1 Die zwanzig größten Mythen über Kauf oder Miete 13

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Martina Brahms
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3 Inhalt Einleitung 9 1 Die zwanzig größten Mythen über Kauf oder Miete 13 2 Was uns die Immobilienbranche verschweigt Historische Wertsteigerungen von Wohnimmobilien: Die große Ernüchterung Kaufkosten und Nebenkosten von Wohnimmobilien Mietrenditen und Gesamtrenditen von Eigenheimen Renditen von Eigenheimen im Vergleich zu anderen Anlageklassen Die Auswirkung einer Kreditfinanzierung auf die Immobilienrendite Schützen Wohnimmobilien vor Inflation? Sind Eigenheime eine sichere Anlage? Warum Hauspreisindizes das Risiko von Eigenheiminvestitionen falsch darstellen Kann man die Rendite eines Immobilienobjektes prognostizieren? Warum Eigenheime auch künftig nur niedrige Wertsteigerungen aufweisen werden 79 3 Ein Eigenheim als Lebensstilentscheidung und Vermögensanlage Das Märchen von der verschenkten Miete Muss man sich vor steigenden Mieten schützen? 96

4 Renditen von Eigenheimen im Vergleich zu anderen Anlageklassen 47 2.5 Die Auswirkung einer Kreditfinanzierung auf die Immobilienrendite 53 2.6 Schützen Wohnimmobilien vor Inflation? 59 2.

4 6 K a u f e n o d e r m i e t e n? 3.3 Der»Lage-Lage-Lage«-Mythos Ein Eigenheim aus steuerlicher Sicht (Deutschland, Österreich, Schweiz) Das Eigenheim als»positiver Zwangssparvertrag« Sind Eigenheime eine gute Altersvorsorge? Warum Sie keine Immobilie zur Vermietung erwerben sollten Nichtfinanzielle Argumente in der Kauf-oder-Miete- Entscheidung Warum und wie uns die Immobilienbranche und die Banken desinformieren Ein simples Investmentportfolio als Alternative zu einem Eigenheim Expertenrat für Ihren Immobilienkauf und dessen Finanzierung Wie viel Eigenkapital einbringen? Wie spare ich heute, wenn ich in ein paar Jahren ein Eigenheim kaufen möchte? Die beste Zinsbindungsdauer Die richtige Tilgungsdauer und der passende Tilgungsmodus Sondertilgungen und Vorfälligkeitsentschädigungen Eine Immobilie finanzieren und gleichzeitig Vermögensanlagen tätigen Lohnt sich ein Bausparvertrag? Kredite gekoppelt mit Kapitallebensversicherung, Investmentfonds oder Bausparvertrag Restschuldversicherungen und Todesfallschutz Wann rechnet sich ein Vorwärtsdarlehen? Kreditangebote richtig vergleichen Das Kaufen-versus-Mieten-Tool: Berechnen Sie, ob Kaufen sich für Sie lohnt 206

8 Nichtfinanzielle Argumente in der Kauf-oder-Miete- Entscheidung 129 3.

5 I n h a l t 7 7 Zusammenfassung: Was heißt das alles für Sie? 208 Anhang 217 Inflationsbereinigte Wertsteigerungen von Wohnimmobilien in zehn westlichen Ländern 217 Inhalt der CD-ROM 219 Anmerkungen zu den Datenquellen 219 Literaturverzeichnis 224 Websites 227 Glossar 229 Danksagung 241 Register 242

zehn westlichen Ländern 217 Inhalt der CD-ROM 219 Anmerkungen zu den

7 Einleitung»Immer dann, wenn Sie sich auf der Seite der Mehrheit wiederfinden, ist es Zeit innezuhalten und nachzudenken.«mark Twain ( ), amerikanischer Schriftsteller Buchstäblich von Geburt an haben wir es mit Wohnimmobilien zu tun, und die meisten von uns stehen irgendwann vor der Entscheidung Kaufen oder mieten? Die herrschende Meinung zu dieser Gretchenfrage seit Jahrzehnten von Politik, Medien, Banken, Bausparkassen, Bauträgern, Maklern und unseren Eltern gebetsmühlenhaft wiederholt lautet:»sobald Du genug Eigenkapital gespart hast, kauf Dir eine Immobilie. Damit liegst Du nie verkehrt.«es fallen Stichworte wie»betongold«,»sachwert«,»sichere Anlage«,»Inflationsschutz«und»beste Altersvorsorge«. Häuser und Wohnungen gelten im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensbildung wie etwa Aktien, Anleihen oder Investmentfonds als simple und solide Angelegenheit. Der Technologieaktien- Crash in den Jahren 2000 bis 2002, die jüngste Finanzmarktkrise von 2007 bis 2010 und die zahlreichen Beratungsskandale bei Banken und Vermögensberatern haben die Wahrnehmung des Eigenheims als»fels in der Brandung«noch weiter zementiert. Auch der dramatische Preisverfall bei Wohnimmobilien, der sich während der Finanzkrise in mehreren Ländern darunter Spanien, Frankreich, Irland, Großbritannien, die USA und Japan ereignete, änderte daran nichts. Knapp 60 Prozent aller bundesdeutschen Haushalte wohnen zur Miete. Gut zwei Drittel aller Mieter wollen, sobald finanziell möglich, ein Eigenheim kaufen. In vielen Fällen ist dieser Wunsch getrieben von finanziellen Vorstellungen, die wie wir bald sehen werden wenig mit der wirtschaftlichen Realität von Eigenheimbesitz in Deutschland,

