Wie angemessen sind die kommunalen Angemessenheitskriterien?

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1 1. Dortmunder Wohnungspolitisches Kolloquium am 16. April 2008 Wie angemessen sind die kommunalen Angemessenheitskriterien?, Team Wohnungsmarktbeobachtung

2 Gliederung 1 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme 2 Analysen zum aktuellen Wohnungsangebot 3 Einschätzung des Anteil angemessener Mietwohnungen am Angebot 4 Fazit 2

4 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Häufige Grundlagen kommunaler Angemessenheitsgrenzen häufig: Produkt-Werte (Gesamtmieten-Obergrenzen) leiten sich ab aus einem Wert für eine Quadratmeter-Miete und den Wohnflächengrenzen nach VV WoBindG meist Nettokaltmiete, selten inkl. kalten Nebenkosten Ableitung dieser Quadratmeter-Miete aus der alten Sozialhilfe-Praxis (Übernahme der alten Obergrenzen) Wohngeldtabelle Daten der kommunalen Verwaltungsvollzugs (Wohngeld, Wohnraumvermittlung) Mietspiegel z.t. überprüft durch Rückfrage bei örtlicher Wohnungswirtschaft z.t. überprüft durch Recherche in Internet- oder Zeitungsangeboten (meist nicht kontinuierlich) kommunale Haushaltslage als weiterer Faktor zu vermuten 4

5 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Probleme kommunaler Angemessenheitsgrenzen tatsächliches Wohnungsangebot häufig nicht berücksichtigt (keine, unzureichende oder veraltete Datengrundlage) regionale Ungleichbehandlung Ungleichbehandlung verschiedener Haushaltsgrößen Bedarfsseite nicht berücksichtigt: Wie viele BG welcher Größe stehen wie vielen angemessenen Wohnungen gegenüber? Umzugs- und Ablehnungsraten? Konflikt mit dem Ziel, soziale Mischung herzustellen o. weitere Segregation zu vermeiden (Wohnungs-, Sozial- und Stadtentwicklungspolitik) Konflikt mit dem Klimaschutz: in entspannten Wohnungsmärkten Subventionierung energetischer ineffizienten Wohnraums (Umwelt-, Energie-, Wohnungspolitik, Wirtschaftsförderung) angesichts der Tragweite z.t. mangelnde Einbeziehung der anderen relevanten Ressorts und Politikfelder bei der Festlegung 5

6 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Exkurs: Zum Zielkonflikt mit dem Klimaschutz SGB II/XII: Neben- und Heizkosten werden komplett, die Nettokaltmiete aber nur bei Angemessenheit übernommen Energiespar-Investitionen senken Heizkosten, lassen Nettomiete fast immer steigen Für Hartz-Vermieter kein Anreiz für energet. Sanierung, im Gegenteil de facto Subventionierung energetisch ineffizienten Wohnraums (niedrige Nettomieten, aber hohe Heizkosten wg. alter Heizung/schlechter Isolierung), der auf dem Markt immer weniger Chancen hätte Lösungsansätze: Warmmieten-Obergrenzen, innerhalb derer die BG Spielraum haben Beispiel Klimabonus Stadt Bielefeld: Bei nachgewiesenem Niedrigverbrauch (Energiepass) werden höhere Nettokaltmieten übernommen 6

7 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Problematische Aspekte bei der Anwendung von Mietspiegeln (1) kleinere Kommunen haben z.t. gar keinen Mietspiegel Mietspiegel schließen Sozialmietwohnungen explizit aus Werte oft vereinbart (keine oder unzureichende Datengrundlage) auch bei empirischen Mietspiegeln: z.t. veraltete Daten Mietverträge der letzten 4 Jahre Lange Zeitdauer von Erhebung bis zum Inkrafttreten Keine Fortschreibung oder nur anhand Mietenindex des Landes (örtliche Marktdynamik bleibt unberücksichtigt) Gerade Kommunen mit steigenden Mieten: offenbar gezieltes Hinauszögern der Fortschreibung aus Furcht vor Kostensteigerungen bei SGB II/XII 7

