Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Milieuschutzgebieten im Bezirk Pankow von Berlin 2010

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1 TOPOS Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Milieuschutzgebieten im Bezirk Pankow von Berlin Stadtforschung

2 TOPOS Stadtplanung Landschaftsplanung Stadtforschung Badensche Straße Berlin Tel.: 030 / Fax: 030 / mail@topos-planung.de Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Milieuschutzgebieten im Bezirk Pankow von Berlin Auftraggeber: Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen Sanierung, Milieuschutz Bearbeitung: TOPOS Stadtforschung Sigmar Gude Michael Schwarz Berlin, Juni

3 1. Vorbemerkungen Aufgabenstellung und Untersuchungsziele Vorgehensweise Qualität der Stichprobe Darstellung der Ergebnisse 8 2. Ergebnisse der Untersuchung Soziale und demografische Struktur der Einwohner und Haushalte Einwohner und Altersstruktur Haushaltsgröße und -typ Erwerbstypen der Haushalte Einkommensentwicklung Einkommen nach Haushaltstyp Einkommen nach Erwerbsstyp Wohndauer in Wohnung und Wohngebiet PKW-Besitz Wohnverhältnisse und Wohnungsstruktur Wohnungsspiegel Belegung und Wohnflächenverbrauch Modernisierungsgeschehen Ausstattung der bewohnten Wohnungen Ausstattungsverbesserungen durch Mieter Mängel der bewohnten Wohnungen Mietentwicklung Gebietsbewertung und Gebietsbindung Umzugsabsichten Positive und negative Gebietsbeurteilungen Bewertung der Nachbarschaft Nutzung der öffentlichen Einrichtungen Gebietsentwicklungen und -bewertungen Indikatoren und Kriterien Indikatoren der Gebietsentwicklung Durchschnittliche Entwicklungstendenzen aller Gebiete Einzugsperiode Soziostrukturelle Veränderungen in den südlichen und den nördlichen Gebieten im Vergleich Ausstattungsstandard und Modernisierung Mieterstatus im Modernisierungsprozess Zuzug in Vollstandardwohnungen nach Arnimplatz 43 2

4 Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Arnimplatz Bötzowstraße Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Bötzowstraße Falkplatz Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Falkplatz Helmholtzplatz-Ost Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Helmholtzplatz-Ost Humannplatz Demographische Entwicklung 75 3

5 Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Wohnverhältnisse Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Humannplatz Kollwitzplatz Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Kollwitzplatz Ostsee-/Grellstraße Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Ostsee-/Grellstraße Pankow-Zentrum Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Pankow-Zentrum Teutoburger Platz-Süd und Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse 107 4

6 Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Teutoburger Platz Winsstraße Demographische Entwicklung Erwerbstätigkeit und Einkommen Wohnverhältnisse Ausstattung der Wohnungen Mieten und Mietentwicklung Gebietsbewertung Entwicklungstendenz einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Winsstraße Kriterien zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen des Milieuschutzes - Gebietsvergleich Milieuschutzkriterien und Indikatoren Schlussfolgerungen und Empfehlungen Ergebnis der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen des 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Fortbestand der Anwendungsvoraussetzungen Genehmigungen im Zeitverlauf und in den Gebieten Alternative baurechtliche Instrumente: Umstrukturierungsverordnungen Empfehlungen zur weiteren Anwendung Belastungsgrenzen als Verdrängungsindikator Empfehlung zur Festsetzung der Belastungsgrenzen Anhang Befragungsunterlagen 130 5

7 1. Vorbemerkungen Zwischen 1997 und 2003 wurden in mehreren Gebieten im Bezirk Pankow sogenannte Erhaltungsverordnungen mit Milieuschutz nach 172 BauGB erlassen. Dieses Instrument soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Modernisierungsgeschehens gewährleisten und ungewünschte Veränderungen der Bevölkerungsstruktur vermeiden, die durch den Modernisierungsprozess ausgelöst werden. Grundlage der Verordnungen waren städtebauliche und Sozialuntersuchungen, die z.t. bereits mehrere Male wiederholt wurden. 1 2 Tab. 1 beschlossene Milieuschutzschutzgebiete in Pankow BA-Beschluss vom veröffentlicht im GVBl. am Falkplatz Teutoburger Platz-Süd Teutoburger Platz Kollwitzplatz Helmholtzplatz-Ost Bötzowstraße Winsstraße Arnimplatz Pankow-Zentrum Humannplatz Ostsee-/Grellstraße Anzahl beschlossener Milieuschutzgebiete Aufgabenstellung und Untersuchungsziele Die Untersuchung soll differenzierte Aussagen zum Entwicklungsstand, zur Bevölkerungsstruktur und zur städtebaulichen Entwicklung der in Tabelle 1 genannten Milieuschutzgebiete ermöglichen. Die letzte Kontrolluntersuchungen liegt vier Jahre zurück. Trotz leicht rückläufiger Modernisierungstätigkeit hat es in dieser Zeit Veränderungen in der Bevölkerung und im Wohnungsbestand gegeben. Aufgrund der allgemeinen Entwicklung ist davon auszugehen, dass sich die Einkommensverhältnisse der Bewohner, der Ausstattungsstandard und die Mieten der Wohnungen sowie die Mietzahlungsfähigkeit gegenüber dem letzten Erhebungszeitraum 1 TOPOS Stadtforschung (1996): Falkplatz, Teutoburger Platz-, Teutoburger Platz-Süd, Helmholtzplatz - Ost, Kollwitzplatz-, Winsstraße- und Bötzowstraße. Untersuchungen im Auftrag der S.T.E.R.N. GmbH Arbeitsgruppe Prenzlauer Berg. TOPOS Stadtforschung (1997): Sozialstudie Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße und Erweiterungsbereich-Süd. Untersuchung im Auftrag des Bezirks Pankow, Berlin. TOPOS Stadtforschung (1999): Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Erhaltungsgebieten Prenzlauer Berg Untersuchung im Auftrag der S.T.E.R.N. GmbH, Arbeitsgruppe Prenzlauer Berg. TOPOS Stadtforschung (2005): Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Milieuschutzgebieten im Bezirk Pankow von Berlin PFE: Sozialstruktur und Wohnverhältnisse Untersuchungsgebiet Humannplatz. Untersuchung im Auftrag des Bezirks Prenzlauer Berg, Berlin PFE: Untersuchung zur Beurteilung des Milieuschutzerfordernisses gem. 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Gebiet Arminplatz. Untersuchung im Auftrag des Bezirks Prenzlauer Berg, Berlin Argus: Überprüfung der Voraussetzungen für den Erlass einer Milieuschutzverordnung Untersuchungsbereich Ostseestraße/Grellstraße im Bezirk Pankow von Berlin. Untersuchung im Auftrag des Bezirks Pankow, Berlin

8 verändert haben. Diese Informationen und Daten sind über eine Haushaltsbefragung zu ermitteln. Dabei ist die Analyse der sozialstrukturellen Gebietsentwicklung der letzten Jahre von entscheidender Bedeutung, um die Zweckmäßigkeit des Instruments Milieuschutz für die elf Gebiete angemessen beurteilen zu können. Dazu hat das Bezirksamt Pankow im Dezember 2009 TOPOS Stadtforschung beauftragt, die entsprechenden Untersuchungen durchzuführen Vorgehensweise Die Untersuchung wurde wie 2001 und 2005 als schriftliche Befragung durchgeführt. In die Erhebung wurden je nach Gebietsgröße alle Wohnungen bis jede dritte Wohnung in den Milieuschutzgebieten einbezogen. Damit wurde sichergestellt, dass zum einen ausreichend Datensätze je Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen, die für statistisch zuverlässige Aussagen ausreichend sind, und zum anderen Einzelaussagen zu allen Milieuschutzgebieten möglich sind. Auf diese Weise wurde eine Fallzahl erreicht, die Aussagen sowohl für die relevanten inhaltlichen Bereiche (z.b. alle Kategorien der Gebietsmietentabelle) als auch für räumliche Differenzierungen zulassen. Tab. 2 Verteilungsschlüssel nach Milieuschutzgebieten Wohnungsanzahl Verteilungsumfang Arnimplatz Bötzowstra Falkplatz Helmholtzplatz-Ost Humannplatz Kollwitzplatz Ostseestraße/Grellstraße Pankow-Zentrum Teutoburger Pl. Süd u Winsstraße insgesamt Benachrichtigte Haushalte 3 Ca Insgesamt wurden Wohnungen der Untersuchungsgebiete in die Erhebung einbezogen. 4 Der Erhebungszeitraum war im Januar bis März. Neben dem vierseitigen Fragebogen befanden sich in dem verteilten Umschlag ein Anschreiben des Bezirkes über den Zweck der Untersuchung, ein Erläuterungsschreiben zum Fragebogen und ein frankierter Rückumschlag. Der Fragebogen (siehe Anlage) enthielt 32 Fragen zum Haushalt (Größe, Zusammensetzung, Erwerbstätigkeit, Nationalität, Einkommen, Wohndauer, Autobesitz), zur Wohnung (Größe, Ausstattung, Miete, Modernisierungszeitpunkt, Mängel), zum sozialen Umfeld (Nachbarschaft) und zum Wohngebiet (Bewertung des Wohngebiets, Umzugsabsicht). Mit einem Rücklauf von auswertbaren Fragebögen wurde eine Rücklaufquote von 19% erreicht, die für rein schriftliche Befragungen als hoch einzustufen ist. 3 Bei einer offensichtlich leer stehenden Wohnung wurde auf die Benachrichtigung verzichtet, so dass die Zahl der benachrichtigten Haushalte etwa 4% kleiner als der ursprünglich vorgesehene Umfang ist. 4 Offensichtlich leerstehende Häuser und Wohnungen (überquellende Briefkästen, Briefkästen ohne Namensangaben, etc.) wurden in der Erhebung nicht berücksichtigt. 7

9 1.3. Qualität der Stichprobe Eine Überprüfung der Stichprobenqualität lässt sich anhand eines Vergleichs zwischen der in der Stichprobe erfassten Altersstruktur und der des Einwohnerregisters zum Stichtag durchführen. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass der Auswahlmodus in den unterschiedlich großen Gebieten nicht gleich war. Aus den kleinen Gebieten wurden anteilig mehr Haushalte befragt. Dadurch kann es zu Ungenauigkeiten kommen. So ist der Kinderanteil in den großen Gebieten geringer als in den meisten kleinen Gebieten. Entsprechend sind in unserer Erhebung die Kinder etwas überrepräsentiert. Dennoch ermöglicht der Vergleich, unter Beachtung der Gewichtungsproblematik, eine Einschätzung über die Genauigkeit der Stichprobe. Tab. 3 Überprüfung der Stichprobenqualität anhand der Altersstruktur der Gebietsbevölkerung (in %) EWR Stichprobe 5 März von... bis unter... Jahren (n=62.290) (n=5.734) unter 6 6,7 8, ,4 5, ,1 1, ,0 1, ,4 5, ,6 49, ,1 11, ,9 6,5 65 und älter 10,6 10, Es zeigt sich, dass die Abweichungen der Altersstruktur in der Befragung von der im Einwohnermelderegister gering sind bzw. sich durch die genannten Gewichtungsprobleme erklären. Insgesamt ermöglicht die Stichprobe somit zuverlässige Aussagen auf die Grundgesamtheit für die elf Milieuschutzgebiete in Pankow Darstellung der Ergebnisse Die Ergebnisse der Untersuchung werden für jedes Gebiet getrennt vorgestellt. In den meisten Tabellen wird das Einzelgebiet mit allen anderen Gebieten und dem ergebnis der Befragung verglichen. Dieses ergebnis ist aber ungewichtet. In den großen Gebieten sind prozentual erheblich weniger Haushalte benachrichtigt worden als in den kleinen, in denen alle Haushalte einbezogen waren. Dadurch sind die kleinen Gebiete überrepräsentiert. Da aber bei dieser Untersuchung das Einzelgebiet das Untersuchungsgebiet ist, kommt dem ergebnis nur eine untergeordnete Bedeutung zu, indem es als Vergleichsgröße dienen kann. Auf eine komplizierte Korrekturgewichtung kann daher verzichtet werden. Bei Daten und Werten innerhalb des Textes und der Tabellen, die nicht gesondert gekennzeichnet sind, handelt es sich um Ergebnisse unserer Haushaltsbefragung. Andere Quellen werden jeweils gesondert benannt. Für die Beschreibung von Entwicklungstendenzen werden Vergleiche mit den Untersuchungen von 2005 durchgeführt. Zur besseren Übersichtlichkeit ist in den Tabellen auf die Angabe von Fallzahlen verzichtet worden. Die jeweilige Bezugsgröße ist i.d.r. im Kopf der Spalte mit (n= ) 5 Ungewichtet: siehe 1.4. Darstellung der Ergebnisse. 8

10 angeben. Insbesondere wenn mehrere Gruppen miteinander verglichen werden sollen, sind zusätzliche Spalten mit Fallzahlen hinderlich. Der wesentliche Sinn der Angabe von Fallzahlen ist die Dokumentation, ob in den einzelnen Zellen ausreichend Fälle vorhanden sind, um eine statistisch gesicherte Aussage zu machen. Wir kennzeichnen daher Prozentwerte, die auf weniger als 10 Fällen beruhen, mit Sternchen (*), um zu zeigen, dass der entsprechende Wert nur als Tendenzaussage gewertet werden kann. Liegen die Fallzahlen unter 4, wird auf die Ausgabe eines Wertes verzichtet und nur ein Sternchen (*) eingefügt. Ein Minus (-) kennzeichnet Merkmalskombinationen, die nicht festgestellt wurden (z.b. eine Teilstandardwohnung mit einer Wohnfläche von 90m² und mehr). Die Prozentwerte in den Tabellen sind stets auf ganze Zahlen gerundet. Durch die Rundung ergeben sich z.t. geringe Abweichungen innerhalb der Tabellen (z.b. in den Spalten- oder Zeilensummen) bzw. zwischen den in den Tabellen ausgewiesenen und im Text genannten Zahlen. Eine derartige Darstellung erfolgt aus Gründen der Lesbarkeit der Studie: Wenn eine Einheitlichkeit der Darstellung angestrebt wird, muss diese sich an der geringsten Genauigkeit orientieren, die mit den gemachten Angaben erreicht wird. Gerade Werte auf der Basis geringer Fallzahlen sind dabei problematisch, weswegen eine Angabe von Nachkommastellen hier eine Genauigkeit vortäuschen würde, die bei Stichprobenerhebungen dieses Umfangs nicht gegeben ist. 9

11 2. Ergebnisse der Untersuchung Die Ergebnisse zur Altersstruktur basieren auf Daten aus dem Einwohnermelderegister des Statistischen Landesamts (EWR), alle haushaltsbezogenen Angaben stammen aus der durchgeführten Haushaltsbefragung Soziale und demografische Struktur der Einwohner und Haushalte Einwohner und Altersstruktur In den letzten fünf Jahren haben die untersuchten Gebiete einen moderaten Einwohnerzuwachs von 2,5% erlebt. Zwischen den Gebieten gibt es zwar eine erhebliche Schwankungsbreite, prinzipiell haben aber alle Gebiete am Bevölkerungszuwachs partizipiert. In den Gebieten leben weit überdurchschnittlich viele Erwachsene mittleren Alters. Diese Altersgruppe ist in innerstädtischen Altbaugebieten in Berlin insgesamt besonders stark vertreten. In den untersuchten Gebieten ist dieser Anteil nochmals höher und ist seit 2005 nochmals angestiegen. Kinder unter sechs Jahren sind durchweg, zum Teil sehr stark, angestiegen. Abb. 1 Altersstruktur im Vergleich I 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% Falk Helmholtz Kollwitz Teutoburger Wins Pankow 5% 0% unter und mehr darunter Ausländ er Falk 7,5% 3,0% 0,7% 1,0% 7,3% 32,6% 28,3% 9,9% 4,6% 5,2% 11,7% Helmholtz 7,6% 1,8% 0,9% 0,6% 7,5% 34,5% 31,0% 9,4% 2,2% 4,6% 10,4% Kollw itz 8,6% 5,2% 1,5% 1,0% 6,1% 23,6% 25,4% 14,7% 6,5% 7,4% 11,2% Teutoburger 5,8% 2,6% 1,1% 0,8% 8,6% 33,3% 25,4% 12,2% 3,4% 7,0% 15,6% Wins 7,6% 4,1% 1,3% 1,1% 8,4% 30,9% 25,8% 11,2% 4,6% 4,9% 12,3% Pankow 6,3% 5,5% 3,7% 1,6% 8,0% 19,4% 19,9% 13,7% 8,4% 16,3% 6,1% Der Einwohnerzuwachs war am Falkplatz minimal. Dabei ist der Anteil der Kinder unter sechs Jahren deutlich angestiegen und der der jungen Erwachsenen bis 25 10

12 Jahren gesunken. Die Zahl der Erwachsenen von 25 bis 55 Jahren ist nochmals über den bereits 2005 sehr hohen Anteil hinaus gewachsen. Die Zahl der Personen ab 55 hat sich nicht verändert. Auch der Einwohnerzuwachs am Helmholtzplatz-Ost war mit 1,5% nur schwach. Mit einem Zuwachs der Kinder unter sechs und der Erwachsenen in den mittleren Jahrgängen sowie der Abnahme junger Erwachsener unter 25 ergibt sich ein ähnliches Bild wie am Falkplatz. Mit einer Zunahme der Kinder unter sechs und einer Abnahe der jüngeren Erwachsenen sowie der Zunahme der Altersgruppen ab 25 gleicht die Altersentwicklung am Kollwitzplatz- den beiden dargestellten Gebieten. Unterschiedlich ist allerdings, dass auch alle älteren Jahrgänge bis einschließlich der über 65jährigen einen Anstieg verzeichen können. Am Teutoburger Platz ist die deutliche Zunahme bei den mittleren Jahrgängen die wichtigste Änderung. Bei den Kindern unter sechs gab es auch eine Zunahme, die aber schwächer ausfiel als bei den anderen bisher genannten Gebieten. In Winsstraße- gab es einen etwas stärkeren Einwohnerzuwachs von 3%. Profitiert haben ebenso wie in den anderen Gebieten die Kinder unter 6 und die Erwachsenen zwischen 25 und 55 Jahren. Abb. 2 Altersstruktur im Vergleich II 35% 30% 25% 20% 15% 10% Arnim Bötzow Humann Ostsee Pank-Zentr Pankow 5% 0% unter und mehr darunter Ausländ er Arnim 6,5% 3,1% 1,1% 0,9% 8,7% 32,7% 22,4% 10,1% 6,0% 8,6% 9,2% Bötzow 9,8% 5,0% 1,9% 1,4% 6,5% 21,9% 29,6% 11,6% 5,0% 7,2% 9,0% Humann 5,9% 3,3% 1,0% 0,8% 8,9% 27,8% 21,2% 10,8% 7,2% 13,1% 8,5% Ostsee 4,9% 2,5% 1,1% 0,9% 10,4% 26,0% 16,5% 11,9% 6,9% 19,0% 6,5% Pank-Zentr 7,7% 5,3% 1,3% 1,4% 7,2% 21,3% 22,0% 13,0% 6,8% 14,1% 4,7% Pankow 6,3% 5,5% 3,7% 1,6% 8,0% 19,4% 19,9% 13,7% 8,4% 16,3% 6,1% Im Gebiet Arnimplatz hat die Bevölkerung um 1,1% zugenommen. Ebenso wie in den meisten anderen Gebieten sind dabei die Anteile der Kinder unter 6 und die der 11

13 Erwachsenen zwischen 25 und 45 Jahren deutlich angestiegen. Bei den älteren Jahrgängen hat es keine Veränderung gegeben. Im Gebiet Bötzowstraße gibt es den höchsten Anteil an Kindern. Gegenüber der Untersuchung von 2005 hat deren Anteil ebenso wie der der Erwachsenen in den mittleren Jahren nochmals deutlich zugenommen. Im Gebiet Humannplatz, das ebenso wie das Gebiet Ostseestraße stärker durch eine ältere Bewohnerschaft geprägt ist, ist die Veränderung der Altersstruktur hin zu Erwachsenen mit Kindern ebenfalls in Gang gekommen. So ist der Anteil der 25- bis 45jährigen um 7 Prozentpunkte gewachsen. Ältere Bewohner ab 55 Jahre hat das Gebiet verloren. Am stärksten hat sich das Gebiet Ostseestraße/Grellstraße den Charakter eines Wohngebiets mit älteren Menschen bewahrt. Trotzdem hat auch in diesem Gebiet die Altersstrukturveränderung begonnen und zu einer deutlichen Veränderung geführt. Der Anteil der Kinder ist aber weiter, sowohl im Vergleich zu den anderen Gebieten, als auch zum Bezirk als Ganzem unterdurchschnittlich. Die Veränderung im Gebiet Pankow-Zentrum ist am schwächsten ausgefallen. Das Gebiet hatte bereits früher einen hohen Anteil an Familien mit Kindern. Die entsprechenden Alterjahrgänge sind nochmals leicht gestiegen. Gleichzeitig ist der Anteil der Älteren ab 65 leicht gewachsen Haushaltsgröße und -typ Entsprechend zur deutlichen Zunahme der Kinder ist die durchschnittliche Haushaltsgroße angestiegen. Vor allem in den südlichen Gebieten des Ortsteils Prenzlauer Berg, Kollwitzplatz-, Winsstraße- und Bötzowstraße, sowie in Pankow- Zentrum liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße mit Werten um 2,0 Personen pro Haushalt deutlich über dem Durchschnitt des Bezirks und Berlins. Humann platz Tab. 4 Haushaltsgröße Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) (n=3044) 1 Person Personen Personen Personen u. m. Pers Ø Haushaltsgröße 1,85 1,98 1,84 1,60 1,73 2,00 1,68 2,05 1,89 2,01 1,85 1,79 Die Veränderungen in der Alters- und in der Haushaltsgrößenstruktur zeigen sich am deutlichsten in der Zunahme der Haushalte mit Kindern, deren Anteil in fast allen Gebieten angestiegen ist. Entsprechend der Alters- und der Haushaltsgrößenstruktur zeigen sich aber auch deutliche Unterschiede bei den Anteilen der Haushalte mit Kindern. Während im Schnitt in ca. 20% der Haushalte Kinder leben, sind es in den Gebieten Pankow- Zentrum, Bötzowstraße und Winsstraße- fast 30%. Die Gebiete Ostsee- /Grellstraße, Helmholtzplatz-Ost und Humannplatz liegen dagegen unter 20%. 6 Ohne die Gebiete Humannplatz, Ostseestraße/Grellstraße und Pankow-Zentrum 12

14 Tab. 5 Haushaltstyp Humann platz Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helmholtzplatz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) Einperson.-HH Alleinerzieh Paar o. Kinder Paar m. 1 Kind Paar m. 2 u.m Kindern MEH 7 o. Kind MEH m. Kind(ern) * Erwerbstypen der Haushalte Die Eingruppierung der Haushalte nach der Berufstätigkeit in Erwerbstypen wurde aus der Erwerbstätigkeit der im Haushalt lebenden Personen abgeleitet. 8 70% der Haushalte gegenüber 64% in 2005 leben überwiegend oder ganz von Einkünften aus Erwerbsarbeit, 14% von Rente, 8% von Arbeitslosengeld I und II (inkl. Aufstocker und Ein-Euro-Jobber) sowie von Sozialhilfe und 8% sind Studenten- bzw. Ausbildungshaushalte, die ihren Lebensunterhalt durch Unterstützung der Eltern, durch Stipendien oder durch Jobs neben dem Studium bestreiten. Während bei den Erwerbshaushalten sowohl die Angestellten- als auch die Selbständigenhaushalte angestiegen sind, haben sich unter den anderen Erwerbstypen vor allem die Studentenhaushalte enorm verringert. Ein Teil der früheren Studenten hat sicher das jeweilige Gebiet verlassen. Ein anderer Teil hat inzwischen die Ausbildung abgeschlossen und eine Berufstätigkeit begonnen. Unter den Gebieten ragen die Gebiete Bötzowstraße, Winsstraße und Kollwitzplatz mit sehr hohen Anteilen an Erwerbshaushalten, einem geringen an Beziehern von Transfereinkommen und einem unterdurchschnittlichem Anteil an Studentenhaushalten 9 heraus. 7 Mehrerwachsenenhaushalt 8 Der Haushalt wird nach der höchsten im Haushalt vorkommenden Einkommenserzielung einer Kategorie zugeordnet. Dabei werden die Arten der Einkommenserzielung folgendermaßen hierarchisiert: 1. Selbständige 2. Beamte 3. Angestellte 4. Arbeiter 5. Rentner 6. Studenten 7. Erwerbslose (Alg I) 8. Erwerbslose (Alg II/Hartz IV) und Ein-Euro-Job 9. Erwerbslose (Alg II/Hartz IV) 10. Sozialhilfeempfänger 11. Sonstige D.h., wenn wenigstens ein Haushaltsmitglied selbständig ist, wird der Haushalt als Selbständigenhaushalt geführt. In einem Arbeiterhaushalt wird umgekehrt keines der höher eingestuften Einkommen aus Selbständigkeit oder als Beamter oder Angestellter erzielt. 9 Die Winsstraße hat noch einen durchschnittlichen Anteil an Studentenhaushalten, dafür aber einen sehr geringen an Rentnerhaushalten. 13

15 Falkplatz und Helmholtzplatz haben zwar ebenfalls hohe Anteile an Erwerbshaushalten, dies aber vor allem auf Kosten der Rentnerhaushalte. Im Gebiet Helmholtzplatz Ost gibt es mit 14% die meisten Studentenhaushalte. Deutlich vom Durchschnitt hebt sich das Gebiet Ostsee-/Grellstraße mit einem sehr hohen Anteil an Rentnerhaushalten (29%) und entsprechend niedrigem an Erwerbshaushalten (52%) ab. Humann platz Tab. 6 Haushalte nach Erwerbstypen Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helmholtzplatz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) Arbeiterhh Angestelltenhh Beamtenhh Selbständ-hh Rentnerhh Sozialhilfehh ALG I hh ALG II-hh ALG II + Euro Stud./Azubi-hh Sonstige Einkommensentwicklung Die Einkommen haben sich seit 2005 im Mittel um gut 20% erhöht. Damit sind im Gebietsdurchschnitt die Realeinkommen gestiegen. Das Einkommensniveau ist damit im Berliner Vergleich deutlich überdurchschnittlich. Der Einkommensanstieg ist mit beachtlichen Abweichungen in allen Einzelgebieten festzustellen. So konnten die Bewohner in den Gebieten Winsstraße, Falkplatz, Kollwitzplatz und Teutoburger Platz Steigerungen zwischen 35% 28%, das Gebiet Ostsee-/Grellstraße jedoch nur eine Erhöhung des durchschnittlichen Haushaltseinkommens von 8% verzeichnen. Die geringe Erhöhung für das Gebiet Bötzowstraße erklärt sich durch das sehr hohe Ausgangsniveau. Die höchsten Einkommen sind nun im Gebiet Kollwitzplatz zu verzeichnen. Im kurzfristigen Vergleich zum Einkommen im letzten Jahr sehen die Befragten die Entwicklung nicht ganz so positiv. Gut die Hälfte (54%) sehen keine Veränderung ihrer Einkommenslage, ein Fünftel eine Verschlechterung und ein Viertel einen Einkommenszuwachs. Diese Werte der subjektiven Bewertung, die im Vergleich zu 2005 besser ausfallen, sind über die unterschiedlichen Gebiete trotz recht unterschiedlicher Einkommensentwicklungen recht konstant. 10 Einschließlich ABM- und Umschülerhaushalte. 14

16 Humann platz Tab. 7 Einkommensstruktur Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße (%) (n=531) (n=229) (n=432) (n=111) (n=387) (n=236) (n=326) (n=239) (n=132) (n=208) (n=2.831) (n=2.809) unter u u.m Median Ø Haushaltsnettoeinkommen zu % 10% 29% 13% 18% 28% 8% 19% 28% 35% 20% - Ø Äquivalenzeinkommen Im Gebietsvergleich zeigt sich die Sonderstellung des Gebiets Kollwitzplatz, dessen Einkommensniveau gemessen am Äquivalenzeinkommen 12% über dem Gebietsdurchschnitt liegt und damit den Spitzenreiter der Untersuchung von 2005, das Gebiet Bötzowstraße, ablöst. Das Gebiet Winsstraße hat ebenfalls deutlich aufgeholt und liegt nur noch knapp unter dem Wert des Gebietes Bötzowstraße Einkommen nach Haushaltstyp Der Vergleich der Einkommenssituation der Haushaltstypen zeigt eine differenzierte Situation der Haushalte mit Kindern. Während die Alleinlebenden eine gut durchschnittliche und die Paare ohne Kinder eine deutlich überdurchschnittliche Einkommenslage haben, leben Alleinerziehende weit unter dem Durchschnitt. Paare mit einem Kind und Paare mit zwei und mehr Kindern überschreiten den Durchschnitt, 11 Der Median teilt die Haushalte in der Stichprobe in zwei gleich große Hälften. 12 Das Äquivalenzeinkommen ist ein anerkanntes Maß, das die Haushaltseinkommen nach dem unterschiedlichen Bedarf der Haushaltstypen einordnet. Damit wird die Einkommensstruktur der Gebiete und anderer Vergleichsgebiete unabhängig von Haushaltstypen und -größen vergleichbar gemacht. Für die Berechnung des Äquivalenzeinkommens verwendet TOPOS die Gewichtungsfaktoren der neueren OECD -Skala. Das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts wird dabei durch eine aufgrund der Zahl und des Alters der Haushaltsmitglieder bestimmten Äquivalenzkennziffer geteilt. Dabei wird der erste Erwachsene eines Haushalts mit 1,0, jede weitere Person über 15 Jahren mit 0,5 und jedes Kind bis 15 Jahren mit 0,3 gewertet. Ein Paar ohne Kinder hat z.b. die Ä- quivalenzkennziffer 1,5, ein Paar mit zwei kleinen Kindern 2,1. Bei Vergleichen mit der Untersuchung von 2005 muss berücksichtigt werden, dass damals noch die ältere OECD-Skala Anwendung fand. Dabei wird der erste Erwachsene eines Haushalts mit 1,0, jede weitere Person über 15 Jahren mit 0,7 und jedes Kind bis 15 Jahren mit 0,5 gewertet. Ein Paar ohne Kinder hat z.b. die Ä- quivalenzkennziffer 1,7, ein Paar mit zwei kleinen Kindern 2,7. Die Umstellung auf die neue Skala führt bei Haushalten mit mehreren Personen zu tendenziell höheren Äquivalenzeinkommen im Vergleich zur alten Skala. 13 Dieser Wert bezieht sich auf die alte OECD-Skala 15

17 letztere sogar sehr deutlich weil in 84% dieser Haushalte zwei Erwerbseinkommen erzielt werden 14. Tab. 8 Äquivalenzeinkommen der Haushaltstypen Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- In (n=531) (n=229) (n=432) (n=111) (n=387) (n=236) (n=326) (n=236) (n=131) (n=208) (n=2.827) Einpersonenhaushalt Alleinerziehende Paar ohne Kinder Paar mit einem Kind Paar mit zwei u.m. Kindern MEH o. Kind MEH mit Kind(ern) * Insgesamt Einkommen nach Erwerbsstyp Bis auf die Arbeiter-Haushalte sind die Haushalte, die über ein Einkommen aus Erwerbstätigkeit verfügen, deutlich besser gestellt als der Gebietsdurchschnitt. Die Haushalte, die allein auf staatliche Alimentierung angewiesen sind, sind besonders häufig als einkommensschwach einzustufen. Tab. 9 Äquivalenz- Einkommen der Erwerbstypen Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- In (n=531) (n=229) (n=432) (n=111) (n=387) (n=236) (n=326) (n=236) (n=131) (n=208) (n=2.827) Arbeiterhh Angestelltenhh Beamtenhh Selbständ-hh Rentnerhh Sozialhilfehh ! ! 1270* ALG I hh * * * * 968 ALG II-hh Stud./Azubi-hh Sonstige gesamt Beim Vergleich der ökonomischen Situation in mit der in 2005 muss allerdings beachtet werden, dass die Berechnung des Äquivalenzeinkommens in der Zwischenzeit verändert wurde. Die Neuere OECD-Skala, die jetzt verwendet wird, schätzt den Finanzbedarf eines Kindes nur noch mit 50% des Finanzbedarfs des Haushaltsvorstand. Die Ältere OECD-Skala war noch von 50% für ein Kind ausgegangen. Im Ergebnis erscheinen dadurch bei der neuen Skala Hauhalte mit Kindern bei gleichen Ausgangseinkommen als einkommensstärker als bei der alten. 15 Einschließlich ABM- und Umschülerhaushalte. 16

