M Ü L L E R Immobilienverwaltung

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1 M Ü L L E R Immobilienverwaltung Haus- und WEG-Verwaltung Wir vermieten und verwalten Ihre Immobilie.

2 M Ü L L E R Immobilienverwaltung HAUS- UND WEG-VERWALTUNG IHR ANSPRECHSPARTNER: HELMAR MÜLLER RECHTSANWALT

3 M Ü L L E R Immobilienverwaltung HAUS- UND WEG-VERWALTUNG LEISTUNGSVERZEICHNIS WEG-VERWALTUNG A. Grundleistungen WEG- Verwaltung Vorbereitung/Durchführung der vorgeschriebenen Eigentümerversammlung (ggf. auch außerordentliche Eigentümerversammlung) - Umsetzung der Beschlüsse - Instandsetzungen - Überprüfung der Kostenvoranschläge - Sachliche und rechnerische Prüfung nach Ausführung der Maßnahmen - Aufstellung bzw. Anpassung der Hausordnung Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplanes Erstellung der Wohngeld-Jahresabrechnung Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen gem. 35a EStGKaufmännische Aktivitäten: - Schriftverkehr mit Eigentümern - Kontakt zu Handwerkern, Behörden etc. - Überwachung der Wohngeldzahlungen Einstellung und Entlassung, Anweisung und Überwachung von Hilfskräften (Hausmeister, Reinigungspersonal etc.) Überwachung und Durchsetzung der Hausordnung Periodische Hausbegehung und Kontrolle des Bauzustandes

4 B. Zusätzliche Verwalung Zusätzlich bieten wir Ihnen die verwaltung vermieteter Eigentumswohnungen an: Betreuung der Mieter Überwachung der Mieteingänge Abwicklung von Mieterwechsel /Abschluss von Mietverträgen Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen Gerne lassen wir Ihnen unser Leistungsverzeichnis Mietenverwaltung zukommenm. Kosten WEG- Verwaltung 1 20 Wohneinheiten 18,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer pro Einheit Wohneinheiten 16,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer pro Einheit Wohneinheiten 14,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer pro Einheit ab 100 Wohneinheiten 12,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer pro Einheit

5 Vertrag für WEG-Verwaltung M Ü L L E R Immobilienverwaltung Haus- und WEG-Verwaltung Zwischen und - Auftraggeber - MÜLLERImmobilienverwaltung, Helmar Müller Rechtsanwalt, Am Markt 5, Burg - Immobilienverwalterwird der nachstehende Immobilienverwaltervertrag geschlossen: 1 Bestellung und Abberufung des Verwalters Der Auftraggeber bestellt den Geschäftsführer Herrn Helmar Müller zum WEG-Verwalter des Anwesens Straße und Hausnummer: PLZ: Stadt: 2 Vertragsdauer und Kündigung Der Vertrag wird auf die Dauer von 4 Jahren fest abgeschlossen. Er beginnt mit dem... und endet am... Er verlängert sich jeweils um 4 Jahre, wenn er nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Vertragsende gekündigt wird. Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt. Über eine wiederholte Bestellung oder Neubestellung ist frühestens ein Jahr vor Ablauf der oben genannten Bestellungszeit durch die Eigentümergemeinschaft zu beschließen. Eventuelle Änderungen gegenüber diesem Vertragstext müssen den Vertragspartnern vier Wochen wor diesem Termin bekanntgemacht werden. Über einzelne Änderungswünsche selbst entscheiden die Eigentümer durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Beschlossene Änderungen zum Wortlaut des Verwaltervertrages bedürfen bei Wiederbestellung in jedem Fall zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Verwalters. Eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Vertrages durch die Eigentümergemeinschaft ist vor Ablauf der unter einer Frist von 4 Wochen nur aus wichtigem Grund mit einfacher Beschlussmehrheit möglich.

