Wandel der Wohnungsmärkte in NRW. kommunale Steuerungsmöglichkeiten und Handlungsansätze

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1 1 Wandel der Wohnungsmärkte in NRW kommunale Steuerungsmöglichkeiten und Handlungsansätze AK Wohnungsmarktforschung 29. September 2011 in Dortmund Dr. Christian Krajewski (Institut für Geographie, Münster)

2 1. Einleitung 2 Quelle: Neue Westfälische, Quelle: Sauerlandkurier, u

3 3 1. Einleitung 2. Forschungsdesign Ziele und Vorgehensweise 3. Demographische Entwicklung und Wohnungsmärkte 4. Wohnungsmarkt Hochsauerlandkreis 5. Wohnungsmarkt Kreis Steinfurt 6. Fazit

4 2. Forschungsdesign Ziele und Vorgehensweise 4 Rückläufige Bevölkerungszahlen als Rahmenbedingung von Politikgestaltung in den Kommunen Nordrhein-Westfalens machen auch in ehemaligen Wachstumsregionen ein Umdenken notwendig Altbewährte Instrumente wie die Ausweisung neuer Baugebiete, Förderung junger Familien u. a. haben mittlerweile nicht mehr die gewünschte Effekte Ziel des Studien- und Forschungsprojektes war es, mehr Erkenntnisse darüber zu gewinnen, wie Kommunen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen umgehen und welche Auswirkungen dies auf die strategischen Planungen im Themenfeld Wohnen hat In drei ausgewählten Landkreisen (Hochsauerlandkreis, Kreis Steinfurt, Kreis Unna) wurde folgenden Leitfragen nachgegangen: Wie gestaltet sich der demografische Wandel auf den Wohnungsmärkten in den Kreisen und Kommunen vorhanden? Welche Steuerungsmöglichkeiten haben Kommunen? Wie reagieren die Kommunen / Kreise in der Umbruchsituation? Werden hieraus Strategien und Konzepte entwickelt und wenn ja: Welche?

5 Quelle: Krajewski 2009, verändert 2. Forschungsdesign Ziele und Vorgehensweise 5 ST Lage der untersuchten Kreise in NRW UN HSK

6 2. Forschungsdesign Ziele und Vorgehensweise 6 Schritt 1 Schritt 2 Schritt 3 Sekundärstatistische Datenanalyse auf kommunaler Ebene (NRW.Bank, IT.NRW) Untersuchungen vor Ort Ortsbegehungen Experteninterviews Auswertung der empirischen Daten Vergleich mit den statistischen Daten Untersuchte Kommunen Kreis Unna Hochsauerlandkreis Kreis Steinfurt Unna Marsberg Greven Lünen Winterberg Hörstel Schwerte Medebach Ibbenbüren Selm Sundern Wettringen Hallenberg Horstmar Schritt 4 Zusammenführen der Ergebnisse

7 2. Forschungsdesign Ziele und Vorgehensweise 7 Ausgewählte Wohnungsmarktbezogene Indikatoren Schritt 1 Sekundärstatistische Datenanalyse auf kommunaler Ebene (NRW.Bank, IT.NRW) Wohnungsnachfrage Bevölkerungszahl u. -entwicklung Angebotsseite Baugenehmigungen Schritt 2 Schritt 3 Untersuchungen vor Ort Ortsbegehungen Experteninterviews Auswertung der empirischen Daten Vergleich mit den statistischen Daten Natürliche Bev.entwicklung Wanderungssalden Bevölkerungsprognose Altersstruktur Baufertigstellungen Siedlungsentwicklung Baualter Immobilien- und Grundstückspreise Schritt 4 Zusammenführen der Ergebnisse Haushaltsentwicklung u. -prognose Wirtschaftsstruktur u. Einkommensverhältnisse