8 10 K a u f e n o d e r m i e t e n? der Schweiz und Österreich zu tun haben. Mehr noch: Das Thema Eigenheim ist so sehr von Stammtischmythen, Halbwahrheiten, Wunschdenken und Interessenkonflikten der Finanz- und Immobilienbranche überwuchert, dass der Blick auf die Fakten davon fast vollständig vernebelt wird. Diese Fakten werden im vorliegenden Buch präsentiert, sodass Sie, lieber Leser, die für Sie beste Entscheidung über Kauf oder Miete treffen können, ganz gleich in welcher Lebensphase Sie sich gerade befinden. Dass Kaufen stets rentabler sei als Mieten, sofern nur der Zeithorizont lange genug ist, das ist ein von Banken, Bausparkassen, Vermögensberatern und der Immobilienbranche seit jeher verbreiteter Mythos, der schon vor Generationen zur herrschenden Meinung wurde und mittlerweile zu einem nicht mehr hinterfragten Dogma erstarrt ist. Mit den Tatsachen hat dieses Dogma allerdings wenig zu tun das wird dieses Buch mit Immobiliendaten aus elf Ländern belegen, die zwischen 40 und 120 Jahre zurückreichen. Die richtige Antwort auf die Frage»Kaufen oder mieten?«ist eben nicht die gängige, die da lautet:»kaufe, wenn Du mindestens zehn Jahre in der Immobilie bleiben kannst.«in erstaunlich vielen Fällen wird Mieten die wirtschaftlichere Alternative sein. Dafür müssen beim Mieter jedoch einige einfache Voraussetzungen erfüllt sein. Das Buch nennt sie alle und gibt Ihnen ein cleveres Microsoft- Excel-Rechen-Tool an die Hand, mit dem Sie Ihre eigene, höchstpersönliche Kauf-oder-Miete-Berechnung durchführen können, viel eleganter und genauer als mit den zahllosen simplifizierenden Tools im Internet. Doch die Entscheidung über Kauf oder Miete ist nicht nur eine ökonomische, sondern auch einen Lebensstilfrage. Auch auf diesen Aspekt gehen wir im vorliegenden Buch ein. Bei der Betrachtung der meisten lebensstilbezogenen Gesichtspunkte stellt man übrigens schnell fest, dass es keine klare Trennlinie zwischen den finanziellen und den nichtfinanziellen, lebensstilbezogenen Aspekten gibt. Zwei Beispiele: Wer vor die Tore der Stadt zieht, weil er ein Haus möchte, aber sich keines im Stadtgebiet leisten kann, der entscheidet sich damit für mehr Natur, aber wohl auch für höhere Autokosten, län-

9 E i n l e i t u n g 11 gere Pendelzeiten und weniger Teilhabe an kulturellen Ereignissen. Zweites Beispiel: Wer ein Eigenheim erwirbt, der wird im Laufe der Jahre vielleicht das eine oder andere attraktive Job-Angebot sausen lassen müssen, weil der neue Job einen Umzug erfordern würde, den das Eigenheim de facto verhindert. Genug der Vorrede. Auf den folgenden Seiten werden wir mehr etablierte Immobilienweisheiten, Branchenstandards und herrschende Meinungen zur uralten Frage»Kauf oder Miete«über den Haufen werfen, als Sie sich vorstellen können. Wir werden historische Daten präsentieren, die noch nie zuvor in einem deutschsprachigen Immobilienbuch publiziert wurden. Machen Sie sich auf neue Blickwinkel und zahlreiche Überraschungen gefasst. Bühne frei für»die zwanzig größten Mythen über Kauf oder Miete«!

den das Eigenheim de facto verhindert. Genug der Vorrede.

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