8 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Problematische Aspekte bei der Anwendung von Mietspiegeln (2) Häufig nur Quadratmeter- Mieten, keine Differenzierung nach Wohnungsgrößen Schwierig: Auswahl der geeigneter Werte Umgang mit Preisspannen? Welche Kategorien (Baujahr, Lage, Ausstattung)? Vereinfachung möglich/erforderlich? 8

9 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Problematische Aspekte bei der Anwendung von Mietspiegeln (3) Hauptproblem Umkehr der Leserichtung : kein Rückschluss auf Marktanteil und Verfügbarkeit der jeweiligen Wohnungskategorie möglich wie viele Wohnungen gibt es in jeder Kategorie? wie viele davon sind Mietwohnungen? wie viele davon werden frei/angeboten? 9

10 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Bessere Alternative: Angebotsanalyse aktuelles Angebot auf dem Markt Quellen: Tageszeitungen & Anzeigenblätter Internet Wohnungsunternehmen kommunale Wohnraumvermittlung Marktabdeckung unterschiedlich, Auswahl der Quellen wichtig Erhebung relativ aufwendig (aber machbar & lohnenswert) Auswertungsmöglichkeiten: z.t. nach Baualter differenziert nach Wohnungsgrößen/BG-Größe Differenziert nach Stadtteilen (Segregationsrisiko) Preisstrukturen Laufende/regelmäßige Überprüfung möglich 10

11 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Vorteile der Angebotsanalyse 50 % /m 2 1-Zimmer-Wohnung 2-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung 4- und mehr Zimmer-Wohnung Mieteinfamilienhäuser bis und mehr Wfa-WoB NRW 2007 Preisverteilung zeigt, wie sich Mietobergrenzen (und evtl. Änderungen) auswirken würden Differenzierung nach Wohnungsgrößen erlaubt spezifische Festlegungen erhöhte Treffsicherheit ermöglicht mehr Gerechtigkeit und mehr Kosteneffizienz Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 11

12 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Angebotsanalyse: Teilmärkte und mögliche Quellen Angebote der Makler Wohnungsanzeigen in Tageszeitungen Wohnungsanzeigen in Anzeigenblättern Private Angebote Kombination Internet/Print (kalaydo, annonza, NW etc.) reine Internet-Anzeigen (immoscout) Sozialwohnungen Angebote der gewerblichen Wohnungswirtschaft Sozialwohnungen unter der Hand/über persönliche Kontakte vermittelt, Maklerkartei unternehmenseigene Wohnungsvermittlung kommunale Wohnungsvermittlung sonstige (Aushänge, Arbeitgeber etc.) 12

14 Analysen zum aktuellen Angebot empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten) Marktabdeckung in den Regionen (Relation Mietangebote : Gesamtbestand Miet-WE) ST HF MI Marktabdeckung abhängig von der Erfassung der lokalen Online-Märkte insbes. aber von Präsenz der örtlich wichtigen Print-Anzeigenmärkte im Internet Diskrepanz Westfalen - Rheinland KLE VIE MG BOR COE RE WES BOT OB DU MH KR D NE GE HER BO E EN ME W SG RS MS WAF HAM UN DO HA MK GT SO HSK BI PB LIP HÖX eher geringe Marktabdeckung in Teilen des Münsterlands, Südwestfalens und des Ruhrgebiets In den meisten Regionen hat sich die Marktabdeckung seit 2005 leicht verbessert HS AC (St.) AC (Kr.) DN BM EUS LEV GL K BN GUM SU OE SI bis 2 % (7) 2 bis 4 % (26) 4 bis 6 % (10) 6 bis 8 % (7) mehr als 8 % (4) Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 14

