Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung

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1 Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen Endbericht für das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen Hamburg, Dezember 2008

2 Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen Endbericht für das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen Hamburg, Dezember 2008 Adenauerallee Hamburg Telefon (040) Fax (040) Internet Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner Dr. Michael Clar Hamburg HRB 49405

3 - 1 - Inhaltsverzeichnis 1 Kurzfassung Untersuchungsgegenstand Untersuchungsmethode Ergebnisse Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Fazit Problemdarstellung und Vorgehensweise Datengrundlage für die Gebietstypisierung Datenrecherche Datenplausibilisierung Aufbau eines Datenpools Angebotsindikatoren...19 Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter...19 Entwicklung Sozialwohnungsbestand Nachfrageindikatoren...20 Entwicklung des Anteils der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre von 2007 bis Wohnungsbedarf bis Preisniveau...25 F+B Mietspiegelmieten - Bestandsmieten...25 F+B Angebotsmieten...25 Wohngeldmieten...26 Preise Eigenheime - Bestandsimmobilien...26 Preise Eigenheime - Neubauimmobilien...27 Preise Eigentumswohnungen - Bestandsimmobilien...27 Preise Eigentumswohnungen - Neubauimmobilien...28

4 Sozio-ökonomische Rahmendaten...28 Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Bildung der Gebietskategorien Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Indikatoren Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung Gebietskategorien Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Indikatoren Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung Gebietskategorien Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Eigentumsmarkt Indikatoren Kostenniveau Eigentumsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung Gebietskategorien Kostenniveau Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Indikatoren Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung Gebietskategorien Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Fazit Anhang F+B Mietspiegelmieten - Bestandsmieten F+B Angebotsmieten Mieten der WohngeIdstatistik Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten Anteil der Sozialwohnungen an allen Haushalten F+B Angebotsmieten Anteil der Wohnungen mit einem Baualter 1955 bis 1964 an allen Wohnungen Wohnungsbedarf im Teilmarkt Mehrfamilienhäuser

5 Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Doppelhaushälften/Reihenhäuser (Bestand) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigenheime (Neubau) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen (Bestand) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen (Neubau) Entwicklung des Anteils der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre an der Gesamtbevölkerung 2007 bis Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigenheime (Neubau) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen (Neubau) Wohnungsbedarf im Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser

6 - 4 - Abbildungsverzeichnis Abb. 1.1 Bearbeitungs- und Ablaufdiagramm...6 Abb. 1.2 Verteilung der Gemeinden auf die Kategorien der Gebietskulissen...9 Abb. 1.3 Abb. 1.4 Abb. 1.5 Abb. 1.6 Abb. 1.6 Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...9 Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...10 Kostenniveau Eigentumsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...11 Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...12 Zusammenfassende Marktübersicht...13 Abb. 2.1 Bearbeitungs- und Ablaufdiagramm...16 Abb. 3.1 Abb. 3.2 Übersicht der nach Plausibilitätsprüfungen unberücksichtigten Indikatoren...18 F+B Berechnungsmodell für die Regionalisierung der Kreisvorausberechnung...21 Abb. 3.3 F+B Bedarfsrechenmodell...24 Abb. 4.1 Abb. 4.2 Abb. 4.3 Abb. 4.4 Abb. 4.5 Abb. 4.6 Abb. 4.7 Abb. 4.8 Abb. 5.1 Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung...30 Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...32 Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung...35 Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...36 Kostenniveau Eigentumsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung...38 Kostenniveau Eigentumsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...40 Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Standardisierung, Transformation und Gewichtung...42 Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien...43 Zusammenfassende Marktübersicht...45

7 - 5-1 Kurzfassung 1.1 Untersuchungsgegenstand Durch die regional unterschiedlichen Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen besteht die Notwendigkeit für die soziale Wohnraumförderung, der jeweiligen regionalen Wohnungsmarktsituation angemessen Rechnung zu tragen. Neuere Studien zeigen, dass die zukünftigen Entwicklungen zu einer weiteren Ausdifferenzierung der regionalen Wohnungsmärkte führen. Es gibt keine einheitlichen Bedarfs- und Angebotsstrukturen, sondern die wohnungswirtschaftlichen Veränderungsprozesse schlagen sich auf den regionalen und lokalen Wohnungsmärkten sehr unterschiedlich nieder, mit der Folge, dass wachsende Standorte in unmittelbarer Nähe zu stagnierenden oder schrumpfenden Märkten anzutreffen sind. Deshalb kann Wohnraumförderung nur dann zu einer ausgewogenen Entwicklung der Wohnungsmärkte beitragen, wenn sie deren derzeitige und zukünftige Marktbedingungen berücksichtigt. Um Bedarf und Angebot zukunftsfähig aneinander heranführen zu können, sind standortangepasste Ziel- und Maßnahmenorientierungen notwendig. Bisher wird die Intensität der Wohnraumförderung regional differenziert und nach Gebietskategorien gestaffelt. So wird mittels landesplanerischer Zentralitätskategorien, die sich aus der Bevölkerungsdichte ableiten, die Eigentumsförderung vorgenommen. Und der geförderte Mietwohnungsbau wird an den Mietenstufen ausgerichtet, die sich als durchschnittliches Mietpreisniveau aus den Wohngeldanträgen in den Gemeinden errechnen. Diese Datenbasis verliert nach der Einführung der neuen Sozialgesetzgebung Hartz IV an Aussagekraft, weil die Zahl der Wohngeldanträge deutlich zurückgegangen und in einigen Gemeinden sehr gering ist. Beide Gebietskulissen geben die Entwicklungsprozesse von Angebot und Nachfrage nicht wieder, und so ist eine vorausschauende gemeindebezogene Charakterisierung der unterschiedlichen Wohnungsmärkte nach Bedarfsniveau und Kostenfaktoren bislang nicht möglich. Um zukünftig eine marktorientierte Förderung von Neubau und Bestand auf dem Mietund Eigentumswohnungsmarkt zu ermöglichen, wurde F+B Forschung und Beratung GmbH mit der Erstellung des Gutachtens zur Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen beauftragt. Aufbauend auf den Ergebnissen der Pestel-Studie, die um soziale Aspekte und Kostenfragen zu erweitern waren, sollten Vorschläge für die Beschreibung von Teilmärkten erarbeitet werden. 1.2 Untersuchungsmethode Für die Bildung der Gebietskategorien erfolgte der Aufbau eines umfassenden Datenpools auf Ebene der Gemeinden in Nordrhein-Westfalen. Hierbei wurden alle für den Wohnungsmarkt relevanten verfügbaren Indikatoren, wie Mieten, Preise, Haushaltsentwicklungen usw. erfasst.

