2 Begriff des Grundstücks

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1 Begriff des Grundstücks A. Allgemeiner Grundstücksbegriff I. Gegenstand des Grundstücksbegriffs 1 Gegenstand der Besteuerung sind Rechtsvorgänge, die sich auf Grundstücke beziehen und nicht auf Grundbesitz im Sinne des 19 Abs. 1 Nr. 1 BewG bzw. Betriebsgrundstücke i.s. des 99 BewG. Der Grundstücksbegriff als solcher ist weder im BGB noch in der Grundbuchordnung definiert. Allgemein bezeichnet man als Grundstück im Rechtssinne einen begrenzten katastermäßig vermessenen und bezeichneten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine besondere Stelle hat ( 3 Abs. 1 GBO), sei es ein besonderes Grundbuchblatt oder sei es die Nummer eines Bestandsverzeichnisses beim gemeinschaftlichen ( 4 GBO) Grundbuchblatt. Das GrEStG bezieht aber auch Grundstücke im tatsächlichen Sinne ein, d.h. begrenzte Teile der Erdoberfläche, die keine besondere Stelle im Grundbuch haben. Miteigentumsanteile sind Grundstücken gleichgestellt. 1 Erwerben die Eheleute A und B ein Grundstück in Miteigentum je zu ½ hat die Gleichstellung des Miteigentumsteils mit dem Grundstück zur Folge, dass hier zwei Grundstücksumsätze getätigt werden und zwei eigenständige GrEStfälle ausgelöst werden. Ebenfalls wird Wohnungs- und Teileigentum zivil- und grestrechtlich wie ein Grundstück behandelt. GrEStlich ist die für das bürgerliche Recht bedeutsame Unterscheidung in wesentliche und unwesentliche Bestandteile nur beim auf fremdem Grund und Boden (s.u. D.) von Bedeutung. Der Begriff der Bestandteile ist als solcher im bürgerlichen Recht nicht definiert. Bestandteile eines Grundstücks wären dessen Boden, abbaubare Ton-, Kies-, Sand-, Bims- oder Mineralvorkommen, auf dem Grundstück befindliche Quellen, aufstehende, die das rechtliche Schicksal des Grundstücks teilen, Erzeugnisse, solange sie mit dem Boden zusammenhängen (Bäume, Pflanzen, aufstehende Ernte etc.), bestandteile (die zur Herstellung eines s eingefügten Sachen). Das Grundstück muss ein inländisches sein. Unbeachtlich sind somit z.b. der Ort des Abschlusses des Erwerbsgeschäfts und die Nationalität der an dem Geschäft beteiligten Personen. 1 Pahlke, in: Pahlke/Franz Rn BGB. 86

2 A. Allgemeiner Grundstücksbegriff Wie Grundsstücke werden sog. grundstücksgleiche Rechte behandelt. Dazu gehören u.a. Mineralgewinnungsrechte, Bergwerkseigentum u.ä. II. Kein Grundstücksteil Nicht zu den Grundstücken rechnen 3 Scheinbestandteile, Zub ehör, 4 Maschinen, en, Mineralgewinnungsrechte, sonstige Gewerbeberechtigungen, 5 Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Der auf diese Positionen entfallende Kaufpreisanteil ist aus der BMG auszuscheiden. Das Finanzamt ist dabei grundsätzlich nicht an die Wertangaben der Beteiligten gebunden, sondern hat die Verkehrswerte selbst zu überprüfen. Photovoltaikanlagen erzeugen Strom durch Sonnenenergie und sind soweit sie nur der Stromerzeugung für den Eigenbedarf dienen bestandteil. Der entsprechende Kaufpreisanteil gehört zur grestlichen BMG. Zur Amortisation der hohen Anschaffungskosten dieser Anlagen wird der erzeugte Strom von den Grundstücksbesitzern jedoch meistens an einen Energie-Versorger geliefert. Soweit Photovoltaikanlagen im Rahmen eines Gewerbebetriebs genutzt werden handelt es sich um en, die gem. Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ohne Rücksicht auf ihre Bestandteilseigenschaft nicht zum Grundstück gehören. Auf sie entfallende Kaufpreisanteile gehören somit nicht zur Gegenleistung. Weitere Einzelfälle: 3 Aufzug Autowaschanlage Doppelparker Fabrikschornstein Feuerlöschanlage Hochregallager Heizungsanlage Tankwärterhaus incl. Überdachung Windkraftanlage Personenaufzug = bestandteil Lastenaufzug = 3 95 Abs. 1 Satz 1 BGB BGB. 5 BFH, Urteil vom II R 0/89, BStBl. II 199,