15 Analysen zum aktuellen Angebot 1 Preisverteilung nach Baualter Inwiefern gilt die Annahme Je älter desto günstiger? 9,00 8,00 7,00 6,00 Mieten je qm 2005 nach Baualter ( je qm netto kalt) (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) Kurve: Altbau teuerer als 50er und 60er Jahre 50er, 60er und 70er Jahre fast gleichauf 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Altbau 50er Jahre 60er Jahre 70er Jahre 80er Jahre 90er Jahre Neubau (ab 2004) Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 15

16 Analysen zum aktuellen Angebot 1 Preisverteilung nach Baualter regionale Unterschiede Inwiefern gilt die Annahme Je älter desto günstiger? 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 Mieten je qm 2005 nach Baualter ( je qm netto kalt) (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) NRW Münster Köln In einigen Regionen gilt der klassische Zusammenhang (Ruhrgebiet, periphere ländliche Kreise). Angespannte Märkte (Rhein, Münster etc.): Altbau fast so teuer wie Neubau, wahrscheinlich komplett modernisiert. 5,00 4,00 Duisburg Kr. Höxter 3,00 Altbau 50er Jahre 60er Jahre 70er Jahre 80er Jahre Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 90er Jahre Neubau (ab 2004) 16

17 Analysen zum aktuellen Angebot 2 Preisverteilung nach Wohnungsgröße Je größer desto günstiger (je qm) - meistens 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Mieten je qm 2005 nach Wohnungsgröße ( je qm netto kalt) (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer > 3 Zim. Miet-EFH einige regionale Ausnahmen: Regionen mit relativ einheitlichen Preisstruktur (Ruhr, Niederrhein) und Regionen, wo große Wohnungen besonders knapp und daher auch rel. am teuersten sind (Düsseldorf, Essen u.a.) Mieteinfamilienhäuser Gärten, Garagen verteuern die Miete im ländlichem Räum aber wichtiges Marktsegment Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 17

18 Analysen zum aktuellen Angebot 2 Preisverteilung nach Wohnungsgröße Mittlere Gesamtmiete für 1-Zimmer-WE (Median) ST HF MI Mit Ausnahme von Münster und der Spitzenregion am Rhein wenig Unterschiede zwischen den Regionen (bei Wohnungen anderer Größen deutlich höher) Auch die sonst günstigen Kreise haben nicht so günstige Mieten für kleine Wohnungen (Knappheitsproblem) rel. einheitliche Gesamtmiete entsteht aus regional recht variierenden Einzelfaktoren mittlere Wohnungsgröße und mittlerer Miete je qm Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 18 KLE HS VIE AC (St.) AC (Kr.) MG DN WES KR NE BM EUS BOR BOT OB DU MH D ME K RE GE HER BO E SG LEV W BN GL COE EN RS SU DO HA MS GUM UN MK HAM WAF OE SO HSK mehr als 310 (1) (Anzahl Kreise/ kreisfreie Städte) SI GT bis 200 (11) BI PB LIP mehr als 200 bis 250 (32) mehr als 250 bis 270 (2) mehr als 270 bis 310 (8) HÖX Wfa - WoB NRW 2007 Quelle: empirica 2006

19 Analysen zum aktuellen Angebot 2 Wohnungsgröße: Nachfrageschub nach kleinen Wohnungen Hartz IV fördert das Alleinwohnen (finanz. Nachteile für Partner) Angemessenheitsgrenzen kollidieren mit tendenzieller Überversorgung kleiner Haushalte Umlenkung der Nachfrage von Zweibis Drei-Zimmer-Wohnungen auf Kleinwohnungen (Appartements und Einzimmerwohnungen) Befragungen der Wohnungsunternehmen in NRW 2006 und 2007 bestätigen das zuvor problematischer Teilmarkt Vermutung: Nicht nur durch angeordnete Umzüge, sondern auch Präventionsstrategie bei normalen Umzügen, insbesondere von Haushalten, die befürchten, in Zukunft Hartz-IV- Leistungen beziehen zu müssen Ist in Folge von Hartz IV in Ihren Beständen die Nachfrage nach kleinen Wohnungen gestiegen? (Quelle: Wfa WoWiB 2007) sehr deutlich 33% deutlich 57% gar nicht 2% kaum 8% Wfa - WoB NRW