18 Die Selbständigenhaushalte liegen im Durchschnitt weiterhin nur auf dem Niveau der Angestellten-Haushalte, wobei es aber eine starke Spreizung in den Einkommen bei einer rechtsschiefen Verteilung gibt. Das bedeutet, dass eine große Zahl unterdurchschnittlicher Einkommen einer begrenzten, dafür aber deutlich überdurchschnittlich verdienenden Selbständigen Haushalte gegenübersteht. In Gebieten mit einem hohen Einkommensniveau haben die einzelnen Erwerbstypen in der Regel auch einen Mittelwert, der über dem Durchschnitt des jeweiligen Erwerbstyps liegt Wohndauer in Wohnung und Wohngebiet Insgesamt hat sich die Wohndauer sowohl in der Wohnung als auch im Gebiet erhöht. Diese Entwicklung ist allgemein in der Berliner Innenstadt zu beobachten und keine Besonderheit der Pankower Erhaltungsgebiete. Nach den besonders hohen Fluktuationsraten der Jahre um 2000 ist die Mobilität in Berlin zurückgegangen. Der Helmholtz Platz ist, gefolgt vom Teutoburger Platz, das Gebiet mit der geringsten Wohndauer in der Wohnung. Dazu beigetragen hat sicherlich der hohe Anteil an kleinen Haushalten, die erfahrungsgemäß häufiger umziehen als größere Haushalte. Andererseits gibt es aber auch Gebiete mit einer geringen durchschnittlichen Haushaltsgröße und einer langen Wohndauer, wie das Gebiet Ostseestraße/Grellstraße. Hier hat die spezielle Altersstruktur mit einem sehr hohen Rentneranteil und die spezielle Angebotsform der Siedlung aus den 20er Jahren zu einer besonders niedrigen Fluktuation geführt. Tab. 10 Wohndauer der Mieter in der jetzigen Wohnung Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) Zuzug 2009 / bis 3 Jahre bis 5 Jahre bis 10 Jahre bis 20Jahre und mehr Jahre Ø Jahre 10,1 11,5 9,0 7,3 12,2 10,6 13,0 9,5 8,1 9,3 10,4 Die Wohndauer im Gebiet ist im Schnitt dreieinhalb Jahre länger. Die Relationen zwischen den Gebieten verändern sich dadurch kaum. 17

19 Tab. 11 Wohndauer der Mieter im Gebiet Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) Zuzug 2009 / bis 3 Jahre bis 5 Jahre bis 10 Jahre bis 20Jahre und mehr Jahre Ø Jahre 13,6 14,6 12,4 10,8 16,2 14,7 17,7 14,0 11,2 11,4 14,1 Abb. 3 Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und im Gebiet Prozent Zuzug 2009 / 2007 bis bis bis bis 1999 vor 1990 Wohndauer in der Wohnung Wohndauer im Gebiet PKW-Besitz Knapp die Hälfte der Haushalte verfügt über einen PKW. Die Dichte pro Einwohner liegt damit bei 279 Autos. Der Pkw-Besitz liegt deutlich unter dem Berliner Durchschnitt (319 Pkw/1.000 Ew. 16 ). Für innerstädtische Altbauquartiere ist diese Größenordnung normal. Der PKW-Besitz ist stark abhängig vom Einkommen. Daher ist die PKW-Dichte im einkommensstärksten Gebiet Kollwitzplatz auch besonders hoch und im Helmholtz- und dem Teutoburger Platz niedrig. Insgesamt ist der Besitz von Kraftfahrzeugen rückläufig. 16 Aktuelle Daten

20 Tab. 12 Autobesitz (%) Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitzplatz- Ostsee/ Grellstraße Pankow Zentrum Teutoburger Platz Wins- straße- (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) kein Auto ein Auto zwei Autos u. m Kfz-Dichte auf EW Wohnverhältnisse und Wohnungsstruktur 17 Die Wohnverhältnisse haben sich in den vergangenen Jahren weiter verbessert. So hat sch die Wohnungsausstattung verbessert. Allerdings sind auch die Mieten deutlich angestiegen. Der Wohnflächenkonsum pro Person ist leicht rückläufig Wohnungsspiegel Bei den Wohnungsgrößen ist ein leichter Trend zu größeren Wohnungen festzustellen. Inwieweit dies auf tatsächliche Wohnungsvergrößerungen im Zuge von Umbauarbeiten oder auf einen erhöhten Leerstand kleiner Wohnungen zurückzuführen ist, kann nicht festgestellt werden. Tab. 13 Wohnungsspiegel (%) Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitzplatz- Ostsee/ Grellstraße Pankow Zentrum Teutoburger Platz Wins- straße- (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) 1 Zimmer ,5-2 Zimmer ,5-3 Zimmer ,5-4 Zimmer ,5 u. m. Zimmer Ø Zimmerzahl 2,4 2,5 2,3 2,1 2,3 2,6 2,3 2,6 2,7 2,5 2,4 Ø Größe (m²) 73,5 78,2 72,3 66,2 67,5 82,7 62,0 75,7 77,8 77,4 72, Belegung und Wohnflächenverbrauch Der langjährige Trend des stetigen Zuwachses des Wohnflächenkonsums gegenüber früheren Zeitabschnitten scheint beendet zu sein. In der Norm des sozialen Wohnungsbaus, nach der den Haushalten Wohnungen zur Verfügung stehen sollen, deren Zimmeranzahl gleich oder eins größer ist als die Zahl der Haushaltsmitglieder, leben 83% der erfassten Haushalte. Überbelegung mit 6% und Unterbelegung mit 10% sind relativ schwach vertreten, wobei die Überbelegung leicht angestiegen ist. 17 In die Befragung konnten nur bewohnte Wohnungen einbezogen werden. 19

21 Tab. 14 Belegungssituation (%) Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitzplatz- Ostsee/ Grellstraße Pankow Zentrum Teutoburger Platz Wins- straße- (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) gravierend überbelegt überbelegt Norm Sozialer Wohnungsbau unterbelegt Zwischen den Gebieten gibt es hinsichtlich der Belegung nur geringe Unterschiede. Am stärksten fällt der höhere Grad an Unterbelegung in den Gebieten Kollwitzplatz mit 14% auf. Die Unterbelegung, zwei und mehr Räume mehr als Haushaltsmitglieder, ist gegenüber 2005 gleich geblieben, die Überbelegung dagegen leicht angestiegen Tab. 15 Belegungsmatrix der Haushalte (%) gesamt Personen > 5 gesamt Zimmer (n=3.170) 1 11 * 13 1, * 44 2, * 30 3,5-4 * ,5 u.m. * * * gesamt Tab. 16 Wohnfläche pro Person nach Haushaltsgröße Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (m²) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) 1 Person Personen Personen Personen u. mehr Personen m² / Person Je kleiner die Haushalte sind, desto mehr Pro-Kopf-Wohnfläche verbrauchen sie. Im Vergleich zu 2005 ist der bis dahin vorherrschende Trend der stetigen Zunahme der Pro-Kopf-Wohnfläche gebrochen, wie sich im leicht rückläufigen Flächenverbrauch zeigt. 20

22 Modernisierungsgeschehen Nach Angaben der Mieter betrug in den letzten Jahren die jährliche Modernisierungsrate der Wohnungen ca. 4-5%. 18 Tab. 17 Jahr der Modernisierung (ohne Dachgeschoss) in % Arnimplatz (n=624) Bötzowstraße (n=275) Falkplatz (n=492) Helm- holtzpl.- Ost (n=139) Humann platz (n=463) Kollwitzplatz- (n=252) Ostsee/ Grellstraße (n=432) Pankow Zentrum (n=277) Teutoburger Platz (n=158) Wins- straße- (n=255) (n=3.367) unmodernisiert oder Modernisierung vor weiß nicht Ausstattung der bewohnten Wohnungen Der Ausstattungsstand der bewohnten Wohnungen im Gebiet ist vergleichsweise gut und hat sich in den vergangenen Jahren weiterhin verbessert. 84% der Wohnungen aller Gebiete verfügen inzwischen über alle Merkmale des Vollstandards nach den Kriterien des Berliner Mietspiegels. Teilstandardwohnungen sind nur noch vereinzelt vorhanden und der sehr geringe Anteil an einfach ausgestatteten Wohnungen (Ausstattungsstufe 2) ist weiter zurückgegangen. Tab. 18 bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen (%) Arnimplatz (n=637) Bötzowstraße (n=283) Falkplatz (n=510) Helm- holtzpl.- Ost (n=143) Humann platz (n=479) Kollwitzplatz- (n=271) Ostsee/ Grellstraße (n=438) Pankow Zentrum (n=294) Teutoburger Platz (n=167) Wins- straße- (n=262) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC 1 * * * * Die Haushalte, die nicht wussten, ob in der Wohnung schon eine Modernisierung erfolgt ist, sind größtenteils erst in den letzten Jahren eingezogen. Es ist also davon auszugehen, dass viele von diesen Wohnungen einige Jahre vor dem Einzug der heutigen Mieter modernisiert wurden. 21

23 Die kontinuierliche bauliche Aufwertung zeigt sich bei allen wesentlichen Ausstattungsmerkmalen der Wohnung. So hat sich der Anteil der Vollstandardwohnungen um 8% erhöht. Tab. 19 Heizungsausstattung der Wohnung Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme 1 2 * 2 2 * Auch die Sanitärausstattung der Wohnungen hat sich kontinuierlich verbessert. Die Entwicklung ist aber etwas langsamer verlaufen. Ein gefliestes Bad haben jetzt 72% gegenüber 68% in Tab. 20 Sanitärausstattung der Wohnung Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße Sonderausstattung Bad (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) (n=3.049) Toilette Außentoilette 1 Innentoilette Badezimmer mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad außerhalb eines Bades Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum 4 Warmwasserversorgung zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc k. A. 22

24 Tab. 21 sonstige Ausstattung der Wohnung Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500 (n=3.049 ) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel- /Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilweise verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges * 1 * * Ausstattungsverbesserungen durch Mieter Ein Teil der Mieter hat die Ausstattung seiner Wohnung durch Eigenarbeit oder durch eigene Geldmittel verbessert. Dabei handelt es sich um Investitionen, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen und die Wohnung teilweise in eine höhere Stufe nach den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels heben. Letzteres geschieht meistens durch den Einbau einer Etagenheizung in eine mit Einzelöfen beheizte Wohnung. Eine andere stufenrelevante Verbesserungsmaßnahme ist der Einbau eines Bades. Dies kommt aber wegen des erheblichen Eingriffs in die Bausubstanz heute nur noch sehr selten vor. Diese Investitionen der Bewohner waren bzw. sind mietrechtlich häufig nur unzureichend abgesichert. Der Ersatz einer Etagenheizung durch eine Zentral- oder eine Fernheizung gilt mietrechtlich als wohnwerterhöhende Modernisierung, die voll auf die Miete umgelegt werden kann. Von den knapp 6% der Befragten, die eine Gasetagenheizung in ihre Wohnung eingebaut haben, ist diese bei einem guten Zehntel vom Vermieter durch eine Zentralheizung ersetzt worden. Insgesamt spielen Ausstattungsverbesserungen durch die Mieter jetzt nur noch eine sehr untergeordnete Rolle wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 23

25 Tab. 22 Ausstattungsstufen 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitzplatz- Ostsee/ Grellstraße Pankow Zentrum Teutoburger Platz Wins- straße- (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) 1 * * * * Mängel der bewohnten Wohnungen Bei den Wohnungsmängeln ist weiterhin eine leichte Verschlechterung der Situation gegenüber den früheren Untersuchungen zu erkennen. Auffällig sind die nochmals gestiegenen Werte bei Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelbefall in der Wohnung und bei Schäden an den Fenstern. Tab. 23 Wohnungsmängel (Mehrfachnennungen möglich) Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) (n=637) Schimmel / Feuchtigkeit Fenster undicht Heizungsanlage defekt Sanitäranlage defekt Elektroinstallation defekt sonstige Mängel Wohnung ohne Mängel Der Anteil von Wohnungen ohne bzw. mit sehr leichten Mängeln ist auf nunmehr 64% gesunken. Gravierende Mängel sind bei 16% der Wohnungen festzustellen. Dabei wurden in der Auswertung vorhandene Schäden durch Schimmel bzw. Feuchtigkeit der Kategorie gravierende Mängel zugewiesen. 24

26 Tab. 24 Wohnungsmängel Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=637) (n=283) (n=510) (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) keine / sehr leichte Mängel leichte Mängel mehrere Mängel gravierende Mängel 2.3. Mietentwicklung Gegenüber den letzten Untersuchungen hat es in den Gebieten deutliche Mietsteigerungen gegeben, die abhängig von der Größenkategorie bei gleicher Ausstattungsqualität zwischen 14% bei den kleinen und 15% bei den großen Wohnungen betrugen. Für Altbauwohnungen (bis 1918) mit Vollstandard zeigen sich noch erheblich höhere Mietsteigerungen in den letzten fünf Jahren. Beim Gebietsvergleich weisen die Gebiete Teutoburger Platz und Helmholtzplatz-Ost die höchsten Mieten auf. Vergleichsweise günstige Mieten gibt es im Gebiet Pankow Zentrum und Ostsee- /Grellstraße. Tab. 25 Bestandsmieten Vollstandard 20 (nettokalt) in /m² Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (n=460) (n=216) (n=341) (n=101) (n=340) (n=173) (n=324) (n=223) (n=106) (n=183) (n=2.467) unter 40 m² 6,49 6,90 5,79 6,77 6,68 6,46 6,90 5,57 7,07 7,19 6,49 40 m² bis unter 60 m² 60 m² bis unter 90 m² 5,63 5,94 5,74 6,25 5,75 6,28 5,48 5,16 6,36 5,91 5,70 5,63 5,85 5,78 5,84 5,65 5,50 5,38 5,31 6,39 5,86 5,66 90 m² und 5,24 5,66 5,73 5,97 5,44 6,03 5,31 5,16 5,79 5,83 5,60 mehr 5,51 5,82 5,75 6,07 5,66 5,90 5,45 5,23 6,11 5,90 5,67 In die Bestandsmieten der vorstehenden Tabelle sind die Mieten aller Wohnungen mit einer Vollstandardausstattung eingegangen, um einen Eindruck vom gesamten Mietniveau des Gebiets zu vermitteln. Dadurch sind Dachausbauten ebenso berücksichtigt wie Alt- und Neubauten jeglicher Art. In der folgenden Aufstellung finden sich dagegen nur Vollstandardwohnungen in Altbauten bis Die günstigsten Altbauwohnungen findet man im Gebiet Pankow Zentrum und am Arnimplatz. Besonders teuer sind die Altbaumieten in den Gebieten Winsstraße, Bötzowstraße und Helmholtzplatz. 20 In den Bestandsmieten sind alle Baualtersstufen und die Dachgeschossausbauten enthalten. 25

27 Tab. 26 Mieten Altbau bis 1918 Vollstandard (ohne DG) (nettokalt) in /m² Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (n=273) (n=117) (n=219) (n=64) (n=132) (n=110) (n=48) (n=94) (n=72) (n=111) (n=1.238) unter 40 m² 6,29 6,93 5,79 6,34 6,28 6,21 6,53 6,88 7,05 7,56 6,36 40 m² bis unter 60 m² 60 m² bis unter 90 m² 5,70 5,94 5,65 6,15 5,81 6,77 5,03 5,62 6,77 6,12 5,89 5,45 6,15 5,44 5,39 5,58 5,07 5,60 4,92 5,92 5,75 5,52 90 m² und 4,93 5,31 5,57 5,86 5,27 5,74 5,07 4,76 5,09 6,17 5,38 mehr 5,30 5,72 5,55 5,84 5,53 5,66 5,39 4,89 5,65 6,07 5,53 Ein direkter Vergleich der Mieten mit den Werten von 2005 zeigt bezogen auf die jeweilige Kategorie das Ausmaß der Mietsteigerungen differenziert nach Gebieten. Auffällig sind die sehr hohen Werte für die Gebiete Teutoburger Platz, Winsstraße und Kollwitzplatz (alle über 30%). Mietentwicklung 2005/ nach Mietspiegelgrößenklassen im Altbau (Vollstandard) Tab. 27 Veränderung der Mieten Altbau bis 1918 Vollstandard (ohne DG) (nettokalt) (%) Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (n=273) (n=117) (n=219) (n=64) (n=132) (n=110) (n=48) (n=94) (n=72) (n=111) (n=1.238) 16% 13% 17% 26% 16% 31% 14% -1% 33% 31% 18% Auf dieser Qualitätsstufe (Vollstandard Altbau bis 1918) ist auch ein Vergleich zum aktuellen Mietspiegel 2009 möglich. 26

28 Tab. 28 Berliner Mietspigel 2009 Altbau (nettokalt) einfache Lage mittlere Lage (in Euro/m²) / (mit Spannen) Mit Sammelheizung (SH) oder Bad, mit WC in der Wohnung (WC) mit SH, Bad u. WC Mit Sammelheizung (SH) oder Bad, mit WC in der Wohnung (WC) mit SH, Bad u. WC Ausstattungsstufe unter 40 m² 5,07 5,15 (4,80-6,29) (3,16 6,70) 40 m² bis unter 60 m² 3,51 4,54 3,21 4,85 (3,14-4,30) (3,12-6,03) (3,04 3,45) (3,77 6,05) 60 m² bis unter 90 m² 2,95 4,60 3,40 4,85 (2,69-3,37) (3,65-6,00) (2,99 4,20) (3,78 6,00) 90 m² und mehr 2,77 4,46 3,15 4,53 (2,53-340) (3,45-5,54) (2,92 3,61) (3,71 5,50) Mieten im Altbau bis 1918 (Vollstandard) im Vergleich zu den Mittelwerten des Mietspiegels 2009 (einfache Lage) nach Größenklassen Erhöhung in Prozent (2005 = 100%) Tab. 29 Mieten Altbau bis 1918 Vollstandard (nettokalt) in /m² Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (n=273) (n=117) (n=219) (n=64) (n=132) (n=110) (n=48) (n=94) (n=72) (n=111) (n=1.238) unter 40 m² 24% 37% 14% 25% 24% 22% 29% 36% 39% 49% 25% 40 m² bis 26% 31% 24% 35% 28% 49% 11% 24% 49% 35% 30% unter 60 m² 60 m² bis 18% 34% 18% 17% 21% 10% 22% 7% 29% 25% 20% unter 90 m² 90 m² und mehr 11% 19% 25% 31% 18% 29% 14% 7% 14% 38% 21% Hier zeigen sich besonders gravierende Veränderungen zu den Ergebnissen der Untersuchung von Lagen damals die Mietspiegelwerte einfache Lage, mit Ausnahme der kleinen Wohnungen unter 40 m², niedriger als die gemittelten Bestandsmieten 21, zeigt sich nunmehr ein völlig verändertes Bild. Alle Felder liegen jetzt über dem jeweiligen Mietspiegelwert. Die unterlegten Felder signalisieren, dass hier nicht nur der Mittelwert um den jeweiligen Prozentwert überschritten wird, hier wird auch der Mietspiegeloberwert überschritten. Die Tabelle belegt die starke, aber auch differenzierte Dynamik in der Mietentwicklung in den Gebieten. 21 Beim Vergleich muss noch berücksichtigt werden, dass die Mietspiegelwerte anders berechnet werden als unsere Bestandsmieten. Durch die zusätzliche Einbeziehung des Medians der Mieten verringert sich der Wert jeweils um einige Cent. 27

29 2.4. Gebietsbewertung und Gebietsbindung Umzugsabsichten Die Hälfte der Mieter möchte auf absehbare Zeit nicht aus der jetzigen Wohnung ausziehen. Im Vergleich zu 2005 zeigen sich nur geringe Veränderungen in der Umzugsneigung. Kurzfristig planen nur sehr wenige Haushalte (13%) einen Wohnungswechsel, während mittelfristig 38% einen Umzug in Erwägung ziehen. Dabei ist die Bleibebereitschaft in den Gebieten Ostsee-/Grellstraße, Pankow-Zentrum und am Humannplatz am stärksten. Der hohe Wert in der Ostsee-/Grellstraße hängt sicherlich stark mit dem sehr hohen Altenanteil zusammen. Tab. 30 Absicht, die Wohnung zu verlassen Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- % (n=588) (n=251) (n=469) (n=129 (n=428) (n=251) (n=383) (n=261) (n=148) (n=236) (n=3.144) mit Auszugswunsch später Ausziehen nein Von denen, die an einen Wohnungswechsel denken, wollen aber wiederum gut die Hälfte im Wohngebiet bleiben. Zusammengenommen beabsichtigen daher 79% auch in Zukunft im Wohngebiet zu bleiben. Die meisten Gebiete liegen nahe an diesem Wert. Nur das Gebiet Pankow-Zentrum liegt mit 88% nochmals deutlich darüber und das Gebiet Helmholtzplatz mit nur 63% erheblich unter dem Durchschnitt. Für das Gebiet Helmholtzplatz ist das sicherlich den Besonderheiten der Bewohnerstruktur geschuldet und kein Beleg gebietlicher Defizite. Tab. 31 Gebietwunsch (%) (Haushalte, die aus ihrer Wohnung ziehen wollen Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=296) (n=105) (n=216) (n=75) (n=169) (n=101) (n=143) (n=97) (n=65) (n=115) (n=1.382) Im Gebiet bleiben Berliner Innenstadtbezirk Berliner Außenstadtbezirk Berliner Umland woanders hinziehen Gegend ist egal Im Vergleich zu anderen innerstädtischen Wohngebieten Berlins ist der Anteil der Bewohner, die im Gebiet bleiben wollen, hoch. 28

30 Tab. 53 Absicht, das Gebiet zu verlassen Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=581) (n=246) (n=463) (n=126) (n=420) (n=245) (n=378) (n=257) (n=144) (n=231) (n=3.101) In der Wohnung oder im Gebiet bleiben Gebiet verlassen Die Gründe für einen eventuellen Umzug haben sich im Prinzip gegenüber früheren Untersuchungen nicht wesentlich verändert. Sie liegen vorwiegend an fehlenden Ausstattungsmerkmalen bzw. Mängeln in Wohnung und Haus. An zweiter Stelle steht eine zu kleine Wohnung. Der hohe Mietpreis ist ebenfalls für einen hohen Anteil (23%) Anlass, einen Umzug anzustreben. Der hohe Mietpreis ist in seiner Bedeutung als Umzugsgrund gegenüber 2005 deutlich angestiegen, was vor dem Hintergrund der festgestellten Mietenentwicklung erklärbar ist. Humann platz Tab. Umzugsgründe Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=433) (n=174) (n=333) (n=96) (n=292) (n=162) (n=230) (n=162) (n=101) (n=164) (n=2156) zu teuer zu klein zu groß Mängel Haus /Whg.u. Ausstattung Mängel der Gegend Verkehr/ Parkplätze Eigentümer /Kündigung.. berufliche Gründe Eigentum bilden ins Grüne, Berlin verlassen private Gründe Änderung der Bevölkerung / Gentrifikation sonstige Befragte mit Antworten Nennungen 1,5 1,4 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,6 1,5 1,5 pro Befragte mit Antworten Antworten Mängel des Wohnumfeldes werden im Vergleich zu Unzulänglichkeiten der Wohnung nur in geringem Umfang genannt. Auch unzureichende oder fehlende Infrastruktur oder Einkaufsmöglichkeiten sind nur am Rande relevant. Wichtig sind demgegenüber 29

31 noch private oder berufliche Gründe. Der Wunsch Eigentum zu bilden als Auszugsgrund ist im Vergleich zur Untersuchung von 2005 bei 5% stabil geblieben Positive und negative Gebietsbeurteilungen Die Frage nach den positiven und den negativen sowie den fehlenden Gebietsmerkmalen wurden offen gestellt. Insgesamt werden von den Befragten viele positive Merkmale der Gebiete genannt. Besonders häufig werden die besondere Gebietsatmosphäre, die Grünflächen und das kulturelle und Freizeitangebot genannt. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Gebieten sind hier aber größer als bei den meisten anderen Merkmalen, was sich aus dem unterschiedlichen Gebietscharakter erklärt. Exemplarisch sei hier auf den sehr hohen Wert für das Gebiet Bötzowstraße bei Grün- und Freiflächen verwiesen. Der Friedrichshain wird in ganz hohem Maße positiv dem Gebiet zugeordnet. Tab. 49 Positive Gebietsbeurteilung Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=488) (n=222) (n=411) (n=98) (n=345) (n=208) (n=297) (n=202) (n=135) (n=198) (n=2.613) Nichts Wohnung/ Haus Gebiet allg soziales Umfeld allg. Vielfalt, Flair, Kiez, Atmosphäre gute Gegend f. Kinder Schule u. KITA Spielplätze Frei- und Grünflächen Freizeit- und Kulturangebote Einkauf ÖPNV gut Zentrale Lage Antworten Durchschn. Anzahl Nennungen. 1,6 1,6 1,6 1,6 1,6 1,6 1,5 1,6 1,7 1,6 1,6 % die geantwortet haben

32 Tab. 50 fehlende Gebietseinrichtungen Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=311) (n=164) (n=257) (n=59) (n=263) (n=152) (n=210) (n=174) (n=98) (n=149) (n=1.843) nichts Mängel Haus/ Wohnung Sanierungsprozess bessere Schule Kitas Frei- und Grünflächen/Spielpl. Freizeit- und Kulturangebote Einkauf/ Infrastruktur Verkehr/ Radw./ÖPNV Parkplätze Arbeitsplätze und Sonstiges Durch. Anzahl 1,1 1,1 1,1 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,1 1,2 Nennungen % die geantwortet haben Antworten Die Verbesserungen der Gebietsinfrastruktur und der insgesamt verbesserten Bedingungen in den Gebieten lassen sich an dem Antwortverhalten bezüglich der fehlenden Einrichtungen im Gebiet gut nachzuvollziehen. Es werden deutlich weniger Antworten von weniger der Befragten gegeben. Der Anteil die explizit keinerlei fehlende Einrichtungen angeben ist nochmals angestiegen Bewertung der Nachbarschaft Wie das Wohngebiet wird auch die Nachbarschaft besser bewertet als in der jeweils letzten Untersuchung. Gut 41% finden die Nachbarschaftskontakte gut, etwa genauso viele beurteilen sie als mittelmäßig. Humann platz Tab. Nachbarschaft Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=578) (n=251) (n=473) (n=128) (n=432) (n=250) (n=383) (n=259) (n=148) (n=235) (n=3.150) gefällt mittelmäßig gefällt nicht egal kein Urteil

33 Nutzung der öffentlichen Einrichtungen Die öffentlichen Einrichtungen in den Gebieten werden überwiegend intensiv genutzt und insgesamt gut bewertet. Die gute Anbindung der Gebiete an den öffentlichen Nahverkehr zeigt sich in der besonders hohen Nutzerquote. Von den anderen, allen Bewohnern zur Verfügung stehenden Einrichtungen, werden sowohl die öffentlichen Grünflächen, als auch die kulturellen Einrichtungen gut angenommen. Auch das Sportangebot und die Volkshochschule treffen auf eine starke Resonanz, wenn man berücksichtigt, dass solche Angebote prinzipiell nur eingeschränkte Nutzerkreise ansprechen. Die anderen Einrichtungen haben einen spezielleren Nutzerkreis und werden daher nur von einem Teil der Bewohner nachgefragt. Dies trifft auch auf die Angebote für Kinder und Jugendliche zu, die von den betreffenden Haushalten intensiv genutzt werden. Über 90% der Kinder im Alter von 3 bis unter 6 Jahren und über 50% der unter 3jährigen gehen in eine Kita im Gebiet. Tab. 50 Nutzung der Einrichtungen im Gebiet Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (%) (n=637) (n=283) (n=510 (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) Kita Grundschule Spielplätze Öffentl. Grünflächen Jugendfreizeit Einrichtungen Kulturelle Einrichtungen Volkshochschule Sportangebote ÖPNV sonstiges Die Bewertungen, die die Befragten den öffentlichen Einrichtungen geben, sind ü- berwiegend gut. Besonders positiv werden der ÖPNV und die Kitas beurteilt. Die schlechtesten Bewertungen erhalten die Grünflächen und die Jugendfreizeitangebote. 32

34 Tab. 50 Bewertung der Einrichtungen im Gebiet Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann platz Kollwitz- platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- Mittelwert (n=637) (n=283) (n=510 (n=143) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) (n=3.500) Kita 1,5 1,4 1,4 2,1 1,5 1,5 2,1 1,4 1,7 1,5 1,5 Grundschule 2,0 2,0 1,6 2,2 1,5 1,5 2,1 1,9 2,1 1,2 1,8 Spielplätze 1,6 1,5 1,4 1,4 2,1 1,5 1,5 2,1 1,4 1,7 1,6 Öffentl. Grünflächen 2,1 2,0 2,0 1,6 2,2 1,5 1,5 2,1 1,9 2,1 2,0 Jugendfreizeit 2,3 1,6 1,2 1,6 2,0 1,7 1,4 2,3 1,7 1,4 2,3 Einrichtungen Kulturelle 1,6 2,1 1,3 2,1 2,0 2,3 2,1 2,2 1,4 2,3 1,6 Einrichtungen Volkshochschule 1,7 2,3 2,4 2,1 2,8 2,4 2,1 2,3 2,1 3,0 1,6 Sportangebote 1,7 1,6 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,8 1,9 1,5 1,7 ÖPNV 1,4 1,7 1,8 1,5 1,6 1,8 1,6 1,7 1,5 1,4 1,5 sonstiges 1,2 1,7 1,6 1,6 1,7 1,7 1,8 1,8 1,9 1,9 1,5 33

35 3. Gebietsentwicklungen und -bewertungen 3.1. Indikatoren und Kriterien Die vorliegende Arbeit dient dazu, für die weitere Vorgehensweise des Bezirksamtes in den untersuchten Gebieten fundierte Informationen zu liefern und die Entscheidungen vorzubereiten. Dazu bedarf es neben den im ersten Berichtsteil bereits dargestellten Ergebnissen zu Demographie und Sozialstruktur einer genaueren Einschätzungen zur aktuellen Entwicklung und zu Entwicklungstendenzen jeweils getrennt analysiert nach den einzelnen Gebieten und der Überprüfung, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz im jeweiligen Gebiet noch gegeben sind. Im Folgenden werden für diese beiden Analysen die Überprüfungskriterien und die Indikatoren der Gebietsentwicklung einschließlich der Durchschnittsergebnisse über alle Gebiete zum Vergleich dargestellt Indikatoren der Gebietsentwicklung Die Gebietsentwicklung wird anhand der Untersuchung von drei Merkmalsausprägungen vorgenommen, die jeweils eng mit Entwicklungsprozessen verbunden sind: Einzugsperiode der Haushalte Anhand der Sozialstruktur der Gruppen, unterschieden nach der Einzugsperiode, lassen sich Veränderungen und Entwicklungstendenzen gut analysieren. Dabei muss allerdings bedacht werden, dass sich Gruppen mit unterschiedlicher Wohndauer auch dann unterscheiden, wenn es keine Veränderungstendenzen gibt. Haushalte mit langer Wohndauer sind stets im Durchschnitt älter, weniger mobil, in einer anderen Familienphase als solche, die vor kurzem eingezogen sind. Diese sind üblicherweise häufiger jung, in der Ausbildung befindlich, mit geringerem Einkommen und kinderlos. Inwieweit sich durch einen Nachzug solcher Gruppen eine Veränderungstendenz der Sozialstruktur eines Gebiets ergibt, muss im Einzelnen überprüft werden. Hilfreich ist da die Kenntnis des Durchschnitts aller Gebiete. Sozialstruktur nach Wohnungsausstattung Der Vergleich der Sozialstrukturen der Haushalte in den Vollstandardwohnungen mit denen, deren Wohnungen eine Ausstattung unterhalb des Vollstandards haben, ermöglicht Rückschlüsse auf Veränderungsprozesse, die sich im Zuge von - bevorstehenden Modernisierungen ereignen werden. Diese können z.b. in der Abnahme von Altenhaushalten oder von Haushalten mit geringem Einkommen liegen, wie sie sich beim Vergleich von Haushalten im Vollstandard mit solchen im Teilstandard zeigen. Die Annahme, dass im Zuge von Modernisierungsprozessen die Sozialstruktur sich mehr und mehr der in den voll ausgestatteten Wohnungen annähert, hat dabei eine hohe Plausibilität. Allerdings muss auch hier auf jeweilige Besonderheiten geachtet werden. So ist der Anteil von Teilstandardwohnungen in den hinteren Gebäudeteilen und bei kleinen Wohnungen sehr hoch. Beides bewirkt von sich aus bereits veränderte Sozialstrukturen, die jeweils beachtet werden müssen. Mieterstatus nach Modernisierung Der sogenannte Mieterstatus nach Modernisierung gibt an, in welchem zeitlichen Verhältnis zur Modernisierung der Mieter in seine Wohnung eingezogen ist: ob er Altmieter (Einzug vor der Modernisierung), Erstmieter (Einzug unmittelbar nach 34

