IMMO-CHECK Newsletter IMMOMENT Sommer 2011

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1 IMMO-CHECK Newsletter IMMOMENT Sommer 2011 Sehr geehrte Kunden, Interessenten und Freunde des Hauses, unser Liegenschaftsinformationssystem IMMOMENT erfreut sich aufgrund seiner online verfügbaren zentralen Datenhaltung und der aktuellen Gesetze (u.a. der in BelWertV und jetzt auch ImmoWertV vorgeschriebenen Verwendung der amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse) weiterhin wachsender Akzeptanz in der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Da wir zwischenzeitlich einige neue Funktionalitäten implementiert haben und es weitere Neuigkeiten gibt, erhalten Sie unseren Newsletter IMMOMENT. Für Ihre Anregungen und selbstverständlich auch für Ihre Kritik danken wir herzlich. Viele Alleinstellungsmerkmale verdanken wir Ihrer Unterstützung. Ihr Mitwirken hilft uns, die vielschichtigen Informationen in einer für Sie praktikablen Form bereitzustellen und Ihre Wünsche zu weiteren Informationen umsetzen zu können. Wir werden Sie auch künftig mit unserem Newsletter IMMOMENT auf dem Laufenden halten. Mit freundlichem Gruß aus Bochum Ihr Team der IMMO-CHECK Neuer Gesellschafter BulwienGesa Seit 1. Januar 2011 ist die BulwienGesa AG neuer Mitgesellschafter Seit dem ist die BulwienGesa AG weiterer Gesellschafter der IMMO-CHECK GmbH und wird die marktanalytische Kompetenz des Unternehmens weiter erhöhen. Insbesondere wird die Qualitätsführerschaft bei den gewerblichen Immobilienmarktdaten angestrebt. Wohnwirtschaftliche Themen werden durch erweiterte Profile passgenauer für die individuellen Adressen nutzbar sein; Marktdaten sollen validere Aussagen ermöglichen. Gemeinsam werden Projekte angestoßen, die für den Markt neue Standards setzen werden. Das Verknüpfen von Immobilienmarktdaten, Informationen aus Firmen- und Konsumentenauskünften, soziodemographischer auf kleinräumiger Ebene soll vor dem Hintergrund der zusätzlichen Anforderungen in der Investment- und Finanzwirtschaft transparente und nachvollziehbare Analysen durch renommierte und langjährige Marktanbieter führen. Auch verfügbare Anwendungen von BulwienGesa, Creditreform und IMMO-DATA sollen gestärkt werden. Ziel ist es, gemeinschaftlich eine Datenbasis für das individuelle Bewerten und Analysieren zu schaffen. Geleitet werden die Gesellschafter von der Auffassung, dass für prozesshafte Abläufe eine valide, jederzeit offenlegbare und nachweisbare Datenbasis vom Markt verlangt wird. IMMOMENT Newsletter Juli von 10

2 Harmonisierung bei Aufbereitung Bodenrichtwerte schreitet voran Ansatz die Bodenrichtwerte flächendeckend homogen aufzubereiten ist bestätigt Unser Ansatz, flächendeckend die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse unter einer homogenen Datenstruktur aufzubereiten, wurde bestätigt. Mit der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) erstmals erlassenen Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) wird die einheitliche Ermittlung und Darstellung der BRW sichergestellt, die bei uns in homogenem Format (VBORIS) abrufbar sind. Im Schreiben des Ministeriums hierzu heißt es u.a. Sie enthält grundlegende, mit den Ländern und Kommunalen Spitzenverbänden abgestimmte Handlungsempfehlungen für die Bodenrichtwertermittlung durch die örtlichen Gutachterausschüsse. Die flächendeckende Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Sie tragen damit zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt bei. Damit dürften jetzt auch die Bundesländer eine weitere Motivation erhalten haben, die ihre Bodenrichtwerte noch nicht einheitlich aufbereitet haben. Die amtliche Fassung der BRW-RL ist am 11. Februar 2011 im Bundesanzeiger (Nr. 24, S. 597) erschienen. Eine nichtamtliche Fassung finden Sie im Internet unter IMMOMENT Newsletter Juli von 10

3 Hochgenaue Georeferenzierung mit amtlichen Hauskoordinaten Statt Interpolation amtliche Hauskoordinaten zur exakten Verortung der Objektadresse Bei der Adressprüfung in IMMOMENT werden im Gegensatz zur Interpolation (Berechnung einer Lage anhand von bspw. Anzahl der Häuser in einer Straße zur ungefähr bekannten Länge der Straße) die amtlichen, flächendeckend für Deutschland vorliegenden Hauskoordinaten zur exakten Verortung der Objektadresse verwendet. Die amtlichen Hauskoordinaten definieren die genaue Position eines Hauses (s. Abb. 1). Datenquelle ist das Liegenschaftskataster der Länder und damit das amtliche Verzeichnis aller Flurstücke und Gebäude in Deutschland. Anders als durch Interpolation berechnete Daten, beruhen die amtlichen Hauskoordinaten i.d.r. auf einer individuellen Vermessung vor Ort. Sie werden durch die Katasterbehörden kontinuierlich aktualisiert, was unseren Kunden eine langfristige Investitionssicherheit garantiert. IMMOMENT Newsletter Juli von 10