20 Analysen zum aktuellen Angebot 2 Wohnungsgröße: Nachfrageschub nach kleinen Wohnungen Von 2005 auf 2006 haben sich Kleinwohnungen relativ betrachtet weiter verteuert ist das schon ein Hartz-IV- Effekt? finanzielle Belastung für SGB-II-Träger steigt 20% 15% 10% (empirica-preisdatenbank; Quelle: IDN Immo-Daten GmbH) Abb.: Abweichung der Miete für verschiedene Wohnungsgrößen von der mittleren Quadratmetermiete in NRW im Vergleich 2005/ 2006 (empirica-preisdatenbank; Quelle: IDN Immo-Daten GmbH) 5% 0% -5% -10% 1 Zimmer Mieteinfamilienhäuser 2 Zimmer 3 Zimmer 4 und mehr Zimmer Wfa-WoB NRW

21 Analysen zum aktuellen Angebot 3 Preisverteilung: differenzierte und weniger differenziertere Märkte Vergleich der Städte Düsseldorf und Duisburg 50 % 40 1-Zimmer-Wohnung 2-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung 4- und mehr Zimmer-Wohnung Mieteinfamilienhäuser 50 % 40 1-Zimmer-Wohnung 2-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung 4- und mehr Zimmer-Wohnung Mieteinfamilienhäuser /m 2 bis und mehr Wfa-WoB NRW /m 2 bis und mehr Wfa-WoB NRW 2007 Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 21

22 Analysen zum aktuellen Angebot 3 Preisverteilung: differenzierte und weniger differenziertere Märkte weitere Städte mit ausgeprägtem oberen Marktsegment Mietwohnungsangebot in Köln 2005 nach Preisklassen ( je qm netto kalt) (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) 1-Zimmer-WE 2-Zimmer-WE 3-Zimmer-WE Mietwohnungsangebot in Bonn 2005 nach Preisklassen ( je qm netto kalt) (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) Zimmer-WE >4 Zimmer Miet-EFH Zimmer-WE Zimmer-WE 3-Zimmer-WE Zimmer-WE >4 Zimmer 100 Miet-EFH 0 <3 /m Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 0 <3 /m

23 Analysen zum aktuellen Angebot 3 Preisverteilung: differenzierte und weniger differenziertere Märkte weitere Städte mit preislich weniger differenziertem Angebot 400 Mietwohnungsangebot in Gelsenkirchen 2005 nach Preisklassen ( je qm netto kalt) Mietwohnungsangebot in Dortmund 2005 nach Preisklassen ( je qm netto kalt) 300 (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) 500 (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) 1-Zimmer-WE Zimmer-WE 3-Zimmer-WE 4-Zimmer-WE >4 Zimmer Miet-EFH Zimmer-WE 2-Zimmer-WE 3-Zimmer-WE 4-Zimmer-WE >4 Zimmer Miet-EFH < < Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 23

24 Analysen zum aktuellen Angebot 3 Preisverteilung: differenzierte und weniger differenziertere Märkte Kreise (Ballungsrand, ländlicher Raum) Mietwohnungsangebot im Kreis Coesfeld 2005 nach Preisklassen ( je qm netto kalt) 400 WE Mietwohnungsangebot im Kreis Unna 2005 nach Preisklassen ( je qm netto kalt) 100 (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) 300 (empirica Preisdatenbank; Quelle: IDN Immodaten GmbH) Zimmer-WE 2-Zimmer-WE 3-Zimmer-WE 4-Zimmer-WE >4 Zimmer Miet-EFH Zimmer-WE 2-Zimmer-WE 3-Zimmer-WE 4-Zimmer-WE >4 Zimmer Miet-EFH 20 0 <3 /m < /m 2 Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 24