8 2. Forschungsdesign Ziele und Vorgehensweise 8 Gruppe 1: Öffentliche Akteure Gruppe 2: Nicht-öffentliche Akteure Schritt 1 Schritt 2 Schritt 3 Schritt 4 Sekundärstatistische Datenanalyse auf kommunaler Ebene (NRW.Bank, IT.NRW) Untersuchungen vor Ort Ortsbegehungen Experteninterviews Auswertung der empirischen Daten Vergleich mit den statistischen Daten Zusammenführen der Ergebnisse Stadtplanungsamt Statistikabteilungen Kreisverwaltung, Bezirksregierung Wohnungsamt Sozialamt Ortsvorsteher Wirtschaftsförderung Stadtwerke Kommunale Wohnungsbaugesellschaften Wohnberatung Politik Gutachterausschüsse Zivilgesellschaftliche Akteure Banken, Bausparkassen Wohnungs(bau)gesellschaften, Vermieterbund (Haus und Grund) Mieterbund: Mieterverein Makler, Projektentwickler Eigentümer-/Genossenschaften Quartiersmanagement, Stadtteilmanagement Bauunternehmen Lokale Planungsbüros, Architekturbüros Wohlfahrtsverbände, DRK (soziale Verbände)

9 Quelle: K. Jochimsen NRW.Bank Demographische Entwicklung und Wohnungsmärkte 9 Bevölkerungentwicklung 1999 bis 2009 in % p.a. Bevölkerungentwicklung 2006 bis 2009 in % p.a. Stemwede Petershagen Minden Stemwede Petershagen Minden Herford Halle Bielefeld Billerbeck Münster Detmold Coesfeld Gütersloh Emmerich Dülmen Oelde Bad Lippspringe Höxter Ascheberg Paderborn Bad Driburg Dorsten Wesel Datteln Selm Hamm Kevelaer Gelsenkirchen Unna Bad Wünnenberg Herne Warburg Kamp-Lintfort Dortmund Bochum Duisburg Essen Arnsberg Brilon Iserlohn Hagen Krefeld Ratingen Schwelm Viersen Düsseldorf Wuppertal Werdohl Schmallenberg Mönchengladbach Remscheid Solingen WermelskirchenMeinerzhagen Attendorn Bad Berleburg Olpe Bedburg Pulheim Hilchenbach Geilenkirchen Bergisch Gladbach Wenden Jülich Kerpen Siegen Eschweiler Erftstadt Aachen Herford Halle Bielefeld Billerbeck Coesfeld Münster Gütersloh Detmold Emmerich Dülmen Oelde Bad Lippspringe Höxter Ascheberg Paderborn Bad Driburg Dorsten Wesel Datteln Selm Hamm Kevelaer Gelsenkirchen Unna Bad Wünnenberg Herne Warburg Kamp-Lintfort Dortmund Duisburg Bochum Essen Arnsberg Brilon Krefeld Iserlohn Hagen Ratingen Schwelm Viersen Düsseldorf Wuppertal Werdohl Mönchengladbach Remscheid Solingen WermelskirchenMeinerzhagen Attendorn Schmallenberg Olpe Bad Berleburg Geilenkirchen Bedburg Pulheim Bergisch Gladbach Hilchenbach Wenden Jülich Kerpen Siegen Eschweiler Erftstadt Aachen Monschau Monschau Abnahme um mehr als 1,0 % Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Abnahme um bis zu 0,5 % Zunahme um bis zu 0,5 % Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Zunahme um mehr als 1,0 % Abnahme um mehr als 1,0 % Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Abnahme um bis zu 0,5 % Zunahme um bis zu 0,5 % Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Zunahme um mehr als 1,0 %

10 3. Demographische Entwicklung und Wohnungsmärkte 10 Durchschnittliche jährliche Bevölkerungsentwicklung im Zeitvergleich Durchschnittliche jährliche Bevölkerungsentwicklung im Zeitvergleich 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5 Kreis Steinfurt Greven Hörstel Horstmar Ibbenbüren Wettringen Kreis Unna Lünen Schwerte Selm Unna Werne Hochsauerlandkreis Marsberg Medebach Sundern Winterberg NRW 1998 bis bis 2008 Quelle: NRW.BANK NRW.Bank 2010

