantennenanlagen mit Reflektorschale bis zu einem Durchmesser von 1,20 m Nutzungsänderungen, wenn diese ohne bauaufsichtliche Bedeutung sind, z.b. innerhalb von Wohnungen Nutzungsänderung von Wohnzimmer in Schlafzimmer sind genehmigungsfrei. Das heißt, dass eine baurechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist. Die materiell baurechtlichen Vorschriften, wie Grenzabstände, sind aber auch hier zu beachten. Um unnötigen Ärger mit Behörden und Nachbarn vorzubeugen, sollten Sie sich vorab beraten lassen. Dies gilt insbesondere bei Bebauungsplanfestsetzungen und im Außenbereich. Das sind die Stadtgebiete außerhalb der bebauten Ortslagen, wo teilweise abweichende Regelungen gelten. In besonderen Satzungsgebieten, in denen Vorschriften über eine besondere Baugestaltung gelten, ist die Freistellung von der oben aufgezeigten Genehmigungsfreiheit für Vorhaben und Anlagen teilweise eingeschränkt. Dies gilt z.b. für die Altstadt Lennep und die Altstadt Lüttringhausen. Erkundigen Sie sich im Zweifel beim Bauordnungsamt, beim Bau-Bürger-Büro oder der Unteren Denkmalbehörde. Auch die Errichtung oder Änderung von haustechnischen Anlagen wie z. B. Heizungs- Wasserversorgungsund Abwasseranlagen ist genehmigungsfrei. Allerdings muss vor Benutzung dieser Anlagen eine sogenannte Unternehmerbescheinigung vorliegen. Nachbarn/Angrenzer Angrenzer sind die Eigentümer, nicht die Mieter, angrenzender Grundstücke. Bei genehmigungsfreien Vorhaben sind Sie verpflichtet, vor Baubeginn die Angrenzer über Ihr Vorhaben zu informieren. Auch wenn Befreiungen und Abweichungen erforderlich werden, sollen die Angrenzer beteiligt werden, sofern zu erwarten ist, dass geschützte nachbarliche Belange berührt werden. Fördern Sie das gute Verhältnis zu Ihren Nachbarn. Unterrichten Sie frühzeitig und entgegenkommend, auch ohne gesetzliche Verpflichtung!

5 5 Baubeginn Ist die Baugenehmigung erteilt, können Sie mit Ihrem Vorhaben beginnen. Baubeginn ist der erste Spatenstich für die Baugrube bzw. der Abtrag des Mutterbodens. Er ist dem Bauordnungsamt auch bei genehmigungsfreien Wohngebäuden, Garagen oder Stellplätzen mitzuteilen. Bauüberwachung/Bauzustandsbesichtigung Das Bauordnungsamt ist verpflichtet und berechtigt, die Ausführungen genehmigungspflichtiger Bauvorhaben durch Stichproben und Nachweise zu überwachen, um die Sicherheit und Ordnung zu gewährleisten und Gefahren abzuwehren. Dieses gilt auch für freigestellte Bauvorhaben. Die Fertigstellung des Rohbaues und die abschließende Fertigstellung sind dem Bauordnungsamt daher rechtzeitig anzuzeigen. Das Bauordnungsamt prüft durch die Bauzustandsbesichtigung die Übereinstimmung der wesentlichen Bauteile mit der Baugenehmigung und mit den geltenden Bestimmungen. Einzug/Inbetriebnahme Erst wenn Ihr Bauvorhaben ordnungsgemäß fertiggestellt und sicher zu benutzen ist bei genehmigungspflichtigen Vorhaben frühestens jedoch eine Woche nach Anzeige der Fertigstellung dürfen Sie einziehen. Zum Abschluss noch ein Tipp: In diesem Infoblatt können nur die wichtigsten Bestimmungen und gängigsten Stichworte genannt werden. Informieren Sie sich deshalb möglichst frühzeitig bei den genannten Stellen oder bei einer Architektin oder einem Architekten. Ihr Fachdienst für Bauordnung und Bauleitplanung Remscheid Rechtsstand dieser Information: Mai 2011