Infos. 4 SIV LIVE Störfall Geothermie Quand la géothermie profite aux esturgeons Geotermia: un problema che è tornato utile

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1 Infos Publikation des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands Publication de l Association suisse des estimateurs immobiliers Pubblicazione dell Associazione svizzera valutatori immobiliari Partner Partenaire: 4 SIV LIVE Störfall Geothermie Quand la géothermie profite aux esturgeons Geotermia: un problema che è tornato utile 12 Know-How Diskontierungssätze in der Immobilienbewertung 32 CEI 25 ans bon anniversaire à la CEI 37 focus Il (supposto) valore aggiunto di 25 cm di polistirolo 40 sirea Gute Nachfrage für den MAS REM mit Vertiefung Bewertung SIV Infos CHF 18. mit avec con

2 2 Editorial Liebe SIV-Mitglieder Liebe CEI-Mitglieder Sehr geehrte Immobilienfachleute und Interessierte Maximale Servicequalität für seine Mitglieder: Das hat sich der SIV auf die Fahne geschrieben. Ein weiterer Schritt auf dem Weg zu diesem Ziel ist unsere neue Dienstleistung «Rechtsauskunft» (s. auch S. 16). Aufs gleiche Konto geht die erste mündliche Expertenauskunft im Bewertungswesen, die wir schon länger im Angebot haben und auch beansprucht wird. Das zeigt uns, dass solche Dienstleistungen wichtig und wir auf dem richtigen Weg sind. Ansprechpartner ist unsere SIV-Geschäftsstelle, die je nach Fall und Fachbereich SIV- oder Sirea-Experten vermittelt immer zielgenau und effizient. Selbstverständlich helfen wir auch gerne weiter, wenn Sie einen Experten für Spezialschätzungen suchen. Wir stellen gerne den Erstkontakt für Sie her. Daniel Hengartner Präsident SIV Ebenfalls in den Bereich Service gegen innen und aussen geht das Verzeichnis der Schweizer Immobilienschätzer. Das beliebte Handbuch mit allen Schätzern, sortiert nach Namen und Postleitzahl, bietet Übersicht und Orientierung in der Schweizer Branchenlandschaft. Für 2015 ist eine Neuauflage geplant (s. S. 43) erstmals mit einer Rubrik für alle Schätzer, die sich bis dahin nach ISO haben zertifizieren lassen. IMPRESSUM Redaktionsleitung Jung Kommunikation AG Redaktioneller Beirat Martin Frei, Werner Ramseyer, Ernst Reich Sekretariat SIV Poststrasse 23, 9001 St.Gallen, , Präsident Daniel Hengartner, lic. iur. HSG, Kommunikationsdesign Produktion und Druck Auflage 3000 Exemplare Erscheinungsweise zweimal jährlich Titelbild Tropenhaus Frutigen Apropos Zertifizierung. Die ersten Zertifizierungen finden im Herbst 2014 statt. Die einheitliche und kosteneffiziente Zertifizierung (CHF 3000 für die Erstzertifizierung, CHF 1500 fürs Wiederholungsaudit alle 5 Jahre), gestützt durch alle grossen Schätzerverbände der Schweiz, ist ein Meilenstein für den Berufsstand des Schweizer Immobilienbewerters (s. S. 4 f.). Ein herzliches Dankeschön an David Hersberger, Präsident SEK/SVIT, Yves Chach le, CEI, und Guy Lanfranconi, Geschäftsführer der Zertifizierungsstelle SEC Bern, für die gute Zusammenarbeit. Ihnen wünsche ich gutes schätzerisches Gelingen und Gutachten, die das Prädikat wertvoll verdienen. Daniel Hengartner

3 FR éditorial IT Editoriale Chers membres de la SIV, Chers membres de la CEI, Chers experts immobiliers et chères parties intéressées, Cari membri SIV Cari membri CEI Stimati addetti del settore immobiliare e gentili interessati La SIV veut offrir à ses membres un service de qualité optimale. Notre nouvelle prestation de «Conseil juridique» (cf. page 16) est un pas de plus vers la réalisation de cet objectif, tout comme l était le premier avis verbal d expert dans le secteur des estimations que nous proposons depuis longtemps et qui est aussi très demandé. Cela démontre l importance de ces services et prouve que nous sommes sur la bonne voie. Notre bureau SIV agit avec précision et efficacité pour vous fournir des experts SIV ou Sirea, selon les besoins et les secteurs. Bien sûr, nous pouvons aussi vous aider si vous avez besoin d un expert pour des estimations spéciales. Nous établissons pour vous les premiers contacts. La liste des estimateurs immobiliers suisses s avère également utile dans le domaine des services (internes ou externes). Le fameux manuel des estimateurs, classé par nom et code postal, offre un aperçu détaillé du secteur et vous permet de trouver facilement le professionnel que vous recherchez. Une nouvelle édition est prévue pour 2015 (cf. page 43). Elle intégrera pour la première fois une rubrique mentionnant tous les estimateurs certifiés selon la norme ISO Massima qualità del servizio per i propri membri: questo è lo scopo che si è prefissa la SIV. Un altro passo in questa direzione è costituito dal nuovo servizio «Consulenza legale» (v. anche p. 16), sullo stesso filone della prima informazione specialistica orale nella valutazione immobiliare, che offriamo già da tempo e che è anche molto richiesta. Ciò dimostra che questi servizi sono importanti e che siamo sulla strada giusta. Il partner di riferimento è il nostro ufficio SIV che, a seconda del caso e del settore specialistico, mette a disposizione gli esperti SIV o Sirea in modo sempre mirato e efficiente. Ovviamente siamo pronti a fornire il nostro supporto anche a chi ricerca esperti per valutazioni speciali. Forniamo volentieri il primo contatto. Anche nel settore dei servizi, interni o esterni, è utile l elenco dei valutatori immobiliari svizzeri. L apprezzato manuale con tutti i valutatori, classificati per nome e numero postale d avviamento, con una panoramica e un orientamento all interno del settore in Svizzera. Per il 2015 è in programma una nuova edizione (v. p. 43), per la prima volta con una rubrica per tutti i valutatori che al momento avranno la certifica zione ISO À ce propos, les premières certifications seront délivrées à l automne Cette certification unique et économique (CHF 3000 pour la première certification, CHF 1500 pour le renouvellement tous les 5 ans), soutenue par toutes les associations d estimateurs immobiliers de Suisse, est un tournant pour notre profession (page 4 et suivantes). Nous adressons nos sincères remerciements à David Hersberger, président de la SVIT/CES, Yves Chach le, CEI, et Guy Lanfranconi, gérant de l organisme de certification SEC Berne, pour leur soutien. A proposito di certificazione. Le prime avverranno nell autunno La certificazione standardizzata ed efficiente sul piano dei costi (CHF 3000 per la prima certificazione, CHF 1500 per l audit ogni 5 anni) è supportata da tutte le maggiori associazioni di valutatori svizzere ed è una pietra miliare per la professione di valutatore immobiliare in Svizzera (v. p. 4 e segg.). Un sincero ringraziamento va a David Hersberger, presidente SEK/SVIT, a Yves Chach le, CEI, e Guy Lanfranconi, amministratore dell organismo di certificazione SEC di Berna per la collaborazione. Je vous souhaite beaucoup de réussite et des expertises de qualité. Vi auguro di riuscire al meglio nelle valutazioni e nelle perizie di qualità. Daniel Hengartner Daniel Hengartner

4 4 AKTUELL Zertifizierung: Durchbruch für Schweizer Immobilienbewerter Ein Novum für Immobilienbewerter: Ab sofort gibt es eine Personenzertifizierung nach ISO Sie war Hauptthema an der diesjährigen SIV-Mitgliederversammlung vom 15. Mai 2014 in Zürich. Die Swiss Experts Certification SA (SEC) hat in Zusammenarbeit mit CEI, SIV und SEK/SVIT ein Personenzertifizierungssystem nach ISO für Immobilienbewerter entwickelt. Die einheitliche Zertifizierung von Fachleuten soll für mehr Transparenz sorgen und die Qualität der Gutachten gewährleisten. Dem SIV-Präsidenten Daniel Hengartner den Puls gefühlt. Daniel Hengartner, «Die Zukunft nicht verpassen» war das Motto der diesjährigen MV. Zufall? Ganz und gar nicht. Für uns als Ver - band und damit auch für unsere Mitglieder ist die Zertifizierung ein grosser Schritt in die richtige Zukunft. Weshalb? Der SIV als offizieller Vertreter der Schweizer Schätzerinnen und Schätzer ist seit Langem bestrebt, den Berufsstand noch weiter zu professionalisieren. Eine Zertifizierung, die Fachkompetenz, Erfahrung und Unabhängigkeit von Bewertern ins Zentrum rückt, war die logische Konsequenz. Dass wir diese nun zusammen mit CEI und SEK/ SVIT umsetzen konnten, zeigt, wie wichtig eine solche Professionalisierung ist für den einzelnen Schätzer, aber auch für die Branche. Klingt nach Win-Win Das ist es auch. Es profitieren einerseits die Immobilienbewerter, die mit dem Erhalt des Zertifikats bewiesen haben, dass sie über die nötige Fachkompetenz, Erfahrung und Unabhängigkeit, die im Fachbereich gefragt sind, zu verfügen. Andererseits erhalten Auftraggeber die Gewissheit, einen kompetenten, erfahrenen und unabhängigen Immobilienbewerter gegenüber zu haben. Wer kann sich zertifizieren lassen? Grundsätzlich jeder ausgebildete Immobilienbewerter, der Mitglied in einem der Schweizer Immobilienbewerterverbände ist und mindestens fünf Jahre Berufserfahrung ausweisen kann. Wie ist das Vorgehen? Ein Interessent / eine Interessentin erstellt ein umfassendes Dossier mit Grund- und Weiterbildung, Verbandzugehörigkeiten, Nachweis über mindestens 5 Jahre Berufspraxis, Referenzen von mindestens 3 Auftraggebern sowie 5 Bewertungsgutachten und eine Selbstdeklaration mit Beschrieb der Geschäftstätigkeit und Nachweis von jährlich mindestens 24 Bewertungsgutachten. Nach Prüfung auf Vollständigkeit und Zuordnung von zwei Prüfungsexperten (mit Einspracherecht) werden die Unterlagen punkto Fachkompetenz, Erfahrung und Unabhängigkeit geprüft. Den Abschluss bildet ein persönliches Gespräch. Wer führt das Prüfungsverfahren durch? Es handelt sich um ein offizielles Verfahren, das von der SEC durchgeführt wird als von der Schweizerischen Akkreditierungsstelle SAS nach Norm ISO akkreditiertes Unternehmen, das Gerichtsexperten und technische und wissenschaftliche Experten zertifiziert (s. Box, Anm. d. Red.). Die materielle Prüfung wird durch Experten durchgeführt, die die drei Verbände CEI, SEK/ SVIT und SIV rekrutieren und paritätisch in die Prüfungskommission einsetzen. Einmal zertifiziert, immer zertifiziert? Die zertifizierten Gutachter werden regelmässig in einem Abstand von fünf Jahren in so genannten Audits auf ihre Expertenqualitäten hin geprüft. Basis bildet auch hier ein Dossier mit Nachweisen von Weiterbildung im Fachgebiet, Zugehörigkeit zu einem Fachverband, Selbstdeklaration, Referenz und zwei Gutachten, die er/sie in der Zwischenzeit erstellt hat. Welche Bedeutung hat diese Zertifizierung für den SIV und damit auch für seine Mitglieder? Der SIV erhält mit der Zertifizierung neben der klassischen Verbandstätigkeit und der Ausbildung (eigenes Ausbildungsinstitut Sirea: Anm. d. Red.) ein drittes Standbein. Das ist ein Durchbruch! Ein Durchbruch notabene, der gedauert hat und hart erarbeitet werden musste, jedoch von grosser Be-

