Verwaltervertrag für Wohnungseigentumsanlagen

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1 Vorbemerkung Verwaltervertrag für Wohnungseigentumsanlagen Die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ - den Verwalter. Nach 20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume bzw. gewerblich genutzten Räume, obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein Wohnungseigentümer auch sein Sondereigentum verwalten lassen, muss er hierfür einen gesonderten Verwaltervertrag abschließen. Der Verwalter ist stets Sachwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen, auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften voraus. Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleiches der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwalterfirmen möglich. In diesem Vertrag wird unterschieden zwischen dem Umfang der regulären Verwaltertätigkeit, auf die sich die Grundvergütung des Verwalters bezieht, und den besonderen Verwaltungsleistungen, die der Verwalter teils regelmäßig, teils aufgrund besonderer Eigentümerbeschlüsse erbringen soll. Die besonderen Leistungen werden gesondert berechnet. Vertragspartner und Verwaltungsobjekt: Wohnungseigentümergemeinschaft: vertreten durch: die Vertretungsbefugnis beruht auf: Verwaltungsbeirat Eigentümerbeschluss Verwalter: Heidelberger Heidelberg Verwaltungsobjekt: Die Verwalterbestellung erfolgte durch die Teilungserklärung Versammlungsbeschluss vom Vertragsbedingungen: Der Verwalter wird mit Wirkung vom für die Dauer von also bis zum.. Jahren. bestellt. G:\GL\Verwalterbewerbungen\Anlagen zum versenden\neuer WEG Verwaltervertrag - MUSTER neu.doc Seite 1 von 6

2 1 Umfang der regulären Verwaltertätigkeit Der Umfang der Verwaltertätigkeit richtet sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, sowie nach etwaigen einschlägigen Bestimmungen der Teilungserklärung, soweit nachfolgend wirksam nichts anderes vereinbart wird. Der Verwalter ist berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt a) jährlich einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Die Einladung ergeht schriftlich an alle Wohnungseigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen, ggf. der in der Teilungserklärung vorgesehenen Frist, an die dem Verwalter vom Wohnungseigentümer zuletzt genannte Anschrift. b) der ordentlichen Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und die Abrechnung für das vergangene Jahr zu Beschlussfassung vorzulegen. c) die Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift zu übersenden. Die Gewährung des Rechts auf Einsichtnahme bleibt davon unberührt. d) die Beschlusssammlung zu führen und die Beschlussprotokolle sorgfältig aufzubewahren. Hinsichtlich der Aufbewahrung der übrigen Unterlagen gelten die Aufbewahrungspflichten des Handels- und Steuerrechts. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen können die übrigen Unterlagen der laufenden Verwaltung vernichtet werden. e) für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dazu ggf. Hilfskräfte einzusetzen (vergl. Buchst. l). f) für die ordnungsgemäße laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Darüber hinausgehende größere Instandhaltungsmaßnahmen, für die mehr als 3.000,00 aufgewendet werden müssen, bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, Notmaßnahmen ausgeschlossen. g) gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und für sie Verwaltungskonten in der Form offener Fremdkonten zu führen. Der Verwalter muss ein laufendes Bewirtschaftungskonto und ein Rücklagenkonto einrichten. Er darf das Bewirtschaftungskonto bis zur Höhe von 3.000,00 überziehen. h) die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto verzinslich anzulegen. Diese Instandhaltungsrücklage kann vom Verwalter zur Abdeckung kurzfristiger Liquiditätsengpässe auf dem Bewirtschaftungskonto in Anspruch genommen werden. Die Anlage von Geldern bedarf keines Eigentümerbeschlusses. i) Lasten- und Kostenbeiträge (Hausgeld) sowie sonstige Zahlungen anzufordern und in Empfang zu nehmen. j) alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. k) objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umfange abzuschließen und zu kündigen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen. l) die Dienste von Hilfskräften (Hausmeister, Putzfrauen, Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerker u.a.) in erforderlichem Umfange zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen. m) für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche Gebrauchsgegenstände (z.b. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte etc.) sowie Versorgungsgüter (z.b. Heizmaterial) zu beschaffen bzw. Energieversorgungsverträge abzuschließen und zu kündigen. n) alle sonst im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge (z.b. Heizungswartung) abzuschließen. o) die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern auch in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen. G:\GL\Verwalterbewerbungen\Anlagen zum versenden\neuer WEG Verwaltervertrag - MUSTER neu.doc Seite 2 von 6

