KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

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1 Infrmatinen für Unternehmen KURZER ÜBERBLICK ÜBER DIE GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER (In Anlehnung an die Publikatin der Eidg. Steuerverwaltung Aug 2008) Inhalt ALLGEMEINES... 2 DIE STEUERHOHEIT... 4 Kantnssteuer und Gemeindesteuer... 4 Ort der Besteuerung... 4 DIE STEUERPFLICHT (DAS STEUERSUBJEKT)... 4 Der Steuerschuldner... 4 Ausnahmen vn der Steuerpflicht (Befreiung)... 4 GEGENSTAND DER BESTEUERUNG (STEUEROBJEKT)... 5 Das Grundstück... 5 Die Handänderung... 6 ZEITLICHE BEMESSUNG UND ANWENDBARER STEUERSATZ... 7 DIE GEWINNBERECHNUNG... 7 BERECHNUNG DER STEUER (STEUERTARIFE)... 8 Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 1 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

2 ALLGEMEINES Grundstücke werden fast ausnahmsls mit Gewinn veräussert. Der Erlös aus dem Verkauf ist in der Regel deutlich höher als der Betrag, den man zu ihrer Anschaffung auslegen musste. Diese Wertvermehrung, stellt die eigentliche Ursache der Gewinne bei der Veräusserung vn Grundstücken dar. Der Gewinn entsteht als nicht durch die Handänderung an sich, sndern er wird lediglich in diesem Zeitpunkt realisiert. Im Hinblick auf das Gesagte drängt sich eine einmalige Besteuerung der Grundstückgewinne im Zeitpunkt ihrer Realisierung als im Zeitpunkt der Handänderung auf. Grundstückgewinne können auf verschiedenem Weg besteuert werden, sei es durch eine Sndersteuer meist Grundstückgewinnsteuer genannt der durch die rdentliche Einkmmens- bzw. Gewinnsteuer. Bei der separaten Besteuerung wird hne Berücksichtigung der übrigen subjektiven (Einkmmens-)Verhältnisse des Steuerpflichtigen eine Sndersteuer erhben, deren einziger Gegenstand die Grundstückgewinne sind. Diese Frm der Sndersteuer trägt alle Merkmale einer Objektsteuer. Im Gegensatz dazu kann die Grundstückgewinnbesteuerung durch die rdentliche Einkmmenssteuer durchwegs als Subjektsteuer beschrieben werden; einziger Massstab zur Bemessung der Steuer ist die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen. Die steuerliche Behandlung vn Grundstückgewinnen erflgt im Bund und in den Kantnen sehr unterschiedlich. Die Mehrheit der Steuergesetze treffen Unterscheidungen zwischen verschiedenen Kategrien vn Grundstückgewinnen und unterstellen die einen der Sndersteuer, die anderen der Einkmmensbzw. der Gewinnsteuer. Juristische Persnen Die Kantne ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG, TI und JU erfassen in der Regel die Grundstückgewinne swhl natürlicher als auch juristischer Persnen mit einer Sndersteuer. In den übrigen Kantnen und im Bund werden die Grundstückgewinne juristischer Persnen dem übrigen Gewinn hinzugerechnet und der rdentlichen Gewinnsteuer unterstellt. Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 2 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

3 Natürliche Persnen Bei den natürlichen Persnen ist eine Unterscheidung zu treffen zwischen zwei sehr unterschiedlichen Gewinnen auf Grundstücken, nämlich zwischen: Gewinnen auf Grundstücken des Geschäftsvermögens einschliesslich der gewerbsmässig erzielten Gewinne swhl bei der direkten Bundessteuer als auch in den meisten Kantnen (LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, VD, VS und NE) unterliegen Kapitalgewinne, die bei der Veräusserung vn Immbilien des Geschäftsvermögens erzielt werden der aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel stammen, der rdentlichen Einkmmens- bzw. Gewinnsteuer und werden zum übrigen Einkmmen bzw. Gewinn hinzugerechnet. In den übrigen Kantnen (ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG, TI und JU) werden die Gewinne aus der Veräusserung vn Immbilien des Geschäftsvermögen der aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel hingegen mit der Sndersteuer erfasst. und Gewinnen auf Grundstücken des Privatvermögens des Steuerpflichtigen Der Bund erhebt keine separate Steuer auf Grundstückgewinnen. Kapitalgewinne aus der Veräusserung vn Grundstücken des Privatvermögens sind bei der direkten Bundessteuer ausdrücklich steuerfrei. Ausnahmen betreffen den gewerbsmässigen Liegenschaftshandel. Hingegen werden slche Gewinne in sämtlichen Kantnen mit einer Sndersteuer auf Grundstücken, eben der Grundstückgewinnsteuer, erfasst. Geschäftsvermögen) aber auch im Rahmen der rdentlichen Gewinn- bzw. Einkmmenssteuer. Um die sich dadurch ergebende Dppelbesteuerung zu beheben, können diese Steuerpflichtigen die bereits entrichtete Sndersteuer vn der geschuldeten Jahressteuer in Abzug bringen; der eventuell zu viel erhbene Betrag wird zurückerstattet. Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 3 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