36 der Modernisierung), oder Nachfolgemieter (Einzug als zweiter, dritter usw. Mieter nach der Modernisierung) ist. Der Vergleich dieser drei Gruppen differenziert den im vorigen Punkt genannten Entwicklungsprozess vom Teilstandard in den Vollstandard noch weiter auf. Darüber hinaus ist er ein guter Indikator für Aufwertungsprozesse. Je deutlicher sich die drei Gruppen unterscheiden, umso stärkere Veränderungs-(Aufwertungs-)prozesse sind zu konstatieren. Die Sozialstruktur der jeweiligen Gruppe wird anhand von 24 Merkmalen erfasst. Sie sind so gewählt, dass sie über möglichst viele Aspekte der Sozialstruktur und der Einstellung des Wohngebiets Auskunft geben. Darüber haben sie in der Regel auch Bedeutung für das Erkennen und die Analyse der Entwicklungsprozesse: Anteil an allen Haushalten Indikator für die Stärke des Veränderungsprozesses; durchschnittliche Haushaltsgröße Anteil an Einpersonenhaushalten Anteil an Haushalten mit Kindern Indikatoren für die Haushaltsstruktur; Anteil an Haushalten mit Kindern in familiengeeignetem Wohnraum 22 Indikator sowohl für die Anziehungskraft des Gebiets für Haushalte mit Kindern als auch für Familienfreundlichkeit ; Studentenanteil Indikator für attraktive Kultur- und Freizeitangebote; Rentneranteil Erwerbslosenquote Anteil an Erwerbshaushalten 23 Indikatoren für den Integrationsgrad in den Erwerbsprozess bzw. das Ausmaß wirtschaftlich ungesicherter Haushalte; durchschnittliches Haushaltseinkommen durchschnittliches Äquivalenzeinkommen Indikatoren für soziale Auf- oder Abwertungstendenzen; durchschnittliches Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Indikator für Anziehungskraft auf einkommensstarke Haushalte; Einkommen höher als 2004 Indikator für soziale Entwicklungstendenz; Haushalte unterhalb Armutsschwelle Indikator für Anteil problembelasteter Haushalte und soziale Abwertungstendenzen; Anteil an Vollstandardwohnungen durchschnittliche Nettokaltmiete (Euro/m²) Indikator für Aufwertungsdruck; durchschnittliche Kaltmietbelastung (brutto) Anteil an Wohngeldempfängern Indikatoren für Aufwertungsdruck bzw. Anteil einkommensschwacher Haushalte; durchschnittliche Wohnfläche pro Person Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 22 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen. 23 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter oder Selbständiger tätig ist. 35

37 Kfz-Dichte (auf Einwohner) Indikator für Verkehrsprobleme (speziell des ruhenden Verkehrs); durchschnittliche Wohndauer (Jahre/Wohnung) Indikator für Stabilität der Bevölkerungsstruktur; sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) Indikatoren für die Anziehungskraft des Gebiets Durchschnittliche Entwicklungstendenzen aller Gebiete Einzugsperiode Als wichtigste Ergebnis des Vergleichs der Bevölkerungsgruppen nach der Einzugsperiode, zeigt sich, dass die soziale Lage der Gruppen von Einzugsperiode zu Einzugsperiode immer besser geworden ist. Insbesondere die Haushalte, die in den letzten fünf Jahren eingezogen sind, weisen eine besonders gute finanzielle Lage auf. In der Vergangenheit war die Gruppe der jüngsten Zuwanderer lediglich durchschnittlich gestellt, weil unter ihnen viele junge, in der Ausbildung Befindliche waren. Zwar sind auch diesmal relativ viele Studenten in dieser Gruppe, aber es sind deutlich weniger 18% gegenüber 27% - als Tab. 32 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet alle Haushalte (n=3.500) Zuzug vor 1990 (n=836) Zuzug zwischen (n=711) Zuzug zwischen (n=1181) Zuzug in 2007 u. später (n=770) Anteil an allen Haushalten 100% 24% 20% 34% 22% Ø Haushaltsgröße 1,86 1,75 2,02 1,93 1,71 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 42% 42% 45% 51% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 8% 30% 28% 16% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 10% 44% 44% 36% familiengeeignetem Wohnraum 24 Studentenanteil 10% 5% 4% 13% 18% Rentneranteil 13% 42% 6% 3% 2% Erwerbslosenquote 11% 15% 14% 9% 9% Anteil an Erwerbshaushalten 25 71% 48% 77% 79% 77% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 16% 23% 28% 31% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 5% 9% 8% 8% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 79% 81% 86% 91% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,42 4,54 4,95 5,74 6,42 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 26% 26% 26% 30% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 3% 2% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 41,9 38,1 37,8 39,4 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 45% 50% 58% 68% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 24,7 10,6 5,6 1,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 7% 9% 14% 11% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 15% 20% 29% 28% 24 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen. 25 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter oder Selbständiger tätig ist. 36

38 Auffällig ist es, dass auch die Gruppen, die vor 2006 eingezogen sind, erheblich an Einkommen zugelegt haben. Das liegt zum einen darin, dass viele der damals als in der Ausbildung Befindliche heute erwerbstätig sind und zum anderen, dass offensichtlich einkommensschwächere Haushalte das Gebiet verlassen haben. Je kürzer die Wohndauer, umso höher ist die Miete und die Mietbelastung. Dabei hat sich die Miete in den Bestandsmietverhältnissen um ca. 10% erhöht. Bei der Neuvermietungen sind die Mietpreise dagegen um 33% angestiegen. Die Auszugsneigung ist bei den Haushalten mit Zuzug vor 1990 deutlich geringer als bei den anderen Gruppen. Betrachtet man alle Gebiete zusammen so zeigt sich eine Tendenz zu einer erheblichen Sozialstrukturveränderung. Dies hatte sich bei früheren Untersuchungen nicht in diesem Ausmaß gezeigt Soziostrukturelle Veränderungen in den südlichen und den nördlichen Gebieten im Vergleich Bei der Analyse der Veränderungen, die die Sozialstruktur der einzelnen Gebiete seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet erlebt haben, zeigen sich charakteristische Unterschiede zwischen den Gebieten, die im Süden des Bezirks liegen (Südlicher Bereich 26 ) und denen, die weiter nördlich liegen (Nördlicher Bereich 27 ). a.) Einkommensentwicklung Tab. 33 Soziostrukturelle Veränderung der Sozialstruktur Vergleich der Bereiche alle Haushalte Südlicher Bereich Südlicher Bereich 2005 Nördlicher Bereich Nördlicher Bereich um 2005 (n=3.500) (n=1.636) (n=1.644) (n=1.848) (n=1.058) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,92 1,78 1,81 1,71 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 49% 46% 50% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 24% 19% 19% 15% Studentenanteil 10% 9% 17% 10% 15% Rentneranteil 13% 8% 7% 17% 20% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 13% 14% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 77% 65% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 83% 72% 85% 78% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,92 5,75 6,61 5,77 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 26,6% 27% 25,8% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 8% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,9 41,0 38,4 39,2 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 54% 57% 57% 61% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 9,5 7,8 11,1 11,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 13% 11% 11% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 22% 22% 24% Hinsichtlich des wichtigsten Entwicklungsindikators, der Einkommensentwicklung, zeigt sich trotz der Unterschiede zwischen den Bereichen und den einzelnen Gebie- 26 Südlicher Bereich: Bötzowstraße, Falkplatz, Helmholtzplatz-Ost, Kollwitzplatz-, Teutoburger Platz-Süd und und Winsstraße- 27 Nördlicher Bereich: Arnimplatz, Humannplatz, Ostsee/Grellstraße und Pankow-Zentrum. 37

39 ten eine grundlegende Übereinstimmung: die Einkommensentwicklung ist, gemessen an Berlin als Ganzes, in allen untersuchten Gebieten überdurchschnittlich gewesen. Das zeigt, dass es in stärkerem Maße Zuzüge von einkommensstärkeren Haushalten in den Gebieten gegeben hat und einkommensschwächere per Saldo abgenommen haben. Die südlichen Gebiete haben in der zweiten Hälfte dieses Jahrzehnts einen besonders starken Einkommenszuwachs von insgesamt 19% gehabt. Der Einkommenszuwachs im nördlichen Bereich war insgesamt mit 16% etwas geringer, lag aber auch deutlich über der Berliner Einkommensentwicklung. Der Abstand zwischen beiden Bereichen, der in den fünf Jahren davor abgenommen hatte, ist dadurch wieder etwas größer geworden. b.) Demographische und soziale Veränderungen Die südlichen Gebiete haben einen deutlichen demographischen und sozialen Wandel erlebt. Hinsichtlich der Altersstruktur zeigt sich dies in dem enormen Anwachsen der Altersgruppe zwischen Mitte 20 und Mitte 50, die bereits in den Jahren davor stark zugenommen hatten, sowie der Kinder bis 6 Jahre. Junge und mittlere Erwachsene stellen mit großem Abstand die Majorität der Zuwanderer in den letzten 10 Jahren. Die Jahrgänge ab 55 Jahren haben abgenommen. Insgesamt hat auch der Anteil der Jugendlichen und jungen Erwachsenen abgenommen. Bei den Kindern zeigen sich aber zwei gegenläufige Entwicklungen. Während die älteren Schulkinder und die Jugendlichen abgenommen haben, ist der Anteil der Kinder unter 12 Jahren deutlich angewachsen. 005 war bereits eine Zunahme der Kinder unter 6 festzustellen gewesen, die sich jetzt in die nächstältere Gruppe ausgewirkt hat. Die Zunahme der Zahl der Kinder hat den Anteil der Haushalte mit Kindern gesteigert. Entsprechend ist die durchschnittliche Haushaltsgröße dadurch wieder gewachsen. Der Anteil der Rentner ist wieder leicht gestiegen, nachdem er sich gegenüber Mitte der neunziger Jahre faktisch halbiert hatte. Demgegenüber sind die Anteile der Studenten sehr stark gefallen und haben sich fast halbiert. Der Anteil der Erwerbstätigen ist angestiegen. Die Arbeitslosigkeit ist deutlich geringer geworden. Die Zufriedenheit mit dem Wohngebiet ist seit 2005 etwas geringer geworden. Allerdings ist die durchschnittliche Wohndauer wieder etwas angestiegen. Die Veränderungstendenzen in den nördlichen Gebiete gleichen denen in den südlichen, sind aber insgesamt etwas schwächer ausgeprägt. Am schwächsten sind die Veränderungen im Gebiet Ostsee-/Grellstraße gewesen. Die Zunahme der Altersgruppen zwischen 25 und 55 Jahren sowie der Kinder unter 12 Jahre sind im en ebenfalls aufgetreten, wenn auch etwas schwächer. Dadurch haben sich der Anteil der Haushalte mit Kindern und die durchschnittliche Haushaltsgröße erhöht. Der Rentneranteil ist m Gegensatz zum Süden gesunken, beträgt aber im en noch 17%, im Süder aber nur 8%. Der Studentenanteil ist ebenfalls, aber schwächer als im Süden abgesunken. Im en leben jetzt prozentual etwas mehr Studenten als im Süden. Die Arbeitslosenquote hat dagegen nur geringfügig abgenommen. Wie im südlichen Bereich ist die Gebietsbindung leicht schwächer geworden. 38

40 Ausstattungsstandard und Modernisierung Die beiden Hauptunterschiede zwischen den Haushalten in Sub- und Teilstandardwohnungen und denen im Vollstandard liegen in der Haushaltsstruktur und im Einkommen. Die Unterschiede in der Haushaltsstruktur sind weitgehend ein direktes Ergebnis der Wohnungsstruktur. Wohnungen unterhalb des Vollstandards sind kleiner und liegen häufiger in hinteren Gebäudeteilen. In der Folge sind auch die Haushalte kleiner und haben seltener Kinder. Die Einkommen im Sub-/Teilstandard liegen 22% und damit deutlich unter dem Mittel aller Gebiete. Im Vergleich zum Vollstandard beträgt der Abstand fast 24%. Der Anteil armer Haushalte beträgt 16% gegenüber nur 6% in den Vollstandardwohnungen. In der Quintessenz lässt sich daraus schlussfolgern, dass im Zuge der Modernisierungsprozesse die Sozialstruktur eine deutliche Veränderung erfährt. Tab. 34 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach (n=3.500) (n=578) (n=2.805) (n=981) Anteil an allen Haushalten 100% 17% 80% 28% Ø Haushaltsgröße 1,86 1,56 1,91 1,95 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 58% 43% 42% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 13% 22% 24% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 26% 33% 35% familiengeeignetem Wohnraum 29 Studentenanteil 10% 12% 10% 9% Rentneranteil 13% 17% 13% 14% Erwerbslosenquote 11% 24% 10% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 30 71% 55% 73% 72% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 21% 25% 27% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 16% 6% 7% Vollstandard 84% 0% 100% 100% Nettokaltmiete (m²) 5,42 4,00 5,57 5,64 Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 27% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 3% 2% 1% Wohnfläche pro Person 39,1 40,1 38,7 38,5 Anteil 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 70% 53% 50% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Gebiet) 10,3 13,3 9,9 10,1 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 11% 9% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 20% 24% 23% 28 In dieser Auswertung wurden nur die Altbauwohnungen einbezogen, bei denen die Haushalte das Modernisierungsjahr (zwischen 2000 und ) angeben konnten. 29 Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen. 30 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter oder Selbständiger tätig ist. 39

41 Vergleicht man die Haushalte in den Vollstandardwohnungen mit denen, die nach 1999 modernisiert worden sind, so stellt man nur marginale Unterschiede fest, die nur selten außerhalb des Zufallsspielraums liegen. Dies zeigt, dass nach den Modernisierungen durch Wanderungsprozesse keine sozialstrukturverändernde Effekte mehr eintreten Mieterstatus im Modernisierungsprozess Die Altmieter 31, die während der Modernisierung in ihrer Wohnung geblieben sind, haben eine deutlich andere Sozialstruktur als die Zuwanderer nach der Modernisierung. Diese Ergebnisse bestätigen alle bisherigen Untersuchungen zu diesem Thema 32. Das durchschnittliche Einkommen der Altmieter liegt unter dem Gebietsmittel. Allerdings ist der Anteil armer Haushalte gering. Daraus lässt sich schließen, dass im Modernisierungsprozess die Haushalte mit deutlich unterdurchschnittlichen Einkommen abwandern. Tab. 35 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus alle Haushalte Alle in modernisierten Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=3.500) (n=2.437) (n=884) (n=637) (n=916) Anteil an allen Haushalten 100% 70% 25% 18% 26% Ø Haushaltsgröße 1,86 1,89 1,89 1,90 1,87 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 41% 45% 46% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 21% 17% 23% 25% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 32% 21% 36% 41% familiengeeigneten Wohnraum 33 Studentenanteil 10% 9% 6% 8% 12% Rentneranteil 13% 15% 25% 13% 4% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 8% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 34 71% 72% 61% 73% 81% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 25% 21% 26% 28% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 7% 9% 5% 6% Vollstandard 84% 91% 83% 95% 95% Nettokaltmiete (m²) 5,42 5,59 4,61 6,14 6,18 Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 26% 28% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 2% 2% 2% Wohnfläche pro Person 39,1 39,3 39,0 40,4 38,9 Anteil 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 53% 48% 52% 59% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Gebiet) 10,3 10,9 19,9 7,4 4,6 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 10% 7% 11% 13% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 23% 17% 26% 27% 31 Altmieter: Haushalte, die bereits vor Modernisierungsbeginn in der jetzigen Wohnung gelebt haben. 32 Vgl. für den Bezirk Pankow: Mieterberatung Prenzlauer Berg/TOPOS Stadtforschung: Privatmodernisierung in Prenzlauer Berg 1998 und TOPOS Stadtforschung: Einhaltung der Mietobergrenzen und Veränderung der Sozialstruktur in den Erhaltungsgebieten des Bezirks Prenzlauer Berg 1999, Untersuchung im Auftrag des Bezirksamts Prenzlauer Berg von Berlin, 1999; TOPOS Stadtforschung: Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Milieuschutzgebieten im Bezirk Pankow von Berlin 2005, Untersuchung im Auftrag des Bezirksamts Prenzlauer Berg von Berlin, Als familiengeeigneter Wohnraum wurden Wohnungen mit mehr als zwei Zimmern angesehen. 34 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter oder Selbständiger tätig ist. 40

42 Die Neumieter haben eine überdurchschnittliche finanzielle Lage. Dabei sind die Erstmieter 35 etwas besser gestellt als die Nachfolgemieter 36. Ein deutlicher Unterschied zeigt sich in der Quadratmetermiete. Altmieter zahlen im Schnitt 4,61 /m² nettokalt, während Erstmieter mit 6,14 /m² und Nachfolgemieter mit 6,18 /m² ein Drittel mehr zahlen müssen. Die Werte für alle drei Gruppen liegen gut 10% über Insgesamt zeigt sich aus der Analyse des Mieterstatus, dass je geringer der Anteil der Altmieter, umso stärker die soziostrukturelle Veränderungstendenz ist Zuzug in Vollstandardwohnungen nach 2002 Tab. 36 Soziostrukturelle Merkmale Zuzug nach Vollstandard alle alle Vollstan Vollstan dard 37 dard nach 06 Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helm- holtzpl.- Ost Humann Kollwitz- platz platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- (n=2.670) (n=631) (n=115) (n=45) (n=90) (n=30) (n=86) (n=41 (n=86) (n=54) (n=29) (n=58) Anteil an allen HH 84% 20% 4% 1% 3% 1% 3% 1% 3% 2% 1% 2% Haushaltsgröße 1,91 1,73 1,61 1,73 1,77 1,48 1,63 1,98 1,66 2,04 1,72 1,81 Einpersonenhaush. 43% 49% 54% 53% 48% 59% 53% 37% 48% 40% 55% 47% HH mit Kindern 22% 16% 10% 16% 19% 4% 16% 29% 10% 25% 17% 22% HH m. Kind. in familiengeeigneter 33% 35% 31% 43% 37% 17% 30% 25% 35% 42% 36% 50% WE Studentenanteil 10% 16% 21% 15% 14% 26% 14% 7% 23% 14% 10% 10% Rentneranteil 13% 2% 1% 3% 1% 0% 2% 6% 4% 1% 2% 0% Erwerbslosenquote 9% 8% 7% 2% 12% 7% 9% 11% 12% 5% 5% 8% Erwerbshaushalte 73% 79% 77% 86% 79% 74% 81% 73% 67% 84% 90% 83% Haushaltseinkommen Äquivlenzeinkommen Äquivlenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkom. höher als 09 25% 31% 30% 35% 24% 50% 38% 23% 26% 34% 31% 29% u. Armutsschwelle 6% 7% 9% 8% 10% 4% 4% 5% 9% 2% 4% 8% Vollstandardwohn. 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% durch. Nettokaltmiete 5,67 6,55 6,41 7,00 6,67 7,05 6,33 7,59 6,03 5,67 6,82 7,00 Kaltmietbelastung 143,2% 105,4% 125,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 140,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% (brutto) Wohngeldempfänger 2% 1% 2% 0% 1% 4% 1% 0% 1% 2% 0% 0% Wohnfläche / Person 39,0 39,5 41,6 39,9 39,0 40,3 39,3 40,7 36,4 38,9 42,4 38,8 Anteil an 1- bis 2-53% 67% 77% 69% 67% 78% 69% 51% 70% 51% 52% 66% Zimmerwohnungen Kfz-Dichte/1000 Ew) Wohndauer /Wohnung 9,9 1,9 2,0 1,8 2,0 1,6 2,0 1,8 1,9 1,8 1,8 2,1 sofortiger Auszugswunsch 11% 10% 9% 11% 12% 19% 9% 2% 9% 6% 10% 17% (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) 24% 27% 29% 29% 21% 41% 27% 24% 34% 15% 24% 29% 35 Erstmieter: Haushalte, die als erste Mieter direkt nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige Wohnung eingezogen sind. 36 Nachfolgemieter: Haushalte, die erst einige Zeit nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige Wohnung gezogen sind. 37 Alle Haushalte, die in Vollstandardwohnungen leben. 41

43 Wie bereits im ersten Teil des Berichts zu ersehen, unterscheiden sich die soziostrukturellen Veränderungstendenzen in den einzelnen Gebieten stark. Während der Durchschnitt aller Gebiete aktuell nur geringfügige Entwicklungen aufzeigt, sind die Unterschiede in den einzelnen Gebieten sehr viel stärker ausgeprägt und zeigen gebietsspezifische Aufwertungs- bzw. Abwertungstendenzen. Solche Tendenzen lassen sich anhand der Zuzüge in Vollstandardwohnungen innerhalb der letzten Jahre gut ablesen. Es werden daher im Folgenden die Entwicklungstendenzen für jedes Gebiet getrennt genauer analysiert, um dann abschließend die Anwendungsvoraussetzungen für die Gebiete vergleichend darstellen zu können. Tab. 37 Alle Arnimplatstraßplatz Bötzow- Falk- Helm- Humann Kollwitz- Ostsee/ Pankow Teutoburger Wins- Soziostrukturelle Merkmale Überblick holtzpl.- Ost platz platz- Grellstraße Zentrum Platz straße- alle Gebiete (n=3.500) (n=637) (n=283) (n=479) (n=271) (n=438) (n=294) (n=167) (n=262) Anteil an allen HH 100% 18% 8% 15% 4% 14% 8% 13% 8% 5% 7% Haushaltsgröße 1,86 1,85 1,99 1,88 1,60 1,73 2,01 1,67 2,04 1,94 1,99 Einpersonenhaush. 45% 43% 45% 43% 60% 50% 36% 50% 40% 43% 44% HH mit Kindern 21% 19% 29% 20% 13% 17% 27% 13% 29% 21% 29% HH m. Kind. in familiengeeigneter 33% 28% 43% 33% 30% 27% 33% 27% 38% 34% 44% WE Studentenanteil 10% 12% 8% 10% 15% 9% 6% 12% 8% 8% 10% Rentneranteil 13% 12% 12% 6% 4% 19% 11% 27% 13% 7% 7% Erwerbslosenquote 11% 12% 8% 12% 9% 12% 8% 17% 10% 9% 12% Erwerbsquote 82,5% 81,4% 84,9% 85,0% 81,6% 84,3% 85,8% 73,5% 81,9% 84,4% 82,6% Erwerbshaushalte 71% 71% 77% 76% 75% 66% 77% 52% 72% 79% 75% Haushaltseinkommen Äquivlenzeinkommen Äquivlenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkom. höher als 09 25% 26% 24% 24% 31% 26% 23% 24% 24% 25% 23% u. Armutsschwelle 8% 8% 7% 11% 7% 5% 6% 9% 6% 4% 8% Vollstandardwohn. 84% 81% 90% 81% 84% 84% 80% 89% 92% 79% 84% durch. Nettokaltmiete 5,42 5,19 5,70 5,41 5,67 5,36 5,55 5,39 5,14 5,73 5,64 Kaltmietbelastung 27% 27% 28% 28% 27% 27% 28% 27% 25% 27% 28% (brutto) Wohngeldempfänger 2% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 3% 2% 1% 2% Wohnfläche / Person 39,1 39,5 39,8 39,1 41,6 38,9 41,6 37,1 37,2 39,9 38,8 Anteil an 1- bis 2-56% 58% 51% 59% 70% 58% 44% 59% 52% 47% 52% Zimmerwohnungen Kfz-Dichte/1000 Ew) Wohndauer /Wohnung 10,3 10,0 11,1 9,0 8,1 11,9 10,7 12,6 9,8 8,1 9,1 sofortiger Auszugswunsch 11% 12% 10% 12% 14% 11% 8% 10% 11% 10% 12% (Wohnung) Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 23% 22% 39% 21% 21% 24% 16% 28% 27% 42

44 3.3. Arnimplatz Das Gebiet Arnimplatz schließt sich nördlich an das Gebiet Falkplatz an. Aufgrund seiner Entfernung von den Gebieten, die bereits ab Mitte der neunziger Jahre einen intensiven sozialstrukturellen Veränderungsprozess erlebt haben, waren das Tempo der Modernisierung und das Ausmaß der Zuwanderung zunächst begrenzt. In den letzten Jahren ist das Gebiet stärker in den baulichen und sozialen Entwicklungsprozess einbezogen worden. Gegenwärtig zeichnet sich das Gebiet durch eine am Durchschnitt aller untersuchten Gebiete orientierten Struktur aus Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl am Arnimplatz hat in vier Jahren nur noch geringfügig (1,1%) zugenommen. Damit leben jetzt Einwohner im Gebiet, 173 mehr als In dem davor liegenden Zeitraum von 2001 bis 2004 lag die Zunahme der Einwohnerzahl noch bei über 4%. Innerhalb der Wohnbevölkerung sind jedoch zum Teil gravierende strukturelle Veränderungen zu verzeichnen. Abb. 4 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Arnimplatz unter und mehr darunt er Auslän Stark zugenommen hat vor allem die Altersgruppe der Kinder unter 6 Jahren (+39,5%) und die der 6 bis 12-jährigen (+16,7%) sowie 35- bis 45-jährigen (+11,5%). Der Anteil der meisten anderen Altersgruppen hat abgenommen, auch besonders der der älteren Kinder zwischen 15 und 18 Jahre, diese Altersgruppe hat sich halbiert. Es zeigt sich, dass es einen Zuwachs junger Familien mit kleinen Kindern gegeben hat. Abgenommen hat auch der Anteil der Ausländer. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist von 1,81 auf 1,85 weiter angestiegen. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist gleich geblieben, liegt mit 19% insgesamt knapp unter dem Durchschnitt der untersuchten Gebiete. 43

45 Abb. 5 Altersstrukturentwicklung Arnimplatz 40% 35% 30% 25% 20% % 10% 5% 0% unter und mehr darunt er Auslän ,7% 2,6% 1,3% 1,9% 11,7% 33,5% 20,3% 9,5% 6,9% 7,5% 10,0% ,5% 3,1% 1,1% 0,9% 8,7% 32,7% 22,4% 10,1% 6,0% 8,6% 9,2% Erwerbstätigkeit und Einkommen Erwerbsquote, der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit und Erwerbslosenrate sind durchschnittlich.. Auch die Einkommensdaten zeigen durchweg eine durchschnittliche Situation an. Das Haushaltseinkommen ist mit ebenso nahe am durchschnitt (2.147 ) wie das Äquivalenzeinkommen mit zu Beide Einkommensmaßzahlen sind deutlich angestiegen. Das Äquivalenzeinkommen liegt um 20% über dem von 2005 und ist damit gemessen an der Entwicklung in berlin überdurchschnittlich gewachsen Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet ist durchschnittlich. Die Wohndauer im Gebiet ist im Vergleich zu 2005 deutlich um 3 Jahre gestiegen. Die Phase der erhöhten Mobilität in den Jahren um das Jahr 2000 ist beendet. Tab. 38 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Arnimplatz Personen > 5 gesamt Zimmer (n=635) , , , ,5 u.m. 1 gesamt

46 Auch der Wohnungsspiegel und die Wohnungsbelegung liegen nah am allgemeinen Durchschnitt der Gebiete. Wobei der geringere Anteil an größeren Wohnungen im Gebiet Arnimplatz auffällt. Dabei ist die leichte Überbelegung etwas über, die Unterbelegung leicht unter dem Durchschnitt Ausstattung der Wohnungen Tab. 39 bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen (%) Arnimplatz (n=637) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH * 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich in den letzten fünf Jahren nochmals verbessert. Der Anteil der Wohnungen mit Vollstandard liegt um 8 Prozentpunkte über dem Wert von Auch beim Ausstattungszustand der Wohnungen zeigt sich der durchschnittliche Charakter des Gebiets. Auffällig ist hier lediglich der höhere Anteil der Etagenheizungen auf Kosten der Zentralheizungssysteme. Tab. 40 Heizungsausstattung der Wohnung Arnimplatz 2005 (%) (n=637) (n=3.500) n=(3.024) ohne moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung Sonst. Heizung Tab. 41 Sanitärausstattung der Wohnung Arnimplatz 2005 (%) (n=637) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc. 8 8 k. A. 45

47 Tab. 42 sonstige Ausstattung der Wohnung Arnimplatz 2005 (%) (n=637) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges * Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ist von 4.57 auf 5,19 und damit um 14% gestiegen. Die Vollstandardwohnungen sind um ca. 15% teurer geworden. Im Altbaubestand sind die Mieten für Vollstandardwohnungen im Gebiet Arnimplatz um 16% gestiegen, in den relevanten Größenklassen 60 bis 90 m² und über 90 m² sogar um 21% Gebietsbewertung Die Bewohner des Gebiets Arnimplatz bewerten ihr Wohngebiet etwas schlechter als der Durchschnitt. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten, ist etwas erhöht (24% gegenüber 21%). Bemängelt werden die Angebote für Freizeit, Kultur und Infrastruktur. Auch die Bewertung der Nachbarschaft ist leicht unterdurchschnittlich Entwicklungstendenz a.) Einzugsperiode Die Wohnungs- und Gebietsfluktuation ist seit der letzten Untersuchung 2005 schwächer geworden und liegt unter dem Durchschnitt der Gebiete. Dabei ist auffällig, dass weiterhin überdurchschnittlich viele Studenten in das Gebiet ziehen. Statt 18% studentische Zuwanderer (Zuzug 2007 und später), wie es im Schnitt aller Gebiete üblich ist, haben wir im Gebiet 24%. Insgesamt ist aber in den Gebieten und im Gebiet Arnimplatz der Anteil der Studenten unter den Zuwanderern rückläufig, was sich sicherlich aus der Mietentwicklung erklären lässt. Die Einkommen der Zuwanderer nach 2006 liegen mit einem Äquivalenzeinkommen von nur noch 4% unter dem Gebietsdurchschnitt. Bezogen auf die Erwerbshaushalte ergibt sich ein um 5% höheres Äquivalenzeinkommen der Zuwanderer nach 2006 bezogen auf den Durchschnittswert für das Gebiet Arnimplatz wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 46

48 Tab. 43 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Arnimplatz alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=637) (n=143) (n=127) (n=168) (n=147) Anteil an allen Haushalten 100% 22% 20% 26% 23% Ø Haushaltsgröße 1,85 1,84 2,01 1,86 1,67 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 36% 38% 48% 52% Anteil an Haushalten mit Kindern 19% 10% 31% 25% 11% Anteil an Haushalten mit Kindern in 28% 11% 41% 33% 29% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 12% 4% 4% 14% 24% Rentneranteil 12% 43% 6% 2% 0% Erwerbslosenquote 12% 15% 17% 11% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 49% 73% 79% 76% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 21% 26% 25% 30% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 5% 10% 10% 9% Anteil an Vollstandardwohnungen 81% 78% 76% 80% 87% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,19 4,25 4,81 5,34 6,22 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 26% 25% 25% 32% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 2% 2% 1% Ø Wohnfläche pro Person 39,5 42,9 37,6 38,4 40,1 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 58% 44% 51% 62% 74% Kfz-Dichte (auf Einwohner) durch. Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,0 24,8 10,9 5,8 2,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 11% 13% 14% 10% Umzugswunsch (Gebiet) 25% 17% 21% 27% 29% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Die Entwicklung des Arnimplatzes seit der Festsetzung entspricht weitgehend dem, was zu den nördlichen Gebieten dargestellt wurde. Das Einkommensniveau hat sich deutlich und im Vergleich der Gebiete durchschnittlich erhöht. Arbeitslose sind deutlich weniger geworden. Große Teile dieser Entwicklungen sind durch die Zuwanderer bestimmt worden. Diese sind auch verantwortlich für den hohen Anteil derjenigen, die aus dem Gebiet abwandern wollen. Die Einkommen der Zuwanderer liegen auf dem gleichen Niveau wie die der länger im Gebiet Wohnenden mit Ausnahme derjenigen, die schon vor 1990 im Gebiet gelebt haben. Letztere haben ein Einkommensniveau 7% unter dem Gebietsdurchschnitt. Tab. 44 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet alle Haushalte Nördlicher Bereich Nördlicher Bereich um 2005 Arnimplatz Arnimplatz 2005 Zuzug nach Festsetzung Arnimplatz (n=3.500) (n=1.848) (n=1058) (n=637) (n=384) (n=420) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,81 1,71 1,85 1,81 1,82 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 46% 50% 43% 47% 47% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 19% 15% 19% 18% 20% Studentenanteil 10% 10% 15% 12% 19% 16% 47

49 Tab. 44 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet alle Haushalte Nördlicher Bereich Nördlicher Bereich um 2005 Arnimplatz Arnimplatz 2005 Zuzug nach Festsetzung Arnimplatz (n=3.500) (n=1.848) (n=1058) (n=637) (n=384) (n=420) Rentneranteil 13% 17% 20% 12% 10% 2% Erwerbslosenquote 11% 13% 14% 12% 13% 9% Anteil an Erwerbshaushalten 39 71% 65% 71% 66% 79% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 85% 78% 81% 75% 83% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,61 5,77 6,53 5,72 6,95 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 25,8% 27% 26,0% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 8% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 38,4 39,2 39,5 40,2 38,8 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 57% 61% 58% 60% 63% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 11,1 11,0 10,0 9,0 4,7 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 11% 12% 14% 12% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 22% 24% 25% 28% 30% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Wie in allen Gebieten unterscheidet sich die Bewohnerschaft der Wohnungen unterhalb des Vollstandards in charakteristischen Punkten von dem allgemeinen Durchschnitt, nämlich in der Haushaltsstruktur und im Einkommen. So sind auch im Gebiet Arnimplatz die Haushalte in dieser Wohnungsqualität im Durchschnitt kleiner und deutlich ärmer. Fast ein Fünftel liegt unterhalb der Armutsschwelle und die Erwerbslosenquote beträgt fast ein Drittel. Der Einkommensabstand dieser Gruppe zum Durchschnitt des Arnimplatzes ist deutlich ausgeprägt. Der Anteil an Rentnern und Studenten ist leicht erhöht. Der Wunsch das Gebiet zu verlassen ist unterdurchschnittlich ausgeprägt. Der Wunsch die Wohnung zu wechseln leicht erhöht. Trotz der noch günstigen Mieten im Teilstandard liegt die Mietbelastung auf Gebietsdurchschnitt und verweist auf den Verdrängungsdruck der durch anstehende Modernisierungen besteht. Tab. 45 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Arnimplatz alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=637) (n=122) (n=515) (n=163) Anteil an allen Haushalten 100% 19% 81% 26% Ø Haushaltsgröße 1,85 1,60 1,91 1,87 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 54% 41% 44% Anteil an Haushalten mit Kindern 19% 11% 21% 21% Anteil an Haushalten mit Kindern in 28% 20% 30% 32% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 12% 17% 11% 13% Rentneranteil 12% 15% 12% 9% Erwerbslosenquote 12% 31% 8% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 50% 76% 77% 39 Dies sind Haushalte, in denen mindestens ein Haushaltsmitglied als Arbeiter, Angestellter, Beamter oder Selbständiger tätig ist. 48