3 Für die zuvor beschriebene reguläre Tätigkeit erhält der Verwalter eine Vergütung von derzeit: je Wohnungseigentum 00,00 zzgl. MwSt., = derzeit 00,00 einschl. MwSt., monatlich je Teileigentum 00,00 zzgl. MwSt., = derzeit 00,00 einschl. MwSt., monatlich 2 Umfang der besonderen Verwalterleistungen a) Zustimmungserklärung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums in öffentlich beglaubigter Form: 100,-- zzgl. MwSt. ( 119,--) zu Lasten des Verursachers b) Mahnungen bei Rückständen bei der Gemeinschaft und Abmahnungen zur Durchsetzung der Hausordnung: 10,-- zzgl. MwSt. ( 11,90) zu Lasten des Verursachers c) Mitarbeit des Verwalters bei Gerichtsverfahren (Beweissicherungsverfahren, Klagen), Informationen der anderen am Verfahren Beteiligten durch Kurzinfo usw.: d) Bearbeitung von Versicherungsschäden, Mitwirken bei der Schadenbeseitigung und Abwicklung, bei einer Schadensumme von über 2.500,00. e) Weitere Eigentümerversammlungen, neben der jährlich einmal stattfindenden ordentlichen Eigentümerversammlung, die mit dem Grundhonorar abgegolten ist: f) Zusätzliche Kopien für die Eigentümer von allen geforderten Unterlagen: Nach Stundenaufwand zzgl. Nebenkosten 2,5% der Schadensumme.. zzgl. MwSt. nach Stundenaufwand 45,00 zzgl. MwSt. zu Lasten des Verursachers g) Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen, soweit sie sich auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen: h) Mitarbeit in kaufmännischer/organisatorischer Form bei der Umsetzung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, deren Durchführung die Hinzuziehung von Sonderfachleuten (Architekt, Bauingenieur, Fachingenieur, Restaurator o. ähnliches) erfordern, oder deren Auftragssumme 5.000,-- übersteigt oder die aus mehr als einem Fachgewerk bestehen. i) Der Verwalter ist berechtigt, Sonderfachleute (Rechtsanwälte, Architekten, Ingenieure usw.) hinzuzuziehen, wenn Maßnahmen durchzuführen sind, zu denen Kenntnisse erforderlich sind, die über die eines erfahrenen Kaufmanns der Grundstücks und Wohnungswirtschaft hinausgehen. Die Gebühren der Sonderfachleute richten sich nach der Gebührenordnung des jeweiligen Berufsstandes (z.b. RVG, HOAI usw.) und gehen zu Lasten der WEG-Gemeinschaft. j) Der Stundensatz beträgt: zzgl. MwSt. 75,-- für Geschäftsleitung 45,-- für techn. Sachbearbeiter 40,-- für Buchhaltung 32,-- für Auszubildende Nach Stundenaufwand zzgl. Nebenkosten Nach Stundenaufwand zzgl. Nebenkosten k) Nichtteilnahme am SEPA-Verfahren 5,-- zzgl. MwSt. ( 5,95) je Monat l) Ausweis der Lohnkosten gem. 35 EStG für die Handwerkerleistungen und die haushaltsnahen Dienstleistungen. 20,- zzgl. MwSt. ( 23,80) je Eigentümer m) monatliche Meldung der angestellten Hausmeister 20,- zzgl. MwSt. ( 23,80 ) je Meldung G:\GL\Verwalterbewerbungen\Anlagen zum versenden\neuer WEG Verwaltervertrag - MUSTER neu.doc Seite 3 von 6