4 Der Highscore der Immobiliencharakterisierung: Lage, Lage, Lage Exakte Verortung schafft weitere Qualifizierung. Aufgrund der exakten Ortungsmöglichkeit mittels Hauskoordinaten haben wir mit unseren weiteren Informationen zur Bevölkerungszusammensetzung, Bildung, Einkommen etc. eine Einschätzung der Lagequalität getroffen und sind auf nahezu völlig übereinstimmende Resultate gekommen (s. Abb. 2). Mit unserer ersten Charakterisierung der Lagequalität für den Bereich der Wohnimmobilien geben wir die hieraus resultieren Ergebnisse mit Angabe zum Umkreisradius in vier Qualitätsstufen an: 1. sehr gut (in Abb. 2 dunkelgrün) 2. gut (in Abb. 2 hellgrün) 3. normal 4. einfach (in Abb. 2 rot) Diese Lageklassifizierung ist künftig auch für gewerbliche Objekte, hier dann in Abhängigkeit der Infrastruktur und verkehrstechnischen Anbindung, geplant. In Abhängigkeit der Daten zu Lärm von Bahn und Verkehr werden wir nach Möglichkeit auch die Informationen in die Lagebeurteilung mit einfließen lassen. Abb. 2: Visualisierung zur Einschätzung der Wohnlage am Bsp. von Düsseldorf, IMMO-CHECK 05/2011 IMMOMENT Newsletter Juli von 10

5 RIWIS Marktdaten georeferenziert Ergänzend zu unseren Marktangebotsdaten sind künftig auch Markdaten aus RIWIS automatisch zuweisbar auch direkt in Prozessen Ergänzend zu unseren Marktangebotsdaten sind künftig auch die Markdaten aus der RIWIS Datenbank der BulwienGesa AG automatisch anhand der georeferenzierten Adresse zuweisbar und können damit auch automatischen Prozessen, bspw. über unsere XML- Schnittstelle, zugewiesen werden. Damit werden auch gewerbliche Immobilienbewertungen mittels der Bewertungslösung IMMOProTax der IMMO-DATA AG sowie Anreicherungen von Immobilienportfolien mit den Kaufpreisen und Mieten aus RIWIS möglich. Weiterhin werden die Miet- und Preisverläufe der letzten fünf Jahre jetzt direkt mit angezeigt, so dass ein weiteres Selektieren in den Folgeseiten entfällt. BulwienGesa RIWIS Marktdaten flächendeckend Jede Adresse hat einen Marktwert zusätzliche Zeitreihen, die seit 2005 erhoben werden, sind verfügbar Die Marktdaten sind jetzt flächendeckend für Deutschland verfügbar. Es besteht somit die Möglichkeit, jeder Adresse ein geeignetes Marktdatum zuzuordnen. Daneben können Zeitreihen angeboten werden, die seit 2005 erhoben werden. Die ermittelten Daten von BulwienGesa unterliegen einer einheitlichen Definitionspraxis. Es werden somit entsprechende Bereinigungen und Korrekturen eingebunden. Ein wichtiger Indikator für die Validierung sind die Marktvolumen, die aus den Transaktionen abgeleitet werden. Falls nun regionale Märkte nicht genügend Volumen aufweisen bzw. nachweisen können, wird entsprechend darauf verwiesen. Dies wird gerade bei gewerblichen Grundstücken und Immobilien sichtbar. Aus diesem Grund wird in diesen Fällen das Konzept der "nächst höheren Betrachtungsebene" verfolgt. Es wird dokumentiert, auf welcher Ebene die Marktdaten vorliegen. Im Sinne der Marktdatendefinition ("Ein erkennbarer Markt mit ausreichender Kontinuität hat vorzuliegen") wird eine valide Grundlage für die Bewertung und Analyse angeboten. Diese Informationen sind jetzt in den maschinellen Prozessen vollständig einbindbar, da hier in Abhängigkeit der Marktgröße automatisch auf die nächst höhere Ebene (üblicherweise Kreisebene) gewechselt werden kann. Im Wohnen kann die größte Zahl an Marktdatenreihen bereitgestellt werden. Mehr als Marktdatenreihen in den unterschiedlichen Marktsegmenten Kauf oder Miete stehen als Zuordnung zur Verfügung. Allein in den sieben wichtigsten (mit der entsprechenden Spreizung) sind es rund Marktdatenreihen. Im Gewerbe sind es ab der 2. Jahreshälfte insgesamt mehr als Marktdatenreihen für Büro, Einzelhandel und Gewerbe. Bereits heute können rund Marktdatenreihen angeboten werden. IMMOMENT Newsletter Juli von 10