11 3. Demographische Entwicklung und Wohnungsmärkte 11 Bedeutung des Durchschnittliche Wanderungssaldos jährliche bezogen Bevölkerungsentwicklung auf die Bevölkerung im Zeitvergleich in der 3- und 10- Bedeutung des Wanderungssaldos bezogen Jahres auf Betrachtung die Bevölkerung in der 3- und 10-Jahres Betrachtung 0,61,0 0,4 0,5 0,2 0,0 0,0-0,2-0,5-0,4-1,0-0,6-0,8-1,5 Kreis Steinfurt Kreis Steinfurt Greven Greven Hörstel Hörstel Horstmar Horstmar Ibbenbüren Ibbenbüren Wettringen Wettringen Kreis Unna Kreis Unna Lünen Lünen Schwerte Schwerte Selm Unna Selm Unna Hochsauerlandkreis Marsberg Werne Hochsauerlandkreis Marsberg Medebach Sundern Medebach Sundern Winterberg 1999 bis bis bis bis 2008 Quelle: NRW.Bank NRW.BANK NRW Winterberg NRW.BANK NRW

12 3. Demographische Entwicklung und Wohnungsmärkte 12 Bauintensität Ein- und Zweifamilienhäuser im Zeitvergleich 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Kreis Steinfurt Greven Hörstel Horstmar Ibbenbüren Wettringen Kreis Unna Lünen Schwerte Selm Unna Hochsauerlandkreis Marsberg Medebach Sundern Winterberg NRW 1999 bis bis 2009 Quelle: NRW.Bank 2010 NRW.BANK 2010

13 Quelle: Krajewski Demographische Entwicklung und Wohnungsmärkte 13 Sozioökonomische Merkmale: Verfügbares Einkommen (pro Kopf in EUR)

14 Quelle: Richard 1999, S Wohnungsmarkt Hochsauerlandkreis Lage & Demographie Einwohner - 4,3 % in letzten 15 Jahren v.a. durch Wanderungsverluste Bev.dichte: 145 Ew./km² NRW: 525 Ew./km²

15 4. Hochsauerlandkreis Wohnungsmarkt 15 Wohnungsbestand: 2/3 in Ein-/Zweifamilienhäusern Sozialer Wohnungsbau kaum Bedeutung in untersuchten Kommunen (2-4 % des Wohnungsbestandes) Baualter: Nur 25 % des gesamten Bestandes nach 1987 entstanden Baulandpreise: unterdurchschnittlich; Medebach mit den günstigsten Bauplätzen NRWs (ca. 30 ) im Vergleich Kreis- (60 ) und Landesschnitt (bis zu 120 ) Zurückhaltende Bautätigkeit in den letzten Jahren Baufertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern: trotz niedriger Preise zurück gegangen (z.b. Medebach bis zu 66 % im Zehn-Jahres- Intervall, HSK-Schnitt - 41%, Sundern=NRW - 24 %) Insgesamt: Überangebot an Bauplätzen mit entsprechenden Vermarktungsschwierigkeiten (in Marsberg bspw. 840 freie Bauplätze; größtenteils baureif erschlossen)

16 Quelle: Google Maps HSK, Stadt Medebach EW 10 Ortsteile sehr disperse Siedlungsstruktur

17 Quelle: NRW.Bank 2010 nach IT.NRW HSK, Bsp. Medebach Demographie 17 Bevölkerung: seit 2000 rückläufig um 3,6 % Bevölkerungsprognose 2008: 8120 Einwohner 2030: 6980 Einwohner Vgl. zu Kreis: Medebach -14 %, HSK -6,7 % Komponenten der Bevölkerungsentwicklung von 2000 bis 2009 in Medebach (Personen) Alterung (>65-Jährige); Anteil <45-Jährigen wanderungsbedingt bzw. durch nat. Bevölkerungsentwicklung stark zurückgehen Wahrnehmung bei den Akteuren stimmt mit der Realität überein Trend bekannt