5 5 deutung ist. Schliesslich sind Auftrag geber, die zunehmend auch internationaler und anonymer werden, auf Qualitätsstandards, wie sie eine solche Zertifizierung bietet, angewiesen. Für unsere Mitglieder wiederum ist die Zertifizierung eine Chance, sich im Markt noch besser zu positionieren. Ihre Prognose: Wie viele Immobilienschätzer werden Ende 2014 zertifiziert sein? Wir rechnen mit 10 bis 15 Bewertern, die sich 2014 zertifizieren lassen. Der grosse Rutsch wird 2015 erfolgen. Dann können wir auch mehrere Zertifizierungstage zur Verfügung stellen. Die ersten Bewerter werden am 11. September 2014 in Bern zertifiziert; deren Bewerbungsdossiers sind eingetroffen und werden nun geprüft. Ernst Reich / Sibylle Jung Über SEC Swiss Experts Certification SA (SEC) ist eine unabhängige Gesellschaft mit Sitz an der Universität Lausanne. Sie wurde gegründet und wird geführt durch die Schweizerische Gerichtsexpertenkammer und ist vom Bund akkreditiert für die Zertifizierung nach ISO Jetzt für Zertifizierung anmelden: FR À propos de la SEC La Swiss Experts Certification SA (SEC) est une société indépendante sise à l université de Lausanne. Fondée et dirigée par la Chambre suisse des experts judiciaires, elle est accréditée par la Confédération selon ISO Inscrivez-vous maintenant pour la certification: IT Sulla SEC La Swiss Experts Certification SA (SEC) è una società indipendente con sede presso l Università di Losanna. È stata fondata ed è gestita dalla Camera svizzera degli esperti giudiziari ed è accreditata dalla Confederazione per la certificazione conforme a ISO Presenta subito la domanda per la certificazione: Europaallee Zürich, 15. Mai 2014: SIV MV im Bahnzentrum der Schweiz ++ Stefano Lappe, Vorstandsmitglied und Vertreter des SIV SI, verlässt den Vorstand; als Nachfolger wird David Gianinazzi gewählt ++ Das SIV-Ausbildungsinstitut Sirea hält sich hervorragend und bietet neu den Master-Lehrgang MAS Real Estate Management mit Vertiefung Valuation an ++ Andreas Steiger, SBB Immobilien, Leiter Development, informiert über die Entwicklung, Chancen und Verantwortung der SBB als Big Player im Schweizer Immobilienbusiness ++ Guy Lanfranconi, Geschäftsführer SEC, präsentiert die Zertifizierung ++ Rolf Krömler und Thorsten Schirmer, beide Zürich Versicherung, informieren über die Gefahren von Haftungsansprüchen ++ Rahmenprogramm mit Rundgang in den Gebäuden der entstehenden Europaallee ++ gut gelaunte SIV-Mitglieder und Gäste ++ Gedankenaustausch und Netzwerkpflege beim reichhaltigen Stehlunch ++ FR Europaallee Zurich, 15 mai 2014: AG 2014 de la SIV ++ Dans le centre ferroviaire de la Suisse ++ Stefano Lappe, membre du conseil d administration et représentant SIV SI, quitte le conseil d administration; David Gianinazzi a été élu pour lui succéder ++ Sirea, l institut de formation de la SIV, fonctionne à merveille et propose désormais le stage de Master MAS Real Estate Management avec spécialisation Valuation ++ Andreas Steiger, CFF Immobilier, responsable Development, donne des informations sur l évolution, les perspectives et la responsabilité des CFF en tant qu acteur important dans le secteur immobilier suisse ++ Guy Lanfranconi, directeur SEC, présente la certification ++ Rolf Krömler et Thorsten Schirmer, tous deux de Zurich Assurance, évoquent les risques des actions en responsabilité ++ Programme-cadre avec visite des bâtiments de l Europaallee ++ Membres de la SIV et invités d humeur joyeuse ++ Échange et réseautage lors du copieux buffet ++ IT Europaallee Zurigo, 15 maggio 2014: AS SIV Nel centro ferroviario della Svizzera ++ Stefano Lappe, membro del Consiglio di amministrazione e rappresentante SIV SI, lascia la presidenza; viene eletto suo successore David Gianinazzi ++ L istituto universitario SIV, Sirea, procede egregiamente la propria attività di formazione e offre ora il corso di studi Master MAS Real Estate Management con specializzazione in Valuation ++ Andreas Steiger, Immobili FSS, Direttore Development, parla dello sviluppo, delle opportunità e della responsabilità di FSS come big player nel settore immobiliare svizzero ++ Guy Lanfranconi, Amministratore SEC, presenta la certificazione ++ Rolf Krömler e Thorsten Schirmer, di Zurigo Assicurazioni, parlano dei pericoli delle rivendicazioni di responsabilità ++ Programma quadro con giro negli edifici della nuova Europaallee ++ Soci SIV e ospiti di buon umore ++ Scambio di vedute e cura dei contatti in occasione di un sontuoso buffet ++

6 FR ACTUALITÉS Certification: percée majeure pour les estimateurs immobiliers suisses Du nouveau pour l estimateur immobilier: il existe dorénavant une certification de personnes selon la norme ISO Elle était au programme de l assemblée générale de la SIV de cette année qui s est tenue à Zurich le 15 mai La Swiss Experts Certification SA (SEC) a mis au point, en collaboration avec la CEI, la SIV et le CSE SVIT, un système de certification de personnes pour les estimateurs immobiliers selon ISO La certification uniforme des professionnels doit apporter plus de transparence et garantir la qualité des expertises. Nous avons interrogé le président de la SIV, Daniel Hengartner, à ce sujet. Daniel Hengartner, «Ne pas rater le train de l avenir» était le mot d ordre de l assemblée générale de cette année. Un hasard? Absolument pas. Pour nous en tant qu association et donc pour nos membres, la certification constitue une étape importante vers l avenir. Pourquoi? La SIV en tant que représentante officielle des estimatrices et estimateurs suisses s efforce depuis longtemps de professionnaliser toujours plus ce métier. Il était donc logique de mettre en place une certification qui met en avant les compétences professionnelles, l expérience et l indépendance des estimateurs. Le fait que nous y sommes parvenus avec la CEI et le CSE SVIT montre à quel point une telle professionnalisation est importante pour les estimateurs, mais aussi pour la branche. Une situation bénéfique pour tous en somme C est cela. Elle profite d une part aux estimateurs immobiliers qui, en obtenant le certificat, ont prouvé qu ils disposaient des compétences professionnelles, de l expérience et de l indépendance indispensables dans le secteur. D autre part, les donneurs d ordre ont la certitude d être face à un estimateur immobilier compétent, expérimenté et indépendant. Qui peut se faire certifier? En principe, tout estimateur immobilier formé, membre d une des associations suisses d estimateurs immobiliers et pouvant justifier d une expérience professionnelle de 5 ans minimum. Quelle est la marche à suivre? La personne intéressée monte un dossier complet présentant sa formation de base et continue, son appartenance à des associations, la preuve d une pratique professionnelle de 5 années minimum, des références d au moins 3 donneurs d ordre ainsi que 5 expertises et une déclaration décrivant l activité commerciale accompagnée de la d au moins 24 expertises par an. Après vérification que le dossier est complet et affectation de deux experts (avec droit de recours), documents sont examinés du point de vue les des compétences professionnelles, de l expérience et de l indépendance. La procédure se conclut par un entretien personnel. Qui réalise la procédure d examen? Il s agit d une procédure officielle réalisée par la SEC, l entreprise accréditée selon la norme ISO par l organisme d accréditation suisse SAS qui certifie des experts judiciaires, techniques et scientifiques (voir encadré, NDLR). L examen matériel est réalisé par des experts recrutés parmi les trois associations CEI, CSE SVIT et SIV qui siègent de manière paritaire au sein de la commission d examen. Certifié un jour, certifié toujours? L expert certifié est contrôlé régulièrement, à intervalle de 5 ans, lors d audits vérifiant ses qualités d expert. Là encore, cela se fait sur la base d un dossier rassemblant des preuves de formation continue dans un domaine spécialisé, l appartenance à une association, une déclaration, des références et deux expertises établies dans l intervalle. Quelle importance revêt cette certification pour la SIV et pour ses membres? Grâce à la certification, la SIV acquiert un troisième pilier en plus de ses activités classiques d association et de formation (institut de formation propre, Sirea: sirea.ch, NDLR.). C est une grande avancée! Une avancée qui a pris du temps et qui a été acquise de haute lutte, mais qui revêt une grande importance. Enfin, les donneurs d ordre, qui sont de plus en plus internationaux et anonymes, se fient à des normes de qualité comme celles que leur offre cette certification. Pour nos membres, la certification constitue une occasion de se positionner encore mieux sur le marché. Votre pronostic: combien d estimateurs immobiliers se feront certifier d ici la fin 2014? Nous comptons sur 10 à 15 estimateurs en Le grand tournant sera pour Nous pourrons alors proposer plusieurs stages de certification. Les premiers estimateurs seront certifiés le 11 septembre 2014 à Berne; nous avons reçu leurs dossiers de candidature qui sont en cours d examen. Ernst Reich / Sibylle Jung