26 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot Konzept/Methode Konzept: Gegenüberstellung von aktuellem Gesamtangebot (Basis: Empirica-Preisdatenbank/IDN Immodaten) örtlichen Angemessenheitskriterien (Wfa-Abfrage aller Angemessenheitsdefinitionen in NRW) Annahme: 1 Zimmer je Person, d.h. 2-Zimmer-WE für 2 Personen etc. plus Angebote ohne Zimmerangebot mit Mindestfläche Zahl und Anteil angemessener Wohnungen am Gesamtangebot (auf Kreisebene) Pro und Contra verwendete Methode: 1. unterschiedliche, z.t. selektive Marktabdeckung der Datenbank, daher z.t. Interpretationsschwierigkeiten 2. reine Angebotsanalyse; Gegenüberstellung von Angebot und Bedarf kaum möglich (wegen 1 und weil über Wohnsituation und Umzugsbedarf der Haushalte nichts bekannt) 3. Dennoch: Beste vorhandene Datengrundlage (Datenbank könnte allenfalls durch lokale Zusatzerhebungen zum geförderten Angebot ergänzt werden) 4. Es gibt bisher keine vergleichbaren Auswertungen, Ergebnisse können zumindest zur Diskussion anregen. Publikation mit Kreisdaten in Vorbereitung 26

27 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot So viel darf eine Wohnung für Alleinstehende kosten. und so viel kostet sie (Median). Minden MI Steinfurt Herford Bielefeld MünsterWarendorf Coesfeld Gütersloh Detmold Borken Höxter Kleve Paderborn Wesel Hamm Lippstadt Recklinghausen Bottrop Herne Unna Soest OberhausenBochumDortmund DuisburgEssen Hagen Krefeld Schwelm Meschede Viersen DüsseldorfWuppertal Lüdenscheid önchengladbachneuss SolingenRemscheid Heinsberg Leverkusen Olpe Bergheim Gummersbach Wfa - WoB NRW 2007 Köln Bergisch-Gladbach Siegen Düren Siegburg Aachen Bonn Euskirchen ST HF BI LIP BOR MS GT COE WAF HÖX RE HAM PB KLE WES BOT UN SO GE HER OB DO BO DU E MH KR EN HA HSK VIE ME W MK D RS MG NE SG OE HS LEV GL GUM SI K BM DN AC (St.) AC (Kr.) SU Wfa - WoB NRW 2008 BN Quelle: empirca-datenbank 2006 (IDN ImmoDaten GmbH) k. A. (31) 300 bis 350 (2) EUS bis 200 (12) 200 bis 250 (32) bis 200 (95) 200 bis 250 (237) 350 bis 400 (0) 400 bis 450 (0) (Anzahl der Kreise/ kreisfreien Städte) 250 bis 300 (9) mehr als 300 (1) 250 bis 300 (31) 450 bis 500 (0) (Anzahl der Gemeinden) mehr als 500 (0 Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 27

28 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot Anteil angemessener Wohnungen für Alleinstehende Wohnungsgröße Anteil Anzahl angemessener Wohneinheiten Single-Bedarfsgemeinschaften 1 Zimmer 44 % Zimmer 9 % Zimmer 2 % Zimmer < 1 % 37 über 4 Zimmer < 1 % 3 ohne Angaben 10 % Total 9 % hoher Anteil kleiner Wohnungen ist angemessen absolute Anzahl kleiner Wohnungen aber gering, insbesondere dafür, dass Alleinstehende in NRW 50 % der Bedarfsgemeinschaften ausmachen regional (Karte): kaum Zusammenhänge zur Marktlage erkennbar kommunale Angemessenheits-Definition offenbar entscheidend Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Karte: wg. regionaler Vergleichbarkeit nur Anteil angemessener 1-Zimmer-WE an allen 1-Zimmer-WE HS KLE VIE AC (St.) AC (Kr.) MG DN WES KR NE BM EUS DU BOR BOT OB D MH ME K RE GE HER E SG LEV BN W BO GL COE EN RS SU DO HA ST GUM MS UN MK HAM WAF OE k.a. (2) SO bis 40 % (9) HSK SI 40 bis 50 % (7) (Anzahl der Kreise/ kreisfreien Städte) GT MI HF BI LIP PB 50 bis 60 % (16) 60 bis 70 % (10) 70 bis 80 % (8) mehr als 80 % (2) HÖX 28