3 Begriff des Grundstücks 4 III. Ausnahmen vom bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff Der Grundsatz der Maßgeblichkeit des bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriffs wird nach Abs. 3 GrEStG zweifach durchbrochen : Bezieht sich ein Rechtsvorgang auf mehrere zu einer wirtschaftlichen Einheit gehörende Grundstücke, so werden diese nach Satz 1 dieser Vorschrift als ein Grundstück behandelt. Bezieht er sich auf einen oder mehrere Teile (Teilflächen) eines Grundstücks, so wird dieser Teil nach Satz der Norm als Grundstück behandelt Wirtschaftliche Einheit Man bezeichnet den Begriff der wirtschaftlichen Einheit, der im GrEStG nicht näher definiert ist, aber auch im BewG eine Rolle spielt, als sog. Typusbegriff. 7 Allerdings kann der bewertungsrechtliche Bergriff nicht einfach übernommen werden, sondern es erfolgt grestrechtlich eine gesonderte Prüfung. Für den Begriff der wirtschaftlichen Einheit im Sinne des GrEStG sind zwei verschiedene Komponenten erforderlich: Wirtschaftliche Einheit im Sinne des GrEStG Objektive Merkmale Subjektive Merkmale Räumlicher Zusammenhang Zweckbestimmung Dies setzt zunächst voraus, dass die Grundstücke demselben Eigentümer gehören und räumlich zusammenhängen oder zumindest nahe zusammenliegen. Neben dieses objektive Element muss nun noch hinzutreten, dass diese Grundstück zu einer gleichen, gleichartigen oder aufeinander abgestimmten Bewirtschaftung geeignet sind. e zur Abgrenzung: In einem befinden sich mehrere Eigentumswohnungen. Alleine dadurch bilden diese noch keine wirtschaftliche Einheit, denn hier wäre nur das objektive Merkmal erfüllt. Würden nun aber die beiden Eigentumswohnungen z.b. durch 6 BFH, Urteile vom II R 4/88, BStBl. II 1991, 144; vom II R 7/90, BFH/NV 1994, BFH, Urteil vom II R 35/8, BStBl. II 1985,

4 B. Wohnungseigentum einen Mauerdurchbruch miteinander verbunden und einheitlich genutzt, läge eine wirtschaftliche Einheit vor, die aus den beiden Eigentumswohnungen bestehen würde. 8 GrEStliche Bedeutung hat diese Frage in zweierlei Hinsicht: bilden zwei Grund stücke eine wirtschaftliche Einheit, könnten diese flächenmäßig ohne grestliche Folgen geteilt werden. : A und B sind zu je 50 % Miteigentümer von zwei wertgleichen Grundstücken. Sie setzten sich dahingehend auseinander, dass A und B jeweils ein Grundstück zu Alleineigentum erhalten. Es findet ein gemäß 1 Abs. 5 GrEStG steuerpflichtiger Tausch von Miteigentumsanteilen statt. BMG für die Erwerbsvorgänge des A und B ist jeweils der Wert des Miteigentumsanteils. Nur wenn die Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, bleibt die Steuer jeweils gemäß 7 Abs. 1 GrEStG unerhoben, da die Aufteilung eines grestrechtlichen Grundstücks stattfindet und weder A noch B an Wertsubstanz ein Mehr gegenüber ihrer bisherigen Berechtigung an diesem erhalten (statt je 50 % an der Einheit, nunmehr je 50 % im Alleineigentum). 5 Abwandlung: A und B sind zu je 50 % an der X-OHG beteiligt, die zwei wertgleiche Grundstücke in ihrem Vermögen hat. Sie erwerben jeweils ein Grundstück von der X-OHG. Lösung wie im Ausgangsfall, allerdings unter Anwendung des 7 Abs. GrEStG. Abweichend vom Ausgangsfall kommt aber, wenn 7 Abs. GrEStG wegen fehlender wirtschaftlicher Einheit der Grundstücke zu verneinen ist, die Steuerbefreiung gemäß 6 Abs. GrEStG zur Anwendung, so dass die Erwerbe jeweils zur Hälfte grestfrei bleiben (auf die Auseinandersetzung zwischen Miteigentümern ist diese Vorschrift nicht anwendbar). Umgekehrt wäre das Bestehen einer wirtschaftlichen Einheit dann nachteilig, wenn beide Grundstück für sich betrachtet unter der Freigrenze von.500 liegen würden, da bei einer Betrachtung als wirtschaftliche Einheit bei einer Veräußerung beider Grundstück nunmehr aber nur ein Erwerbsvorgang erfüllt wäre.. Teilflächen Umgekehrt kann ein Grundstück auch in verschiedene Teilflächen zerlegt werden, die separat veräußert werden können. Gerade bei Doppelhaus- oder Reihenhausbebauung ist dies häufig der Fall. Entscheidend ist hier die hinreichende Bestimmtheit der veräußerten Teilfläche, z.b. durch eine Skizze oder buchstabenmäßige Benennung. 9 B. Wohnungseigentum 6 I. Zivilrechtliche Bedeutung Die zivilrechtlich relevanten Regelungen hierzu sind im WEG geregelt. Wohnungseigentum bedeutet die Verbindung von Miteigentum nach Bruchteilen am gemeinschaftlichen Grundstück und Sondereigentum an der Wohnung. Beide sind untrennbar miteinander verbunden. 10 Woh- 7 8 Viskorf, in: Boruttau Rn BFH, Urteil vom II R 4/88, BStBl. II 1991, WEG. 89