7 IT ATTUALITÀ Certificazione: Rivoluzione per i valutatori immobiliari svizzeri Una novità per i valutatori immobiliari svizzeri: a partire da subito è disponibile una certificazione personale conforme a ISO È stato il tema di discussione principale all assemblea dei soci SIV di quest anno, tenutasi il 15 maggio 2014 a Zurigo. La Swiss Experts Certification SA (SEC), in collaborazione con CEI, SIV e SEK/ SVIT, ha sviluppato un sistema di certificazione personale conforme a ISO per i valutatori immobiliari. La certificazione uniforme e standardizzata di periti ed esperti è volta a fornire maggiore trasparenza e a garantire la qualità delle perizie. Al presidente della SIV Daniel Hengartner piace questa tendenza. Daniel Hengartner, «Non lasciarsi sfuggire il futuro» era il motto dell assemblea dei soci di quest anno. Un caso? Assolutamente no. Per noi come associazione e quindi anche per i nostri soci la certificazione è un grande passo avanti sulla strada giusta verso il futuro. Perché? La SIV come rappresentante ufficiale dei valutatori immobiliari svizzeri si impegna da tempo a favore dell ulteriore professionalizzazione della categoria. Una certificazione che richiamasse l attenzione sulle competenze tecniche, sull esperienza e sull indipendenza dei valutatori era una logica conseguenza. La possibilità, poi, di poterla ora introdurre nella pratica insieme a CEI e SEK/ SVIT, dimostra l importanza di una tale professionalizzazione, per il singolo valutatore, ma anche per il settore nel suo complesso. Suona come un Win-Win Ed è anche questo. Da un lato traggono vantaggio i valutatori immobiliari che ottenendo il certificato dimostrano di disporre della competenza tecnica, dell esperienza e dell indipendenza necessaria in questo settore professionale. Dall altro, i committenti ricevono la certezza di trovarsi di fronte ad un valutatore immobiliare competente, esperto e indipendente. Chi può ottenere la certificazione? In linea di massima qualsiasi valutatore immobiliare dotato di formazione adeguata che sia membro di una delle associazioni svizzere di valutatori immobiliari e possa dimostrare di avere almeno 5 anni di esperienza professionale. Com è la procedura? Il/La interessato/a deve presentare un dossier completo con formazione di base e specialistica, affiliazione alle associazioni, dimostrazione di possedere almeno 5 anni di esperienza, referenze di almeno 3 committenti, oltre che 5 perizie di valutazione e una dichiarazione personale con la descrizione della propria attività e la dimostrazione di effettuare almeno 24 perizie di valutazione all anno. I documenti saranno esaminati da due esperti esaminatori (con diritto di obiezione), al fine di accertarne la completezza e l attendibilità e attribuire al richiedente i titoli di competenza professionale, esperienza e indipendenza. Un colloquio individuale completerà la procedura. Chi esegue la procedura d esame? Si tratta di una procedura ufficiale, eseguita dal SEC come azienda accreditata dal Servizio di Accreditamento Svizzero SAS in conformità con la norma ISO 17024, che certifica gli esperti giudiziari e gli esperti tecnici e scientifici (v. riquadro, nota della redazione). L esame materiale viene eseguito da esperti reclutati dalle tre associazioni CEI, SEK SVIT e SIV e che vengono a costituire in modo paritario la commissione d esame. Una volta ottenuto, il certificato vale per sempre? I periti certificati devono sostenere un esame delle loro qualità di esperti regolarmente ogni cinque anni, in occasione dei cosiddetti audit. Anche in questo caso la base di partenza è costituita da un dossier contenente i certificati di specializzazione nel settore specifico, la prova dell appartenenza a un associazione di categoria, la dichiarazione personale, le referenze e 2 perizie compilate nel periodo che va dall assegnazione del certificato al momento dell audit. Che significato ha questa certificazione per la SIV e per i suoi soci? Con questa certificazione la SIV ottiene, accanto alla classica attività dell associazione e alla formazione specializzata (con il proprio istituto universitario Sirea: sirea.ch, nota della redazione) una terza colonna portante. Si tratta di una rivoluzione! Una rivoluzione, notabene, iniziata molto tempo fa e che ha richiesto un grande lavoro di sviluppo, una rivoluzione di grande importanza. L attenzione dei committenti, sempre più anonimi e internazionali, è richiamata sugli standard di qualità, quelli cui fa riferimento la certificazione di cui stiamo parlando. Per i nostri soci, poi, la certificazione costituisce una chance, per conquistare una posizione ancora migliore sul mercato. Quanti valutatori immobiliari saranno certificati per la fine del 2014? Calcoliamo che da 10 a 15 valutatori saranno certificati entro la fine del Si avrà il grande balzo nel Allora potremo anche mettere a disposizione più giorni per la certificazione. I primi valutatori saranno certificati a Berna l 11 settembre 2014; i dossier della loro richiesta di certificazione sono già arrivati e ora sono sottoposti ad esame. Ernst Reich / Sibylle Jung

8 8 SIV LIVE Störfall Geothermie Der SIV live Anlass vom 6. März 2014 führte zu den Palmen ins Tropenhaus von Frutigen. Dass im Berner Oberland auf 800 m ü. M. heute Tropenfrüchte gedeihen, ist einem Problem zu verdanken. Einem Problem wiederum, dem findige Ingenieure kreativ begegneten. «Corpus delicti» ist der Lötschbergbasistunnel resp. das Wasser, das durch ihn fliesst. Bedingt durch die Tiefe des Tunnels und den daraus resultierenden geothermischen Wärmestrom weist das Bergwasser in Frutigen eine Temperatur von rund 20 Celsius auf viel zu warm, um dem nahe vorbeifliessenden Fluss Kander direkt zugeführt zu werden. Diese könnte sich dadurch nämlich übermässig erwärmen und so die Fische gefährden, die dort laichen. Die Energie sollte jedoch nicht ungenutzt bleiben. Mit dem Einsatz einer Wärmepumpe haben die Tunnelingenieure ein Konzept entwickelt, mit dem die überschüssige (Gratis-)Energie entzogen und genutzt werden kann. Es legt gleichsam den Grundstein fürs Tropenhaus mit einer Machbarkeitstudie gestartet und 2009 eröffnet, nimmt es heute im Alpenraum die führende Rolle in der Nutzung erneuerbarer Energie ein. «Wir züchten Fische und Früchte und sind ein Vorzeigebetrieb für sinnliche und erlebbare Vermittlung der damit verbundenen Themen und Dienstleistungen», beschreibt sich das Tropenhaus selbst. Schweizer Kaviar mehr als ein gutes Marketing Das Tropenhaus Frutigen ist längst eine Marke geworden. Zum wirtschaftlichen Standbein sollen sich die Aufzucht von Störfischen und damit die Produk tion von hervorragendem Fisch und von echtem Schweizer Kaviar entwickeln. Ein Prozess, der noch im Gang ist, auch begleitet von Rückschlägen die Entwicklung der Produktionszahlen jedoch ist beeindruckend. Ebenfalls beeindruckend ist die Zahl der generierten Arbeitsplätze: Das Tropenhaus beschäftigt mittlerweile rund 50 Personen in den Bereichen Gastronomie, Eventmarketing und Produktverarbeitung. Im Tropenhaus Frutigen haben sich Engineering und Marketing gemeinsam zu einem Projekt gefunden, dem nicht nur Erfolg vorausgesagt wurde. Mit Hart näckigkeit und Ausdauer ist ein Ernst Reich, Tropenhaus Frutigen Das Tropenhaus Frutigen ist längst eine Marke geworden.