50 Tab. 45 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Arnimplatz alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=637) (n=122) (n=515) (n=163) Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 17% 28% 29% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 18% 6% 6% Anteil an Vollstandardwohnungen 81% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,19 3,79 5,51 5,63 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 27% 26% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 2% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,5 41,4 39,1 40,6 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 58% 58% 58% 55% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,0 11,3 9,7 8,7 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 15% 11% 9% Umzugswunsch (Gebiet) 25% 17% 27% 32% d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Auch bei diesem Analyseschritt erweisen sich die Verhältnisse am Arnimplatz als insgesamt durchschnittlich für die Erhaltungsgebiete im Bezirk Pankow. Abweichungen vom Durchschnitt aller Gebiete sind selten. Die Nachfolgemieter haben eine überdurchschnittliche Haushaltsgröße und einen höheren Anteil an Haushalten mit Kindern. Die Einkommen liegen unter denen der Erstmieter. Die Neigung das Gebiet zu verlassen ist nahezu durchschnittlich ausgeprägt. Erstmieter haben die geringste Neigung das Gebiet zu verlassen. Das deutet daraufhin, dass für diese Gruppe die Gebietsmerkmale bei der Entscheidung für die Wohnung besonders wichtig waren. Tab. 46 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Arnimplatz alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter 40 Erstmieter 41 Neumieter Nachfolgemieter 42 (n=637) (n=405) (n=148) (n=116) (n=141) Anteil an allen Haushalten 100% 64% 23% 18% 22% Ø Haushaltsgröße 1,85 1,86 1,93 1,66 1,94 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 43% 39% 53% 40% Anteil an Haushalten mit Kindern 19% 19% 19% 16% 23% Anteil an Haushalten mit Kindern in 28% 28% 19% 32% 36% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 12% 11% 7% 12% 14% Rentneranteil 12% 14% 22% 17% 4% Erwerbslosenquote 12% 11% 14% 13% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 72% 64% 70% 81% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Altmieter: Haushalte, die bereits vor Modernisierungsbeginn in der jetzigen Wohnung gelebt haben. 41 Erstmieter: Haushalte, die als erste Mieter direkt nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige Wohnung eingezogen sind. 42 Nachfolgemieter: Haushalte, die erst einige Zeit nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige Wohnung gezogen sind. 49

51 Tab. 46 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Arnimplatz alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter 40 Erstmieter 41 Neumieter Nachfolgemieter 42 (n=637) (n=405) (n=148) (n=116) (n=141) Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 27% 21% 31% 29% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 7% 8% 7% 7% Anteil an Vollstandardwohnungen 81% 90% 84% 91% 94% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,19 5,47 4,57 5,94 6,09 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 26% 25% 27% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 2% 2% 1% Ø Wohnfläche pro Person 39,5 39,7 40,2 42,8 36,9 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 58% 56% 47% 62% 60% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,0 10,3 17,6 8,4 4,2 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 12% 11% 17% 9% Umzugswunsch (Gebiet) 25% 26% 22% 3% 22% einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Arnimplatz Das Gebiet Arnimplatz ist gemessen an den untersuchten Erhaltungsgebieten ein in nahezu allen Belangen durchschnittliches Gebiet. Der Prozess der Wohnungserneuerung und -modernisierung hat in den letzten Jahren angehalten. Zwar hat sich die Wohnungsfluktuation der letzten Jahren wie insgesamt in Berlin abgeschwächt, aber die sozial überdurchschnittliche Lage der Haushalte, die in letzter Zeit ins Gebiet gekommen sind, deuten aber auch auf einen sich verstärkenden Entwicklungsdruck hin. Ein Modernisierungspotenzial ist mit einem Fünftel Teilstandardwohnungen noch vorhanden. Eine Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung), wird als real eingeschätzt. Erfahrungsgemäß werden vor allem Wohnungen, die durch Mieterinvestitionen auf Vollstandard gebracht worden sind, häufig vom Eigentümer einer weiteren Modernisierung unterzogen. Der Verdrängungsdruck ist stärker geworden. Die Modernisierungsaktivitäten und die Fluktuation sind durchschnittlich. Der Anteil der Altmieter in den modernisierten Wohnungen ist geringer geworden und liegt nur noch im Durchschnitt. Besonders die nachziehenden Mieter sind mit ihrem inzwischen hohen Einkommen tragen zu dem verstärkten Verdrängungsdruck bei. Entsprechend zeigt es sich, dass die Gefahr der Herausbildung negativer städtebauliche Entwicklungen gestiegen ist. Die Bevölkerungsstruktur hat sich stärker als in der Vergangenheit geändert. Eine Verstärkung innerstädtischer Segregationsprozesse durch die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte ist ansatzweise bereits Realität. Die Auswirkungen auf die Verkehrsinfrastruktur haben sich nicht verändert. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin vorhanden. Im Vergleich zu den anderen Gebieten ist aber eine leicht unterdurchschnittliche Priorität zu erkennen. 50

52 3.4. Bötzowstraße Die Stellung des Gebiets Bötzowstraße als ein Wohngebiet mit einer überdurchschnittlichen sozialen Struktur mit einem hohen Anteil an Erwerbsbevölkerung hat sich stabilisiert Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl des Gebiets Bötzowstraße hat in vier Jahren um 4,9% und damit moderat zugenommen. Mit Einwohnern sind das 173 mehr als Abb. 6 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Bötzowstraße unter und mehr darunt er Auslän Sehr stark zugenommen hat vor allem die Altersgruppe Kinder unter 6 Jahre (+59,3%) und die der 35- bis 45jährigen (+ 25,7%). Deutlich abgenommen haben die 55- bis 65jährigen und die der älteren Kinder zwischen 12 und 15 Jahren (-40,5% und die Jugendlichen zwischen 15 und 18 Jahren (-20%). Es zeigt sich, dass es einen Zuwachs junger Familien mit kleinen Kindern gegeben hat. Deutlich zugenommen hat auch der Anteil der Ausländer. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist mit 1,99 langfristig konstant. Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit 29% deutlich über dem Durchschnitt der untersuchten Gebiete. 51

53 Abb. 7 Altersstrukturentwicklung Bötzowstraße 35% 30% 25% 20% 15% % 5% 0% unter und mehr darunt er Auslän ,5% 3,5% 1,8% 2,4% 8,5% 27,2% 27,4% 9,7% 6,3% 6,7% 10,8% ,8% 5,0% 1,9% 1,4% 6,5% 21,9% 29,6% 11,6% 5,0% 7,2% 9,0% Erwerbstätigkeit und Einkommen Die Erwerbsquote liegt mit 85% über Durchschnittswert für alle Gebiete. Der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit ist entsprechend hoch. Die Arbeitslosenquote liegt bei 8% und ist damit wie im Gebiet Kollwitzplatz die niedrigste in allen Gebieten. Innerhalb der Erwerbstätigen fällt der hohe Prozentsatz der Selbständigen auf. Ebenfalls deutlich überdurchschnittlich ist der Anteil der Haushalte mit zwei und mehr Erwerbseinkommen. Die Einkommensdaten zeigen insgesamt die überdurchschnittliche Stellung des Gebiets Bötzowstraße. Sowohl das Haushaltseinkommen mit als auch das Äquivalenzeinkommen mit liegt im oberen Bereich der Gebiete, wobei die höchsten Werte nunmehr im Gebiet Kollwitzplatz festzustellen sind. Das Einkommensniveau hat sich um 10% angehoben Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet liegen über dem Durchschnitt. Die Wohndauer im Gebiet ist mit einer Zunahme von 3 Jahren deutlich angestiegen. Tab. 47 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Bötzowstraße Zimmer Personen > 5 gesamt (n=283) , , , ,5 u.m

54 Die Wohnungen sind die größten der Gebiete. Die leichte Überbelegung ist am geringsten, die Unterbelegung deutlich über dem Durchschnitt Ausstattung der Wohnungen Tab. 48 bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen (%) Bötzowstraße (n=283) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 1 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit 9 14 SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich in den letzten vier Jahren weiter verbessert. Der Anteil der Wohnungen mit Vollstandard liegt nun bei 90%. Tab. 49 Heizungsausstattung der Wohnung Bötzowstraße 2005 (%) (n=283) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme Tab. 50 Sanitärausstattung der Wohnung Bötzowstraße 2005 (%) (n=283) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc. 8 8 k. A. 53

55 Tab. 51 sonstige Ausstattung der Wohnung Bötzowstraße 2005 (%) (n=283) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter in den Vollstandardwohnungen ist auf 5,70 gestiegen. Damit hat das Gebiet Bötzowstraße mit die höchsten Mietpreise (nur das Gebiet Teutoburger liegt höher), obwohl dort anteilig mehr große Wohnungen sind, die billiger (bezogen auf die Quadratmeterpreise) als kleine Wohnungen sind Gebietsbewertung Die Bewohner bewerten ihr Wohngebiet als gut und teuer. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten ist mit knapp einem Viertel durchschnittlich und damit gegenüber 2005 deutlich angestiegen. Auch bei anderen Indikatoren für die Gebietsbewertung und die Nachbarschaft schneidet das Gebiet gut ab. Besonders herausgehoben wird die Grünversorgung. Da macht sich die Nähe zum Park Friedrichshain bemerkbar Entwicklungstendenz Alle Indikatoren weisen auf eine weiterhin anhaltende Anziehungskraft des Gebietes auf Haushalte mit überdurchschnittlichen Einkommen hin. Im Gegenzug rangiert das Gebiet bei der Angabe Umzugsgrund zu teuer mit dem Gebiet Kollwitzplatz in einer deutlichen Spitzenposition. a.) Einzugsperiode Die Mobilitätsrate im Gebiet Bötzowstraße ist gesunken. Die Zuwanderer der letzten Periode sind klein. Der Anteil der Erwerbstätigen ist sehr hoch. Studenten sind schwach vertreten.. Ebenfalls überdurchschnittlich, selbst für das Gebiet mit den zweithöchsten Einkommen, ist das Einkommensniveau der Zuwanderer seit dem Jahr Es ist mit einem Äquivalenzeinkommen von sowohl für das Gebiet Bötzowstraße als auch für die Gebiete insgesamt weit überdurchschnittlich wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 54

56 Tab. 52 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Bötzowstraße alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=283) (n=57) (n=65) (n=89) (n=53) Anteil an allen Haushalten 100% 20% 23% 31% 19% Ø Haushaltsgröße 1,99 1,74 2,22 2,15 1,72 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 37% 48% 53% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 9% 45% 40% 15% Anteil an Haushalten mit Kindern in 43% 9% 59% 60% 41% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 5% 3% 10% 14% Rentneranteil 12% 38% 1% 2% 3% Erwerbslosenquote 8% 6% 14% 6% 3% Anteil an Erwerbshaushalten 77% 56% 82% 84% 87% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 18% 15% 28% 39% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 7% 8% 13% 4% 9% Anteil an Vollstandardwohnungen 90% 89% 83% 93% 94% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,70 4,77 4,96 6,19 6,83 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 26% 29% 27% 30% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 4% 2% 2% 0% Ø Wohnfläche pro Person 39,8 47,6 37,6 36,6 40,5 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 51% 43% 40% 55% 68% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 11,1 27,7 10,7 5,3 1,8 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 9% 6% 15% 9% Umzugswunsch (Gebiet) 23% 12% 23% 28% 26% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Das Gebiet Bötzowstraße hat sich seit Festsetzung deutlich verändert. Es ist das Gebiet mit dem höchsten Einkommensanstieg, pro Jahr über 5% Zuwachs. Dieser Zuwachs ist vor allem durch die hohen Einkommen der Zuwanderer nach 2000 zustande gekommen. Aber auch die Bewohner mit einer sehr langen Wohndauer, die in den untersuchten Gebieten häufig eine unterdurchschnittliche Einkommensstruktur haben, sind im Gebiet Bötzowstraße finanziell gut gestellt. Die Haushaltsstruktur ist recht konstant geblieben. Es ist ein Wohngebiet für Familien mit Kindern geblieben. Der Studentenanteil hat sich weiter verringert. Tab. 53 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet alle Haushalte Südlicher Bereich Südlicher Bötzowstraße Bereich 2005 Bötzowstraße 2005 Zuzug nach Festsetzung Bötzowstraße (n=3.500) (n=1.636) (n=767) (n=283) (n=291) (n=170) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,92 1,78 1,99 2,02 2,04 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 49% 45% 37% 48% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 24% 19% 29% 27% 34% Studentenanteil 10% 9% 17% 8% 13% 9% Rentneranteil 13% 8% 7% 12% 11% 2% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 8% 9% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 77% 77% 86% 55

57 Tab. 53 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet alle Haushalte Südlicher Bereich Südlicher Bötzowstraße Bereich 2005 Bötzowstraße 2005 Zuzug nach Festsetzung Bötzowstraße (n=3.500) (n=1.636) (n=767) (n=283) (n=291) (n=170) Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 83% 72% 90% 84% 92% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,92 5,75 7,04 5,06 7,52 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 26,6% 28% 26,7% 28% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 3% 1% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,9 41,0 39,8 41,5 37,8 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 54% 57% 51% 44% 56% KFZ Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 9,5 7,8 11,1 10,4 4,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 13% 10% 9% 13% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 22% 23% 16% 28% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Die Bewohner der Teilstandardwohnungen haben auch im Gebiet Bötzowstraße im Vergleich zum Gebietsdurchschnitt ein unterdurchschnittliches Einkommen. Vom Äquivalenzeinkommen der Bewohner im Vollstandard trennen sie fast 400. Gemessen an den anderen Gebieten ist die Einkommenssituation der Bewohner im Teilstandard weiterhin deutlich besser. Die Armutsquote liegt mit 15% im Durchschnitt für Teilstandardwohnungen in allen Gebieten. In den anderen Wohnungsbeständen zeigen die Indikatoren eine überdurchschnittlich gute Sozialstruktur mit geringen Anteilen armer oder arbeitsloser Haushalte. Die Mieten im Gebiet liegen über dem Mittel. Daher übersteigen auch die Mietbelastungsquoten trotz der hohen Einkommen leicht den Durchschnitt. Tab. 54 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Bötzowstraße alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=283) (n=28) (n=255) (n=92) Anteil an allen Haushalten 100% 10% 90% 33% Ø Haushaltsgröße 1,99 1,54 2,04 2,20 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 57% 43% 37% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 14% 31% 32% Anteil an Haushalten mit Kindern in 43% 30% 44% 41% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 5% 8% 9% Rentneranteil 12% 23% 11% 15% Erwerbslosenquote 8% 20% 7% 7% Anteil an Erwerbshaushalten 77% 57% 79% 74% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 21% 25% 22% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 7% 15% 7% 10% Anteil an Vollstandardwohnungen 90% 0% 100% 100% 56

58 Tab. 54 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Bötzowstraße alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=283) (n=28) (n=255) (n=92) Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,70 4,36 5,84 5,83 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 27% 28% 29% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 4% 2% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,8 45,5 39,3 37,1 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 51% 64% 49% 47% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 11,1 15,4 10,7 12,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 7% 10% 8% Umzugswunsch (Gebiet) 23% 21% 23% 23% d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Der Anteil der Altmieter liegt im Gebiet Bötzowstraße mit knapp ein Drittel etwas unter dem Durchschnitt in allen Gebieten. Ihr Einkommen ist im inneren Gebietsvergleich stark unterdurchschnittlich. Immer noch erstaunlich hoch ist unter den Altmietern der Anteil an Haushalten mit Kindern. Aus diesem Grunde liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße über der der anderen Typen. Die Mieten der Altmieter sind sehr günstig. Die Differenz zu den Nachfolgemietern beträgt 1,88 /m². Trotzdem liegt die Mietbelastung wegen der geringeren Einkommen der Altmieter im durchschnittlichen Bereich. Tab. 55 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Bötzowstraße alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=283) (n=200) (n=65) (n=67) (n=68) Anteil an allen Haushalten 100% 71% 23% 24% 24% Ø Haushaltsgröße 1,99 2,05 2,08 2,07 2,00 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 42% 31% 43% 50% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 32% 25% 28% 41% Anteil an Haushalten mit Kindern in 43% 41% 24% 41% 62% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 7% 3% 9% 7% Rentneranteil 12% 14% 23% 15% 1% Erwerbslosenquote 8% 6% 12% 4% 4% Anteil an Erwerbshaushalten 77% 78% 68% 73% 91% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 24% 16% 27% 29% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 7% 7% 14% 0% 7% Anteil an Vollstandardwohnungen 90% 95% 88% 98% 99% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,70 5,86 4,69 6,57 6,37 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 28% 28% 28% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 3% 3% 0% 4% Ø Wohnfläche pro Person 39,8 39,5 40,1 41,4 36,8 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 51% 47% 42% 42% 57% Kfz-Dichte (auf Einwohner)

59 Tab. 55 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Bötzowstraße alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=283) (n=200) (n=65) (n=67) (n=68) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 11,1 11,9 23,3 8,0 4,7 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 10% 5% 14% 12% Umzugswunsch (Gebiet) 23% 20% 12% 30% 18% Die Einkommenssituation der Erstmieter übersteigt mit weitem Abstand die der anderen. Die Nachfolgemieter bleiben dahinter zurück, liegen aber ebenfalls noch deutlich über dem Gebietsdurchschnitt einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Bötzowstraße Das Gebiet Bötzowstraße ist ein besonders beliebtes innerstädtisches Wohngebiet, das durch seine speziellen Ausstattungs- und Lagequalitäten auch für Familien mit Kindern eine besondere Anziehungskraft besitzt. Es liegt mit dem Gebiet Kollwitzplatz sozialstrukturell an der Spitze der untersuchten Erhaltungsgebiete und nimmt hinsichtlich vieler Indikatoren einen Spitzenplatz ein. Aufgrund der hohen Attraktivität kann von einem weiter bestehenden, starken Aufwertungsdruck ausgegangen werden, der sich auch in den Zuwanderungsraten zeigt. Der Modernisierungsstand im Gebiet ist bereits sehr hoch. Dennoch muss von einem erheblichen Modernisierungspotenzial ausgegangen werden, da die Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung), hoch ist. Erfahrungsgemäß werden zudem vor allem Wohnungen, die durch Mieterinvestitionen auf Vollstandard gebracht worden sind, häufig vom Eigentümer einer weiteren Modernisierung unterzogen.. Der Verdrängungsdruck ist weiterhin hoch. Trotz des Rückgangs der Modernisierungsaktivitäten ist die Fluktuation weiterhin relativ hoch. Die nachziehenden Mieter haben zudem weit überdurchschnittliche Einkommen und sind bereit, sehr hohe Mieten zu zahlen. Eine Verdrängungsgefahr ist weiterhin gegeben. Die Einkommen der Mieter im Teilstandard liegen um 22% unter dem Gebietsdurchschnitt. Gegenüber den nachziehenden Haushalten im Vollstandard haben sie damit eine schwache Position. Haushalte mit geringen Einkommen haben es im Gebiet Bötzowstraße offensichtlich besonders schwer in der Wohnung oder im Wohngebiet zu bleiben.. Tendenzen zu negativen städtebaulichen Entwicklungen sind zur Zeit nicht sehr stark. Sie liegen in der fortgeschrittenen Erodierung der Stabilität der bewährten Bevölkerungsstruktur und bei der zusätzlichen Belastung der bereits jetzt überlasteten Angebote für den ruhenden Verkehr. Eine Verstärkung innerstädtischer Segregationsprozesse durch die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte ist gegeben. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin deutlich gegeben. Im Vergleich zu den anderen Gebieten ist eine gut durchschnittliche Priorität vorhanden. 58

60 3.5. Falkplatz Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl am Falkplatz hat sich in den letzten drei Jahren praktisch nicht verändert (+0,3%) und liegt nun bei Es gab aber starke Veränderungen in der Altersstruktur. Abb. 8 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Falkplatz unter und mehr darunt er Auslän Stark zugenommen hat vor allem die Altersgruppe Kinder unter 6 Jahre (+57,5%) und die der 45- bis 55jährigen (+34,4%). Zugenommen hat die Altersgruppe der 35- bis 45jährigen. Die meisten anderen Altersgruppen haben abgenommen, auch die der älteren Kinder zwischen 12 und 15 Jahren. Es zeigt sich, dass es einen Zuwachs junger Familien mit kleinen Kindern gegeben hat. Abb. 9 Altersstrukturentwicklung Falkplatz 40% 35% 30% 25% 20% 15% % 5% 0% unter und mehr darunt er Auslän ,8% 2,4% 1,1% 1,6% 10,4% 37,3% 25,3% 7,4% 4,7% 5,1% 13,0% ,5% 3,0% 0,7% 1,0% 7,3% 32,6% 28,3% 9,9% 4,6% 5,2% 11,7% 59

61 Der Altenanteil ist sehr gering. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist mit 1,88 deutlich gewachsen und liegt nun im Durchschnitt der Gebiete. Ursache ist die Zunahme der Kinder. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist mit 20% stark gestiegen und liegt nur noch knapp unter dem Durchschnitt der Gebiete Erwerbstätigkeit und Einkommen Die Erwerbsquote und der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit sind leicht überdurchschnittlich. Die Arbeitslosenquote liegt mit 12% im Bereich des Durchschnitts von 11%. Unter den Nichterwerbspersonen sind durchschnittlich viele Studenten, aber nur knapp die Hälfte des durchschnittlichen Anteils an Rentnern. Das Einkommensniveau, gemessen am Äquivalenzeinkommen, liegt auf dem Durchschnitt aller Gebiete. Sowohl Haushaltseinkommen als auch das Äquivalenzeinkommen sind genau wie bei der vorherigen Untersuchung stark angestiegen. Letzteres mit 17% überdurchschnittlich Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet liegen immer noch unter dem Durchschnitt, haben aber beide deutlich zugenommen. Tab. 56 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Falkplatz Zimmer Personen > 5 gesamt (n=510) , , , ,5 u.m gesamt Die Wohnungen im Gebiet Falkplatz sind kleiner als die in den meisten anderen Gebieten. Aufgrund der kleinen Haushalte gibt es aber nur eine geringe Überbelegung von ca. 7%. Die Unterbelegung entspricht dem Durchschnitt Ausstattung der Wohnungen Tab. 57 bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen (%) Falkplatz (n=510) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb 1 * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 3 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC

62 Tab. 58 Heizungsausstattung der Wohnung Falkplatz 2005 (%) (n=510) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme * Tab. 59 Sanitärausstattung der Wohnung Falkplatz 2005 (%) (n=510) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc. 8 8 k. A. Tab. 60 sonstige Ausstattung der Wohnung Falkplatz 2005 (%) (n=510) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges * 1 8 Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich entsprechend der allgemeinen Entwicklung in den Gebieten in den letzten drei Jahren weiterhin deutlich verbessert. Der Anteil der Wohnungen mit Vollstandard liegt um 6 Prozentpunkte über dem Wert von wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 61

63 Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ist von 4,75 auf 5,41 und damit um 14% gestiegen. Die Vollstandardwohnungen (Altbau bis 1918) sind um ca. 17% teurer geworden. Mit einer Steigerung um fast ein Drittel sind die Mieten der Wohnungen über 90 m² besonders stark angestiegen Gebietsbewertung Die Bewohner des Gebiets Falkplatz bewerten ihr Wohngebiet leicht über dem Durchschnitt. Positiv werden die Kiezatmosphäre und die Angebote für Freizeit und Kultur, aber auch die Frei- und Grünflächensituation gesehen. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten, ist durchschnittlich. Die Bewertung der Nachbarschaft ist durchschnittlich Entwicklungstendenz Stärker als im letzten Beobachtungszeitraum hat sich die Sozialstruktur des Gebiets verändert. Die feststellbaren Entwicklungstendenzen lassen eine Zunahme der Veränderungen erwarten, weil sich der Zuzug von Haushalten mit deutlich überdurchschnittlichen Einkommen fortsetzen wird. a.) Einzugsperiode Die Wohnungs- und Gebietsfluktuation ist im Vergleich zu den anderen Gebieten durchschnittlich. Dabei ziehen weiterhin Haushalte mit überdurchschnittlichen Einkommen (Äquivalenzeinkommen von ) ins Gebiet. Die Einkommen der Zuwanderer mit Erwerbseinkommen liegen ebenfalls - um 6% - über dem Mittel aller Erwerbshaushalte. Tab. 61 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Falkplatz alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=510) (n=84) (n=109) (n=200) (n=109) Anteil an allen Haushalten 100% 16% 21% 39% 21% Ø Haushaltsgröße 1,88 1,85 2,05 1,88 1,76 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 38% 35% 47% 49% Anteil an Haushalten mit Kindern 20% 5% 28% 24% 19% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 4% 41% 41% 38% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 10% 6% 6% 10% 17% Rentneranteil 6% 26% 3% 2% 1% Erwerbslosenquote 12% 18% 13% 9% 12% Anteil an Erwerbshaushalten 76% 61% 81% 81% 76% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 16% 21% 29% 26% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 11% 6% 12% 10% 13% Anteil an Vollstandardwohnungen 81% 73% 82% 80% 86% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,41 4,25 4,90 5,81 6,39 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 27% 26% 26% 32% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 4% 3% 2% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 42,3 37,0 39,0 38,6 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 59% 46% 54% 60% 69% Kfz-Dichte (auf Einwohner)

64 Tab. 61 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Falkplatz alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=510) (n=84) (n=109) (n=200) (n=109) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,0 23,3 10,7 5,5 2,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 6% 8% 15% 14% Umzugswunsch (Gebiet) 22% 11% 19% 30% 20% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet bzw. seit 2005 Das Gebiet Falkplatz hat sich seit Festsetzung stark gewandelt. Der Einkommensanstieg, pro Jahr über 4% Zuwachs, war überdurchschnittlich. Die Einkommen der Zuwanderer sind deutlich höher als die der Stammbevölkerung. Die Haushaltsstruktur hat sich deutlich verändert. Haben wir in der Studie 2005 eine deutliche Verkleinerung der Haushalte festgestellt, ist jetzt eine relevante Vergrößerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße erkennbar. Der Anteil der Haushalte mit Kindern, der sich im Zeitraum fast halbiert hatte, ist nun wieder auf 20% angestiegen und liegt damit im Durchschnitt aller Gebiete. Der Studentenanteil hat sich halbiert. Die Zahl der Arbeitslosen und der Rentner hat abgenommen. Die Veränderungen wurden durch die Zuwanderer verstärkt, haben sich in abgeschwächter Form aber auch in der Stammbevölkerung gezeigt. Tab. 62 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet alle Haushalte Südlicher Bereich Südlicher Bereich 2005 Falkplatz Falkplatz 2005 Zuzug nach Festsetzung Falkplatz (n=3.500) (n=1.636) (n=767) (n=510) (n=384) (n=344) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,92 1,78 1,88 1,60 1,84 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 49% 43% 57% 47% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 24% 19% 20% 13% 22% Studentenanteil 10% 9% 17% 10% 20% 11% Rentneranteil 13% 8% 7% 6% 6% 2% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 12% 18% 10% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 77% 76% 80% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 83% 72% 81% 75% 82% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,92 5,75 6,72 5,83 7,20 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 26,6% 28% 26,7% 28% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 11% 1% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,9 41,0 39,1 42,4 38,7 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 54% 57% 59% 67% 63% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 9,5 7,8 9,0 6,8 4,8 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 13% 12% 14% 14% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 1,92 22% 22% 24% 26% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Die soziale Situation der Haushalte im Teilstandard entspricht den Verhältnissen in anderen Gebieten. Die Einkommen liegen 20% unter dem Durchschnitt des Gebietes. Gegenüber dem Durchschnitt der Haushalte im Teilstandard aller Gebiete gibt es keinen Einkommensabstand mehr. Insgesamt hat es also auch in Teilstandard einen sozialstrukturellen Wandel gegeben. Der Anteil der Haushalte unter der Armuts- 63

65 schwelle ist mit 20% aber noch höher als der Durchschnitt für alle Teilstandardwohnungen aller Gebiete (16%). Die Zufriedenheit mit Wohnung und Gebiet ist unter den Bewohnern der Teilstandardwohnungen andererseits besonders hoch. Die Bereitschaft in der Wohnung und im Gebiet zu bleiben, ist unter ihnen am stärksten ausgeprägt. Dazu trägt möglicherweise die niedrige Miete bei. Der früher deutliche Preisvorteil der Teilstandardwohnungen im Gebiet Falkplatz gegenüber denen in anderen Gebieten ist nicht mehr feststellbar. Die Mieten im Teilstandard liegen auf dem Niveau aller Teilstandardwohnungen der untersuchten Gebiete. Die Vollstandardmieten im Gebiet Falkplatz liegen über dem Durchschnitt der untersuchten Gebiete. In den Vollstandardwohnungen sind die Einkommen geringfügig besser, der Anteil der Haushalte mit Kindern aufgrund der Wohnungsstruktur höher und der Anteil der Studenten aufgrund der Mieten niedriger. Die Abweichungen vom Durchschnitt sind auch bei den Haushalten in den Wohnungen gering, die nach 1999 modernisiert worden sind. Tab. 63 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Falkplatz alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach (n=510) (n=103) (n=407) (n=155) Anteil an allen Haushalten 100% 20% 80% 30% Ø Haushaltsgröße 1,88 1,55 1,96 1,99 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 58% 40% 37% Anteil an Haushalten mit Kindern 20% 11% 23% 27% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 26% 33% 40% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 10% 12% 9% 7% Rentneranteil 6% 12% 5% 5% Erwerbslosenquote 12% 17% 11% 10% Anteil an Erwerbshaushalten 76% 61% 80% 82% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 28% 23% 25% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 11% 20% 8% 8% Anteil an Vollstandardwohnungen 81% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,41 3,92 5,74 5,62 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 25% 29% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 5% 2% 1% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 38,5 39,2 39,4 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 59% 82% 53% 48% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,0 11,5 8,3 8,6 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 14% 11% 9% Umzugswunsch (Gebiet) 22% 16% 24% 22% 45 In dieser Auswertung wurden nur die Altbauwohnungen einbezogen, bei denen die Haushalte das Modernisierungsjahr (zwischen 1999 und ) angeben konnten. 64

66 d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Im Gebiet Falkplatz ist der Anteil der Altmieter in den modernisierten Wohnungen mit weniger als 30% unterdurchschnittlich. Ähnlich wie bei den Haushalten im Teilstandard sind auch die Altmieter hier sozialstrukturell schlechter gestellt, allerdings in einem geringeren Ausmaß. Auch hier liegen die Ursachen vor allem in den niedrigen Einkommen der Erwerbshaushalte und der höheren Arbeitslosigkeit. Bemerkenswert ist der sehr geringe Anteil der Rentnerhaushalte unter den Altmietern, der mit 13% nur die Hälfte des Üblichen unter den Altmietern (25%) beträgt. In den modernisierten Wohnungen ist im Gegensatz zu den Teilstandardwohnungen der Wunsch, Wohnung und Gebiet zu verlassen, etwas stärker ausgeprägt. Im Übrigen entsprechen die soziostrukturellen Verhältnisse in diesen Wohnungen den durchschnittlichen der Gebiete. Tab. 64 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Falkplatz alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter 46 Neumieter Erstmieter 47 Nachfolgemieter 48 (n=510) (n=362) (n=137 ) (n=86) (n=139) Anteil an allen Haushalten 100% 71% 27% 17% 27% Ø Haushaltsgröße 1,88 1,94 1,87 2,13 1,91 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 40% 40% 33% 44% Anteil an Haushalten mit Kindern 20% 22% 15% 31% 23% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 33% 23% 43% 36% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 10% 7% 6% 6% 10% Rentneranteil 6% 7% 13% 5% 0% Erwerbslosenquote 12% 12% 15% 8% 10% Anteil an Erwerbshaushalten 76% 80% 74% 84% 84% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 22% 19% 27% 22% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 11% 9% 11% 5% 9% Anteil an Vollstandardwohnungen 81% 90% 81% 98% 94% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,41 5,63 4,66 6,21 6,26 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 29% 27% 31% 29% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 3% 2% 1% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,6 39,7 39,1 39,8 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 59% 54% 55% 42% 59% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,0 9,2 16,4 6,0 4,2 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 10% 8% 8% 14% Umzugswunsch (Gebiet) 22% 23% 13% 34% 27% 46 Altmieter: Haushalte, die bereits vor Modernisierungsbeginn in der jetzigen Wohnung gelebt haben. 47 Erstmieter: Haushalte, die als erste Mieter direkt nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige Wohnung eingezogen sind. 48 Nachfolgemieter: Haushalte, die erst einige Zeit nach Abschluss der Modernisierung in die jetzige Wohnung gezogen sind. 65