6 2 Dauer der Verwaltung Der Verwaltervertrag wird für die Zeit vom... bis zum... geschlossen. Er endet ohne Angabe von Gründen u. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist vorzeitig aus wichtigem Grund oder wenn die Gemeinschaft mehrheitlich darüber beschließt. Der Verwaltervertrag verlängert sich zwischen 1 und 5 Jahren, sofern auf der ordentlichen Eigentümerversammlung nach Abschluss des Wirtschaftsjahres... die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich darüber beschließt. Er verlängert sich um jeweils ein weiteres Jahr, sofern die Mehrheit der Gemeinschaft die Verwaltung nicht schriftlich mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum d.j. kündigt. Die Verwaltung ist berechtigt, den Verwaltervertrag unter Wahrung einer Frist von 3 Monaten zum Ende eines Wirtschaftsjahres zu kündigen. 3 Obliegenheiten und Vollmachten des Verwalters (1) Die Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere die 27,28, aus den Regelungen in der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung sowie aus dem Inhalt des Verwaltervertrages. (2) Die Verwaltung ist zur Vornahme der folgenden Handlungen berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt: Er hat 1. einmal jährlich und spätestens zum Ende des zweiten Quartals nach Beendigung des Wirtschaftsjahres die Jahresendabrechnung zu erstellen, eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Die Einladung ergeht schriftlich an alle Wohnungseigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen, ersatzweise der in der Teilungserklärung vorgesehen Frist, an die dem Verwalter zuletzt genannte Anschrift. 2. der ordentlichen Eigentümerversammlung die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr sowie den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr zur Beschlussfassung vorzulegen. 3. die Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift zu übersenden. Ist von der Gemeinschaft ein ordentlicher Beirat bestellt worden, so müssen zumindest der Beiratsvorsitzende sowie sein Stellvertreter die Niederschrift unterzeichnen. Die Gewährung des Rechts auf Einsichtsnahme bleibt davon unberührt. 4. Beschlussprotokolle ordentlich aufzubewahren. Hinsichtlich der Aufbewahrung der übrigen Unterlagen gelten die Aufbewahrungspflichten des Handels- u. Steuerrechts. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen können die übrigen Unterlagen der laufenden Verwaltung vernichtet werden. 5. Führen einer Beschluss-Sammlung gem. 24 Abs. 7 WEG 6. für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dazu ggf. Hilfskräfte einzusetzen (vgl. Nr. 12). 7. Für die ordnungsgemäße, laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Darüber hinaus gehende größere Instandhaltungsmaßnahmen, für die mehr als...euro aufgewendet werden müssen, bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. 8. gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten sowie vom Vermögen anderer Eigentümergemeinschaften. 9. die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto verzinslich anzulegen. Diese Instandhaltungsrücklage kann vom Verwalter zur Abdeckung kurzfristiger Liquiditätsengpässe auf dem Bewirtschaftungskonto in Anspruch genommen werden.