9 9 Vorschau Werk entstanden, das vielleicht typisch schweizerisch ist; notabene mit Produkten Tropenfrüchte und Kaviar, die so gar nicht schweizerisch anmuten: vom Stör-Fall Geothermie gleichsam zum Stör-Erfolg. Etwas im Schatten der thematischen Schwerpunkte Tropenhaus und Kaviar stehen die Energieproduktion und die Stabilisierung der Wasserversorgung der Gemeinde Frutigen. Ralph Steckelbach Ernst Reich, SIV-Vorstandsmitglied Angewandtes Geothermie-Projekt Die Nutzung des Sickerwassers aus dem Lötschberg- Basistunnel ist ein angewandtes Geothermie-Projekt. Natürlich ist die energetische Wertschöpfung bescheiden, dazu ist das Wasser nicht warm genug, aber dafür sind die Risiken auch geringer als bei den bisherigen Geothermie- Projekten. Das Prinzip der Kaskadennutzung ist hier auch dank Forschungsbeiträgen zu einer Perfektion gebracht worden: Die Energie des Tunnelwassers dient zuerst der Aufzucht der Störfische, Wärmetauscher gewinnen nachher Wärmeenergie zur Beheizung der Anlagen und der Gewächshäuser. Das Wasser treibt aber auch Turbinen an als Beitrag zur Stromversorgung für die Gemeinde. FR Projet de géothermie appliquée L utilisation de l eau d infiltration du tunnel de base du Lötschberg constitue un projet de géothermie appliquée. Bien sûr, cette production d énergie est modeste, car l eau n est pas suffisamment chaude, mais les risques sont aussi moindres que pour les projets de géothermie réalisés jusqu à présent. Le principe de l utilisation en cascade atteint ici notamment grâce aux contributions de la recherche la perfection: l énergie de l eau du tunnel sert d abord à l élevage des esturgeons, des échangeurs de chaleur produisent ensuite de la chaleur pour chauffer les installations et les serres. L eau entraîne également des turbines qui contribuent à l approvisionnement électrique de la commune. IT Progetto di geotermia applicata Lo sfruttamento dell acqua di infiltrazione dal tunnel di base del Lötschberg è un progetto di geotermia applicata. Naturalmente, la produzione di energia è modesta, perché l acqua non è calda abbastanza, ma i rischi sono anche molto più contenuti rispetto ai progetti di geotermia precedenti. Il principio dell utilizzo a cascata è stato qui reso quasi perfetto, anche grazie alla ricerca: l energia dell acqua del tunnel serve innanzitutto per l allevamento degli storioni e gli scambiatori di calore producono poi calore per scaldare gli impianti e le serre. L acqua aziona anche turbine che contribuiscono all approvvigionamento dell energia elettrica del comune. Autobau Romanshorn: Sind Sie dabei, wenn wir die Hafenanlage unter die Lupe nehmen und die einzigartige Fahrzeugsammlung von Fredy Lienhard im ehemaligen Tanklager live erleben? Datum jetzt reservieren; die definitive Einladung folgt wie gewohnt via SIV Newsletter. Sie erhalten noch keine SIV Newsletter? Jetzt anmelden: sekretariat@siv.ch (Betreff: Anmeldung Newsletter) FR Autobau Romanshorn: Serez-vous parmi nous lorsque nous visiterons l installation portuaire et que nous découvrirons la collection unique de véhicules de Fredy Lienhard hébergée dans un ancien dépôt? Réservez d ores et déjà la date! L invitation définitive suivra comme d habitude via la newsletter SIV. Vous ne recevez pas encore la newsletter SIV? Inscrivez-vous à l adresse: sekretariat@siv.ch (Objet: Inscription newsletter) IT Autobau Romanshorn: Sarete con noi se visiteremo l impianto portuale per scoprire la collezione di veicoli unica di Fredy Lienhard in un ex deposito? Prenotate ora la data; l invito definitivo arriverà come al solito con la newsletter SIV. Non ricevete ancora la newsletter SIV? Registratevi ora all indirizzo: sekretariat@siv.ch (oggetto: Iscrizione alla newsletter)

10 FR SIV LIVE Quand la géothermie profite aux esturgeons L événement SIV live du 6 mars 2014 nous a emmenés sous les palmiers de la maison tropicale à Frutigen. Si aujourd hui des fruits tropicaux poussent à 800 m d altitude dans l Oberland bernois, c est grâce à un problème. Un problème auquel des ingénieurs futés ont su remédier. Le responsable est en effet le tunnel de base du Lötschberg et l eau qui y coule. En partie en raison de la profondeur du tunnel et du flux de chaleur géothermique qui en résulte, l eau de source à Frutigen présente une température d environ 20 Celsius une température bien trop élevée pour être rejetée dans la Kander, la rivière qui coule à proximité. Cela entraînerait en effet un réchauffement excessif de cette dernière et mettrait en danger les poissons qui y frayent. Mais on ne pouvait pas gaspiller cette énergie. À l aide d une pompe à chaleur, les ingénieurs du tunnel ont conçu un système permettant d extraire l énergie (gratuite) excédentaire et de l utiliser. C est ainsi que la maison tropicale a vu le jour. Lancée en 2002 avec une étude de faisabilité et ouverte en 2009, elle joue aujourd hui un rôle moteur dans les Alpes en matière d utilisation des énergies renouvelables. «Nous élevons des poissons et des fruits et sommes une entreprise modèle en ce qui concerne la transmission sensuelle et vivante des thèmes et services qui y sont liés»: c est en ces termes que la maison tropicale se définit elle-même. Caviar suisse plus que du bon marketing La maison tropicale de Frutigen est depuis lors devenue une marque. L élevage d esturgeons, avec production de l excellente chair du poisson et d un véritable caviar suisse, est ainsi devenu un pilier économique. Ce processus, encore en évolution, ne se fait pas sans quelques accrocs la progression des chiffres de production est cependant impressionnante. Le nombre d emplois générés est lui aussi impressionnant: la maison tropicale emploie désormais près de 50 personnes dans le domaine de la gastronomie, du marketing événementiel et de la transformation alimentaire. À la maison tropicale de Frutigen, l ingénierie et le marketing se sont alliés pour créer un projet qui n était pas forcément prometteur. La persévérance et la ténacité ont donné naissance à une activité peut-être typiquement suisse avec des produits fruits tropicaux et caviar à priori absolument pas suisses: d un incident géothermique est née une entreprise prospère. Quelque peu éclipsée par les priorités thématiques de la maison tropicale et du caviar, n oublions pas la production d énergie et la stabilisation de l approvisionnement en eau de la commune de Frutigen. Ernst Reich, membre du conseil d administration de la SIV La maison tropicale de Frutigen est depuis lors devenue une marque.

11 IT SIV LIVE Geotermia: un problema che è tornato utile L avvenimento SIV live del 6 marzo 2014 ci ha portato sotto le palme della serra tropicale di Frutigen. Se oggi è possibile coltivare frutti tropicali a 800 m di altitudine nell Oberland bernese, è grazie ad un problema. Un problema risolto con creatività da alcuni ingegneri. La serra tropicale di Frutigen è da tempo diventata un marchio. Il responsabile è il tunnel di base del Lötschberg, o meglio, l acqua che vi scorre. A causa della profondità del tunnel e del flusso geotermico da ciò derivante, l acqua che sgorga a Frutigen presenta una temperatura di ca. 20 C, troppo calda per essere immessa nel vicino fiume Kander. Questo potrebbe causare un surriscaldamento eccessivo delle acque in cui i pesci depongono le uova. Non si poteva però non usare questa energia. Usando una pompa di calore, gli ingegneri del tunnel hanno sviluppato un progetto attraverso il quale l energia in eccesso (gratuita) può essere estratta e usata. È così che è nata l idea della casa tropicale. Lanciata nel 2002 con uno studio di fattibilità e aperta nel 2009, oggi gioca un ruolo fondamentale nell area alpina per lo sfruttamento di energie rinnovabili. «Alleviamo pesci e coltiviamo frutti e siamo un impresa modello per la trasmissione diretta dei temi e dei servizi collegati»: la serra tropicale si descrive da sé. Caviale svizzero: più di un buon marketing La serra tropicale di Frutigen è da tempo diventata un marchio. L allevamento di storioni, con una produzione di eccellente pesce e di vero caviale svizzero, è diventato un vero pilastro economico. Un processo che è ancora in corso e che presenta qualche ostacolo, ma le cifre di produzione sono tuttavia impressionanti. Anche il numero di posti di lavoro generati è impressionante: la serra tropicale dà lavoro ormai a circa 50 persone nei settori della gastronomia, di marketing degli eventi e della lavorazione di prodotti. Nella serra tropicale di Frutigen l ingegneria e il marketing si sono alleati per dar vita ad un progetto che non si prevedeva avesse questo successo. Con tenacia e perseveranza è nata un attività forse tipicamente svizzera; con pro dotti, però, non proprio tipicamente svizzeri, come frutti tropicali e caviale: da un incidente geotermico è nata un impresa di successo. Anche se un po in ombra rispetto alle tematiche principali della serra tropicale e del caviale, non ci si dimentica certo di produrre energia e fornire stabilità all approvvigionamento di acqua del comune di Frutigen. Ernst Reich, membro del Consiglio di amministrazione SIV