67 einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Falkplatz Im Gebiet Falkplatz hat sich trotz der kleinen Wohnungen im Gebiet die soziale Aufwertung, die bereits in der Vergangenheit feststellbar war, deutlich verstärkt. Die Ursache ist zum einen in dem Freizeit- und Kulturangebot des südlichen Prenzlauer Berg zu sehen, das für die Zielgruppe der jungen, einkommensstarken Haushalte eine große Attraktivität besitzt. Andererseits sind mit dem Mauerpark, dem Falkplatz, dem Jahn-SportPark sowie aufwendig gestalteten Spielplätzen auch für Familien mit kleinen Kindern wichtige Gründe für einen Zuzug gegeben. Entsprechend hat der Prozess der Wohnungserneuerung und -modernisierung in den letzten Jahren angehalten. Es ist von einem konstanten Aufwertungsdruck auszugehen. Das Gebiet Falkplatz ist ein Gebiet mit überdurchschnittlicher Veränderungsdynamik, die hier stärker ausgeprägt ist als in den meisten anderen Gebieten. Ein Modernisierungspotenzial ist bei einem Fünftel der Wohnungen vorhanden, die über eine Ausstattung unterhalb des Vollstandards verfügen. Zudem ist der Vollstandard bei über 5% der Wohnungen durch Mieterselbsthilfe hergestellt worden. Solche Wohnungen werden häufig vom Vermieter nochmals modernisiert. Schließlich kann von einer Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern ausgegangen werden, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung) und die Aufzüge, luxuriöser ausgestattete Bäder, größere Balkons usw. beinhalten. Der Verdrängungsdruck ist weiterhin offensichtlich. Modernisierungsaktivitäten und Fluktuation sind durchschnittlich. Der unterdurchschnittliche Anteil der Altmieter in den modernisierten Wohnungen zeigt aber den Druck, der zur Durchsetzung der Modernisierung auf die Mieter ausgeübt wird. Die nachziehenden Mieter sind insgesamt finanziell gut ausgestattet, was ebenfalls eine Voraussetzung für den Fortbestand des Verdrängungsdrucks bildet. Dies resultiert in einer überdurchschnittlichen Quadratmetermiete im Gebiet. Die Verdrängungsgefahr ist weiterhin gegeben, auch wenn bereits jetzt viele einkommensschwächere Haushalte das Gebiet verlassen haben. Der Anteil der Armen unter den Mietern im Teilstandard ist immer noch hoch. Damit sind die Anteile der Mieter, die Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungen nicht mehr tragen können, weiterhin relevant.. Der Anteil der Mieter mit langer Wohndauer ist darüber hinaus gering, so dass die Verdrängungsgefahr als insgesamt weiterhin hoch eingeschätzt werden muss. Die in der Begründung zum Milieuschutz genannten städtebaulichen Gefahrenpunkte bestehen weitgehend fort. Die Stabilität der bewährten Bevölkerungsstruktur ist schon stark erodiert. Die Gefahr, die gesamtstädtische Segregation zu verstärken, ist angesichts des erhöhten Anteils Armer gegeben. Der wachsende Besatz mit KfZ bringt Probleme für den ruhenden Verkehr. Der weiterhin bestehende Anteil an Empfängern von Transfereinkommen birgt die Gefahr wachsender Belastungen auf öffentliche Haushalte. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin in besonderem Maße gegeben. Im Vergleich zu den anderen Gebieten ist eine hohe Priorität zu erkennen. 66

68 3.6. Helmholtzplatz-Ost Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl am Helmholtzplatz-Ost ist in den letzten vier Jahren knapp unterdurchschnittlich gewachsen und liegt nun bei Das entspricht einem Anstieg von 1,5% bzw. 15 Einwohnern. Abb. 10 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Helmholtzplatz-Ost unter und mehr darunt er Auslän Besonders stark zugenommen hat die Altersgruppe der unter 6jährigen (+79,1%). Die Gruppe der 35 bis 55jährigen hat auch deutlich zugenommen. Fast alle anderen Altersgruppen haben abgenommen. Der Altenanteil ist sehr gering. Das Gebiet ist noch stärker als die anderen Untersuchungsgebiete eines der jungen Erwachsenen, die in kleinen kinderlosen Haushalten leben. Abb. 11 Altersstrukturentwicklung Helmholtzplatz-Ost 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% unter und mehr darunt er Auslän ,3% 1,5% 1,2% 1,2% 8,0% 44,7% 23,7% 6,5% 3,5% 5,5% 10,2% ,5% 3,0% 0,7% 1,0% 7,3% 32,6% 28,3% 9,9% 4,6% 5,2% 11,7%

69 Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist mit 1,60 die geringste aller Gebiete. Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt mit 13% weit unter dem Durchschnitt von 21%. Dazu trägt die Wohnungsstruktur mit einem deutlich überdurchschnittlichen Anteil von kleinen Wohnungen bei Erwerbstätigkeit und Einkommen Die Erwerbsquote und der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit sind leicht überdurchschnittlich. Die Arbeitslosenquote liegt mit 9% etwas unter dem Durchschnitt von 11%. Unter den Nichterwerbspersonen sind wie am Falkplatz besonders viele Studenten, aber nur ein Drittel des durchschnittlichen Anteils an Rentnern. Der Studentenanteil hat sich aber auch hier stark verringert. Das Einkommensniveau, gemessen am Äquivalenzeinkommen, liegt 6% unter dem Durchschnitt aller Gebiete. Sowohl Haushaltseinkommen als auch das Äquivalenzeinkommen sind gegenüber 2005 um ca. 15% angestiegen Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet liegen zwar immer noch unter dem Durchschnitt aller Gebiete, haben sich aber gegenüber den Werten von 2005 deutlich erhöht. Tab. 65 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Helmholtzplatz-Ost Zimmer Personen > 5 gesamt (n=143) , , , ,5 u.m. 1 1 gesamt Der Helmholtzplatz-Ost hat mit Ausnahme des Gebiets Ostsee-/Grellstraße die kleinsten Wohnungen. Die Belegungssituation ist weitgehend durchschnittlich Ausstattung der Wohnungen Tab. 66 Helmholtzpl.- bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen Ost (%) (n=143) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 3 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC

70 Tab. 67 Heizungsausstattung der Wohnung Helmholtzpl.- Ost 2005 (%) (n=143) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme Tab. 68 Sanitärausstattung der Wohnung Helmholtzpl.- Ost 2005 (%) (n=143) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc. 7 8 k. A. Tab. 69 sonstige Ausstattung der Wohnung Helmholtzpl.- Ost 2005 (%) (n=143) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich entsprechend der allgemeinen Entwicklung in den Gebieten in den letzten vier Jahren weiterhin deutlich verbessert Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter liegt bei 5,67 und ist damit überdurchschnittlich hoch. Der Anstieg zu 2005 beträgt 23%. Bezogen auf Vollstandard wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 69

71 wohnungen im Altbau ist der Anstieg noch etwas höher. Hier wirken der hohe Anteil kleiner Wohnungen und die hohe Fluktuation beschleunigend auf die Mietpreisentwicklung Gebietsbewertung Die Bewohner des Gebiets Helmholtzplatz-Ost bewerten ihr Wohngebiet recht gut. Besonders positiv werden die Kiezatmosphäre und die Angebote für Freizeit und Kultur gesehen. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten, ist der höchste von allen Gebieten, was aber auch in der transitorischen Funktion des Gebietes begründet ist. Die Bewertung der Nachbarschaft fällt ambivalent aus. Das Flair und die Atmosphäre des Kiezes werden positiv hervorgehoben, aber auch die Veränderung der Bevölkerungsstruktur durch die Aufwertung beklagt Entwicklungstendenz Das Gebiet weist keine starken Veränderungstendenzen auf. Insbesondere aufgrund der Wohnungsstruktur sind weitere Aufwertungsprozesse, wie sie in den benachbarten Wohngebieten im Suden des Bezirks feststellbar sind, nicht zu erwarten. Der Umstrukturierungsprozess ist allerdings nicht abgeschlossen. Es ist aber mit einem geringeren Tempo zu rechnen einschätzung Das Erhaltungsgebiet Helmholtzplatz-Ost ist ein kleiner Ausschnitt aus einem größeren Wohnquartier. Die anderen Blöcke sind als Sanierungsgebiet festgesetzt. Die Entwicklung wird noch stärker als am Falkplatz durch die Situation im südlichen Prenzlauer Berg bestimmt. So erlebt der Helmholtzplatz-Ost seit Jahren eine langsame soziale Aufwertung. a.) Einzugsperiode Die Wohnungs- und Gebietsfluktuation ist weiterhin hoch. Dabei zeigt sich, dass die Zuzieher nach 2006 ein unter dem Durchschnitt liegendes Einkommen haben. Aber die Gruppe der zwischen 2000 und 2006 Zugezogenen über dem Gebietsdurchschnitt liegende Einkommen aufweisen. In den neunziger Jahren waren in stärkerem Umfang Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen zugezogen. Erst ab der Jahrtausendwende hat das Gebiet eine stärkere Anziehungskraft auch auf Bezieher höherer Einkommen entwickelt. Der hohe Studentenanteil unter den Zuwanderern ab 2000 hat diese Entwicklung noch etwas verdeckt, weil dadurch die Durchschnittswerte für die Einkommen nach unten gedrückt wurden. Auffällig sind die Unterschiede bei dem Wunsch das Gebiet zu verlassen nach Einzugsperiode. Die nach 2000 Zugezogenen wollen fast zur Hälfte das Gebiet verlassen. Ein weiterer Hinweis darauf, dass das Gebiet für viele Bewohner eher eine Durchgangsstation in ihrer Wohnbiografie darstellt. Tab. 70 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Helmholtzplatz-Ost alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=143) (n=19) (n=30) (n=54) (n=31) Anteil an allen Haushalten 100% 13% 21% 38% 22% Ø Haushaltsgröße 1,60 1,74 1,87 1,49 1,42 Anteil an Einpersonenhaushalten 60% 58% 50% 66% 65% Anteil an Haushalten mit Kindern 13% 11% 30% 11% 3% 70

72 Tab. 70 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Helmholtzplatz-Ost Anteil an Haushalten mit Kindern in alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=143) (n=19) (n=30) (n=54) (n=31) 30% 22% 50% 31% 17% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 15% 3% 2% 26% 23% Rentneranteil 4% 20% 2% 0% 0% Erwerbslosenquote 9% 11% 10% 10% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 75% 68% 87% 68% 77% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 0% 46% 27% 43% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 7% 6% 8% 8% 7% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 89% 66% 89% 93% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,67 4,66 4,58 6,15 6,87 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 30% 26% 27% 28% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 0% 3% 0% 6% Ø Wohnfläche pro Person 41,6 45,2 37,2 42,5 40,8 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 70% 53% 67% 76% 81% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 8,1 19,2 10,6 6,5 1,7 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 14% 5% 11% 17% 19% Umzugswunsch (Gebiet) 39% 26% 21% 48% 42% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Die Veränderungen im Gebiet Helmholtzplatz-Ost entsprechen weitgehend dem Durchschnitt der südlichen Gebiete. Der Einkommensanstieg war zwar etwas geringer, gemessen an allen Untersuchungsgebieten aber durchschnittlich. Der Abstand zwischen den Einkommen der Zuwanderer und denen der Stammbevölkerung sind relativgering. Die Haushaltsstruktur hat sich weiter verändert. Die Haushalte sind heute noch etwas kleiner. Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt bei 13% und somit deutlich unter dem Durchschnitt der Gebiete. Der Studentenanteil ist von 22% auf 15% gesunken, liegt damit aber von allen Gebieten immer noch am höchsten. Die Zahl der Arbeitslosen hat stark abgenommen, die der Rentner- auf sehr niedrigem Niveau - zugenommen. Die Zustimmung zum Gebiet ist speziell bei den Zuwanderern ab 2000 gesunken. Tab. 71 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Helmholtzplatz-Ost Südlicher Bereich Südlicher Bereich 2005 alle Haushalte Helmholtzplatz Helmholtzplatz 2005 Zuzug nach Festsetzung (n=3.500) (n=1.636) (n=767) (n=143) (n=191) (n=93) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,92 1,78 1,60 1,68 1,49 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 49% 60% 55% 64% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 24% 19% 13% 18% 10% Studentenanteil 10% 9% 17% 15% 22% 23% Rentneranteil 13% 8% 7% 4% 2% 0% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 9% 17% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 77% 75% 74% Ø Haushaltseinkommen

73 Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 83% 72% 84% 78% 90% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,92 5,75 6,96 4,62 7,63 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 26,6% 27% 26,8% 28% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 7% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,9 41,0 41,6 40,6 41,1 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 54% 57% 70% 69% 77% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 9,5 7,8 8,1 6,4 4,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 13% 14% 21% 18% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 22% 39% 19% 43% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Die soziale Situation der Haushalte in allen drei Qualitätsstufen unterscheidet sich sehr deutlich vom Durchschnitt aller Gebiete und das trotz des nur noch geringen Anteils der Teilstandardwohnungen. Im Teilstandard wohnen überwiegend Einpersonenhaushalte. Fast ein Fünftel ist arm. Die Nettokaltmiete im Teilstandard liegt bei durchschnittlichen 3,98 /m². Tab. 72 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Helmholtzplatz-Ost alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach (n=143) (n=25) (n=114) (n=32) Anteil an allen Haushalten 100% 17% 80% 22% Ø Haushaltsgröße 1,60 1,17 1,67 2,00 Anteil an Einpersonenhaushalten 60% 83% 57% 44% Anteil an Haushalten mit Kindern 13% 0% 16% 22% Anteil an Haushalten mit Kindern in 30% 0% 33% 22% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 15% 11% 16% 16% Rentneranteil 4% 4% 5% 4% Erwerbslosenquote 9% 17% 7% 11% Anteil an Erwerbshaushalten 75% 75% 75% 72% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 30% 32% 31% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 7% 18% 5% 12% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,67 3,98 5,98 5,81 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 28% 31% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 8% 1% 0% Ø Wohnfläche pro Person 41,6 50,4 40,3 39,2 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 70% 88% 68% 44% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 8,1 9,9 7,9 9,8 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 14% 8% 13% 6% Umzugswunsch (Gebiet) 39% 42% 37% 32% 50 In dieser Auswertung wurden nur die Altbauwohnungen einbezogen, bei denen die Haushalte das Modernisierungsjahr (zwischen 1999 und ) angeben konnten. 72

74 d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Der Anteil der Altmieter ist mit 38% der modernisierten Wohnungen durchschnittlich. Sie haben verglichen mit dem Durchschnitt im Gebiet und zu den Verhältnissen in den anderen Untersuchungsgebieten ein geringes Einkommen. Allerdings ist auch die Quadratmetermiete der Altmieter mit durchschnittlich 4,67 /m² gering. Der Anteil der Bewohner unter ihnen, die das Gebiet verlassen wollen, ist relativ klein. Kurzfristig wollen nur 3% der Altmieter die Wohnung verlassen und umziehen. Im Gegensatz zu den Altmietern haben die Neumieter eine gute finanzielle Lage. Dabei haben die Nachfolgemieter im Gegensatz zu fast allen anderen Gebieten eine bessere Einkommenssituation als die Erstmieter. Dies zeigt eine weiterhin bestehende Anziehungskraft des Gebietes Helmholtzplatz-Ost. Allerdings weist der ausgeprägte Wunsch der Nachfolgemieter, das Gebiet zu verlassen, auf eine Attraktivität des Gebietes für eine begrenzte Zeit bzw. Lebensphase hin. Tab. 73 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Helmholtzplatz-Ost alle Haushalte Altmieter Erstmieter Neumieter Alle Mieter modernisierter Wohnungen Nachfolgemieter (n=143) (n=92) (n=35 ) (n=11) (n=46) Anteil an allen Haushalten 100% 64% 24% 8% 32% Ø Haushaltsgröße 1,60 1,70 1,86 1,27 1,67 Anteil an Einpersonenhaushalten 60% 58% 51% 73% 59% Anteil an Haushalten mit Kindern 13% 16% 20% 0% 17% Anteil an Haushalten mit Kindern in 30% 30% 27% 0% 40% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 15% 13% 10% 14% 15% Rentneranteil 4% 6% 9% 7% 3% Erwerbslosenquote 9% 10% 13% 9% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 75% 74% 74% 82% 72% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 31% 25% 40% 33% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 7% 6% 10% 0% 5% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 87% 74% 100% 93% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,67 5,53 4,67 6,39 6,07 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 27% 26% 26% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 3% 3% 0% 4% Ø Wohnfläche pro Person 41,6 41,2 40,0 47,1 41,2 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 70% 64% 57% 73% 67% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 8,1 9,7 14,6 4,9 7,1 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 14% 12% 3% 18% 18% Umzugswunsch (Gebiet) 39% 38% 24% 36% 49% einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Helmholtzplatz-Ost Das Gebiet Helmholtzplatz-Ost hat sich später als das südlich anschließende Gebiet Kollwitzplatz als ein attraktives Wohngebiet entwickelt, das vor allem junge Haushalte mit überdurchschnittlichen Einkommen anzieht. Seither erlebt der Helmholtzplatz-Ost einen sozialen Umstrukturierungsprozess. Die starken Veränderungen im Gebiet, vor allem die Entstehung einer alternativen Kneipen- und Freizeitkultur, heben zum einen für die zuziehenden Bewohner zu einer Attraktivitätssteigerung geführt. Bei vielen 73

75 Bewohnern mit langer Wohndauer ist es dagegen zu einem Verlust an Gebietsbindung gekommen. Das deutliche Modernisierungspotenzial ist bei den 15% der Wohnungen vorhanden, die unterhalb des Vollstandards liegen. Zudem ist der Vollstandard bei gut 5% der Wohnungen durch Mieterselbsthilfe hergestellt worden. Ein Verdrängungsdruck ist weiterhin vorhanden. Dies zeigt sich besonders an den guten Einkommenslagen der Neumieter. Nachfrage mit guter Mietzahlungsfähigkeit verstärkt den Verdrängungsdruck. Die Verdrängungsgefahr ist weiterhin hoch. Die Einkommen der Mieter im Teilstandard liegen im Gebiet Helmholtzplatz-Ost sehr niedrig. Damit sind sie besonders gefährdet, weil sie Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungen häufig nicht mehr tragen können. Die in der Begründung zum Milieuschutz genannten städtebaulichen Gefahrenpunkte bestehen weitgehend fort. Trotz erheblicher Fluktuation kann noch vom Fortbestehen der bewährten Bevölkerungsstruktur ausgegangen werden. Eine schnelle Umstrukturierung würde auch die gesamtstädtische Segregation und die Probleme des ruhenden Verkehrs verstärken. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin gegeben. Im Vergleich zu den anderen Gebieten kann sie als durchschnittlich eingeschätzt werdenen ist eine deutliche Priorität zu erkennen. 74

76 3.7. Humannplatz Für ein Teil des Gebietes ( Glasbrennerstraße ) ist zusätzlich zur Erhaltungsverordnung eine Umstrukturierungsverordnung ( 172 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) in Kraft gesetzt worden Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl am Humannplatz hat in vier Jahren um 1,8% abgenommen. Zur Zeit leben mit Einwohnern 212 weniger als 2004 im Gebiet. Die Ursache dürfte in der Sanierungstätigkeit liegen, in deren Vorfeld der Leerstand steigt. Abb. 12 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Humannplatz unter und mehr darunt er Auslän Stark zugenommen hat die Altersgruppe der Kinder unter 6 Jahre (+35,6%) und vor allem die der 6 bis 12jährigen (+ 25,2%). Fast alle anderen Altersgruppen haben abgenommen. Das Gebiet hat einen hohen Altenanteil (13,1%), der sich allerdings in den letzten Jahren etwas verringert hat. Der Anteil der Ausländer ist leicht gesunken. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist seit 2005 minimal von 1,71 auf 1,73 angestiegen. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist von 16% auf 17% angewachsen, und liegt damit immer noch unter dem Durchschnitt der untersuchten Gebiete von 21%. 75

77 Abb. 13 Altersstrukturentwicklung Humannplatz 30% 25% 20% 15% % 5% 0% unter und mehr darunt er Auslän ,3% 2,6% 1,2% 2,1% 9,8% 28,1% 19,7% 10,0% 8,1% 14,2% 8,7% ,9% 3,3% 1,0% 0,8% 8,9% 27,8% 21,2% 10,8% 7,2% 13,1% 8,5% Erwerbstätigkeit und Einkommen Die Erwerbsquote ist durchschnittlich und der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit ist leicht unterdurchschnittlich. Die Arbeitslosigkeit liegt geringfügig über dem Durchschnitt. Es gibt einen hohen Rentneranteil, während der Studentenanteil durchschnittlich ist. Die Einkommensdaten zeigen insgesamt eine leicht unterdurchschnittliche Situation an. Das zeigt das Haushaltseinkommen mit ebenso an (durchschnitt ) wie das Äquivalenzeinkommen mit zu Beide Einkommensmaßzahlen sind deutlich angestiegen. Das Haushaltsnettoeinkommen liegt um etwa 18% über den Werten von 2005 und ist damit knapp durchschnittlich gewachsen Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet sind deutlich überdurchschnittlich. Dazu hat der hohe Altenanteil wesentlich beigetragen. Tab. 74 Belegungsmatrix der Haushalte (%)Humannplatz Zimmer Personen > 5 gesamt (n=479) , , , ,5 u.m. 1 1 gesamt

78 Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt unter der der meisten anderen Gebiete. Dies liegt u.a. an dem Anteil der Wohnungen aus der Zwischenkriegszeit, die im Schnitt etwas kleiner sind als die Wohnungen aus der Gründerzeit. Die Wohnungsbelegung liegt nah am allgemeinen Durchschnitt der Gebiete Wohnverhältnisse Tab. 75 Humann bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen platz (%) (n=479) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH * 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Tab. 76 Heizungsausstattung der Wohnung Humann platz 2005 (%) (n=479) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme Tab. 77 Sanitärausstattung der Wohnung (%) Humann platz 2005 (n=479) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc. 8 8 k. A. 77

79 Tab. 78 sonstige Ausstattung der Wohnung Humann platz 2005 (%) (n=479) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich in den letzten vier Jahren im gleichen Maße verbessert, wie im Durchschnitt der Gebiete. Der Anteil der Wohnungen mit Vollstandard liegt mit 84% um 7 Prozentpunkte über dem Wert von Damit ist die Wohnungsausstattung insgesamt durchschnittlich Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ist von 4,78 im Jahr 2005 auf 5,36 und damit um 12% gestiegen. Diese Mietentwicklung geht sowohl auf Mieterhöhungen im Bestand und auf die gewachsene Ausstattungsqualität zurück. Die Vollstandardwohnungen sind um 16% teurer geworden. Am stärksten gestiegen sind die Mieten der kleinen Wohnungen. Das Mietniveau ist damit insgesamt durchschnittlich Gebietsbewertung Die Bewohner des Gebiets Humannplatz bewerten ihr Wohngebiet insgesamt durchschnittlich. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten, liegt mit 21% knapp unter dem Durchschnitt. Positiv werden die Atmosphäre des Gebiets und der ÖPNV-Anschluss gesehen. Negativ wird die Grünflächenversorgung bewertet. Die Einkaufsmöglichkeiten werden gegenüber 2005 besser bewertet Entwicklungstendenz Wie in den meisten Gebieten ist die Wohnungs- und Gebietsfluktuation seit Ende 2005 schwächer geworden. Der zuwandernde Haushalt ist mit 1,63 wieder etwas größer geworden. Der Anteil an Haushalten mit Kindern ist ebenfalls gestiegen aber liegt weiterhin unter dem Wert aller Gebiete. Größere Veränderungstendenzen sind nicht zu entdecken. a.) Einzugsperiode Der Anteil der Haushalte mit einer Wohndauer im Gebiet von 20 und mehr Jahren ist überdurchschnittlich hoch. Unter ihnen sind mehr als die Hälfte Rentner. Sozialstrukturell sind in dieser Gruppe keine Probleme zu entdecken wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 78

80 Die anderen Gruppen aus den mittleren Zuzugsperioden liegen hinsichtlich ihrer Struktur und ihrem Einkommensniveau relativ nah am Durchschnitt des Gebiets. Die Einkommen der Zuwanderer nach 2000 sind mit einem Äquivalenzeinkommen von leicht ( 5%) über dem Durchschnitt. Im Gegensatz zu den Mietern mit langer Wohndauer haben die Bewohner, die nach 1990 zugezogen sind, eine deutlich geringere Gebietsbindung. Fast ein Drittel der nach 2006 Zugezogenen möchte das Gebiet verlassen. Tab. 79 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Humannplatz alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=479) (n=121) (n=83) (n=152) (n=104) Anteil an allen Haushalten 100% 25% 17% 32% 22% Ø Haushaltsgröße 1,73 1,73 1,76 1,82 1,63 Anteil an Einpersonenhaushalten 50% 42% 57% 48% 54% Anteil an Haushalten mit Kindern 17% 8% 18% 26% 15% Anteil an Haushalten mit Kindern in 27% 9% 26% 50% 33% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 9% 3% 5% 12% 16% Rentneranteil 19% 51% 10% 3% 2% Erwerbslosenquote 12% 19% 18% 6% 11% Anteil an Erwerbshaushalten 66% 38% 76% 78% 80% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 15% 19% 33% 36% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 5% 4% 5% 4% 5% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 72% 82% 92% 94% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,36 4,68 5,00 5,66 6,23 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 25% 26% 26% 29% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 4% 2% 1% Ø Wohnfläche pro Person 38,9 39,5 40,0 37,4 39,3 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 58% 39% 59% 62% 71% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 11,9 27,5 10,8 5,2 2,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 4% 11% 17% 10% Umzugswunsch (Gebiet) 21% 14% 19% 23% 29% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Der Humannplatz hat sich nur geringfügig verändert. Die Einkommen sind insgesamt nur mäßig, in den letzten Jahren aber stärker, angestiegen. Die Einkommen der Zuwanderer unterscheiden sich nur wenig von denen der schon länger im Gebiet wohnenden. Die Haushaltsstruktur ist konstant. Rentneranteil und Arbeitslosenquote haben sich nicht verändert. Der Studentenanteil hat sich dagegen reduziert. Die Zustimmung zum Gebiet ist unterdurchschnittlich. 79

81 Tab. 80 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet alle Haushalte Nördlicher Bereich Nördlicher Bereich 2005 Humannplatz Humannplatz Zuzug nach 2005 Festsetzung Humannplatz (n=3.500) (n=1.848) (n=1.058) (n=479) (n=323) (n=280) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,81 1,71 1,73 1,71 1,74 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 46% 50% 50% 49% 51% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 19% 15% 17% 16% 21% Studentenanteil 10% 10% 15% 9% 13% 13% Rentneranteil 13% 17% 20% 19% 19% 3% Erwerbslosenquote 11% 13% 14% 12% 13% 9% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 65% 66% 79% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 85% 78% 84% 77% 93% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,61 5,77 6,72 4,78 7,16 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 25,8% 27% 25,4% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 7% 2% Ø Wohnfläche pro Person (m²) 39,1 38,4 39,2 38,9 38,4 38,3 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 57% 61% 58% 60% 66% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 11,1 11,0 11,9 10,8 4,3 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 11% 11% 12% 14% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 22% 24% 21% 26% 26% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Die Haushalte im Teilstandard unterscheiden sich vor allem durch die geringe Größe und den geringen Kinderanteil vom Durchschnitt. Die Einkommen sind geringer, der Einkommensabstand dieser Gruppe zum Durchschnitt des Humannplatzes ist nicht mehr geringer als in anderen Gebieten, wie es noch in der Untersuchung von 2005 festgestellt wurde. Die Bewohner der Vollstandardwohnungen zeigen überwiegend eine durchschnittliche soziale Struktur. Dagegen unterscheiden sich die Haushalte in den nach 1999 modernisierten Wohnungen stärker vom allgemeinen Durchschnitt. Sie haben ein überdurchschnittliches Einkommen und einen höheren Anteil an Haushalten mit Kindern. Tab. 81 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Humannplatz alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=479) (n=80) (n=399) (n=99) Anteil an allen Haushalten 100% 17% 83% 21% Ø Haushaltsgröße 1,73 1,50 1,77 1,82 Anteil an Einpersonenhaushalten 50% 61% 48% 47% Anteil an Haushalten mit Kindern 17% 9% 18% 20% Anteil an Haushalten mit Kindern in 27% 23% 28% 23% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 9% 11% 9% 10% Rentneranteil 19% 37% 16% 11% Erwerbslosenquote 12% 33% 9% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 66% 38% 72% 72% Ø Haushaltseinkommen

82 Tab. 81 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Humannplatz alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=479) (n=80) (n=399) (n=99) Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 19% 28% 40% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 5% 14% 3% 3% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,36 3,94 5,63 5,84 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 27% 26% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 3% 2% 1% Ø Wohnfläche pro Person 38,9 40,7 38,6 39,1 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 58% 68% 56% 56% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 11,9 19,4 10,4 8,3 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 10% 11% 10% Umzugswunsch (Gebiet) 21% 18% 22% 22% d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Aufgrund der geschilderten Mieterstruktur ist der Anteil der Altmieter überdurchschnittlich hoch. Unter ihnen befindet sich ein hoher Prozentsatz Rentner. Der Anteil der Altmieter ist mit 48% zwar noch der höchste der Gebiete, aber im Vergleich zur Untersuchung von 2005 um 10% zurückgegangen. Sie haben verglichen mit dem Durchschnitt im Gebiet ein geringes Einkommen. Allerdings ist auch die Quadratmetermiete der Altmieter mit durchschnittlich 4,69 /m² gering. Der Anteil der Bewohner unter ihnen, die das Gebiet verlassen wollen, ist relativ klein. Kurzfristig wollen nur 7% der Altmieter die Wohnung verlassen und umziehen. Im Gegensatz zu den Altmietern haben die Neumieter eine gute finanzielle Lage. Dabei haben die Nachfolgemieter, wie in fast allen anderen Gebieten, eine schlechtere Einkommenssituation als die Erstmieter, die im Durchschnitt 300 über dem Gebietsmittel liegen. Die Nachfolgemieter sind dagegen finanziell etwas schwächer gestellt, liegen aber deutlich über dem Gebietsdurchschnitt. Tab. 82 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Humannplatz alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=479) (n=344) (n= 135) (n=70) (n=139) Anteil an allen Haushalten 100% 72% 28% 15% 29% Ø Haushaltsgröße 1,73 1,74 1,72 1,67 1,81 Anteil an Einpersonenhaushalten 50% 50% 50% 56% 47% Anteil an Haushalten mit Kindern 17% 16% 12% 16% 20% Anteil an Haushalten mit Kindern in 27% 23% 15% 19% 32% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 9% 8% 5% 9% 11% Rentneranteil 19% 21% 39% 12% 7% Erwerbslosenquote 12% 12% 20% 9% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 66% 65% 44% 76% 80% Ø Haushaltseinkommen

83 Tab. 82 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Humannplatz alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=479) (n=344) (n= 135) (n=70) (n=139) Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 27% 26% 31% 25% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 5% 4% 5% 6% 2% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 100% 100% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,36 5,43 4,69 5,87 5,91 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 25% 25% 26% 26% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 1% 3% 2% Ø Wohnfläche pro Person 38,9 39,2 38,4 41,4 38,9 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 58% 56% 51% 63% 58% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 11,9 12,9 23,8 7,6 4,8 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 10% 7% 7% 15% Umzugswunsch (Gebiet) 21% 22% 17% 21% 28% einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Humannplatz Das Das Gebiet Humannplatz ist das zweitgrößte der untersuchten Gebiete. Es unterscheidet sich durch seine Bebauungsstruktur - getrennte Zonen mit gründerzeitlicher Bebauung, Siedlung der 20er/30er Jahre und Nachkriegsbebauung - stark von den anderen Wohngebieten. Ein Modernisierungspotenzial ist mit einem Anteil von einem knappen Sechstel Teilstandardwohnungen noch vorhanden. Eine Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung), wird als sehr gering eingeschätzt. Der Verdrängungsdruck ist geringer als in den anderen Gebieten. Modernisierungsaktivitäten und Fluktuation sind gering, der Anteil der Altmieter in den modernisierten Wohnungen ist hoch und die nachziehenden Mieter sind mit einem durchschnittlichen Einkommen ausgestattet. Eine Verdrängungsgefahr ist, wenn auch in abgeschwächter Intensität, noch gegeben. Die Einkommen der Mieter im Substandard liegen unter dem Gebietsdurchschnitt. Andererseits ist der Anteil der Mieter mit langer Wohndauer hoch, so dass die aktuelle Verdrängungsgefahr insgesamt als nicht sehr ausgeprägt eingeschätzt werden kann. In Wohnanlagen 52, bei denen bis jetzt noch keine oder nur eine geringfügige Modernisierungen durchgeführt wurden, sind bei komplexen Modernisierungsvorhaben größere Verdrängungseffekte zu erwarten. Diese Effekte können/sollten mit geeigneten Instrumenten wie der Umstrukturierungssatzung vermieden bzw. gemildert werden. 52 Beispiele sind die Wohnblöcke zu beiden Seiten der Glaßbrennerstraße, für die jeweils eine Umstrukturierungssatzung beschlossen wurde. 82