6 Prognosen zur Entwicklung der Marktdaten Wohnen und Gewerbe Zusätzlich zu den Markdaten können in IMMOMENT nun auch Prognosedaten über die zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarktes sowie der Büro- und Ladenmieten abgerufen werden. Die Prognosen werden von unserem Mitgesellschafter BulwienGesa u. a. mit Hilfe von ökonometrischen Verfahren berechnet. Zusätzlich werden die Standorte nach Gesichtspunkten der Immobilienmarktzyklen eingeordnet. Damit können wir insbesondere die Immobilienbewertungen unserer Bankkunden direkt um die zukünftige Entwicklung mit objektiven Informationen ergänzen. IMMOMENT Newsletter Juli von 10

7 Erweiterung in der Gutachtenerstellung Die sogenannten standardisierten Verkehrs- (SIV) und Beleihungswertgutachten berücksichtigen auch größere und komplizierte, gemischt genutzte Objekte Die Verkehrs- und Beleihungswertermittlungen wurden um die sogenannten standardisierten Verkehrswertgutachten (SIV) erweitert. Die Form der Gutachten berücksichtigt auch größere, komplizierte und gemischt genutzte Objekte. Die Gutachtenerstellung wird nach Preisstaffeln in Abhängigkeit des Objektwertes angeboten. Zur Berechnung wird eine Anwendung der IMMO-DATA AG, IMMOProTax, verwendet. IMMOProTax hat bereits eine Schnittstelle für den Aufruf der Marktdaten aus IMMOMENT und ist zudem kundenspezifisch auf Berechnungs- und Risikovorgaben einstellbar. Der Auftraggeber erhält die Gutachten vollautomatisch per mit einem PDF und einem Datensatz zur direkten Verarbeitung. Online-Prüfung der Stati beauftragter Besichtigungen und Gutachten Der Besichtigungsstatus (Auftrag in Bearbeitung, Klärung oder bereits ausgeliefert) kann im Browser von IMMOMENT in der Status-Übersicht aufgelistet werden. Somit sind Sie als unser Kunde in der Lage, jeden einzelnen Auftrag von der Auftragserteilung bis zur Auslieferung nachverfolgen zu können. Wenige Minuten nachdem ein neuer Status ausgelöst wurde, ist dieser in der Status-Übersicht einsehbar. Die Status-Übersicht kann damit auch zur Rechnungsprüfung eingesetzt werden. Immobilienrating mit der Creditreform Rating AG Creditreform Rating AG macht mit Immobilien transparent Die Creditreform Rating AG macht mit IMMOMENT Immobilien transparent. Immobilien und Immobilienportfolien können mit einem nachvollziehbaren System beurteilt werden. Immobilienspezifische Daten werden dabei in einem offenlegbaren Scoringmodell verdichtet und daraus ein Qualitätsurteil über die Liegenschaft und/oder das Immobilienportfolio abgeleitet. Der standardisierte, plattformgestützte Ansatz stellt somit eine sehr kostengünstige Alternative für Retailkunden ebenso wie für Institutionelle dar. IMMOMENT Newsletter Juli von 10

8 Flächendeckende Lagepläne Über unseren Partner TerraMapServer bieten wir neben den amtlichen Lageplänen und Luftbildern Deutschland flächendeckend die Topographische Karte (ATKIS-Basis-DLM) in verschiedenen Auflösungen und Maßstäben an. Die Darstellung ist aufgrund der Farbgebung der Flächennutzung für sehr übersichtlich. Dieses digitale Modell der Landschaft wird in einem Zyklus von drei Jahren umfassend und flächendeckend aktualisiert. IMMOMENT Newsletter Juli von 10

9 Lärmkarten der Bahn Neu und ebenfalls voraussichtlich ab Mitte August werden wir die Lärmkarten der Bahn zunächst zu allen Ballungsgebieten anbieten können. Diese Auswertungen wurden in den letzten beiden Jahren erstellt, sind georeferenziert und damit auch in unseren Auswertungen (Scoring, Bewertung etc.) direkt zu verarbeiten. IMMOMENT Newsletter Juli von 10

10 Luftbilder in 45 Sicht Bessere Erkennung von Geschossigkeit und Lage mit aktuellen Luftaufnahmen Neben unseren direkt von oben aufgenommenen Luftbildern werden wir voraussichtlich ab Ende August zu zunächst rund 160 Städten die Luftbilder mit in 45 Grad Schrägaufnahme zu wahrscheinlich unveränderten Kosten anbieten können. Dies dient unter anderem zur besseren Erkennung der Geschossigkeit, Schattenwurf etc. Allein diese Bilder erhöhen unser Festplattenvolumen um weitere rund fünf TerraByte. Selbstverständlich können diese Bilder auch, wie alle Karten und Bilder in IMMOMENT, in Ihre Anwendungen übernommen und ausgedruckt werden. Sie besitzen über unseren Dienst das Recht, diese Bilder in normaler Verbreitung als Ausdruck oder PDF an Ihre Kunden zu geben. Eine Veröffentlichung im Web ist allerdings nicht möglich. Copyright: Microsoft Virtual Earth IMMOMENT Newsletter Juli von 10