18 4. HSK, Bsp. Medebach Wohnen/Wohnungsmarkt 18 Überwiegend EFH/ZFH (ca. ¾ des Bestandes) Sinkende Nachfrage nach Bauplätzen in Neubaugebieten, deutlich zurückgehende Baugenehmigungen/Baufertigstellungen (EFH/ : 25; : 11) Grundstückspreisentwicklung stabil bei 30 /m² - niedrigster Wert in NRW Immobilienpreise leicht sinkend, Verstärkung erwartet Besonderheit: Nachfrage und Abhängigkeit durch/von niederländischen Freizeit-/Zweitwohnnutzern ( Niederländer retten uns hier in jeder Hinsicht. ) Nachfrage auf Wohnungsmarkt ist stark von Lage auf lokal-regionalem Arbeitsmarkt bzw. vom wirtschaftlichen Erfolg ortsansässiger Unternehmen/Betriebe abhängig

19 4. HSK, Bsp. Medebach Wohnen/Wohnungsmarkt 19 Leerstände und Veräußerungsproblematik: Wir merken bereits jetzt, wie der Wohnungsmarkt zusammenbricht und zwar auf zwei Ebenen. Wir haben einmal schon jetzt Leerstände im Bestand und dann haben wir natürlich eine stark nachlassende Nachfrage bei der Veräußerung unserer Baugrundstücke (STADTPLANER ). Viel extremer ist die Situation zu beurteilen, dass wir momentan schon sehr viele Häuser haben, in denen Alleinstehende oder Paare wohnen, die 65 Jahre und älter sind. Das heißt, dass sich der Leerstand von Wohnungen in der Zukunft beschleunigen wird. Ich bin mir sicher, dass diese Altersklassen es nicht schaffen werden, die Gebäude in ihrer Familie weiterzugeben, da es entweder keine Kinder gibt, oder die Kinder mit ihren Familien Medebach aus arbeitstechnischen Gründen verlassen haben. Insofern wissen wir, das sich das Thema Leerstand vor dem Hintergrund des demographischen Wandels beschleunigen wird (BM DER KOMMUNE 2010). Gründe: Quelle: Suthe 2010 Lage (Mikro- u. Makrolage) Bausubstanz Zuschnitt/ Größe Energiestandards Fehlende Infrastruktur in den Ortslagen

20 4. HSK, Bsp. Medebach Steuerungs- und Strategieansätze 20 prinzipiell: Ideen vorhanden, aber noch keine Umsetzung Innenentwicklung fördern Anreize für den Hauskauf im Innenbereich Förderung von Bestandsimmobilien (Sanierung durch kommunale Förderung) Altersgerechte Wohnbau- u./o. Umbauprojekte Geplant: Aufstellung eines Stadtentwicklungskonzeptes durch aktiven Bürgermeister werden die problematischen Themen (Leerstand, Ausweisung von Baugebieten, Demograph. Wandel) aufgegriffen: Bildung eines Demographie-Ausschusses Erstellung eines Leerstandskatasters (für die gesamte LEADER-Region) soll mehr sensibilisiert werden tatsächliche Handlungen oder konkrete Maßnahmen fehlen jedoch bisher (Stand 2010) HSK: Trotz Abkehr vom Wachstumsparadigma wird der Schrumpfungsprozess auf dem Wohnungsmarkt noch nicht aktiv gestaltet!