8 - 6 - Abb. 1.1 Bearbeitungs- und Ablaufdiagramm F+B Datenrecherche (Quellen: IT.NRW, Wfa, F+B, BfA, Gutachterausschuss NRW, BBR, GfK, Pestel) Prüfung: Plausibilität & Datenqualität Datenpool auf Gemeindeebene Sozioökonomische Faktoren Mieten und Preise Angebot Nachfrage Bedarfsgemeinschaften SGB II Mietspiegelmieten Angebotsmieten Mieten Wohngeldstatistik Preise Eigenheime (Neubau/Bestand) Wohnungen nach Baualter Sozialwohnungen Bevölkerung nach Altersstruktur Wohnungsbedarf (Ein- und Zweifamilienhäuser/ Mehrfamilienhäuser) Preise Eigentumswohnungen (Neubau/ Bestand) Zuordnung zu den Gebietskulissen Mietwohnungsmarkt Eigentumsmarkt Kostenniveau Bedarfsniveau Kostenniveau Bedarfsniveau F+B Mietspiegelmieten Angebotsmieten Mieten Wohngeldstatistik Anteil BG SGB II an Haushalten Sozialwohnungen je Haushalt 2015 Angebotsmieten Anteil Wohnungen Baualter 1956 bis 1964 Wohnungsbedarf MFH 2025 Eigenheimpreise pro m² (Bestand) Eigenheimpreise pro m² (Neubau) Eigentumswohnungspreise pro m² (Bestand) Eigentumswohnungspreise pro m² (Neubau) Entwicklung des Anteils der Altersgruppe Eigenheimpreise pro m² (Neubau) Eigentumswohnungspreise pro m² (Neubau) Wohnungsbedarf EZFH 2025 Standardisierung / Transformation / Gewichtung Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch F+B 2008

9 - 7 - Die einzelnen erfassten Indikatoren lassen sich dabei vier thematischen Schwerpunkten zuordnen: Angebotsindikatoren Nachfrageindikatoren Preisniveaus Sozio-ökonomische Rahmendaten Hierbei wurde auf alle verfügbaren Datenquellen zurückgegriffen. Das überwiegende Datenmaterial stammte vom Landesbetrieb für Information und Technik Nordrhein- Westfalen (IT.NRW). Es wurden jedoch auch die Daten der Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen, der Bundesagentur für Arbeit, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung sowie die Daten des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landes Nordrhein-Westfalen verwendet. Wichtig für die Ermittlung der regionalen Mieten und Preise waren die Datenbestände der F+B GmbH. Neben den bereits auf der Ebene der Gemeinden vorliegenden Daten wurden auch Daten auf Ebene der Kreise verwendet. Hierfür wurde ein Regionalisierungsmodell entwickelt. Ein zentraler Indikator war hier die nur auf Ebene der kreisfreien Städte und Landkreise vorliegende Bevölkerungsvorausschätzung bis 2025 des Landesbetriebs für Information und Technik Nordrhein-Westfalen. Um die zukünftige Nachfrage in den Gemeinden zu berechnen und daraus die entstehenden Bedarfe abzuleiten, wurde die Bevölkerungsvorausschätzung modellhaft regionalisiert. Nicht für alle Indikatoren lagen für alle Gemeinden Daten vor. Hierzu wurde jeweils ein auf den jeweiligen Indikator abgestimmtes Schätzmodell entwickelt, welches auf Basis von statistischen Analyseverfahren unter Verwendung von Hilfsindikatoren eine verlässliche Schließung der Datenlücken ermöglichte. Die in den Datenpool aufgenommenen Indikatoren wurden mit statistischen Verfahren überprüft, die Datenqualität eingeschätzt sowie die Relevanz für die Bildung der Gebietskategorien ermittelt. Zusätzlich wurden bestehende Interaktionen zwischen einzelnen Indikatoren statistisch untersucht, um Indikatoren, die eine starke Abhängigkeit besitzen, nicht doppelt in die Modellrechnungen aufzunehmen. Auf Basis des vorliegenden Datenmaterials erfolgte eine Zuordnung der einzelnen Indikatoren zu den jeweiligen Gebietskulissen. Im Verlauf der Untersuchung hat sich ergeben, dass neben der Differenzierung nach Eigentumsmarkt und Mietwohnungsmarkt eine zusätzliche Differenzierung nach Bedarfs- und Kostenniveaus sinnvoll ist. Daraus ergeben sich die vier unterschiedlichen Gebietskulissen mit den jeweils beschreibenden Indikatoren: Kostenniveau Mietwohnungsmarkt F+B Mietspiegelmieten Bestandsmieten F+B Angebotsmieten Mieten der Wohngeldstatistik

10 - 8 - Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten in der Gemeinde Anteil der Sozialwohnungen an allen Haushalten 2015 F+B Angebotsmieten Anteil der Wohnungen in Gebäuden mit einem Baualter von 1956 bis 1964 an allen Wohnungen der Gemeinde Wohnungsbedarf im Teilmarkt Mehrfamilienhäuser 2025 Kostenniveau Eigentumsmarkt Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Doppelhaushälften/Reihenhäuser (Bestand) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigenheime (Neubau) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen (Bestand) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen (Neubau) Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Entwicklung des Anteils der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre an der Gesamtbevölkerung von 2007 bis 2025 Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigenheime (Neubau) Durchschnittlicher Quadratmeterpreis Eigentumswohnungen (Neubau) Wohnungsbedarf im Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 Im weiteren Verfahren wurden die Indikatoren standardisiert und transformiert. Nachfolgend wurde für jeden Indikator und jede Gemeinde ein Punktwert berechnet und in eine Bewertungsskala übertragen. Über eine Gewichtung der unterschiedlichen Indikatoren wurde auf Grundlage der vorliegenden Punkte für jede Gemeinde und jede Gebietskulisse eine Punktsumme berechnet, sodass für jede Gemeinde vier Punktwerte vorlagen. Die ermittelten Punktsummen dienten nachfolgend der Festlegung der einzelnen Kategorien in den vier Gebietskulissen. Hierbei erfolgte eine Differenzierung nach Hoch 70 Punkte und mehr Überdurchschnittlich 50 bis unter 70 Punkte Unterdurchschnittlich 30 bis unter 50 Punkte Niedrig 0 bis unter 30 Punkte Die Kategorien in den einzelnen Gebietskulissen wurden auf der Grundlage einer breiten statistischen Datenbasis ermittelt. Durch die umfassenden Einzelanalysen und Überprüfungen konnte für die Einschätzung der derzeitigen und zukünftigen Situationen auf den regionalen Wohnungsmärkten ein verlässliche Basis geschaffen werden.