7 10. Lasten- u. Kostenbeiträge (Hausgeld) sowie sonstige Zahlungen einzufordern und in Empfang zu nehmen. 11. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. 12. objektbezogenen Sach- u. Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umfang abzuschließen und bei Eintritt eines Versicherungsfalls für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und notwendige Handlungen, z.b. Schadensminderung, vorzunehmen. 13. die Dienste von Hilfskräften Hausmeister, Putzfrauen, Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerker u.a. in erforderlichem Umfang zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen. 14. für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderlichen Gebrauchsgegenstände- z.b. für Hausmeister, Gartengeräte usw. sowie Versorgungsgüter, z.b. Heizmaterial zu beschaffen. 15. alle sonst im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge (z.b. Heizungswartung) abzuschließen. 16. die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie die Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern gerichtlich geltend zu machen. 17. eine angemessene Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzuschließen. 4 Vergütung der Verwaltung Die Vergütung der Verwaltung beträgt bei. Wohneinheiten monatlich.,00 Euro pro Wohneinheit zzgl. gesetzlicher Mehrwertssteuer. Wir erheben keine weitere Vergütung für die Verwaltung von grundbuchamtlich eingetragenen Garagen/Stellplätzen. Der Verwalter ist befugt, die Vergütung jeweils dem laufenden Bewirtschaftungskonto der Eigentümergemeinschaft zu entnehmen. Mit der Vergütung werden die im Rahmen einer laufenden, ordentlichen Verwaltertätigkeit anfallenden Kosten abgegolten, insbesondere die Porto- u. Telefonkosten. In der Verwaltervergütung sind Löhne, Sozialaufwand u. Nebenkosten für z.b. Hausmeister, Gärtner oder anderes Personal, welches in der gemeinschaftlichen Eigentumsanlage beschäftigt wird, nicht enthalten. 5 Umfang der besonderen Verwalterleistungen a) Zustimmungserklärung zur Veräußerung von Wohnungseigentum: Hierfür wird ein Kostensatz von 125,00 Euro für die Erstellung der notariellen Urkunde in Rechnung gestellt. b) Durch die Verwaltervergütung wird die Durchführung der jährlich stattfindenden, vom Gesetzgeber vorgeschriebenen ordentlichen Eigentümerversammlung abgegolten, für jede weitere außerordentliche Eigentümerversammlung sowie für jede wegen Beschlussunfähigkeit nicht durchführbare ordentliche Eigentümerversammlung erhält die Verwaltung eine zusätzliche Vergütung von 95,00 Euro + Portokosten. Eine evtl. anfallende Miete für einen notwendigen Versammlungssaal tragen die Wohnungseigentümer gemeinsam. c) Beauftragung durch die Gemeinschaft und Durchführung von besonders aufwendigen Instandhaltungs- Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern bzw. ab einer Auftragssumme von Euro. Die Berechnung der Gebühren richtet sich nach den Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. Berechnungsverordnung (II.BV) 8 (3), u. beträgt z.zt. 3,4 % der Auftragssumme. d) Abmahnung rückständigen Hausgeldes gegenüber Wohnungseigentümern: Hierfür wird ein Kostensatz in Höhe von jeweils 6 Euro in Rechnung gestellt. e) Durchführung sonstiger Sonderaufgaben wie - Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vom Bauträger, (bei einer Erstverwaltung, Bestellung durch den Bauträger),

8 - Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen, soweit sie sich auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen, - Verhandlungen mit Behörden u. Erfüllung behördlicher Auflagen, - Aufnahme u. Bearbeitung von Gebäudeversicherungsschäden, - Ersterstellung einer ordnungsgemäßen Buchhaltung, einschließlich fehlender Abrechnungen für Zeiträume, in denen ein Dritter das Amt des Verwalters innehatte sowie Nachholung aller erforderlichen Verwaltertätigkeiten aus diesem Zeitraum, - Erstellung oder Wiederherstellung fehlender Verwalterunterlagen, die zur Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich und bei Übernahme der Verwaltung nicht vorhanden sind, - Vorbereitung u. Durchführung gerichtlicher Mahn- u. Klageverfahren sowie Vertretung vor Gericht in allen Wohnungseigentumsangelegenheiten. - Sonstige besondere Verwalterleistungen, die in diesem Verwaltervertrag nicht geregelt sind. Für diese besonderen Verwalterleistungen gilt eine Vergütung von derzeit 43,00 Euro / Std. als vereinbart. Außerdem sind dem Verwalter alle notwendigen Auslagen zu erstatten. Alle Vergütungen verstehen sich zuzüglich gesetzlicher Mehrwertssteuer. 6 Einsichtnahme durch Wohnungseigentümer Fordert ein Wohnungseigentümer Einsicht in die Unterlagen, so können diese Unterlagen im Büro der Verwaltung zu einem mit der Verwaltung abgestimmten Zeitpunkt eingesehen werden. Dies gilt auch für die Einsichtnahme im Zusammenhang mit der Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat. 7 Verpflichtungen der Wohnungseigentümer Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, von ihm bemerkte Mängel und Schäden am Grundstück oder Gebäude, deren Beseitigung den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, der Verwaltung unverzüglich und in der Regel schriftlich anzuzeigen. 8 Haftung (1) Der Verwalter hat eine angemessene Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzuschließen und zu unterhalten. Der Verwalter haftet für ein Verschulden, das weder vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, der Höhe nach bis zur abgeschlossenen Versicherungssumme. (2) Wenn der Verwalter zur Erfüllung seiner an ihm namens, rechtens u. im Auftrag der Gemeinschaft übertragenen Aufgaben sich der Hilfe Dritter bedient oder diese beauftragt, haftet die Gemeinschaft in vollem Umfang, ausgenommen er verletzt seine Verwalteraufgaben vorsätzlich bzw. grob fahrlässig. (3) Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch 3 Jahre nach Beendigung des Vertrags. 9 Elektronische Datenverarbeitung Der Verwalter ist berechtigt, für alle im Zusammenhang mit der Verwaltung stehenden Angelegenheiten elektronische Datenverarbeitung einzusetzen. Zu diesen und gegebenenfalls eigenen betrieblichen Zwecken ist der Verwalter berechtigt, die Erfassung, Speicherung, Übermittlung sowie das Verändern oder die sonstige Nutzung von Daten durchzuführen. Hierzu wird von jedem Eigentümer der Gemeinschaft, auch durch Erwerb neu hinzukommende Eigentümer, durch diesen Vertrag ausdrücklich die Zustimmung erteilt. 10 Haftungsausschluss Der Verwalter haftet nicht für etwaige Steuerbegünstigungen der Anspruchsberechtigten, die sich aus den jeweiligen in der Jahresabrechnung ausgewiesenen steuerbegünstigten Lohnkosten gem.