21 Quelle: GEKO Wohnungsmarkt Kreis Steinfurt Lage & Demographie Einwohner Bev.dichte: 248 Ew./km² NRW: 525 Ew./km² Ibbenbüren Hörstel Wettringen Greven Horstmar

22 5. Kreis Steinfurt Wohnungsmarkt 22 Wohnungsbestand: 85 % in Ein-/Zweifamilienhäusern Sozialer Wohnungsbau kaum Bedeutung in untersuchten Kommunen Baulandpreise: z. T. überdurchschnittlich (z.b. Greven 185 ), z.t. unterdurchschnittlich (60-70 z.b. Wettringen); im Vergleich zu Kreis- (105 ) und Landesschnitt (bis zu 120 ) Zurückhaltende Bautätigkeit in den letzten Jahren Baufertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern: Rückgang zwischen -10 % (Greven) und -50 % (Horstmar) im Zehn-Jahres-Intervall; (NRW -24 %) Insgesamt: Überangebot an Bauplätzen mit z.t. entsprechenden Vermarktungsschwierigkeiten, kleinere Kommunen deutlich stärker betroffen

23 Quelle: Google Maps Kreis ST, Stadt Horstmar EW 2 Ortsteile

24 Quelle: NRW.Bank 2010 nach IT.NRW ST, Bsp. Horstmar Demographie 24 Bevölkerung: rückläufig um 3,3% Bevölkerungsprognose 2008: 6530 Einwohner 2030: 5930 Einwohner Größte Abnahme (-9,2 %) im Kreis Steinfurt Komponenten der Bevölkerungsentwicklung von 2000 bis 2009 in Horstmar (Personen) Wir wollen langsam wachsen und nicht exorbitant (VERWALTUNGSMITARBEITER 2010) Es fällt mir noch schwer zu glauben, dass die Demographie auch hier so zuschlägt (VERTRETER LOKALE VOLKSBANK 2010) Schrumpfung wird noch nicht subjektiv wahrgenommen Probleme werden dann angegangen, wenn sie da sind.

25 5. ST, Bsp. Horstmar Wohnungsmarkt 25 Ld. Kommune mit 84% EFH/ZFH Hohe Eigentumsquote: In Horstmar will man Eigentümer sein (LOKALER MAKLER 2010). ausreichendes Angebot sowohl hinsichtlich Bauland und Grundstücken als auch im Hinblick auf Bestandsimmobilien und (Miet-)Wohnungen: Wohnraum ist in Horstmar in ausreichendem Maße vorhanden (LOKALER MAKLER 2010). Grundstückspreisentwicklung stabil zw. 100 /m² (Horstmar) und 75 /m² (OT Leer) Nachlassende Nachfrage nach Wohneigentum und Bauplätzen im 10- und 3- Jahrsvergleich (23 12); 2010 kein Bauplatz verkauft; Nachfrage nach EFH /ZFH, nicht nach (Eigentums-)Wohnungen oder anderen differenzierten zielgruppenspezifischen Angeboten Wertverlust bei Bestandsimmobilien: Bestandsimmobilien verlieren täglich an Geld. Das ist zur Zeit die gelebte Praxis, also Doppelhaushälften, die vor 4,5 Jahren noch problemlos für , Euro ohne Keller, eine klassische Doppelhaushälfte mit 300 qm Grund und Boden verkauft wurden, finden jetzt kaum noch einen Käufer für Euro. Das sind ja dann auf Euro auch ca. 15 % Wertverlust (VERTRETER DER LOKALEN VOLKSBANK 2010)

26 5. ST, Bsp. Horstmar Steuerungsmöglichkeiten/Maßnahmen 26 Ab 2007 Einführung eines Familiengeldes als Maßnahme zur Neubürgeranwerbung, jedoch ohne Erfolg Wenige Entwicklungen, daher in Horstmar auch keine strategischen Steuerungsansätze bzgl. des Wohnungsmarktes und des Demographischen Wandels vorhanden Die Denkweise vieler lokaler Akteure wird aber noch vom Wachstumsparadigma bestimmt: Gehandelt wird nicht prophylaktisch und strategisch sondern erst, wenn die Probleme sichtbar und spürbar sind Notwendigkeit, Entwicklungsziele zu definieren, dann Steuerungsmechanismen und Strategieansätze erarbeiten z.b. Aufwertung und Revitalisierung Innenstadt vs. Vergebliches Hoffen auf neue Familien in offenen Baugebieten