11 Ergebnisse Die nachfolgende Tabelle zeigt die Verteilung der einzelnen Gemeinden auf die einzelnen Kategorien der Gebietskulissen (Abb. 1.2). Abb. 1.2 Verteilung der Gemeinden auf die Kategorien der Gebietskulissen Kategorie Mietwohnungsmarkt Eigentumsmarkt Kostenniveau Bedarfsniveau Kostenniveau Bedarfsniveau Hoch Überdurchschnittlich Unterdurchschnittlich Niedrig Insgesamt Kostenniveau Mietwohnungsmarkt F+B 2008 Bei der Gebietskulisse Kostenniveau Mietwohnungsmarkt ergibt sich die in Abbildung 1.3 dargestellte regionale Verteilung in Nordrhein-Westfalen. Abb. 1.3 Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Rheine Ibbenbüren Lotte Lübbecke Minden Ochtrup Steinfurt Vreden Laer Greven Herford Bielefeld Lemgo Kleve Bocholt Borken Coesfeld Münster Warendorf Gütersloh Verl Detmold Dorsten Lüdinghausen Oelde Höxter Kevelaer Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Hamm Lippetal Lippstadt Paderborn Viersen Herne Oberhausen Unna Soest Dortmund Wickede (Ruhr) Moers Bochum Mülheim an der Ruhr Witten Duisburg Essen Arnsberg Krefeld Iserlohn Velbert Hagen Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Warstein Brilon Warburg Mönchengladbach Neuss Solingen Remscheid Lüdenscheid Winterberg Grevenbroich Dormagen Leverkusen Gummersbach Olpe Bad Berleburg Jülich Bergheim Köln Overath Kerpen Hürth Siegen Aachen Düren Euskirchen Bonn Siegburg Windeck Gebietskategorien hoch (48 Gemeinden) überdurchschnittlich (141 Gemeinden) unterdurchschnittlich (160 Gemeinden) niedrig (47 Gemeinden) Dahlem F+B 2008

12 Gemeinden die ein hohes Kostenniveau aufweisen, werden charakterisiert durch hohe durchschnittliche Quadratmetermieten. Die F+B Angebotsmieten und die Wohngeldmieten liegen in den entsprechenden Gemeinden über 5,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Auch die F+B Mietspiegelmieten liegen im Minimum in diesen Gemeinden bei 5,12 Euro pro m² Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Die sich aus der Modellrechnung ergebenden Gebietskategorien zeigen ein deutlich differenzierteres Bild als beim Kostenniveau (vgl. Abb. 1.4). Die Gemeinden mit einem überwiegend hohen Bedarfsniveau finden sich überwiegend entlang der Rheinschiene. Abb. 1.4 Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Rheine Ibbenbüren Lotte Lübbecke Minden Ochtrup Steinfurt Vreden Laer Greven Herford Bielefeld Lemgo Kleve Bocholt Borken Coesfeld Münster Warendorf Gütersloh Verl Detmold Dorsten Lüdinghausen Oelde Höxter Kevelaer Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Hamm Lippetal Lippstadt Paderborn Viersen Herne Oberhausen Unna Soest Dortmund Wickede (Ruhr) Moers Bochum Mülheim an der Ruhr Witten Duisburg Essen Arnsberg Krefeld Iserlohn Velbert Hagen Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Warstein Brilon Warburg Mönchengladbach Neuss Solingen Remscheid Lüdenscheid Winterberg Grevenbroich Dormagen Leverkusen Gummersbach Olpe Bad Berleburg Jülich Bergheim Köln Overath Kerpen Hürth Siegen Aachen Düren Euskirchen Bonn Siegburg Windeck Gebietskategorien hoch (41 Gemeinden) überdurchschnittlich (150 Gemeinden) unterdurchschnittlich (168 Gemeinden) niedrig (37 Gemeinden) Dahlem F+B 2008 Aufgrund der durch die Pestel-Studie vorgegebenen Rahmenbedingungen handelt es sich bei dem ermittelten Wohnungsbedarf um den zusätzlich auf dem Wohnungsmarkt benötigten Wohnraum. Hierbei wurden die Abgänge und der zu erwartende Neubau im Modellansatz berücksichtigt. Eine Differenzierung des Wohnungsbedarfes nach unterschiedlichen Zielgruppen ist nicht erfolgt.

13 Der so ermittelte Wert reicht jedoch nicht aus als Gebietsabgrenzung für eine Bedarfsabschätzung sozialer Wohnraumförderung. Ebenfalls einbezogen wurde daher der Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten, als Indikator für das Gewicht einkommensschwacher Haushalte am örtlichen Wohnungsmarkt, das Verhältnis des Sozialwohnungsbestandes zur Haushaltszahl im Jahr 2015 sowie das Niveau der Angebotsmieten als Indikatoren dafür, wie die Zugangsmöglichkeiten zum Wohnungsmarkt sind und schließlich der Marktanteil der Baualtersgruppen , weil gerade in diesen Beständen in besonderem Maße Erneuerungsbedarfe bestehen. Die Gemeinden mit einem niedrigen Bedarfsniveau auf dem Mietwohnungsmarkt weisen im Jahr 2025 einen rechnerischen Wohnungsüberhang oder einen sehr geringen rechnerischen zusätzlichen Wohnungsbedarf in diesem Teilmarkt auf. Ein niedriges Bedarfsniveau bedeutet nicht, dass in der Gemeinde kein Bedarf an neuen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bis 2025 besteht. So kann sich in diesen Gemeinden durchaus ein Bedarf an Wohnungen für spezielle Zielgruppen, wie z. B. Senioren, ergeben Kostenniveau Eigentumsmarkt Abb. 1.5 Kostenniveau Eigentumsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Rheine Ibbenbüren Lotte Lübbecke Minden Ochtrup Steinfurt Vreden Laer Greven Herford Bielefeld Lemgo Kleve Bocholt Borken Coesfeld Münster Warendorf Gütersloh Verl Detmold Dorsten Lüdinghausen Oelde Höxter Kevelaer Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Hamm Lippetal Lippstadt Paderborn Viersen Herne Oberhausen Unna Soest Dortmund Wickede (Ruhr) Moers Bochum Mülheim an der Ruhr Witten Duisburg Essen Arnsberg Krefeld Iserlohn Velbert Hagen Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Warstein Brilon Warburg Mönchengladbach Neuss Solingen Remscheid Lüdenscheid Winterberg Grevenbroich Dormagen Leverkusen Gummersbach Olpe Bad Berleburg Jülich Bergheim Köln Overath Kerpen Hürth Siegen Aachen Düren Euskirchen Bonn Siegburg Windeck Gebietskategorien hoch (60 Gemeinden) überdurchschnittlich (132 Gemeinden) unterdurchschnittlich (163 Gemeinden) niedrig (41 Gemeinden) Dahlem F+B 2008