9 35a EStG (Haushaltsnahe Dienstleistungen) zu den einzelnen Kostenarten ergeben. 11 Schlussbestimmungen und sonstige Vereinbarungen (1) Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis kann der Verwalter jederzeit eine Vollmachtsurkunde von der Eigentümergemeinschaft verlangen. (2) Der Verwalter ist befugt, Untervollmachten zu erteilen. (3) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschluss und der Zustimmung des Verwalters. (4) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags unwirksam sein oder werden, so berührt dies die (5) Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen nicht. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt eine Regelung, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommt. Besondere Vereinbarungen:..., den Eingentümergemeinschaft vertr. d. Immobilienverwalter

10 M Ü L L E R Immobilienverwaltung Haus- und WEG-Verwaltung WEG-Vollmacht Vollmachtgeber : Bevollmächtigter : MÜLLERImmobilienverwaltung, Helmar Müller, Am Markt 5, Burg hat ab dem die Verwaltung des o. g. Objektes übernommen. Vor diesem Hintergrund ist der Verwalter bevollmächtigt, die in allen Angelegenheiten das Objekt betreffend außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten. Im eigenen Namen kann der Verwalter mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft Zahlungsrückstände aus Hausgeld, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen gegen säumige (Wohnungs-) Eigentümer außergerichtlich und auch gerichtlich ggfls. mit anwaltlicher Hilfe geltend machen. Der Verwalter kann auch insbesondere unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB : 1. Rechte der (Wohnungs-) Eigentümer gegenüber Dritte regeln, wahrnehmen oder Ansprüche Dritter gegen die Gemeinschaft abwehren; 2. Die (Wohnungs-) Eigentümer als Berechtigte von Dienstbarkeiten gerichtlich oder außergerichtlich vertreten; 3. Dienst-, Werk-, Versicherungs- und Lieferverträge abschließen und auflösen, die zur Erfüllung von Beschlüssen der (Wohnungs-) Eigentümergemeinschaft erforderlich sind. Der Verwalter ist auch berechtigt : a) Im Namen aller ( Wohnungs- ) Eigentümer mit Wirkung für und gegen sie alle Leistungen und Zahlungen zu bewirken und entgegen zu nehmen, die mit der lfd. Verwaltung zusammenhängen; b) Willenserklärungen und Zustellungen entgegen zu nehmen, soweit diese an alle ( Wohnungs- ) c) Eigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind; d) Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines der Gemeinschaft drohenden Rechtsnachteils erforderlich sind; e) Untervollmacht für einzelne Verwaltungsangelegenheiten an Sonderfachkräfte zu erteilen. (Ort, Datum, Unterschriften)Immobilienverwaltung