12 12 know-how Diskontierungssätze in der Immobilienbewertung Diskontierungssatz und Kapitalisierungssatz wie sie festgelegt werden, die Grundlagen, Vorteile und Grenzen der unterschiedlichen Verfahren, methodische Grundprobleme und ihre grundsätzliche Bedeutung beleuchtet von Experte Beat Salzmann. Der Diskontierungssatz dient dazu, eine künftige Zahlung oder einen künftigen Zahlungsstrom auf den heutigen Wert zu diskontieren (abzuzinsen). Es resultiert der Barwert, der Present Value oder der Gegenwartswert. Mit dem Kapitalisierungssatz wird ein Ertrag, eine regelmässig gleichbleibende Zahlung (Annuität) zu einem Ertragswert kapitalisiert. Bei der Discounted Cashflow Methode (DCF) verwendet man den Diskontierungssatz zur Diskontierung der Cashflows der ersten Phase, dem expliziten Prognosehorizont, und den Kapitalisierungssatz zur Berechnung des Restwerts aus dem letzten Cashflow für die zweite Phase, der Restnutzungsdauer. Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze lassen sich auf verschiedene Weise festlegen. Üblich sind das analytische Verfahren aufgrund von Marktdaten, das synthetische Verfahren nach dem Opportunitätskostenprinzip, die Herleitung von Zinssätzen aus Eigenkapital und Fremdkapital und die Ermittlung des Diskontsatzes aus Datenbanken mittels statistischer Analyse von Transaktionen. Das analytische Verfahren Im analytischen Verfahren werden über Auswertungen Werte vergleichbarer Immobilien hinzugezogen. In den International Valuation Standards (IVS) wird das analytische Verfahren favorisiert. Wenn geeignete Daten vorliegen, muss es angewandt werden. Allerdings sind derartige Daten nur selten verfügbar und es ist schwierig, Diskontierungssätze aus diesen Daten abzuleiten. Das synthetische Verfahren Im synthetischen Verfahren geht man von einem Basiszinssatz aus, dem Zinssatz einer risikoarmen Alternativanlage, meistens dem Zinssatz für Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit. Durch Aufrechnen von markt- und objekttypischen Zuschlägen wird der Zinssatz festgelegt, indem alle relevanten, wertbestimmenden Komponenten eruiert werden. Bei der Bemessung der einzelnen Komponenten sind die Überlegungen, die zur Festsetzung der Teilsätze führen, offenzulegen. Die Komponenten des synthetischen Diskontierungs- und Kapitalisierungssatzes lassen sich i.d.r. nicht eindeutig quantifizieren. Sie sind auch nicht vollkommen voneinander unabhängig. Grafik 1 veranschaulicht die einzelnen Komponenten des synthetischen Zinssatzes. Herleitung aus Eigenkapital und Fremdkapital In der Herleitung aus Eigenkapital und Fremdkapital werden Annahmen über die Kosten von Eigen- und Fremdkapital und deren Anteile am Gesamtkapital getroffen. Diese Herleitung wird von Immobilienbewertern oft angewandt, ist bewährt, gut verständlich und ergibt offensichtlich plausible Resultate. Sie widerspricht jedoch den International Valuation Standards (IVS), nach denen für die Bestimmung eines Marktwertes die Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers nicht massgebend sind. Eine bei Unternehmungen gebräuchliche Variante davon ist der Weighted Average Cost of Capital-Ansatz (WACC), bei dem zusätzlich die Reduktion durch Steuerentlastung wegen der Fremdkapitalkosten berücksichtigt wird. Ermittlung aus Datenbanken mittels statistischer Analyse Die Ermittlung des Diskontsatzes aus Datenbanken mittels statistischer Analyse von Transaktionen erfolgt mit der multiplen linearen Regression, einem mathematisch statistischen Analyseverfahren. Die als hedonisches Verfahren bekannte Immobilienbewertungsmethode genügt wissenschaftlichen Ansprüchen. Sie basiert z.b. auf effektiven Immobilien-Handänderungen und wird verwendet, um Zusammenhänge zwischen lage- und objektspezifischen Einflussgrössen auf Immobilienwerte oder Diskontierungssätze quantitativ zu beschreiben. Die Herleitung von Zinssätzen aus Marktdaten hat in Bewertungsstandards eine hohe Priorität. Leider ist dafür eine grosse Datenmenge und eine Marktbeobachtung über mehrere Jahre nötig. Das Verfahren ist deshalb für Grafik 1: Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz Marktspezifische Basis Kompensation objektspezifischer Chancen und Risiken Risikoarmer Basiszinssatz + Attraktivität und Risiko des Anlagemarkts Immobilie ± Angebot / Nachfrage im lokalen Immobilienmarkt ± Lagespezifische Chancen und Risiken ± Objektspezifische Chancen und Risiken ± Immobilitätszuschlag

13 13 Einzelbewerter im praktischen Einsatz kaum geeignet. Ermittlung aus Finanzfluss und Lebenszyklus von Immobilien Der Finanzfluss über den Lebenszyklus einer Immobilie ist die Darstellung aller Cashflows und zeigt Erträge, Investitionen und Kapitalverzinsung (vgl. Norm SIA 480). Die Summe aller Free-Cashflows weist aus, ob ein Ertragsüberschuss entsteht und welcher Kapitalverzinsungssatz aus dem Ertragsüberschuss resultiert. Die Kapitalverzinsung entspricht dem Verhältnis zwischen Ertragsüberschuss und eingesetztem Kapital unter Berücksichtigung der zeitlichen Ausschüttung und der Altersentwertung. Daraus resultieren zwei Erkenntnisse: Einerseits ist die Kapitalrendite die resultierende Grösse aus Aufwand und Ertrag, andererseits hat die Teuerung auf die Kapitalrentabilität keinen Einfluss. Kapitalrentabilität und Diskontierungssätze ergeben sich direkt aus dem Finanzfluss und müssen nicht über Teilsätze aufgebaut werden. Renditen und Inflation Von der Teuerung betroffen sind alle Rendite- und Diskontierungssätze. Sie können real oder nominal ausgewiesen werden. Die nominalen Sätze vergleichen zwei Finanzgrössen mit unterschiedlichem Indexstand miteinander. Sie beschreiben z.b. das Verhältnis nachschüssiger Cashflows (Indexstand am Ende der Periode) mit den am Anfang der Periode geltenden Werten (Indexstand am Anfang der Periode). Beide Ansätze sind grundsätzlich möglich. Die International Valuation Standards (IVS) erlauben eine nominale wie auch eine reale Betrachtungsweise in der Zinssatzfestlegung. In der Praxis werden beide Ansätze verfolgt. Entscheidend ist das Prinzip der Konsistenz. Sowohl das nominale wie auch das reale Verfahren müssen in einer Bewertung widerspruchsfrei gehandhabt werden. Brutto- und Nettozinssätze In der Schätzungspraxis werden immer noch Brutto- und Nettozinssätze angewandt. Die Anwendung von Bruttozinssätzen ist in den aktuellen Bewertungsstandards nicht vorgesehen. Brutto- und Nettozinssätze stehen zwar in einem gewissen Zusammenhang mit den Diskontierungs- und Kapitalisierungssätzen, ihre Herleitung ist aber sehr komplex, da sie lage-, teuerungs- und altersabhängig sind. Die Bruttorendite, reduziert um den Betriebskostensatz, ergibt die Netto- oder Cashflow-Rendite. Die Netto- oder Cashflow-Rendite ist die Summe aus Altersentwertungssatz und Performance. Die Performance ihrerseits setzt sich aus der Kapitalrendite und dem Teuerungssatz zusammen. IRR, ROI, ROE, ROA / RONA Der interne Zinsfuss (englisch: IRR Internal Rate of Return) entspricht der mittleren, jährlichen Performance einer Investition oder Kapitalanlage während eines Betrachtungshorizontes. Der Return on Investment (deutsch Kapitalverzinsung, kurz ROI) misst die Performance des eingesetzten Kapitals. Der ROI kann sowohl auf das Eigenkapital (Return on Equity, kurz ROE) als auch auf das Gesamtkapital (Return on Assets, kurz ROA oder RONA) angewendet werden. Im Zusammenhang mit der Bewertung einer Immobilie sollten streng genommen vier Renditen unterschieden werden: die Bruttorendite, die Cashflow-Rendite (Nettorendite), die Performance (IRR, ROI, ROE, ROA / RONA) und die Kapitalrendite. Zusammenfassung der Eigenschaften der Diskontierungssätze aus der Finanzflussanalyse Die Kapitalrendite entspricht dem Verhältnis zwischen Ertragsüberschuss und eingesetztem Kapital unter Berücksichtigung der zeitlichen Ausschüttung und der Altersentwertung (vgl. oben «Brutto- und Nettozinssätze»). Performance sie entspricht dem Diskontierungssatz im DCF-Verfahren: Sie umfasst die Kapitalrendite und die Wertzu- und -abnahmen. Die Perform ance ist sowohl teuerungs- als auch potenzialabhängig. Netto- oder Cashflow-Rendite: Sie widerspiegelt neben der Performance auch die Altersentwertung und ist somit sowohl teuerungs-, potenzial- als auch zustandsabhängig. Bruttorendite: Sie setzt sich zusammen aus der Netto- oder Cashflow-Rendite und den Betriebskosten. Sie ist damit nicht nur teuerungs-, potenzial und zustandsabhängig, sondern ebenfalls vom Betriebskostensatz geprägt. Sie fällt höher oder tiefer aus, je nachdem, welche Betriebskosten ausgegliedert bzw. noch nicht ausgegliedert sind. Fazit 1: Die Kapitalrendite ist eine zentrale Grösse. Fazit 2: Das methodische Grundproblem beim Diskontsatzaufbau aus Komponenten besteht darin, dass die Diskontsatzkomponenten als %-Anteile eines noch nicht ermittelnden Wertes definiert werden müssen. Dieser noch nicht ermittelte Wert unterliegt zudem einem ständigen Veränderungsprozess infolge Altersentwertung und Teuerung. Veranschaulichung Kapitalrendite Teuerungssatz Altersentwertungssatz Betriebskostensatz Performance Cashflow Rendite Bruttorendite Beat Salzmann Dr. sc. ETH, Dipl. Arch. ETH/SIA beat.salzmann@iazi.ch