14 Die Strukturen, die sich bei der Gebietskulisse Kostenniveau Eigentumsmarkt ergeben, ähneln denen der Gebietskulisse Kostenniveau Mietwohnungsmarkt. Dies ist nicht verwunderlich, da die Immobilienpreise sich zumeist an vergleichbaren Rahmenbedingungen orientieren wie die auf dem Wohnungsmarkt erzielbaren Mieten. In fast allen Gemeinden mit einem hohen Kostenniveau kann in allen vier Preisindikatoren ein Objektpreis pro Quadratmeter festgestellt werden, der über dem nordrheinwestfälischen Durchschnittswert liegt. Für Neubauimmobilien werden Spitzenpreise von bis Euro pro m² erzielt Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Über die Hälfte der Gemeinden in Nordrhein-Westfalen weisen ein überdurchschnittliches bis hohes Bedarfsniveau auf dem Eigentumsmarkt auf (56 % aller Gemeinden). Die Gemeinden mit einem hohen Bedarfsniveau im Eigenheimmarkt werden charakterisiert durch keinen oder einen nur geringen Angebotsüberhang im Teilmarkt der Einund Zweifamilienhäuser. Aufgrund der Modellannahmen bei der Bedarfsrechnung durch die Pestel-Studie kann es hier nicht zu einem Nachfrageüberhang kommen, da die zusätzliche Nachfrage immer durch Neubau befriedigt wird. Die Gemeinden mit einem hohen Bedarfsniveau weisen überwiegend einen überdurchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für Neubauobjekte auf. Abb. 1.6 Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Regionale Verteilung der Gebietskategorien Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Rheine Ibbenbüren Lotte Lübbecke Minden Ochtrup Steinfurt Vreden Laer Greven Herford Bielefeld Lemgo Kleve Bocholt Borken Coesfeld Münster Warendorf Gütersloh Verl Detmold Dorsten Lüdinghausen Oelde Höxter Kevelaer Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Hamm Lippetal Lippstadt Paderborn Viersen Herne Oberhausen Unna Soest Dortmund Moers Bochum Wickede (Ruhr) Mülheim an der Ruhr Witten Duisburg Essen Arnsberg Krefeld Iserlohn Velbert Hagen Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Warstein Brilon Warburg Mönchengladbach Neuss Solingen Remscheid Lüdenscheid Winterberg Grevenbroich Dormagen Leverkusen Gummersbach Olpe Bad Berleburg Jülich Bergheim Köln Overath Kerpen Hürth Siegen Aachen Düren Euskirchen Bonn Siegburg Windeck Gebietskategorien hoch (97 Gemeinden) überdurchschnittlich (126 Gemeinden) unterdurchschnittlich (100 Gemeinden) niedrig (73 Gemeinden) Dahlem F+B 2008

15 Fazit Die kategorisierten Gebietskulissen ermöglichen auch eine die regionalen Wohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen charakterisierende zusammenfassende Marktbeschreibung. Bei dieser Marktübersicht werden sowohl die aus den Daten erkennbaren derzeitigen Situationen als auch die zu erwartenden Entwicklungen dargestellt. Abb. 1.6 Zusammenfassende Marktübersicht Eigentumsmarkt/ Mietwohnungsmarkt Hohe Kosten Überdurchschnittliche Kosten Prognose Hohe Bedarfe Überdurchschnittliche Bedarfe Unterdurchschnittliche bis niedrige Bedarfe Stark angespannter Nachfragemarkt mit ggf. leicht steigenden Kosten Angespannter Nachfragemarkt mit stabilen bis leicht steigenden Kosten Angebotsmarkt mit zu erwartenden sinkenden Kosten Aktuelle Kostensituation Angespannter Nachfragemarkt mit zu erwartenden steigenden Kosten Nachfragemarkt mit stabilen bis leicht steigenden Kosten Angebotsmarkt mit stabilen bis leicht sinkenden Kosten Unterdurchschnittliche bis niedrige Kosten Nachfragemarkt mit zu erwartenden steigenden Kosten Nachfragemarkt mit zu erwartenden leicht steigenden Kosten Entspannter Angebotsmarkt mit stabilen Kosten F+B 2008 Insgesamt kann man die regionalen Wohnungsmärkte nach Nachfrage- und Angebotsmärkten unterscheiden. In den Nachfragemärkten besteht teilweise bereits derzeit, aber insbesondere auch zukünftig eine hohe Nachfrage nach neuem Wohnraum. Dieser Druck auf den Wohnungsmarkt kann sich sowohl auf dem Eigentumsmarkt als auch auf dem Mietwohnungsmarkt niederschlagen. Überdurchschnittliche bis hohe Bedarfe auf dem Eigentums- bzw. Mietwohnungsmarkt werden zukünftig voraussichtlich einen Anstieg der Preise bewirken. Der Kostendruck wird sich insbesondere im preiswerten Wohnungsmarktsegment bemerkbar machen, wo es zu einer deutlichen Verknappung der Angebote kommen wird. In diesen Wohnungsmärkten ist es ratsam, kostenangepasste Förderangebote für Mieter und Wohnungseigentümer zu schaffen, damit Haushalte mit geringen Einkommen die Zielgruppe der Wohnraumförderung nicht ausgegrenzt werden. Auf Wohnungsmärkten mit derzeit noch niedrigen Preisen, die zukünftig einen überdurchschnittlichen bis hohen Bedarf nach Wohnraum aufweisen, wird ein Anstieg der Immobilienpreise für Eigentum und der Mietpreise zu erwarten sein. Auf diesen Wohnungsmärkten sollte eine gezielte Angebotserweiterung erfolgen. Neben einer Neubauförderung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen sollte auch auf dem Mietwohnungsmarkt ein gezielter Neubau erfolgen, damit zukünftig ein ausreichendes