4 DIE STEUERHOHEIT Kantnssteuer und Gemeindesteuer Der Bund erhebt keine Sndersteuer auf Grundstückgewinnen. Eine slche wird dagegen in allen Kantnen erhben: Meistens wird die Sndersteuer ausschliesslich durch den Kantn erhben. In den Kantnen BE, FR, BS, SH, GR und JU erheben sie swhl der Kantn wie auch die Gemeinden. In den Kantnen ZH und ZG erheben nur die Gemeinden nach Massgabe der Regelung im kantnalen Steuergesetz eine slche. Drt, w die Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich vm Kantn erhben wird, partizipieren die Gemeinden in der Regel in der einen der anderen Frm am Ertrag der kantnalen Steuer. Ort der Besteuerung Die Besteuerung vn Grundstückgewinnen steht in der Regel dem Ort der gelegenen Sache, d.h. der Gemeinde der dem Kantn zu, in der bzw. in dem das betreffende Grundstück liegt DIE STEUERPFLICHT (DAS STEUERSUBJEKT) Der Steuerschuldner Steuerpflichtig ist immer der Veräusserer des Grundstücks. Als Veräusserer gilt grundsätzlich derjenige, der als zivilrechtlicher Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Da der Begriff der Veräusserung auf wirtschaftliche Handänderungen ausgedehnt wird, gelten auch all diejenigen Persnen als Veräusserer, welche Verfügungsgewalt über Grundstücke besitzen und diese entgeltlich übertragen. Ausnahmen vn der Steuerpflicht (Befreiung) Alle kantnalen Steuergesetze weisen Ausnahmen vn der Steuerpflicht auf. Die Gründe für diese Steuerbefreiung sind allerdings verschieden; sie können auf subjektive der auf bjektive Elemente abstellen. Subjektive Befreiung: Die subjektive Steuerbefreiung ist in der Persn des Veräusserers (der, seltener, in der Persn des Erwerbers) begründet. S sind in der Regel die Eidgenssenschaft und ihre Anstalten, die Kantne, Gemeinden und ihre öffentlich-rechtlichen Körperschaften, die Landeskirchen und ihre Kirchgemeinden, Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 4 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

5 die gemeinnützigen Institutinen swie die im Kantn ausdrücklich vn der Steuerpflicht befreiten juristischen Persnen (öffentliche Zwecke, Kultuszwecke, Unterrichtszwecke, gemeinnützige Zwecke.ä.) vn der Steuer befreit. In den Kantnen ZH, BE, LU, SZ, GL, ZG, FR, SO, BS, SH, AR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, NE und JU müssen juristische Persnen, die unter gewissen Bedingungen vn der Steuerpflicht befreit sind, Grundstückgewinne versteuern. Objektive Befreiung: Die Gründe für die Gewährung bjektiver Ausnahmen vn der Steuerpflicht sind an das Steuerbjekt gebunden. Sämtliche kantnalen Steuergesetze weisen Bestimmungen auf, welche gewisse Grundstückgewinne vn der Steuer befreien der die Besteuerung in bestimmten Fällen aus szialen, wirtschaftlichen der anderen Gründen aufschieben. Zusätzlich sind in den meisten Kantnen Bagatellgewinne vn der Steuer befreit. Der Kantn GE verzichtet schliesslich auf eine Besteuerung, wenn das veräusserte Grundstück lange Zeit im Besitz des Verkäufers gestanden hat. GEGENSTAND DER BESTEUERUNG (STEUEROBJEKT) Grundsätzlich wird jeder Gewinn aus der Veräusserung vn Grundstücken der Teilen davn swie jede einmalige Entschädigung für die dauernde dingliche Belastung vn Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer unterstellt. Der Grundstückgewinn kann als das Steuerbjekt im eigentlichen Sinn bezeichnet werden. Es wird derjenige (Rein)Gewinn besteuert, der bei einer Handänderung des Grundstücks realisiert wird. Dieser Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anlagepreis (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) und dem Verkaufspreis abzüglich der gesetzlichen Abschreibungen. Das Grundstück Die Umschreibung der Grundstücke in sämtlichen kantnalen Steuergesetzen richtet sich nach deren Definitin im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB). Neben den Liegenschaften und Bauten fallen auch Miteigentumsanteile an Grundstücken, die die im Grundbuch aufgenmmenen selbständigen und dauernden Rechte (z.b. Nutzniessungsrecht, Baurecht, Quellenrechte, Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten) und Bergwerke unter die Definitin. Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 5 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