27 Quelle: Google Maps ST, Stadt Ibbenbüren EW zweitgrößte Stadt des Kreises 9 Stadtteile

28 Quelle: NRW.Bank 2010 nach IT.NRW ST, Bsp. Ibbenbüren Demographie 28 Bevölkerung: im 3 Jahres-Vergleich + 1,5 % im 10 Jahres-Vergleich + 6,5 % Bevölkerungsprognose bis % (IT.NRW) + 4 % (Bertelsmann) Komponenten der Bevölkerungsentwicklung von 2000 bis 2009 in Ibbenbüren(Personen) Aber: aktuell schon leichte Rückgänge: Wir sind offensichtlich jetzt schon an der Schwelle, wo die Wahrheit auf Ibbenbüren zukommt, dass es nicht immer nur mit Wachsen zu tun hat (STADTPLANER )

29 Quelle: WWU Münster, Institut für Geographie ST, Bsp. Ibbenbüren Wohnungsmarkt 29 Wohnungsmarktsituation wird allgemein als entspannt und stabil eingestuft Dominant sind Ein-/Zweifamilienhäusern (74%) Grundstückspreisentwicklung stabil zwischen 80 /m² (einfach Lage) und 145 /m² (gute Lage) Verschiebung vom Neubau hin zum Gebraucht-Immobilien-Segment Nachfrageänderung vom freistehenden Ein- /Zweifamilienhaus in Vorortlage hin zu innerstädtischen Eigentums-/Mietwohnungen Jüngst deutlich sinkende Bauintensität Flächenentwicklung und auch in Zukunft: Nachverdichtung! NRW Steinfurt Ibbenbüren 0 0,5 1 1,5 2 Bauintensität EFH/ZFH 3-Jahres-Vergleich 10-Jahres-Vergleich

30 5. ST, Bsp. Ibbenbüren Steuerungs- und Strategieansätze 30 Stadtentwicklungsprogramm als Leitfaden für Politik und Verwaltung und als Grundlage für den Flächennutzungsplan Partizipativer Ansatz über drei stadtweite Bürgerforen und sechs stadtteilbezogene oder themenbezogene Bürgerwerkstätten Neuauflage des Flächennutzungsplanes: Erschließungs- und Ausweisungsstopp und Rücknahme von Flächen aus dem FNP Wir wollen dieses Jahr auch eine Wohnungsmarktanalyse erstellen, als Grundlage für die zukünftige Förderung (STADTPLANER ) Regelmäßige Beratungen zur energetischen Sanierung Maßnahmen zur Förderung von alternativen Wohnformen (zum Beispiel Wunschwohnen) Wechsel vom Wachstums- zum Schrumpfungsparadigma: Wir wollen uns ( ) auf den Bestand konzentrieren (STADTPLANER )

31 6. Fazit 31 Zunehmende Entspannung und Differenzierung der Wohnungsmärkte Ausweisung neuer Baugebiete zur Gewinnung von Einwohner ist kein Instrument zur Trendumkehr Fokus auf die Entwicklung des Wohnungsbestandes: Rückläufige Personen- und Haushaltszahlen verstärken den Preisverfall von Mieten und Immobilien Langfristig punktueller Abriss und Rückbau von Wohnungsbeständen nötig Sensibilisierung von Eigentümern hinsichtlich eines möglichen Wertverfalls ihrer Immobilien Neue konzeptionelle und strategische Antworten auf aktuelle Probleme notwendig; durch klassische Planungsinstrument (z.b. Bauleitplanung) keine Steuerung möglich Kommunale Handlungskonzepte Wohnen als dialog- und prozessorientiertes Instrument zur Einbindung vielzähliger Akteure, der Verzahnung von Fachplanungen (Strategische Zusammenarbeit) in Kombination mit Integrierten Stadtentwicklungskonzepten können sinnvoll sein Für kleinere Kommunen ist die Bündelung von Ressourcen auf Kreisebene (z.b. Regionales Handlungskonzept Wohnen) ggf. sinnvoll