16 Angebot an preisgünstigen Wohnungen zur Verfügung steht. Es sollte aber in diesen Märkten nicht eine Mittelverteilung nach dem Gießkannen-Prinzip erfolgen, sondern ein auf bestimmte Nachfragegruppen zugeschnittenes Förderkonzept zugrunde gelegt werden. Auf der anderen Seite wird es Wohnungsmärkte geben, bei denen nur unterdurchschnittliche bis niedrige Wohnraumbedarfe bis 2025 zu erwarten sind. Hier sind zukünftig Leerstände und Wertverluste der Immobilien auf dem Mietwohnungs-, aber auch auf dem Eigentumsmarkt zu erwarten. Derartige Tendenzen sind in einigen Gemeinden des ländlichen Raums bereits derzeit erkennbar. Für ältere Menschen bedeutet dies, dass die erzielten Erlöse aus dem Immobilienverkauf es ihnen oft nicht ermöglichen, eine bezahlbare Wohnung in Zentren mit einer besseren Versorgungssituation zu mieten bzw. zu kaufen. Auf Wohnungsmärkten mit Angebotsüberhang sollte sich das Hauptaugenmerk auf die Bestandsförderung und Erhaltung der Werthaltigkeit der Immobilien richten. Eine Neubauförderung sollte hier nur in begründeten Ausnahmefällen und für bestimmte Zielgruppen erfolgen. Daneben sollte in solchen Märkten auch über eine zusätzliche Verringerung des Wohnungsbestandes nachgedacht werden. Insbesondere auf Wohnungsmärkten mit einem derzeit überdurchschnittlichen bis hohen Preisniveau und einem zukünftig niedrigen bis unterdurchschnittlichen Bedarf an Wohnraum, wird es voraussichtlich zu einem Rückgang der Miet- und Eigentumspreise kommen. Hierdurch wird der Marktzugang für Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum auf dem Mietwohnungsmarkt und Eigenheimmarkt erleichtert. Auf diesen Wohnungsmärkten sollte nur eine moderate Förderintensität, die auf spezielle Nachfragergruppen ausgerichtet ist, erfolgen, damit die einsetzende Marktentspannung nicht behindert wird. Die durchgeführten Analysen haben gezeigt, dass auf den Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen deutliche regionale Unterschiede bestehen. Durch das vorgelegte Gutachten wurde versucht, auf der Basis von objektiven Indikatoren Grundlagen für eine Kategorisierung der Wohnungsmärkte zu erhalten. Die Indikatoren beruhen zum Teil auf Modellansätzen, die jedoch auf statistisch anerkannten Verfahren basieren, die auch von den Statistischen Ämtern angewandt werden. Falls die im Gutachten durchgeführte Kategorisierung der Eigentums- und Mietwohnungsmärkte in der Praxis der Wohnraumförderung angewendet wird, ist zu erwarten, dass diese Maßnahmen direkten Einfluss auf die Wohnungsmärkte haben werden. Daher ist eine Evaluation der Kategorien und eine laufende Beobachtung der regionalen Märkte sehr wichtig. Nach einem Zeitraum von ca. zwei Jahren sollten die Einstufungen überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Insbesondere nach einer Aktualisierung der Bevölkerungsvorausberechnung durch den Landesbetrieb für Information und Technik Nordrhein-Westfalen ist eine Neuberechnung der Wohnraumbedarfe sinnvoll, da diese eine zentrale Größe bei der Kategorisierung der Bedarfsniveaus auf dem Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt sind.

17 Problemdarstellung und Vorgehensweise Bisher wird die Intensität der Wohnraumförderung regional differenziert und nach Gebietskategorien gestaffelt. So wird mittels landesplanerischer Zentralitätskategorien, die sich aus der Bevölkerungsdichte ableiten, die Eigentumsförderung vorgenommen. Der geförderte Mietwohnungsbau wird an den Mietenstufen ausgerichtet, die sich als durchschnittliches Mietpreisniveau aus den Wohngeldanträgen in den Gemeinden errechnen. Diese Datenbasis verliert nach der Einführung der neuen Sozialgesetzgebung Hartz IV an Aussagekraft, weil die Zahl der Wohngeldanträge deutlich zurückgegangen und in einigen Gemeinden sehr gering ist. Beide Gebietskulissen geben die Entwicklungsprozesse von Angebot und Nachfrage nicht wieder und so ist eine vorausschauende, gemeindebezogene Charakterisierung der unterschiedlichen Wohnungsmärkte nach Bedarfsniveau und Kostenfaktoren bislang nicht möglich. Um zukünftig eine marktorientierte Förderung von Neubau und Bestand auf dem Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt zu ermöglichen, wurde F+B Forschung und Beratung GmbH mit der Erstellung des Gutachtens zur Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen beauftragt. Dabei sollten die Ergebnisse der Pestel-Studie berücksichtigt und um soziale und wirtschaftliche Aspekte erweitert werden. Ziel war es, Teilmärkte genauer zu beschreiben und Gebietskulissen für den Mietwohnungs- und Eigentumsmarkt vorzuschlagen, die das jeweilige Bedarfsniveau, als Basis für den Förderbedarf, und das Kostenniveau, als Basis für die Förderintensität, aufzeigen. Daraus ergaben sich vier unterschiedliche Gebietskulissen: Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Innerhalb der einzelnen Gebietskulissen wurden Indikatoren zu einem Punktwert verdichtet und orientiert am Landesdurchschnitt wurden die Gemeinden nach vier Kategorien zusammengefasst: Hohe Bedarfe bzw. Kosten Überdurchschnittliche Bedarfe bzw. Kosten Unterdurchschnittliche Bedarfe bzw. Kosten Niedrige Bedarfe bzw. Kosten Einen Überblick über die Vorgehensweise ermöglicht das nachfolgende Diagramm.

18 Abb. 2.1 Bearbeitungs- und Ablaufdiagramm F+B Datenrecherche (Quellen: IT.NRW, Wfa, F+B, BfA, Gutachterausschuss NRW, BBR, GfK, Pestel) Prüfung: Plausibilität & Datenqualität Datenpool auf Gemeindeebene Sozioökonomische Faktoren Mieten und Preise Angebot Nachfrage Bedarfsgemeinschaften SGB II Mietspiegelmieten Angebotsmieten Mieten Wohngeldstatistik Preise Eigenheime (Neubau/Bestand) Wohnungen nach Baualter Sozialwohnungen Bevölkerung nach Altersstruktur Wohnungsbedarf (Ein- und Zweifamilienhäuser/ Mehrfamilienhäuser) Preise Eigentumswohnungen (Neubau/ Bestand) Zuordnung zu den Gebietskulissen Mietwohnungsmarkt Eigentumsmarkt Kostenniveau Bedarfsniveau Kostenniveau Bedarfsniveau F+B Mietspiegelmieten Angebotsmieten Mieten Wohngeldstatistik Anteil BG SGB II an Haushalten Sozialwohnungen je Haushalt 2015 Angebotsmieten Anteil Wohnungen Baualter 1956 bis 1964 Wohnungsbedarf MFH 2025 Eigenheimpreise pro m² (Bestand) Eigenheimpreise pro m² (Neubau) Eigentumswohnungspreise pro m² (Bestand) Eigentumswohnungspreise pro m² (Neubau) Entwicklung des Anteils der Altersgruppe Eigenheimpreise pro m² (Neubau) Eigentumswohnungspreise pro m² (Neubau) Wohnungsbedarf EZFH 2025 Standardisierung / Transformation / Gewichtung Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch Kategorien niedrig unterdurchschnittlich überdurchschnittlich hoch F+B 2008