29 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot So viel darf eine Wohnung für 3 Personen kosten. und so viel kostet sie (Median). Minden MI Steinfurt Herford Bielefeld Coesfeld MünsterWarendorfGütersloh Detmold Borken Höxter Kleve Paderborn Wesel Hamm Lippstadt Recklinghausen Bottrop Herne Unna Soest OberhausenBochumDortmund DuisburgEssen Krefeld Hagen Schwelm Meschede Viersen DüsseldorfWuppertal Lüdenscheid MönchengladbachNeuss SolingenRemscheid Heinsberg Leverkusen Olpe BergheimKöln Gummersbach Siegen Aachen Düren Siegburg Wfa - WoB NRW 2007 Bonn Euskirchen k. A. (31) 300 bis 350 (159) bis 200 (0) 350 bis 400 (115) 200 bis 250 (1) 400 bis 450 (23) 250 bis 300 (65) 450 bis 500 (2) (Anzahl der Gemeinden) mehr als 500 (0) Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) KLE HS VIE MG DN AC (St.) AC (Kr.) WES KR NE BM EUS BOR BOT OB DU MH D ME K RE COE GE HER BO E SG LEV W BN GL EN RS SU DO HA ST MS GUM UN MK HAM WAF OE SO HSK mehr als 500 (10) (Anzahl Kreise/ kreisfreie Städte) SI bis 350 (6) GT BI HF PB LIP mehr als 350 bis 400 (12) mehr als 400 bis 450 (21) mehr als 450 bis 500 (5) HÖX Wfa - WoB NRW 2007 Quelle: empirica

30 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot Anteil angemessener Wohnungen für 3-Personen-Haushalte am Gesamtangebot Wohnungsgröße Anteil Anzahl angemessener Wohneinheiten Bedarfsgemeinschaften mit 3 Personen 3 Zimmer 23 % Zimmer 7 % über 4 Zimmer 2 % 74 Miet-Häuser 3 % 551 ohne Angaben (min. 60 m 2 ) 76 % Total 17 % Anteil und Anzahl angemessener WE für 3- Personen-Haushalte vermutlich ausreichend regional: Ruhrgebiet stark variierend, Westfalen offenbar eher großzügig, Rheinland eher strenge Karte: wg. regionaler Vergleichbarkeit nur Anteil angemessener 3-Zimmer-WE an allen 3-Zimmer-WE HS KLE VIE AC (St.) AC (Kr.) MG DN WES KR NE BM DU BOR BOT OB D MH ME K RE GE HER E SG LEV BN W BO GL COE EN RS SU DO HA ST GUM MS UN MK HAM WAF OE SO HSK SI GT MI HF BI PB LIP HÖX EUS k.a. (2) bis 20 % (14) 20 bis 30 % (13) 30 bis 40 % (12) 40 bis 50 % (8) 50 bis 60 % (4) Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) (Anzahl der Kreise/ kreisfreien Städte) mehr als 60 % (1) 30