6 Einige Kantne unterstellen dem Begriff "Grundstück" nch weitere, nicht dauernde Rechte der Bauten. Weiter knüpft die Grundstückgewinnsteuer auch an wirtschaftliche Sachverhalte an, wie z.b. die Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immbiliengesellschaft. Die Handänderung Die Handänderung ist der äussere, sichtbare Anlass, bei welchem ein Grundstückmehrwert realisiert wird. Sie ist damit Bestandteil des Steuerbjekts. Unter Handänderungen, die zur Realisierung steuerbarer Grundstückgewinne führen können, sind grundsätzlich alle privatund öffentlich-rechtlichen Rechtsvrgänge zu verstehen, welche in irgendeiner Frm die Übertragung der Aufspaltung des Eigentums der der tatsächlichen bzw. wirtschaftlichen Verfügungsgewalt an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Grundsätzlich unterscheidet man: Privatrechtliche Handänderungen (z.b. Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang): Unter diesen häufigsten Fall vn Handänderung sind Eigentumsübertragungen (an Grundstücken) aufgrund eines gültigen Rechtsgrundes zu verstehen, die nach der schweizerischen Zivilrechtsrdnung (ZGB, OR) abgewickelt werden und im Grundbuch eingetragen werden. Handänderungen aufgrund öffentlich-rechtlicher Verfügungen (Enteignungen, Zwangsverwertungen, d.h. z.b. Versteigerung durch Betreibungs- und Knkursamt, Güterzusammenlegungen und Quartierplanungen. Der Grund slcher Handänderungen liegt in einer aus einem öffentlich-rechtlichen Gesetz abgeleiteten rechtlichen Verpflichtung; der Übertrag erflgt aufgrund eines Verwaltungsaktes (Verfügung, Urteil), der gestützt auf dieses Gesetz erlassen wird. Wirtschaftliche Handänderungen: Unter wirtschaftlicher Handänderung versteht man die dauernde Übertragung wesentlicher Herrschaftsrechte an einem Grundstück, hne dass dabei auch eine zivilrechtliche Übertragung (d.h. eine öffentliche Beurkundung der Handänderung) stattfindet. Darunter fallen: die Kettengeschäfte, ein relativ häufig anzutreffender Vrgang, der die Abtretung des Rechts auf Erwerb eines Grundstücks beinhaltet die Veräusserung vn Mehrheitsbeteiligungen an Immbiliengesellschaften (eine Veräusserung vn Minderheitsbeteiligungen unterliegt dagegen in den meisten Kantnen nicht der Grundstückgewinnsteuerpflicht) die entgeltliche dingliche Belastung vn Grundstücken. Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 6 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

7 ZEITLICHE BEMESSUNG UND ANWENDBARER STEUERSATZ Für die Grundstückgewinne, welche der Sndersteuer unterliegen, bestehen zwei verschiedene Systeme der zeitlichen Bemessung und der Bestimmung des Steuersatzes. In der Mehrzahl der Kantne wird jeder Grundstückgewinn mit der Sndersteuer einzeln veranlagt. Der anwendbare Steuersatz richtet sich: nach der Höhe jedes einzelnen Gewinns in Verbindung mit der Besitzesdauer: ZH, LU, UR, GL, ZG, SO, SH, AR, AI, SG, TG, VS, NE und GE ausschliesslich nach der Besitzesdauer: NW, FR, BS, AG, TI und VD Die übrigen Kantne (BE, SZ, OW, BL, GR und JU) veranlagen die Grundstückgewinne eines bestimmten Zeitraumes zusammen. Der anwendbare Steuersatz bestimmt sich nach der Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne. DIE GEWINNBERECHNUNG Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und dem Anlagewert abzüglich der gesetzlich vrgesehenen Abzüge. Der Erlös: Zum Erlös gehören neben dem Kaufpreis alle weiteren Leistungen, welche der Veräusserer aus dem Verkauf des Grundstückes erzielt. Der Anlagewert: Der Anlagewert besteht in der Regel aus dem Erwerbspreis und den vrgenmmenen Aufwendungen, als den Auslagen, die eine dauernde Wertvermehrung des Grundstückes herbeiführen. Erwerbspreis: Preis, zu dem der Veräusserer das Grundstück erwrben hatte. Als Erwerbspreis gilt im Nrmalfall der ehemalige Kaufpreis, welcher im Grundbuch eingetragen ist. Es gelten Snderregelungen für die Fälle, in denen der Erwerb des veräusserten Grundstückes weit zurück liegt und es ft schwierig der unmöglich ist, den damaligen Kaufpreis festzustellen. Wertvermehrende Aufwendungen: Darunter versteht man die Auslagen, die eine dauernde Wertvermehrung des in Frage stehenden Grundstückes herbeiführen, d.h. die dessen Gebrauchswert dauernd erhöhen. Die Berücksichtigung der Geldentwertung: die Kantne BL, GR und JU berücksichtigen bei der Festsetzung des Anlagewertes die Veränderung des Geldwertes, die seit dem Erwerb der Liegenschaft eingetreten ist. Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 7 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