19 Datengrundlage für die Gebietstypisierung 3.1 Datenrecherche Für die Erstellung der Gebietstypisierung wurde im erstem Arbeitsschritt eine umfassende Datengrundlage für die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen aufgebaut. Hierzu wurden von F+B die Daten aus unterschiedlichen Quellen herangezogen: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) Pestel Institut F+B Mietspiegelindex F+B Angebotsmieten auf Basis der Daten der ImmoDaten GmbH (IDN) Bundesagentur für Arbeit (BfA) Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Wfa) Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Nordrhein- Westfalen (OGA NRW) Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Das wichtigste bei der Auswahl der Indikatoren war neben dem thematischen Bezug die direkte Verfügbarkeit und die Möglichkeit der kostengünstigen zukünftigen Aktualisierung des Datenstandes durch das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MBV). Auf Basis der aufgenommenen Indikatoren wurden zusätzliche Indikatoren gebildet, wie z. B. eine Haushaltsberechnung, die für die Aufgabenstellung eine höhere Relevanz aufweisen als die Basisdaten. Einige Daten lagen nur auf Ebene der kreisfreien Städte und Landkreise oder in den Anpassungsschichten der Mikrozensuserhebung vor. Hierbei handelt es sich z. B. um die Haushaltsvorausschätzung des IT.NRW, die nur auf Ebene der Kreise vorliegt. Da die Haushaltsentwicklung eine zentrale Größe für die Berechnung der zukünftigen Bedarfe auf den regionalen Wohnungsmärkten ist, war es zwingend notwendig, diese zu regionalisieren. Dafür wurden von F+B Modelle entsprechende Umrechnungsmodelle entwickelt. 3.2 Datenplausibilisierung Die recherchierten Daten wurden auf Plausibilität geprüft. Hierbei wurde neben der Qualität der Daten auch untersucht, ob die Indikatoren sinnvoll für die Aufgabenstellung sind. Zusätzlich erfolgte eine Abgleichung der Indikatoren auf mögliche Korrelationseffekte, also ob zwei oder mehrere Indikatoren eine starke Abhängigkeit zueinander aufweisen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Entwicklung der Bevölkerung und der

20 Haushalte. Die Haushaltsentwicklung basiert direkt auf der Bevölkerungsentwicklung, vermittelt aber zusätzlich die altersstrukturelle und geschlechtsspezifische Zusammensetzung, was für die Nachfrageentwicklung entscheidend ist. Daher ist es nicht sinnvoll, beide Indikatoren im Modell zu berücksichtigen. Aufgrund der durchgeführten Überprüfungen wurde eine Vielzahl der zunächst einbezogenen Indikatoren im weitern Verlauf der Untersuchung nicht mehr berücksichtigt (vgl. Abb. 3.1). Abb. 3.1 Übersicht der nach Plausibilitätsprüfungen unberücksichtigten Indikatoren Indikator Bevölkerungsentwicklung 1997 bis 2007 Veränderung der Altersstruktur 1997 bis 2007 Bevölkerung mit Hauptwohnsitz Ausländerquote Sterbefälle 1997 bis 2007 Geburten 1997 bis 2007 nach dem Alter der Mutter Wanderungen nach Altersgruppen 1997 bis 2007 Haushalte 2007 Haushaltsgröße 2007 Entwicklung des Wohnungsbestands differenziert nach Gebäudetypen 1997 bis 2007 Durchschnittliche Wohnfläche Wohnungsbestand nach Wohnungsgröße Wohnungsbestand differenziert nach Eigentümern und Mietern Bodenpreise Transaktionspreise (durchschnittlicher Objektpreis) Arbeitslosenzahlen Pendlersaldo 2007 Ausschlussgründe Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Dichteparameter nicht relevant, weil der Anteil der Ausländer keine Aussagen über den zukünftigen Bedarf beinhaltet Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Dichteparameter nicht relevant, weil derzeitige Struktur keine Aussage für den zukünftigen Bedarf beinhaltet Parameter der Modellrechnung: Bedarfsrechnung nicht relevant, weil ein Durchschnittswert keine ausreichenden Informationen beinhaltet keine verlässliche Datengrundlage für die Analyse keine regional differenziert belastbaren Zahlen ermittelbar hohe Abhängigkeit mit Preis- und Mietindikatoren aufgrund der Datenverfügbarkeit nicht im Modell verwendbar hohe Abhängigkeit mit anderen Indikatoren nicht relevant, weil der Pendlersaldo nur den Saldo, aber nicht die tatsächlichen Anzahlen aufzeigt

21 Indikator Beschäftigtenentwicklung 1997 bis 2007 Haushaltsnettoeinkommen Anzahl Haushalte mit geringen Einkommen Ausschlussgründe nicht relevant, weil die Entwicklungen der Vergangenheit keine verlässlichen Aussagen für die zukünftigen kleinräumlichen Entwicklungen ermöglichen und zudem anfällig für Einzelentwicklungen sind aufgrund der Datenlage (nur Durchschnittswerte) nicht im Modell verwendbar keine regional differenziert belastbaren Zahlen ermittelbar F+B Aufbau eines Datenpools Die nach der Plausibilitätskontrolle verbliebenen Indikatoren wurden in einem Datenpool für die weiteren Auswertungsschritte zusammengefasst. Sie lassen sich vier thematischen Schwerpunkten zuordnen: Angebotsindikatoren Nachfrageindikatoren Preisniveaus Sozio-ökonomische Rahmendaten Angebotsindikatoren Ein Faktor für die Einschätzung des zukünftig benötigten Wohnraums ist der derzeitige Wohnungsbestand differenziert nach relevanten Teilmärkten. Nach den durchgeführten Analysen wurden für die Ermittlung der Gebietskategorien die beiden Indikatoren Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter Entwicklung des Sozialwohnungsbestands von 2007 bis 2015 konzentriert. Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter Im Rahmen der Erstellung des F+B Mietspiegelindex erfolgt eine Fortschreibung des Wohnungsbestands nach Baualtersklassen. Grundlage für die Fortschreibung durch F+B bilden die Gebäude- und Wohnungszählungen 1987 (alte Bundesländer). Die seit den Großzählungen neu errichteten Wohnungsbestände wurden der Baufertigstellungsstatistik entnommen und repräsentieren die neueren Wohnungsbestände. Zusätzlich wurden die Wohnungsabgänge aus der amtlichen Statistik entnommen und im Modell berücksichtigt.

22 Entwicklung Sozialwohnungsbestand Der aktuelle Sozialwohnungsbestand der 396 Gemeinden wurde von der Wfa differenziert nach den Förderbereichen zur Verfügung gestellt. Für die zukünftige Einschätzung wurden zusätzlich die Entwicklungen des Sozialwohnungsbestandes bis zum Jahr 2015 geliefert und in die Datenbasis integriert. Bei der Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes in den einzelnen Gemeinden wurden keine möglichen vorzeitigen Mittelablösungen berücksichtigt. Der Sozialwohnungsbestand im Jahr 2015 zeigt damit die Entwicklung des geförderten Wohnungsbestandes unter den Rahmenbedingungen des normalen Förderkreditverlaufs. Eine Abschätzung über das Jahr 2015 hinaus ist nicht sinnvoll Nachfrageindikatoren Für die Darstellung der derzeitigen und zukünftigen Nachfragestrukturen in den 396 Gemeinden Nordrhein-Westfalens wurden die Daten des IT.NRW herangezogen. Diese Daten weisen keine Datenlücken auf, sodass sie direkt in den Datenpool übernommen werden konnten. Viele der überprüften Nachfrageindikatoren wurden für die Bedarfsberechnung benötigt und sind daher nicht als eigenständige Indikatoren im Modell für die Ermittlung der Gebietskategorien berücksichtigt worden (vgl. Abb. 3.1). Bei den verbleibenden Indikatoren handelt es sich um: Entwicklung des Anteils der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre von 2007 bis 2025 (Nestbaugeneration) Wohnungsbedarf bis 2025 differenziert nach den Teilmärkten Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser Die Grundlage für die beiden Indikatoren ist die Bevölkerungsvorausberechnung des IT.NRW für die kreisfreien Städte und Landkreise Nordrhein-Westfalens. Diese Bevölkerungsvorausberechnung war auch die Grundlage der Pestel-Studie und sollte nach der Vorgabe des MBV auch als Grundlage für die Bildung der Gebietskategorien dienen. Für die Verwendung der Bevölkerungsvorausberechnung des IT.NRW im Rahmen der vorliegenden Untersuchung musste eine Regionalisierung auf Gemeindeebene erfolgen. Hierfür wurde von F+B ein Umrechnungsmodell entwickelt, das auf den wesentlichen regionalen Entwicklungen der Vergangenheit beruht (vgl. Abb. 3.2). Für die Bevölkerungsvorausberechnung auf Gemeindeebene wurde der Bevölkerungstand differenziert nach Alter und Geschlecht zum verwendet. Als Parameter für die Vorausberechnung der Bevölkerungsentwicklung in den 396 Gemeinden wurden folgende Indikatoren herangezogen: Altersspezifische Sterbeziffer auf Basis der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Sterbetafel 2004/2006