31 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot So viel darf eine Wohnung für 5 Personen kosten. und so viel kostet sie (Median). Steinfurt Bielefeld MünsterWarendorf Coesfeld Gütersloh Detmold Borken Kleve Paderborn Wesel Hamm Lippstadt Recklinghausen Bottrop Herne Unna Soest OberhausenBochumDortmund DuisburgEssen Hagen Krefeld Schwelm Meschede Viersen DüsseldorfWuppertal Lüdenscheid MönchengladbachNeuss SolingenRemscheid Heinsberg Leverkusen Olpe Bergheim Gummersbach Köln Bergisch-Gladbach Siegen Düren Siegburg Aachen Bonn Euskirchen k. A. (31) 300 bis 350 (4) 350 bis 400 (42) 400 bis 450 (119) Herford (Anzahl der Gemeinden) Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Minden Höxter Wfa - WoB NRW bis 500 (89) 500 bis 550 (83) 550 bis 600 (11) 600 bis 650 (17) mehr als 650 (0) KLE HS VIE MG DN AC (St.) AC (Kr.) WES KR NE BM EUS D BOR BOT OB DU MH ME K RE W GL COE GE HER BO E SG LEV BN EN RS SU DO HA ST MS GUM UN MK HAM WAF OE SO HSK mehr als 650 (11) (Anzahl Kreise/ kreisfreie Städte) SI GT bis 500 (14) BI HF MI PB LIP mehr als 500 bis 550 (16) mehr als 550 bis 600 (9) mehr als 600 bis 650 (4) HÖX Wfa - WoB NRW 2007 Quelle: empirica

32 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot Anteil angemessener Wohnungen für 5-Personen-Haushalte am Gesamtangebot Wohnungsgröße Anteil Anzahl angemessener Wohneinheiten Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen 4 Zimmer* 33 % über 4 Zimmer 10 % 479 Miet-Häuser 1 % 92 ohne Angaben (min. 90 m 2 ) 16 % Total 9 % * weniger als 1 Zimmer je Person! weder Anteil noch Anzahl angemessener WE für 5-Personen-Haushalte scheint ausreichend es sei denn, man bezieht kleinere WE mit ein (aber: Rechtsanspruch auf 1 Zimmer je Person) regional: Rheinschiene, Münster besonders betroffen, Ruhrgebiet heterogen Karte: wg. regionaler Vergleichbarkeit nur Anteil angemessener >4-Zimmer-WE an allen >4-Zimmer-WE (Achtung: Fallzahlen!! s.tab.) HS KLE VIE AC (St.) AC (Kr.) MG DN WES KR NE BM EUS DU BOR BOT OB D MH ME K RE GE HER E SG LEV BN W BO GL COE EN RS SU DO HA ST GUM MS UN MK HAM WAF OE (Anzahl der Kreise/ kreisfreien Städte) SO HSK SI GT BI k.a. (2) bis 10 % HF 10 bis 20 % MI PB LIP HÖX 20 bis 30 % 30 bis 40 % mehr als 40 % Grafiken: Wfa; Datenquelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 32

33 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot Kleinräumige Verteilung angemessener Wohnungen: Beispiel Düsseldorf Angemessenheit des Angebots bzgl. Gesamtmiete in % des Angebots (rechte Spalte) (zur Orientierung angezeigt in der mittleren Spalte: NKM je qm) teuerste Stadtteile günstigste Stadtteile Karlstadt 9,85 0% Oberbilk 6,91 27% Kaiserswerth 9,52 4% Eller 6,80 31% Niederkassel 9,42 6% Lierenfeld 6,68 49% Hofgarten 9,39 4% Garath 6,64 12% Oberkassel 9,30 2% Rath 6,50 44% Stockum 9,30 0% Reisholz 5,98 60% Hafen 9,21 7% Lichtenbroich 5,67 21% Tabelle: Wfa; Datenquelle: Wfa-Zeitungsauswertung Düsseldorf 2005/