14 FR SAVOIR-FAIRE Taux d escompte dans l évaluation immobilière Taux d escompte et de capitalisation: fixation, principes, avantages et limites des divers procédés, problèmes de base liés à la méthode et signification fondamentale. Explications par l expert Beat Salzmann. Le taux d escompte sert à escompter ou déduire les intérêts d un paiement ou d un flux de paiement futur à la valeur actuelle. Il en résulte la valeur en espèces appelée Present Value ou valeur actuelle. Avec le taux de capitalisation, un rendement, un paiement régulièrement constant (annuité) est capitalisé en une valeur de rendement. La méthode Discounted Cashflow (DCF) utilise le taux d escompte pour escompter les flux de trésorerie de la première phase (période de prévision explicite) et le taux de capitalisation afin de calculer la valeur restante du dernier flux de trésorerie pour la seconde phase (durée de vie résiduelle). Différentes méthodes existent pour fixer les taux d escompte et de capitalisation. Les plus courantes sont la méthode analytique, basée sur les données du marché, le procédé synthétique qui fait appel au principe des coûts d opportunité, la détermination des taux d intérêt sur capitaux propres et étrangers et le calcul du taux d escompte à partir de banques de données au moyen de l analyse statistique des transactions. La méthode analytique La méthode analytique exploite les données de biens immobiliers comparables. Les normes appelées International Valuation Standards (IVS) privilégient cette méthode. Si l on dispose de données adéquates, c est l approche qu il faut appliquer. Cependant, ces données sont rarement disponibles et il est difficile d en déduire des taux d escompte. Le procédé synthétique Le procédé synthétique part d un taux d intérêt de base, taux d intérêt d un placement alternatif à faible risque qui est généralement celui des obligations fédérales à 10 ans. Déduction faite des suppléments spécifiques au marché et aux objets, le taux d intérêt est fixé en identifiant toutes les composantes déterminantes de la valeur. Lors du calcul des composantes individuelles, les réflexions qui ont mené à la détermination des taux partiels doivent être publiées. Il est souvent difficile de quantifier précisément les composantes du taux d escompte et de capitalisation synthétique qui ne sont de surcroît pas complètement indépendantes les unes des autres. Le graphique 1 illustre les composantes du taux d intérêt synthétique. Détermination sur la base des capitaux propres et étrangers Dans la détermination sur la base des capitaux propres et étrangers, on émet des hypothèses sur les coûts de ces capitaux et sur leur participation dans le capital total. Ce type de détermination est souvent utilisé par les estimateurs: il est éprouvé, compréhensible et donne manifestement des résultats plausibles. Toutefois, il contredit les International Valuation Standards (IVS) selon lesquels les capacités de financement de l acheteur ne sont pas déterminantes dans la fixation d une valeur de marché. Le Weighted Average Cost of Capital (WACC) constitue une variante de cette méthode couramment utilisée par les entreprises. Elle tient compte également de l allègement fiscal lié aux coûts des capitaux étrangers. Détermination à partir des banques de données au moyen de l analyse statistique Le calcul du taux d escompte, réalisé à partir des banques de données et au moyen de l analyse statistique des transactions, s effectue à l aide de la régression linéaire multiple, un procédé d analyse statistique mathématique. Cette méthode d évaluation immobilière est un procédé hédonique connu qui répond aux exigences scientifiques. Elle se base notamment sur des transactions immobilières effectives et vise à décrire de manière quantitative les rapports entre les paramètres spécifiques à la situation et à l objet qui influencent les valeurs immobilières ou les taux d escompte. La détermination des taux d intérêt sur base des données du marché joue un rôle essentiel dans les normes d évaluation. Malheureusement, de nombreuses données et un suivi du marché sur plusieurs années sont nécessaires à l application de la méthode. Le procédé est ainsi peu adapté aux estimateurs individuels. Calcul sur la base du flux financier et du cycle de vie des biens immobiliers Le flux financier propre au cycle de vie d un immeuble fournit une image de tous les flux de trésorerie et présente la relation entre rendements, investis- Graphique 1: Taux d escompte et de capitalisation Base spécifique au marché Compensation des chances et risques spécifiques à l objet Taux d intérêt de base à faible risque + Attractivité et risque du marché des placements immobiliers ± Offre/demande sur le marché immobilier local ± Chances et risques liés à la situation ± Chances et risques liés à la situation ± Supplément immobilité

15 15 sements et retour sur investissement (cf. norme SIA 480). La somme de tous les flux de trésorerie disponibles permet de voir si un excédent de recettes se dégage et de déterminer quel taux de retour sur investissement résulte de l excédent de recettes. Le retour sur investissement correspond au rapport entre excédent de recettes et capital investi, compte tenu de la répartition des dividendes dans le temps et de la dépréciation due à l âge. On peut en tirer deux conclusions: d une part, le rendement du capital résulte de l investissement et du rendement et d autre part, la hausse des prix n a aucune influence sur la rentabilité du capital. Rentabilité du capital et taux d escompte résultent directement du flux financier et ne doivent pas être établis sur des taux partiels. Rendements et inflation Tous les taux de rendement et d escompte sont concernés par la hausse des prix. Ils peuvent être fixés de manière réelle ou nominale. Les taux nominaux comparent deux valeurs financières avec un taux d index différent. Ils décrivent notamment le rapport entre les flux de trésorerie à terme échu (niveau d index en fin de période) et les valeurs en vigueur en début de période (niveau d index en début de période). Les deux systèmes sont possibles. Les International Valuation Standards (IVS) autorisent les approches nominale et réelle dans la détermination du taux d intérêt. Dans la pratique, les deux méthodes sont d application. Ce qui est capital, c est le respect du principe de consistance. Il importe que le procédé nominal ou réel soit appliqué sans aucune contradiction dans l évaluation. Taux d intérêt bruts et nets Les estimateurs continuent d utiliser les taux d intérêts bruts et nets. Toutefois, l application de taux bruts n est pas prévue dans les normes d évaluation actuelles. Si les taux bruts et nets sont dans une certaine mesure liés aux taux d escompte et de capitalisation, leur détermination est très complexe, car ils dépendent tous deux des paramètres de situation, de hausse des prix et de dépréciation due à l âge. En soustrayant le taux des coûts d exploitation du rendement brut, on obtient le rendement net ou de cash flow. On ajoute à la performance le taux de dépréciation liée à l âge pour dégager le rendement net ou de cash flow. Quant à la performance, elle se compose du rendement de capital et du taux d inflation. IRR, ROI, ROE, ROA/RONA Le taux de rentabilité interne (en anglais: IRR Internal Rate of Return) correspond à la performance annuelle moyenne d un investissement ou d un actif durant une période d observation. Le Return on Investment (en français «retour sur investissement» ou ROI) mesure la performance du capital investi. Le ROI peut être appliqué au capital propre (Return on Equity, abrégé ROE) et au capital total (Return on Assets, abrégé ROA ou RONA). Dans le cadre de l évaluation d un immeuble, il faut distinguer strictement quatre types de rendement: le rendement brut, le rendement sur cash flow (rendement net), la performance (IRR, ROI, ROE, ROA/RONA) et le rendement du capital. Résumé des caractéristiques propres aux taux d escompte sur la base de l analyse du flux financier Le rendement du capital correspond au rapport entre l excédent de recettes et le capital investi, compte tenu de la répartition des dividendes dans le temps et de la dépréciation due à l âge (voir cidessus «Taux d intérêt bruts et nets»). Performance elle correspond au taux d escompte dans le procédé DCF: elle englobe le rendement du capital et les fluctuations de valeur. La performance dépend tant de la hausse des prix que du potentiel. Rendement net ou sur cash flow: en plus de la performance, il reflète la dépréciation due à l âge et est ainsi tributaire de la hausse des prix, du potentiel et de l état de l immeuble. Rendement brut: il comprend le rendement net ou sur cash flow et les coûts d exploitation. S il dépend de la hausse des prix, du potentiel et de l état de l immeuble, il est aussi intimement lié au taux des coûts d exploitation. Il est plus ou moins élevé en fonction des coûts d exploitation déjà décomptés ou pas. Bilan 1: le rendement du capital est une valeur centrale. Bilan 2: le problème fondamental posé par la méthode en ce qui concerne la composition du taux d escompte à partir de différentes composantes, c est que les composantes du taux d escompte doivent être définies comme des parts exprimées en pourcentage d une valeur qui n est pas encore calculée. Cette valeur encore inconnue est soumise par ailleurs à des modifications constantes en raison de la hausse des prix et de la dépréciation due à l âge. Illustration Rendement du capital Taux d inflation Taux de dépréciation liée à l âge Taux propre aux coûts d exploitation Performance Rendement sur cash flow Rendement brut Beat Salzmann Dr. sc. ETH, Dipl. Arch. ETH/SIA beat.salzmann@iazi.ch