23 Regionale Geburtenziffer differenziert nach dem Alter der Mutter der Jahre 2000 bis 2007 Wanderungsanteile der Gemeinden am Wanderungsvolumen der Kreise der Jahre 2000 bis 2007 Abb. 3.2 F+B Berechnungsmodell für die Regionalisierung der Kreisvorausberechnung Geburtenkennziffer Bevölkerung am nach Alter und Geschlecht Lebendgeburten je Frauen im Alter 15 bis 44 Jahre Geburten Sterbefälle jährlich + - Bevölkerungsvorausschätzung 2025 nach Alter und Geschlecht (ohne Wanderungen) Bevölkerungsvorausschätzung LDS Abgleich Kreissumme Differenz F+B Schätzung zur Kreissumme Wanderungen Sterbekennziffer Sterbefälle nach Alter und Geschlecht jährlich Wanderungsanteil der Gemeinde an den Wanderungen des Kreises 2000 bis 2007 Verteilung Bevölkerungsvorausschätzung bis 2025 je Gemeinde nach Alter und Geschlecht F+B 2008 Durch die Berechnung der regionalen Quoten werden bei der Bevölkerungsvorausberechnung die vorliegenden Altersstrukturen in den Gemeinden berücksichtigt. Bei einer einfachen Anteilsumrechnung der Kreisvorausberechnung auf die angehörigen Gemeinden wäre die Altersstruktur des Basisjahres weitestgehend erhalten geblieben. Die regionalisierte Bevölkerungsvorausschätzung diente neben der vorliegen Haushaltsvorausschätzung des IT.NRW für die kreisfreien Städte und Landkreise als Grundlage für die Berechnung der Haushalte in den 396 Gemeinden, die die eigentlichen Nachfrager auf den regionalen Wohnungsmärkten darstellen. Die für die Gemeinden berechnete Zahl der Haushalte 2025 wurde als Grundlage für die Berechnung der Bedarfe bis zum Jahr 2025 herangezogen (vgl. Abb. 3.3). Entwicklung des Anteils der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre von 2007 bis 2025 Als eine der bedeutenden Größen für die Förderung auf dem Eigentumsmarkt wurde der Anteil der typischen Altersgruppe der Eigenheim- bzw. Eigentumserwerber analy-

24 siert. Hierbei handelt es sich um die Altersgruppe der 30- bis 44-jährigen Personen, der sogenannten Nestbauer. Aufgrund des demografischen Wandels kommt es zu weitreichenden Veränderungen in dieser Altersgruppe. Dieser Effekt ist nicht nur in Nordrhein-Westfalen zu erwarten, sondern betrifft ganz Deutschland. Es findet zwar auch in anderen Altersgruppen Eigentumserwerb statt, doch zeigen die Erfahrungen der vergangenen Jahre, dass die angesprochene Altersgruppe die wichtigste Bevölkerungsgruppe für die Abschätzung des zukünftigen Bedarfs an Eigentümerwohnungen ist. Dieses wird durch viele regionale Wohnungsmarktprognosen gestützt und war auch die Grundlage der Pestel-Studie für Nordrhein-Westfalen zur Ermittlung des vermarktbaren Neubaus in Ein- und Zweifamilienhäusern. Wohnungsbedarf bis 2025 Für die Feststellung des zukünftigen Wohnungsbedarfs in den einzelnen Gemeinden erfolgt eine Gegenüberstellung der Haushaltsvorausschätzung bis 2025 mit einer geschätzten Wohnungsbestandsentwicklung bis Die Bedarfsrechnung wurde differenziert für Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser berechnet (vgl. Abb. 3.3). Als Grundlage wurde das im Auftrag des MBV NRW von Pestel erstellte Gutachten über die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung in den Kreisen Nordrhein- Westfalens herangezogen. Zusätzlich wurden die detaillierten Daten der Bevölkerungs- und Haushaltsvorausschätzung des IT.NRW berücksichtigt. Das Modell von Pestel wurde erweitert und verbessert und es erfolgte eine Differenzierung auf die Gemeindeebene. Vereinfacht lässt sich das Modell wie folgt zusammenfassen: Haushaltsentwicklung bis Abgang von Wohnraum bis 2025 = Gesamtbedarf bis erwarteter Neubau bis 2025 = Wohnungsbedarf bis 2025 Bei der Modellrechnung wird die derzeitige Wohnungsmarktbilanz nicht berücksichtigt. Modellansätze haben hier keine belastbaren Ergebnisse erbracht. Auch im Pestel- Gutachten wurde nur von der zukünftigen Entwicklung ausgegangen. Wichtig bei der Betrachtung der Ergebnisse ist, dass es sich bei dem ermittelten Wohnungsbedarf bis 2025 nur um den zusätzlichen Bedarf handelt, der nicht durch die allgemeine Wohnungsbauaktivitäten aufgefangen wird. Der Abgang bis 2025 wurde differenziert nach Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern mit einer jährlichen Abgangsquote bezogen auf den jeweiligen Wohnungsbestand ermittelt. Bei der Berechnung des Abgangs im Mehrfamilienhaus erfolgte in jedem Jahr eine Überprüfung anhand der regionalen Wohnungsmarktsituation. Die Höhe des Abgangskoeffizienten variiert nach dem jeweiligen Anspannungsgrad auf dem regionalen Wohnungsmarkt. Je höher die Angebotsüber-