84 3.8. Kollwitzplatz Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl im Gebiet Kollwitzplatz- hat sich in den letzten vier Jahren geringfügig um 59 Bewohner verringert (-2,8%). Es leben Einwohner im Gebiet. Abb. 14 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Kollwitzplatz unter und mehr darunt er Auslä Dabei hat es dennoch einen leichten Wandel der Altersstruktur gegeben. So wie in allen Gebieten hat die Altersgruppe der unter 6jährigen (+ 47,5%) zugenommen. Auch die nächsten Altersgruppen sind noch gewachsen. Jugendliche und junge Erwachsene haben dagegen stark abgenommen. Der Altenanteil ist etwas gestiegen. Der Anteil der Ausländer hat sich verringert. Abb. 15 Altersstrukturentwicklung Kollwitzplatz- 30% 25% 20% 15% 10% % 0% unter und mehr darunt er Auslä ,7% 4,0% 1,3% 3,5% 10,1% 26,0% 25,0% 11,8% 6,6% 6,0% 12,0% ,6% 5,2% 1,5% 1,0% 6,1% 23,6% 25,4% 14,7% 6,5% 7,4% 11,2% 83

85 Die durchschnittliche Haushaltsgröße mit 2,01 ist gestiegen und liegt über dem Durchschnitt der Gebiete. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist stark (um 10%) gestiegen und ist jetzt mit 27% überdurchschnittlich Erwerbstätigkeit und Einkommen Sowohl die Erwerbsquote als auch der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit liegt über dem Schnitt der Gebiete. Die Arbeitslosenquote ist unterdurchschnittlich. Innerhalb der Erwerbstätigen fällt der hohe Prozentsatz der Selbständigen auf. Der Anteil der Studenten ist mit 4% inzwischen nicht nur unterdurchschnittlich sondern neben der Bötzowstraße der geringste aller Gebiete. Die Einkommen sind die höchsten der Gebiete. Sowohl das Haushaltseinkommen mit als auch das Äquivalenzeinkommen mit sind mit über 20% gegenüber 2005 überproportional angestiegen. Das Einkommensniveau ist damit das höchste der Untersuchungsgebiete. Tab. 83 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Kollwitzplatz Zimmer Personen > 5 gesamt (n=271) , , , ,5 u.m Die Wohnungen sind relativ groß, wenn auch noch deutlich kleiner als die im Gebiet Bötzowstraße. Sowohl Überbelegung als auch Unterbelegung entsprechen dem Durchschnitt Ausstattung der Wohnungen Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet liegen im Durchschnitt. Tab. 84 Kollwitzplatz- bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen (%) (n=271) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC

86 Tab. 85 Heizungsausstattung der Wohnung Kollwitzplatz (%) (n=271) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme Tab. 86 Sanitärausstattung der Wohnung Kollwitzplatz (%) (n=271) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheiz körper etc k. A. Tab. 87 sonstige Ausstattung der Wohnung Kollwitzplatz (%) (n=271) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich in den letzten vier Jahren nochmals deutlich verbessert. Der Anteil der Wohnungen mit Vollstandard liegt mit 80% immer noch etwas unter dem Durchschnitt der Gebiete wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 85

87 Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter in den Vollstandardwohnungen ist auf 5,55 gestiegen. Das entspricht einem Anstieg von 20% seit Die Mieten der Vollstandardwohnungen sind um 13% gestiegen. Insgesamt liegen die Mieten etwas über dem Durchschnitt aller Gebiete Gebietsbewertung Die Bewohner bewerten ihr Wohngebiet gut. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten, ist leicht unterdurchschnittlich. Kritisiert werden vor allem Lärm und Verkehr. Die Gebietsatmosphäre sowie das Freizeit- und Kulturprogramm werden positiv hervorgehoben. Auch die Nachbarschaft wird gut bewertet Entwicklungstendenz Die Mobilitätsrate im Gebiet Kollwitzplatz- ist in den letzten Jahren unter den Durchschnitt abgesunken. Die Attraktivität des Gebietes für junge einkommensstarke Haushalte ist aber weiter gegeben. Im Gegensatz zu früher sind auch unter den Haushalte, die im Verlaufe der drei Jahre vor dem Untersuchungszeitpunkt zugezogen sind, viele Haushalte mit Kindern. Die Haushalte, die vor 1990 ins Gebiet gekommen sind, haben ein unterdurchschnittliches Einkommensniveau. Der Anteil der Haushalte mit Kindern liegt deutlich unter dem Gebietsdurchschnitt. Angesichts des sehr geringen Rentneranteils im Gebiet von nur 11% ist der Rentneranteil in dieser Gruppe mit 27% hoch. Gegenüber dem durchschnitt der Gebiete gibt es allerdings auch unter den Haushalten mit langer Wohndauer wenig Rentner. Die soziale Situation der Zuwanderer, die zwischen 1990 und 2006 zugezogen sind, ist kontinuierlich über die Jahre immer besser geworden. Dies lässt sich am besten am Einkommen der Erwerbshaushalte ablesen. Die Gruppe der ab 2007 Zugezogenen hat ein überdurchschnittliches Einkommensniveau, das aber etwas niedriger als das der davor zugezogenen ist. Insgesamt zeigt sich die ungebrochene Anziehungskraft des Gebiets Kollwitzplatz auf Haushalte mit hohen Einkommen. Der Wunsch das Gebiet zu verlassen, ist in den verschiedenen Gruppen fast gleichmäßig ausgeprägt. Tab. 88 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Kollwitzplatz - alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=271) (n=57) (n=79) (n=76) (n=47) Anteil an allen Haushalten 100% 21% 29% 28% 17% Ø Haushaltsgröße 2,01 1,88 2,23 1,96 1,91 Anteil an Einpersonenhaushalten 36% 33% 33% 39% 40% Anteil an Haushalten mit Kindern 27% 9% 37% 32% 28% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 10% 48% 44% 26% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 6% 7% 1% 10% 7% Rentneranteil 11% 27% 6% 3% 7% Erwerbslosenquote 8% 9% 7% 7% 10% Anteil an Erwerbshaushalten 77% 66% 82% 86% 72% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte

88 Tab. 88 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Kollwitzplatz - alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=271) (n=57) (n=79) (n=76) (n=47) Einkommen höher als % 12% 28% 24% 26% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 6% 4% 6% 7% 7% Anteil an Vollstandardwohnungen 80% 72% 76% 83% 94% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,55 3,97 5,02 6,27 7,53 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 28% 25% 26% 34% Anteil an Wohngeldempfängern 1% 4% 0% 0% 0% Ø Wohnfläche pro Person 41,6 44,4 36,9 44,6 42,2 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 44% 32% 42% 49% 51% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,7 22,6 11,3 5,6 1,7 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 8% 7% 10% 9% 2% Umzugswunsch (Gebiet) 21% 22% 20% 20% 23% a.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Der nördliche Teil des Gebiets Kollwitzplatz hat intensive Veränderungen erlebt. Die Einkommen liegen an der Spitze aller Gebiete. Die Einkommen der Zuwanderer sind höher als die der Stammbevölkerung. Die Haushaltsstruktur hat sich deutlich verändert. Die durchschnittliche Haushaltsgröße wächst und liegt heute sogar über dem Wert, der zur Zeit der Festsetzung des Gebietes als Milieuschutzgebiet bestand. Die Ursache liegt darin, dass viele der jungen Zuwanderer der letzten fünfzehn Jahre inzwischen Kinder bekommen haben und entsprechend in größeren Haushalten leben. Der Studentenanteil ist weiter gesunken und liegt jetzt auf dem niedrigsten Wert aller Gebiete. Der Anteil der Rentner liegt im Vergleich der Gebiete etwas unter dem Durchschnitt. Die Zahl der Arbeitslosen hat abgenommen und liegt unter dem Durchschnitt. Die Veränderungen wurden durch die Zuwanderer verstärkt, haben sich in abgeschwächter Form aber auch in der Stammbevölkerung gezeigt, in der sich offensichtlich nur Haushalte mit zumindest durchschnittlicher sozialer Struktur halten konnten. 25% Tab. 89 alle Haushalte Südlicher Südlicher Kollwitzplatz Kollwitzplatz Zuzug nach Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Kollwitzplatz (n=3.500) Bereich (n=1.636) Bereich 2005 (n=767) (n=271) 2005 (n=263) Festsetzung (n=149) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,92 1,78 2,01 1,90 1,97 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 49% 36% 43% 40% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 24% 19% 27% 17% 32% Studentenanteil 10% 9% 17% 6% 14% 7% Rentneranteil 13% 8% 7% 11% 6% 4% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 8% 14% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 77% 77% 81% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 83% 72% 80% 68% 86% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,92 5,75 6,95 4,33 7,86 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 26,6% 28% 25,5% 28% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 1% 9% 0% 87

89 Tab. 89 alle Haushalte Südlicher Südlicher Kollwitzplatz Kollwitzplatz Zuzug nach Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Kollwitzplatz (n=3.500) Bereich (n=1.636) Bereich 2005 (n=767) (n=271) 2005 (n=263) Festsetzung (n=149) Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,9 41,0 41,6 40,4 42,4 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 54% 57% 44% 51% 49% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 9,5 7,8 10,7 8,5 5,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 13% 8% 13% 8% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 22% 21% 26% 21% b.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Unter den Wohnungen mit Teilstandard sind besonders viele kleine Wohnungen. Entsprechend wohnen im Teilstandard bevorzugt kleine Haushalte. Dennoch beträgt der Anteil der Haushalte mit Kindern ein Viertel und liegt damit annähernd im Gebietsdurchschnitt. Die Einkommen in diesen Beständen sind auch am Kollwitzplatz deutlich unterdurchschnittlich und liegen mehr als 32% unter dem Gebietsmittel. Selbst bei den Erwerbshaushalten beträgt die Differenz 30%. Die Bewohner der Vollstandardwohnungen zeigen fast durchweg eine gebietstypische soziale Struktur. Dies trifft auch auf die Haushalte zu, die in den nach 1999 modernisierten Wohnungen leben. Konnte 2005 noch auf die niedrige Miete in allen Beständen verwiesen werden ist jetzt eine Miete über dem Durchschnitt der Gebiete feststellbar. Tab. 90 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Kollwitzplatz - alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=271) (n=55) (n=197) (n=72) Anteil an allen Haushalten 100% 20% 73% 27% Ø Haushaltsgröße 2,01 1,65 2,11 2,01 Anteil an Einpersonenhaushalten 36% 53% 32% 39% Anteil an Haushalten mit Kindern 27% 24% 28% 24% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 31% 33% 33% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 6% 4% 7% 4% Rentneranteil 11% 12% 12% 12% Erwerbslosenquote 8% 18% 7% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 77% 63% 79% 78% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 25% 22% 31% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 6% 15% 4% 4% Anteil an Vollstandardwohnungen 80% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,55 4,01 5,64 6,05 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 31% 27% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 1% 0% 1% 0% Ø Wohnfläche pro Person 41,6 40,3 40,9 45,1 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 44% 71% 36% 36% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,7 14,0 10,3 9,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 8% 2% 9% 6% Umzugswunsch (Gebiet) 21% 13% 22% 20% 88

90 Bemerkenswert ist auch die Sozialstruktur der Haushalte im Dachgeschoss. Dort wohnen zumeist große Haushalte, häufiger als im Gebiet mit Kindern und mit einem Einkommensniveau, das fast doppelt so hoch ist wie das Mittel im Gebiet Kollwitzplatz-. c.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Die Gruppen, die sich nach der Stellung im Modernisierungsprozess unterscheiden, zeigten im Gebiet Kollwitzplatz- noch 2005 eine überraschend hohe Ähnlichkeit. Das hat sich in den letzten vier Jahren verändert. Heute zeigt sich, wie in den anderen Gebieten auch, eine deutlich bessere Einkommenssituation der Neumieter. Tab. 91 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Kollwitzplatz - alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=271) (n=198) (n=75) (n=58) (n=65) Anteil an allen Haushalten 100% 73% 28% 21% 24% Ø Haushaltsgröße 2,01 2,07 1,97 2,19 2,08 Anteil an Einpersonenhaushalten 36% 34% 37% 29% 35% Anteil an Haushalten mit Kindern 27% 27% 16% 32% 35% Anteil an Haushalten mit Kindern in 33% 34% 20% 44% 42% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 6% 6% 5% 5% 9% Rentneranteil 11% 10% 15% 7% 7% Erwerbslosenquote 8% 7% 9% 4% 8% Anteil an Erwerbshaushalten 77% 80% 76% 83% 82% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 24% 27% 19% 26% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 6% 5% 7% 2% 7% Anteil an Vollstandardwohnungen 80% 100% 100% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,55 5,90 4,44 6,57 6,97 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 27% 28% 27% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 1% 1% 0% 2% 0% Ø Wohnfläche pro Person 41,6 42,0 41,8 41,8 42,3 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 44% 41% 40% 41% 42% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,7 10,1 15,8 8,2 5,2 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 8% 9% 8% 11% 9% Umzugswunsch (Gebiet) 21% 21% 18% 25% 23% Die Altmieter zeigen auch in anderen Indikatoren Abweichungen. Ihre Haushalte sind im Schnitt größer und in ihnen leben häufiger Kinder. Unter ihnen ist der Rentneranteil hoch. Schließlich ist auch die Gebietsbindung höher als bei den beiden anderen Gruppen. Nur 18% denken daran, irgendwann das Gebiet zu verlassen. Altmieter besitzen weniger Kfz als Erstmieter und vor allem die Neumieter einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Kollwitzplatz- Das Gebiet Kollwitzplatz- als Teil des Kerngebiets des südlichen Prenzlauer Berg hat sich in den letzten fünf Jahren sozialstrukturell nochmals deutlich verändert.. Es ist allerdings ohne Zweifel weiterhin ein besonders beliebtes attraktives innerstäd- 89

91 tisches Wohngebiet. Daher muss weiterhin von einem Aufwertungsdruck ausgegangen werden. Ein Modernisierungspotenzial ist vergleichsweise hoch. 20% der Wohnungen haben noch keinen Vollstandard. In den letzten Jahren gehörte das Gebiet zu denen mit relativ vielen Modernisierungsanträgen. Außerdem muss angesichts der einkommensstarken Nachfrage von einer Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern ausgegangen werden, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung). Zudem ist mehr als jede zehnte Wohnung durch Mieterinvestitionen auf Vollstandard gebracht worden. Die Attraktivität des Gebiets, die starken sozialstrukturellen Veränderungen der letzten Jahre und die hohen Einkommen der zuziehenden Mieter zeigen, dass der Verdrängungsdruck im Gebiet hoch ist. Aufgrund der niedrigen Einkommen in den Wohnungen mit Teilstandard ist eine Verdrängungsgefahr weiterhin vorhanden. Die Gefahr negativer städtebaulicher Entwicklungen ist im Gebiet ebenfalls weiterhin gegeben. Dies bezieht sich vor allem auf den Verlust preiswerten Wohnraums, auf Probleme bei der Stellplatzversorgung und einer Unterauslastung des guten Angebots im ÖPNV. Schließlich ist auch die Gefahr vorhanden, dass die gesamtstädtischen Segregationsprozesse verstärkt werden. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin vorhanden. Im Vergleich zu den anderen Gebieten ist eine überdurchschnittliche Priorität zu erkennen. 90

92 3.9. Ostsee-/Grellstraße Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl im Gebiet Ostsee-/Grellstraße hat in vier Jahren mit 7,9% überdurchschnittlich zugenommen. Damit leben jetzt mit Bewohnern 731 mehr als 2004 im Gebiet. Abb. 16 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Ostsee-/Grellstraße unter und mehr darunt er Auslän Mit einem Altenanteil von 19% ist das Gebiet am stärksten von allen Gebieten durch ältere Menschen geprägt. Es zeigen sich aber auch deutliche Tendenzen zur Verjüngung. So ist der Anteil der Kinder unter 6-Jahren um 37,4% gestiegen. Auch die Altersgruppe zwischen 25 und 35 Jahre haben Zuwächse. Allerdings war und ist der Kinderanteil im weiterhin kinderarmen Gebiet unterdurchschnittlich. Abb. 17 Altersstrukturentwicklung Ostsee-/Grellstraße 30% 25% 20% 15% 10% % 0% unter und mehr darunt er Auslän ,8% 2,3% 1,3% 1,6% 11,8% 23,5% 17,2% 9,7% 9,9% 18,9% 5,9% ,9% 2,5% 1,1% 0,9% 10,4% 26,0% 16,5% 11,9% 6,9% 19,0% 6,5% 91

93 Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist seit 2005 von 1,59 auf 1,67 gestiegen. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist von sehr niedrigen 11% auf immer noch weit unterdurchschnittliche 13% angestiegen Erwerbstätigkeit und Einkommen Die Erwerbsquote, gemessen am Anteil der Erwerbspersonen an den 16- bis 65jährigen, liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Gebiete. Der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit liegt weit unter dem Durchschnitt (52% zu 71%). Die Arbeitslosigkeit ist überdurchschnittlich. Gut ein Viertel der Haushalte sind Rentnerhaushalte. Das ist das Zweifache des Gebietsmittels. Der Studentenanteil ist stark gestiegen und liegt nun sogar über dem Durchschnitt der Gebiete. Das Einkommensniveau ist gemessen am Äquivalenzeinkommen mit deutlich unterdurchschnittlich. Es ist das mit Abstand niedrigste. Es ist gegenüber 2005 lediglich um 5% angestiegen. Auch dies ist der geringste Wert aller untersuchten Gebiete. Es ist das einzige der untersuchten Gebiete, das im Vergleich zu berlin ein unterdurchschnittliches Einkommensniveau hat Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet sind mit weitem Abstand die längsten der Vergleichsgebiete. Die Hauptursache liegt in dem hohen Altenanteil. Tab. 92 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Ostsee-/Grellstraße Zimmer Personen > 5 gesamt (n=438) , , , ,5 u.m. 1 1 gesamt Aufgrund des geringen Anteils an gründerzeitlicher Bebauung liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße unter der der anderen Gebiete. Die Anzahl der Räume pro Wohnung ist trotz der kleinen Flächen durchschnittlich. Der Anteil der Einzimmerwohnungen ist sehr gering. Überbelegung kommt praktisch nicht vor Ausstattung der Wohnungen Der Ausstattungsstandard der Wohnungen ist mit einem Anteil von 90% Vollstandardwohnungen hoch. Seit der letzten Untersuchung hat sich dieser Anteil in knapp drei Jahren um 8 Prozentpunkte erhöht. 92

94 Tab. 93 Ostsee/ bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen Grellstraße (%) (n=438) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Tab. 94 Heizungsausstattung der Wohnung Ostsee/ Grellstraße 2005 (%) (n=438) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme Tab. 95 Sanitärausstattung der Wohnung Ostsee/ Grellstraße 2005 (%) (n=438) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc. 8 8 k. A. Tab. 96 sonstige Ausstattung der Wohnung Ostsee/ Grellstraße 2005 (%) (n=438) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge

95 Tab. 96 sonstige Ausstattung der Wohnung Ostsee/ Grellstraße 2005 Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges Mieten und Mietentwicklung Das Mietniveau ist durchschnittlich. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter der Vollstandardwohnungen liegt bei 5,39. Gegenüber 2005 sind sie um ca. 10% gestiegen. Die Durchschnittsmiete in Vollstandardwohnungen sind sogar um 12% angestiegen Gebietsbewertung Die Bewohner des Gebiets Ostsee-/Grellstraße bewerten ihr Wohngebiet insgesamt widersprüchlich. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten, liegt mit 24% genau im Durchschnitt. Die Bewohner des Gebietes heben keine quartiersspezifischen Qualitäten hervor. Auch die Bewertung der Nachbarschaft ist unterdurchschnittlich Entwicklungstendenz Die Wohnungs-, nicht aber die Gebietsfluktuation, war im letzten Jahr hoch. Die Gründe dafür lagen in den Umbaumaßnahmen. Die Haushalte, die in den letzten drei Jahren ins Gebiet gekommen sind, haben ein überdurchschnittliches Einkommen. Im gewachsenen Zuzug von Studenten liegt eine weitere Veränderungstendenz. a.) Einzugsperiode Der Anteil der Haushalte mit einer Wohndauer im Gebiet von mehr als 20 Jahren ist mit 29% der höchste aller Gebiete. Noch stärker als am Humannplatz korreliert dies mit einem hohen Rentneranteil (67%). Die Einkommen, auch die der Erwerbshaushalte, sind leicht unterdurchschnittlich. Nach 1990 sind überwiegend einkommensstärkere Haushalte zugezogen. Haushalte mit Kindern sind unter ihnen in Relation zum Gebietsdurchschnitt überdurchschnittlich vertreten. Die Einkommen der in den letzten Jahren (ab 2007) zugezogenen sind insgesamt etwas niedriger. Hier schlägt allerdings der sehr hohe Studentenanteil zu Buche. Die Erwerbseinkommen der Zuzieher der letzten drei Jahre sind überdurchschnittlich. Haushalte mit Kindern ziehen sehr selten zu.. Im Gegensatz zu den Mietern mit sehr langer Wohndauer haben die Bewohner, die nach 1990 zugezogen sind, keine besonders starke Gebietsbindung. Über ein Drittel der ab 2000 Zugezogenen möchte das Gebiet verlassen wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 94

96 Tab. 97 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Ostsee-/Grellstraße alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=438) (n=128) (n=63) (n=124) (n=106) Anteil an allen Haushalten 100% 29% 14% 28% 24% Ø Haushaltsgröße 1,67 1,58 1,81 1,81 1,59 Anteil an Einpersonenhaushalten 50% 50% 57% 44% 53% Anteil an Haushalten mit Kindern 13% 4% 21% 21% 8% Anteil an Haushalten mit Kindern in 27% 5% 33% 46% 31% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 12% 3% 2% 16% 25% Rentneranteil 27% 67% 15% 9% 3% Erwerbslosenquote 17% 31% 16% 13% 15% Anteil an Erwerbshaushalten 52% 23% 63% 70% 63% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 17% 16% 34% 27% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 9% 5% 9% 12% 11% Anteil an Vollstandardwohnungen 89% 91% 84% 85% 94% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,39 4,99 4,93 5,61 6,05 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 26% 26% 28% 29% Anteil an Wohngeldempfängern 3% 2% 3% 2% 4% Ø Wohnfläche pro Person 37,1 38,0 36,5 35,8 37,3 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 59% 51% 52% 58% 73% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 12,6 28,1 10,1 5,4 1,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 4% 3% 16% 13% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 7% 17% 36% 34% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Ostsee-/Grellstraße ist das Gebiet mit der kürzesten Zeitspanne, seit der die Verordnung in Kraft ist. Ein hoher Anteil der Wohnungen ist durch einen Großeigentümer in dieser Zeit erneuert worden. Über die Hälfte der Wohnungen sind nach 1999 neu belegt worden. Die soziostrukturellen Veränderungen im Gebiet sind schwach. Der Prozess wurde durch eine intensive Betreuung der betroffenen Mieter durch eine Mieterberatung begleitet. Der hohe Rentneranteil ist trotz der umfangreichen Erneuerungsaktivitäten nur moderat gesunken. Der Anteil der Arbeitslosen ist gegen den Trend leicht angestiegen. Tab. 98 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Ostsee-/Grellstraße alle Haushalte Nördlicher Bereich Nördlicher Bereich 2005 Ostsee- /Grellstraße Ostsee- /Grellstraße 2005 Zuzug nach Festsetzung (n=3.500) (n=1.848) (n=1058) (n=438) (n=344) (n=186) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,81 1,71 1,67 1,59 1,65 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 46% 50% 50% 54% 49% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 19% 15% 13% 11% 11% Studentenanteil 10% 10% 15% 12% 11% 21% Rentneranteil 13% 17% 20% 27% 33% 5% Erwerbslosenquote 11% 13% 14% 17% 15% 13% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 65% 52% 68% 95

97 Tab. 98 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Ostsee-/Grellstraße alle Haushalte Nördlicher Bereich Nördlicher Bereich 2005 Ostsee- /Grellstraße Ostsee- /Grellstraße 2005 Zuzug nach Festsetzung (n=3.500) (n=1.848) (n=1058) (n=438) (n=344) (n=186) Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 85% 78% 89% 82% 90% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,61 5,77 6,74 5,72 7,31 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 25,8% 27% 26,1% 28% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 3% 8% 3% Ø Wohnfläche pro Person (m²/p) 39,1 38,4 39,2 37,1 38,6 36,9 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 57% 61% 59% 64% 69% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 11,1 11,0 12,6 13,3 3,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 11% 10% 8% 14% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 22% 24% 24% 19% 34% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Tab. 99 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert Ostsee-/Grellstraße nach 1999 (n=438) (n=54) (n=378) (n=186) Anteil an allen Haushalten 100% 12% 86% 42% Ø Haushaltsgröße 1,67 1,37 1,71 1,74 Anteil an Einpersonenhaushalten 50% 70% 48% 46% Anteil an Haushalten mit Kindern 13% 6% 13% 16% Anteil an Haushalten mit Kindern in 27% 27% 27% 27% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 12% 18% 11% 9% Rentneranteil 27% 21% 28% 33% Erwerbslosenquote 17% 29% 16% 15% Anteil an Erwerbshaushalten 52% 44% 53% 52% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 18% 25% 24% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 9% 26% 7% 5% Anteil an Vollstandardwohnungen 89% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,39 4,52 5,47 5,41 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 27% 26% Anteil an Wohngeldempfängern 3% 6% 2% 3% Ø Wohnfläche pro Person 37,1 39,6 36,7 36,7 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 59% 80% 56% 52% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 12,6 12,4 12,8 14,3 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 8% 10% 8% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 24% 18% Die Haushalte im Teilstandard im Gebiet Ostsee-/Grellstraße haben eine besonders problematische soziale Lage. Ihre Einkommen betragen nur 80% des niedrigen Gebietsmittels, die Arbeitslosigkeit ist mit 27% extrem hoch und der Anteil der Erwerbshaushalte mit 44% niedrig. Zudem haben auch die Erwerbshaushalte ein vergleichsweise niedriges Einkommen. Der Rentneranteil ist im Vergleich zu anderen Gebieten 96

98 hoch, innerhalb des Untersuchungsgebiets Ostsee-/Grellstraße aber unterdurchschnittlich. Der Studentenanteil im Teilstandard ist recht hoch. Die Populationen in den beiden Kategorien des Vollstandards unterscheiden sich nur minimal. Der Anteil der ab 2000 auf Vollstandard modernisierten Wohnungen ist allerdings so hoch wie in keinem anderen Gebiet. Fast die Hälfte aller Vollstandardwohnungen sind ab 2000 modernisiert worden. Die Gebietsbindung ihrer Bewohner ist überdurchschnittlich hoch. Sozial problematische Lagen sind in diesen Beständen nur in sehr geringem Umfang vorhanden. Der Rentneranteil beträgt etwas mehr als ein Viertel. Sie verfügen im Schnitt über ein unterdurchschnittliches Einkommen, sind aber selten arm. d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Aufgrund der geschilderten Mieterstruktur ist der Anteil der Altmieter überdurchschnittlich hoch. Unter ihnen sind knapp die Hälfte Rentner. Das durchschnittliche Einkommen dieser Gruppe liegt unter dem Gebietsmittel. Die beiden anderen Gruppen, die Erstmieter und die Neumieter, differieren in ihren Einkommensverhältnissen. Die Erstmieter haben ein leicht unterdurchschnittliches, die Nachfolgemieter ein deutlich überdurchschnittliches Einkommen. Dieser Befund, der von den anderen Gebieten abweicht, zeigt den Einfluss des Mieterberatungsverfahrens. Ein sehr hoher Anteil der Erstmieter sind Umsetzmieter aus dem Gebiet. Im Gegensatz zu den Erstmietern sind die Nachfolgemieter weniger zufrieden mit dem Wohngebiet. Ein Drittel der Nachfolgemieter möchte Wohnung und Gebiet verlassen. Tab. 100 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Ostsee-/Grellstraße alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=438) (n=336) (n=130) (n=92) (n=114) Anteil an allen Haushalten 100% 77% 30% 21% 26% Ø Haushaltsgröße 1,67 1,68 1,72 1,70 1,64 Anteil an Einpersonenhaushalten 50% 50% 45% 51% 54% Anteil an Haushalten mit Kindern 13% 13% 12% 11% 17% Anteil an Haushalten mit Kindern in 27% 26% 18% 20% 43% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 12% 10% 4% 12% 16% Rentneranteil 27% 30% 48% 30% 10% Erwerbslosenquote 17% 14% 15% 17% 11% Anteil an Erwerbshaushalten 52% 53% 44% 48% 68% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 24% 16% 22% 36% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 9% 7% 6% 8% 9% Anteil an Vollstandardwohnungen 89% 100% 100% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,39 5,49 4,87 5,60 6,19 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 25% 28% 29% Anteil an Wohngeldempfängern 3% 2% 2% 4% 2% Ø Wohnfläche pro Person 37,1 37,2 36,1 37,3 38,5 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 59% 56% 45% 62% 63% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 12,6 13,8 26,5 7,8 4,3 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 8% 5% 10% 10% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 22% 11% 23% 33% 97

99 einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Ostsee-/Grellstraße Das Gebiet Ostsee-/Grellstraße ist das drittgrößte der untersuchten Gebiete. Aufgrund seiner Bebauungsstruktur und der Altersstruktur unter den Bewohnern unterscheidet es sich deutlich von den anderen Untersuchungsgebieten. Hinsichtlich der zukünftigen Gebietsentwicklung ist zudem der hohe Anteil von Wohnungen im Besitz von Wohnungsbaugesellschaften von Bedeutung. Der Prozess der Wohnungserneuerung und -modernisierung ist in den letzten Jahren schnell vorangetrieben und ein großer Teil des Siedlungswohnungsbaus der 20er Jahre modernisiert worden. Der Prozess ist durch eine Mieterberatung, die der Bezirk beauftragt hat, intensiv begleitet worden. Zumindest in den noch nicht erneuerten Beständen, das zeigt die Mietentwicklung und die relative - Einkommensstärke der Nachfrager, gibt es weiterhin einen gewissen Aufwertungsdruck. Das Modernisierungspotenzial ist mit einem Anteil von 10% Teilstandardwohnungen inzwischen recht gering. Eine Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung), ist zur Zeit nicht zu beobachten. Der Verdrängungsdruck ist zur Zeit nur mäßig. Die Modernisierungsaktivitäten sind nur noch gering und die Fluktuation ist unterdurchschnittlich. Der Anteil der Altmieter in den modernisierten Wohnungen ist hoch. Eine Verdrängungsgefahr ist noch gegeben. Die Einkommen der Mieter im Teilstandard liegen weit unter dem Gebietsdurchschnitt. Der hohe Anteil der Mieter mit langer Wohndauer ist auch ein Resultat der intensiven Betreuung und kann nicht allein als Ergebnis einer geringen Verdrängungsgefahr interpretiert werden. Schließlich kann zur Zeit die Gefahr, dass sich negative städtebauliche Entwicklungen herausbilden, als vergleichsweise gering eingeschätzt werden. Die Stabilität der bewährten Bevölkerungsstruktur ist weiterhin gegeben, eine Segregationsgefahr angesichts des durchschnittlichen Anteils Armer ist gering. Negative Auswirkungen auf die Verkehrsinfrastruktur sind nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin vorhanden. Im Vergleich zu den anderen Gebieten ist aber nur eine geringe Priorität zu erkennen. 98

100 3.10. Pankow-Zentrum Demographische Entwicklung Abb. 18 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Pankow-Zentrum unter und mehr darunt er Auslä Die Bevölkerungszahl im Gebiet Pankow-Zentrum ist seit der letzten Untersuchung praktisch gleich geblieben. Es leben Bewohner im Gebiet. Einen deutlichen Zuwachs hatten die Kinder in den Altersgruppen unter 12 Jahren. Zugenommen hat auch der Anteil der 45 bis 55jährigen. Der Anteil der Ausländer ist weiterhin gering. Abb. 19 Altersstrukturentwicklung Pankow-Zentrum 25% 20% 15% 10% % 0% unter und mehr darunt er Auslän ,5% 4,1% 2,1% 2,6% 9,4% 22,0% 21,9% 9,9% 7,4% 14,1% 4,5% ,7% 5,3% 1,3% 1,4% 7,2% 21,3% 22,0% 13,0% 6,8% 14,1% 4,7% Die durchschnittliche Haushaltsgröße mit 2,04 ist gleich geblieben. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist ebenfalls gleich geblieben. In Pankow-Zentrum gibt es mit 99

101 29% den (mit den Gebieten Bötzowstraße und Winsstraße) höchsten Anteil an Haushalten mit Kindern Erwerbstätigkeit und Einkommen Die Erwerbsquote liegt ebenso wie der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit im Durchschnitt der Gebiete. Auch die Arbeitslosenquote liegt in etwa im Mittel. Die Einkommen liegen im mittleren Bereich der Gebiete. Das Haushaltseinkommen ist mit etwas höher. Das Äquivalenzeinkommen liegt mit nur knapp über dem Durchschnitt Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet liegen im Durchschnitt. Tab. 101 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Pankow-Zentrum Personen > 5 gesamt (n=294) Zimmer , , , ,5 u.m gesamt Die Wohnungen sind flächenmäßig und in der Zahl der Räume groß. Die Belegung entspricht weitgehend dem Durchschnitt. Der Anteil unterbelegter Wohnungen ist unterdurchschnittlich Ausstattung der Wohnungen Tab. 102 Pankow bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen Zentrum (%) (n=294) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 1 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit 8 14 SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich in den letzten drei Jahren weiter verbessert. Der Anteil der Wohnungen mit Vollstandard liegt mit 91% 55 an der Spitze aller Gebiete. 55 Hier sind alle Wohnungen einschließlich der Neubauten und Dachgeschosse sowie die durch Mieterselbsthilfe modernisierten Wohnungen einbezogen. 100