16 IT KNOW-HOW Tassi di sconto nella valutazione immobiliare Tasso di sconto e capitalizzazione: fissazione, principi, vantaggi e limiti delle diverse procedure, problemi di base a livello di metodo e loro significato principale. Tutto spiegato dall esperto Beat Salzmann. Il tasso di sconto serve a scontare o dedurre gli interessi di un pagamento o di un flusso di pagamenti futuri rispetto al valore attuale. Ne risulta il valore in contanti, il Present Value o il valore attuale. Con il tasso di capitalizzazione un rendimento, un pagamento regolare e costante (rendita annuale) viene capitalizzato rispetto ad un valore di rendimento. Il metodo Discounted Cashflow (DCF) utilizza il tasso di sconto per scontare il cashflow della prima fase, il periodo di previsione esplicito e il tasso di capitalizzazione, al fine di calcolare il valore residuo dall ultimo cashflow per la seconda fase, la durata utile residua. Esistono diversi modi per fissare i tassi di sconto e di capitalizzazione. I più comuni sono il metodo analitico, basato sui dati di mercato, la procedura sintetica che si basa sul principio dei costi opportunità, la determinazione del tasso di interesse su capitali propri e di terzi e il calcolo del tasso di sconto a partire dalle banche dati tramite l analisi statistica delle transazioni. Il metodo analitico Nel metodo analitico vengono sfrut tati i dati di immobili paragonabili. Negli International Valuation Standards (IVS) viene privilegiata la procedura analitica. Se sono presenti i dati idonei, va applicato questo metodo. Questi dati, tuttavia, sono disponibili raramente ed è difficile dedurre il tasso di sconto da essi. La procedura sintetica Nella procedura sintetica si parte da un tasso di interesse di base, quello di un investimento alternativo a basso rischio, solitamente il tasso di interesse delle obbligazioni federali a 10 anni. Fatta la deduzione dei supplementi specifici del mercato e dell immobile, il tasso di interesse si calcola identificando tutte le componenti che determinano il valore. Per il calcolo delle singole componenti è necessario pubblicare le riflessioni che hanno portato alla determinazione dei tassi parziali. Le componenti del tasso di sconto e di capitalizzazione sintetiche solitamente non sono facili da quantificare. Anche perché non sono completamente indipendenti le une dalle altre. Il grafico 1 mostra le componenti del tasso di interesse sintetico. Determinazione sulla base del capitale proprio e di terzi Nella determinazione sulla base del capitale proprio e di terzi si fanno ipotesi sui costi del capitale proprio e di terzi e sulla loro quota sul capitale totale. Questo tipo di determinazione è spesso usata dai valutatori: è provata, comprensibile e dà chiari risultati plausibili. Tuttavia, è in contraddizione con gli International Valuation Standards (IVS), secondo i quali le capacità di finanziamento di un acquirente non sono determinanti per la fissazione di un valore di mercato. Una variante di questo metodo usata dalle aziende è il Weighted Average Cost of Capital (WACC) che prende in considerazione anche lo sgravio fiscale legato ai costi del capitale di terzi. Determinazione a partire da banche dati tramite analisi statistica Il calcolo del tasso di sconto partendo da banche dati e tramite l analisi statistica delle transazioni avviene con la regressione lineare multipla, un procedimento di analisi statistico matematico. Questo metodo di valutazione immobiliare è un procedimento edonistico conosciuto che risponde alle esigenze scientifiche. In particolare si basa sulle transazioni immobiliari effettive e viene usato per descrivere a livello quantitativo i rapporti tra i parametri specifici tra la situazione e l immobile che influenzano i valori immobiliari o i tassi di sconto. La determinazione dei tassi d interesse partendo da dati di mercato ha un ruolo essenziale negli standard di valutazione. Purtroppo, sono necessarie grandi quantità di dati e l osservazione del mercato nel corso di diversi anni. Questo metodo è quindi poco adatto per un valutatore singolo. Calcolo sulla base del flusso finanziario e del ciclo di vita dell immobile Il flusso finanziario attraverso il ciclo di vita di un immobile dà un immagine trasparente di tutti i cashflow e presenta il rapporto tra rendimenti, investimenti e ritorno sugli investimenti (analogamente alla norma SIA 480 calcolo della redditività per gli investi- Grafico 1: Tasso di sconto e di capitalizzazione Base specifica del mercato Compensazione di possibilità e rischi specifici dell immobile Tasso d interesse di base a basso rischio + Attrattività e rischio del mercato degli investimenti immobiliari ± Offerta/domanda sul mercato immobiliare locale ± Possibilità e rischi legati alla situazione ± Possibilità e rischi legati all immobile ± Supplemento immobilità

17 17 menti edili). Il ciclo di vita di un immobile è interamente rappresentato dal flusso finanziario. La somma di tutti i free cashflow permette di vedere se vi è un surplus di incassi e di determinare quale tasso sul ritorno degli investimenti risulta dal surplus di incassi. Il ritorno sugli investimenti corrisponde al rapporto tra il surplus di guadagni e il capitale investito, considerando i tempi e il deprezzamento dovuto all età. L analisi del flusso finanziario mostra inoltre i legami tra le diverse rendite (rendite lorde e nette, performance e rendite di capitale) e l effetto della durata d uso e l aumento di prezzo. Si possono trarre due conclusioni: da un lato la rendita di capitale risulta dall investimento e dalla rendita e dall altro l aumento di prezzo non influisce sulla redditività del capitale. La redditività del capitale e i tassi di sconto risultano direttamente dal flusso finanziario e non devono basarsi sui tassi parziali. Rendite e inflazione Tutti i tassi di rendita e di sconto sono interessati dall aumento del prezzo. Possono essere fissati in modo reale o nominale. I tassi nominali confrontano due valori finanziari con un tasso d interesse diverso. Descrivono per esempio il rapporto tra il cashflow in arretrato (livello dell indice alla fine del periodo) e i valori in vigore all inizio del periodo (livello dell indice all inizio del periodo). Entrambi i sistemi sono applicabili. Gli International Valuation Standards (IVS) permettono sia l approccio nominale, sia quello reale nella determinazione del tasso di interesse. Nella pratica sono applicati entrambi. È fondamentale il principio della coerenza. La procedura nominale e quella reale devono essere applicate senza contraddizioni nella valutazione. Tassi di interesse lordi e netti I valutatori continuano ad utilizzare i tassi di interesse lordi e netti. L impiego dei tassi d interesse lordi non è però previsto negli attuali standard di valutazione. Se i tassi di interesse lordi e netti sono in qualche modo legati ai tassi di sconto e capitalizzazione, la loro determinazione è molto complessa, poiché dipendono dai parametri della situazione, dall aumento dei prezzi e dal deprezzamento dovuto all età. Solo con l analisi del flusso finanziario si comprendono i rapporti tra i tassi: sottraendo i costi operativi dalla rendita lorda si ottiene la rendita netta o su cashflow. La rendita netta o su cashflow è la somma del tasso di deprezzamento dovuto all età e la performance. La performance, a sua volta, è composta dalla rendita di capitale e dal tasso di inflazione. IRR, ROI, ROE, ROA / RONA Il tasso di redditività interna (in inglese: IRR Internal Rate of Return) corrisponde alla performance annuale media di un investimento o di un investimento di capitale nel corso di un periodo di osservazione. Il Return on Investment (in italiano «ritorno sugli investimenti», ROI) misura la performance del capitale investito. Il ROI può essere applicato sia al capitale proprio (Return on Equity, ROE) sia al capitale totale (Return on Assets, ROA o RONA). Nel quadro della valutazione di un immobile si distingue nettamente tra quattro tipi di rendita: la rendita lorda, la rendita su cashflow (rendita netta), la performance (IRR, ROI, ROE, ROA / RONA) e la rendita di capitale. Riepilogo delle caratteristiche dei tassi di sconto sulla base dell analisi finanziaria La rendita di capitale corrisponde al rapporto tra il surplus di guadagni e il capitale investito, considerando i tempi e il deprezzamento dovuto all età (cfr. «Tassi di interesse lordi e netti»). Performance corrisponde al tasso di sconto nella procedura DCF: comprende la rendita di capitale e le fluttuazioni del valore. La performance dipende sia dall aumento di prezzo, sia dal potenziale. Rendita netta o sul cashflow: oltre alla performance, riflette il deprezzamento dovuto all età e quindi dipende anche dall aumento di prezzo, dal potenziale e dalle condizioni dell immobile. Rendita lorda: è composta dalla rendita netta o sul cashflow e dai costi operativi. Dipende quindi non solo dall aumento di prezzo, dal potenziale e dalle condizioni dell immobile, ma anche dal tasso dei costi operativi. È più o meno elevata in base allo scorporo dei costi di esercizio. Conclusione 1: La rendita di capitale è un valore centrale. Conclusione 2: Il problema metodologico principale nella determinazione del tasso di sconto a partire dalle diverse componenti è che queste devono essere definite come una parte espressa in % di un valore non ancora calcolato. Questo valore ancora sconosciuto è soggetto a variazioni continue dovute al deprezzamento per invecchiamento e all aumento di prezzo. Illustrazione Rendita di capitale Tasso di inflazione Tasso di deprezzamento dovuto all età Tasso sui costi d esercizio Performance Rendita su cashflow Rendita lorda Beat Salzmann Dr. sc. ETH, Dipl. Arch. ETH/SIA beat.salzmann@iazi.ch