34 Einschätzung des angemessenen Anteils am Wohnungsangebot Gegenüberstellung von Angebot und Bedarf Ableitung einer Verhältniszahl von Anzahl der BG und Anzahl angemessener Wohnungen Hinweis auf (Un-) Gleichbehandlung verschiedener BG-Größen Ergebnis zeigt erneut: Single-BG sind besonders benachteiligt, zum Teil auch größere BG Stadt Düsseldorf Stadt Duisburg Kreis Viersen Kreis Herford 2 Zur Vergleichbarkeit normalisiert : kleinstes Verhältnis = Pers. 2 Pers. 3 Pers. 4 Pers. Grafiken: Wfa; Datenquelle: Arbeitsagentur, empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) 34

36 Angemessenheit der Angemessenheitskriterien: Fazit Mögliche Auswirkungen auf viele Politikbereiche und Klagen an den Sozialgerichten erfordern sorgsames Vorgehen bei der Festlegung/Fortschreibung der örtlichen Angemessenheitskriterien Fundierung und laufende Überprüfung der Angemessenheitsgrenzen m.e. nach nur mit regelmäßiger Angebotsanalyse möglich sorgsame Auswahl der Quellen: Zeitungen, Internet, Verwaltungs- und Unternehmensdaten differenzierte Mietobergrenzen für verschiedene Haushaltsgrößen ableiten auch räumliche Preisunterschiede untersuchen und Spielräume nutzen (Differenzierung nach Stadt-/Ortsteilen zur Vermeidung von Segregation) Abstimmung mit anderen Ressorts 36

37 NRW.BANK Düsseldorf Heerdter Lohweg Düsseldorf Tel.: Fax: Münster Friedrichstrasse Münster Tel.: Fax: und Web: wfa-infocenter@nrwbank.de wfa-nrw.de komwob.de wohnungsmarktbeobachtung.de Kontakt: Wohnungsbauförderungsanstalt NRW Wfa InfoCenter Telefon: Telefax: wfa-infocenter@nrwbank.de 37

38 Wohnungsmarktfolgen 3: Segregation/soziale Entmischung Ausbleiben der befürchteten Massenumzüge allenfalls allmähliche Segregation Wohnungsmarktexperten: teils teils Befragungen der Wohnungsunternehmen in NRW 2006 und 2007 bestätigen das zuvor problematischer Teilmarkt Vermutung: Nicht nur durch angeordnete Umzüge, sondern auch Präventionsstrategie bei normalen Umzügen, insbesondere von Haushalten, die befürchten, in Zukunft Hartz-IV-Leistungen beziehen zu müssen Nimmt in Folge von Hartz IV in Ihren Beständen die soziale Entmischung zu? (Quelle: Wfa WoWiB 2007) deutlich 38% kaum 49% sehr deutlich 4% gar nicht 9% Wfa - WoB NRW

39 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Problematische Aspekte bei der Anwendung der Wohngeldtabelle ursprünglich keine schlechte Referenzgröße: Datengrundlage: Wohngeld hatte hohen Marktanteil (10 %) Mietenstufen-Einstufung nach Abweichung vom Bundesdurchschnitt Bezug auf Haushalts-/Wohnungsgrößen regionale Vergleichbarkeit aber: mangelnde regionale Differenzierung inzwischen veraltet; Problem bei evtl. Neuauflage: Wohngeld spielt keine große Rolle mehr Datengrundlage dünn laut Rechtsprechung daher nur im Notfall erlaubt 39

40 kommunale Angemessenheitsdefinitionen: Entstehung, Probleme Problematische Aspekte bei der Anwendung von Unternehmensdaten selten genutzt, gute Kooperation mit Wohnungswirtschaft notwendig Nur Teilbereich des Angebots Genossenschaften und ehem. gemeinnützige in der Regel im unteren Preisbereich, Angebot privater Vermieter kann deutlich höher liegen diese haben einen Marktanteil von bis zu 75 % (D-West) Häufig Durchschnittsmieten abgefragt, nötig wären Neuvertragsmieten 40