5 Begriff des Grundstücks nungseigentum stellt echtes Grundeigentum dar, was daran sichtbar wird, dass für jedes einzelne Wohnungseigentum ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt wird. Deshalb gelten auch zivilrechtlich für dessen Veräußerung die Vorschriften über die Veräußerung von Grundstücken. Es gibt zwei Wege zur Begründung von Wohnungseigentum: ein Alleineigentümer begründet Wohnungseigentum durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, woraufhin das bisherige Alleineigentum in selbständige Grundstücke Wohnungseigentum aufgeteilt wird. 11 Miteigentümer vereinbaren Sondereigentum und lassen dieses im Grundbuch eintragen. 1 Zivilrechtlich kann die Veräußerung von Wohneigentum auch von der Zustimmung der anderen Miteigentümer abhängig gemacht werden. Einzelnen Wohnungseigentümer können auch ausschließliche Sondernutzungsrechte an bestimmten teilen (Kellerräume) oder Freiflächen (Stellplätze) eingeräumt werden. II. Grunderwerbsteuerliche Bedeutung 8 Die Aufteilung eines Alleineigentums in Wohnungseigentum ist nicht steuerbar, da es hierfür an einem Rechtsträgerwechsel fehlt. A ist Alleineigentümer eines Vierfamilienhauses, das er durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt in vier Wohnungseigentumseinheiten aufteilt. A ist auch Alleineigentümer jeder der vier Einheiten, so dass sie vor und nach der Teilungserklärung demselben Rechtsträger zustehen. Teilen hingegen Miteigentümer ihr Miteigentum in Wohnungseigentum dergestalt auf, dass nach der Teilung jeder der (ehemaligen) Miteigentümer Alleineigentümer einer Wohneigentumseinheit ist, ist dies prinzipiell ein grestpflichtiger Rechtsträgerwechsel. A,B,C und D sind Miteigentümer eines Vierfamilienhauses, das in vier Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt wird. Jeder der vier Miteigentümer wird Alleineigentümer einer der Einheiten. Hier tritt nun ein Rechtsträgerwechsel ein. Denn es werden Miteigentumsanteile aufgegeben und Alleineigentum erworben. Entsprechen jedoch die Miteigentumsanteile dem späterem Alleineigentum, greift die Befreiungsvorschrift des 7 Abs. 1 GrEStG (s.u. 3.C.). 13 Wird Wohnungseigentum veräußert, ist dies ebenso wie die Einräumung dinglich gesicherter Sondernutzungsrechte 14 ein grestpflichtiger Vorgang WEG. 1 3 WEG. 13 BFH, Urteil vom II R 19/77, BStBl. II 1980, Abs. Nr. 3 GrEStG. 90