18 18 service Rechtlich gut beraten Der SIV möchte seinen Mitgliedern noch mehr Service bieten und offeriert neu eine kostenlose Rechtsberatung im Sinne einer Erstinformation. Oft haben bei Schätzungen relevante privat- und öffentlichrechtliche Fragen eine substanzielle Auswirkung auf den Verkehrswert. Ein Schätzer tut deshalb gut daran, frühzeitig entsprechende rechtliche Abklärungen zu tätigen. Im Sinne eines kostenlosen Mitgliederservices will der SIV testen, inwiefern eine solche für Verbandsmitglieder kostenlose Dienstleistung für eine telefonisch juristische Erstinformation nachgefragt wird. So haben Sie als SIV-Mitglied neu die Möglichkeit, sich bei allfälligen Fragen an Dr. Peter Burkhalter zu richten, der Ihnen erste juristische Fragen am Telefon beantwortet. Zur Person Dr. iur. Peter Burkhalter ist Partner der renommierten Kanzlei Hodler Rechtsanwälte, Bern. Er praktiziert seit 1993 als Rechtsanwalt, ist u.a. spezialisiert auf Bau-, Immobilien- und Finanzierungsrecht (einschliesslich Mietrecht), hält Fachvorträge und publiziert regelmässig zum Thema. Sprachen: Deutsch, Englisch, Französisch und Spanisch. Interesse? Kontaktieren Sie: Dr. Peter Burkhalter, Rechtsanwalt, Hodler Rechtsanwälte, Bern FR Juridiquement bien conseillé La SIV souhaite élargir les services proposés à ses membres en leur offrant une consultation juridique gratuite dans le cadre d une information préliminaire. Lors des estimations, les questions de droit public et de droit privé exercent souvent une influence considérable sur la valeur du bien en question. C est pourquoi il est bon qu un estimateur obtienne rapidement toutes les clarifications juridiques en la matière. Dans le cadre des services gratuits proposés à ses membres, la SIV souhaite vérifier quelle est la demande d un service de ce type gratuit pour les membres de l association visant à proposer des informations juridiques initiales par téléphone. En tant que membres de la SIV, vous avez désormais la possibilité de poser vos éventuelles questions juridiques à Peter Burkhalter qui y répondra par téléphone. Le Dr iur. Peter Burkhalter est partenaire du cabinet d avocats réputé Hodler à Berne. Il exerce en tant qu avocat depuis 1993 et s est notamment spécialisé dans les domaines suivants: droit de la construction, droit immobilier et droit du financement (y compris droit du bail). Il donne des conférences thématiques et publie régulièrement des articles sur ce thème. Langues: allemand, anglais, français et espagnol. Intéressé? Contactez: Dr Peter Burkhalter, avocat, Hodler Rechtsanwälte, Berne IT Una buona consulenza giuridica La SIV intende proporre ai propri membri un assistenza ancora migliore, offrendo ora una consulenza giuridica gratuita nel quadro di un informazione preliminare. Spesso, nelle valutazioni, le questioni di diritto privato e pubblico influiscono in modo sostanziale sul valore del bene in oggetto. Ecco perché un valutatore fa bene ad ottenere in anticipo tutti i chiarimenti in materia. Nel quadro di un servizio gratuito per i membri, SIV vuole testare quale sia la domanda per un servizio di questo tipo, proponendo una consulenza telefonica per le informazioni preliminari. In qualità di membri SIV, avete ora la possibilità di rivolgere qualsiasi domanda di carattere giuridico al Dr. Peter Burkhalter, che vi risponderà al telefono. Il Dr. iur. Peter Burkhalter è partner del famoso studio legale Hodler Rechtsanwälte, Berna. Esercita come avvocato dal 1993 ed è anche specializzato in diritto edilizio, diritto immobiliare e finanziario (diritto di locazione incluso), tiene conferenze specialistiche e pubblica regolarmente contributi sull argomento. Lingue: tedesco, inglese, francese e spagnolo Interessa? Contattare: Dr. Peter Burkhalter, avvocato, Hodler Rechtsanwälte, Berna

19 19 PRÜFSOFA Vielfalt, Sorgfalt, Einfalt Kaum den Hörer aufgelegt, wird der Schätzer aufgeregt. Er sieht sich nämlich nach dem Anruf des Kunden mit dem Erhalt des Auftrags für die offerierte Bewertung mit einer Vielfalt von Themen konfrontiert, die er nun zu strukturieren, zu bearbeiten und letztlich zu bewältigen hat. Öffentliches Baurecht, privates Baurecht, Privatrecht überhaupt, Mietrecht, Umweltrecht, die entsprechende aktuelle Rechtspraxis, Baustoffkunde, Statik und Baukonstruktion, Erdbebensicherheit, Vorhandensein gefährlicher Substanzen, Grundbau und Geologie des Baugrundes, Alterung, Zustand und Leistungen der Bauten und Bauteile, Nachfragesituation im Immobilienmarkt, wirtschaftliche Situation und Entwicklung, Zinsgefüge, Teuerungserwartungen, architektonische Qualität, Nachhaltigkeit der aktuellen Nutzungen und Erträge, allfälliges zusätzliches Nutzungspotenzial, Angemessenheit der tatsächlichen Aufwände für die Liegenschaft, anstehende und zukünftige bauliche Massnahmen, ihre Kosten, ihr Realisierungszeitpunkt und das ist erst ein Teil der Auslegeordnung. Sorgfaltspflicht rasch verletzt Diese Vielfalt fordert den Schätzer. Er hat gut zu bedenken, was er aus der Vielfalt lediglich kurz und summarisch und was er bis in die Tiefe zu bearbeiten hat. Er ist dabei auf einer Gratwanderung. Der eine Abgrund ist eigentlich das Zeitbudget, das der Offerte zugrunde liegt; der andere die erforderliche Sorgfalt für die korrekte Erfüllung eines Auftrags. Die Sorgfaltspflicht ist schnell verletzt. 1 Credit Suisse: Immobilienmarkt 2014, Seite 35 2 NZZ Ein amtlicher Schweizer Immobilienpreisindex, Im erhaltenen Grundbuchauszug ein noch nicht erfasster Tagbucheintrag des Notariates, der wertrelevant ist? Schädlingsbefall in einem finsteren Teil des Dachstocks? Asbestgeschützte Stahlträger, vielleicht unter der Verkleidung mit Gipskartonplatten versteckt? Richtplan- Eintrag für eine neue Autobahnzufahrt in naher Nachbarschaft? Übersehener Eintrag bezüglich Überflutungsrisiko im Kataster der Naturgefahren? Eine nachträgliche Umnutzung der Fläche «Diese Vielfalt fordert den Schätzer. ( ) Er ist dabei auf einer Gratwanderung.» im Dachgeschoss, ein ebensolcher Einbau eines Dachfensters, beides nie baubewilligt und nicht bewilligungsfähig, da im Widerspruch zur Bauordnung der Gemeinde? Muss der Schätzer die Baubewilligungen also verlangen und prüfen, ob die heute ertrags- und somit wertrelevanten Nutzungen auch bewilligt sind? Und was, wenn der Auftraggeber die Baubewilligung nicht hat? Fast schon erschlagen von der Vielfalt der Fragen und vom Bemühen um Sorgfalt lauert aber eine weitere Fallgrube auf den Bewerter. Die meist immer noch unbefriedigende Datenlage bezüglich Mietwerten bringt den Bewerter in Versuchung, entsprechende kommerzielle Daten-Angebote zu verwenden. Was verführerisch als quartalsweise erhobene Angebotsmieten daherkommt, qualifiziert die Credit Suisse in ihrer gerade publizierten Studie überzeugend als «fernab der Realität» und «eindeutig verzerrt». 1 Der Produzent der hier kritisierten Verzerrung ist immerhin in guter Gesellschaft. Schon lange vor der CS ist der NZZ aufgefallen, dass Preisdaten der bekannten Statistik- Anbieter für Eigentumswohnungen im Zeitraum von 2000 bis 2011 Preissteigerungen zwischen 24 % und 51 % ausweisen. 2 Statistische Einfalt? Offenbar, aber erfolgreich vermarktet. Martin Frei MSc ETH in Architektur/SIA; MAS ETH in Management, Technology and Economics/BWI, Zürich; mf@immoconsult-frei.ch

20 FR banc d essai Diversité, diligence, simplicité Le combiné à peine posé, l estimateur est gagné par l agitation. Après l appel du client lui demandant une estimation, il se trouve en effet confronté à une multitude de thématiques qu il doit organiser, traiter et, en fin de compte, assimiler. Droit public de la construction, droit privé de la construction, droit privé en général, droit du bail, droit environnemental, jurisprudence actuelle correspondante, connaissance des matériaux de construction, statique et structure des bâtiments, normes antisismiques, présence de substances toxiques, fondations et géologie du terrain de construction, vieillissement, état et performances des bâtiments et des éléments de construction, état de la demande sur le marché de l immobilier, évolution de la situation économique, intérêts, prévisions en matière d inflation, qualité architectonique, durabilité des utilisations actuelles et des bénéfices, éventuel potentiel d exploitation supplémentaire, proportionnalité des dépenses réelles pour le bien foncier, mesures actuelles et à venir en matière de bâtiments, leurs coûts, leur date de réalisation et la liste n est pas exhaustive. 1 Credit Suisse: marché immobilier 2014, page 35 2 NZZ Un indice suisse officiel des prix de l immobilier, Le devoir de diligence est vite enfreint Cette diversité exige beaucoup de l estimateur: il doit se demander quelles thématiques, parmi cette multitude, il lui faudra traiter brièvement et sommairement, et lesquelles, au contraire, il devra examiner en profondeur. C est un exercice d équilibriste. Il y a en fait, d un côté, le temps nécessaire pour établir l offre et, de l autre, la diligence requise pour exécuter correctement une commande. Ce devoir de diligence est vite enfreint. «Cette diversité exige beaucoup de l estimateur. ( ) C est un exercice d équilibriste.» L inscription au journal pas encore saisie dans l extrait du registre foncier du notaire qui revêt une certaine importante pour la détermination de la valeur? L infestation parasitaire dans un recoin de la charpente? Des poutres d acier amiantées, peut-être cachées sous des plaques de placoplâtre? L inscription dans le plan directeur concernant une nouvelle sortie d autoroute toute proche? L inscription négligée concernant le risque d inondation au registre des risques naturels? Une transformation des combles, un aménagement d une fenêtre mansardée, sans permis de construire et non soumis à autorisation, car en contradiction avec le règlement d urbanisme de la commune? L estimateur doit-il prolonger ces permis de construire et vérifier si les utilisations, aujourd hui productives et importantes pour la détermination de la valeur, ont obtenu un permis de construire? Et que faire si le mandant n a pas de permis de construire? Mais un autre piège guette l estimateur, presque submergé par toutes ces questions et par ce souci de diligence. Les informations généralement insatisfaisantes concernant les valeurs locatives incitent l estimateur à utiliser des données commerciales. Il peut être séduisant de relever trimestriellement les loyers proposés, mais Crédit Suisse, dans une étude récente, qualifie ces prix de «loin de la réalité» et de «manifestement biaisés». 1 Le responsable de cette distorsion critiquée ici est en bonne compagnie. Bien avant CS, la NZZ avait remarqué que les données des fournisseurs de statistiques connus concernant les prix des logements en propriété pour la période affichaient des hausses situées entre 24 % et 51 %. 2 Simplification statistique? Manifestement, mais une simplification qui rapporte gros. Martin Frei MSc ETH en architecture/sia; MAS ETH en Management, Technology and Economics/BWI, Zurich; mf@immoconsult-frei.ch