102 Tab. 103 Heizungsausstattung der Wohnung Pankow Zentrum 2005 (%) (n=294) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme * Tab. 104 Sanitärausstattung der Wohnung Pankow Zentrum 2005 (%) (n=294) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc k. A. Tab. 105 sonstige Ausstattung der Wohnung Pankow Zentrum 2005 (%) (n=294) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter aller Wohnungen ist von 4,93 auf 5,14 um 4% angestiegen. Der Quadratmeterpreis für eine Vollstandardwohnung hat sich sogar nur um 3% verteuert. Für die Vollstandardwohnungen wird durchschnittlich 5,25 /m² bezahlt. Im Vergleich liegt damit das Mietniveau in Pankow-Zentrum am niedrigsten, d.h. ca. 0,42 /m² unter dem Durchschnitt der Gebiete wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 101

103 Gebietsbewertung Die Bewohner bewerten ihr Wohngebiet im Wesentlichen gut. Der Anteil derer, die das Wohngebiet verlassen möchten, ist deutlich unterdurchschnittlich. Kritisiert werden vor allem Lärmbelästigungen und mangelnde Angebote in den Bereichen der sozialen Infrastruktur, Einkauf sowie Freizeit und Kultur. Vor allem die Grünanlagen werden positiv herausgehoben. Auch die Nachbarschaft wird besonders gut bewertet Entwicklungstendenz Wie bereits Anfang des Jahrzehnts ist die Mobilitätsrate im Gebiet Pankow-Zentrum in den letzten Jahren durchschnittlich gewesen. Wie bereits in der Vergangenheit zieht das Gebiet weiterhin Familien mit Kindern an. a.) Einzugsperiode Das Einkommensniveau der Zuwanderer ist von Einzugsperiode zu Einzugsperiode ständig angestiegen. In den Haushalten, die vor 1990 ins Gebiet gekommen sind, leben sehr viele Rentner. Die Arbeitslosigkeit der Personen im Erwerbsalter liegt über dem Gebietsmittel. Der Anteil der Haushalte mit Kindern ist sehr gering. Unter den Zuwanderern seit 1990 ist der Anteil an Haushalten mit Kindern sehr hoch. Selbst in der Phase ab 2007 haben ein Viertel aller zugezogenen Haushalte Kinder. Diese Quote ist um 10% höher wie im Mittel aller Gebiete für diesen Zeitraum. In den letzten Jahren sind auch verstärkt Studenten zugezogen. Die Zuwanderer nach 2006 haben ein besonders hohes Einkommen. Arme Haushalte sind unter ihnen kaum vertreten. Tab. 106 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Pankow-Zentrum alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=294) (n=65) (n=55) (n=99) (n=65) Anteil an allen Haushalten 100% 22% 19% 34% 22% Ø Haushaltsgröße 2,04 1,72 2,11 2,23 2,03 Anteil an Einpersonenhaushalten 40% 45% 43% 34% 40% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 5% 35% 43% 26% Anteil an Haushalten mit Kindern in 38% 6% 52% 51% 45% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 6% 1% 11% 12% Rentneranteil 13% 40% 8% 7% 2% Erwerbslosenquote 10% 18% 12% 8% 4% Anteil an Erwerbshaushalten 72% 46% 78% 78% 85% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 19% 26% 21% 34% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 6% 4% 7% 10% 2% Anteil an Vollstandardwohnungen 92% 84% 93% 93% 97% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,14 4,38 5,05 5,39 5,64 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 25% 24% 26% 24% 24% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 2% 3% 2% Ø Wohnfläche pro Person 37,2 42,3 38,1 33,4 38,6 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 52% 48% 55% 51% 52% Kfz-Dichte (auf Einwohner)

104 Tab. 106 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Pankow-Zentrum alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=294) (n=65) (n=55) (n=99) (n=65) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,8 23,6 9,3 6,5 1,8 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 8% 13% 17% 6% Umzugswunsch (Gebiet) 16% 16% 16% 17% 18% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Das Gebiet Pankow-Zentrum unterscheidet sich durch seine Lage außerhalb des S- Bahnringes deutlich von den anderen Gebieten. Sozialstrukturell zeigt sich der Unterschied besonders an dem hohen Anteil an Haushalten mit Kindern und entsprechend großen Haushalten. Dieser Grundcharakter hat sich seit der Festsetzung noch verstärkt. Der Einkommensanstieg lag über dem des Bezirks. Alteingesessene und Zuwanderer unterscheiden sich in ihrem Einkommensniveau. Der Rentneranteil ist moderat gesunken und der Studentenanteil hat sich deutlich verringert. Die Einstellung zum Gebiet ist weitgehend konstant positiv geblieben. Tab. 107 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Nördlicher Bereich Nördlicher Bereich 2005 alle Haushalte Pankow- Zentrum Pankow- Zentrum 2005 Zuzug nach Festsetzung Pankow-Zentrum (n=3.500) (n=1.848) (n=1.058) (n=294) (n=352) (n=149) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,81 1,71 2,04 2,04 2,17 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 46% 50% 40% 33% 36% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 19% 15% 29% 30% 37% Studentenanteil 10% 10% 15% 8% 11% 12% Rentneranteil 13% 17% 20% 13% 16% 5% Erwerbslosenquote 11% 13% 14% 10% 16% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 65% k.a. 72% k.a. 82% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 85% 78% 92% 88% 95% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,61 5,77 6,48 5,97 6,81 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 27% 25,8% 25% 26,1% 24% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 8% 3% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 38,4 39,2 37,2 37,4 35,4 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 57% 61% 52% 48% 51% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 11,1 11,0 9,8 9,6 4,4 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 11% 11% 9% 12% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 22% 24% 16% 22% 17% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Unter den Wohnungen mit Teilstandard sind besonders viele kleine Wohnungen. Entsprechend wohnen im Teilstandard vergleichsweise kleine und kinderarme Haushalte. Die Einkommenssituation der Haushalte im Teilstandard ist weit unterdurchschnittlich. Sie liegen 21% unter dem Gebietsmittel. Und selbst bei den Erwerbshaushalten beträgt die Differenz 23%. Die Teilstandardwohnungen übernehmen offensichtlich noch stärker als bisher die Versorgungsfunktion für die Haushalte mit niedrigem Einkommen. Die Arbeitslosenquote liegt in diesen Beständen bei 19%. 103

105 Die Bewohner der Vollstandardwohnungen zeigen fast durchweg eine gebietstypische soziale Struktur. Die Haushalte, die in den nach 1999 modernisierten Wohnungen leben, haben eine leicht unterdurchschnittliche Struktur. Tab. 108 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Pankow-Zentrum alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=294) (n=26) (n=251) (n=64) Anteil an allen Haushalten 100% 9% 85% 22% Ø Haushaltsgröße 2,04 1,88 2,06 2,25 Anteil an Einpersonenhaushalten 40% 44% 41% 38% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 19% 30% 38% Anteil an Haushalten mit Kindern in 38% 18% 39% 52% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 12% 9% 5% Rentneranteil 13% 20% 13% 16% Erwerbslosenquote 10% 19% 10% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 72% 56% 72% 73% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 12% 25% 24% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 6% 5% 6% 8% Anteil an Vollstandardwohnungen 92% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,14 3,89 5,12 5,30 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 25% 24% 25% 23% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 0% 2% 0% Ø Wohnfläche pro Person 37,2 36,9 36,9 34,2 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 52% 58% 53% 52% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,8 17,2 9,2 8,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 8% 12% 6% Umzugswunsch (Gebiet) 16% 15% 85% 16% d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Im Gegensatz zu den anderen Gebieten haben die Altmieter in Pankow-Zentrum eine relativ günstige Einkommenssituation, obwohl unter ihnen die Arbeitslosigkeit erhöht ist. Eine deutlich überdurchschnittliche finanzielle Situation haben die Nachfolgemieter. Unter ihnen sind viele Haushalte mit Kindern. Tab. 109 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Pankow-Zentrum alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=294) (n=201) (n=60) (n=48) (n=93) Anteil an allen Haushalten 100% 68% 20% 16% 32% Ø Haushaltsgröße 2,04 2,06 2,12 2,10 1,99 Anteil an Einpersonenhaushalten 40% 39% 35% 38% 42% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 29% 25% 33% 29% Anteil an Haushalten mit Kindern in 38% 38% 30% 44% 40% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 7% 4% 3% 11% Rentneranteil 13% 16% 27% 20% 5% 104

106 Tab. 109 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Pankow-Zentrum alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=294) (n=201) (n=60) (n=48) (n=93) Erwerbslosenquote 10% 9% 18% 4% 6% Anteil an Erwerbshaushalten 72% 72% 53% 73% 85% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 24% 23% 17% 29% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 6% 6% 10% 5% 5% Anteil an Vollstandardwohnungen 92% 97% 92% 100% 98% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,14 5,24 4,14 5,68 5,71 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 25% 24% 25% 24% 25% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 2% 4% 1% Ø Wohnfläche pro Person 37,2 37,6 37,6 35,1 38,9 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 52% 50% 45% 48% 55% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,8 10,5 21,1 9,6 4,1 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 10% 8% 8% 12% Umzugswunsch (Gebiet) 16% 15% 19% 10% 15% einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Pankow-Zentrum Das Gebiet Pankow-Zentrum ist ein attraktives Wohngebiet am Rande des gründerzeitlichen Wohngebietsgürtels. Das Gebiet ist weiterhin bei Familien mit Kindern beliebt, die trotz eingeschränkter Mietzahlungsfähigkeit auch in Zukunft für einen gewissen Aufwertungsdruck sorgen werden. Das Modernisierungspotenzial ist mit 9% Teilstandardwohnungen vergleichsweise gering. Aufgrund der Gebietsqualitäten muss von einer Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern ausgegangen werden, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung). Zudem ist ein erheblicher Teil der Wohnungen durch Mieterinvestitionen auf Vollstandard gebracht worden. Derartige Wohnungen werden häufig vom Eigentümer einer weiteren Modernisierung unterzogen. In Relation zu dem kleinen Bestand an Teilstandardwohnungen sind die Modernisierungsaktivitäten stark. Ins Gebiet drängen zudem Haushalte mit deutlich überdurchschnittlichen Einkommen und entsprechender Mietzahlungsfähigkeit. Daher ist ein Verdrängungsdruck vorhanden. Aufgrund der niedrigen Einkommen in den Wohnungen mit Teilstandard ist aber eine Verdrängungsgefahr weiterhin vorhanden. Die Gefahr negativer städtebaulicher Entwicklungen besteht im Gebiet prinzipiell fort. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin vorhanden. Im Vergleich zu den anderen Gebieten ist eine durchschnittliche Priorität zu konstatieren. 105

107 3.11. Teutoburger Platz-Süd und Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl am Teutoburger Platz hat in vier Jahren um 11% abgenommen. Damit leben jetzt mit Einwohnern 236 weniger als 2004 im Gebiet. Der starke Rückgang erklärt sich z. T. durch einen überproportionalen Leerstand im Gebiet (7,7%). Abb. 20 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Teutoburger Platz unter und mehr darunt er Auslän Stark zugenommen haben die Altersgruppen der unter 6jährigen (+54% und der 6 bis 12jährigen (+39%). Fast alle anderen Altersgruppen stagnieren oder nehmen ab. Der Altenanteil ist gering. Der Anteil der Ausländer hat um 15% abgenommen. Abb. 21 Altersstrukturentwicklung Teutoburger Platz 40% 35% 30% 25% 20% 15% % 5% 0% unter und mehr darunt er Auslä ,3% 1,7% 1,6% 1,9% 10,0% 36,6% 23,2% 10,2% 5,4% 6,2% 16,5% ,8% 2,6% 1,1% 0,8% 8,6% 33,3% 25,4% 12,2% 3,4% 7,0% 15,6% 106

108 Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist seit 2005 von 1,77 auf 1,94 angestiegen. Der Anteil der Haushalte mit Kindern beträgt durchschnittliche 21% und ist damit minimal angestiegen Erwerbstätigkeit und Einkommen Der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit ist überdurchschnittlich hoch. Auch die Erwerbsquote liegt über dem Durchschnitt. Der Anstieg erklärt sich durch den starken Rückgang des Anteils an Studenten. Die Arbeitslosenquote ist wiederum unterdurchschnittlich. Unter den Nichterwerbspersonen sind besonders viele Selbständige, aber nur die Hälfte des durchschnittlichen Anteils an Rentnern. Das Einkommensniveau, gemessen am Äquivalenzeinkommen, liegt jetzt im Mittel der Gebiete, 2005 war es noch das geringste aller Gebiete. Sowohl Haushaltseinkommen als auch das Äquivalenzeinkommen sind aber gegenüber 2005 angestiegen Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet liegen weit unter dem Durchschnitt. Da hier anders als am Falk- und am Helmholtzplatz-Ost deutlich weniger kleine, mobile Haushalte leben, die häufiger die Wohnung wechseln als große Haushalte, weist die unterdurchschnittliche Wohndauer auf eine schwächere Gebietsbindung hin. Tab. 110 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Teutoburger Platz Süd u. Zimmer Personen > 5 gesamt (n=167) , , , ,5 u.m gesamt Die Wohnungen im Gebiet Teutoburger Platz sind durchschnittlich groß. Die Überbelegung ist von allen Gebieten am geringsten. Die Unterbelegung dagegen liegt deutlich über dem Durchschnitt und ist am höchsten (18%) Ausstattung der Wohnungen Der Ausstattungsstandard der Wohnungen hat sich in den letzten Jahren deutlicher verbessert als in den anderen Gebieten. Lag er 2005 noch bei 50%, liegt er jetzt bei 79%. Die forcierte Sanierung setzte hier offensichtlich später ein als in den anderen Gebieten. 107

109 Tab. 111 Teutoburger bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen Platz (%) (n=167) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 1 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC Tab. 112 Heizungsausstattung der Wohnung Teutoburger Platz 2005 (%) (n=167) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme Tab. 113 Sanitärausstattung der Wohnung Teutoburger Platz 2005 (%) (n=167) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc. 8 8 k. A. Tab. 114 sonstige Ausstattung der Wohnung Teutoburger Platz 2005 (%) (n=167) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge

110 Tab. 114 sonstige Ausstattung der Wohnung Teutoburger Platz 2005 Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ist seit 2005 von 4,24 auf 5,73 und damit um 35% gestiegen. Dies ist angesichts des Vergleichszeitpunkts 2005 eine überdurchschnittliche Entwicklung. Das liegt zum Teil an der deutlich verbesserten Ausstattungsqualität. Die Mieten im Vollstandard sind aber auch um 23% gestiegen Gebietsbewertung Trotz der geringen Wohndauer und der erhöhten Mobilitätsneigung bewerten die Bewohner des Gebiets Teutoburger Platz ihr Wohngebiet etwas besser als im Durchschnitt aller Gebiete. Positiv werden die Kiezatmosphäre, die Angebote für Freizeit und Kultur sowie in starkem Maße die zentrale Lage gesehen. Wobei die starke Betonung der zentralen Lage auch ein Hinweis auf Defizite bei den Gebietsqualitäten ist. Die Nachbarschaft wird gut bewertet Entwicklungstendenz Das Gebiet ist durch hohe Fluktuationsraten geprägt. a.) Einzugsperiode Der Anteil der Haushalte mit langer Wohndauer, die vor 1990 ins Gebiet gekommen sind, ist der geringste aller Gebiete (12,6%). Diejenigen, die bereits so lange im Gebiet wohnen, haben insgesamt eine unterdurchschnittliche soziale Situation. Die Einkommen liegen deutlich unter dem Gebietsdurchschnitt. Der Anteil an Rentnern ist mit 38% sehr hoch, die Armutsquote durchschnittlich. Die Zuwanderer ab 1990 haben überdurchschnittliche Einkommenslagen. Wobei sich bei der vorgenommenen Gruppierung ein differenziertes Bild zeigt. So liegen die Einkommen der zwischen 2000 und 2006 Zugezogenen unter dem Gebietsdurchschnitt, während die nach 2006 gekommenen ein recht hohes Einkommen haben. Tab. 115 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Teutoburger Platz alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=167) (n=21) (n=34) (n=72) (n=35) Anteil an allen Haushalten 100% 13% 20% 43% 21% Ø Haushaltsgröße 1,94 1,52 2,15 2,06 1,74 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 52% 38% 42% 51% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 0% 26% 26% 20% Anteil an Haushalten mit Kindern in 34% 0% 43% 41% 38% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 3% 5% 13% 8% wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 109

111 Tab. 115 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Teutoburger Platz alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=167) (n=21) (n=34) (n=72) (n=35) Rentneranteil 7% 38% 3% 1% 2% Erwerbslosenquote 9% 6% 11% 11% 7% Anteil an Erwerbshaushalten 79% 67% 74% 81% 89% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 5% 21% 30% 34% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 4% 5% 0% 6% 3% Anteil an Vollstandardwohnungen 79% 62% 79% 79% 88% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,73 4,27 5,47 5,85 6,71 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 26% 26% 28% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 1% 0% 3% 1% 0% Ø Wohnfläche pro Person 39,9 47,7 40,7 38,0 39,8 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 47% 48% 38% 49% 54% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 8,1 22,2 9,9 5,9 1,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 5% 6% 11% 14% Umzugswunsch (Gebiet) 28% 19% 24% 34% 23% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Die beiden Erhaltungsgebiete im Gebiet Teutoburger Platz haben sich weitgehend parallel zur entwicklung im südlichen Bereich verändert. Dies zeigt sich vor allem an der Haushaltsentwicklung. Der langjährige Trend der sinkenden Haushaltsgröße hat sich umgekehrt. Mit 1,94 liegt sie über dem Durchschnitt der Gebiete und hat sich seit 2005 um 0,17 erhöht. Der Anteil an Haushalten mit Kindern ist um 4% gestiegen. Der Einkommensanstieg war in etwa so stark wie im Durchschnitt des südlichen Bereichs. Zuwanderer haben ein höheres Einkommensniveau als Alteingesessene. Der Rentneranteil ist nicht weiter gesunken, während der Studentenanteil dramatisch gesunken ist. Der Arbeitslosenanteil war rückläufig. Die Einstellung zum Gebiet, ist leicht überdurchschnittlich gut. Der Wunsch das Gebiet zu verlassen ist etwas überdurchschnittlich ausgeprägt. Tab. 116 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Teutoburger Platz alle Haushalte Südlicher Bereich Südlicher Bereich 2005 Teutoburger Platz Teutoburger Platz 2005 Zuzug nach Festsetzung (n=3.500) (n=1.636) (n=767) (n=167) (n=199) (n=124) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,92 1,78 1,94 1,77 1,93 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 49% 43% 48% 46% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 24% 19% 21% 17% 24% Studentenanteil 10% 9% 17% 8% 21% 11% Rentneranteil 13% 8% 7% 7% 7% 2% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 9% 11% 9% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 77% k. A. 79% k. A. 82% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 83% 72% 79% 50% 82% 110

112 Tab. 116 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Teutoburger Platz alle Haushalte Südlicher Bereich Südlicher Bereich 2005 Teutoburger Platz Teutoburger Platz 2005 Zuzug nach Festsetzung (n=3.500) (n=1.636) (n=767) (n=167) (n=199) (n=124) Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,92 5,75 7,09 4,24 7,43 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 26,6% 27% 25,5% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 1% 7% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,9 41,0 39,9 38,9 39,4 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 54% 57% 47% 54% 51% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 9,5 7,8 8,1 7,2 5,1 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 13% 10% 11% 11% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 22% 28% 20% 29% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Das Gebiet Teutoburger Platz hat immer noch den geringsten Anteil an Vollstandardwohnungen, den Durchschnitt aber fast erreicht. Entsprechend hoch und sozialstrukturell bedeutsam ist der Anteil der Bewohner im Teilstandard. Es sind überdurchschnittlich kleine und kinderarme Haushalte. Die Einkommen der Haushalte im Teilstandard sind deutlich unterdurchschnittlich. überdurchschnittliche soziale Struktur. Die Haushalte, die in den nach 1999 modernisierten Wohnungen leben, unterscheiden sich dagegen kaum von Haushalten in Vollstandardwohnungen. Tab. 117 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert Teutoburger Platz nach 1999 (n=167) (n=37) (n=130) (n=58) Anteil an allen Haushalten 100% 22% 78% 35% Ø Haushaltsgröße 1,94 1,68 2,02 2,07 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 46% 42% 41% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 14% 23% 24% Anteil an Haushalten mit Kindern in 34% 31% 35% 42% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 12% 7% 8% Rentneranteil 7% 12% 6% 4% Erwerbslosenquote 9% 23% 6% 0% Anteil an Erwerbshaushalten 79% 58% 85% 90% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 17% 28% 28% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 4% 3% 4% 5% Anteil an Vollstandardwohnungen 79% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,73 4,48 6,01 5,87 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 24% 28% 26% Anteil an Wohngeldempfängern 1% 0% 2% 2% Ø Wohnfläche pro Person 39,9 35,7 40,8 39,5 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 47% 65% 42% 47% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 8,1 10,4 7,5 6,1 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 8% 11% 12% Umzugswunsch (Gebiet) 28% 22% 29% 22% 111

113 d.) Die Bewohner der Vollstandardwohnungen insgesamt haben eine leicht Mieterstatus im Modernisierungsprozess Die Analyse der Gruppen nach der Stellung im Modernisierungsprozess bestätigt die bisherigen Ergebnisse. Je später die Haushalte im Verlauf der Modernisierung zugezogen sind, umso höher ist das Einkommen. Die Einkommen der Erst- wie der Nachfolgemieter gehören jetzt zu den höchsten der Gebiete. Auffällig sind die geringere Haushaltsgröße der Nachfolgemieter und deren hohe Wegzugsneigung. Tab. 118 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Teutoburger Platz alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=167) (n=112) (n=38) (n=38) (n=36) Anteil an allen Haushalten 100% 67% 23% 23% 22% Ø Haushaltsgröße 1,94 1,93 2,05 2,03 1,69 Anteil an Einpersonenhaushalten 43% 47% 39% 42% 61% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 22% 16% 29% 22% Anteil an Haushalten mit Kindern in 34% 36% 15% 50% 44% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 8% 9% 9% 8% 10% Rentneranteil 7% 7% 12% 5% 2% Erwerbslosenquote 9% 4% 9% 0% 2% Anteil an Erwerbshaushalten 79% 81% 68% 87% 89% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 28% 32% 26% 26% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 4% 5% 8% 6% 0% Anteil an Vollstandardwohnungen 79% 100% 100% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,73 5,91 4,59 6,58 6,80 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 29% 27% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 1% 2% 0% 3% 3% Ø Wohnfläche pro Person 39,9 40,2 37,6 43,5 39,3 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 47% 50% 47% 47% 56% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 8,1 7,6 13,3 5,4 4,0 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 10% 10% 11% 8% 11% Umzugswunsch (Gebiet) 28% 26% 24% 21% 33% einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Teutoburger Platz Die beiden Wohngebiete südlich und nördlich des Teutoburger Platzes sind städtebaulich und baustrukturell unterschiedlich geprägt. Während der Süden eine Bebauung aus der Frühzeit der Gründerzeit besitzt, ist der en durch eine Mischung aus Gründerzeit und einer Siedlung der 20er/30er Jahre geprägt. Beide Gebiete sind durch angrenzende stark befahrene Straßen belastet. Andererseits profitieren sie von der Nähe zu dem vielfältigen Freizeit- und Kulturangebot des südlichen Prenzlauer Berg. Diese Mischung aus Vor- und Nachteilen bestimmt auch die Entwicklung des Gebiets. Einerseits besteht eine andauernde Anziehungskraft, andererseits gibt es eine Neigung zur erhöhten Wohnungsfluktuation. Das Gebiet, das am Teutoburger Platz als Erhaltungsgebiet festgelegt ist, zeichnet sich daher weniger durch spezifische Gebietsqualitäten als durch die Lagegunst im 112

114 Stadtraum aus. Daher hatte das Gebiet in der Vergangenheit eine geringere Attraktivität gehabt als benachbarte Wohngebiete wie z.b. am Kollwitzplatz. Insbesondere die Anziehungskraft auf Bezieher höherer Einkommen war gering gewesen. Dies hat sich in den letzten Jahren verändert und die Attraktivität des Gebiets ist offensichtlich gestiegen. Es zeigt sich, dass das Gebiet, das bisher eher im Schatten der beliebteren Gebiete im Süden des Bezirks stehende Gebiet davon profitiert, dass der Zugang zu den anderen Gebieten inzwischen sehr schwer geworden ist. Das Modernisierungspotenzial ist angesichts von 20% Wohnungen im Teilstandard noch sehr hoch. Aufgrund der intensiven Modernisierungsaktivitäten ist der Verdrängungsdruck zur Zeit hoch. Die Lagegunst des Gebiets und die hohen Einkommen der zuziehenden Mieter bewirken, dass der Verdrängungsdruck im Gebiet in den letzten Jahren deutlich gewachsen ist. Aufgrund der niedrigen Einkommen in den Wohnungen mit Teilstandard und der überdurchschnittlichen finanziellen Lage der Zuwanderer ist aber eine Verdrängungsgefahr hoch. Die Gefahr negativer städtebaulicher Entwicklungen ist im Gebiet weiterhin gegeben. Dies bezieht sich vor allem auf den Verlust preiswerten Wohnraums, auf Probleme bei der Stellplatzversorgung und einer Unterauslastung des guten Angebots im ÖPNV. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin vorhanden. Im Vergleich zu den anderen Gebieten ist eine deutlich überdurchschnittliche Priorität zu erkennen. 113

115 3.12. Winsstraße Demographische Entwicklung Die Einwohnerzahl im Gebiet Winsstraße- hat in vier Jahren um 2,8% zugenommen. Das Gebiet hat damit einen durchschnittlichen Zuwachs erlebt. Es leben nun mit Bewohnern 135 mehr als 2004 im Gebiet. Abb. 22 Bevölkerungsentwicklung nach Altersklassen Winsstraße unter und mehr darunt er Auslä Stark zugenommen haben die Altersgruppen der unter 6jährigen (+50,2% und der 6 bis 12jährigen (+39,6%). Ältere Kinder, Jugendliche und junge Erwachsene bis 35 Jahren nehmen deutlich ab. Die älteren Gruppen verzeichnen Zuwächse mit Ausnahme der über 65jährigen. Der Altenanteil ist damit weiter gering. Der Anteil der Ausländer hat um 2% abgenommen. Abb. 23 Altersstrukturentwicklung Winsstraße- 40% 35% 30% 25% 20% 15% % 5% 0% unter und mehr darunt er Auslän ,2% 3,0% 1,5% 1,9% 10,6% 35,6% 22,9% 9,0% 4,4% 5,9% 12,9% ,6% 4,1% 1,3% 1,1% 8,4% 30,9% 25,8% 11,2% 4,6% 4,9% 12,3% 114

116 Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist seit 1999 von 1,76 auf 1,99 angestiegen. Der Anteil der Haushalte mit Kindern beträgt 29% und ist damit deutlich gestiegen Erwerbstätigkeit und Einkommen Der Anteil der Haushalte mit Einkommen aus Erwerbsarbeit ist leicht überdurchschnittlich. Die Erwerbsquote ist durchschnittlich. Die Arbeitslosenquote ist leicht erhöht. Das Einkommensniveau liegt etwas über dem Durchschnitt. Sowohl Haushaltseinkommen als auch das Äquivalenzeinkommen sind gegenüber 2005 angestiegen Wohnverhältnisse Die Wohndauer der Haushalte in der Wohnung und die im Gebiet liegen - ähnlich wie am Teutoburger Platz nur noch moderat unter dem Durchschnitt. Die Wohnungen im Gebiet Winsstraße sind etwas größer als im Durchschnitt aller Gebiete. Die Überbelegung ist wie in den meisten Gebieten gering. Die Unterbelegung liegt über dem Durchschnitt. Tab. 119 Belegungsmatrix der Haushalte (%) Winsstraße Zimmer Personen > 5 gesamt (n=262) , , , ,5 u.m gesamt Ausstattung der Wohnungen Der Ausstattungsstandard hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich verbessert. Der Vollstandard liegt mit 84% um 16 Prozentpunkte über dem Wert von Tab. 120 Winsstraße- bewohnte Wohnungen nach Ausstattungsstufen (%) (n=262) (n=3.500) 1: ohne Bad und SH, WC außerhalb * der Wohnung 2: mit WC, ohne Bad und SH 3 1 3: ohne SH, mit Bad u. WC o. mit SH u. WC ohne Bad 4: mit SH, Bad und WC

117 Tab. 121 Heizungsausstattung der Wohnung Winsstraße (%) (n=262) (n=3.500) n=(3.024) Keine moderne Heizung davon Ofenheizung davon Gamat Etagenheizung Zentralheizung sonstige Heizungssysteme Tab. 122 Sanitärausstattung der Wohnung Winsstraße (%) (n=262) (n=3.500) (n=3.049) Außentoilette 1 Innentoilette mit Dusche mit Wanne gefliestes Bad Mobildusche feste Dusche o. eig. Raum zentrales Warmwasser Durchlauferhitzer Boiler Badeofen Strukturheizkörper etc k. A. Tab. 123 sonstige Ausstattung der Wohnung Winsstraße (%) (n=262) (n=3.500 (n=3.049) Balkon / Terrasse Aufzug Gegensprechanlage Kabelfernsehen Doppel-/Verbundglasfenster Doppel-/Verbundglasfenster teilw verstärkte Elektrosteigeleitung Abwasserstränge Einbauküche Parkett / Holzdielen Teppichboden Gäste-WC sonstiges * Mieten und Mietentwicklung Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ist seit 2005 von 4,64 auf 5,64 und damit um 21% gestiegen. Dies ist angesichts des Vergleichszeitpunkts 2005 eine überdurchschnittliche Entwicklung. Die Mieten der Vollstandardwohnungen sind heute überdurchschnittlich hoch wurde lediglich nach Parkett, nicht nach abgezogenen Holzdielen gefragt. 116

118 Gebietsbewertung Die Bewohner des Gebiets Winsstraße- bewerten ihr Wohngebiet leicht über dem Durchschnitt. Positiv werden die Kiezatmosphäre sowie die Angebote für Freizeit und Kultur gesehen. Als Mangel wird vor allem das Fehlen von Grünanlagen betont Entwicklungstendenz Die durchschnittliche Haushaltsgröße hat sich spürbar erhöht. Ebenso die Wohndauer. Die abnehmende Fluktuation sowie die stark gestiegenen Mieten belegen eine gestiegene Attraktivität des Gebietes. Der Anteil der Haushalte mit Kindern hat sich deutlich erhöht und ist besonders in der Gruppe der ab 2000 Zugezogenen hoch. a.) Einzugsperiode Nach dem Teutoburger Platz hat das Gebiet Winsstraße- den geringsten Anteil an Haushalten, die bereits vor 1990 ins Gebiet gezogen sind. Diese haben hinsichtlich des Einkommensniveaus im Schnitt eine knapp durchschnittliche Lage. Der Anteil der Rentner ist in dieser Gruppe mit einem Drittel weit überdurchschnittlich. Sie wohnen etwas häufiger noch in Teilstandardwohnungen. Die soziale Situation der Zuwanderer in den neunziger Jahren bis zum Anfang dieses Jahrzehnts ist durchschnittlich. Die späteren Zuwanderer haben eine überdurchschnittliche Einkommenssituation. Besonders die Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte ab 2007 liegen deutlich über dem Gebietsdurchschnitt. Der Anteil der Studenten unter den Zuwanderern ist verglichen mit anderen Gebieten noch recht hoch. Auffällig ist die hohe Umzugsneigung. Tab. 124 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Winsstraße - alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=262) (n=36) (n=56) (n=90) (n=70) Anteil an allen Haushalten 100% 14% 21% 34% 27% Ø Haushaltsgröße 1,99 1,86 2,11 2,11 1,71 Anteil an Einpersonenhaushalten 44% 39% 38% 44% 53% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 14% 34% 36% 20% Anteil an Haushalten mit Kindern in 44% 14% 53% 44% 52% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 10% 7% 9% 13% 13% Rentneranteil 7% 33% 3% 3% 0% Erwerbslosenquote 12% 11% 15% 13% 10% Anteil an Erwerbshaushalten 75% 64% 76% 76% 79% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 14% 20% 25% 26% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 7% 12% 8% 8% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 72% 84% 87% 90% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,64 4,08 4,75 5,87 6,95 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 24% 27% 29% 29% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 0% 7% 1% 0% Ø Wohnfläche pro Person 38,8 41,9 41,8 36,3 39,3 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 52% 42% 42% 52% 70% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,1 27,4 10,9 5,3 2,1 117