25 hänge waren, desto höher wurde die Abgangsquote angesetzt. Die Schwankungsbreite der Angebotsüberhänge lag zwischen 1 % und 8 % und die der Abgangsquote zwischen 0,15 % und 0,5 % pro Jahr. Dadurch ergibt sich insbesondere im Mehrfamilienhaussektor gegenüber der Pestel-Studie eine andere Zahl von Wohnungsabgängen. Bei dem im Ein- und Zweifamilienhaussektor zu erwartenden Neubau bis 2025 wurde für die Berechnung ein anderer Ansatz gewählt als beim Mehrfamilienhaussektor. Grundlage für den Ein- und Zweifamilienhaussektor waren die abgestimmten Annahmen des Pestel-Gutachtens. Aus den Entwicklungen der letzten zehn Jahre wurde eine Nachfragekennziffer berechnet. Diese Nachfragekennziffer beruht auf der Veränderung im Bestand im Verhältnis zur Altersgruppe der 30- bis 44-Jährigen. Für die Zukunft wurde diese Nachfragekennziffer konstant angesetzt und damit die Gesamtnachfrage in diesem Teilmarkt für jedes Jahr berechnet. Nach den Annahmen von Pestel werden 20 % der Gesamtnachfrage immer auf den Wohnungsmärkten neu errichtet (vermarktbarer Neubau). Ein Abgleich mit der vorhandenen regionalen Wohnungsmarktsituation erfolgt nicht. Im Mehrfamilienhaussektor erfolgte eine Abschätzung des zukünftigen Neubaus über einen Baukoeffizienten, der sich aus den Baufertigstellungen in den letzten 10 Jahren im Verhältnis der Bevölkerung je Einwohner ergibt. Für ganz Nordrhein- Westfalen wurde aus der Vergangenheit ein Entwicklungstrend ermittelt, der auf die vorher in den einzelnen Gemeinden ermittelten Baukoeffizienten für die Zukunft angewendet wurde. Der dynamisierte Baukoeffizient wurde auf die jährliche Bevölkerungsvorausschätzung angewendet und somit eine Abschätzung des zu erwartenden Neubaus von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern getroffen. Die sich aus der Bedarfsrechnung ergebenden Wohnraumbedarfe bis 2025 differenziert nach Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Mehrfamilienhäusern wurden abschließend noch mit der regionalen Wohnungsmarktlage abgeglichen. Diese Rückkopplung zwischen den Teilmärkten Ein- und Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäusern fehlte im Pestel-Gutachten. In Wohnungsmärkten mit einem hohen Angebotsüberhang im Ein- und Zweifamilienhaussektor und einem hohen Nachfrageüberhang im Mehrfamilienhaussektor dürfte es jedoch zu einer Ausgleichsbewegung kommen. Aufgrund der Marktgegebenheiten wird es in solchen Märkten zu einem Absinken der Mietpreise und Verkaufspreise im Ein- und Zweifamilienhaussektor kommen. Hierdurch wird der Marktzugang erleichtert, wodurch Haushalte aus dem Mehrfamilienhaussektor in den Ein- und Zweifamilienhaussektor wechseln. Bei dieser Modellrechnung geht F+B davon aus, dass rund 0,5 % des Nachfrageüberhangs immer in den Mehrfamilienhäusern bestehen bleibt.

26 Abb. 3.3 F+B Bedarfsrechenmodell Bevölkerungsentwicklung bis 2025 Nachfragekennziffer Haushaltsauflösungen EZFH bis 2025 Abgänge EZFH bis Gesamtnachfrage EZFH 2025 Bestandswohnungen EZFH bis Gesamtbedarf EZFH 2025 Vermarktbarer Neubau EZFH bis Ein- und Zweifamilienhausmarkt - Überhang EZFH 2025 Ausgleichungseffekte Überhang EZFH 2025 Mehrfamilienhausmarkt Überhang/Defizit MFH 2025 Überhang/Defizit MFH Gesamtbedarf MFH 2025 Geschätzter Neubau MFH bis 2025 Gesamtbedarf Haushaltsentwicklung bis 2025 Wohnungsabgänge insgesamt Bevölkerungsentwicklung bis 2025 Neubauquotient MFH EZFH = Ein- und Zweifamilienhäuser, MFH = Mehrfamilienhäuser F+B 2008

27 Insgesamt wird davon ausgegangen, dass der komplette Angebotsüberhang im Einund Zweifamilienhaussektor durch den Nachfrageüberhang im Mehrfamilienhaussektor ausgeglichen werden kann. Hierfür muss der Nachfrageüberhang allerdings ausreichend sein und mindestens im Verhältnis 2:1 zum Angebotsüberhang stehen. Bei einem Angebotsüberhang von 250 Wohneinheiten gegenüber einem Nachfrageüberhang von 550 Wohneinheiten wird der Angebotsüberhang durch den Nachfrageüberhang zu 100 % ausgeglichen. Existiert nur ein Nachfrageüberhang von 350 Wohneinheiten, so wird nur ein Teil des Angebotsüberhanges ausgeglichen Preisniveau Die zentralen Indikatoren für die Ermittlung der Kostenniveaus sind die regionalen Mietpreise und die Preise für Wohnimmobilien. Hierbei wurde auf unterschiedliche Quellen zurückgegriffen. Für die Berechnung der Gebietskategorien wurden dabei folgende Indikatoren in den Datenpool übernommen: F+B Mietspiegelmieten Bestandsmieten F+B Angebotsmieten Mieten der Wohngeldstatistik Preise für Eigenheime Bestands- und Neubauimmobilien Preise für Eigentumswohnungen Bestands- und Neubauimmobilien F+B Mietspiegelmieten Bestandsmieten Die F+B Mietspiegelmieten wurden in einer mehrjährigen Forschungsarbeit aufgebaut und kontinuierlich aktualisiert. Aus der Gesamtheit der vorhandenen Mietspiegel wurden als Datengrundlage für die Auswertungen zum Bestandsmietenniveau im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand nur Orte mit mindestens Einwohnern ausgewählt, die über einen aktuellen Mietspiegel aus dem Jahr 2003 oder danach verfügen. Aktuell sind nach Informationen von F+B 282 der insgesamt 396 Städte und Gemeinden im Land mit eigenen Mietspiegeln (oder Mietspiegeln anderer Gemeinden, die zur Anwendung kommen) abgedeckt. Mietspiegel sind in ihrer Gestaltung innerhalb des weit gesteckten gesetzlichen Rahmens sehr unterschiedlich, kaum eine Preisübersicht gleicht der anderen. Zur Erfassung der Mietspiegelmieten wurde deshalb eine Referenzwohnung definiert, um die Mietspiegelwerte miteinander vergleichbar zu machen (Wohnung mit 65 m², normale Ausstattung, normale bzw. mittlere Wohnlage sowie normaler Instandhaltungs-/Sanierungsgrad). F+B Angebotsmieten Die F+B Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die von F+B bereits seit mehreren Jahren aufbereitet werden. Aufgrund der sich aus der Datenbasis ergebenden Probleme (Dubletten) hat F+B ein umfassendes Analysetool