4 Sämtliche unter 2 erwähnten Sonderleistungen des Verwalters verstehen sich zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer. 3 Beendigung des Verwaltervertrages Der Vertrag kann vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Endet der Verwaltervertrag während des Geschäftsjahres oder zum Ablauf des Geschäftsjahres, dann ist der Verwalter verpflichtet, innerhalb von drei Monaten eine Einnahmen-/Ausgabenzusammenstellung vorzulegen. Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen an seinen Nachfolger oder an den von den Eigentümern Ermächtigten zu übergeben. 4 Haftung - Verjährung Der Verwalter hat eine angemessene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen und zu unterhalten. Die Haftung für ein Verhalten des Verwalters, das weder vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, wird der Höhe nach auf die Versicherungssumme begrenzt; diese beträgt ,--. Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch drei Jahre nach Beendigung des Vertrages. 5 Sonstige Vereinbarungen Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis kann der Verwalter jederzeit eine Vollmachtsurkunde von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Der Verwalter kann Untervollmachten erteilen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschluss und der Zustimmung des Verwalters. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht. Es gilt dann anstelle der unwirksamen Bestimmung eine solche wirksame als vereinbart, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommt Ort und Datum Ort und Datum Wohnungseigentümergemeinschaft Verwalter G:\GL\Verwalterbewerbungen\Anlagen zum versenden\neuer WEG Verwaltervertrag - MUSTER neu.doc Seite 4 von 6

5 Verwaltervollmacht Gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom wurde die Heidelberger, Poststr. 36, mit Wirkung ab dem zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus 27 WEG. In teilweiser Erweiterung dieser gesetzlichen Befugnisse ist der Verwalter insbesondere bevollmächtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - Dienst-, Werk-, Versicherungs-,Wartungs- und Lieferverträge abzuschließen und zu kündigen, - Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufträge zu erteilen, - Bankkonten im Namen der Eigentümergemeinschaft einzurichten und die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, - Hausgelder und Kostenerstattungsansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern außergerichtlich und gerichtlich unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes beizutreiben und Erklärungen zur Einleitung und Beendigung von Zwangsvoll-streckungsmaßnahmen sowie deren Aufhebung und Löschung abzugeben, und auch im Namen aller Wohnungseigentümer - alle Zahlungen zu bewirken und Leistungen entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen, - die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen und Abmahnungen auszusprechen, - Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, - Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Der Verwalter ist ermächtigt, in Einzelfällen Untervollmacht zu erteilen. Ort, Datum Der Verwaltungsbeirat im Auftrag der Eigentümergemeinschaft: Name in Druckbuchstaben Name in Druckbuchstaben Name in Druckbuchstaben Unterschrift Unterschrift Unterschrift G:\GL\Verwalterbewerbungen\Anlagen zum versenden\neuer WEG Verwaltervertrag - MUSTER neu.doc Seite 5 von 6

6 Widerrufsbelehrung und Muster-Widerrufsformular für Verbraucher Widerrufsbelehrung Widerrufsrecht Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsschlusses. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns, Name/Firmenname Straße, Hausnummer PLZ, Ort Telefonnummer Telefaxnummer -Adresse mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder ) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, einschließlich der Lieferkosten (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die von uns angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben), unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet. Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistung während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrages unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Ende der Widerrufsbelehrung Muster-Widerrufsformular Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück. An Heidelberger Poststr. 36 Telefax: 06221/ Hiermit widerrufe(n) ich/wir {*) den von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag über den Kauf der folgenden Waren {*)/ die Erbringung der folgenden Dienstleistung (*) Bestellt am (*)/erhalten am (*) Name des/der Verbraucher(s) Anschrift des/der Verbraucher(s) Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier) Datum (*) Unzutreffendes streichen. G:\GL\Verwalterbewerbungen\Anlagen zum versenden\neuer WEG Verwaltervertrag - MUSTER neu.doc Seite 6 von 6