119 Tab. 124 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Einzugsperiode in das Gebiet Winsstraße - alle Haushalte Zuzug vor 1990 Zuzug zwischen Zuzug zwischen Zuzug in 2007 u. später (n=262) (n=36) (n=56) (n=90) (n=70) sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 9% 11% 10% 17% Umzugswunsch (Gebiet) 27% 17% 20% 31% 33% b.) Veränderung seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Das Gebiet Winsstraße- hat sich weitgehend parallel zur entwicklung im südlichen Bereich verändert. Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist nach Jahren der Verringerung wieder angestiegen. Das gleiche gilt für den Anteil der Haushalte mit Kindern. Der Einkommensanstieg liegt im Durchschnitt des südlichen Bereichs. Alteingesessene und Zuwanderer haben ein fast vergleichbares Einkommensniveau, was in den meisten Gebieten nicht so ist. Der Rentneranteil ist leicht gestiegen, während der Studentenanteil deutlich gesunken ist. Die Erwerbslosenquote hat sich stark verringert. Tab. 125 Soziostrukturelle Entwicklungen seit der Festsetzung als Erhaltungsgebiet Winsstraße - alle Haushalte 5 (n=3.500) Südlicher Bereich (n=1.636) Südlicher Bereich 2005 (n=767) Winsstraße- (n=262) Winsstraße (n=316) Winsstraße (n=248) Zuzug nach Festsetzung (n=176) Ø Haushaltsgröße 1,86 1,92 1,78 1,99 1,76 2,02 1,95 Anteil an Einpersonenhaushalten 45% 44% 49% 44% 51% 40% 48% Anteil an Haushalten mit Kindern 21% 24% 19% 29% 21% 32% 29% Studentenanteil 10% 9% 17% 10% 17% 16% 13% Rentneranteil 13% 8% 7% 7% 7% 10% 1% Erwerbslosenquote 11% 10% 14% 12% 16% 14% 12% Anteil an Erwerbshaushalten 71% 77% k. A. 75% k. A. k. A. 77% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 83% 72% 84% 68% 23% 89% Ø Bruttokaltmiete (Euro/m²) 6,76 6,92 5,75 6,96 4,64 3,68 7,57 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 27% 28% 26,6% 28% 27,9% 22,2 29% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 2% 8% 2% 8% 12% 1% Ø Wohnfläche pro Person 39,1 39,9 41,0 38,8 41,0 32,2 37,9 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 56% 54% 57% 52% 58% 62% 59% Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 10,3 9,5 7,8 9,1 7,1 8,8 4,3 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 11% 11% 13% 12% 12% 11% 14% Umzugswunsch (Gebiet) 24% 25% 22% 27% 27% 21% 32% c.) Ausstattungsstandard und Modernisierung Im Teilstandard wohnen kleinere, einkommensschwache Haushalte. Auch die Erwerbshaushalte haben im Vergleich zum Gebietsdurchschnitt nur ein schwaches Einkommensniveau. Im Vergleich zu den Bewohnern von Teilstandardwohnungen in anderen Gebieten ist das Einkommensniveau aber hoch. Der Anteil von Haushalten mit Kindern ist durchschnittlich. 118

120 Tab. 126 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Wohnungsausstattung Winsstraße - alle Haushalte Sub- und Teilstandardwohnungen Vollstandardwohnungen (ohne Dachgeschoss) alle modernisiert nach 1999 (n=262) (n=43) (n=212) (n=74) Anteil an allen Haushalten 100% 16% 81% 28% Ø Haushaltsgröße 1,99 1,72 2,05 2,05 Anteil an Einpersonenhaushalten 44% 58% 41% 42% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 28% 29% 27% Anteil an Haushalten mit Kindern in 44% 50% 43% 42% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 10% 12% 10% 7% Rentneranteil 7% 12% 6% 11% Erwerbslosenquote 12% 17% 11% 10% Anteil an Erwerbshaushalten 75% 65% 77% 73% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der E werbshaushalte Einkommen höher als % 26% 23% 24% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 8% 8% 11% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 0% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,64 3,86 5,88 5,93 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 25% 28% 27% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 0% 3% 0% Ø Wohnfläche pro Person 38,8 37,3 39,0 37,7 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 52% 67% 51% 49% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,1 13,5 8,4 9,7 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 16% 11% 10% Umzugswunsch (Gebiet) 27% 28% 27% 24% Die Bewohner der Vollstandardwohnungen sind finanziell deutlich überdurchschnittlich gestellt. Sie haben eine hohe Erwerbsquote und eine geringere Arbeitslosigkeit. Diese Differenzen zum Durchschnitt verstärken sich aber nicht in den nach 1999 modernisierten Häusern. d.) Mieterstatus im Modernisierungsprozess Der Anteil der Altmieter im Gebiet Winsstraße ist durchschnittlich. Die Haushaltsgröße ist durchschnittlich und der Anteil an Haushalten mit Kindern nur etwas unterdurchschnittlich. Offensichtlich haben diese Haushalte die Modernisierung überstanden und zahlen heute eine vergleichsweise günstige Miete, die bis zu 2 /m² unter der der Erstmieter liegt. Die (noch) günstige Miete ist für diese Gruppe eine Voraussetzung weiter im Gebiet wohnen zu können. Die ungünstigere Einkommenssituation führt trotz deutlich geringerer Mieten zu einer annähernd durchschnittlichen Mietbelastung. 119

121 Tab. 127 Soziostrukturelle Merkmale der Haushalte nach Mieterstatus Winsstraße - alle Haushalte Alle Mieter modernisierter Wohnungen Altmieter Erstmieter Neumieter Nachfolgemieter (n=262) (n=179) (n=59) (n=48) (n=172) Anteil an allen Haushalten 100% 68% 23% 18% 27% Ø Haushaltsgröße 1,99 1,97 2,00 2,04 1,89 Anteil an Einpersonenhaushalten 44% 44% 41% 42% 47% Anteil an Haushalten mit Kindern 29% 26% 22% 29% 28% Anteil an Haushalten mit Kindern in 44% 40% 31% 35% 56% familiengeeignetem Wohnraum Studentenanteil 10% 9% 7% 6% 12% Rentneranteil 7% 7% 17% 5% 1% Erwerbslosenquote 12% 11% 12% 11% 11% Anteil an Erwerbshaushalten 75% 77% 68% 83% 79% Ø Haushaltseinkommen Ø Äquivalenzeinkommen Ø Äquivalenzeinkommen der Erwerbshaushalte Einkommen höher als % 25% 19% 31% 26% Haushalte unterhalb Armutsschwelle 8% 9% 12% 7% 8% Anteil an Vollstandardwohnungen 84% 100% 100% 100% 100% Ø Nettokaltmiete (Euro/m²) 5,64 5,77 4,59 6,61 6,12 Ø Kaltmietbelastung (brutto) 28% 28% 27% 30% 28% Anteil an Wohngeldempfängern 2% 3% 3% 0% 4% Ø Wohnfläche pro Person 38,8 39,2 38,7 41,1 38,4 Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen 52% 53% 51% 35% 65% Kfz-Dichte (auf Einwohner) Ø Wohndauer (Jahre/Wohnung) 9,1 9,5 18,5 5,3 4,9 sofortiger Auszugswunsch (Wohnung) 12% 11% 4% 13% 15% Umzugswunsch (Gebiet) 27% 28% 30% 15% 36% einschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Winsstraße - Das Gebiet Winsstraße liegt in seinem Stand und seiner Entwicklung jetzt etwas oberhalb des Durchschnitts der Gebiete im südlichen Prenzlauer Berg, während es vor fünf Jahren diesen Durchschnitt nur knapp erreichte. Das Gebiet hat zunehmend an Attraktivität gewonnen, auch für Haushalte mit Kindern. Ein Modernisierungspotenzial ist vergleichsweise hoch. 16% der Wohnungen haben noch keinen Vollstandard. Aufgrund der gewachsenen Attraktivität sind auch Tendenzen zur Zweitmodernisierung im Gebiet Winsstraße zur Zeit festzustellen. Der Verdrängungsdruck ist offensichtlich hoch. Die nachrückenden Haushalte haben ein hohes Einkommensniveau. Daher ist trotz der vergleichsweise guten Einkommen in den Wohnungen mit Teilstandard die Verdrängungsgefahr gewachsen. Die Gefahr negativer städtebaulicher Entwicklungen ist im Gebiet ebenfalls weiterhin gegeben. Dies bezieht sich vor allem auf den Verlust preiswerten Wohnraums, auf Probleme bei der Stellplatzversorgung und einer Unterauslastung des guten Angebots des ÖPNV. Schließlich ist auch die Segregationsgefahr noch vorhanden. Insgesamt sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Milieuschutz weiterhin vorhanden. Im Vergleich zu den anderen Gebieten besteht eine besonders hohe Priorität. 120

122 3.13. Kriterien zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen des Milieuschutzes - Gebietsvergleich 172 Abs. 1 Nr. 2 bestimmt, dass die Genehmigungsvorbehalte dann greifen, wenn durch bauliche Maßnahmen die soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung verändert wird und dadurch negative städtebauliche Entwicklungen im Gebiet ausgelöst werden. Damit ist gesetzt, dass städtebauliche sowie soziale Strukturen eines Gebiets zueinander passen müssen. Dies muss aber kein ideales, problemfreies Verhältnis sein, sondern es sollte erkennbar sein, dass durch Veränderungen negative städtebauliche Auswirkungen auftreten, die durch die Beeinflussung und Steuerung der Bauprozesse vermeidbar sind. Auch für die Gebietsbevölkerung folgt daraus, dass sie in ihrer Struktur für das Gebiet charakteristisch, nicht aber, dass sie im Besonderen 'ideal' oder konfliktfrei sein muss. Es muss vielmehr erkennbar sein, dass sie im Besonderen auf die speziellen Angebote, z.b. auf die infrastrukturelle Ausstattung des Wohngebiets angewiesen ist, dass sie zu der Gebietsstruktur passt und dass eine vergleichbare Situation an anderer Stelle des Stadtgebiets nicht ohne weiteres herstellbar ist. Um Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung versagen zu können, muss also dargelegt werden können, dass jene die vermuteten Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur auslösen und dass dadurch negative städtebauliche Veränderungen eintreten werden. Für die Überprüfung der Voraussetzungen für den Erlass einer 'Milieuschutzverordnung' bedeutet das, dass im Einzelnen der Aufwertungsspielraum für Modernisierungen, ein fortdauernder Aufwertungsdruck und die Verdrängungsgefahr aufgezeigt werden müssen. Darüber hinaus muss gezeigt werden, dass die negativen städtebaulichen Folgen, die in der Begründung zur Festsetzung als Erhaltungsgebiet dargelegt worden waren, in erheblichem Umfang weiter bestehen. Um diese Überprüfung nachvollziehbar vornehmen zu können und um die verschiedenen untersuchten Gebiete miteinander vergleichen zu können, haben wir für die Kriterien des Milieuschutzes Indikatoren gesucht, die die Intensität erfassen können, in welchem Maße eine Anwendungsvoraussetzung gegeben ist Milieuschutzkriterien und Indikatoren Modernisierungspotenzial Anteil Teilstandard Tendenz Zweitmodernisierung Als Indikator für das Modernisierungspotenzial wurden der Anteil der Wohnungen unterhalb des Vollstandards und die Tendenz zu weitergehenden Modernisierungsinvestitionen über die reine Herstellung des Vollstandards hinaus gewählt. Verdrängungsdruck Fluktuation nach 2006 Miete/m² im Vollstandard Anteil Altmieter in den modernisierten Beständen Einkommen der Zuwanderer ab

123 Der Verdrängungsdruck, der in einem Gebiet herrscht, wird zum einen erfasst durch das Ausmaß der aktuellen Fluktuation, gemessen am Anteil der ins Gebiet zugewanderten Haushalte nach Als zweiter Indikator dient die durchschnittliche Miethöhe im Vollstandard. Die Miethöhe zeigt an, welcher Nachfragedruck in einem Gebiet vorhanden ist. Der dritte Indikator gibt den Anteil der Mieter an, die die Modernisierung in der alten Wohnung überstanden haben. Ein geringer Anteil zeigt einen starken Verdrängungsdruck an. Als viertes Merkmal wird das Einkommensniveau herangezogen, das die nach 2006 zugezogenen Mieter durchschnittlich erreichen, gemessen am Äquivalenzeinkommen. Je höher das Einkommen der Zuwanderer, umso höher auch der Verdrängungsdruck. Verdrängungsgefahr Einkommensniveau der Haushalte in den Teilstandardwohnungen Zuwanderer pro Jahr nach Festsetzung Als Indikator wird die finanzielle Lage der Mieter im Teilstandard gewertet. Diese Haushalte werden die unmittelbar Betroffenen bei Aufwertungsinvestitionen sein. Als zweiter Indikator wird der Anteil der Mieter gewertet, die seit der Festsetzung jährlich ins Gebiet gezogen sind. Je höher deren Anteil, umso größer ist der Verdrängungsdruck in dem jeweiligen Gebiet. Städtebauliche Gründe Neben den drei prinzipiellen Anwendungsvoraussetzungen Aufwertungsspielraum, Verdrängungsdruck und Verdrängungsgefahr werden die städtebaulichen Gründe, die bei einer Veränderung der Bevölkerungsstruktur drohen, zur Einschätzung und Bewertung herangezogen. Dabei gibt es allerdings zwei Einschränkungen. Ein Teil der in den Begründungen angeführten städtebaulichen Gefahrenpunkte lassen sich nicht im Gebiet messen, da sie auf gesamtstädtischer Ebene auftreten. Dies ist vor allem bei dem Grund Verlust preiswerten Wohnraums/Bedarf an Sozialwohnungen. Die Überprüfung ist faktisch nur auf gesamtstädtischer Ebene durchführbar, da sich ein etwaiger erhöhter Bedarf nur selten städtebaulich im gleichen Gebiet auswirkt. Insgesamt gehen wir im Übrigen vom Fortdauern dieses Begründungspunktes aus, da trotz der Wohnungsleerstände in der Stadt das Marktsegment preiswerter Wohnraum weiterhin angespannt ist. 59 Eine Schwierigkeit bei dem skizzierten Vorgehen ergibt sich zudem dadurch, dass nicht in allen vorliegenden Begründungsuntersuchungen auch städtebauliche Gründe genannt werden. Wir gehen allerdings davon aus, dass bei ihnen für die Festsetzung von den gleichen drohenden städtebaulichen Fehlentwicklungen ausgegangen wurde, wie bei den anderen Gebieten. Als städtebauliche Gefahrenpunkte wurden die Veränderung einer bewährten Bevölkerungsstruktur, der Veränderungsbedarf der Verkehrsinfrastruktur, die Gefahr steigender gesamtstädtischer Segregation und die Erhöhung der Transferleistungen überprüft. Der Bewährten Bevölkerungsstruktur wurden zwei, den anderen städtebaulichen Gefahrenpunkten ein Indikator zugeordnet. Veränderung einer bewährten Bevölkerungsstruktur Wohndauer Auszugstendenz 59 Vgl. TOPOS Stadtforschung: Nachfragepotenziale für Miet- und Eigentümerwohnungen in Berlin Untersuchung im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Eine weiterhin starke Nachfrage im preiswerten Marktsegment lässt sich auch aus der Mietentwicklung der letzten Jahre ablesen, die sich in deutlich steigenden Mietspiegelwerten der aktuellen Mietspiegeltabelle zeigt. 122

124 Eine hohe durchschnittliche Wohndauer und eine geringe Tendenz das Wohngebiet zu verlassen, zeigen an, dass die bestehende Bevölkerungsstruktur sowohl in der Vergangenheit als auch in der absehbaren Zukunft nicht stark gefährdet ist. Veränderungsbedarf der Verkehrsinfrastruktur PKW/1000 Einwohner Bei der Untersuchung der Gebiete hatte es sich gezeigt, dass die vorhanden Verkehrsinfrastruktur gut an die Bevölkerungsstruktur angepasst ist. Ein erhöhter Besatz mit PKW verursacht große Probleme beim ruhenden Verkehr. Segregationsgefahr Anteil Arme Eine wachsende Konzentration armer Haushalte in bestimmten Problemquartieren ist eines der drängendsten Probleme der Berliner Stadtentwicklung. Ein relativ hoher Anteil an armer Bevölkerung zeigt daher die fortbestehende hohe Schutzwürdigkeit der bestehenden Bevölkerungsstruktur an. Erhöhung der Transferleistungen Anteil der Empfänger von Arbeitslosengeld und Sozialhilfe Als Indikator werden die Empfänger von Arbeitslosengeld und Sozialhilfe genommen. Diese Transferleistungen beinhalten Wohnkosten, können also durch Maßnahmen in den Gebieten beeinflusst werden. Tab. 128 Milieuschutzkriterien alle Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helmholtzplatz Humann Kollwitz- platz platz- Pankow Zentrum Ostsee/ Grellstraße Teutoburger Platz Wins- straße- Modernisierungspotenzial Anteil Substandard 16% 17% 10% 19% 15% 16% 19% 10% 9% 21% 16% Tendenz Zweitmod. mittel sehr hoch gering gering kaum hoch kaum hoch gering gering Verdrängungsdruck Fluktuation nach % 23% 19% 21% 22% 22% 17% 24% 22% 21% 27% /m² Vollstandard 5,67 5,51 5,82 5,75 6,07 5,66 5,90 5,45 5,23 6,11 5,90 Anteil Altmieter/Mod 36% 37% 33% 38% 38% 39% 38% 39% 30% 34% 33% Einkommen ab Verdrängungsgefahr Einkom. Substand Zuwanderer pro Jahr nach Festsetzung 5,4% 5,9% 5,2% 5,3% 5,3% 5,6% 4,5% 6,3% 5,8% 5,8% 5,4% Städtebauliche Gründe Bewährte Bev.Struk. Wohndauer 10,3 10,0 11,1 9,0 8,1 11,9 10,7 12,6 9,8 8,1 9,1 Auszugstendenz 24% 25% 23% 22% 39% 21% 21% 24% 16% 28% 24% Gebiet Verkehrsinfrastruk. PKW/ Segregationsgefahr % arme Haushalte 8% 8% 7% 11% 7% 5% 6% 9% 6% 4% 8% Transferleistungen Anteil ALG u. SH 8% 8% 6% 9% 7% 7% 7% 11% 8% 6% 10% Im Ergebnis zeigt es sich, dass die Gebiete Winsstraße, Teutoburger Platz und Bötzowstraße aktuell besonders starke Anzeichen einer hohen Veränderungsgefahr aufweisen. In anderen Gebieten wie vor allem Arnimplatz, Ostseestraße/Grellstraße und Humannplatz zeigt sich eine geringere Intensität des Veränderungsprozesses. Hier besteht aber eine große Verdrängungsgefahr und potenzial. 123

125 4. Schlussfolgerungen und Empfehlungen 4.1. Ergebnis der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen des 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Fortbestand der Anwendungsvoraussetzungen Nach einer längeren Periode intensiver Modernisierungsaktivitäten in den Erhaltungssatzungsgebieten vor allem um die Jahrhundertwende haben sich seither aufgrund zurückgehender Wohnungsnachfrage und veränderter gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen die Modernisierungsaktivitäten der Eigentümer auf ein geringeres, aber gleich bleibendes Maß eingependelt. Dabei sind die Gebiete in Pankow weiterhin diejenigen, die im Vergleich zu anderen innerstädtischen Altbauwohngebieten ein hohes Maß an Modernisierungsaktivitäten zu verzeichnen haben. Auch wenn die Wohnungsnachfrage in Berlin nicht die Intensität früherer Jahrzehnte erreicht hat, so ist doch eine gesteigerte Nachfragesituation in allen Berliner Innenstadtbezirken zu beobachten. Dabei hat es sich gezeigt, dass die Wohngebiete im Bezirk Pankow nicht nur zu den Berliner Innenstadtgebieten mit großer Anziehungskraft gehören, sondern diese Anziehungskraft hat sich noch weiter gesteigert. Die Attraktivität trifft aber auf die Gebiete in unterschiedlichem Ausmaß zu. Entsprechend sind die Anwendungsvoraussetzungen und die städtebaulichen Veränderungstendenzen in den einzelnen Gebieten deutlich unterschiedlich ausgeprägt. Die gewachsenen Anziehungskraft zeigt ich vor allem in den hohen Einkommen der Zuwanderer und den überproportional gestiegenen Mietpreisen. Dadurch verstärken sich sowohl der Verdrängungsdruck als auch die Verdrängungsgefahr. Davon sind die Gebiete im Süden des Bezirks weiterhin stärker betroffen als die drei nördlichen Gebiete Humannplatz, das Gebiet Ostseestraße/Grellstraße und der Arnimplatz. Das Gebiet Pankow-Zentrum zieht eine etwas andere Zielgruppe an und hat eine mittlere Intensität. Bei der Berücksichtigung aller relevanten Faktoren zeigt es sich, die Anwendungsvoraussetzungen in allen Gebieten noch gegeben sind Genehmigungen im Zeitverlauf und in den Gebieten Von 1997 bis Ende des 1. Quartals 2005 sind in den Erhaltungsgebieten für die Modernisierung von ca WE, das sind jährlich zwischen 800 und WE, erhaltungsrechtliche Genehmigungen erteilt worden. Zur Mitte des Jahrzehnts hatte es einen leichten Rückgang hinsichtlich der Zahl der Genehmigungen gegeben. Seither hat es wieder eine kontinuierliche Zunahme der Genehmigungen gegeben. Für konnten lediglich die Genehmigungen bis einschließlich März berücksichtigt werden. Wenn man die Entwicklung auf das ganze Jahr hochrechnet, so wird sich eine weitere Steigerung ergeben. 124

126 Abb. 24 Entwicklung der Zahl der erhaltungsrechtlichen Genehmigungen im Bezirk Pankow Erhaltungsrechtliche Genehmigungen * nur bis März TOPOS Stadtforschung Anzahl * Bei der Betrachtung der Entwicklung der Genehmigungen in den einzelnen Gebieten ist zu berücksichtigen, wie viele Wohnungen in den Gebieten insgesamt vorhanden sind und wie viele Wohnungen noch nicht den Vollstandard erreicht haben. Die Ergebnisse beider Betrachtungsweisen, die in den beiden folgenden Grafiken zu sehen sind, ergänzen sich. Abb. 25 Erhaltungsrechtlichen Genehmigungen in den Gebieten in Relation zur Wohnungsanzahl Erhaltungsrechtliche Genehmigungen für den Zeitraum in Relation zur zahl der Wohnungen des jeweiligen Gebiets Anzahl WE Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helmholtzplatz-Ost Humannplatz Kollwitzplatz- Ostseestr./Grellstr. Pankow Zentrum Teuteborger Pl. Süd & Winsstraße Stellt man die Genehmigungen ins Verhältnis zu den wohnungen des Gebiets, so zeigt sich viel Bewegung im Gebiet Teutoburger Platz, gefolgt vom Kollwitzplatz-. Danach folgen Falkplatz und Winsstraße, Arnimplatz, Bötzowstraße und Pankow-Zentrum. Geringe Modernisierungsaktivitäten sind am 125

127 Humannplatz, im Gebiet Ostseestraße/Grellstraße und am Helmholtzplatz-Ost zu sehen. Abb. 26 Erhaltungsrechtlichen Genehmigungen in den Gebieten in Relation zur Anzahl der Wohnungen unterhalb des Vollstandard Erhaltungsrechtliche Genehmigungen für den Zeitraum in Relation zu den Wohneinheiten ohne Vollstandard Anzahl WE Arnimplatz Bötzowstraße Falkplatz Helmholtzplatz-Ost Humannplatz Kollwitzplatz- Ostseestr./Grellstr. Pankow Zentrum Teuteborger Pl. Süd & Winsstraße Berücksichtigt man dagegen nur die Teilstandardwohnungen, die ja hauptsächlich das Ziel von Modernisierungen sind, so gibt es ein verändertes Bild. Das Gebiet Bötzowstraße und Pankow-Zentrum, gefolgt vom Kollwitzplatz- sind die Gebiete mit großer Intensität. Danach folgen Teutoburger Platz, Falkplatz, Arnimplatz und Winsstraße. Zurück bleiben auch hier Humannplatz, das Gebiet Ostseestraße/Grellstraße und Helmholtzplatz-Ost Alternative baurechtliche Instrumente: Umstrukturierungsverordnungen 60 / 61 Ausgehend von den veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen aufgrund der Urteile zur Praxis der Mietobergrenzen in Sanierungs- und Erhaltungsgebieten, ist im Bezirk die Umstrukturierungsverordnung ( 172 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) daraufhin überprüft worden, ob mit ihr das Ziel der Erhaltung der gebietstypischen Sozialstruktur und der Vermeidung sozialer Härten effektiv und rechtskonform 62 erreichen werden kann. In der Folgezeit sind im Bezirk für zwei Gebiete derartige Verordnungen erlassen worden. Für die Grüne Stadt trat sie im November 2007 in Kraft. Für das Gebiet Glasbrennerstraße wurde im Dezember 2009 ein Aufstellungsbeschluss gefasst 60 Den folgenden Ausführungen liegt unter anderem Gespräche mit RA Tietzsch und mit der Mieterberatung Prenzlauer Berg zugrunde. 61 Zur genaueren rechtlichen Einordnung der Erhaltungsverordnung und den Anforderungen an eine sozialwissenschaftliche Begründung vgl. TOPOS Stadtforschung (2005): Sozialstruktur und Mietentwicklung in den Milieuschutzgebieten im Bezirk Pankow von Berlin S Zur rechtlichen Würdigung liegen zwei Gutachten vor, die allerdings zu gegensätzlichen Einschätzungen der Eignung des Instruments kommen. RA Lammek: Gutachten zur Umstrukturierungssatzung im Auftrag des BA Pankow; RA Tietzsch: Umstrukturierungssatzung, Davor hatte sich bereits Prof. Schmidt-Eichstädt geäußert, der den Einsatz der Umstrukturierungssatzung vorgeschlagen hat. 126

128 a.) Überlegungen zu den Zielen für eine Umstrukturierungsverordnung Angesichts der beschriebenen Situation wird von der Anwendung der Umstrukturierungssatzung erhofft, die gegenwärtige Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Zulässigkeit von Maßnahmen zum Schutz der Bevölkerung zu beheben, den abschließenden Prozess der Angleichung der Wohnungsausstattungen an den zeitgemäßen Ausstattungszustand sozialverträglich abfedern zu können und wirkungsvoller als bisher in Erhaltungsgebieten möglich, nicht nur soziodemografische Umstrukturierungen 63, sondern umfassender soziale Härtern an sich zu vermeiden. Die Aufstellung und Umsetzung eines Sozialplans, wie er im Rahmen von 172 Abs. 1 Nr. 3 BauGB obligatorisch wäre, erlaubt ein wesentlich differenzierteres Vorgehen entsprechend der sozialen Lage des Mieters als es im Rahmen einer Milieuschutzsatzung möglich ist. b.) Bisherige Erfahrungen mit Umstrukturierungsverordnungen im Bezirk Bei beiden bisherigen Anwendungsfällen waren Gebiete betroffen, die sich in wesentlichen Punkten ähnelten: einheitliche Siedlungen der Zwischenkriegszeit, ein bzw. wenige unternehmerische Eigentümer, Modernisierungsanträge für den gesamten Wohnungsbestand der Siedlung, hoher Wohnungsleerstand, geplante weitgehende bauliche Umstrukturierungen (Wohnungen, Infrastruktur) im Zuge der Erneuerung. Diese einheitliche Eigentümer und Baustruktur ermöglichten schnelle und effektive Verhandlungen mit den Antragstellern, eine zügige Durchführung der Maßnahmen, eine effektive Betreuung der Mieter durch die Einschaltung einer Mieterberatungsgesellschaft. Eine Übertragung der in diesen Fällen entwickelten Verfahren auf Gebiete, die sich aufgrund ihrer Größe und Heterogenität der Bau-, Eigentümer- und Mieterstrukturen erheblich von den genannten beiden Beispielen unterscheiden, ist sicher nicht ohne weiteres möglich. Zudem wird der städtebauliche Nachweis schwierig, dass es sich um ein Umstrukturierungsgebiet handelt. Insbesondere bei den heterogenen Erhaltungsgebieten des Bezirks mit hohen Anteilen von Altbauten mit einer kleinteiligen Eigentümerstruktur wird eine derartige Einordnung kaum zu begründen sein. Bessere Möglichkeiten bieten da die beiden Gebiete mit erheblichen Anteilen an Siedlungsbauten im Besitze von Wohnungsunternehmen, Humannplatz und Ostseestraße/Grellstraße. Wie empfehlen dabei aber nicht, die Gebiete als Ganzes einer Umstrukturierungsverordnung zu unterziehen, sondern kleinere, homogene Einheiten auszuweisen. Hier kann dann bei Bedarf schneller und effektiver gehandelt werden Empfehlungen zur weiteren Anwendung Aufrechterhaltung der Verordnung 63 Maßnahmen im Rahmen des 172 Abs. 1 Nr. 2 ( Milieuschutz ) dürfen nur ergriffen werden, um eine Veränderung einer gebietstypischen Sozialstruktur zu verhindern. Etwaige soziale Härten im Modernisierungsprozess, die keine sozialstrukturverändernden Auswirkungen haben, können nicht angegangen werden. 127

129 Aufgrund der Ergebnisse dieser Untersuchung wird eine Beibehaltung der Erhaltungsverordnung in allen untersuchten Gebieten empfohlen. Nach einer Phase mit geringere Intensität des Aufwertungs- und des Verdrängungsdrucks sind in den letzten fünf Jahren in allen Gebieten Aufwertungs- und Verdrängungsdruck wieder stärker geworden, wenn auch mit unterschiedlichem Ausmaß, wie in den Kapiteln zu den einzelnen Gebieten dargestellt. Die formellen Voraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung sind weiterhin gegeben. Schließlich sind gleichermaßen die Notwendigkeiten zur Steuerung der Gebietsentwicklung als auch Einflussmöglichkeiten dafür vorhanden. Prüfung des Erlasses für Umstrukturierungsverordnungen in baustrukturell homogenen Gebieten Ausgehend von der heutigen Sozialstruktur wäre zumindest in einer Reihe der Gebiete eine Umstrukturierungsverordnung zu begründen. Aufgrund der bisherigen Erfahrungen im Bezirk sollten solche Verordnungen davon abhängig gemacht werden, ob die oben genannten Bedingungen im Wesentlichen vorliegen. Dies erscheint uns sowohl bei kleineren Einheiten in den Gebieten Humannplatz und Ostseestraße/Grellstraße gegeben zu sein. Gebiete als Ganzes als Umstrukturierungsgebiete auszuweisen empfehlen wir nicht Belastungsgrenzen als Verdrängungsindikator Durch die Festlegung einer Belastungsgrenze soll angezeigt werden, ab welchen Mietwerten die Gefahr besteht, dass strukturell notwendige Teile der Gebietsbevölkerung aus dem Wohngebiet verdrängt werden. In der Vergangenheit war die Belastungsgrenze empirisch aus den im Gebiet ermittelten Mietpreisen für Vollstandardwohnungen abgeleitet worden. Angesichts der deutlichen Einkommenssteigerungen und der überproportionalen Mieterhöhungen auf der einen Seite und des gewachsenen Abstands der Einkommen der Haushalte in den Teilstandardwohnungen auf der anderen Seite erscheint dieses Verfahren nicht mehr angemessen, die Belastungsgrenze zu ermitteln. Wir schlagen daher vor, statt gebietsspezifischer Mietpreise, die durch die überdurchschnittlichen Einkommen eines großen Teils der Haushalte bewirkt wurden, auf den Berliner Mietpreisspiegel auszuweichen, der in stärkerem Maße noch von Nachfragern mit durchschnittlichen Einkommen geprägt wird. Zur Bestimmung der Miethöhe, deren Überschreiten als Indikator für eine Struktur verändernde Mietbelastung angesehen werden muss, wird daher empfohlen, mit auf den Berliner Mietspiegel 2009, Mittelwert, Altbau bis 1918, mittlere Lage als Belastungsgrenze zurückzugreifen. Tab. 129 Vergleich Gebietsmieten und Mieten des Mietpreisspiegels ( / nettokalt) unter 40 m ² 40 m² bis unter 60 m ² 60 m ² bis unter 90 m ² 90 m ² und mehr mit Sammelheizung, Bad und WC Gebietsmiete Mietspiegel 2009 Altbau bis 1918, mittlere Lage 6,36 5,15 (98) 5,89 4,85 (266) 5,52 4,85 (527) 5,38 4,53 (456) 128

130 Empfehlung zur Festsetzung der Belastungsgrenzen Als Belastungsgrenzen für die Nettokaltmiete nach der Modernisierung, deren Überschreitung einen Indikator für eine sozialstrukturverändernden Effekt darstellt, schlagen wir folgende Mietwerte (im Vergleich zu den z.z. gültigen) vor: Tab. 130 Vorschlag zur Festsetzung der Belastungsgrenzen (nettokalt) / ( / m²) Belastungsgrenze 2005 Belastungsgrenze unter 40 m² 5,20 5,15 40 m² bis unter 60 m² 4,55 4,85 60 m² bis unter 90 m² 4,43 4,85 90 m² und mehr 4,16 4,53 129

131 5. Anhang 5.1. Befragungsunterlagen Anschreiben des Bezirksamts Pankow an die Bewohnerinnen und Bewohner der Erhaltungsgebiete Erläuterungshinweise zum Ausfüllen des Fragebogens Fragebogen Erhaltungsgebiete im Bezirk Pankow 130

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