8 Die Abzüge: Vm Bruttgewinn können in erster Linie die Gewinnungsksten abgezgen werden (Handänderungsksten, übliche Vermittlergebühren). Einige kantnale Steuergesetze lassen vereinzelt nch andere Abzüge zu, wie etwa Handänderungssteuern. Die Verrechnung vn Verlusten: W Grundstückgewinne mit der rdentlichen Einkmmenssteuer erfasst werden, ist die Verrechnung vn Verlusten im Allgemeinen zulässig. Werden hingegen die Grundstückgewinne mit einer Sndersteuer erfasst, ist dies nicht möglich, da die Grundstückgewinnsteuer eine Objektsteuer ist und smit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Veräusserers nicht berücksichtigt wird. Einige Kantne lassen jedch unter bestimmten Vraussetzungen den Abzug gewisser Verluste zu, sfern sie nicht schn im Rahmen der rdentlichen Steuer abgezgen wurden. BERECHNUNG DER STEUER (STEUERTARIFE) Der Steuertarif hängt in den meisten Kantnen vn zwei Faktren ab, nämlich vn der Höhe des Gewinns swie vn der Besitzesdauer. Zehn Kantne (OW, NW, FR, BS, AR, AG, TG, TI, VD und GE) wenden einen prprtinalen Tarif an. Die übrigen Kantne kennen einen prgressiven Tarif für die Grundstückgewinnsteuer, der je nach Höhe des Gewinnes variiert. Auf Gewinnen, welche kurzfristig erzielt werden, wird dabei meistens ein Zuschlag erhben, während auf slchen, die erst nach langer Besitzesdauer anfallen, in der Regel eine Ermässigung gewährt wird. Erhöhte Belastung kurzfristig erzielter Grundstückgewinne: Mit Ausnahme des Kantns SO erheben sämtliche Kantne auf kurzfristig erzielten Grundstückgewinnen eine höhere Steuer (je kürzer die Besitzesdauer, dest höher die Steuer), um insbesndere Spekulatinsgewinne schärfer zu belasten. In den Kantnen, die einen prgressiven Tarif für die Grundstückgewinnsteuer kennen, geschieht dies in der Regel durch die Erhebung eines Zuschlags zur rdentlichen Grundstückgewinnsteuer. Unter den Kantnen mit einer prprtinalen Grundstückgewinnsteuer, wenden jene vn NW, FR, AG, TI, VD und GE einen nach Besitzesdauer degressiven Steuersatz an. Der Kantn BS erhebt Zuschläge in Frm vn Vielfachen der Steuersätze. Ermässigung bei längerer Besitzesdauer: Mit Ausnahme des Kantns BL, der die Besitzesdauer nur in gewissen Fällen berücksichtigt, sehen alle Kantne bei Grundstückgewinnen, die nach längerer Besitzesdauer erzielt werden, eine Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer vr (je länger die Besitzesdauer, dest niedriger die Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 8 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)

9 Steuer). Damit sll vr allem auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass Gewinne, die nach langer Besitzesdauer anfallen, ft zu einem guten Teil auf die Geldentwertung zurückzuführen sind. In den Kantnen, die einen prgressiven Tarif für die Grundstückgewinnsteuer kennen, wird die Ermässigung durch eine przentuale Reduktin der rdentlicherweise geschuldeten Grundstückgewinnsteuer gewährt. In einigen Kantnen wird nicht die Steuer reduziert, sndern der Gewinn. In den Kantnen mit einer prprtinalen Grundstückgewinnsteuer wenden die Kantne NW, FR, AG, TI, VD und GE einen nach Besitzesdauer degressiven Steuersatz an. Der Kantn BS reduziert nicht die Höhe der Steuer, sndern des Gewinns. Im Kantn GE entfällt die Steuer nach dem vllendeten 25. Besitzesjahr. Birsigstrasse 50, CH-4002 Tel , Seite 9 / 9 Weitere Standrte: Lndn NW3 3NE (GB)